Einzelhandelsko. handelskonzept für die Stadt Bückeburg. - Endbericht im Entwurf -

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1 Einzelhandelsko handelskonzept für die Stadt Bückeburg - Endbericht im Entwurf - Dienstag, 30. Mai 2012

2 Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 Beiertheimer Allee Dortmund Karlsruhe Tel Fax Tel Fax info@stadt-handel.de Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Bauassessor Dipl.-Ing. Stefan Wessels Dortmund, Mai 2012 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Inhalt Inhalt i Abkürzungsverzeichnis iii 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben 9 3 Methodik 12 4 Markt- und Standortanalyse Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Umsatzermittlung und Zentralität Analyse und Bewertung der wesentlichen Einzelhandelsstandorte in Bückeburg Standortmerkmale des Innenstadtzentrums Analyse der Nahversorgungsstruktur in Bückeburg Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen Standortbereich Kreuzbreite und Standortbereich Weinberg Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Bückeburg 47 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Methodik und Berechnung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Bückeburg Die übergeordneten Entwicklungsziele für Bückeburg 58 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept Das Zentrenkonzept 60 i

4 6.1.1 Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen für das Innenstadtzentrum Bückeburg Das Nahversorgungskonzept Konzept für ergänzende Sonderstandorte Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Sonderstandorten Empfehlungen zum Sonderstandort Kreuzbreite Die Sortimentsliste für Bückeburg Ansiedlungsleitsätze Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze Ansiedlungsleitsätze Empfehlungen zur Verstetigung der Datenbasis 86 7 Schlusswort 88 Literatur- und Quellenverzeichnis IV Abbildungsverzeichnis VI Tabellenverzeichnis VIII Glossar IX ii

5 Abkürzungsverzeichnis Abs.... Absatz B... Bundesstraße BAB... Bundesautobahn BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise EAG Bau... Europarechtsanpassungsgesetz Bau einschl.... einschließlich etc.... et cetera EW... Einwohner gem..... gemäß ggf.... gegebenenfalls GPK... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik i. d. R.... in der Regel i. e. S.... im engeren Sinne inkl.... inklusive insb.... insbesondere IZ... Innenstadtzentrum Kap.... Kapitel k. A.... keine Angabe Kfz... Kraftfahrzeug Km... Kilometer m... Meter m²... Quadratmeter max.... maximal Mio.... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr Mrd.... Milliarden nil... städtebaulich nicht integrierte Lage Nr.... Nummer NuG... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NVS... Nahversorgungsstandort NVZ... Nahversorgungszentrum iii

6 NZ... Nebenzentrum ÖPNV... öffentlicher Personennahverkehr OVG... Oberverwaltungsgericht o. g..... oben genannt PBS... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren Pkw... Personenkraftwagen rd.... rund Rn.... Randnummer S.... Satz SB (SB-Warenhaus)... Selbstbedienung sil... sonstige städtebaulich integrierte Lage sog.... sogenannt u. a.... unter anderem u. ä.... und ähnliches usw.... und so weiter vgl.... vergleiche VKF... Verkaufsfläche WZ... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes ZVB... zentraler Versorgungsbereich z. B.... zum Beispiel z. T.... zum Teil iv

7 1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in Bückeburg zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Die Stadt Bückeburg beabsichtigt, die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Zentrenund Einzelhandelsstruktur auf eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulichfunktional ausgewogene sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die Leitfunktion des Einzelhandels die Vitalität und Attraktivität des Innenstadtzentrums stabilisiert bzw. ausgebaut werden. Andererseits werden konkrete Entwicklungsziele auch für die vorhandenen Einzelhandelsstandorte und die Nahversorgung in Bückeburg definiert. Und nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption eine funktionierende wohnortnahe Grundversorgung gesichert und ggf. verbessert werden. Um eine solch ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandelskonzept Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Verfügung. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept jedoch auch Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sind: die Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften und das Stadtmarketing, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept zunächst der aktuelle Zustand der Bückeburger Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen: Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Bückeburg Insgesamt erreicht die Stadt Bückeburg eine Einzelhandelszentralität von 120 %. Dieser Wert kann in Bezug auf die landesplanerisch ausgewiesene Funktion als Mittelzentrum als angemessen bezeichnet werden. Die Stadt Bückeburg weist für ein Mittelzentrum dieser Größe ein insgesamt gutes Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich auf, dies wird in einem Zentralitätswert von 131 % in diesem Bereich deutlich. 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1

8 Der Kernsiedlungsbereich Bückeburgs verfügt über eine adäquate, flächendeckende Nahversorgung. Die überwiegend kleinteilige Einzelhandelsstruktur im Innenstadtzentrum wird durch großflächige Einzelhandelsbetriebe ergänzt, welche maßgeblich zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandortes und Arrondierung des Angebotes beitragen. Das Innenstadtzentrum weist aufgrund der direkten Nähe zum Schloss ein touristisches Potenzial auf. Das Innenstadtzentrum weist eine attraktive Fußgängerzone auf. Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe in Bückeburg Auch die städtebaulich nicht integrierten Lagen erreichen in Bückeburg ein starkes Standortgewicht, sowohl in Bezug auf die dort verortete Verkaufsfläche als auch die angebotenen Sortimentsbereiche des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs (z. B. Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung). In den kleinen Ortsteilen am Rande der Kernstadt ist eine räumliche Unterversorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs zu verzeichnen. Der Konflikt zwischen kleinteiligen Ladenstrukturen und gängigen Flächenanforderungen von Filialisten stellt für das Innenstadtzentrum Bückeburgs eine Herausforderung dar. Das Innenstadtzentrum weist derzeit keine größeren Potenzialflächen zur Ansiedlung größerer Fachmarktkonzepte auf. Ausgehend von der analytischen Zustandsbewertung werden zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen für alle Warengruppen aufgezeigt. Auf dieser Basis werden in diesem Einzelhandelskonzept zur Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Bückeburg folgende übergeordnete, gesamtstädtische Entwicklungszielstellungen hergeleitet: 1. Stärkung des Innenstadtzentrums 2. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 3. Bereitstellung ergänzender Standorte In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlungen zur gesamtstädtischen Zentren- und Standortstruktur des Einzelhandels in Bückeburg entwickelt. Gleichzeitig wird zudem die Bückeburger Liste zentrenrelevanter Sortimente definiert (Sortimentsliste) abgeleitet. Wesentliches Ergebnis dieses Einzelhandelskonzepts sind nicht zuletzt die sogenannten Ansiedlungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. 2 1 Einführung und Ergebnisübersicht

9 Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Stadtentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen nicht allein zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung abgestimmt, sondern in einem breit besetzten begleitenden Arbeitskreis erörtert. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und die besonderen Belange auch der Bückeburger Händlerschaft Berücksichtigung finden. Das kommunale Einzelhandelskonzept soll als politisch gestützter Fachbeitrag 1 eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten fünf bis zehn Jahre bilden. 1 Im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB; wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandelskonzepts ist u. a. der politische Beschluss dieses Konzepts. 1 Einführung und Ergebnisübersicht 3

10 2 Rechtliche Rahmenvorgaben Für die ortsansässige Bevölkerung wie auch die Besucher einer Kommune haben im Allgemeinen insbesondere die Zentren ganz besondere Funktionen: sie bieten Versorgungsmöglichkeiten, Bildungs- und Kulturangebote sowie Dienstleistungen in einer hohen Dichte, mit einer Vielzahl von Kopplungsmöglichkeiten und in einem atmosphärischen Umfeld an. Private und öffentliche Investitionen fließen seit Jahren in die funktionelle und städtebauliche Attraktivitätssteigerung der Zentren. Auf Grund dessen besteht ein großes öffentliches und privates Interesse an der Funktionalität und Nutzungsvielfalt der Zentren in einer Kommune. Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskonzepten werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen Versorgungsbereiche vertieft erörtert. Auch die darauf zielende Sortimentsliste sowie ergänzende landes- und regionalplanerische Vorgaben werden nachfolgend skizziert. 2.1 Rechtliche Einordnung nung eines Einzelhandelskonzepts Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kommune: durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche also bodenrechtliche Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche gehört. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind die Anforderungen des BauGB, der BauNVO, des Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP Niedersachsen) in der aktuellen Fassung sowie der aktuellen Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs- Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar. 4 2 Rechtliche Rahmenvorgaben

11 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und die Nahversorgungszentren sind als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LROP Niedersachsen. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung ergeben. Die räumlich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bückeburg bilden die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhandelsentwicklung. Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend verankert ( 34 Abs. 3 BauGB). Durch die letzte Novellierung des BauGB zum wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB), und das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Einerseits zeichnet sich durch die Gesetzesnovellen ein erheblicher Bedeutungszuwachs des Schutzes zentraler Versorgungsbereiche im Bundes- wie auch im Landesrecht ab. Andererseits waren viele mit diesen Rechtsnormen verbundene insbesondere unbestimmte Rechtsbegriffe noch durch Auslegungsunsicherheiten in der Praxis und der täglichen Anwendung geprägt 2, die erst durch relevante Urteile thematisiert und damit in Teilen deutlich konkretisiert wurden. 3 Die im Mai 2008 beschlossene Fassung des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersachsen (LROP Niedersachsen) sieht ergänzend als Ziel der Landesplanung vor, dass bestimmte großflächige Einzelhandelsbetriebe nur noch in städtebaulich integrierten Lagen (Hauptund Nebenzentren) angesiedelt werden dürfen; zugleich werden verschiedene Voraussetzungen an diese städtebaulich integrierten Lagen formuliert (vgl. 2.3 Ziffer 3 Satz 6 LROP 2 Stadt + Handel 2005 und Z. B. OVG Lüneburg, Urteil 1 ME 172/05 vom ; OVG Münster, Urteil 7 A 964/05 vom ; VG Gelsenkirchen, Urteil 10 K 6950/04 vom ; BVerwG, Urteil 4 C 7.01 vom Rechtliche Rahmenvorgaben 5

12 Niedersachsen). Ebenso wie im Städtebaurecht zählt der Schutz zentraler Versorgungsbereiche zu den Zielen der Landesplanung (vgl. 2.3 Ziffer 3 Satz 19 LROP Niedersachsen). Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen, aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandels- und Zentrenkonzepten), oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann. 4 Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge beim Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern. 5 Im Rahmen der rechtlichen Vorgaben werden daher ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte folgende Kriterien zur Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt: 4 Vgl. Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau Bundestagsdrucksache 15/2250, S Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle Bundestagsdrucksache 16/2496, S Rechtliche Rahmenvorgaben

13 Tabelle 1: Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche ereiche (ZVB) Aspekte des Einzelhandels: Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes, aktuelle und/oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich und funktional), Vermeidung des ggf. mit der Ausweisung als ZVB einhergehenden einzelbetrieblichen Schutzes vor Konkurrenz, i. d. R. durch Nachweis mehrerer Einzelhandelsbetriebe mit konkurrierendem oder sich ergänzendem Sortiment. Sonstige Aspekte: Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.), städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebietes, verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen, ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Abhängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung. Quelle: Eigene Darstellung In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und Struktur einer Kommune in der Regel ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum/ Ortszentrum, aus Nebenzentren sowie Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem. 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 7

14 Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft) Quelle: Eigene Darstellung In diesem Einzelhandelskonzept werden Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte ergänzend untersucht. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität der zentralen Versorgungsbereiche werden auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche Missstände in Zentren erfasst sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage. 6 Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können. 7 Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches parzellenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer Bauleitplanverfahren an eine hinrei- 6 Das Bundesverwaltungsgericht hat jüngst die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeitsbewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist: vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen, Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industrieanlagen usw. 8 2 Rechtliche Rahmenvorgaben

15 chende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit gerecht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücksnutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen), in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten, oder wenn potenzielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnitten werden können (etwa aufgrund noch nicht vorliegender Entwicklungsplanungen) Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in Bückeburg wesentlichen Vorgaben des Landesrechts und der Regionalplanung beschrieben. Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP 2008) Die Stadt Bückeburg ist im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen als Mittelzentrum ausgewiesen. Im Raumordnungsprogramm des Bundeslandes Niedersachsen finden sich zahlreiche Festlegungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben, die im Folgenden zusammenfassend dargestellt werden und die bei der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes für Bückeburg Beachtung finden: Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot). Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot). Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). 8 Für den letztgenannten Fall wird empfohlen, die parzellenscharfe Abgrenzung letztlich in einem Planverfahren zur Bebauung der Entwicklungsfläche vorzunehmen. 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 9

16 Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, o o wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelsentwicklungskonzept die Raumverträglichkeit eines größeren Randsortiments ergibt und sichergestellt wird, dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für das zentrenrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt beschränkt bleibt. Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen (Abstimmungsgebot). Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). 9 Regionalplanerische Vorgaben durch das Regionale Raumordnungsprogramm 2003 für den Landkreis Schaumburg Neben den beschriebenen Zielen auf Landesebene gelten für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben und für die Entwicklung der Handelsstandorte in Bückeburg die Zielvorgaben des Regionalen Raumordnungsprogramms 2003 für den Landkreis Schaumburg. Das Regionale Raumordnungsprogramm 2003 bezieht sich im Wesentlichen auf die landesplanerischen (s. o.) Vorgaben. Darüber hinaus wird bezüglich der raumordnerischen Steuerung von Einzelhandelsvorhaben nachfolgendes aufgeführt. D Die räumliche Konzentration von überwiegend auf den motorisierten Individualverkehr ausgerichteten Fachmärkten (Fachmarktagglomerationen) mit innenstadtrelevanten Sortimentsbereichen außerhalb städtebaulich integrierter Standorte ist zu verhindern. 10 Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover Der erweiterte Wirtschaftsraum Hannover, der auch das Stadtgebiet Bückeburgs bzw. den Landkreis Schaumburg umfasst, hat sich 2003 auf einen Rahmen zum planerischen Umgang 9 LROP Niedersachsen RROP Landkreis Schaumburg Rechtliche Rahmenvorgaben

17 mit großflächigem Einzelhandel gesteckt. Das Konsensprojekt wurde 2007 fortgeschrieben und befindet sich derzeit in der Überarbeitung. Kernziele auf die sich im Rahmen des Konsensprojektes geeinigt wurde sind im Wesentlichen: Sicherstellung der Versorgung in den Städten und Gemeinden des Erweiterten Wirtschaftsraumes Hannover entsprechend ihrer Größe, Struktur und raumordnerischen Funktion. Stärkung und Erhalt der innergemeindlichen Zentren- und Versorgungsstruktur (u. a. Frequenzbündelung in den Versorgungskernen). Gewährleistung ausgeglichener Versorgungsstrukturen (wohnortnahe Grundversorgung) und Abbau von Versorgungsdisparitäten. Die informellen Inhalte des Konsensprojektes wurden im Rahmen der Bearbeitung des Einzelhandelskonzeptes insbesondere bei der Erstellung der Sortimentsliste, Zentren- und Nahversorgungskonzept und Ansiedlungsleitsätze berücksichtigt. 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 11

18 3 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die diesem Einzelhandelskonzept zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen Rechtliche Rahmenvorgaben

19 Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhandelskonzept zept Angebotsanalyse Bestandserhebung Prozessbegleitung Analysephase Nachfrageanalyse Sekundärstatistische Grundlagen Erarbeitung von Leitlinien Städtebauliche Analyse Bestandsanalyse Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Räumliche Entwicklungsleitlinien für die Gesamtstadt Laufende Abstimmung mit der Verwaltung Diskussion im begleitenden Arbeitskreis Zukünftiges Zentren- und Standortkonzept Konzeptphase Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente (Sortimentsliste) Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Quelle: Eigene Darstellung Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt: 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 13

20 Tabelle 2: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine Bestandserhebung Daten- grundlage Zeitraum Methode Inhalt CIMA 04/2011, Überprüfung/ Ergänzung durch Stadt + Handel Dezember 2011 Überprüfung/ Ergänzung strukturprägender Betriebe durch Stadt + Handel/ Erhebung zentrenergänzender Funktionen Stadt + Handel und Leerstände im Innenstadtzentrum Standortdaten, Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe, städtebauliche Analyse Quelle: Eigene Darstellung Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe ist für die Stadt Bückeburg auf Grundlage vorhandener Daten aus dem Jahr 2011 flächendeckend für strukturprägende Einzelhandelsbetriebe (VKF < 300 m²) durchgeführt worden. Erhoben/ überprüft wurde die Gesamtverkaufsfläche und die detaillierte sortimentsbezogene Verkaufsfläche für die strukturprägenden Betriebe. Es liegt somit diesbezüglich eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Darüber hinaus sind Ladenleerstände soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen im Innenstadtzentrum aufgenommen worden. Für die Überprüfung der Datengrundlage sind Betriebsbegehungen durchgeführt worden; die Gesamtverkaufsfläche (VKF) ist differenziert nach innen und außen liegender VKF ermittelt worden. Dabei ist je nach Situation entweder die persönliche Befragung des Personals bzw. des Inhabers/ Geschäftsführers oder in einigen Betrieben die eigenständige Vermessung der VKF in Betracht gezogen worden. Die Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts 11 vom November 2005 findet dabei Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufsflächen ist nur 11 Vgl. BVerwG, Urteil 4 C vom Rechtliche Rahmenvorgaben

21 im Ausnahmefall vorgenommen worden und entsprechend kenntlich gemacht, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei Ladenleerständen aufgrund von Betriebsaufgaben). Ergänzend zu der Überprüfung der Sortimente und der Verkaufsfläche wurde außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Bestandsanalyse Städtebau Für das Innenstadtzentrum sowie die bedeutsamen sonstigen Standorte erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der Bückeburger Sortimentsliste und der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung. Prozessbegleitung durch einen Arbeitskreis Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung wurde ein prozessbegleitender Arbeitskreis während der Erstellungsphase des Einzelhandelskonzepts eingerichtet. Diese enge Einbindung relevanter Akteure hat gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandelskonzept einflossen und die Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert wurden. Vertreter folgender Institutionen wurden zur Teilnahme durch die Stadt Bückeburg eingeladen: Für die Verwaltung: Stadt Bückeburg, Vertreter der Stadtplanung sowie der Wirtschaftsförderung Bürgermeister Reiner Brombach Vertreter des Landkreises Schaumburg Für den Einzelhandel: Vertreter des örtlichen Vereins handel aktiv Vertreter der Sparkasse Schaumburg 2 Rechtliche Rahmenvorgaben 15

22 4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts wichtigen Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus der flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte in Bückeburg. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert. 4.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Standortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen und Entwicklungstrends, wie etwa die Bevölkerungsprognose und die Entwicklung der Kaufkraftgrößen, werden in Kapitel 5.1 näher erläutert. Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Das Mittelzentrum Bückeburg liegt westlich im Landkreis Schaumburg am westlichen Rand Niedersachsens. Die Stadt Bückeburg wird von den Mittelzentren Minden, Petershagen, Porta Westfalica (alle NRW) Rinteln und Stadthagen (beide Niedersachsen) umgeben. Das nächstgelegene Oberzentrum in der Region ist Hannover, welches rd. 50 km nordöstlich von Bückeburg liegt. Das Grundzentrum Bad Eilsen grenzt südöstlich unmittelbar an Bückeburg an, so dass die Stadt Bückeburg eine wichtige Versorgungsfunktion für das Grundzentrum wahrnimmt. Bückeburg nimmt insgesamt eine Lage in einem siedlungsstrukturell eher geringer besiedelten Raum ein Markt- und Standortanalyse

23 Abbildung 3: Espelkamp Lage in der Region: : Nachbarstädte, wesentliche Verkehrswege, landesplaneri- sche Zentralitätsstufen Petershagen Lübbecke Löhne Stadthagen Minden Bückeburg Porta Westfalica Bad Oeynhausen Rinteln Vlotho Bad Nenndorf Hannover Barsinghausen Springe Herford Bad Salzuflen Hameln Lemgo Oberzentrum Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage OpenStreetMap (2011)- Veröffentlicht unter CC-BY- SA 2.0; bearbeitet auf Basis BBSR 2008 Die insgesamt Einwohner der Stadt Bückeburg verteilen sich auf die Kernstadt und acht weitere Ortsteile. Der Siedlungsschwerpunkt liegt mit rd. 60 % der Bevölkerung in der Kernstadt. Der nächst größere Ortsteil ist mit Einwohner Evesen/ Petzen/ Röcke /Berenbusch, gefolgt von Meinsen/ Warber mit Einwohner (vgl. folgende Tabelle). Alle weiteren Ortsteile weisen eine Bevölkerungszahl von weniger als Einwohner auf. Der am weitesten vom Stadtzentrum entfernte Ortsteil ist mit einer Entfernung von rd. 7 km der Ortsteil Rusbend. 4 Markt- und Standortanalyse 17

24 Tabelle 3: Stadtteil Die Bevölkerungsverteilung in Bückeburg Einwohner Anteil in % Bückeburg Evesen* Meinsen / Warber Cammer Bergdorf Rusbend Scheie Müsingen Achum Summe Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Stadt Bückeburg, Einwohnerzahlen: Stand 2010, nur Hauptwohnsitz * inkl. Petzen, Röcke, Berenbusch Die räumliche Verteilung der Ortsteile im Stadtgebiet Bückeburg stellt sich entsprechend wie folgt dar (siehe Abbildung 4): 18 4 Markt- und Standortanalyse

25 Abbildung 4: Siedlungsstruktur in Bückeburg Cammer Rusbend Meinsen/ Warber Achum Evesen Scheie Müsingen Bückeburg Bergdorf Quelle: Stadt Bückeburg Verkehrsinfrastruktur Die Stadt Bückeburg wird durch die Fernstraßen B65 und B83 an die umliegenden Gemeinden angebunden. Die Anschlussstelle zur BAB 2 liegt nur rd. 7 km entfernt, über welche auch das Oberzentrum Hannover zu erreichen ist. Bückeburg ist durch den Haltepunkt Bückeburg an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn sowie an das S-Bahnnetz der Stadt Hannover angebunden. Für überregionale Reisen ist der Hauptbahnhof Hannover der nächstgelegene Bahnhof. Weitere Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs, wie die Buslinien, werden über die Verkehrsgemeinschaft Landkreis Schaumburg (VLS), gestellt. Zwischenfazit: Die wesentlichen Rahmenbedingungen Bückeburg zeichnet sich vor allem durch seine Lage in einem siedlungsstrukturell eher geringer besiedelten Raum aus. Bückeburg konkurriert als Einzelhandelsstandort mit den direkt benachbarten Mittelzentren Minden, Petershagen, Porta Westfalica, Rinteln und Stadthagen. Kommunal eigenständiges Grundzentrum, welches sich in seiner funktionalen Zuordnung eindeutig auf Bückeburg bezieht, ist das Grundzentrum Bad Eilsen. 4 Markt- und Standortanalyse 19

26 Ingesamt kann die verkehrliche Anbindung Bückeburgs als gut bezeichnet werden. Den Siedlungsschwerpunkt innerhalb des gesamten Stadtgebiets bildet die Kernstadt von Bückeburg; mit rd. 60 % ist der überwiegende Anteil der Bückeburger Bevölkerung dort ansässig. Gleichwohl ist die restliche Bevölkerung auf die acht weiteren Ortsteile aufgeteilt. 4.2 Angebotsanalyse Die insgesamt 169 Betriebe in Bückeburg verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² (vgl. folgende Tabelle). Die Abweichung bei der Gesamtverkaufsfläche ist gegenüber der Erhebung der CIMA vor allem durch methodische Erhebungsunterschiede zu begründen. 12 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand in Bückeburg Daten der CIMA 2011 Einzelhandelskonzept 2012 Stadt + Handel Anzahl der Betriebe* Gesamtverkaufsfläche* m² m² Gesamtverkaufsfläche je Einwohner ner 2,12 m²/ EW 2,36 m²/ EW Verkaufsfläche Warengruppe Nah- rungs- und Genussmittel je EW k. A. 0,64 m²/ EW Quellen: Eigene Darstellung auf Grundlage Daten der CIMA 04/2011; Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011; Einwohnerdaten der Stadt Bückeburg; VKF-Angaben gerundet; *ohne Leerstand Bundesweit stehen jedem Einwohner im Schnitt 1,46 m² VKF zur Verfügung. 13 In Bückeburg entfallen 2,36 m² Verkaufsfläche auf jeden Einwohner. Bückeburg verfügt damit über eine höhere Verkaufsflächenausstattung als der Bundesdurchschnitt. Auch in Hinblick auf die Funktion als Mittelzentrum, die i. d. R. > 2,0 m² VKF/ EW aufweisen, kann für Bückeburg demnach eine angemessene Verkaufsflächenausstattung verzeichnet werden. 12 Die Abweichung in der Verkaufsfläche ist im Wesentlichen auf die unterschiedliche Berücksichtigung der Außenverkaufsfläche (z. B. im Baumarktssegment) zurückzuführen. Wurde die Außenverkaufsfläche 2011 von der CIMA nur anteilig in die Gesamtverkaufsfläche eingerechnet, berücksichtigt Stadt + Handel die Außenverkaufsfläche gemäß der gängigen Rechtsprechung in vollem Umfang und nimmt in absatzwirtschaftlichen Berechnungen entsprechend geringere Flächenproduktivitäten an. 13 Vgl. Website HDE Markt- und Standortanalyse

27 Der Einzelhandelsbestand in der Kernstadt und den weiteren Ortsteilen nach Anzahl der Betriebe und Verkaufsflächengrößen wird in der nachstehenden Tabelle dargestellt. Tabelle 5: Einzelhandelsbestand nach Ortsteilen Ortsteil Bückeburg Sonstige Ortsteile Bückeburg Einwohner (Stand 2010) Anzahl der Betriebe* Anteil 88 % 12 % Verkaufsfläche (in m²)* Anteil 93 % 7 % Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011, VKF-Angaben gerundet; Einwohnerdaten Stadt Bückeburg; *ohne Leerstand Das vielfältigste Einzelhandelsangebot ist mit 149 Betrieben eindeutig in der Kernstadt von Bückeburg zu finden. In den übrigen Ortsteilen ist die Einzelhandelsausstattung eher schwach ausgeprägt und nimmt einen geringen Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ein. Die Kernstadt Bückeburgs nimmt damit insgesamt den relativen und absoluten Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes in Bückeburg ein. Differenziert nach unterschiedlichen städtebaulichen Lagen ergibt sich folgenden Bild: 4 Markt- und Standortanalyse 21

28 Tabelle 6: Einzelhandelsstruktur nach städtebaulichen Lagebereichen Innenstadtzentt- rum Bückeburg B Sonstige städtebaulich integ- rierte Lagen (sil) Städtebaulich nicht integ- rierte Lagen (nil) Anzahl der Betriebe Anteil 50 % 28 % 22 % Verkaufsfläche fläche (in m²) Anteil 23 % 26 % 51 % Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011 und Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011, VKF-Angaben auf 10 m² gerundet Das vielfältigste Einzelhandelsangebot ist mit 84 Einzelhandelsbetrieben im Innenstadtzentrum von Bückeburg zu finden. Die sonstigen städtebaulich integrierten Lagen weisen mit 47 Betrieben und rd. 28% der Verkaufsfläche auch ein nicht unwesentliches Stadtortgewicht auf. Nicht zu vernachlässigen ist, trotz der vergleichsweise geringen Anzahl Einzelhandelsbetriebe, der hohe Anteil der Verkaufsfläche (rd. 51 %) in städtebaulich nicht integrierten Lagen, was darauf verweist, dass in diesen Lagebereichen überwiegend großflächige Strukturen vorherrschen. Die Differenzierung des Verkaufsflächenbestandes nach Warengruppen und städtebaulicher Lage (vgl. nachfolgende Abbildung) veranschaulicht insbesondere die starke Ausprägung der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel (NuG), gefolgt von dem Sortiment Baumarktsortiment i. e. S. Insgesamt wird z. T. ein Ungleichgewicht in der Verteilung der Verkaufsfläche nach städtebaulichen Lagen deutlich. Zwar weisen die Standortbereiche in städtebaulich nicht integrierten Lagen, die im Idealfall das Angebot des Innenstadtzentrums durch Sortimentsgruppen ergänzen sollten, die dort nicht sinnvoll unter gebracht werden können (z. B. Möbel, Baumarktsortimente) einen großen Anteil auf. Allerdings erreichen insbesondere die Warengruppen wie Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung oder GPK die i. d. R. zu den zentrenprägenden Sortimenten zählen, einen nicht unwesentlichen Anteil in städtebaulich nicht integrierten Lagen (vgl. nachfolgende Abbildung). Auch die Sortimentsgruppe Blumen, zoologischer Bedarf erreicht in den städtebaulich nicht integrierten Lagen hohe Verkaufsflächenanteile Markt- und Standortanalyse

29 Abbildung 5: Einzelhandelsbestand nach Warengruppen und Lagebereichen Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges ZVB sil nil Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011 und Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/ 2011 Im Ergebnis deutet die Angebotsverteilung auf Wettbewerbsbeziehungen innerhalb des Stadtgebiets zwischen dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und den Standortbereichen in städtebaulich nicht integrierten Lagen (insbesondere Gewerbegebiet Kreuzbreite) hin. Insgesamt ist die siedlungsstrukturelle Integration des Einzelhandelsangebotes in Bückeburg durchaus als ausbaufähig zu bezeichnen. 4.3 Nachfrageanalyse Neben den angebotsseitigen Rahmenbedingungen sind auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung u. a. auf sekundärstatistische Rahmendaten der IBH RETAIL CONSULTANTS GmbH (IBH) zurückgegriffen Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Umsatzermittlung und Zentralität Bückeburg verfügt gemäß IBH über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von rd. 97,6. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt von 100 weist Bückeburg demnach ein leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Die Einwohner Bückeburgs verfügen ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rd. 106 Mio. Euro/ anno. Der größte Anteil hiervon entfällt auf den kurzfristigen Bedarfsbereich (rd. 56 Mio. Euro/ anno). 4 Markt- und Standortanalyse 23

30 Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 14 im Bückeburger Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für Bückeburg spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern: Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros Stadt + Handel wird laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus in Bückeburg und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Bückeburger Einzelhandel. Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließt die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen in die Umsatzberechnung ebenso mit ein wie die mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage eines Betriebs (Innenstadtzentrum [Haupt-, Neben-, Ergänzungslage], Gewerbegebiet, Streulage etc.). Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von rd. 126,8 Mio. brutto je Jahr ermitteln. Mehr als die Hälfte dieses Umsatzes werden durch die überwiegend kurzfristigen Bedarfsgüter erzielt (vgl. nachfolgende Tabelle). Rund ein Drittel des Umsatzes entfallen auf mittelfristige Bedarfsgüter und rund ein Zehntel auf die langfristigen Bedarfsgüter. 14 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz Markt- und Standortanalyse

31 Tabelle 7: Relevante Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in Bückeburg Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken VKF (m²) Brutto- Jahres- umsatz (Mio. /p.a. /p.a.) Kaufkraft (Mio. /p.a.) Zentralität VKF (m²) / Einwohner ,0 43,3 136 % 0, ,8 6,6 118 % 0,11 Blumen, zoologischer Bedarf ,3 2,1 112 % 0,05 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher ,3 4,1 105 % 0,05 kurzfristiger Bedarfsbereich ,4 56,1 131% 0,85 Bekleidung ,8 9,0 153 % 0,27 Schuhe/Lederwaren ,1 2,4 166 % 0,09 Pflanzen/Gartenbedarf ,9 1,6 179 % 0,22 Baumarktsortiment i. e. S ,1 9,4 139 % 0,48 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente ,4 1,3 187 % 0, ,5 2,2 66 % 0,04 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 810 1,5 1,8 83 % 0,04 mittelfristiger Bedarfsbereich ,2 27,8 141% 1,26 Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 280 1,9 1,6 123 % 0,01 Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 380 0,7 1,2 60 % 0, ,8 1,1 72 % 0,02 Möbel ,8 5,6 33 % 0,08 Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte ,8 2,9 96 % 0,06 Neue Medien 730 4,5 7,7 58 % 0,04 Uhren/Schmuck 120 0,9 1,0 89 % 0,01 Sonstiges 260 0,7 0,8 84 % 0,01 langfristiger Bedarfsbereich ,2 22,0 64 % 0,25 Gesamt ,8 105,9 120 % 2,36 Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011 und Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011, Werte auf 10m² und 0,1 Mio. gerundet 4 Markt- und Standortanalyse 25

32 Gemessen an der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ergibt sich gesamtstädtisch eine Zentralität über alle Sortimentsbereiche von rd. 120 % 15, sodass in Bückeburg im Saldo von Kaufkraftzufluss aus anderen Kommunen ausgegangen werden kann. Bückeburg erreicht im kurzfristigen Bedarfsbereich eine Zentralität von rd. 131 %. Auch im mittelfristigen Bedarfsbereich werden Zentralitäten von durchschnittlich rd. 141 % erreicht, wobei sortimentsbezogen erhebliche Unterschiede bestehen (z.b. rd. 187 % für GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör und rd. 66 % für Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente) erzielt. Die Kaufkraftzu- und -abflüsse gestalten sich somit innerhalb ihrer Bedarfsgruppeneinteilung sehr unterschiedlich. Lediglich im langfristigen Bedarfsbereich liegt die Zentralitätskennziffer bei 64 %, sodass hier insgesamt von Kaufkraftabfluss in die umliegenden Kommunen Ober- und Mittelzentren) auszugehen ist. Hier befinden sich die Zentralitätswerte ausschließlich unter 100 % (außer im Sortimentsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik). Die Zentralitätswerte sind eine wichtige Grundlage zur Ermittlung von absatzwirtschaftlichen Ansiedlungspotenzialen und werden im Kap. 5.1 daher vertieft wieder aufgegriffen. 4.4 Analyse und Bewertung der wesentlichen Einzelhandelsstandorte in Bückeburg In der nachfolgenden städtebaulichen Analyse werden die relevanten Einzelhandelsstandorte hinsichtlich städtebaulich-funktionaler Kriterien analysiert und in die Gesamtbewertung des Einzelhandels in Bückeburg einbezogen. Wichtiger Bestandteil der städtebaulichen Analyse ist die Definition des sog. zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Bückeburg - und zwar zunächst bezogen auf den vorhandenen Bestand. An späterer Stelle werden nach der Erörterung der übergeordneten Entwicklungsziele für den Einzelhandel zusätzlich zielorientierte Empfehlungen für die künftige Weiterentwicklung des Zentrums wie auch der sonstigen Standorte vorgestellt (vgl. Kapitel 6) Standortmerkmale des Innenstadtzentrums Das Innenstadtzentrum zentral im Stadtgebiet gelegen, ist mit einem Anteil von rd. 50 % aller Einzelhandelsbetriebe und rd. 23 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche der Einkaufsschwerpunkt im Stadtgebiet (vgl. Tabelle 9). Das Innenstadtzentrum verfügt über eine große Angebotsvielfalt in allen Branchen, Betriebstypen und -größen. Städtebaulich weist es Zentrenmerkmale wie städtebauliche Dichte, Nutzungsmischung und urbanes Leben auf. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung des Innenstadtzentrums 15 Die Zentralität gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen Markt- und Standortanalyse

33 Das Innenstadtzentrum ist überwiegend von Wohnbebauung umschlossen und erstreckt sich hauptsächlich entlang der Langen Straße. Es beinhaltet die historisch gewachsene Altstadt, einen attraktiven Marktplatz und grenzt unmittelbar an das Schloss Bückeburg sowie den umgebenen Schlosspark. Die abwechslungsreiche Architektur bildet zusammen mit der ansprechenden Gestaltung des öffentlichen Raumes eine angenehme Einkaufsatmosphäre. Unterstützt wird diese durch die Ausweisung von Teilen der Langen Straße als Fußgängerzone. Abbildung 6: : Innenstadtzentrum Bückeburg (Bestandsstruktur tur) Hubschraubermuseum Dr. Witte Platz Obertorstraße Rathaus Lange Straße Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Bestandsabgrenzung Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung Stadt + Handel 04/2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg Für den motorisierten Individualverkehr besteht eine gute Anbindung: Zum einen durch die unmittelbare Nähe zur Autobahn BAB 2, an die die zentralen Hauptverkehrsstraßen, z. B. die Georgerstraße, Bückeburgs direkt angeschlossen sind. Zum anderen tragen weitere überörtliche Verbindungsstraßen, wie die B 83 und B 65 zu der guten verkehrlichen Anbindung des Innenstadtzentrums bei. Wesentliche Stellplatzanlagen befinden sich entlang des innersten Rings am Unterwallweg sowie der Langen Straße. Bückeburg ist durch den Bahnhaltepunkt Bückeburg am Bürgermeister-Preul-Platz an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn sowie das S-Bahnnetz der Stadt Hannover angebunden. Für Fahrten außerhalb des Landkreises Schaumburg sind der Hauptbahnhof Hannover sowie die Bahnhöfe/ -haltepunkte Rinteln, Porta Westfalica, Stadthagen und Minden die nächsten Verbindungen an das überregionale Netz. Angebotsschwerpunkte und Fristigkeitsstufen Der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum liegt gemessen an der Verkaufsfläche mit rd m² im Bereich Bekleidung. Nachfolgend verzeichnet die Sorti- 4 Markt- und Standortanalyse 27

34 mentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel im Innenstadtzentrum eine Verkaufsfläche von rd m². Einzelne Sortimentsbereiche werden im Innenstadtzentrum nicht oder nur als Randsortiment angeboten. Dazu zählen unter anderem die Sortimente Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche, Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe und Pflanzen/ Gartenbedarf (Abbildung 7). Abbildung 7 Einzelhandelsangebot nach Verkaufsfläche im Innenstadtzentrum Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf Kurzfristiger Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Mittelfristiger Bedarf Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Langfristiger Bedarf Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsüberprüfung Stadt +Handel 12/2011 Das Angebot generiert sich in der Summe überwiegend aus Sortimenten des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfsbereichs (vgl. Abbildung 9). Dieses Angebot wird neben Bekleidung insbesondere durch die Branchen Schuhe/ Lederwaren und Glas/ Porzellan/ Keramik und Hausrat/ Einrichtungszubehör gebildet. Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs werden nur zu rund 7 % der Gesamtverkaufsfläche angeboten (siehe Abbildung 8) Markt- und Standortanalyse

35 Abbildung 8: Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche im Innenstadtzentrum 7% 13% Nahrungs- und Genussmittel 18% sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 62% langfristiger Bedarfsbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011 Die Ausstattung nach Fristigkeitsstufen ist gemessen an der landesplanerischen Zentralitätsstufe des Mittelzentrums insgesamt als der Funktion angemessen zu bewerten. Wie in vielen weiteren Mittelzentren stellt jedoch auch der kurzfristige Bedarfsbereich mit rd. einem Drittel der Verkaufsflächen davon wiederum mehr als die Hälfte Nahrungs- und Genussmittel einen bedeutenden Angebotsfaktor im Innenstadtzentrum dar. Magnetbetriebe und Kundenläufe Das Schild-Center, das Fachgeschäft Vögele und der Bekleidungsmarkt Takko, als größte Innenstadtbetriebe der Warengruppe Bekleidung bilden wichtige Magnetbetriebe aus. Innerhalb des Innenstadtzentrums ist zudem ein großer Lebensmittelsupermarkt (nahkauf) und der Drogeriefachmarkt Rossmann angesiedelt, die gleichermaßen eine gewisse Magnetfunktion innerhalb des Innenstadtzentrums ausüben. Die Magnetbetriebe, auch wenn sie z. T. weit unter der Großflächigkeit liegen, sind wesentliche Frequenzbringer für das Innenstadtzentrum als Ganzes. Ihnen kommt im Einzelnen als auch im Verbund eine besonders hohe städtebaulich-funktionale Bedeutung zu, wenngleich sich die Ausstattung des Innenstadtzentrums mit Magnetbetrieben lediglich auf einzelne Teilbereiche konzentriert. 4 Markt- und Standortanalyse 29

36 Tabelle 8: Die fünf größten Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum Betriebsname Hauptsortiment Magro im Schild-Center nahkauf Vögele Takko Rossmann Bekleidung Nahrungs- und Genussmittel Bekleidung Bekleidung Drogerieartikel Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011 Ein Kundenlauf ergibt sich insbesondere entlang der Langen Straße, an der die meisten Einzelhandelsbetriebe und zentrenergänzenden Funktionen angesiedelt sind. Insbesondere in den Bereichen Braustraße und Schulstraße sind weitere Kundenläufe, die der Langen Straße allerdings deutlich untergeordnet sind. An der Langen Straße befindet sich der historische Marktplatz, der eine attraktive Platzsituation vor dem Bückeburger Rathaus bietet. Die axiale Struktur des Hauptlaufs entlang der Langen Straße hat aktuell einen deutlichen Angebotsschwerpunkt und ist demnach die Hauptlage des Innenstadtzentrums. Rundläufe ergeben sich für die Kunden nur bedingt im Bereich Trompeterstraße, Sable-Platz, und Marktplatz wo gerade Gastronomie, Kultur- und Verwaltungseinrichtungen eine verbindende Funktion darstellen. Trotz der unstreitig erkennbaren Leitfunktion des Einzelhandels ist der analytische Blick ergänzend auf die weiteren Zentrenfunktionen im Innenstadtzentrum zu richten, wenn die Struktur und die Funktionsweise des Zentrums vollständig dargestellt und bewertet werden soll: die großen wie auch kleineren Verwaltungs- und Dienstleistungseinrichtungen, Banken, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie die Gastronomie- und Freizeitangebote übernehmen neben dem Einzelhandel selbst wie oben bereits dargestellt zusätzlich Magnetfunktionen. Nicht zuletzt fungieren auch die größeren Stellplatzanlagen als Frequenzbringer bzw. bestimmen wichtige Kundenlaufwege. Vielfalt und Qualität des Einzelhandelsangebots 84 Einzelhandelsbetriebe stellen schon aufgrund der reinen Anzahl ein bedeutendes Angebot dar, das einen Versorgungseinkauf gewährleistet und zu einem gewissen Shopping- Erlebnis führt. Trotz der bereits beschriebenen Verkaufsflächenschwerpunkte in bestimmten Branchen bietet das Innenstadtzentrum insgesamt eine grundsätzliche Angebotsvielfalt. In vielen Warengruppen findet der Kunde Einzelhandelsbetriebe, die diese als Hauptwarengruppe anbieten. So gibt es zum Beispiel 18 Betriebe mit der Hauptwarengruppe Bekleidung, 11 der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel und noch immerhin fünf der Warengruppe Neue Medien (Unterhaltungselektronik/ PC/ Telekommunikation). Selbst in 30 4 Markt- und Standortanalyse

37 Warengruppen, die zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zählen, findet der Kunde auch im Innenstadtzentrum mindestens zwei Einzelhandelsbetriebe 16. Verkaufsflächenstruktur 80 % der Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum verfügen über Ladengrößen von unter 100 m². Mittlere (201 m² bis 400 m²) und große Betriebe (401 m² bis > 2000 m²) sind im Innenstadtzentrum Bückeburgs mit insgesamt nur 20 % vertreten. Die Betriebsstruktur ist demnach als sehr kleinteilig zu bezeichnen. Abbildung 9: Verkaufsflächestruktur im Innenstadtzentrum 100% 80% % % % % Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche (in m²) <50m² m² m² m² m² m² >2000m² Quelle: CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011 Die Kleinteiligkeit (bzw. anders ausgedrückt Feingliedrigkeit) ist prinzipiell positiv zu bewerten, da sie auf gleicher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führt und daher aus Kundensicht einen überaus abwechslungsreichen Einkauf ermöglicht. Insofern ergänzt die Vielfalt der kleinen Fachgeschäfte städtebaulich-funktional die Bedeutung der großen Magnetbetriebe für die Funktionalität des Innenstadtzentrums. Aus der Feingliedrigkeit ergibt sich ein Problem für die Innenstadt-Gesamtattraktivität erst dann, wenn 16 Die Vielfalt angebotener Sortimente stellt sich selbstverständlich als sehr viel größer dar, wenn man nicht ausschließlich das Hauptsortiment der Betriebe analysiert: die Einzelhändler komplettieren i. d. R. ihr Hauptsortiment durch weitere Randsortimente. 4 Markt- und Standortanalyse 31

38 den kleinen Fachgeschäften zu wenige große Anbieter gegenüberstehen oder die großen Magnetbetriebe gänzlich fehlen. eine räumliche Unausgewogenheit von großen bzw. kleinen Ladeneinheiten vorherrscht, so dass sich attraktive Kundenläufe nicht optimal entwickeln können. etwa aufgrund einer kleinteiligen historischen Bausubstanz bzw. Parzellenstruktur keine Ansiedlungsflächen für größere ansiedlungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung stehen 17. oder wenn aufgrund der je Laden zur Verfügung stehenden Verkaufsfläche insgesamt zwar eine breite, nicht aber eine tiefe Sortimentsstruktur angeboten werden kann. Der Herausforderung steht das Bückeburger Innenstadtzentrum z. T. gegenüber, da die größten Magnetbetriebe sich im östlichen Teil der Langen Straße konzentrieren; gleichwohl können die Betriebe an der Braustraße, Schulstraße sowie im westlichen Teil der Langen Straße ebenfalls ein gewisses Gewicht ausbilden. Zentrenergänzende Funktionen Zusätzlich zu den einzelhandelsrelevanten Nutzungen steigern Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen die Attraktivität eines Innenstadtzentrums. Daher beziehen die Ziele der Landesplanung hinsichtlich der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche öffentliche und private Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen in die Bewertung der Nutzungsdichte und -vielfalt ein. 18 In Bückeburg wurden neben 84 Einzelhandelsbetrieben ferner 137 ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomienutzungen allein in Erdgeschosslage im Innenstadtzentrum erhoben. Besondere Bedeutung kommt den einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Friseuren, Banken, Reisebüros, Reinigungen, Schneidereien und wellnessorientierten Angeboten zu. Es besteht prinzipiell eine wichtige Kopplungsbeziehung zwischen der Tätigung eines Einkaufs und dem Aufsuchen dieser Dienstleistungs- und Gastronomieangebote. Wie oben bereits erörtert stellen größere Verwaltungsstellen, Schulen, Banken oder etwa die Post relevante Frequenzbringer für den Einzelhandel und alle übrigen Zentrennutzungen dar. Innere Organisation des Innenstadtzentrums: Hauptlage und Nebenlagen Zur inneren Differenzierung der Bückeburger Innenstadt werden die Haupt- und Nebenlagen sowie die funktionalen Ergänzungsbereiche im zentralen Versorgungsbereich näher betrachtet (siehe Abbildung 11). Die Einordnung erfolgt anhand der städtebaulichen und 17 Auch nicht unter Berücksichtigung der Möglichkeit, Verkaufsflächen benachbarter Gebäude zusammenzulegen, vertikal (in die Höhe und in die Untergeschosse) und horizontal (auf rückwärtige oder andere benachbarte Bereiche) neue Geschossflächen zu gewinnen oder durch Nutzungsverlagerung und Neustrukturierung von Arealen neue Einzelhandelsflächen zu gewinnen 18 Vgl. 2.3 Ziffer 3 Satz 6 LROP Niedersachsen Markt- und Standortanalyse

39 der handelsprägenden Struktur. Als Hauptlage kann die beste Adresse eines Geschäftsbereiches bezeichnet werden. Eine hohe Handelsdichte sowie hohe Passantenfrequenzen sind charakteristisch. Innerhalb des Innenstadtzentrums bilden die Einzelhandelsbetriebe und die ergänzenden Zentrenfunktionen (z. B. Versicherungen und Banken) eine deutliche Hauptlage entlang der Langen Straße aus. Diese ist in Teilen als Fußgängerzone ausgestaltet und bietet eine ansprechende Gestaltung, ergänzende Gastronomieangebote und eine hohe Aufenthaltsqualität. Eine Konzentration an gastronomischen Einrichtungen lässt sich entlang der Langen Straße ausmachen, aber auch an der Wallstraße haben sich einige Gastronomiebetriebe angesiedelt. Die östliche Grenze der Hauptlage bildet der Kreuzungsbereich der Langen Straße mit dem Marktplatz/ Schlossplatz und die westliche Grenze befindet sich kurz vor dem Kreuzungsbereich der Langen Straße mit der Wallstraße/ Herderstraße. Die Hauptlage bildet funktional den Kern des Innenstadtzentrums. Abbildung 10: Innenstadtzentrum Bückeburg Quelle: Eigene Aufnahme Die Hauptlage wird ergänzt durch weitere Einzelhandelsangebote in den Nebenlagen, während allerdings die Nebenlagen eine geringere Einzelhandelsdichte aufweisen als die Hauptlage. Die Nebenlagen werden stärker als die Hauptlage auch durch weitere Zentrenfunktionen geprägt, wie etwa Dienstleistungsfunktionen und Gastronomie. Sie tragen zum Funktionieren des Innenstadtzentrums insgesamt wesentlich bei, da in ihnen wichtige Frequenzbringer angesiedelt sind. Die Nebenlagen sind ergänzend an der östlichen und nordwestlichen Randlage der Hauptlage vorzufinden und folgen dem Verlauf der Fußgängerzone der Langen Straße entlang der Schlossgartenstraße und des Marktplatzes bzw. des Kreuzungsbereiches der Langen Straße/ Wallstraße sowie dem Verlauf der Wallstraße bis zum Kreuzungsbereich Dr.-Witte- Platz. Im Süden umfasst die Nebenlage den Verlauf der Schulstraße bis zum Kreuzungsbereich der Herderstraße. Im Norden umfasst die Nebenlage die Braustraße bis zum Sable-Platz. 4 Markt- und Standortanalyse 33

40 An der Langen Straße besteht im Bereich der Hauptlage eine durchgängige Erdgeschossnutzung mit Einzelhandel und zentrenergänzenden Funktionen die in der Nebenlage deutlich abnimmt. Abbildung 11: Innere Organisation Innenstadtzentrum Bückeburg Magro (Schild-Center) Takko nahkauf Vögele Rossmann Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Hauptlage Nebenlage Ergänzungsbereich Bestandsabgrenzung Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung Stadt + Handel 04/2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg Funktionale Ergänzungsbereiche innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Weitere Bereiche komplettieren als sog. funktionale Ergänzungsbereiche den zentralen Versorgungsbereich Bückeburgs. Sie umsäumen die Haupt- und Nebenlagen. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um Standorte für: Verwaltungseinrichtungen (z. B. Rathaus), kulturelle Einrichtungen (z. B. Hubschraubermuseum, Kirche), stadthistorisch relevante Areale (z. B. Marktplatz), aber auch zentrale Parkplatzeinrichtungen, die die Kundenlaufwege beeinflussen. Diese Standorte verfügen über bedeutende zentrale Funktionen für die Bevölkerung Bückeburgs. Ihr Zusammenhang mit dem Innenstadtzentrum spiegelt sich in einer noch gegebenen fußläufigen Distanz zur Hauptlage wider. Im Hinblick auf die Gesamtfunktionalität des zentralen Versorgungsbereichs müssen diese funktionalen Ergänzungsbereiche berücksichtigt und in die Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs einbezogen werden. Sie beinhalten einen bedeutsamen Beitrag zur Funktionalität des Stadtkerns, indem diese zentrenergänzenden Funktionen auch als Frequenzbringer für das gesamte Innen Markt- und Standortanalyse

41 stadtzentrum agieren und eine zusätzliche Nutzungsmischung des zentralen Versorgungsbereichs erzielen. Die angrenzenden Bereiche, die nicht mehr im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum liegen, beinhalten kaum nennenswerte Einzelhandelsnutzungen, noch verfügen sie über wichtige zentrenrelevante Funktionen. Sie sind gekennzeichnet durch Wohnviertel, und einige Bildungseinrichtungen, die aber keinen unmittelbaren fußläufigen Bezug zur Hauptlage mehr aufweisen. Städtebau und Stadtgestalt Das Innenstadtzentrum Bückeburgs verfügt insgesamt über eine gute städtebauliche Struktur und weist ein gepflegtes Stadtbild auf. Die direkte Lage am Schloss und Schlosspark bietet eine attraktive Umgebung, die durch das städtebauliche Ensemble des historisch gestalteten Marktplatzes mit dem Bückeburger Rathaus noch weiter gesteigert werden kann. Zur hohen Aufenthaltsqualität trägt auch die Fußgängerzone bei, die sich über Großteile der Langen Straße bis zur Ecke Schulstraße und in Teilen der Nebenlage erstreckt und einen hohen Einzelhandelsbesatz aufweist. Ladenleerstand und Trading ng-down own-effekte Im Innenstadtzentrum waren zum Zeitpunkt der Vor-Ort-Analyse nur geringe Leerstände zu verzeichnen, die auf marktübliche Fluktuationen zurückzuführen sind. Trading-Down-Effekte konnten für das Innenstadtzentrum nicht nachgewiesen werden. Zwischenfazit: Städtebaulich-funktionale Bewertung des Innenstadtzentrums Das Innenstadtzentrum ist der Kern aller gesamtstädtischen Einzelhandelsaktivitäten und der bedeutendste Standort für viele weitere Aktivitäten (Inanspruchnahme von Verwaltungsdiensten, Bildung, Gastronomie, Freizeit, Kultur, Tourismus etc.). Aufgrund der Komplexität des innerstädtischen Nutzungsgefüges ist es überaus anspruchsvoll, eine städtebaulich-funktionale Gesamtbewertung des Innenstadtzentrums vorzunehmen. Aus Sicht der Einzelhandelsanalyse und der Bewertung der vorgestellten Ausstattungskriterien lassen sich für das Innenstadtzentrum von Bückeburg folgende Stärken festhalten: ein hohes Standortgewicht gemessen an der Zahl der Einzelhandelsbetriebe (rd. 50 %). eine hohe Einzelhandelsdichte in der Hauptlage und eine ausgeprägte Einzelhandelsdichte in den Nebenlagen. Abwechslungsreichtum durch die Anzahl und Branchenvielfalt kleiner Fachgeschäfte ergänzt durch großflächigere Einzelhandelsstrukturen (z. B. Schild-Center, Rossmann, nahkauf usw.). ein besonderes historisches Ambiente im Stadtkern (z. B. Marktplatz), eine überwiegend ansprechende Gestaltung der öffentlichen Räume und ein gepflegtes Stadtbild. 4 Markt- und Standortanalyse 35

42 touristisches Potenzial insbesondere durch die direkte Lage am Schloss. zahlreiche bedeutende zentrenergänzende Funktionen in der Fußgängerzone oder in unmittelbarer Nähe. Gleichzeitig lassen sich einige Schwachpunkte erkennen: ein ausbaufähiges Standortgewicht gemessen am gesamtstädtischen VKF-Anteil (rd. 23 %). eine räumliche Ungleichverteilung der wichtigsten Magnetbetriebe, die zudem in der Gesamtheit vergleichsweise klein sind. vergleichsweise linearer Kundenlauf entlang der Langen Straße; es bestehen nur bedingt attraktive Rundlaufoptionen. Handlungsbedarfe für die künftige strategische Weiterentwicklung ergeben sich bereits daraus, dass die genannten positiven Standortfaktoren im Einzelnen wie in der Summe für die Zukunft gesichert werden sollten. Trotz der überwiegend positiven Gesamtbewertung aus fachgutachterlicher Sicht ergibt sich weiterer Handlungsbedarf auch aufgrund der Tatsache, dass die Konkurrenz (Nachbarstädte, Standorte in nicht integrierter Lage) aktiv ihre Standorte weiterentwickelt. Stillstand würde daher für das Innenstadtzentrum Rückschritt bedeuten. Im Einzelnen sollte z. B. überprüft werden, welche Ansiedlungspotenziale erkennbar sind und wo diese mikroräumlich mit den größtmöglichen Synergieeffekten für das Gesamtzentrum angesiedelt werden könnten wie die Struktur der Magnetbetriebe für die Zukunft weiterzuentwickeln ist, ohne die kompakte Dichte des Einzelhandelsbesatzes in der Hauptlage und den Nebenlagen zu gefährden wie mikroräumliche Lagen (und auch einzelne Immobilien) in ihrer Attraktivität gesichert oder auch gesteigert werden können 4.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Bückeburg Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Bückeburg vertieft analysiert. Im Blickpunkt steht hierbei, ob und inwieweit die Nahversorgung insbesondere flächendeckend in den Wohngebieten gewährleistet wird. Die Nahversorgungsangebote unterliegen bundesweit einem rasanten Strukturwandel, der verbunden ist mit Standortaufgaben bzw. -verlagerungen, Betriebserweiterungen und Veränderungen der Betriebstypen. Als Folge des Strukturwandels wächst zwar i. d. R. die Verkaufsflächensumme insbesondere bei Nahrungs- und Genussmitteln, durch die Konzentrationsprozesse auf weniger Standorte reduziert sich allerdings gleichzeitig die flächendeckende Angebotsdichte. Neue strukturell unterversorgte Wohngebiete sind nicht 36 4 Markt- und Standortanalyse

43 selten eine stadtentwicklungspolitisch ungewünschte Auswirkung und dies nicht nur in ländlich strukturierten Räumen, sondern auch in Ballungsräumen und Großstädten. In diesem Leistungsbaustein wird insbesondere die Frage geklärt, welche Siedlungsbereiche aktuell bereits nicht ausreichend mit Nahversorgungsangeboten versorgt werden bzw. in welchen Bereichen diese kurz- bis mittelfristig wegfallen könnten. Im instrumentellen, umsetzungsbezogenen Teil dieses Einzelhandelskonzepts werden die konzeptionellen Empfehlungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgungsstruktur für Bückeburg zusammengefasst (vgl. Kap. 6.2). Gesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgung Bückeburg verfügt gesamtstädtisch über eine hohe quantitative Ausstattung im Bereich Nahversorgung. So liegt z. B. die durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner mit rd. 0,64 m² Verkaufsfläche über dem Bundesdurchschnitt von rd. 0,4 m² (vgl. folgende Tabelle). Die Zentralitätskennziffer von 136 % verdeutlicht zudem, dass Bückeburg über das Stadtgebiet hinaus auch eine weitere Versorgungsfunktion für das Umland einnimmt und Kaufkraft aus umliegenden Kommunen generiert. 4 Markt- und Standortanalyse 37

44 Tabelle 9: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Bückeburg gesamt Einwohner Verkaufsflächenausstattung stattung NuG Verkaufsflächenanteil VKF-Ausstattung je Einwohner m² VKF rd. 11 %: im zentralen Versorgungsbereich rd. 22 %: In sonstigen integrierten Lagen rd. 67 %: In nicht integrierten Lagen 0,64 m² VKF/EW (im Bundesschnitt 0,4 m²) Jahresumsatz NuG rund 59,0 Mio. Betriebstypenmix 6x Lebensmitteldiscounter (> 400 m² VKF) 3x Supermarkt (> 800 m² VKF) 1x Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus (> 2000 m² VKF) ergänzt um 37 weitere Lebensmittel- Fachgeschäfte (inkl. sonstige Lebensmittel-Fachmärkte, Tankstellen, Kioske und Lebensmittel-Handwerk) Zentralitätskennziffer NuG 136 % Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011; Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk und Getränke; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 bis 2009, IfH 2005, Lebensmittelzeitung 2007, IBH 2011; Umsatz auf 0,5 Mio. gerundet Differenziert nach städtebaulichen Lagen, wird deutlich, dass ein vergleichsweise hoher Anteil der Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in städtebaulich nicht integrierten Lagen befinden (rd. 67 %). Trotz der guten quantitativen Ausstattungsdaten wird dementsprechend nachfolgend ein genauerer Blick auf die Stadtteile geworfen, um die räumliche Versorgungsqualität stadtteilbezogen zu bewerten und um Versorgungslücken im Nahbereich zu identifizieren. Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle strukturprägenden Lebensmittelmärkte mit über 400 m² Verkaufsfläche eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Vollsortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht das derzeitige Grundgerüst der Lebensmittel-Nahversorgung für das Stadtgebiet von Bückeburg. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 m und 700 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet. Sofern Siedlungsbereiche in einem solchen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden 38 4 Markt- und Standortanalyse

45 Nahversorgung ausgegangen werden. 19 In Gebieten außerhalb dieser Nahbereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Die nachstehende Abbildung gibt einen Überblick über die gesamtstädtische Nahversorgungsstruktur in Bückeburg. Abbildung 12: Die Nahversorgungsstruktur im Überblick Kernsiedlungsbereich Bückeburg Evesen Petzen Scheie Müsingen Cammer Rusbend Röcke Bückeburg Meinsen/ Warber Bergdorf Achum Berenbusch Evesen Petzen Röcke Scheie Müsingen Bückeburg Bergdorf Legende Lebensmitteldiscounter Supermarkt Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus 500-Meter-Radius 700-Meter-Radius Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandshebung Stadt + Handel 12/ 2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg Wie Abbildung 12 verdeutlicht, konzentrieren sich die strukturprägenden Lebensmittelbetriebe zum überwiegenden Anteil im Kernsiedlungsbereich der Stadt Bückeburg. Für diesen kann grundsätzlich von einer flächendeckenden Nahversorgung ausgegangen werden. Lediglich kleinere Ortsteile wie bspw. Cammer, Meinsen/ Waber, Rusbend weisen kein derartiges Nahversorgungsangebot auf. Dies ist nicht zuletzt auf die Bevölkerungszahlen von z. T. deutlich unter Einwohnern, da moderne Betriebsformate in diesen Größenordnungen eine Mantelbevölkerung von mindestens etwa Einwohnern im unmittelbaren Einzugsbereich benötigen. Auf diese Thematik wird ortsteilbezogen im Kapitel 6.2 detaillierter eingegangen. 19 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten entspricht, vgl. hierzu Einzelhandelserlass NRW 2008, Nr Markt- und Standortanalyse 39

46 Städtebauliche Einordnung der Nahversorgungsbetriebe sbetriebe Im Rahmen der Herleitung der stadtteilspezifischen Empfehlung zur Weiterentwicklung der Nahversorgung in Bückeburg werden in und außerhalb des Innenstadtzentrums die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (> 400 m² VKF) in jedem Stadtteil im Hinblick auf ihre städtebauliche Funktion bewertet. Hierzu werden folgende Kategorien gebildet: Abbildung 13: : Bewertungskategorien für Lebensmittelmärkte Städtebauliche Funktion Frequenzbringer/ Magnetbetriebe im zentralen Versorgungsbereich und für die Sicherung der wohnortnahen Versorgung Hohe Bedeutung für die Sicherung der wohnortnahen Versorgung Untergeordnete Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung (z.b. autokundenorientierte Standorte/ nicht integrierte Lagen) Quelle: eigene Darstellung. Die städtebauliche Funktion bezieht sich insgesamt auf die städtebauliche Lage des Betriebs ob sich ein Betrieb in einem zentralen Versorgungsbereich, in städtebaulich integrierter Lage oder eher in einer gewerblich geprägten Lage befindet. In der folgenden Grafik werden die vorhandenen Nahversorgungsstandorte hinsichtlich der städtebaulichen Bedeutung eingeordnet: 40 4 Markt- und Standortanalyse

47 Abbildung 14: Städtebauliche Einordnung der vorhandenen Nahversorger Frequenzbringer/ Magnetbetriebe im zentralen Versorgungsbereich und Sicherung der wohnortnahen Versorgung Evesen Penny Kaufland Scheie Aldi Müsingen Hohe Bedeutung für die Sicherung der wohnortnahen Versorgung Petzen Netto WEZ Untergeordnete Rolle für die wohnortnahe Versorgung (autokunden-orientierte Standorte/ nicht integrierte Lagen) Röcke E-Center Bückeburg nahkauf Bergdorf Lidl Lebensmitteldiscounter Supermarkt Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus 500-Meter-Radius 700-Meter-Radius Aldi Netto Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung Stadt + Handel 12/2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg. Es wird deutlich, dass der Supermarkt Nahkauf den einzigen strukturprägenden Lebensmittelbetrieb innerhalb des Innenstadtzentrums Bückeburg darstellt und damit eine hohe Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung der Bewohner im innerstädtischen Bereich einnimmt. Des Weiteren kommt diesem Betrieb eine Rolle als Magnetbetriebe für das Innenstadtzentrum zu. Ergänzt wird das Angebot im Bereich Nahrungs- und Genussmittel durch einige städtebaulich integrierte bzw. teilintegrierte Lebensmitteldiscounter, die durchaus eine wichtige Rolle für eine fußläufige Nahversorgung in Bückeburg darstellen (siehe Abbildung 14). Dem gegenüber stehen die städtebaulich nicht integrierten Standorte. Hier sind im Wesentlichen der Standort Kreuzbreite mit den strukturprägenden Lebensmittelbetrieben Aldi, Kaufland, WEZ und der Standort Weinberg mit dem E-Center und dem Aldi Lebensmitteldiscounter zu nennen. Die dort lokalisierten Lebensmittelbetriebe stellen eher autokundenorientierte Standorte dar und stehen durchaus in Konkurrenz mit den städtebaulich integrierten Lebensmittebetrieben bzw. dem innerstädtischen Nahkauf Supermarkt. 4.6 Analyse und Bewertung sonstiger Standortagglomerationen Neben den beschriebenen Zentren sind im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts weitere Einzelhandelsstandorte zu berücksichtigen, sofern diese in der gesamtstädtischen Perspektive eine Bedeutung für das aktuelle und das potenzielle Nahversorgungsgerüst aufweisen oder als Ergänzungsstandort zum Innenstadtzentrum fungieren. Diesen Standorten ist gemeinsam, dass sie zwar eine gewisse Einzelhandelsagglomeration darstellen (ggf. auch ergänzt um weitere einzelhandelsnahe Dienstleistungen oder sonstige 4 Markt- und Standortanalyse 41

48 Einrichtungen), dass sie aber gleichzeitig jeweils nicht die notwendigen Kriterien erfüllen, um aus dem Bestand heraus als sog. zentraler Versorgungsbereich bewertet zu werden. Allgemein kann von Standortbereichen dann gesprochen werden, wenn sie nicht über die Ausstattungs- und Strukturmerkmale von zentralen Versorgungsbereichen verfügen. überwiegend durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt sind. überwiegend nicht in Wohnsiedlungsbereiche unmittelbar eingebettet sind. ganz überwiegend für den autoorientierten Großeinkauf genutzt werden. nicht primär der Versorgung ihres Nahbereichs dienen, sondern wenn ihre Angebotsstruktur insbesondere auf größere Stadtbereiche oder gar die gesamtstädtische oder überörtliche Versorgung ausgerichtet ist. Ein Einzelhandelskonzept sollte klarstellen, welche Versorgungsfunktion diese Standorte aktuell übernehmen (dieses geschieht in den folgenden Kapiteln), und welche Aufgabenzuweisung und Aufgabenteilung im Rahmen eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts künftig sinnvoll erscheinen (dieses ist Teil der konzeptionellen Bausteine, vgl. Kapitel 6). In Bückeburg sind dies die Standortbereiche Standortbereich Kreuzbreite und Standortbereich Weinberg Standortbereich Kreuzbreite und Standortbereich Weinberg Der Standortbereich Kreuzbreite (Einzelhandelsanbieter u. a.: Kaufland, OBI, Aldi und WEZ) liegt im Nordosten Bückeburgs in einem eher gewerblich geprägten Gebiet und grenzt unmittelbar an die Kernstadt. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt rd. 1,3 km. Der Standortbereich Weinberg (Einzelhandelsanbieter u. a.: E-Center und Aldi) liegt im Westen Bückeburgs. Die Entfernung zum Innenstadtzentrum beträgt rd. 1,7 km. Räumliche Ausprägung und verkehrliche Anbindung Der Standortbereich Kreuzbreite ist im Westen, Süden und Osten vorwiegend von sonstiger gewerblicher Bebauung umschlossen und wird im Norden durch den Verlauf der B 65 begrenzt. Mit dem Auto ist der Standort gut erreichbar. Die Hannoversche Straße führt einerseits zum Innenstadtring im Zentrum Bückeburgs, andererseits stellt sie als B 65 eine wichtige regionale Hauptverbindungsstraße dar. Der Standortbereich Weinberg wird im Norden von landwirtschaftlicher Nutzfläche, im Osten von Wohnbebauung und im Süden und Westen vom Verlauf der B 83 bzw. B 65 begrenzt. Der Standort ist mit dem Auto optimal erreichbar und einerseits durch die B Markt- und Standortanalyse

49 und B 65 regional angebunden, andererseits durch die Mindener Straße aber auch direkt mit dem Zentrum Bückeburgs verbunden. Abbildung 15: Standortbereich Kreuzbreite (links) und Standortsbereich Weinberg (rechts) Quelle: Eigene Aufnahmen Angebotsmerkmale, Angebotsschwerpunkte und Magnetbetriebe Der Standortbereich Kreuzbreite weist insgesamt 24 Einzelhandelsbetriebe auf, die eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² ausmachen. Den größten Betrieb stellt der Baumarkt OBI dar, gefolgt von den Lebensmittelmärkten Kaufland und WEZ und dem Raiffeisen-Markt für Garten- und Pflanzenbedarf. Der Standortbereich Weinberg weist insgesamt fünf Einzelhandelsbetriebe auf, die eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² ausmachen. Den größten Betrieb stellt der Lebensmittelmarkt E-Center, gefolgt vom Lebensmitteldiscounter Aldi dar. Ergänzt werden diese beiden großflächigen Einzelhandelsbetriebe durch Konzessionäre wie Bäcker, Kiosk usw. 4 Markt- und Standortanalyse 43

50 Tabelle 10: Einzelhandelsrelevante Daten zu den Standortbereichen Kreuzbreite und Wein- berg Standortbereich Kreuzbreite Standortbereich Weinberg Anzahl Einzelhandelsbee- triebe 24 5 Anteil gesamtstädtisch 14% 3% Verkaufsfläche [m²] Anteil gesamtstädtisch 41 % 6 % Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandshebung Stadt + Handel 12/ 2011 Das Einzelhandelsangebot am Standortbereich Kreuzbreite nimmt mit rd. 24 Betrieben lediglich rd. 14 % der gesamtstädtischen Betriebszahl ein, weist allerdings mit rd. 41 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche einen Angebotsschwerpunkt im gesamten Standortgefüge auf. Mit dieser Größenordnung ist das Einzelhandelsangebot an der Kreuzbreite annähernd doppelt so groß wie das des Innenstadtzentrums und stellt dementsprechend durchaus, auch unter Berücksichtigung des dortigen Warenangebotes, einen Konkurrenzstandort zum Innenstadtzentrum dar. Im Standortbereich Kreuzbreite generiert sich der größte Teil des Warenangebots aus Gütern des mittelfristigen Bedarfs. Insgesamt 26 % entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel und weitere 6 % auf sonstige Waren des kurzfristigen Bedarfs. Knapp ein Drittel der Gesamtverkaufsflächen im Standortbereich Kreuzbreite nehmen Güter des mittelfristigen Bedarfs ein. Ein geringer Anteil von 8 % ist dem langfristigen Bedarf zugeordnet Markt- und Standortanalyse

51 Abbildung 16: Einzelhandelsbestand am Standortbereich Kreuzbreite und Fristigkeitsstruktur nach Verkaufsfläche Kaufland OBI Aldi Einzelhandel WEZ Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage CIMA 04/ 2011; Einzelhandelsbestandshebung Stadt + Handel 12/ 2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg Der Standortbereich Weinberg besteht insgesamt aus rd. fünf Betrieben, die lediglich rd. 6% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in Bückeburg darstellen und dementsprechend eine deutlich untergeordnete Rolle zum Innenstadtzentrum und zum Standortbereich Kreuzbreite einnehmen. Wie die nachfolgende Abbildung verdeutlicht, stellt sich die Fristigkeitsstruktur im Standortbereich Weinberg im Vergleich zum Standortbereich Kreuzbreite deutlich anders dar. Hier entfällt mit 89 % der Großteil des Warenangebots auf Nahrungs- und Genussmittel, 6 % auf sonstige Waren des kurzfristigen Bedarfs und 3 bzw. 2 % auf Waren des mittelbzw. langfristigen Bedarfbereiches, sodass sich hier ein klarer Angebotsschwerpunkt ableiten lässt. 4 Markt- und Standortanalyse 45

52 Abbildung 17: Einzelhandelsbestand am Standortbereich Weinberg Aldi E-Center Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage CIMA 04/2011 Einzelhandelsbestandshebung Stadt + Handel 12/ 2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg Allein aufgrund seiner Verkaufsflächengröße ist der Standortbereich Kreuzbreite der zweitwichtigste Einzelhandelsstandort im gesamten Stadtgebiet, wenngleich die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe höchst begrenzt ist. Aus Kundensicht ergibt sich dennoch eine erhebliche Standortattraktivität bereits durch die möglichen Koppelungseinkäufe, durch die gute Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer. Durch das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln sowie übrigen zentrentypischen Sortimenten in nicht geringer Größenordnung ist der Standort als ernstzunehmende Konkurrenz für das Innenstadtzentrum und die Nahversorgungsstrukturen in Bückeburg zu betrachten. Der Standortbereich Weinberg stellt zwar gesamtstädtisch betrachtet sowohl eine nachgeordnete Betriebsanzahl als auch Verkaufsfläche dar, ist allerdings als Standortbereich mit überwiegendem Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente ein städtebaulich nicht integrierter Standort, der in erheblicher Konkurrenz mit anderen städtebaulich integrierten Nahversorgungsanbietern, insbesondere im Innenstadtzentrum Bückeburgs, steht. In der Zielperspektive zur weiteren Entwicklung dieses Standorts (hierzu Näheres in Kapitel 6.3) ist zu erörtern, welche räumlichen Entwicklungspotenziale dieser Standort (noch) aufweist, wie die Sortimentsstruktur im Sinne eines ausgewogenen gesamtstädtischen Zentren- und Standortkonzepts gewinnbringender aufgestellt werden könnte, und welche weiteren Entwicklungsempfehlungen formuliert werden sollten Markt- und Standortanalyse

53 4.7 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhann- delssituation in Bückeburg Die derzeitige Einzelhandelssituation in Bückeburg kann je nach Sortimentsbereich und je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Daher fällt auch der erkennbare Handlungsbedarf entsprechend differenziert aus, wobei im Konzeptteil diesen Berichts die Abhängigkeiten, die zwischen den einzelnen Stellgrößen und Einflussfaktoren bestehen, nicht aus dem Auge gelassen werden dürfen. Zu den für den Einzelhandel in Bückeburg wesentlichen Rahmenbedingungen zählt: Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Bückeburg liegt mit 97,6 leicht unter dem Bundesdurchschnitt (=100). Bückeburg liegt in einem siedlungsstrukturell eher dünn besiedelten Raum; weist allerdings ein starkes Wettbewerbsumfeld durch die umgebenen Mittelzentren auf. Bückeburg ist geprägt durch eine disperse Siedlungsstruktur, wobei die Kernstadt von Bückeburg den deutlichen Siedlungsschwerpunkt im Stadtgebiet bildet (60 % der Einwohner wohnen hier). Die weiteren kleineren Ortsteile weisen z. T. Einwohnerzahlen von deutlich unter Einwohnern auf. Als postiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt werden: Von den 169 Einzelhandelsbetrieben sind 50 % im Innenstadtzentrum angesiedelt, wodurch sich eine diversifizierte Einzelhandelsausstattung im Innenstadtzentrum ergibt. Vor dem Hintergrund des ausgeprägten regionalen Wettbewerbs erreicht das Innenstadtzentrum eine insgesamt gute strukturelle Ausstattung mit einer ausgewogenen Mischung von Magnetbetrieben und kleinteiligen Fachgeschäften. Das Innenstadtzentrum weist eine attraktive städtebauliche Gestaltung auf, die im Wesentlichen durch das angrenzende Schloßgelände und die Fußgängerzone geprägt wird. Die ermittelte Einzelhandelszentralität von 120 % ist angesichts der regionalen Wettbewerbssituation als angemessen zu bewerten. Die Stadt Bückeburg weist insbesondere im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel eine hohe quantitative Verkaufsflächenausstattung und entsprechend hohe Zentralitätswerte auf (rd. 136 %). Insbesondere für den Kernsiedlungsbereich kann von einer flächendeckenden Nahversorgung ausgegangen werden. Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewertung folgende Aspekte: Die geringe Verkaufsflächenausstattung im Innenstadtzentrum im Verhältnis zur gesamtstädtischen Verkaufsfläche (s. o.) 4 Markt- und Standortanalyse 47

54 Nicht nur das Innenstadtzentrum, sondern auch die städtebaulich nicht integrierten Lagen verfügen über ein deutliches Standortgewicht und zwar gemessen an den Verkaufsflächen: dort liegen zwar lediglich rd. 22 % der Einzelhandelsbetriebe Bückeburgs; diese verfügen aber über rd. 51 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Auch üblicherweise zentrenprägende Sortimente erreichen in diesen städtebaulich nicht integrierten Standortbereichen hohe Verkaufsflächenanteile, was sich hemmend auf die Entwicklungschancen des Innenstadtzentrums auswirken kann. Die flächendeckende Ausstattung mit Versorgungsmöglichkeiten im kurzfristigen Bedarfsbereich ist zwar im Kernsiedlungsbereich durchaus gegeben, allerdings besteht insbesondere in kleineren Siedlungsbereichen Optimierungsbedarf. Insbesondere im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist die siedlungsstrukturelle Integration ausbaubedürftig. Eine Vielzahl der vorhandenen Lebensmittelbetriebe befindet sich in städtebaulich nicht integrierter Lage und weist eher autoorientierte Standorte auf. Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt zudem daraus, dass einerseits die vorhandenen positiven Einzelhandelsmerkmale Bückeburgs für die Zukunft gesichert werden und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in den benachbarten Mittelzentren, die ihr Angebot ständig fortentwickeln. Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Optimierungslösungen für diejenigen Aspekte entwickelt werden, die eher kritischer zu bewerten sind. Solche Lösungen sind in den nachfolgenden Teilbausteinen dieses Konzepts in städtebaulicher Sicht als auch funktional zu erarbeiten Markt- und Standortanalyse

55 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse und -bewertung konkrete Instrumente entwickelt und vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen sowie übergeordnete Leitlinien zur künftigen Einzelhandelsentwicklung in Bückeburg zu erarbeiten. 5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient als absatzwirtschaftliche Kenngröße der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die der Kommune zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen in Form von nach Branchen kumulierten Verkaufsflächenangaben aufbereitet Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren: Er kann und soll aufgrund seines naturgegebenen mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine Grenze der Entwicklung (etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels darstellen. Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen überschreiten, können im Einzelfall zur gewünschten Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebotes beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Bückeburg korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht entsprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebaulich präferierten Zentren und Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden. Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefassten Entwicklungsleitbildes kann der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele eingesetzt werden. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 49

56 Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grundsätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb Bückeburgs gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine Betriebserweiterung verbunden ist Methodik und Berechnung Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufsflächenbedarfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die angebots- und nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage in Bückeburg werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde gelegt: Abbildung 18: Ermittlungsmethodik des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens Entwicklung absatzwirtschaftlicher Rahmenbedingungen Nachfrageseite Angebotsseite Einwohnerentwicklung in der Kommune / im Einzugsgebiet Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner ggf. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile Entwicklung der Flächenproduktivität Absatzwirtschaftlicher Entwicklungs ungsrahmen Prognosehorizont 2017/2022 Spannweitenbetrachtung sortimentsgenaue Betrachtung Quelle: Eigene Darstellung Versorgungsauftrag Ziel-Zentralität Zentralität Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Versorgungsauftrag einer Kommune bei der Quantifizierung absatzwirtschaftlicher Entwicklungsspielräume von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad einer Kom Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

57 mune korrespondiert mit ihrer seitens der Regional- und Landesplanung angestrebten zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktionen mit breit gefächerten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet wahrnehmen. Grundzentren kommt die bevölkerungs- und wohnstandortnahe Grundversorgung der örtlichen Bevölkerung zu. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag wird hier als sogenannte Ziel-Zentralität aufgegriffen. Durch die Darstellung von sowohl zeitlichen und inhaltlichen angebots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird ein Korridor eröffnet, der ein Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der notwendigen Flexibilität unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändernder, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren. Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des Entwicklungsrahmens einzeln erörtert. Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Zur Untersuchung der künftigen Kaufkraft in Bückeburg wird auf Daten der Stadt Bückeburg, der Bertelsmann Stiftung sowie Daten vom Landesbetrieb Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachen (LSKN) zurückgegriffen. Diese Bevölkerungsprognose umfasst drei Entwicklungsvarianten, die hier übernommen werden: alle Statistiken gehen von einem leichten Bevölkerungsrückgang in den nächsten 10 Jahren aus. Im Ergebnis berücksichtigt die optimistische Variante eine Abnahme der Bevölkerungszahl bis 2022 um rd. 2 %. In der pessimistischen Variante geht die Bevölkerungszahl um rd. 4 % gegenüber dem Ausgangswert zurück. Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher insgesamt - unabhängig von der zugrunde gelegten Variante keine deutlichen Impulse für die künftige Kaufkraft zu erwarten. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 51

58 Abbildung 19: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Bückeburg 7% 5% 3% Index 1% -1% -3% -5% -7% obere Variante Jahr untere Variante Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage, Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung; Daten des Landesbetriebs Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachen (LSKN) Entwicklung der einzelhandelsrelevanten elsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um insgesamt knapp 34 % (rd. 350 Mrd. Euro) auf rd Mrd. Euro gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft dagegen stagniert im gleichen Zeitraum bei etwa 360 bis 390 Mrd. Euro je Jahr. So lag der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben 1992 noch bei 37 %, während er 2010 nach stetigem Rückgang in den vergangenen Jahren nur noch rd. 28 % ausmacht Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

59 Abbildung 20: Entwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandels zelhandels- relevanter Kaufkraft % M rd. Euro Jahr Konsumausgaben der privaten Haushalte (in Mrd. Euro) einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Mrd. Euro) Einzelhandelsanteil an den Konsumausgaben (in %) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% In d e x Quellen: Eigene Darstellung auf Grundlage Hahn Gruppe: Real Estate Report - Germany 2006 bis 2010/ 2011; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten 2007 In der Summe stagnieren somit die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben 20 seit Jahren. Ob dieser Trend für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsicheren konjunkturellen Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens werden daher als mögliche Spannweite sowohl eine moderat steigende als auch eine leicht rückläufige Entwicklung eingestellt. Berücksichtigung bei der Prognose der Konsumausgaben im Einzelhandel findet dabei zudem die Verschiebung der Vertriebswege, die einen stetig steigenden Anteil des E- Commerce als nicht stationärer Einzelhandel aufweist. Des Weiteren hat sich in den vergangenen Jahren eine Verschiebung der sortimentsspezifischen Kaufkraft ergeben, die sich insbesondere in einem deutlichen Bedeutungsgewinn den Warengruppen Neue Medien/ Unterhaltungselektronik und Drogeriewaren zeigt. Entwicklung der Flächenproduktivitäten In der Zeit von 1993 bis 2010 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflächen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig 20 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf ein zusätzliches absatzwirtschaftlich tragfähiges Entwicklungspotenzial ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 53

60 stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, sodass folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm. Abbildung 21: Entwicklungsindex der Flächenproduktivitäten itäten von 1993 bis ,6 1,4 1,2 Index 1 0,8 0,6 0, Jahr Verkaufsflächenindex Index Flächenproduktivität Index Einzelhandelsumsatz Quellen: Eigene Darstellung auf Grundlage Hahn Gruppe: Real Estate Report - Germany 2006 bis 2010/ 2011; WABE-Institut: Einzelhandel Branchendaten 2007 Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Entwicklung deutlich ausdifferenziert und z. T. abgeschwächt. Das Erreichen von Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben unterstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zukünftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar zumindest teilweise mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Versorgungsauftrag: Ziel-Zentralitäten Zentralitäten Die heutige Einzelhandelszentralität von Bückeburg beträgt 120 % (vgl. Kapitel 4.3). Hieraus erwachsen für einige der Warengruppen Erweiterungsspielräume bis zur jeweiligen Ziel-Zentralität (vgl. folgende Abbildung; Ziel-Zentralität als gestrichelte Orientierungslinie). Für alle Sortimente des kurzfristigen Bedarfs ist dauerhaft eine Ziel-Zentralität von 110 % in der unteren Variante und 120 % in der oberen Variante entwicklungspolitisch und gemessen am landesplanerischen Versorgungsauftrag plausibel, da diese Sortimente grundsätzlich von allen Kommunen (und so auch denen im Einzugsbereich) gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren Kaufkraft vollständig zur Verfügung gestellt werden sollen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

61 Für die Sortimente des mittelfristigen Bedarfs soll in Bückeburg künftig ebenfalls mindestens eine Ziel-Zentralität von 120 % angelegt werden. Für die Sortimente des langfristigen Bedarfs soll in Bückeburg künftig mindestens eine Ziel- Zentralität von 100 % und in der oberen Variante von 110 % angelegt werden. Eine höhere Ziel-Zentralität wäre mittelfristig zwar wünschenswert, kann aber aktuell aufgrund der besonderen Wettbewerbssituation mit den benachbarten Mittelzentren nicht als realistische Prognosevariante zugrunde gelegt werden. Gleichwohl resultieren bereits aus dieser Ziel- Zentralität Entwicklungsbedarfe für einige Warengruppen. Abbildung 22: Zentralitäten nach Sortimentsgruppen und die Ziel-Zentralität Zentralität Nahr ungs- und Genussmittel Drogerie/ Parf ümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedar f PBS, Zeitungen/ Zeitschrif ten, Bücher untere Variante Bekl eidung Schuhe/ Leder war en Pf lanzen/ Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausr at/ Einr ichtungszubehör Spielwar en/ Bastel n/ Hobby/ Musikinstr umente Spor tar tikel/ Fahr r äder / Camping Medi zinische und or thopädische Ar ti kel / Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostof f e/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwar en, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche obere Variante Möbel Elektr o/ Leuchten/ Haushaltsger äte Neue Medi en/ Unter haltungselektr onik Uhr en/ Schmuck Sonstiges 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200% Quelle: Eigene Annahmen auf Basis der ermittelten Zentralitätswerte Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Bückeburg Die nachstehende Tabelle zeigt den künftigen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen differenziert nach Warengruppen. Die Prognose ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen und den Ziel-Zentralitäten. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 55

62 Tabelle 11: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Bückeburg Warengruppe v v Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente Sportartikel/Fahrräder/Camping mittelfristiger Bedarfsbereich Medizinische und orthopädische Artikel/Optik Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte Medien Uhren/Schmuck Sonstiges langfristiger Bedarfsbereich Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandsüberprüfung Stadt + Handel 12/2011; v = untere Variante, > = mittlere Variante, = obere Variante; Werte in m² VKF (gerundet) Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens ergibt folgendes Potenzial für die Perspektive bis 2017: Es bestehen rechnerische Entwicklungsspielräume in einer Größenordnung von rd bis m². Diese Größenordnung entspricht etwa 11 bis 16 % der aktuell vorhandenen Gesamtverkaufsfläche in Bückeburg. Der Schwerpunkt des Entwicklungsrahmens liegt im Bereich langfristiger Bedarfsgüter, dort insbesondere bei den Branchen Möbel und Medien. Im mittelfristigen Bedarfsbereich bestehen die rechnerischen Entwicklungsspielräume im Wesentlichen im Bereich Spielwaren/ Bastel/ Hobby/ Musikinstrumente sowie Sportartikel/ Fahrräder/ Camping. Im kurzfristigen Bedarfsbereich bestehen lediglich arrondierende Entwicklungsspielräume. Für Bückeburg bedeuten diese Prognoseergebnisse, dass die landes- bzw. regionalplanerisch zugewiesene Versorgungsfunktion Bückeburgs in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufsflächen erweitert und verbessert werden kann, 56 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

63 dass in den Warengruppen ohne ein nennenswertes quantitatives Entwicklungspotenzial neue Angebote und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen Anbietern nur bedingt zu), dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrahmens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für das Bückeburger Innenstadtzentrum einerseits oder die flächendeckende Nahversorgungsstruktur andererseits resultiert, und dass angesichts des teils begrenzten Entwicklungsrahmens für viele Warengruppen der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen Steuerungsgeschehen ein besonderes Gewicht beigemessen werden sollte. Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt vertretenen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische Ansiedlungspotenzial entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu berücksichtigende Marktfaktoren 21 zugrunde; diese können durchaus zu unternehmerischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten Entwicklungsrahmen ggf. abweichen. Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine Grenze der Entwicklung etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Bückeburg korrespondieren und sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Im Bereich zentrenprägender Warengruppen besteht nur ein begrenztes Entwicklungspotenzial für eine Erweiterung des Angebotes in den nächsten zehn Jahren, also bis Im Hinblick auf das Ziel der Innenstadtstärkung ist es empfehlenswert, diese Ansiedlungspotenziale künftig schwerpunktmäßig zum Angebotsausbau im Innenstadtzentrum zu nutzen. An dieser Stelle soll explizit hervorgehoben werden, dass der ermittelte Entwicklungsrahmen gerade dann, wenn der Standort stadtentwicklungspolitisch optimal ist, überschritten werden kann zugunsten einer positiven Gesamtentwicklung des Standortes. Grenzen ergeben sich in solchen Fällen allenfalls aus landesplanerischen und städtebaurechtlichen Zielvorgaben, namentlich dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche in Nachbarkommunen. Die erarbeiteten Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kap. 6.5) berücksichtigen diese standortbezogene Regelungsempfehlung. 21 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 57

64 5.2 Die übergeordneten Entwicklungsziele für Bückeburg Als optimal ausgewogene und den Entwicklungszielen der Stadt Bückeburg bestmöglich entsprechende Zielperspektive soll daher eine Kombination aus drei Entwicklungszielstellungen, angestrebt werden. In Bückeburg sollen zukünftig folgende übergeordnete Ziele der Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden: 1. Stärkung des Innenstadtzentrums: Erhaltung und Stärkung des Innenstadtzentrums Bückeburgs, 2. Nahversorgung: die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums zu beeinträchtigen, 3. Sonderstandorte: ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die Entwicklung des Innenstadtzentrums zu beeinträchtigen. Zwischen diesen je nach Sortimentsbereich (zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente) jeweils unterschiedlichen Zielen ist nachfolgend ein präzise abgestimmtes Umsetzungsinstrumentarium zu entwickeln (Zentrenkonzept, Nahversorgungskonzept, Bückeburger Sortimentsliste und Ansiedlungsleitsätze), so dass die Verfolgung des einen Ziels nicht die Umsetzung eines anderen Ziels gefährdet. Einerseits ist für diese Form der ausgewogenen Zielumsetzung eine genaue Definition der zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimente erforderlich (vgl. Kapitel 6.4). Des Weiteren muss auch das Zentren- und Standortkonzept auf diese Entwicklungszielstellung näher eingehen und sie räumlich konkretisieren. Nicht zuletzt ist auch die Erarbeitung von auf diese Sortimentsgruppen bezogenen Ansiedlungsleitsätzen erforderlich, die in Kapitel 6.5 erfolgt. Die nachfolgende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordnete Zielsetzung: im Fokus der Entwicklung steht das Innenstadtzentrum, das gesichert und gestärkt werden sollen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

65 Abbildung 23: Die übergeordnete Entwicklungszielstellung für Bückeburg 1. Ziel: Stärkung des 2. Ziel: Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 3. Ziel: Bereitstellung ergänzender Standorte Innenstadtzentrums Stärkung des Innenstadtzentrums Gleichzeitig schädliche Auswirkungen auf die Nahversorgung vermeiden sinnvolle Standorte sichern, stärken und ergänzen gleichzeitig schädliche Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum vermeiden Abrundung des gemeindlichen Angebots Anpassung an Landesplanung Restriktive Handhabung zentrenund nahversorgungsrelevanter Sortimente Quelle: Eigene Darstellung. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 59

66 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept Während im vorangegangenen Kapitel die übergeordneten Leitlinien erörtert werden, können im Folgenden konkrete konzeptionelle Umsetzungsinstrumente darauf aufbauend vorgestellt werden. Diese sind neben dem Zentren- und Standortkonzept, dem Nahversorgungskonzept (Kapitel 6.1 bis 6.3), der Liste zentrenrelevanter Sortimente (Sortimentsliste bzw. Bückeburger-Liste, Kapitel 6.4) auch die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze (Kapitel 6.5). 6.1 Das Zentrenkonzept Das Zentrenkonzept definiert die empfohlene künftige gesamtörtliche Zentrenstruktur für Bückeburg unter Berücksichtigung der Analyseergebnisse, des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens und der übergeordneten Entwicklungszielstellungen. Wesentlicher Bestandteil des Zentrenkonzepts ist die räumliche und funktionale Festlegung des Innenstadtzentrums als sog. zentraler Versorgungsbereich. Die hierbei zugrunde zu legenden Festlegungskriterien wurden in Kapitel 2.3 detailliert vorgestellt. Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwiefern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte Beschreibung der Standort-Bestandsstruktur hinaus geht Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

67 Abbildung 24: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren Städtebaulich-funktionale Zentren (Bestandsebene) Analyse vereinfachte Bestimmungskriterien erhöhte rechtliche Anforderungen an Bestimmungskriterien absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Leitbild/Zielkonzept zu einer ausgewogenen gesamtstädtischen Zentrenstruktur (Zentrenkonzept) Zentrale Versorgungsbereiche (Zielebene) auch Standorte, die im Bestand kein Zentrum sind, können u. U. aufgrund von Entwicklungszielen als zentraler Versorgungsbereich bestimmt werden Quelle: Eigene Darstellung Konzept In Bückeburg wird das Innenstadtzentrum im Ortsteil Bückeburg als einziger zentraler Versorgungsbereich definiert. Obschon weitere Standorte gewisse Funktionsbündelungen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Agglomeration erkennen lassen, weisen sie nicht die genannten erforderlichen Merkmale für zentrale Versorgungsbereiche auf. Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nutzungsmischung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch hinsichtlich ergänzender Zentrenfunktionen (Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen usw.) nicht ausreichend ausgeprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte durchaus gewisse Versorgungsfunktionen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Sonderstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben (vgl. hierzu Kapitel 6.3). Das Innenstadtzentrum Bückeburg übernimmt eine Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet von Bückeburg. Als städtebauliches Zentrum der regionalplanerisch als Mittelzentrum ausgewiesenen Kommune soll es (wie bisher) auch künftig Angebotsschwerpunkte für kurzfristig sowie mittelfristig nachgefragte Bedarfsgüter verschiedener Qualität bereithalten, ergänzt auch um langfristig nachgefragte Bedarfsgüter. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 61

68 Als Leitfunktion sichert der Einzelhandel den übrigen Zentrenfunktionen ein hohes Besucheraufkommen; er trägt somit erheblich zu einer vitalen kulturellen, handwerks- und dienstleistungsbezogenen sowie gastronomischen Nutzungsvielfalt bei, unterstützt auch durch das Wohnen, durch die angemessene Verkehrsstruktur sowie nicht zuletzt Bildungsund Verwaltungseinrichtungen und Freizeitangebote. Darüber hinaus kommt dem Innenstadtzentrum Bückeburg mit der direkten Nähe zum Schloss ein nicht unwesentliches touristisches Potenzial zu. Als vitaler und vielfältiger Mittelpunkt der Stadt soll das Innenstadtzentrum somit nicht nur Motor für die Versorgungsfunktion sein, sondern auch die gesamtökonomische, soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt fördern Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungs- empfehlungen für das Innenstadtzentrum Bückeburg Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen Zur Gewährleistung dieser Leitfunktion sollte die beschriebene Einzelhandelsbestandsstruktur (vgl. Kapitel 4.4) erhalten und fortentwickelt werden. Im Einzelnen sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum in allen städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Planungen der Stadt Bückeburg, die einen Bezug zum Innenstadtzentrum aufweisen, berücksichtigt werden. Tabelle 12: Erhaltungs- und Entwicklungsziele für das Innenstadtzentrum Erhaltung und Fortentwicklung der städtebaulichfunktionalen Ausstattungsmerkmale durch Festigung der Innenstadt als mittelzentraler Versorgungsstandort in der Region mit kurzmittel- und langfristigen Bedarfsgütern Sicherung und Ausbau der Nahversorgungsfunktion Sicherung und Stärkung der bestehenden Vielfalt der kleineren Fachgeschäfte und Spezialangebote Sicherung der Magnetbetriebe Mittel- bis langfristig: Ansiedlung neuer Magneten/ bisher fehlender Angebotsformen Quelle: Eigene Darstellung Hierzu werden folgende Empfehlungen im Detail formuliert: 1. Sicherung der vorhandenen Magnetbetriebe und der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt auch der kleineren Einzelhandelsbetriebe durch Vermeidung von 62 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

69 Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb des Innenstadtzentrums resultieren könnten Stärkung der vorhandenen Magnetbetriebe durch einen zeit- und nachfragegemäßen Ausbau der Ladenflächen (sofern die Angebotsstruktur dieser Magnetbetriebe nicht mehr den marktüblichen Anforderungen entspricht), und zwar unmittelbar am Objekt selbst oder sofern die verfügbaren Flächen hierzu nicht ausreichen sollten in unmittelbarer räumlicher Nähe in der Hauptlage, Nebenlagen oder funktionalen Ergänzungsbereichen. 3. Erweiterung und Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben aller Art und Größe im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze I und II - räumlich: in erster Priorität in der gekennzeichneten Hauptlage und in zweiter Priorität in der gekennzeichneten Nebenlage Ergänzung des Betriebstypenmixes und der Angebotsvielfalt durch bislang unterrepräsentierte Betriebstypen und Angebote auch in Warengruppen, in dem die Ansiedlungspotenziale nur begrenzt sind 5. Anpassung der zumeist kleinteiligen Ladenstrukturen an gängige Flächenanforderungen (Zielgröße für Filialisten variabel, aber mindestens rd. 100 m²); dabei besondere Berücksichtigung von Filialisten. Hierzu sollten Flächenzusammenlegungen als Option unter Einbeziehung der betroffenen Eigentümer erfolgen und die Wirtschaftsförderung lenkende Angebotsplanung betreiben. Dieses gilt vor allem für die kleinteilige Immobilienstruktur in der Hauptlage. 6. Ansiedlung von Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten als Hauptsortiment, denn auch solche Sortimente können zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums beitragen. 7. Nutzung des touristischen Potenzials des Innenstadtzentrums durch Sicherung und Ausbau von klassischen Mitnahmesortimenten und gastronomischen Angeboten. Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungszielstellungen für Bückeburg zu berücksichtigen, dass Maßnahmen nicht zu negativen Auswirkungen auf die flächendeckende Nahversorgung führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichtigen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kapitel 6.5). 22 Hierbei wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandelskonzepts stehen nicht einzelne Anbieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt der Ziele steht die unternehmens- und wettbewerbsneutrale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und Ziele im Rahmen dieses Konzepts irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern sich funktionsgleiche oder -ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln. 23 Im gekennzeichneten funktionalen Ergänzungsbereich innerhalb des Innenstadtzentrums sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hierdurch eine strategische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur erreicht wird. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 63

70 Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Für die Bauleitplanung ist eine genaue räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich erforderlich. Diese wird in der folgenden Abbildung insbesondere unter Berücksichtigung der perspektivischen Entwicklungsempfehlung dargestellt. Abbildung 25: Räumliche Festlegung des Innenstadtzentrums als zentraler Versorgungsbereich (Zielkonzept) Magro (Schild-Center) nahkauf Vögele Rossmann Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Hauptlage Nebenlage Ergänzungsbereich Zentraler Versorgungsbereich Hauptlage - Lange Straße Hohe Einzelhandelsdichte Vielzahl von zentrenergänzenden Funktionen Starke Ausstattung mit kleinteiligem (inhabergeführten) Einzelhandel Fußgängerzone mit hoher Aufenthaltsqualität - in östliche Richtung für den MIV geöffnet Städtebauliche Dominante: Stadtkirche Magnetbetriebe: Schild-Center, Nahkauf, Vögele, Takko und Rossmann Kernbereich, vorrangige Ansiedlung von zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandelsvorhaben (1. Priorität) t) Nutzung des touristischen Potenzials spezifischer Angebotsausbau Nebenlagen Nachlassender, gestreuter Einzelhandelsbesatz Geringe Aufenthaltsqualität insb. im Bereich Schulstraße und Wallstraße Perspektivisch: Ansiedlung von zentrenrelevantem EZH, wenn es zur Stärkung des Innenstadtzentrums beiträgt (2. Priorität) t) Funktionaler Ergänzungsbereiche: Geringer bzw. kein Einzelhandelsbesatz Zentrale Nutzungen Rathaus, Verwaltung, Museum (Bahnhofstraße) und zentrale Parkplatzangebote. Städtebaulich attraktive Situation Rathaus/ Verwaltungsbereich. Perspektivisch: Beibehaltung bzw. Stärkung der derzeitigen Funktion. Verbesserung der fußläufigen ufigen Anbindung insbesondere für f r die zentralen Parkplatzflächen. Einzelhandelsentwicklung nachgeordnet nur, wenn es zur Stärkung des Innenstadtzentrums beiträgt (3. Priorität) t) Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011, Einzelhandelsbestandsüberprüfung Stadt + Handel 12/2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum umfasst somit nicht nur die Hauptlage des Einzelhandels, sondern auch die beschriebenen Nebenlagen und funktionalen Ergänzungsbereiche. Die Festlegungsempfehlung berücksichtigt diejenigen Bereiche mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, insbesondere also die Fußgängerzone mit ihren relevanten Kundenläufen und mit ihren Magnetbetrieben sowie wesentliche für die Gesamtfunktionalität des Zentrums wichtige zentrenergänzende Funktionen Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

71 Es ergibt sich im Einzelnen die folgende, anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel 2.2) begründete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum: Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum erstreckt sich im Bereich der historischen Altstadt Bückeburgs zwischen der Straße am Oberstenhof im Westen sowie dem Ober- bzw. Unterwallweg im Osten. In diesem Bereich ist entlang der Schloßgartenstraße sowie der Lange Straße ein dichter Einzelhandelsbesatz vorhanden. Insbesondere die Hauptlage, die die Fußgängerzone sowie den Bereich der Langen Straße umfasst, an der die großflächigen Einzelhandelsbetriebe (Schild-Center und Nahkauf) lokalisiert sind, ist geprägt durch eine dichte Baustruktur und Einzelhandelsbesatz. Wegen der großen städtebaulichen Dichte und Nutzungsvielfalt sind Teile der Schulstraße und Wallstraße im zentralen Versorgungsbereich enthalten. Begrenzt wird die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs durch den nachlassenden Einzelhandelsbesatz und die eher durch Wohnnutzung geprägten angrenzenden Bereiche. Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs ist auch das städtebaulich prägende Ensemble um den Marktplatz/ Sablè-Platz mit vielen Zentrenfunktionen wie dem Rathaus, Verwaltungseinrichtung, Hubschraubermuseum und Wochenmarkt. 6.2 Das Nahversorgungskonzept Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wird in Kapitel 4.5 analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen zur Stabilisierung und Verbesserung der flächendeckenden Nahversorgung in Bückeburg ausgesprochen. In Teilbereichen des Stadtgebiets sind trotz der guten gesamtstädtischen Ausstattung Ergänzungsmaßnahmen sinnvoll, die nachfolgend näher beschrieben werden. Hierbei wird Bezug genommen auf den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen für nahversorgungsrelevante Sortimente. Handlungsprioritäten Da das Ansiedlungspotenzial für Lebensmittelsortimente nahezu ausgeschöpft ist, und da mit zunehmendem Überschreiten der ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume gesamtstädtische oder kleinräumige Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen erreichen können, die wiederum mit Betriebsschließungen und Trading- Down-Effekten einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der Stadt Bückeburg aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie bestehen: 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 65

72 Tabelle 13: Empfehlungen zur Nahversorgung Bückeburg 1. Priorität: Fokus der d Nahversorgung auf das Innenstadtzentrum 2. Priorität: Entwicklung in siedlungsstrukturell integrierten Lagen zur Weiter- entwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung Größenklassen: Orientierung an der Versorgung des Gebiets In kleineren Ortsteilen ortsspezifisch angepasste Nahversorgungs-/ Kleinflächenkonzepte Grundsätzlich: Verlagerung zur Versorgung des Gebiets und ohne negative Auswirkungen auf die Nahversorgung und das Innenstadtzentrum Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel Quelle: Eigene Darstellung. Für diese Empfehlungen gelten zugleich die Ansiedlungsleitsätze (vgl. Kapitel 6.5); diese beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl der Zentren (entsprechend ihrer jeweiligen Funktionszuweisung) als auch der wohnortnahen Versorgung in der Fläche. Exkurs: Nahversorgungsläden als Alternative zu Supermarkt und Discounter Die Nahversorgungsanalyse hat gezeigt, dass nicht alle Siedlungsbereiche über eine wohnortnahe Grundversorgung mit Lebensmitteln und anderen Waren des kurzfristigen Bedarfs verfügen. Schon ab einer Mantelbevölkerung von etwa Einwohnern 24 kann die Betriebsform Nahversorgungsladen eine Alternative zu den klassischen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (Supermärkte oder Discounter) darstellen und zur Schließung von Versorgungslücken beitragen. Nahversorgungsläden sind i. d. R. kleinflächige Lebensmittelanbieter mit einer Verkaufsflächenausstattung im Schwerpunkt zwischen 150 m² und 400 m², bei Franchisekonzepten auch bis zu 800 m², die häufig folgende weitere Charakteristika und Funktionen aufweisen: Nutzungskopplungen mit verschiedenen einzelhandelsnahen Dienstleistungen, sozialen, kulturellen und gastronomischen Einrichtungen (z. B. Bank- oder Postdienstleistungen, Reinigungsannahme, soziale Beratungsstelle, Café etc.), hohe Servicequalität, hoher Anteil regionaler Produkte und hohe Flexibilität in Bezug auf die Kundenwünsche, meist höheres Preisniveau als in Supermärkten und Discountern, 24 Verschiedene Anbieter sehen erst ab einer Einwohnerzahl von bis zu Einwohnern im unmittelbaren Einzugsbereich die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb. In jedem Fall ist neben der vorhandenen Einwohnerzahl auch die Stärke des Konkurrenzangebots im Umfeld des geplanten Standorts zu berücksichtigen Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

73 überdurchschnittliche Einsatzbereitschaft und Engagement des Betreibers. Es existieren verschiedene Betreibermodelle für Nahversorgungsläden: standardisierte Nahversorgungsläden, wie z. B. Kleinflächenkonzepte nach dem Franchiseprinzip (Franchisegeber: Handels- und Großhandelsunternehmen), selbstständige, unabhängig von Großhandelsunternehmen und Franchisegebern geführte Kleinläden, Integrationsmärkte, deren Hauptzweck neben der Nahversorgung die Integration verschiedener benachteiligter Bevölkerungsgruppen in den Arbeitsmarkt und in die Gesellschaft ist. Träger sind hier karitative und soziale Einrichtungen. Bei Nahversorgungsläden besteht eine enge Verwandtschaft mit Convenience-Geschäften wie Kiosken und Tankstellenshops, welche sich ebenfalls durch einen hohen Anteil von vorgefertigten und verbrauchsfertigen Gütern sowie durch flexible Öffnungszeiten auszeichnen Konzept für ergänzende Sonderstandorte Neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum oder den Einzelstandorten des Einzelhandels bestehen in Bückeburg Einzelhandelsagglomerationen mit einem deutlichen Standortgewicht (vgl. zur Bestandsanalyse und -bewertung dieser Standorte Kapitel 4.6). Im folgenden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für den Sonderstandort grundsätzlich sowie im einzelnen erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden Standortbalance zu formulieren sind Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Sonderstandorten Im Sinne dieser gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Zielstellung zur Einzelhandelsentwicklung in Bückeburg (vgl. Kapitel 5.2) sind mehrere Zielstellungen mit der Weiterentwicklung der Sonderstandorte verbunden. Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadteinzelhandels, indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen, die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen, die im Innenstadtzentrum räumlich schlecht anzusiedeln wären, die Sortimente führen, die das Innenstadtzentrum wie auch die flächendeckende Nahversorgungsstruktur in den Wohngebieten in ihrer Entwicklung nicht beeinträchtigen. 25 Weitergehende Informationen zu Nahversorgungsläden und anderen auch nicht stationären Versorgungsmöglichkeiten: vgl. Beckmann/Nyhues et al. (2007): Nahversorgung als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen wegbrechende Handels- und Dienstleistungsnutzungen. Berlin. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 67

74 Primär sollten an Sonderstandorten also die großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung gestellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im Vorfeld gestalten kann, ihre Leistungsfähigkeit gezielt optimiert werden kann, z. B. in erschließungstechnischen Fragestellungen, sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswirkung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte Sortimente deutlich wahrgenommen werden, benachbarte Nutzungsarten durch eine räumlich klare Fassung der jeweiligen Sonderstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenden Bodenpreisgefüge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden. Dieses wird insbesondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungsspielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben zugute kommen. Eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonderstandorte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Einzugsgebiet interessantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland beitragen. Für Bückeburg wird aufgrund der vorgenannten Aspekte ein Sonderstandort empfohlen, der dauerhaft spezifische Versorgungsfunktionen wie nachstehend näher beschrieben übernehmen soll: Sonderstandort Kreuzbreite Der in Kapitel 4.6 erläuterte Standortbereich Weinberg wird aufgrund der solitären Stellung und seiner ausschließlichen Prägung durch nahversorgungsrelevante Sortimentsbereiche nicht als Sonderstandort im o. g. Sinne empfohlen. Für diesen Standortbereich sind die Ansiedlungsleitsätze (siehe Kapitel 6.5) entsprechend anzuwenden. Mit dem Sonderstandort Kreuzbreite verfügt die Stadt Bückeburg über einen leistungsfähigen Standort, der unter Berücksichtigung der mittelzentralen Funktion Bückeburgs als angemessen angesehen werden kann. Der empfohlene Sonderstandort Kreuzbreite sollte im Rahmen der Ansiedlungsleitsätze (vgl. dazu Kapitel 6.5) und dem absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen zur Erweiterung oder Neuansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten genutzt werden Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

75 Tabelle 14: Empfohlene gesamtstädtische Standortprioritäten für den nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel großflächige Betriebe kleinflächige Betriebe 1. primär an den dafür empfohlenen Sonderstandort, 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptionen im Innenstadtzentrum (oder unmittelbar räumlich daran angrenzend) prüfen, 3. in stadtplanerisch begründeten Ausnahmen ggf. an weiteren Standorten (vgl. Ansiedlungsleitsatz), sofern dort planungsrechtlich sowie landesplanerisch im Einzelfall zulässig und sofern Konflikte gegenüber sonstigen standortsuchenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben minimiert werden können. 1. primär gebündelt an dem dafür empfohlenen Sonderstandort, 2. ergänzend mögliche Ansiedlungsoptionen im Innenstadtzentrum (oder unmittelbar räumlich daran angrenzend) prüfen, 3. nachrangig ggf. auch an weiteren Standorten im Stadtgebiet, sofern dort planungsrechtlich sowie landesplanerisch im Einzelfall zulässig und sofern Konflikte gegenüber sonstigen standortsuchenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben minimiert werden können. Quelle: Eigene Darstellung Auch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Sortiment trägt im Allgemeinen zur Angebotsverbesserung in Zentren bei. Die obige Tabelle enthält daher den Hinweis, ergänzend zu Ansiedlungen an den Sonderstandorten stets auch zu prüfen, inwieweit eine Ansiedlung alternativ auch im Innenstadtzentrum durchgeführt werden könnte Empfehlungen zum Sonderstandort Kreuzbreite Der Sonderstandort Kreuzbreite ist gemessen an der Verkaufsfläche nach dem Innenstadtzentrum die größte Einzelhandelsagglomeration in Bückeburg. Hinsichtlich seiner Verkehrsanbindung für den Pkw-Verkehr ist er durch die überörtliche und örtliche Verkehrsfunktion der umgebenden Straßen gut ausgestattet. Der Standort ist heute bereits sowohl durch Angebote aus dem nicht zentrenrelevanten als auch zentrenrelevantem Sortimentsbereich geprägt. Insbesondere die gute verkehrliche Erreichbarkeit und die Vorprägung durch nicht zentrenrelevanten Einzelhandel sollten als positive Entwicklungsvoraussetzungen für die Weiterentwicklung genutzt werden. Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung Auch wenn bereits Einzelhandelsangebote aus den nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereichen vorhanden sind, so stehen anteilig andere Sortimentsbereiche dennoch in deutlicher Konkurrenz zum Innenstadtzentrum von Bückeburg. Damit die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsfähigkeit des Innenstadtzentrums gewährleistet werden kann, sollte der Verkaufsflächenanteil für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente daher begrenzt und mittel- bis langfristig reduziert werden. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 69

76 Neue Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen künftig primär nur noch im Innenstadtzentrum stattfinden. Neue Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollten künftig nur noch im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum und an städtebaulich integrierten Standorten, wenn sie der Nahversorgung dienen, angesiedelt werden (vgl. Ansiedlungsleitsätze in Kapitel 6.5). Somit verbleiben für den Sonderstandort folgende wesentliche und zugleich nicht unbedeutende Standortfunktionen: Er soll dauerhaft Standort sein für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment auch für den kleinflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment Empfehlungen zur räumlichen Ausprägung und verkehrliche Erreichbarkeit Der Sonderstandort Kreuzbreite wird unmittelbar durch die B 65 erschlossen. Nördlich der B 65 befinden sich z. T. landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Westen schließt sich Wohnbebauung an. Mit dem MIV ist der Standort über die BAB 65 sowie die Hannoversche Straße optimal erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV wird hauptsächlich durch Buslinien mit einem Haltepunkt an der Kreuzbreite gewährleistet. Die Einzelhandelsnutzung ist überwiegend an der Hannoversche Straße und Kreuzbreite lokalisiert. Ansonsten ist das Umfeld geprägt durch Gewerbebetriebe und die ehemalige Justiz-Vollzugsanstalt. Insgesamt ist der Sonderstandort Kreuzbreite als städtebauliche Empfehlung wie folgt räumlich fassbar: 70 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

77 Abbildung 26: Städtebauliche Empfehlung zur räumlichen Fassung des Sonderstandortes es Kreuzbreite Kaufland OBI ALDI WEZ Einzelhandel Sonderstandortbereich Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Bestandserhebung Stadt + Handel 12/2011; Kartengrundlage: Stadt Bückeburg. Die Ausdehnung der Einzelhandelsnutzungen und die empfohlene sortimentsspezifische Ausrichtung sollte möglichst bauleitplanerisch konkretisiert werden 26, letztendlich auch in Hinblick auf andere Entwicklungsperspektiven, die sich möglicherweise für Teilräume ergeben. Dessen ungeachtet sollten mittel- bis langfristig neue Ansiedlungsflächen im oder unmittelbar am Sonderstandort ausgelotet werden. 27 Ansiedlungspotenzial kann ggf. auch dadurch erreicht werden, wenn Anbieter am Sonderstandort an andere Standorte innerhalb des Stadtgebiets umsiedeln und hierdurch Grundstücke oder Ladenimmobilien neu verfügbar werden. Eine Überplanung des Standorts und eine auf die empfohlenen Funktionen und spezifischen Sortimente zugeschnittene Bauleitplanung sollte hierzu flankierend eingesetzt werden. 26 Abbildung 26 verdeutlicht eine solche räumliche Festlegungsempfehlung, die bauleitplanerisch konkretisiert werden sollte. 27 Etwa im Rahmen eines Standort-Entwicklungskonzepts. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 71

78 Tabelle 15: Zusammengefasste Entwicklungsempfehlungen Sonderstandort Kreuzbreite Entwicklungsziel Umsetzungsempfehlung Primäre Funktion: Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment Ergänzende Funktion: Standort für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment Flankierend: Wahrung der Entwicklungschancen der benachbarten Areale für Handwerks- und Gewerbebetriebe Flankierend: keine Erhöhung der sonstigen Standortattraktivität zulasten des Innenstadtzentrums Bündelung und Steuerung der Einzelhandelsbetriebe durch Angebotsplanung am Zielstandort insofern auch bauplanungsrechtlicher Ausschluss von nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten am Sonderstandort unter Anwendung der Ansiedlungsleitsätze, sowie unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Entschädigungsregelungen Bauleitplanung unter Beachtung des Bestandsschutzes, wobei zentrenrelevante Randsortimente gemäß der Ansiedlungsleitsätze gehandhabt werden sollten Minimierung des Preisdrucks auf die benachbarten Areale durch deutliche räumliche Begrenzung der Einzelhandelsareale, etwa in Form eines städtebaulichen Konzepts und insbesondere durch Bauleitplanung Bauplanungsrechtlicher Ausschluss weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungen und gastronomischer Angebote Quelle: Eigene Darstellung Zu beachtende Zielvorgaben der landesplanerischen Rechtsgrundlagen Gemäß Landesraumordnungsprogramms Niedersachsen 2008 (LROP 2008) dürfen Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevantem (bzw. zentrenrelevantem) Kernsortiment, die zudem den Merkmalen von 11 Abs. 3 BauNVO entsprechen, nur innerhalb städtebaulich integrierter Lagen errichtet werden. Insofern wäre ein Neubau solcher Vorhaben am Sonderstandort Kreuzbreite auch landesrechtlich nicht mehr zulässig. Die bestehenden Betriebe, sind entsprechend im Rahmen des Bestandsschutzes gesichert. 6.4 Die Sortimentsliste für Bückeburg Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Bückeburg als zentrenrelevant zu bewertenden Sortimente in Form einer Sortimentsliste erforderlich. Erst mit Vorliegen einer solchen Sortimentsliste kann die Bauleitplanung oder kann im Baugenehmigungsverfahren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen des 72 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

79 Einzelhandelskonzepts festgestellt werden, ob ein geplantes Vorhaben oder ob eine Standortplanung den Zielen und Empfehlungen dieses Konzepts entspricht. Rechtliche Anforderungen Die Steuerungsempfehlungen des Einzelhandelskonzepts, die als Grundlage der Bauleitplanung dienen, müssen hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar und daher abschließend sein. Sortimentslisten, welche die Begriffe insbesondere, zum Beispiel bzw. beispielsweise enthalten, sind auch im Sinne der gängigen Rechtsprechung nicht hinreichend präzise und können zur bauleitplanerischen Steuerung nicht verwendet werden. Auch ein bloßer Rückgriff auf landesweite Sortimentslisten wäre nicht ausreichend. Vielmehr hat die planende Gemeinde sortimentsspezifisch und abschließend darzulegen, welche aktuellen örtlichen Gründe jeweils für oder gegen die Festlegung von Sortimenten in der Sortimentsliste sprechen. 28 Als rechtliche Vorgabe ist das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) heranzuziehen. Das LROP unterscheidet zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimentsgruppen. Es weist wie oben bereits skizziert darauf hin, dass eine landesweit dauerhaft gültige Sortimentsliste nicht zugrunde gelegt werden kann und es vielmehr einer kommunalen Betrachtung im Einzelfall bedarf. Das LROP macht jedoch landesplanerische Vorgaben für ausgewählte Sortimente, die in der Regel zentrenrelevant sein sollten. Diese sind von der Gemeinde zu berücksichtigen, können aber begründet ggf. anders bewertet werden. Methodische Herleitung Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist zum einen die Einzelhandels-Bestandsstruktur von Bedeutung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der Sortimente und der Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zudem ist es erforderlich, die künftigen Entwicklungsoptionen von Branchen und Standorten im Zusammenhang mit der Zielperspektive des Einzelhandelskonzepts zu beachten, um die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz festzulegen. Es können hierbei auch solche Sortimente als zentrenrelevant begründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in einem zentralen Versorgungsbereich vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Bedeutung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen. 29 Bei der Bewertung der künftigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Entwicklung realistisch erreichbar sein sollte. 28 Zu dieser Anforderung liegt eine gefestigte landesgerichtliche Rechtsprechung vor, so z. B. OVG Münster, Urteil 7A D 92/99.NE vom , gleichlautend auch VGH Baden-Württemberg, Urteil 8 S 1848/04 vom Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN des BVerwG vom sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 73

80 Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu beachten, dass Sortimente nicht nur für sich allein genommen bewertet werden sollten, sondern dass sich ihre Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich aus der Kopplung mit anderen Sortimenten begründet. Über die Benennung zentren- und nicht zentrenrelevanter Sortimente hinaus hat sich im Rahmen der Planungspraxis die Konkretisierung nahversorgungsrelevanter Sortimente bewährt. Wenngleich diese aufgrund ihrer Charakteristik nahezu immer auch zentrenrelevant sind, kommt diesen Sortimentsgruppen eine besondere Aufgabe im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge im Hinblick auf die Gewährleistung einer möglichst wohnungsnahen Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs zu. Zur Gewährleistung dieses Versorgungsziels werden im folgenden Kapitel konkrete Entwicklungsleitsätze für Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten formuliert Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

81 Tabelle 16: Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz von Sortimenten Zentrenrelevant sind i. d. R. Sortimente, die einen zentralen Versorgungsbereich städtebaulich-funktional im Bestand strukturell prägen, die eine hohe Kundenfrequenz in einem zentralen Versorgungsbereich bewirken, die einen geringen Flächenanspruch haben und sich in einen Zentrumsbereich räumlich integrieren lassen, die für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwendig sind, die vom Kunden überwiegend auch ohne PKW transportiert werden können, die in einem Zentrum kaum oder noch gar nicht angesiedelt sind, dort aber aufgrund der städtebaulichen Zielperspektive künftig stärker ausgebaut werden sollten. Nahversorgungsrelevant sind i. d. R. Sortimente, die Merkmalen der Zentrenrelevanz entsprechen, die zugleich zu einem deutlichen Anteil ihres Bestands auch außerhalb zentraler Lagen angesiedelt sind und dort zu einer flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung für die Wohnbevölkerung beitragen. Nicht zentrenrelevant sind i. d. R. Sortimente, die zentrale Lagen nicht prägen, die aufgrund ihrer Größe oder Beschaffenheit auch in städtebaulich nicht integrierten Lagen angeboten werden bzw. sich nicht für die Ansiedlung in zentralen Lagen eignen. Quelle: eigene Darstellung Im Ergebnis der rechtlichen Anforderungen und der methodischen Herleitung ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente in Bückeburg als sog. Bückeburger Liste. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 75

82 Tabelle 17: Sortimentsliste für die Stadt Bückeburg ( Bückeburger Liste ) Kurzbezeichnung Sortiment Nr. nach WZ Bezeichnung nach WZ 2008 Zentrenrelevante Sortimente Augenoptik Augenoptiker Bekleidung (ohne Sportbekleidung) Einzelhandel mit Bekleidung Bücher Einzelhandel mit Büchern Antiquariate Computer (PC-Hardware und Software Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software Elektrokleingeräte aus Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Nähund Strickmaschinen) Fahrräder und Zubehör Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und -zubehör Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Augenoptiker) Glas/Porzellan/Keramik Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren Haus-/Bett-/Tischwäsche aus Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtücher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche) Hausrat/Haushaltswaren aus Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegenständen anderweitig nicht genannt) Heimtextilien/Gardinen aus Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und Gardinen) aus Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. ä.) 30 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

83 Kurzbezeichnung Sortiment Nr. nach WZ Bezeichnung nach WZ 2008 Zentrenrelevante Sortimente Handarbeitsbedarf/Kurzwaren/Meterware Med. und orthopädische Geräte (einschl. Hörgeräte) Musikinstrumente und Musikalien Papier/Büroartikel/ Schreibwaren, Bastelbedarf aus Einzelhandel mit Textilien (NUR: Einzelhandel mit Kurzwaren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien) Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln Schuhe/Lederwaren Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren Spielwaren Einzelhandel mit Spielwaren Sport- und Campingartikel aus Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln Telekommunikationsartikel Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten Uhren/Schmuck Einzelhandel mit Uhren und Schmuck Unterhaltungselektronik Waffen/Jagdbedarf/Angeln aus aus Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Waffen und Munition) Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (daraus NUR :Anglerbedarf) Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/Poster/Bilderrahmen Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln aus Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren) 31 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 77

84 Kurzbezeichnung Sortiment Nr. nach WZ Bezeichnung nach WZ 2008 Nahrungs- und Genussmittel 47.2 Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken und Tabakwaren (in Verkaufsräumen) Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpflegemitteln (Schnitt-) Blumen Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln Pharmazeutische Artikel (Apotheke) Apotheken Zeitungen/Zeitschriften Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen Nicht zentrenrelevante Sortimente Baumarktsortiment i. e. S aus aus aus Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasenmähern, siehe Gartenartikel) Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (NUR: Einzelhandel mit Tapeten und Fußbodenbelägen) Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Einzelhandel mit Sicherheitssystemen wie Verriegelungseinrichtungen und Tresore) Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz Bettwaren aus Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u. a. Bettdecken, Kopfkissen u. a. Bettwaren) Elektrogroßgeräte aus Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bügel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und -truhen) Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel) aus Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nichtgenannt (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Garten) aus Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren anderweitig nicht genannt (daraus Nur: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten) 32 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

85 Kurzbezeichnung Sortiment Nr. nach WZ Bezeichnung nach WZ 2008 Nicht zentrenrelevante Sortimente Kfz-Zubehör Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und -Zubehör (daraus NUR: Einzelhandel mit Teilen und Zubehör für Krafträder) Leuchten/Lampen aus Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuchten) Möbel Einzelhandel mit Wohnmöbeln Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen Pflanzen/Pflanzartikel Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen) Teppiche (Einzelware, ohne Teppichböden) Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brücken und Läufern) Zoologischer Bedarf aus Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren (daraus NUR: Einzelhandel mit zoologischem Bedarf) Die Aufführung der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll zur Verdeutlichung beitragen, welche Sortimente vor dem Hintergrund der Zielstellungen des Einzelhandelskonzeptes als nicht kritisch gesehen werden und ist somit erläuternd, jedoch nicht abschließend. Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 12/2011 Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textlichen Festsetzungen (bzw. Begründung) der entsprechenden Bauleitpläne zu übernehmen sowie in der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzept als Grundlage der Sortimentsliste zu benennen. 34 Hierbei sollten gleichzeitig die Sortimente mit den angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses sowie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleisten. 6.5 Ansiedlungsleitsätze Die Ansiedlungsleitsätze konkretisieren die übergeordneten Entwicklungsziele zur künftigen Einzelhandelsentwicklung für alle Arten des Einzelhandels und für alle denkbaren 33 WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe Vgl. Kuschnerus 2007: Rn Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 79

86 Standortkategorien in Bückeburg und ermöglichen somit eine Steuerung der städtebaulich bestmöglichen Einzelhandelsentwicklung in der Zukunft Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze ngsleitsätze Die Ansiedlungsleitsätze enthalten Regelungen zu einem ausgewogenen Verhältnis der in Kapitel 5.2 dargestellten Ziele untereinander: Zwar wurden bisher Entwicklungsleitlinien, absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume, das künftige Zentren-, Standort- und Nahversorgungskonzept sowie nicht zuletzt die Spezifizierung zentrenrelevanter Sortimente vorgestellt. Für die konkrete Zulässigkeitsbewertung von Vorhaben oder die Ausgestaltung von Bebauungsplänen fehlt jedoch eine Verknüpfung dieser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze zur Verfügung gestellt. Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvollziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen vorbereitet. Sie gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künftig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die Standortstruktur des Bückeburger Einzelhandels insbesondere zugunsten einer gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter auszugestalten. Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten Standortbewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit der Bückeburger Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausgestaltung von Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandelsbetriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber noch nicht in Bückeburg ansässiger Einzelhandelsbetriebe. 35 Die in den Ansiedlungsleitsätzen gefassten Steuerungsempfehlungen differenzieren Einzelhandelsbetriebe nach zentrenrelevanten, zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Sortimentsstruktur), städtebaulichen Lagen bzw. Standorttypen, Verkaufsflächenumfang, Haupt- und Randsortimenten. 35 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandelskonzept enthaltenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die Investitionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Bückeburg, insbesondere des Innenstadtzentrums Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

87 Die Ansiedlungsleitsätze sind für Neubau- wie auch Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels konzipiert. Auf bestehende Einzelhandelsbetriebe, die nicht verändert werden, sind sie nicht anzuwenden; der übliche genehmigungsrechtliche Bestandsschutz wird somit gewährleistet Ansiedlungsleitsätze Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Bückeburg empfohlen: Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment ist zukünftig im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum anzusiedeln 36. Je nach Flächenverfügbarkeit ist eine Priorisierung nach Lagebereichen anzustreben: In erster Priorität in der Hauptlage In zweiter Priorität in der Nebenlage Im Ergänzungsbereich, wenn es zur Stärkung der Hauptlage und Nebenlage beiträgt. Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen grundsätzlich im zentralen Versorgungsbereich des Innenstadtzentrums zulässig sein. Damit kann das Innenstadtzentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden. Gleichzeitig wird eine Streuung solcher wichtiger Einzelhandelsangebote, ein Ungleichgewicht der sonstigen Standorte gegenüber der Innenstadt sowie die potenzielle Gefährdung des Zentrums verhindert. Die absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume dienen im Innenstadtzentrum nur als Leitlinie, deren Überschreiten im Innenstadtzentrum im Einzelfall zur Attraktivierung des Einzelhandelsangebots beitragen kann. Die Entwicklungsspielräume stellen für das Innenstadtzentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, da es sich bei der Innenstadt um einen stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen Einzelhandelsstandort handelt. Innerhalb des Innenstadtzentrums sollen neue Einzelhandelsbetriebe oder Betriebserweiterungen primär in der gekennzeichneten Hauptlage (1. Priorität) oder den Nebenlagen (2. Priorität) angesiedelt werden. In den gekennzeichneten funktionalen Ergänzungsbereichen innerhalb des Innenstadtzentrums sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe alternativ nur dann angesiedelt werden, wenn hierdurch eine strategische städtebauliche Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und seiner inneren Struktur erreicht wird. Zusätzlich zu den vorgenannten Regelungen können kleinere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment in städtebaulich integrierten Lagen in begrenztem Ma- 36 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbereichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden lassen. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 81

88 ße zulässig sein, um das überwiegend auf die Nahversorgung bezogene Angebot um weitere Sortimente punktuell begrenzt zu ergänzen. Der empfohlene Bezug auf die Versorgungsaufgabe des engeren Gebiets 37 zielt darauf, dass an diesen Standortkategorien keine Fachmärkte entstehen, die gegenüber dem Innenstadtzentrum zu einem zu großen Gewicht führen würde. Demzufolge zielt diese Regelung auf die Zulässigkeit kleiner Fachgeschäfte, die bereits heute in städtebaulich integrierten Lagen in dieser begrenzten Größenordnung vorhanden sind. Leitsatz II: Einzelhandels mit nahversorgungsrelevantem elevantem Hauptsortiment ist primär im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum anzusiedeln. ist zur Gewährleistung der Nahversorgung auch an sonstigen integrierten Standorten zur Versorgung des Gebietes anzusiedeln, sofern negative Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum und die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot). Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als Kundenmagnet und für die Besucherfrequenz in den zentralen Versorgungsbereichen haben, sowie mit Blick auf den absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente sollen Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment primär nur im zentralen Versorgungsbereich selbst angesiedelt werden. In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (sonstige integrierte Standorte) kann ein Nahversorgungsangebot zugunsten der Gebietsversorgung unter Bezug auf die Kriterien der AG Strukturwandel empfohlen werden. Hierdurch soll (gemäß der Entwicklungszielstellung) die flächendeckende Nahversorgung gestärkt werden, ohne dabei die zentralen Versorgungsbereiche zu schädigen oder in ihren Entwicklungsmöglichkeiten zu beeinträchtigen. Die folgende Übersicht stellt die Herleitung von Anhaltswerten dar, mit denen das Merkmal der Gebietsversorgung konkretisiert werden kann. Darüber hinaus gehende Größenordnungen sind im begründeten atypischen Einzelfall nach Vorlage einer städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungsuntersuchung empfehlenswert Der Gebietsbegriff ist hierbei nicht gleichbedeutend mit den funktional zugeordneten Stadtteilen, sondern mit dem Gebietsbegriff der BauNVO (vgl. zur Zulässigkeit von Betrieben in Baugebieten nach BauNVO u. a. Kuschnerus 2007, Rn ). 38 Mindestinhalte einer solchen Verträglichkeitsuntersuchung: Nachvollziehbare Benennung der Eingangsgrößen der Untersuchung (u. a. Angaben zu sortimentsspezifischen VKF-Daten und zur prognostizierten, in Spannweiten angegebenen Flächenproduktivität des geplanten Vorhabens), Ermittlung des Einzugsbereichs, ggf. Berücksichtigung von betriebstypologischen Besonderheiten, Ermittlung der Umsatzumverteilung in Spannweiten und bezogen auf einzelne betroffene städtebaulich und landesplane Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

89 Abbildung 27: Prüfschema zur Ermittlung von Anhaltswerten für Größenordnungen von städ- tebaulich verträglichen Lebensmittelmärkten an Nahversorgungsstandorten und in städtebaulich integrierte i Lagen in Bückeburg Anzahl der Einwohner innerhalb eines 700 m-radius um den geplanten Vorhabenstandort (Nahbereich)* multipliziert mit der Kaufkraft für nahversorgungsrelevante Sortimente**: rd je Einwohner* prozentuale Abminderung gemessen an der Kaufkraftkennzahl der Stadt Bückeburg: 97,6*** Davon rd. 35 % (Kaufkraftabschöpfung)* = tragfähiger Umsatz für das Vorhaben dividiert durch die branchen- und betriebstypische Verkaufsflächenproduktivität (Supermarkt: /m² VKF; Spannweite Lebensmitteldiscounter: /m² VKF) = Anhaltswert (in m² VKF) für ein Vorhaben mit überwiegend auf den Nahbereich bezogener Versorgungsfunktion Quelle: Eigene Darstellung, *im Einzelfall unter Berücksichtigung standortbezogener und wettbewerblicher Besonderheiten anzupassen; ** Nahrungsmittel, Getränke (inkl. Getränke, Bäcker/ Metzger; Drogerie, Kosmetik/ Parfümerie, Zeitungen/ Zeitschriften ***Quelle Kaufkraftkennzahl: IBH 2011 Detaillierte Entwicklungsempfehlungen zur Nahversorgungsstruktur werden ergänzend in Kapitel 6.2 dargelegt. Leitsatz III: Einzelhandel mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevantem relevantem Hauptsortiment sollte primär unter städtebaulich-funktionaler Betrachtung gebündelt am Sonderstandort Kreuzbreite angesiedelt werden. ist grundsätzlich, wenn städtebauliche Gründe dafür sprechen, im gesamten Stadtgebiet denkbar (da von diesem keine negativen Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen und das Innenstadtzentrum zu erwarten sind). Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment sollen zukünftig primär am Sonderstandort Kreuzbreite risch relevante Standorte (u. a. zentrale Versorgungsbereiche), ggf. Berücksichtigung der vorhandenen Stärken und Schwächen der betroffenen Standorte, Gesamtbewertung des geplanten Vorhabens unter Bezug auf die städtebaulichen und landesplanerischen Gesetzesvorgaben. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 83

90 angesiedelt werden, um Angebote aus Kundensicht attraktiv räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandelsstandortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für produzierende und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken. Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen darüber hinaus auch im Innenstadtzentrum angesiedelt werden, wobei zugunsten der oben genannten Faktoren sowie eine Standortbündelung am Sonderstandort Gewerbegebiet Kreuzbreite nahe zu legen ist. Nachgeordnet können kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Sortiment auch an Standorten außerhalb der oben genannten Bereiche angesiedelt werden, sofern hierdurch keine anderen Nutzungen verdrängt oder das Zentren- und Standortkonzept gefährdet wird. Entwicklungsempfehlungen zum Sonderstandort Kreuzbreite werden in Kapitel formuliert. Leitsatz IV: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Randsortiment. ist außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum nur in einer Größenordnung von bis zu maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche, insgesamt unterhalb der Großflächigkeit, bezogen auf die Gesamtheit der zentrenrelevanten Randsortimente anzusiedeln. Obergrenzen für die jeweiligen zentrenrelevanten Randsortimente an der Struktur im Innenstadtzentrum orientieren Deutliche Zuordnung vom Randsortiment zum Hauptsortiment. Im Innenstadtzentrum keine Beschränkung des zentrenrelevanten Randsortiments 39. Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog. Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen. Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflächenumfang das Potenzial einer Gefährdung des Innenstadtzentrums, sowie das potenzielle Hemmnis einer Fortentwicklung dessen. Um den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum vor diesen, gemäß der Bückeburger übergeordneten Entwicklungszielstellungen unerwünschten Beeinträchtigungen, zu schützen, um künftige Ansiedlungspotenziale für das Innenstadtzentrum nicht zu verringern und um gleichzeitig jedoch auch städtebaulich nicht integrierten Einzelhandelsbetrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im Wettbewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment auch jenseits der zentralen Versorgungsbereiche in begrenztem Umfang zugelassen werden. 39 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbereichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Beschränkung erforderlich werden lassen Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

91 Diese Begrenzung soll gem. bei 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m² Verkaufsfläche für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen. Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten Sortimente nicht ausreichend berücksichtigen kann, die sich aus ihrer jeweils unterschiedlichen sortimentsspezifischen Angebotsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen ergibt, sollen Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsortimente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall 40 ggf. auch unterhalb der genannten Grenzen vorgenommen werden (siehe Anhang). Zudem muss stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsortiment gegeben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu Möbeln, Zooartikel als Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unterhaltungselektronik). Hierdurch werden Vorhaben aus Kundensicht klar definiert und es wird eine Angebotsdiversität jenseits der zentralen Versorgungsbereiche vermieden. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im zentralem Versorgungsbereich Innenstadtzentrum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern Grundsatz I gewahrt bleibt. Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen Empfehlungen dieses Einzelhandelskonzepts eingehalten werden (u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentrenrelevanter Sortimente zur Stärkung der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer Angebotsdiversität außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche). Leitsatz V: Ausnahmsweise zulässig: Verkaufsstellen von landwirtschaftlichen Betriee- ben, Handwerksbetrieben sowie produzierenden oder weiterverarbeitenden Betrieben. Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden ( Handwerkerprivileg ), wenn eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb, die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang, eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und wenn die Schwelle zur Großflächigkeit nicht überschritten wird. Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen an landwirtschaftlichen Betrieben bemisst sich im Übrigen nach 35 bzw. 201 BauGB. 40 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach 11 Abs. 3 BauNVO bzw. 34 Abs. 3 BauGB zu leisten. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 85

92 Zwischenfazit zu den Ansiedlungsleitsätzen In der Zusammenschau der aus den Bückeburger übergeordneten Entwicklungszielen abgeleiteten Differenzierung innerhalb der Leitsätze ergibt sich ein Bewertungsinstrument für spezifizierte Einzelhandelsvorhaben sowie ein Anwendungsrahmen für die Bauleitplanung, und zwar bezogen auch auf die im Zentren- und Standortkonzept gekennzeichneten Standortziele. In der konsequenten Anwendung ergeben sich für geplante Einzelhandelsvorhaben je nach Sortiments- und Größenstruktur empfohlene oder abzulehnende Standorte sowie innerhalb möglicher Standorte eine teils mit Prioritäten versehene Empfehlung. Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleitplanerische Zulässigkeitsfragen künftig effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Verfahrensbeschleunigung erreicht werden kann. 6.6 Empfehlungen zur Verstetigung der Datenbasis Im Einzelhandel herrscht eine hohe Entwicklungsdynamik: Betriebe verkleinern oder erweitern ihre Verkaufsflächen, sie stellen ihre Sortimente um, sie verlagern den Betrieb an einen anderen Standort, und neue Betriebe siedeln sich erstmals an. Damit dieses Einzelhandelskonzept seine Funktion als Grundlage für die stadtplanerische Bewertung von Ansiedlungsoder Erweiterungsvorhaben auch in den Folgejahren voll zur Geltung bringen kann, wird eine regelmäßige Fortschreibung des Datenbestandes empfohlen. Eine solche Fortschreibung gewährleistet zudem, dass neue Handlungserfordernisse frühzeitig erkannt und stadtplanerische Reaktionen etwa im Bereich der Zentren- oder Nahversorgungssicherung vorbereitet werden können. Schließlich wird durch eine Fortschreibung auch ein Beitrag dazu geleistet, dass die Plausibilität und damit nicht zuletzt die Rechtssicherheit von künftig zu erarbeitenden Bauleitplänen gesichert bleibt. Grundsätzlich ist für eine Fortschreibung zu beachten, dass eine Vollerhebung des Bestandes mit hohem Aufwand verbunden ist und daher nur in Abständen von mehreren Jahren durchzuführen sein wird. Daher empfiehlt sich eine kontinuierliche Fortschreibung des Datensatzes mit Blick auf die im Einzelhandelskonzept abgestimmten Zielsetzungen: Ein solches Bestandsmonitoring oder Einzelhandelsmonitoring kann mit einem angemessenen Aufwand betrieben werden. Empfehlungen zu einem Einzelhandelsmonitoring Das Einzelhandelsmonitoring sollte aus zwei Bausteinen bestehen: laufende Erfassung der Zu- und Abgänge der strukturprägenden Betriebe, jährliche Zusammenfassung und Bewertung dieser Bestandsänderungen. Um eine selektive und somit kostengünstige Erfassung zu implementieren, sollten 86 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept

93 nur strukturprägende Betriebe erfasst werden (dies sind in Bückeburg Betriebe ab einer Größenordnung von etwa m² Gesamtverkaufsfläche), nur Betriebe mit zentren- und/oder nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment erfasst werden (vgl. hierzu die Sortimentsliste in diesem Einzelhandelskonzept), und die Datenpflege als automatisiertes Verfahren ins laufende Verwaltungsgeschehen eingefügt werden. Die automatisierte Datenpflege fällt ggf. in das Ressort der Baugenehmigungsbehörde innerhalb der Stadtverwaltung. In eine Datenbank werden alle Zu- und Abgänge (einschließlich Neubauten, Erweiterungen und auch Nutzungs-/Sortimentsänderungen) übernommen, optimaler Weise verknüpft mit einem georeferenzierten Kataster. Die Datenbank ließe sich insbesondere mit Hilfe einer Abfrage- und Analysemöglichkeit auch von weiteren Verwaltungsabteilungen im regelmäßigen Verwaltungshandeln nutzen, z. B. von der für Bauleitplanung zuständigen Stelle. Wenn möglich, sollte zudem eine Überprüfung der Daten durch das Aufsuchen der strukturprägenden Betriebe erfolgen (ggf. begrenzt stichprobenartig und in Abstimmung mit der Baugenehmigungsbehörde). Jährlich sollten die wesentlichen Bestandsveränderungen zusammengefasst und fachlich bewertet werden. So erhält die mit der Stadtentwicklung und Bauleitplanung betraute Stelle schnell einen Überblick darüber, ob Veränderungen nur marginal oder ob sie strukturverändernd waren, ob sie nur in bestimmten Branchen oder an bestimmten Standorten stattgefunden haben, und ob hieraus stadtplanerischer Handlungsbedarf entsteht. Die jährlichen Zusammenfassungen der wesentlichen Bestandsveränderungen sollten regelmäßig der für die Bauleitplanung zuständigen Stelle vorgelegt werden, so dass in die Zielsetzungen und Begründungen jeweiliger Bauleitplanverfahren stets aktuelle Zahlen und Begründungszusammenhänge einfließen können. Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts Trotz dieser Fortführung durch das Einzelhandelsmonitoring ist auf Grund der hohen Dynamik im Einzelhandel mittelfristig ein Bedarf zur Fortschreibung der einzelhandelsbezogenen Grundlagenermittlung und Zielerarbeitung für ein zu aktualisierendes Einzelhandelskonzept inkl. einer flächendeckenden Vollerhebung des Einzelhandels zu erkennen. Insbesondere die konzeptionellen Bausteine des Konzepts bedürfen einer Erfolgskontrolle und ggf. einer laufenden Fortschreibung. Ob ein solcher Bedarf zur Fortschreibung erkennbar ist, sollte erfahrungsgemäß alle fünf Jahre bewertet werden. Zudem sollte auch bei erheblichen Veränderungen der gesetzlichen Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung geprüft werden, inwieweit eine Fortschreibung des Konzepts erfolgen sollte. 6 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept 87

94 7 Schlusswort Die Stadt Bückeburg verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandelsstruktur über eine relativ gute Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen Standorte, insbesondere des Innenstadtzentrums. Während der Erarbeitung dieses Einzelhandelskonzepts wurden begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Verwaltung und durch den parallel einberufenen Arbeitskreis Entwicklungsziele und künftige Leitlinien erörtert, die es erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplanerischen und genehmigungsrechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten. In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlungen zu Umsetzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungsalternativen angesprochen. Durch den Beschluss dieses Einzelhandelskonzepts durch das zuständige kommunalpolitische Gremium werden die Empfehlungen für die Verwaltung bindend (gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 und 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB); zugleich entfalten die enthaltenen Instrumente hierdurch ihre größtmögliche Wirkung für die Rechtssicherheit der Bauleitplanung und der Genehmigungspraxis. Ebenso trägt der Beschluss dazu bei, dass die Effizienz der Verwaltungsarbeit in Sachen Standortbeurteilungen gewährleistet werden kann. Abbildung 28: Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive Stadtentwicklung Übergeordnete Räumliches Entwicklungsziele Entwicklungsleitbild (Ziel -Trias) Sortiments - liste für Sulingen Bückeburg Beschluss Ansiedlungs - leitsätze I - V Räumliches Konzept Zentrenkonzept (zentraler Versorgungsbereichsorgungsbereiche) Empfehlungen Empfehlungen zur zur Nahversorgungsstruktur Empfehlungen Sonderstandort- zu Sonderstandorten Nahversorgung konzept Planungsrechtliche Steuerungs - empfehlungen Umsetzung in der Bauleitplanung/ Baugenehmigungspraxis 9 9 Abs. 2a BauGB Anpassung B-Pl B Pläne Abwehr: 11 Abs. 3 BauNVO; 2 2 Abs. 2 BauGB Aktive Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums Ladenflächen chen- management Ansprache Händler H und Immobilien- Aktive Standort- eigentümer bewerbung Quelle: Eigene Darstellung. Obschon dieses Einzelhandelskonzept zunächst ein primär stadtplanerisches Instrumentarium darstellt, kann es auch in anderen Zusammenhängen (Teil-)Beiträge zur Fortentwicklung 88 7 Schlusswort

95 der Handelsstandorte leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung. Das Konzept bietet zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch kleinere Entwicklungsvorhaben (etwa im Innenstadtzentrum), für Detailkonzepte zu einzelnen Standorten und Fragestellungen (etwa dem Branchenmix, dem Marktauftritt etwa des Innenstadtzentrums oder zur städtebaulichen Ausprägung der großen Sonderstandorte) sowie für prozessbegleitende Maßnahmen bzw. die Einbindung der Händlerschaft und der Immobilieneigentümer in die Maßnahmen zur Standortstärkung. 7 Schlusswort 89

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97 Anhang Orientierungswerte für zentrenrelevante Randsortimente Ansiedlungsleitsätze beinhalteten eine Ausnahmeregelung für zentrenrelevante Sortimente außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, die als Randsortiment je nach geplantem Vorhaben und Betriebstyp marktüblich sinnvoll sein können. Zwar können alle zentrenrelevanten Sortimente als Randsortiment zusammen betrachtet 10 % der Verkaufsfläche bzw. max. 800 m² Verkaufsfläche einnehmen, im Einzelfall je nach Sortimentsbereich sollte dieser Wert allerdings darunter liegen. Diese sortimentsgruppenspezifische Begrenzung begründet sich aus der unterschiedlichen Sensitivität der Sortimentsbereiche in den zentralen Versorgungsbereichen (Beispiel: 800 m² Randsortiment Bekleidung stünden im Bezug zum Bestand im Innenstadtzentrum Bückeburg von rd m² Verkaufsfläche in einem deutlichen Missverhältnis und würden eine Schädigung des Einzelhandels des Innenstadtzentrums sowie ein Hemmnis für dessen Fortentwicklung erwarten lassen). Insofern sollten die Bestände strukturprägender Einzelhandelsbetriebe des Innenstadtzentrums Bückeburgs als Orientierungsgröße für die sortimentsbezogene Begrenzung herangezogen werden (vgl. folgende Tabelle). Ziel hierbei ist es, dass die zentrenrelevanten Randsortimente kein eigenständiges Gewicht gegenüber dem Innenstadtzentrum und keinen eigenständigen Fachgeschäft- bzw. Fachmarktcharakter gewinnen können, um die genannten Entwicklungsziele des Innenstadtzentrums dauerhaft gewährleisten zu können. Zur Beurteilung, in welcher Größenordnung zentrenrelevante Sortimente außerhalb des Innenstadtzentrums Bückeburgs noch als unproblematisch im Sinne der o. g. Zielsetzung und des landesplanerischen bzw. städtebaurechtlichen Beeinträchtigungsverbots gelten, werden nachfolgend Orientierungswerte aus den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten im Bückeburger Innenstadtzentrum begründet abgeleitet. Die folgenden Orientierungswerte verdeutlichen, welche Verkaufsflächengrößen je Sortimentsgruppe in Bückeburg strukturprägend sind und wie viele dieser Betriebe es je Sortimentsgruppe im Innenstadtzentrum gibt. Die Orientierungswerte sollten folgendermaßen angewendet werden: Als Orientierungswert dient sowohl der Durchschnittswert je Sortimentsgruppe als auch der Ladenlokalgrößenklassenschwerpunkt. Es ist darauf zu achten, dass bei der Bezugnahme auf nachstehende Tabelle eine turnusmäßige Überprüfung der Daten notwendig ist, um stets die aktuelle Situation im Innenstadtzentrum Bückeburg zu Grunde zu legen. I

98 Tabelle 18: Analyse strukturprägender Betriebe im Innenstadtzentrum Bückeburg Hauptbranche Betrieb Anzahl Betriebe Ladenlokalgröße (in m² VKF) VKF Durchschnitt 5 kleinste Betriebe 5 größte Betriebe Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf 2* 70 PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/ Gartenbedarf - - Baumarktsortiment i.e.s. 2* 30 GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Hobby/ Basteln/ Musikinstrumente 2* 40 Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische u. orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sichtschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche * - Möbel - - Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1* - Neue Medien Uhren/ Schmuck Sonstiges - - Quelle: Eigenen Darstellung auf Grundlage CIMA 04/2011; Bestandserhebung Stadt + Handel 12/2011; *Verkaufsflächen werden aus einzelbetrieblichen Datenschutzgründen nicht angegeben II

99 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bückeburg Abbildung 29: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Quelle: Eigene Darstellung. III