E N D F AS S U N G (Berücksichtigung Anregungen der TÖB) Köln, im Februar CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Str.

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1 FORTSCHREIBUNG DES FACHENTWICKLUNGSPLANES EINZELHANDEL UND ZENTRENRELEVANTE DIENSTLEIS- TUNGEN (TEIL EINZELHANDEL) FÜR DIE STADT KAARST Fortschreibung aus dem Jahr 2004 unter Berücksichtigung der aktuellen gesetzlichen Vorgaben des 24a LEPro NRW und des Einzelhandelserlasses NRW (2008) CIMA Beratung + Management GmbH Eupener Str Köln Tel.: Fax: cima.koeln@cima.de Internet: Bearbeiter: Dipl.-Geogr. Michael Karutz Dipl.-Geogr. Franka Klocke E N D F AS S U N G (Berücksichtigung Anregungen der TÖB) Köln, im Februar 2011 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Tourismus Personalberatung

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 EINLEITUNG Vorbemerkungen und Aufgabenstellung Methodik der Untersuchung Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in Kaarst Lage und Erreichbarkeit Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen 10 2 MARKTGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN IM EINZUGSBEREICH DES EINZELHANDELS IN KAARST Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in Kaarst Nachfragevolumen im Marktgebiet des Einzelhandels von Kaarst Regionaler Wettbewerb Profilierung des Standortes Kaarst mit Blick auf Kaufkraftentwicklung und Wettbewerb 20 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DER STADT KAARST Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet insgesamt Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet von Kaarst Einzelhandelsstrukturen in den Ortsteilen der Stadt Kaarst Ortsteil Kaarst Ortsteil Büttgen Ortsteil Holzbüttgen Ortsteil Vorst Ortsteil Driesch Einzelhandelsstrukturen in Kaarst Mitte 39 4 HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFTSTRÖME DES EINZELHANDELS IN KAARST Vorbemerkungen Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtgebiet von Kaarst insgesamt Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Ortsteilen der Stadt Kaarst Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse Kaufkraftströme und ortsteilspezifische Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren 49 5 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN Kaarst-Mitte Nahversorgung in den Ortsteilen Ortsteil Kaarst Ortsteil Büttgen Ortsteil Vorst Ortsteil Holzbüttgen Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost Gewerbegebiet Kaarst-West Gewerbegebiet Kaarst-Ost Fazit Gewerbegebiete Kaarst 56 6 ZUR ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE IN KAARST 57 CIMA Beratung + Management GmbH

4 6.1 Zur Definition und Funktion von Zentralen Versorgungsbereichen Zur Notwendigkeit der Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche nach 34 Abs. 3 BauGB Zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen Auswirkungen und Schädliche Auswirkungen Empfehlungen zur Abgrenzung,Zentraler Versorgungsbereiche und ergänzender Nahversorgungsstandorte in der Stadt Kaarst Zentraler Versorgungsbereich Kaarst-Mitte Zentraler Versorgungsbereich Büttgen Zentraler Versorgungsbereich Vorst Nachrichtlich dokumentierter perspektivischer Abgrenzungsvorschlag: Zentraler Versorgungsbereich Holzbüttgen Fazit zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Kaarst 77 7 KAARSTER LISTE Vorbemerkung Ableitung der Kaarster Liste 80 8 FACHENTWICKLUNGSPLAN EINZELHANDEL, GASTRONOMIE, ZENTRENRELEVANTE DIENSTLEISTUNGEN IM ÜBERBLICK 86 9 ANHANG Bestimmung des Marktgebietes und des Nachfragepotenzials Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation Abgrenzung von Betriebstypen Glossar 92 CIMA Beratung + Management GmbH

5 ABBILDUNGEN Abb. 1: Bevölkerung nach Stadtteilen 9 Abb. 2 Sozioökonomische Rahmendaten für die Stadt Kaarst 10 Abb. 3 Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in Kaarst 14 Abb. 4 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Stadt Kaarst 15 Abb. 5 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen nach CIMA Warengruppen in den Stadtteilen der Stadt Kaarst (in Mio. ) 16 Abb. 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region (2009) 17 Abb. 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region (2003) 17 Abb. 8: DÜSSELDORF ARCADEN 18 Abb. 9: RHEINPARK-CENTER 19 Abb. 10: Impressionen vom FOC Roermond 20 Abb. 11: Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Kaarst 23 Abb. 12: Verkaufsflächenentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst im Zeitraum Abb. 13: Umsatzentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst im Zeitraum Abb. 14: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet 28 Abb. 15: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes nach Kaarst Mitte und übrigen Stadtgebiet 29 Abb. 16: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen der Stadt Kaarst 30 Abb. 17: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Kaarst 33 Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Büttgen 35 Abb. 19: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Holzbüttgen 36 Abb. 20: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Vorst 38 Abb. 21: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Driesch 38 Abb. 22: Abgrenzung Kaarst Mitte 39 Abb. 23: Einzelhandelsstrukturen in Kaarst Mitte 40 Abb. 24: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Kaarst 42 Abb. 25 Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in Kaarst 43 Abb. 26: Handelszentralitäten in der Stadt Kaarst im Zeitvergleich ( ) 44 Abb. 27: Handelszentralität (insgesamt) in den Stadtteilen der Stadt Kaarst 45 Abb. 28: Handelszentralitäten im Ortsteil Kaarst 46 Abb. 29: Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Kaarst 47 Abb. 30: Fiktive Ermittlung der Kaufkraftströme für die Stadt Kaarst ohne die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf 48 Abb. 31: Kaufkraftzuflüsse nach Kaarst (in Mio. ) 48 Abb. 32: Kaufkraftabflüsse aus Kaarst (in Mio. ) 49 Abb. 33: Kaufkraftstrombilanz für die Warengruppe,Lebensmittel/ Reformwaren 50 Abb. 34 Handelszentralitäten in der Warengruppe,Lebensmittel/ Reformwaren in den Stadtteilen der Stadt Kaarst 50 Abb. 35: Zur Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer planungsrechtlichen Verankerung 58 Abb. 36: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte (Einzelhandel) 64 Abb. 37: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte (Komplementärnutzung) 65 CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 38: Einzelhandelsstrukturen im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte 66 Abb. 39: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen (Einzelhandel) 68 Abb. 40: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen (Komplementärnutzung) 69 Abb. 41: Einzelhandelsstrukturen im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich Büttgen 70 Abb. 42: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst (Einzelhandel) 72 Abb. 43: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst (Komplementärnutzung) 73 Abb. 44: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen (Einzelhandel) 75 Abb. 45: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen (Komplementärnutzung) 76 Abb. 46: Strukturdaten zu den abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichen in der Stadt Kaarst 77 Abb. 47: Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst 78 Abb. 48: Verflechtungsbereiche der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Kaarst 79 Abb. 49: Liste zentrenrelevanter Sortimente in der Stadt Kaarst (abschließend) 84 Abb. 50: Strategie Einzelhandel im Rahmen des Fachentwicklungsplans Fortschreibung 2010 (zukünftige Entwicklungsperspektive) 88 Abb. 51 CIMA-Warengruppen 90 CIMA Beratung + Management GmbH

7 1 EINLEITUNG 1.1 Vorbemerkungen und Aufgabenstellung Die Stadt Kaarst mit heute Einwohnern liegt in der niederrheinischen Tiefebene innerhalb des Städtedreiecks der Oberzentren Düsseldorf, Mönchengladbach und Krefeld. Kaarst erstreckt sich über fünf Ortsteile, die weitestgehend durch landwirtschaftliche Nutzflächen räumlich voneinander getrennt liegen und übernimmt im Kontext der Landesplanung die Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums. Der Ortsteil Kaarst ist mit Einwohnern der einwohnerstärkste Stadtteil. An diesen schließt sich südlich des Nordkanals der Stadtteil Holzbüttgen mit Einwohnern an. Der Ortsteil Büttgen (6.338 Einwohner) im Süden des Stadtgebietes Kaarst weist eine kompakte Siedlungsstruktur in der Form eines Rundlings rund um den historischen Ortskern auf. Der Ortsteil Vorst als ebenfalls attraktiver Siedlungsbereich liegt südwestlich von Holzbüttgen und nordwestlich von Büttgen und beherbergt Einwohner. Driesch liegt als dörfliche Siedlung zwischen Vorst und Büttgen und beherbergt 747 Einwohner. Die CIMA GmbH hatte im April 2004 den Fachentwicklungsplan Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen; Teil Einzelhandel vorgelegt. Er wurde seinerzeit von zwei Fachausschüssen der Stadt Kaarst als Entscheidungsgrundlage zur Steuerung und Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst zur Kenntnis genommen. Im Jahr 2007 erfolgte u.a. im Kontext der Gründung der ISG Kaarst-Mitte eine Fortschreibung des Einzelhandelshandelsbestandes in der Stadt Kaarst. In einem Arbeitspapier wurden Handlungsempfehlungen zur qualitätsorientierten Weiterentwicklung des Einzelhandels in Kaarst-Mitte abgeleitet und mit Vorgriff auf die anstehende Verabschiedung des 24a LEPro NRW erste Vorschläge zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen erarbeitet. Mit der Rechtskraft des 24a LEPro NRW am sowie des novellierten Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 2008 sind die Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche konkretisiert und teilweise verschärft worden. Großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevantem Sortiment darf in der Regel nur noch in Kern- und Sondergebieten etabliert werden. Diese Kern- und Sondergebiete sind zukünftig nur noch in Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Ergänzend gibt die Rechtsprechung vor, dass Zentrale Versorgungsbereiche nicht rudimentäre Nahversorgungslagen schützen dürfen, sondern maßgebliche Nahversorger integriert sein müssen. Ebenfalls sollten klassische nicht integrierte Standortlagen nicht nachträglich als Zentrale Versorgungsbereiche geadelt werden. Die vorliegende Fortschreibung des Fachentwicklungsplans Einzelhandel für die Stadt Kaarst konkretisiert die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche. Seit der Veröffentlichung des Fachentwicklungsplanes Einzelhandel im Jahre 2004 sind neue Standortentwicklungen erfolgt. Diese sind bei der nunmehr vorliegenden Fortschreibung zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund dieser Rahmenbedingungen und Entwicklungen wurde die CIMA Beratung + Management GmbH im Dezember 2009 von der Stadt Kaarst beauftragt, eine Fortschreibung des Fachentwicklungsplans Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) für die Stadt Kaarst zu erstellen. CIMA Beratung + Management GmbH

8 1.2 Methodik der Untersuchung Der vorliegenden Fortschreibung für den Fachentwicklungsplan für den Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) für die Stadt Kaarst liegen folgende Untersuchungs- und Analyseschritte zugrunde: Vollerhebung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst durch das CIMA- Projektteam (Januar 2010): Aufnahme aller Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet nach Sortimentsschwerpunkte und relevanten Verkaufsflächenanteilen. Die Ermittlung der realisierten Umsatzvolumina fußt auf vorliegenden Informationen zu Flächenproduktivitäten von Filialkonzepten, der Auswertung von betriebsbezogenen Leistungsdaten und den Einschätzungen vor Ort. Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens nach CIMA Warengruppen in der Stadt Kaarst und den relevanten Einzugsbereich als Voraussetzung für die Berechnung der Handelszentralitäten. Die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten setzen den erzielten Einzelhandelsumsätze in Relation zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen und dokumentieren die Intensität von Kaufkraftzu- bzw. Kaufkraftabflüssen. Durchführung von Ortsbegehungen (Januar/Februar 2010) sowie Erhebung aller einzelhandelsrelevanten Dienstleister in zentralen Handelslagen zur differenzierten Bewertung des Branchenmixes, der Bewertung einzelner Geschäftslagen sowie zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche. Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Kaarst berücksichtigt alle relevanten Anforderungen im Kontext des 24a LEPro NRW und des Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen. 1.3 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in Kaarst Lage und Erreichbarkeit Die Stadt Kaarst mit Einwohnern liegt im Norden des Rhein-Kreis Neuss. Der Rhein-Kreis Neuss obliegt dem Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Landesplanung weist Kaarst die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zu. Somit hat die Stadt die Aufgabe neben der Grundversorgung ebenfalls die Bereithaltung von Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs für ihre Bewohner sicherzustellen. In unmittelbarer Nachbarschaft zu Kaarst befinden sich mit einer Entfernung von jeweils rd. 7,5 bis 12 km die vier weiteren Mittelzentren Meerbusch, Neuss, Willich und Korschenbroich. Zu den nächstgelegenen Oberzentren Düsseldorf, Mönchengladbach und Krefeld beträgt die Entfernung jeweils rd. 14 bis 19 km. Alle diese Zentren sind innerhalb von rd. 15 Minuten mit dem Kfz zu erreichen. Dementsprechend ist der Einzelhandel in der Stadt Kaarst einem außerordentlich hohen Wettbewerbsdruck ausgesetzt. Dieser wird sich insbesondere mit der Fertigstellung des Shopping- Centers RHEINPARK-CENTER in Neuss weiter verstärken. Die Stadt Kaarst ist durch die Lage im südwestlichen Abschnitt des Autobahnkreuz Kaarst hervorragend an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die A 57 flankiert als Nord-Süd-Verbindungsachse zwischen Köln und den Niederlanden das Stadtgebiet im Osten, die A 52 verläuft als Ost-West- Verbindung zwischen den Niederlanden mit dem Ruhrgebiet im Norden des Stadtgebietes. Insgesamt verfügt Kaarst in Kaarst-Nord, Holzbüttgen und Büttgen über drei Anschlussstellen zum überregionalen Verkehrsnetz. Der ÖPNV ist in der Stadt Kaarst sehr gut entwickelt. Örtliche und regionale Buslinien vernetzen die Stadtteile und führen nach Neuss sowie Meerbusch und zum Düsseldorfer Flughafen. Die Stadtteile Kaarst und Holzbüttgen (S 28) sowie Büttgen (S 8) haben einen direkten Anschluss an den regionalen S- CIMA Beratung + Management GmbH

9 Bahntaktverkehr. Die Linie S 8 führt von Mönchengladbach über Büttgen nach Düsseldorf und weiter nach Wuppertal und Hagen. Die Linie S 28 verbindet den Kaarster See über Kaarst und Holzbüttgen mit Neuss, Düsseldorf und Mettmann Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung Das Stadtgebiet von Kaarst besteht aus fünf Ortsteilen, die zusammen eine Fläche von ca. 37 km 2 abdecken. Die räumliche Verteilung der Bevölkerung im Stadtgebiet kann der nachfolgenden Tabelle in Abb. 1 auf der folgenden Seite entnommen werden. Hinsichtlich der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung prognostiziert die BER- TELSMANN STIFTUNG für den Zeitraum von 2006 bis 2025 für den Rhein-Kreis Neuss einen Bevölkerungsrückgang von 4,2 % (Rückgang von Einwohnern Anfang 2009 auf ca Einwohner Anfang 2025). Für die Stadt Kaarst wird für den gleichen Zeitraum mit einer im Kreisvergleich überdurchschnittlichen Abnahme der Bevölkerung um 5,8 % gerechnet. 1 Ursache für diesen deutlichen Bevölkerungsrückgang ist die bereits in der heutigen Bevölkerungspyramide angelegte Überalterung der Bevölkerung, die nicht mehr durch Geburten und Zuwanderung ausgeglichen werden kann. Der demographische Wandel hat maßgebliche Bedeutung für die zukünftige Entwicklung der Stadt Kaarst. Abb. 1: Stadtteil Bevölkerung nach Stadtteilen Bevölkerung nach Hauptwohnsitz (Stand: ) Kaarst Büttgen Holzbüttgen Vorst Driesch 747 Insgesamt Quelle: Stadt Kaarst. Bearbeitung: CIMA GmbH Unseres Erachtens hat die Stadt Kaarst jedoch Chancen diesen prognostizierten Bevölkerungsrückgang deutlich zu verringern. Maßgebliche Faktoren sind die Attraktivität als Wohnstandort und die günstigen wirtschaftsräumlichen Gegebenheiten. Dementsprechend sind eine aktive, jedoch marktkonforme Wohnbaulandentwicklung bei dennoch umfassender Erhaltung naturräumlicher Ressourcen, eine mittelstandsorientierte Wirtschaftsförderungspolitik sowie eine attraktive Absicherung der Versorgungsstrukturen im Stadtgebiet mit Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen und Aufenthaltsqualität in Kaarst-Mitte 1 Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf und Bertelsmann Stiftung, Gütersloh, gleichbedeutsame Handlungsfelder zur Sicherung des Bevölkerungspotenzials in der Stadt Kaarst. CIMA Beratung + Management GmbH

10 1.3.3 Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen In Kaarst arbeiteten Mitte sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Anders als in anderen Städten hat die Wirtschaft in Kaarst den gesamtwirtschaftlichen Strukturwandel verhältnismäßig unbeschadet überstanden: Zwischen 2004 und 2008 steigt die Anzahl an Sozialversicherungspflichtigen um 246. Überdurchschnittliche Zuwächse erzielten die Wirtschaftszweige Unternehmensorientierte Dienstleistungen und Handel. Die mittelständisch geprägte Unternehmensstruktur der Stadt Kaarst ist als konjunkturresistent zu beschreiben. Das hohe Maß an Technologieorientierung und das selbstbewusste Agieren auf den Weltmärkten prägt das verarbeitende Gewerbe und die unternehmensorientierten Dienstleistungen in Kaarst. Die aktuelle Finanz- und Wirtschaftskrise ist auch an Kaarst nicht spurlos vorbei gegangen. Im Jahr 2009 betrug die Arbeitslosenquote für die Stadt Kaarst 5,3 % (im Vergleich zu 4,5 % im Jahr Sie lag damit aber immer noch um 1,6 %-Punkte unter dem Kreisdurchschnitt und um 3,6 %-Punkte unter dem Landesdurchschnitt. 2 Die Arbeitsmarktdaten sind dennoch insgesamt als überdurchschnittlich günstig zu bewerten. Vielseitige Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten bietet die naturräumliche Lage zum Niederrhein. Als weiteres Naherholungspotential ist der Stadtpark in Kaarst zu nennen. Abb. 2 Sozioökonomische Rahmendaten für die Stadt Kaarst Indikatoren Bezugsjahr Wert Bevölkerung Bevölkerungsstand (Erstwohnsitze) Prognose ,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) Arbeitsmarktdaten Arbeitslose insgesamt Arbeitslosenquote ,3% ,5% Tourismus Anzahl der Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (in Tagen) , ,0 Quelle: Landesdatenbank NRW; Arbeitsagentur Mönchengladbach; Bertelsmann Stiftung; Bearbeitung: CIMA GmbH. Hier seitens der Landesdatenbank NRW genannte Einwohner Zahl der Landesdatenbank NRW weicht von den Veröffentlichungen der Stadt Kaarst ab. 2 Vgl. Bundesagentur für Arbeit, Nürnberg CIMA Beratung + Management GmbH

11 Kaarst liegt in der Ballungsrandzone des Rhein-Ruhr Verdichtungsraums westlich von Düsseldorf und Neuss und ist traditionell ein begehrter Wohnstandort in ländlicher Umgebung. Bedingt durch das Messegeschäft in Düsseldorf nimmt der Geschäftsreiseverkehr eine besondere Stellung ein. Die Anzahl der Gästeankünfte in der Stadt Kaarst ist mit rd Gästen vergleichsweise hoch und konnte in den letzten Jahren noch deutlich gesteigert werden. Vom Jahr 2003 bis zum Jahr 2008 stieg sie von um knapp ein Drittel der Besucher an (siehe Abb. 2). Eine ähnlich starke Entwicklung zeigt sich bei der Anzahl der Übernachtungen, die im gleichen Zeitraum um rd. Ein Viertel von auf anstieg. Parallel dazu fiel die Aufenthaltsdauer der Gäste geringfügig von durchschnittlich 2,0 auf 1,9 Tage. Kaarst profiliert sich auch über das qualitativ überdurchschnittliche Kunst- und Kulturangebot. Höhepunkte stellen das Drehorgelfest in Büttgen, das Stadtfest Kaarst Total sowie renommierte Kabarettveranstaltungen mit bekannten Größen aus der deutschen Szene dar. CIMA Beratung + Management GmbH

12 2 MARKTGEBIET UND NACHFRAGEVOLUMEN IM EINZUGSBEREICH DES EINZELHANDELS IN KAARST 2.1 Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in Kaarst Das Marktgebiet des Kaarster Einzelhandels wird durch verschiedene wirtschaftsräumliche, demographische und soziale Faktoren beeinflusst. Maßgebliche Relevanz haben folgende Einflussfaktoren: Struktur und Verteilung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst insgesamt unter Berücksichtigung der polyzentrischen Siedlungsstruktur und der unterschiedlichen Bindung der Bevölkerung an ihre Stadtteile, Branchenmix, Filialisierungsgrad und Angebotsqualität in Kaarst-Mitte, im Haupteinkaufsbereich von Büttgen und den weiteren Angebotsstandorten, Sogwirkung von Standorten des großflächigen Einzelhandels und der Fachmarktstandorte innerhalb und außerhalb des Stadtgebietes. Besondere Bedeutung haben hier die beiden Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost mit ihren Standorten des großflächigen Einzelhandels und den Lebensmitteldiscountern. Sie übernehmen die Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet und profitieren zum Teil vom spezifischen Einzugsbereich des IKEA-Hauses. Verteilung der Bevölkerung im Raum, Örtliche, regionale und überregionale Verkehrsinfrastruktur. Die Stadt Kaarst ist durch eine hervorragende verkehrliche Erreichbarkeit gekennzeichnet. Mit Anbindung an die BAB 57 (Köln Neuss Goch Nijmegen) sowie BAB 52 (Neuss Mönchengladbach Roermond) besteht Anschluss an das deutsche Fernstraßennetz. Für das Stadtgebiet sind drei Anschlussstellen relevant. 3 Die regionale Verkehrserschließung wird vor allem über gut ausgebaute Kreis- und Landesstraßen sichergestellt. Grundsätzlich hohe Mobilität der Bevölkerung und Pendlerverflechtungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Optimale Anbindung an das ÖPNV-Netz. Mit fünf S-Bahn-Haltepunkten ist Kaarst hervorragend an das ÖPNV-Netz des VRR angebunden. Die reaktivierte Bahnstrecke Kaarster See Mettmann Stadtwald (S 28) gehört zu den erfolgreichsten privat betriebenen Schienenverkehrsverbindungen in Deutschland. Zusätzlich hat die S-Bahn Linie 8 (Mönchengladbach Düsseldorf Hagen ( Dortmund) einen Haltepunkt in Büttgen. Beide Linien verkehren im 20-Minuten-Takt. Die beiden S-Bahnlinien werden durch das innerörtliche Busnetz miteinander verknüpft. Alle Stadtteile werden in der Hauptverkehrszeit im 20-Minuten-Takt bedient. 3 Neuss/Büttgen; Holzbüttgen (beide an der BAB 57) und Kaarst Nord (an der BAB 52). CIMA Beratung + Management GmbH

13 Vor dem Hintergrund der räumlichen Strukturen und der regionalen Wettbewerbssituation lässt sich das Marktgebiet für den Einzelhandel in Kaarst (ohne die spezifischen Effekte von IKEA) in folgende zwei Zonen gliedern: Zone I umfasst das Stadtgebiet von Kaarst mit Einwohnern. Zone II umfasst angrenzende Siedlungsbereiche in Richtung der Städte Korschenbroich, Willich (Schiefbahn) und Neuss (Neusser Furth). Im Sinne einer realistischen, vorsichtigen Abschätzung dürfte aus Siedlungsbereichen außerhalb von Kaarst ein Bevölkerungspotenzial von rd Einwohnern auf Kaarst hin orientiert sein. Köln-Ossendorf hat jedoch die Intensität der Marktabschöpfung abgenommen. Insbesondere näher an Duisburg liegende Standorte dürften sich verstärkt auf das neue Haus hin orientiert haben. Gleiches gilt nunmehr auch in südliche Richtung hinsichtlich der Städte Grevenbroich und Dormagen sowie Rommerskirchen im Rhein-Kreis Neuss sowie Bedburg, Bergheim und Pulheim im nördlichen Rhein-Erft-Kreis. Maßgebliche Rolle spielt hier auch die deutlich unterschiedliche Dimensionierung der Häuser. Dennoch konnte der Möbeleinzelhandel in Kaarst insgesamt seine Position halten. Die zu beobachtenden Umstrukturierungen im Möbeleinzelhandel im Gewerbegebiet Kaarst-Ost seit 2003 waren Markt bereinigend und Profil gebend. Dementsprechend resultiert für den Einzelhandel in Kaarst überschlägig ein Marktpotenzial von rd Einwohnern. Innerhalb der Stadt sind zwei Teileinzugsgebiete zu unterscheiden. Die Bevölkerung in Kaarst und Holzbüttgen ist stärker auf die Haupteinkaufsbereiche in Kaarst (Friedensstraße / Neusser Straße und Kaarst-Mitte) orientiert. Die Bevölkerung in Driesch, Vorst und Büttgen hat eine deutlich stärkere emotionale Bindung an den Haupteinkaufsbereich in Büttgen. 4 Abb. 3 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert die Abgrenzung des Marktgebietes des Kaarster Einzelhandels für alle Sortimente mit Ausnahme des Segmentes Einrichtungsbedarf. Im Segment Einrichtungsbedarf erschließt insbesondere das IKEA Einrichtungshaus immer noch ein weites Einzugsgebiet am Niederrhein. Mit Eröffnung des IKEA Hauses Duisburg im Verlaufe des Jahres 2005 sowie des 2009 in 4 Vgl. CIMA GmbH (2004): Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen für die Stadt Kaarst -Teil Einzelhandel -, S.13 f. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Abb. 3 Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in Kaarst Marktgebiet der Stadt Kaarst Abgrenzung Marktgebiet (= Stadt Kaarst) Einwohner Teileinzugsbereiche Kaarst und Büttgen Zusätzlich diffuser Kaufkraftzufluss durch rd Einwohner CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

15 2.2 Nachfragevolumen im Marktgebiet des Einzelhandels von Kaarst Abb. 4 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Stadt Kaarst Das Nachfragevolumen im Marktgebiet des Kaarster Einzelhandels beläuft sich insgesamt auf 315,2 Mio. Es berücksichtigt die Bevölkerung im Stadtgebiet von Kaarst sowie ergänzende diffuse Kaufkraftzuflüsse mit einem Bevölkerungspotenzial von rd Einwohnern sowie eine Potenzialreserve von 3 % des Nachfragevolumens in der Stadt Kaarst. 5 In der Stadt Kaarst (Zone I des Marktgebietes) beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen auf 253,3 Mio. Die warengruppenspezifische Differenzierung der Nachfragevolumina ist der nachfolgenden Abb. 4 zu entnehmen. Abb. 5 auf der nächsten Seite dokumentiert die Verteilung des warengruppenspezifischen Nachfragevolumens in den fünf Stadtteilen der Stadt Kaarst. CIMA Warengruppen Zone I: Stadt Zone II: Einzugs- Potenzials- Kaarst bereich reserve insgesamt Täglicher Bedarf 139,4 29,0 5,1 173,4 Lebensmittel und Reformwaren 96,6 20,1 3,5 120,2 Gesundheits- und Körperpflege 39,1 8,1 1,4 48,6 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 3,7 0,8 0,1 4,6 Persönlicher Bedarf insgesamt 34,8 7,3 1,3 43,3 Bekleidung, Wäsche 22,9 4,8 0,8 28,6 Schuhe, Lederwaren 6,4 1,3 0,2 7,9 Uhren, Schmuck, Optik 5,5 1,1 0,2 6,9 Medien und Technik insgesamt 26,0 5,4 0,9 32,3 Bücher, Schreibwaren 6,4 1,3 0,2 7,9 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 19,6 4,1 0,7 24,4 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 8,6 1,8 0,3 10,7 Sportartikel 3,4 0,7 0,1 4,3 Spielwaren 2,3 0,5 0,1 2,9 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,8 0,6 0,1 3,5 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 4,0 0,8 0,1 5,0 5 Mit dem Konzept der Potenzialreserve soll standörtlichen Sondereinflüssen Rechnung getragen werden. Sie beläuft sich in der Regel auf 2 % bis 8 % des realisierten Nachfragevolumens im Einzugsbereich. Vor dem Hintergrund des bereits berücksichtigten diffusen Kaufkraftzuflusses von außerhalb des Stadtgebietes und des Geschäftsreiseaufkommens in Kaarster Hotels wird für das Kaarster Marktgebiet konservativ eine Potenzialreserve von 3,0 % des Nachfragevolumens in der Stadt Kaarst angesetzt. Sie berücksichtigt umfassend das Nachfragevolumen von Geschäftsreisenden, Gästen und Besuchern. Einrichtungsbedarf 18,0 3,7 0,7 22,4 Möbel, Antiquitäten 14,1 2,9 0,5 17,5 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 3,9 0,8 0,1 4,9 Baumarktspezifische Sortimente 22,6 4,7 0,8 28,1 SUMME 253,3 52,7 9,2 315,2 EINWOHNER Quelle: CIMA Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

16 Abb. 5 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen nach CIMA Warengruppen in den Stadtteilen der Stadt Kaarst (in Mio. ) CIMA Warengruppen Holzbüttgen Kaarst Büttgen Vorst Driesch Täglicher Bedarf 79,9 21,8 20,3 18,6 2,6 Lebensmittel und Reformwaren 55,4 15,1 14,1 12,9 1,8 Gesundheits- und Körperpflege 22,4 6,1 5,7 5,2 0,7 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 2,1 0,6 0,5 0,5 0,1 Persönlicher Bedarf insgesamt 20,0 5,4 5,1 4,7 0,6 Bekleidung, Wäsche 13,2 3,6 3,3 3,1 0,4 Schuhe, Lederwaren 3,7 1,0 0,9 0,9 0,1 Uhren, Schmuck, Optik 3,2 0,9 0,8 0,7 0,1 Medien und Technik insgesamt 14,9 4,1 3,8 3,5 0,5 Bücher, Schreibwaren 3,7 1,0 0,9 0,9 0,1 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 11,2 3,1 2,9 2,6 0,4 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,9 1,3 1,3 1,1 0,2 Sportartikel 2,0 0,5 0,5 0,5 0,1 Spielwaren 1,3 0,4 0,3 0,3 0,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,6 0,4 0,4 0,4 0,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 2,3 0,6 0,6 0,5 0,1 Einrichtungsbedarf 10,3 2,8 2,6 2,4 0,3 Möbel, Antiquitäten 8,1 2,2 2,1 1,9 0,3 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 2,3 0,6 0,6 0,5 0,1 Baumarktspezifische Sortimente 12,9 3,5 3,3 3,0 0,4 SUMME 145,3 39,6 36,9 33,9 4,7 EINWOHNER Quelle: CIMA Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. Ein Zeitreihenvergleich der konkreten Nachfragevolumina im Marktgebiet der Stadt Kaarst im Zeitraum 2004 bis 2010 ist nicht interpretierbar. Die jeweiligen Nachfragevolumina fußen auf vier Variablen: Warengruppenspezifische Verbrauchsausgaben je Einwohner. Mit dem Jahr 2010 ist erst jüngst eine Aktualisierung der Verbrauchsausgaben erfolgt. Unterschiedliche Einwohnerzahlen, Unterschiedliche einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern, Zusätzliche Elastizitätsfaktoren im Segment der Warengruppen des Periodischem Bedarfs. Im Zeitraum 2003 bis 2007 stiegen die Verbrauchsausgaben über alle Warengruppen des Einzelhandels im Bundesgebiet von je Ew. auf je Ew. Für das Jahr 2010 wird bundesweit ein Verbrauchsausgabenbeitrag im Einzelhandel von je Ew. festgesetzt. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt im Marktgebiet von Kaarst deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Für die Stadt Kaarst wird aktuell (2009) eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 114,9 ausgewiesen. Die nachfolgenden Abb. 6 und 7 dokumentieren die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern für die Jahre 2003 und Dabei sank die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer zwar in Kaarst von 115,7 auf 114,9, im regionalen Vergleich hat sich aber in diesem Zeitraum die Position der Stadt Kaarst deutlich verbessert. CIMA Beratung + Management GmbH

17 Abb. 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region (2009) Abb. 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region (2003) Kaufkraftkennziffern 2009 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region Deutschland = 100 % Kaufkraftkennziffern 2003 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region Deutschland = 100 % Meerbusch 124,2 Meerbusch 124,6 Ratingen 117,3 Ratingen 119,3 Kaarst 114,9 Düsseldorf 118,0 Korschenbroich 113,7 Mettmann 115,9 Düsseldorf 111,8 Kaarst 115,7 Mettmann 109,8 Korschenbroich 111,8 Willich 108,5 Köln 109,7 Neuss 106,6 Neuss 107,8 Köln 105,9 Dormagen 106,5 Dormagen 104,1 Willich 105,5 Grevenbroich 103,1 Grevenbroich 104,1 Jüchen 102,7 Grefrath 102,8 Grefrath 102,1 Jüchen 102, CIMA GmbH 2010 CIMA GmbH 2010 Dementsprechend reduzierte sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer für die Landeshauptstadt Düsseldorf von 118,0 auf 111,8. In Mettmann reduzierte sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 115,9 auf 109,8. Die Zahlen belegen deutlich die Stadtrandwanderung kaufkraftstärkerer Bevölkerungsschichten. 2.3 Regionaler Wettbewerb Die regionale Wettbewerbssituation des Kaarster Einzelhandels ist im Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) im Jahre 2004 sehr differenziert dargestellt worden. 6 Im Nachfolgenden werden aktuelle Entwicklungstrends aufge- 6 Vgl. CIMA GmbH (2004): Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen; S.45f. CIMA Beratung + Management GmbH

18 griffen, die sich auf die Entwicklungsspielräume des Kaarster Einzelhandels auswirken könnten. Düsseldorf, Oberzentrum (rd. 14 km östlich) Die Düsseldorfer City hat in den letzten Jahren wieder deutlich an Boden gewonnen. Die Königsallee prägen beachtliche Modernisierungsinvestitionen. Die Fertigstellung des neuen Hotelkomplexes am ehemaligen Breidenbacher Hof hat Impulse für die frequenzschwächere Westseite geliefert. Erhebliche Modernisierungsinvestitionen sind sowohl für die KÖ-GALERIE als auch das SEVENS angekündigt bzw. in der Umsetzung. Die Schadowstraße profiliert sich über die ansässigen Großabsatzformen des filialisierten Einzelhandels. Sie gehört immer noch zu den Frequenz stärksten Einkaufslagen in Deutschland. Sie wird geprägt durch Angebotsvielfalt. Hohe Akzeptanz genießen hier auch die Warenhäuser GALERIA KAUFHOF und KAR- STADT. Abb. 8: DÜSSELDORF ARCADEN Die DÜSSELDORF ARCADEN übernehmen die Funktion eines Stadtteilzentrums. Sie lösen in erster Linie Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Düsseldorf aus. Fotos: CIMA GmbH 2010 Die Flinger Straße bedient das konsumige Segment ohne auf billiges Niveau abzugleiten. Sie ist stärker auf jüngere Konsumentengruppen (z.b. Young Fashion ) ausgerichtet. Die Realisierung der DÜSSELDORF ARCADEN am Bilker S-Bahnhof mit einer Verkaufsfläche von rd m² dürfte in erster Linie zu langfristigen Umsatzverlagerungseffekten innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes führen. Eine überörtliche regionale Kaufkraftbindung ist nicht zu erwarten. Im Zuge der Revitalisierung der brach gefallenen Bahnflächen in Düsseldorf- Derendorf wird Einzelhandel, entgegen aller Befürchtungen, keine Rolle spielen. Das Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Düsseldorf wird weitestgehend eingehalten. Neuss (rd. 8 km südöstlich) In den letzten Jahren wurden mehrere Standorte in der Innenstadt zur Realisierung eines Shopping-Centers diskutiert. Im Fokus standen dabei immer wieder potenziell abgängige Kaufhausflächen. Bisher hat sich jedoch kein Projektvorhaben etablieren können. Die Zurückhaltung von Projektentwicklern bezüglich der Haupteinkaufslagen Niederstraße / Büchel muss auch im Zusammenhang mit dem Relaunch des RHEINPARK-CENTERS gesehen werden. Das in die Jahre gekommene Fachmarktzentrum wird von der ECE zu einem Shopping- Center ausgebaut. Im Endausbau wird es 140 Shops mit einer Verkaufsfläche von rd m² beherbergen. Das Center wird in relevantem Umfang Kaufkraft aus Kaarst binden können und die Gestaltungsspielräume für den Kaarster Einzelhandel weiter beschränken. Darüber hinaus forcierte die Stadt Neuss die Entwicklung von Fachmarktstandorten mit zentrenrelevanten Sortimenten an nur mäßig integrierten Standortlagen. Diese Entwicklungen greifen ebenfalls in die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Innenstädte von Grevenbroich und Kaarst ein. CIMA Beratung + Management GmbH

19 Abb. 9: RHEINPARK-CENTER Grevenbroich (rd. 22 km südlich) Die Innenstadt von Grevenbroich hat nach der Krise Mitte der 90er Jahre wieder zu einer ihr angemessenen Versorgungsfunktion zurückgefunden. Die Realisierung der COENS-Galerie hat Investitionen auch an benachbarten Einzelhandelsstandorten nach sich gezogen. In Bezug auf Angebotsqualitäten und Zielgruppenansprache stellt die Grevenbroicher Innenstadt keinen direkten Wettbewerber dar. Vor allem dem Einzelhandel in Kaarst-Mitte gelingt es, sich hinsichtlich Qualität und Zielgruppen deutlich höher zu positionieren. Standort RHEINPARK-CENTER. Der Relaunch vom Fachmarktzentrum zum Shopping-Center wird im Februar 2011 abgeschlossen werden. Foto: CIMA GmbH 2010 Mönchengladbach (rd. 18 km westlich) In Mönchengladbach wird nach wie vor die Realisierung eines Shopping- Centers am Innenstadtrand bzw. in Erschließungslage zur City diskutiert. Das Projekt soll eine Verkaufsfläche von rd bis m² beherbergen. Die politischen Mehrheiten im Stadtrat präferieren den Standort des ehemaligen Stadttheaters. Der Entscheidungsprozess scheint auch vor dem Hintergrund der Finanz- und Wirtschaftskrise verlangsamt abzulaufen. Die City Ost mit der Agglomeration von Fachmärkten hat durch die Ansiedlung des MEDIAMARKTES deutlich an Attraktivität gewonnen. Alles in allem dürfte mittelfristig eine erfolgreiche Neupositionierung der City in Mönchengladbach nicht ohne Auswirkungen auf die Entwicklungsspielräume in Kaarst bleiben. Köln (rd. 46 km südöstlich) Köln ist nach wie vor der attraktivste Einzelhandelsstandort der Region. Die Stadt ist die maßgebliche Shopping-Metropole Nordrhein-Westfalens. Nahezu alle namhaften Filialisten sind im mittlerweile etablierten Rundlauf zwischen Hohe Straße, Schildergasse, Mittelstraße, Ehrenstraße, Breite Straße vertreten. Prägend ist eine Vielfalt von Zielgruppen orientierten Einkaufslagen. Zwei Standortentwicklungen haben in den letzten fünf Jahren besondere Beachtung ausgelöst. Die Realisierung des GLOBETROTTER Kaufhauses für Reisebedarf und Outdoorausrüstungen im ehemaligen Olivandenhof setzt neue Maßstäbe im Erlebniseinkauf. Mit Realisierung der KÖLN ARCADEN entstand das erste rechtsrheinische Shopping-Center in Köln mit einer Verkaufsfläche von rd m². Bedeutsam ist diese Standortentwicklung, weil das Areal der ehemaligen Chemischen Kalk sich allmählich zu einem Kultur- und Erlebnisstandort mit Science Center (ODYSSEUM) und ggf. Musicaltheater entwickelt. Neue Maßstäbe setzen wird auch der sich hier etablierenden MUSIC STORE, der noch diesen Jahres auf einer Verkaufsfläche von mehreren tausend Quadratmetern eröffnen wird und den Musikalienhandel in NRW nachhaltig prägen wird. CIMA Beratung + Management GmbH

20 Im Möbeleinzelhandel hat sich die Wettbewerbssituation mit der Etablierung des IKEA Möbelhauses in Köln-Ossendorf einschließlich HOME PARK deutlich verschärft. Die Standortentwicklung hat am Qualitätsstandort der Kölner Ringe zu einem Selektionsprozess geführt. Hier sind nunmehr einzelne Leerstände zu verzeichnen. Abb. 10: Impressionen vom FOC Roermond Die Realisierung des zweiten IKEA-Standortes in Köln wirkt sich auch auf den Einzugsbereich des Kaarster Hauses aus. Roermond, Factory Outlet Center (rd. 50 km westlich) Das in Roermond etablierte Factory Outlet Center mit mittlerweile rd m² Verkaufsfläche hat einen Einzugsbereich etabliert, der weit über den Niederrhein hinaus reicht. Nach Beobachtungen der CIMA GmbH vor Ort erstreckt sich der deutsche Einzugsbereich von Aachen im Südwesten über Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis im Süden bis nach Bielefeld und Paderborn im Osten sowie Rheine und Osnabrück im Norden. Das Center ist für den mittelständischen Facheinzelhandel ein relevanter Wettbewerber. Es fordert auch den Kaarster Textileinzelhandel zu einer konsequenten Serviceorientierung und Profilierung heraus. Alle namhaften Marken in den Segmenten Oberbekleidung und Sport sind vertreten. Roermond präsentiert sich insgesamt als attraktive tagestouristische Destination. Die Altstadt mit vielfältiger Gastronomie und profiliertem örtlichem Einzelhandel dockt unmittelbar an das FOC an. Das Outlet ist im Village-Stil errichtet und zitiert niederländische Architekturformen. Die Anlage ist großzügig gestaltet und mittlerweile auch durch ein vielfältiges Angebot im Segment der Convenience -Gastronomie gekennzeichnet. Fotos: CIMA GmbH Profilierung des Standortes Kaarst mit Blick auf Kaufkraftentwicklung und Wettbewerb Der Kaarster Einzelhandel muss vor dem Hintergrund der regionalen Kaufkraftentwicklung und des stetig anwachsenden Wettbewerbsdrucks sich noch konsequenter als Qualitätsstandort profilieren. Der Kaarster Einzelhandel ist dann besonders erfolgreich, wenn er spezifische Zielgruppen an sich bindet. Insbesondere in Kaarst-Mitte, aber auch in Büttgen erschließen einzelne Unternehmen Kaufkraftpotenziale von außerhalb des örtlichen Einzugsbereichs. Sie setzen auf besondere Angebote und orientieren sich auf spezifische Kundengruppen. Dennoch ist das örtliche Standortmarketing weiter zu intensivieren. Der Kaarster Einzelhandel muss sich im sich verschärfenden Wettbewerb noch mehr Gehör verschaffen. Das hervorragende Angebot des Einzelhandels in Kaarst- CIMA Beratung + Management GmbH

21 Mitte und Büttgen muss auch überörtlich besser bekannt gemacht werden. In diesem Kontext ist auch bei überörtlich wirksamen Veranstaltungen auch der Faktor QUALITÄT noch stärker in den Vordergrund zu stellen. Kaarst profiliert sich über KLASSE statt MASSE. Wachstum sollte sich zunächst an Qualitäten und nicht an Quantitäten orientieren. Unseres Erachtens wird sich auch in Zukunft eine erfolgreiche Profilierung des Kaarster Einzelhandels nicht unbedingt an einem erheblichen Zuwachs an Verkaufsfläche zeigen, sondern in einer erhöhten Kaufkraftbindung eines überzeugenden, sich vom Umfeld absetzenden Angebotes. Die CIMA GmbH empfiehlt nicht in ein Wettrüsten der Verkaufsflächen einzusteigen, auch wenn insbesondere durch die Standortentwicklungen in Neuss, sich der Wettbewerbsdruck auf Kaarst weiter verschärfen wird. Vielmehr sollte die Vorbildfunktion der seit Jahren erfolgreich betriebenen qualitätsorientierten Stadtentwicklungspolitik der Stadt als positiver Imagefaktor vermarktet werden und weiterhin über das Angebot von Qualitäten (Wohnen, Naherholung, kompetenter Facheinzelhandel) Zug um Zug zusätzlich Kaufkraft gesichert werden. Diese strategische Ausrichtung erfordert logischer Weise eine Einzelhandelsentwicklung, die sich konsequent an der Stärkung und Weiterentwicklung der Zentren orientiert. Die zentralen Lagen profitieren nicht, wenn neue Einzelhandelsansiedlungen in den Gewerbegebieten erfolgen. Sie tragen nicht zu einer positiven Profilierung des Einzelhandelsstandortes Kaarst bei, sondern fördern vielmehr Verdrängung. Auch im Kontext der erwünschten und geplanten Verlagerung des IKEA Möbelhauses sollten Qualitätsaspekte im Vordergrund stehen. Die Standortentwicklung sollte sich durch eine überzeugende Erschließung und attraktive Kopplungsaktivitäten auszeichnen, ohne die Entwicklungsspielräume der Zentren einzuschränken. Der Erfolg des Kaarster Einzelhandels liegt vor dem Hintergrund des scharfen Standortwettbewerbes ausschließlich in überzeugenden Angeboten. Die Stadt Kaarst kann diese Zielstellung optimal durch eine konsequente Einzelhandelssteuerung unterstützen. CIMA Beratung + Management GmbH

22 3 EINZELHANDELSSTRUKTUREN IN DER STADT KAARST 3.1 Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet insgesamt Die CIMA Beratung + Management GmbH hat im Januar 2010 eine Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet von Kaarst durchgeführt. Jeder Einzelhandelsbetrieb wurde mit seiner Adresse, Verkaufsfläche und Sortimentsstruktur nach 32 Warengruppen differenziert erfasst. Vor dem Hintergrund der Ermittlung aktueller Verbrauchsausgaben im Einzelhandel in Deutschland für das Jahr 2010 erfolgte im Vergleich zu den Bestandserhebungen in den Jahren 2004 und 2007 eine noch differenzierte Erfassung des Einzelhandelsbesatzes. Die neue Verbrauchsausgabensystematik erlaubt nunmehr eine konsequente Erfassung von Teil- oder Randsortimenten eines Betriebstyps. Wurden in den Vorjahren bis auf einzelne wenige Ausnahmen überwiegend nur großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen von über m² nach ihren Teilsortimenten erfasst, werden nunmehr nahezu alle Mischbetriebsformen des Einzelhandels in ihren Teilsortimenten erfasst. Darüber hinaus kann erstmals die Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat exakt abgegrenzt werden. Bisher erlaubte die Abgrenzung der Verbrauchsausgaben keine saubere Abgrenzung der Haushaltswaren. Bisher mussten einfache Haushaltsartikel (wie z.b. das Sortiment von Sonderpostenmärkten, Plastikartikel) dem Baumarktsortiment zugeordnet werden m 2 erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 234,6 Mio.. 7 Die warengruppenspezifische Differenzierung der Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet von Kaarst ist in Abb. 11 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert. Dabei sind in der atypischen Angebotsstruktur folgende Befunde hervorzuheben: Mit 44,6 % des Gesamtumsatzes erwirtschaften die Warengruppen des,periodischen Bedarfs annähernd die Hälfte des Gesamtumsatzes. Die Nahversorgungsfunktion in den Stadtteilen Kaarst, Büttgen und Vorst prägt weitgehend das Einzelhandelsangebot. Auf die Warengruppe,Lebensmittel / Reformwaren entfällt der höchste Umsatzanteil mit 31,2 %. Mit m² bzw. einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 62,5 Mio. entfällt der höchste Verkaufsflächenanteil (37,3 %) und der zweithöchste Umsatzanteil (26,6 %) auf die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf. Deutlich wird die Kompetenz der entsprechenden Standortagglomeration rund um das IKEA Einrichtungshaus. Im Rahmen der Bestandserhebung im Januar und Februar 2010 wurden in der Stadt Kaarst 270 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 7 In die Umsatzermittlung fließen aktuelle Informationen zur Branchenberichterstattung ein. Außerdem wurden der CIMA GmbH vorliegende Umsatzinformationen einzelner Filialunternehmen mit berücksichtigt. Im Übrigen erfolgte die Abschätzung über warengruppenspezifische Flächenproduktivitäten und die Bewertung des Angebotes,vor Ort. CIMA Beratung + Management GmbH

23 Abb. 11: Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Kaarst CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,5% ,7% 104,7 44,6% Lebensmittel und Reformwaren 89 33,0% ,2% 73,2 31,2% Gesundheits- und Körperpflege 22 8,1% ,3% 28,3 12,1% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 20 7,4% 840 1,2% 3,2 1,4% Persönlicher Bedarf insgesamt 53 19,6% ,9% 14,5 6,2% Bekleidung, Wäsche 33 12,2% ,4% 9,5 4,0% Schuhe, Lederwaren 7 2,6% 425 0,6% 1,5 0,6% Uhren, Schmuck, Optik 13 4,8% 605 0,9% 3,5 1,5% Medien und Technik insgesamt 27 10,0% ,8% 12,0 5,1% Bücher, Schreibwaren 8 3,0% 750 1,1% 3,3 1,4% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 19 7,0% ,7% 8,7 3,7% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 15 5,6% ,5% 6,9 2,9% Sportartikel Spielwaren, Bastelbedarf 7 2,6% 945 1,4% 2,6 1,1% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 8 3,0% ,1% 4,3 1,8% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 14 5,2% ,9% 14,8 6,3% Einrichtungsbedarf 17 6,3% ,3% 62,5 26,6% Möbel, Antiquitäten 13 4,8% ,9% 54,2 23,1% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 4 1,5% ,4% 8,3 3,5% Baumarktspezifische Sortimente 13 4,8% ,0% 19,2 8,2% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 234,6 100,0% Quelle: CIMA GmbH. 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

24 Die Warengruppen des,persönlichen Bedarfs (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik) belegen eine Verkaufsfläche von m² und realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 14,5 Mio.. Der Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil dieser Hauptwarengruppe beläuft sich damit auf 5,9 % bzw. 6,2 %. Diese Kennzahlen weisen auf eine lediglich ergänzende Versorgungsfunktion des Kaarster Einzelhandels in diesen innenstädtischen Leitsortimenten hin. Die Warengruppe,Bekleidung/ Wäsche realisiert einen Umsatzanteil von 4,0 %. Der Einzelhandelsumsatz beläuft sich somit auf 9,5 Mio.. 8 Die Hauptwarengruppe,Medien und Technik realisiert mit 12,0 Mio. einen Umsatzanteil von 5,1 %. Einen maßgeblichen Anteil haben dabei die Fachabteilungen des IKEA Einrichtungshauses und die des HAGEBAUMARKT sowie die GUTENBERG Buchhandlung und der EURONICS Fachhändler LÜTTKOPF in Kaarst-Mitte. genden Teil auf die Neubewertung von Verkaufsflächen und Ausstellungsflächen bzw. der erstmaligen Zuordnung zu Einzelhandelsflächen zurückzuführen. Die Sondereinflüsse schlüsseln sich wie folgt auf: Das Pflanzencenter SCHMITZ in Büttgen wurde im Jahr 2007 noch eher als Baumschule eingeordnet und nicht bei der Erhebung der Einzelhandelsflächen erfasst. Bei der aktuellen Erhebung wurden m² vom Kunden begehbare Verkaufsfläche berücksichtigt. Davon entfallen m² auf das gartencenterrelevante Segment und 400 m² auf die Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Keramik, Hausrat. 9 Dem MEDA Küchenfachmarkt wurden im Jahr 2007 lediglich m² als Verkaufsfläche zugeordnet; die übrige Fläche als nicht dem Kunden zugängliche Ausstellungsfläche bewertet. Heutzutage sind dem Unternehmen weitere m² Fläche als Verkaufsfläche zuzuordnen. Der hohe Verkaufsflächenanteil im Segment der,baumarktspezifischen Sortimente von 17,0 % ist maßgeblich auf den etablierten HAGEBAU Baufachmarkt sowie den in Büttgen etablierten Werkmarkt KÜPPERS zurückzuführen. Der Umsatzanteil dieser Hauptwarengruppe liegt jedoch nur bei 8,2 %. Im Vergleich zum Erhebungsjahr 2007 hat sich die Verkaufsfläche des Kaarster Einzelhandels um rd m² (= 9,5 %) erhöht. Diese Verkaufsflächenentwicklung fand überwiegend außerhalb der Zentrenlagen statt und ist zum überwie- Seit 2007 hat sich im Gewerbegebiet Kaarst-West zusätzlich FISCHER S LAGERHAUS mit einer Verkaufsfläche von rd m² etabliert. Davon entfallen rd m² auf die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf und 450 m² auf die Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Keramik, Hausrat. Die Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung in der Stadt Kaarst im Zeitraum von 2004 bis 2010 ist den nachfolgenden Abb. 12 und 13 zu entnehmen: 8 Leistungsstarke Mittelzentren sollten in der Lage sein, in der Warengruppe,Bekleidung/ Wäsche einen Umsatzanteil von mindestens 10 % zu realisieren. Dies gilt auch unter der Rahmenbedingung der spezifischen Umsatzstärke in einem anderen Segment (im Falle Kaarst der Sortimente des Einrichtungsbedarfs. 9 Von den 400 m² im Segment Geschenkartikel, Glas, Keramik, Hausrat sind gut 200 m² garten- bzw. blumenafinen Segmenten wie Tonwaren und Blumentöpfe zuzuordnen. Der Verkaufsflächenanteil des klassischen Segmentes Geschenkartikel, Hausrat liegt damit bei unter 10 % der Gesamtverkaufsfläche. CIMA Beratung + Management GmbH

25 Abb. 12: Verkaufsflächenentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst im Zeitraum CIMA Warengruppe Verkaufsfläche (m²) Verkaufsflächenentwicklung in % Periodischer Bedarf ,7% 3,0% 13,0% Lebensmittel und Reformwaren ,5% 8,0% 11,9% Gesundheits- und Körperpflege ,7% -14,4% -8,7% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) k.a k.a. -3,4% k.a. Persönlicher Bedarf insgesamt ,9% 10,3% -1,7% Bekleidung, Wäsche ,7% 6,5% 3,6% Schuhe, Lederwaren ,6% 18,1% -47,5% Uhren, Schmuck, Optik ,3% 27,4% 53,2% Medien und Technik insgesamt ,6% 9,7% 6,8% Bücher, Schreibwaren ,8% 4,2% -26,8% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,0% 11,5% 23,7% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,2% -21,4% -20,5% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,2% 74,1% 97,1% Einrichtungsbedarf ,7% 19,9% 16,7% Möbel, Antiquitäten ,5% 25,1% 22,0% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,5% -3,6% -6,9% Baumarktspezifische Sortimente ,4% 15,4% 3,4% Einzelhandel insgesamt ,8% 13,3% 12,4% Quelle: CIMA Einzelhandelsbestandserhebungen 2004, 2007, 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

26 Abb. 13: Umsatzentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Kaarst im Zeitraum CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Umsatzentwicklung (in Mio. ) Periodischer Bedarf 104,0 104,5 104,7 0,5% 0,2% 0,7% Lebensmittel und Reformwaren 78,8 75,5 73,2-4,2% -3,0% -7,1% Gesundheits- und Körperpflege 25,2 26,6 28,3 5,6% 6,4% 12,3% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) k.a. 2,8 3,2 k.a. 14,3% k.a. Persönlicher Bedarf insgesamt 16,1 13,6 14,5-15,5% 6,6% -9,9% Bekleidung, Wäsche 10,7 9,9 9,5-7,5% -4,0% -11,2% Schuhe, Lederwaren 2,9 1,2 1,5-58,6% 25,0% -48,3% Uhren, Schmuck, Optik 2,5 2,5 3,5 0,0% 40,0% 40,0% Medien und Technik insgesamt 14,2 13,3 12,0-6,3% -9,8% -15,5% Bücher, Schreibwaren 5,1 4,0 3,3-21,6% -17,5% -35,3% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 9,1 9,3 8,7 2,2% -6,5% -4,4% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7,9 7,6 6,9-3,8% -9,2% -12,7% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 9,0 9,4 14,8 4,4% 57,4% 64,4% Einrichtungsbedarf 61,4 62,0 62,5 1,0% 0,8% 1,8% Möbel, Antiquitäten 51,1 53,1 54,2 3,9% 2,1% 6,1% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 10,3 8,9 8,3-13,6% -6,7% -19,4% Baumarktspezifische Sortimente 21,9 19,3 19,2-11,9% -0,5% -12,3% Einzelhandel insgesamt 234,5 229,7 234,6-2,0% 2,1% 0,0% Quelle: CIMA Einzelhandelsbestandserhebungen 2004, 2007, 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Im Zeitraum von 2007 bis 2010 erfolgten die maßgeblichen Verkaufsflächenzuwächse in den Warengruppen Lebensmittel / Reformwaren, Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat, Einrichtungsbedarf sowie Baumarktspezifische Sortimente Die Zuwachs in der Warengruppen Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat um rd. 74 % fußt einerseits auf die neu etablierten Betriebe FISCHER S LAGERHAUS und Gartencenter SCHMITZ sowie auf einen statistischen Umgruppierungseffekt von den Baumarktspezifischen Sortimenten in die Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat. Der Zuwachs in der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente resultiert ausschließlich aufgrund des neu berücksichtigten Gartencenter SCHMITZ. Als gegenläufiger Effekt sind die Umgruppierungen aus der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente in die Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat zu berücksichtigen. Dementsprechend beläuft sich der Verkaufsflächenzuwachs hier nur auf m² (+ 15,4 %). Der Zuwachs in der Warengruppe Einrichtungsbedarf von m² (+ 19,9 %) resultiert vornehmlich aus der Neuansiedlung von FISCHER S LAGERHAUS sowie der Neubewertung von Verkaufsflächen im MEDA Küchenfachmarkt. Der Zuwachs in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren beläuft sich im Zeitraum auf 8,0 %. Neben Verkaufsflächenerweiterungen bei Lebensmitteldiscountern schlägt sich die Erfassung von Lebensmitteln als Randsortiment in anderen Absatzformen nieder. Diese Effekte kompensieren die Schließung des SPAR XXL Marktes in Holzbüttgen. Im Zeitraum von 2007 bis 2010 sind für folgende Warengruppen deutliche Verkaufsflächenrückgänge fest zu stellen: Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Spiel, Sport, Hobby Die Abnahme der Verkaufsflächen im Segment Gesundheits- und Körperpflegeartikel im Zeitraum von 2007 bis 2010 fußt im Wesentlichen auf der Schließung des SPAR XXL Marktes in Holzbüttgen, der in relevantem Umfang auch Gesundheits- und Körperpflegeartikel führte. Die Verkaufsflächenabnahme in der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby ist als statistischer Effekt einzuordnen. Die Sortimente Babyfachmärkte, die 2007 noch vollständig in die Warengruppe Spiel, Sport, Hobby zugeordnet wurden, werden nunmehr sortimentsspezifisch nach Anteilen in den Sortimenten Bekleidung, Möbel, Spielwaren und Kinderwägen differenziert erfasst. Seit 2004 hat sich der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Kaarst unwesentlich verändert. Bezüglich der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt Kaarst mit einer Kennziffer von rd. 1,65 m² / Ew. etwas über dem Bundesdurchschnitt von 1,50 m² / Ew. Im Vergleich zur Erhebung von 2007 erhöhte sich die Verkaufsfläche je Einwohner von 1,44 m² auf 1,65 m² je Einwohner. Vor dem Hintergrund der Ausstattung mit großflächigem Einzelhandel in den Gewerbegebieten Kaarst-West und Kaarst-Ost signalisiert diese Verkaufsflächenausstattung insbesondere einen überwiegenden kleinflächigen Einzelhandelsbesatz in den Zentren. Bezogen auf den Ortsteil Kaarst schlägt der Besatz mit großflächigem Einzelhandel in den Gewerbegebieten deutlich auf die Verkaufsflächenausstattung von 2,50 m² je Ew. durch. CIMA Beratung + Management GmbH

28 In der Warengruppe,Lebensmittel / Reformwaren liegt die Verkaufsflächenausstattung je Ew. mit 0,33 m² / Ew. leicht unter dem Bereich des Bundesdurchschnittes von 0,40 m² je Ew. Sie signalisiert stadtteilspezifischen Ergänzungsbedarf, insbesondere in Holzbüttgen und Vorst. Abb. 14: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet Verteilung des Einzelhandelsbesatzes Stadtgebiet Kaarst nach Stadtteilen 3.2 Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet von Kaarst Betriebe 68% 14% 9% 8% 100 % = % der Betriebe sind im Stadtteil Kaarst ansässig. Sie belegen 84 % der Verkaufsflächen und erwirtschaften 84 % des in der Stadt Kaarst realisierten Umsatzvolumens (siehe Abb. 14 auf der folgenden Seite). Ursache für diese Verkaufsflächen- und Umsatzkonzentration ist in erster Linie das innerstädtische Shopping-Center Rathaus Arkaden und der Geschäftsbesatz am Maubishof sowie die Fachmarktagglomerationen Kaarst-West und Kaarst-Ost mit dem IKEA-Standort. Verkaufsfläche in m² Umsätze in Mio. EUR 84% 84% 10% 9% 100 % = m² 100 % = 234,6 Mio. Der Stadtteil Büttgen beherbergt 14 % der Betriebe auf 10 % der Verkaufsflächen in der Stadt Kaarst. Bezogen auf den gesamtstädtischen Umsatz wird in Büttgen ein Umsatzanteil von 9 % realisiert. Auf den Stadtteil Holzbüttgen entfallen immerhin noch 9 % der Betriebe. Sie beherbergen 3 % der Verkaufsflächen in der Stadt Kaarst und realisieren 4 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Im Stadtteil Vorst realisieren derzeit 8 % der Betriebe auf 2 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche rd. 3 % des gesamtstädtischen Umsatzvolumens. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil des Einzelhandels in Vorst wird sich mit der Realisierung der Neuen Mitte mit REWE Frischemarkt relevant erhöhen. Im ländlich geprägten Stadtteil Driesch sind nur 4 Einzelhandelsbetriebe mit einer Einzelhandelsverkaufsfläche von 390 m² ansässig. CIMA GmbH % 20% 40% 60% 80% 100% Kaarst Büttgen Holzbüttgen Vorst Driesch Die Verteilung des Einzelhandelsbesatzes zwischen Kaarst-Mitte und dem übrigen Stadtgebiet hat sich im Vergleich zu 2007 in etwa gehalten. Derzeit sind 43% der Betriebe in Kaarst-Mitte ansässig. Sie beherbergen 16 % der Verkaufsflächen und realisieren 23 % des gesamtstädtischen Umsatzvolumens. Bemerkenswert ist, dass der innenstädtische Umsatzanteil trotz Verkaufsflächenwachstum an der Peripherie um 3 Prozentpunkte zulegen konnte. CIMA Beratung + Management GmbH

29 Abb. 15: Verteilung des Einzelhandelsbesatzes nach Kaarst Mitte und übrigen Stadtgebiet Einzelhandelsbesatz im Alten Dorf (einschließlich der Angebote an der Giemesstraße) Verteilung des Einzelhandelsbesatzes Stadtgebiet Kaarst (Kaarst Mitte / übriges Stadtgebiet) Betriebe Verkaufsfläche in m² 16% 44% 84% 56% 100 % = % = m² Einzelhandelsbesatz entlang der Maubisstraße sowie der auf sie zulaufenden Erschließungsstraßen Mathias-Claudius-Straße, Windvogt und Alte Heerstraße (im Umfeld der Rathausarkaden). Standortbereich der Immobilien- und Standortgemeinschaft Kaarst-Mitte mit Maubiscenter und Rathausarkaden. Umsätze in Mio. CIMA GmbH % 0% 20% 40% 60% 80% 100% Kaarst Mitte 77% übriges Stadtgebiet 100 % = 234,6 Mio. Zu den Haupteinkaufsbereichen in Kaarst-Mitte zählen folgende Einzelhandelslagen: Einzelhandelskonzentration an der Neusser Straße / Friedensstraße mit überwiegend mittelständischem Einzelhandelsbesatz. 3.3 Einzelhandelsstrukturen in den Ortsteilen der Stadt Kaarst Die nachfolgende Abb. 16 (siehe nächste Seite) dokumentiert maßgebliche Einzelhandelskennziffern für die Ortsteile Kaarst, Büttgen, Holzbüttgen, Vorst und Driesch. Der Einzelhandelsbesatz in der Stadt Kaarst konzentriert sich in erster Linie auf den Stadtteil Kaarst. Mit m² entfallen rd. 84 % der Verkaufsflächen auf diesen Stadtteil. Mit 195,9 Mio. realisiert der Einzelhandel in dem Stadtteil Kaarst ebenfalls rd. 84 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Bezogen auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren sind 75 % der Verkaufsflächen in Kaarst lokalisiert. Auf diesen Flächen wird rd. 78 % des gesamtstädtischen Umsatzvolumens in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren realisiert. CIMA Beratung + Management GmbH

30 Abb. 16: Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen der Stadt Kaarst 10 Kennziffern Kaarst Büttgen Holzbüttgen Vorst Driesch Stadt Kaarst Anzahl Einzelhandelsbetriebe insgesamt Verkaufsfläche insgesamt (in m²) Einzelhandelsumsatz insgesamt (in Mio. ) 195,9 20,8 8,9 7,1 1,9 234,6 Verkaufsfläche 'Lebensmittel, Reformwaren' (in m²) Umsatz 'Lebensmittel, Reformwaren' (in Mio. ) 57,3 6,0 5,1 3,1 1,7 73,2 Verkaufsflächenanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%) 18,0% 18,1% 65,9% 43,6% 82,1% 20,2% Umsatzanteil 'Lebensmittel, Reformwaren' (%) 29,2% 28,8% 57,3% 43,7% 89,5% 31,2% Verkaufsfläche je Ew. insgesamt 2,50 1,10 0,30 0,30 0,52 1,65 Verkaufsfläche Lebensmittel, Reformwaren' je Ew. 0,45 0,20 0,20 0,13 0,43 0,33 EINWOHNER Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. 10 Anmerkung: * = Werte sind aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht darstellbar. CIMA Beratung + Management GmbH

31 Ausschließlich bezogen auf den Stadtteil Kaarst realisiert der Einzelhandel eine im Vergleich zu den Kennziffern im Bundesgebiet überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Sie liegt für den Einzelhandel insgesamt bei 2,50 m² je Einwohner und bezogen auf die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren bei 0,45 m² je Einwohner. Der Standortbereich Maubishof / Rathausarkaden prägt die neue Stadtmitte von Kaarst. Als wichtigen Magneten beherbergen die Rathausarkaden einen REWE Frischemarkt. Darüber hinaus erweiterten mehrere Boutiquen das Angebot im Segment persönlicher Bedarfsdeckung. Maubishof und Rathausarkaden sowie der angrenzende Lageabschnitt der Maubisstraße sind im Vergleich zum Standortbereich Neusser Straße / Friedensstraße durch einen höheren Anteil an Filialbetrieben gekennzeichnet. Großflächige Magnete (z.b. Kaufhaus, Fachmärkte mit innerstädtischen Kernsortimenten) sind nicht präsent. Der Standortbereich zeichnet sich insbesondere durch seinen hohen Grad an Qualitätsorientierung aus. Die Zusammenarbeit der Einzelhändler ist durch das ISG-Modellvorhaben der vergangenen Jahre deutlich intensiviert worden Ortsteil Kaarst Im Ortsteil Kaarst, der alle Wohnsiedlungsbereiche nördlich des Nordkanals umfasst, leben Einwohner. Die Wohnqualität in den Kaarster Wohnsiedlungsbereichen ist alles in allem als sehr attraktiv zu bezeichnen. Bis auf wenige verdichtete Geschosswohnungsbaubereiche (Martinus-Center, Broicherdorfstraße) dominieren Ein- und Mehrfamilienhausbereiche mit überwiegend großzügigen Grundstückszuschnitten. Der Einzelhandelsbesatz konzentriert sich auf folgende Standortbereiche: Neusser Straße / Friedensstraße. Der Bereich ist durch überwiegend mittelständischen Facheinzelhandel geprägt. Magnetfunktion als Nahversorger übernimmt ein vergleichsweise kleinflächiger EDEKA Markt. Der Standortbereich Neusser Straße / Friedensstraße ist heute als lebendiges Stadtquartier im Norden des Stadtteils Kaarst einzuordnen. Das Einzelhandelsangebot wird ergänzt durch einzelne Betriebe in Streulage entlang der Martinusstraße oder im Bereich Windvogt bzw. Mathias-Claudius-Straße. Das Gewerbegebiet Kaarst-Ost hat sich zum überregionalen Möbelstandort entwickelt. Ausgangspunkt war die Ansiedlung des IKEA Möbelhauses. Mit POCO, UNIPOLSTER sowie den Möbelhäusern HANSEN und MARKANT und dem MEDA Küchenfachmarkt haben sich komplementäre Anbieter zu IKEA etabliert. Mit Blick auf Kopplungsaktivitäten wurde der Standort Kaarst-Ost auch für die Discounter ALDI und LIDL interessant. Der Bereich wird darüber hinaus durch Autohäuser geprägt. Im Gewerbegebiet Kaarst-West sind der EDEKA Verbrauchermarkt (vormals INTERMARCHÉ) und der HAGEBAU Baumarkt QUINTUS (vormals EXT- RA Baumarkt) Magnetbetriebe, die überörtlich aus dem Umfeld Kaufkraft binden. Ergänzende Angebote sind hier ein Tierfutterfachmarkt sowie der Heimtextilienfachmarkt DÄNISCHES BETTENLAGER und FISCHER S LA- GERHAUS. Darüber hinaus hat ALDI hier einen zweiten Standort in Kaarst belegt. Die beiden, konkreten Wohnsiedlungen zuzuordnenden Nahversorgungszentren an der Broicherdorfstraße sowie des Martinus-Center sind durch Ladenleerstand und nur noch ergänzende Versorgungsangebote gekennzeichnet. Mit Schließung des EDEKA Lebensmittelmarktes an der Broicherdorfstraße wurde eine integrierte Standortlage im westlichen Kaarster Stadtgebiet aufgegeben. CIMA Beratung + Management GmbH

32 Im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung 2010 wurden im Stadtteil Kaarst 184 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 195,9 Mio.. Die warengruppenspezifischen Einzelhandelsstrukturen sind in nachfolgender Abb. 17 dokumentiert. Grundsätzlich lassen sich folgende Befunde ableiten: Im Ortsteil Kaarst wird ein Drittel des Einzelhandelsumsatzes durch den Einzelhandel im Segment Einrichtungsbedarf realisiert. Damit konzentriert sich die Kaufkraftbindung maßgeblich auf das Gewerbegebiet Kaarst-Ost. Die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren realisiert einen Umsatzanteil von 29,2 %. Dabei wird der überwiegende Umsatzanteil in den Gewerbegebieten Kaarst-West (EDEKA, ALDI) sowie Kaarst-Ost (ALDI, LIDL) erwirtschaftet. Im Zentrum von Kaarst wird das Lebensmittelangebot durch den REWE Frischemarkt in den Rathausarkaden und dem Lebensmitteldiscounter PENNY im Maubishof sichergestellt. Das Angebot wird weiter ergänzt durch den Lebensmitteldiscounter NETTO an der Martinusstraße und einen kleinflächigen EDEKA-Markt an der Neusser Straße. Zusätzlich wird sich in naher Zukunft ein REWE Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von m² an der Neusser Straße etablieren. Diese Betriebsentwicklung fußt auch auf einer Empfehlung des Fachentwicklungsplanes Einzelhandel vom April Im Segment Medien und Technik realisieren 23 Betriebe auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 11,1 Mio.. Dies entspricht einem Umsatzanteil von 5,7 %. Auch hier stellt sich das Angebot ausschließlich über kleinflächige Betriebskonzepte dar. Die Hauptwarengruppe Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat realisiert mit 13,4 Mio. einen vergleichsweise hohen Umsatzanteil von 6,8 %. Maßgebliche Bedeutung haben hier die Randsortimente des Möbeleinzelhandels. Gleichzeitig wurde hier auch das Angebot in Kaarst- Mitte abgerundet. Baumarktspezifische Sortimente belegen mit m² rd. 14,3 % der Verkaufsflächen im Stadtteil Kaarst. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 14,8 Mio.. Neben dem HAGEBAU QUINTUS Baumarkt im Gewerbegebiet Kaarst-West ist insbesondere das Gartencenter SCHMITZ an der Neusser Straße relevant. Die Sortimente des Persönlichen Bedarfs stellen zwar 43 Betriebe, belegen jedoch nur m² Verkaufsfläche im Stadtteil Kaarst. Die innerstädtischen Kernsortimente Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck und Optik sind somit nur im kleinflächigen Betriebssegment vertreten. Es dominieren hier stark qualitätsorientierte, zielgruppenspezifische Boutiquen. CIMA Beratung + Management GmbH

33 Abb. 17: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Kaarst CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 75 40,8% ,4% 78,7 40,2% Lebensmittel und Reformwaren 51 27,7% ,0% 57,3 29,2% Gesundheits- und Körperpflege 14 7,6% ,5% 19,6 10,0% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 10 5,4% 555 1,0% 1,8 0,9% Persönlicher Bedarf insgesamt 43 23,4% ,8% 11,7 6,0% Bekleidung, Wäsche 27 14,7% ,3% 7,6 3,9% Schuhe, Lederwaren 6 3,3% 400 0,7% 1,4 0,7% Uhren, Schmuck, Optik 10 5,4% 475 0,8% 2,7 1,4% Medien und Technik insgesamt 23 12,5% ,3% 11,1 5,7% Bücher, Schreibwaren 6 3,3% 620 1,1% 2,8 1,4% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 17 9,2% ,2% 8,3 4,2% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 10 5,4% ,4% 4,0 2,0% Sportartikel Spielwaren, Bastelbedarf 5 2,7% 720 1,2% 2,1 1,1% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 5 2,7% 670 1,2% 1,9 1,0% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 10 5,4% ,8% 13,4 6,8% Einrichtungsbedarf 15 8,2% ,1% 62,2 31,8% Baumarktspezifische Sortimente 8 4,3% ,3% 14,8 7,6% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 195,9 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

34 3.3.2 Ortsteil Büttgen Der Ortsteil Büttgen liegt im Süden der Stadt Kaarst und beherbergt Einwohner. Büttgens Stadtgrundriss hat die Form eines Siedlungsrings mit radial vom Rathausplatz (Markt) in die Wohnsiedlungsbereiche führende Erschließungsstraßen. Die Bahnlinie Neuss-Mönchengladbach, die das Zentrum im Norden tangiert, gliedert den Siedlungsbereich in eine nördliche und südliche Hälfte. Mit dem S-Bahn-Haltepunkt,Büttgen ist der Stadtteil optimal an das regionale ÖPNV-Netz angebunden. Die Wohnsiedlungsbereiche in Büttgen, vornehmlich Ein- und Zweifamilienhausareale, zeichnen sich durch eine wie auch in Kaarst hohe Wohnqualität aus. Der Einzelhandel in Büttgen konzentriert sich auf die Ortsmitte mit Besatz im Bereich Bahnstraße und Rathausplatz sowie rudimentär ergänzend entlang der Driescher Straße nördlich der Eisenbahntrasse. Es dominieren kleinflächige Einzelhandelsstrukturen. Seit 2004 ist eine zunehmende Konzentration des Einzelhandelsbesatzes auf die Standortlagen rund um den Rathausplatz südlich der S-Bahntrasse Mönchengladbach - Neuss zu beobachten. Die Driescher Straße beherbergt nur noch einen rudimentären, ergänzenden Einzelhandelsbesatz. Im Kernbereich von Büttgen hat sich das Einzelhandelsangebot in den letzten Jahren kontinuierlich weiterentwickelt. Die Fa. FABRY trug mit der Eröffnung von Spartenläden (z.b. Kinderkonfektion) zu einem Ausbau des Angebotes im Segment Bekleidung bei. Nicht zu vernachlässigen für die Nahversorgung in Büttgen sind die Angebote des Wochenmarktes. Der Büttgener Wochenmarkt ist hinsichtlich seiner Größe, Warenpräsentation und Qualitätsorientierung sehr positiv zu bewerten. Der Einzelhandelsbesatz im Ortsteil Büttgen ist in seiner Struktur in der nachfolgenden Abb. 18 dokumentiert. Aus Datenschutzgründen müssen einzelne Warengruppen zusammengefasst werden. Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden 38 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² aufgenommen. Der dort realisierte Einzelhandelsbesatz beläuft sich auf 20,8 Mio.. Die Nahversorgung wird getragen durch die beiden KAISERS Frischemärkte. Im Verhältnis zur in Büttgen vorhandenen Einwohnerzahl weist der Haupteinkaufsbereich in Büttgen einen überdurchschnittlich, vielfältigen Einzelhandelsbesatz auf. Das Niveau kann nur gehalten werden, wenn vorhandene Kaufkraftzuflüsse gehalten werden können und die Nachfrageplattform vor Ort verbreitert wird. CIMA Beratung + Management GmbH

35 Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Büttgen CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 19 50,0% ,0% 10,6 51,0% Lebensmittel und Reformwaren 12 31,6% ,1% 6,0 28,8% Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 7 18,4% 545 7,8% 4,6 22,1% Persönlicher Bedarf insgesamt 9 23,7% 650 9,4% 2,7 13,0% Bekleidung, Wäsche 5 13,2% 495 7,1% 1,8 8,7% Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik 4 10,5% 155 2,2% 0,9 4,3% Übriger Einzelhandel 10 26,3% ,7% 7,5 36,1% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 20,8 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

36 3.3.3 Ortsteil Holzbüttgen Der Stadtteil Holzbüttgen umfasst die Siedlungsbereiche, die südlich des Nordkanals unmittelbar an den Ortsteil Kaarst angrenzen. Im Ortsteil Holzbüttgen leben Einwohner. Die Siedlungsstrukturen in Holzbüttgen werden überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhausbereiche geprägt. Neben freistehenden Häusern hat auch Reihenhausbebauung ihre Bedeutung. Die Wohnlagen sind insgesamt als attraktiv einzuordnen. Insbesondere mit Inbetriebnahme der REGIOBAHN hat sich die Erreichbarkeit von Holzbüttgen mittels ÖPNV optimal entwickelt. Im Rahmen der Bestandserhebung 2010 wurden in Holzbüttgen 23 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m² erfasst. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 8,9 Mio.. Abb. 19: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Holzbüttgen Bei der Dokumentation des Einzelhandelsbesatzes im Ortsteil Holzbüttgen (Abb. 19) müssen aus Datenschutzgründen die meisten Warengruppen zusammengefasst werden. Mit Schließung des SPAR XXL Frischemarktes im Gewerbegebiet Holzbüttgen hat der Ortsteil ein maßgeblich relevantes Nahversorgungsangebot verloren. Derzeit übernimmt lediglich ein kleinerer Nahversorgungsschwerpunkt mit REWE Nahkauf im Bereich der Königstraße ergänzende Nahversorgungsfunktion. Im Segment des Periodischen Bedarfs muss der Ortsteil Holzbüttgen derzeit als unterversorgt eingeordnet werden. Das Gewerbegebiet Holzbüttgen / Hüngert zeichnet sich durch einen attraktiven Besatz an mittelständischen Unternehmen aus. Die realisierte Industrieund Gewerbearchitektur hat bessere städtebauliche Qualität. Der Standort ist für die Ansiedlung von mittelständischen Unternehmen, auch im Bereich der unternehmensorientierten Dienstleistungen attraktiv. 52,2 % der Verkaufsflächen und 65,9 % des realisierten Umsatzvolumens (= 5,1 Mio. ) entfallen auf die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren. CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 19 82,6% ,3% 8,1 91,0% Lebensmittel und Reformwaren 12 52,2% ,9% 5,1 57,3% Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 7 30,4% ,4% 3,0 33,7% Übriger Einzelhandel 4 17,4% ,7% 0,8 9,0% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 8,9 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

37 Südöstlich des Gewerbegebietes Holzbüttgen / Hüngert ist die Verlagerung des IKEA-Möbelhauses vorgesehen. Die notwendigen planungsrechtlichen Schritte einschließlich der Ausweisung des Standortareals als Sondergebiet sind eingeleitet worden Ortsteil Vorst Der noch überwiegend dörflich geprägte Stadtteil Vorst mit teilweise angegliederten Neubaugebieten beherbergt zurzeit rd Einwohner. Die wenigen Einzelhandelsbetriebe verteilen sich über den Siedlungsbereich. Im Bereich des Schützenplatzes wird derzeit die Etablierung eines Nahversorgungsschwerpunktes realisiert. Dabei soll der in der Kleinenbroicher Straße ansässige REWE Markt zum St. Eustachius-Platz verlagert werden Ortsteil Driesch Im dörflich strukturierten Stadtteil Driesch, der zwischen Vorst und Büttgen liegt, leben 747 Einwohner. In Driesch wurden einschließlich von Hofverkäufen insgesamt 4 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 390 m² aufgenommen. Das dort realisierte Umsatzvolumen beläuft sich auf rd. 1,9 Mio.. Eine warengruppenspezifische Differenzierung des Geschäftsbesatzes kann aus Datenschutzgründen nicht vorgenommen werden. Während die Hofverkäufe ihre Verkaufsfläche zum Teil ausbauten, haben zwei Betriebe seit 2004 ihre Pforten geschlossen. Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Stadtteil Vorst 21 Einzelhandelsbetriebe aufgenommen. Sie erwirtschaften auf einer Verkaufsfläche von m² ein Umsatzvolumen von 7,1 Mio.. Auf die Sortimente des Periodischen Bedarfs entfallen 71,4 % der Verkaufsflächen und 77,5 % des realisierten Umsatzvolumens. Bei der nachfolgenden Dokumentation des Einzelhandelsbesatzes im Ortsteil Vorst (Abb. 20) müssen aus Datenschutzgründen die meisten Warengruppen zusammengefasst werden. CIMA Beratung + Management GmbH

38 Abb. 20: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Vorst CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 15 71,4% ,4% 5,5 77,5% Lebensmittel und Reformwaren 11 52,4% ,6% 3,1 43,7% Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 4 19,0% ,8% 2,4 33,8% Übriger Einzelhandel 6 28,6% ,6% 1,6 22,5% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 7,1 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. Abb. 21: Einzelhandelsstrukturen im Ortsteil Driesch CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Einzelhandel insgesamt 4 100,0% ,0% 1,9 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

39 3.4 Einzelhandelsstrukturen in Kaarst Mitte In den Haupteinkauflagen im Stadtteil Kaarst Kaarst,Altes Dorf (einschließlich Besatz an der Giemesstraße) Friedensstraße / Neusser Straße Kaarst-Mitte (Rathausarkaden, Maubiscenter, Maubisstraße und Seitenlagen) Die Warengruppe,Bekleidung / Wäsche erreicht mit 5,3 Mio. nur 10,2 % des in den Kaarster Haupteinkaufsbereichen realisierten Umsatzvolumens. Im Vergleich zu 2007 entspricht dies einem Umsatzrückgang von 0,7 Mio. bzw. 2,8 %. Insgesamt besteht innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente des,persönlichen Bedarfs,,Medien und Technik sowie im Segment,Spiel, Sport, Hobby weiterer Entwicklungsspielraum. Abb. 22: Abgrenzung Kaarst Mitte Abgrenzung Kaarst Mitte wurden 113 Betriebe erhoben, die eine Verkaufsfläche von m² belegen. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 52,0 Mio.. Die rechtsstehende Abb. 22 dokumentiert die Abgrenzung des Standortbereichs Kaarst-Mitte. Diese Abgrenzung wird zugleich auch für den Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte herangezogen (siehe Abschnitt 6). Die warengruppenspezifische Struktur des Einzelhandelsbesatzes in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst (Kaarst-Mitte) ist Abb. 23 auf der nächsten Seite zu entnehmen: Rd. ein Drittel des in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst realisierten Umsatzvolumens entfällt, wie auch schon in 2007, auf die Warengruppe,Lebensmittel / Reformwaren. Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

40 Abb. 23: Einzelhandelsstrukturen in Kaarst Mitte CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 39 34,5% ,5% 31,7 61,0% Lebensmittel und Reformwaren 25 22,1% ,6% 16,5 31,7% Gesundheits- und Körperpflege übriger persönlicher Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 14 12,4% ,0% 15,2 29,2% Persönlicher Bedarf insgesamt 39 34,5% ,1% 9,2 17,7% Bekleidung, Wäsche 24 21,2% ,3% 5,3 10,2% Schuhe, Lederwaren 5 4,4% 380 3,4% 1,3 2,5% Uhren, Schmuck, Optik 10 8,8% 475 4,3% 2,6 5,0% Medien und Technik insgesamt 16 14,2% ,2% 6,1 11,7% Bücher, Schreibwaren 5 4,4% 590 5,4% 2,7 5,2% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 11 9,7% 980 8,9% 3,4 6,5% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7 6,2% 620 5,6% 1,8 3,5% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 6 5,3% 565 5,1% 1,4 2,7% Übriger Einzelhandel 6 5,3% 815 7,4% 1,8 3,5% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 52,0 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH

41 4 HANDELSZENTRALITÄTEN UND KAUFKRAFT- STRÖME DES EINZELHANDELS IN KAARST 4.1 Vorbemerkungen Die Handelszentralität beschreibt die Relation zwischen realisiertem Einzelhandels- und Nachfragevolumen in der gleichen Raumeinheit. Sie wird als Messzahl ausgewiesen, wobei der Einzelhandelsumsatz durch das Nachfragevolumen dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert wird. Handelszentralitäten können für einen einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausgewiesen werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. In kompakten Städten mit mittelzentraler Versorgungsfunktion für ein weites Umland sind Handelszentralitäten von deutlich über 100 zu erwarten. In Verdichtungsräumen bewegen sich die gesamtstädtischen Handelszentralitäten in der Regel zwischen 90 und 100, je nach Bedeutung der überörtlichen Versorgungsfunktion. Für Mittelzentren in unmittelbarer Nachbarschaft von leistungsstarken Oberzentren und einem hierdurch deutlich eingeschränkten Verflechtungsbereich sind andere Maßstäbe anzusetzen. Dies gilt auch für Kaarst. In diesem Fall sind Handelszentralitäten von 90 bis 100 bereits als eine gute Positionierung in der Region zu werten. 4.2 Handelszentralitäten des Einzelhandels im Stadtgebiet von Kaarst insgesamt Für die Stadt Kaarst lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial folgendes ablesen: Die Handelszentralität über alle Warengruppen liegt bei 93. Diese insgesamt akzeptable Position wird jedoch nur aufgrund der überregionalen Kaufkraftzuflüsse im Segment Einrichtungsbedarf realisiert. Im Vergleich zu 2007 hat sich die Handelszentralität um 2 Punkte gesteigert, gegenüber 2004 liegt jedoch ein um 2 Punkte niedrigeres Niveau vor. Alles in allem bleibt jedoch die Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten seit 2004 weitgehend unverändert. Der Rückgang der Handelszentralität im Stadtgebiet seit 2004 insgesamt reflektiert auch das Ausscheiden von weniger leistungsstarken Marktteilnehmern im Segment Lebensmittel / Reformwaren. Die höchsten Handelszentralitäten realisieren die Sortimente Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Hausrat (368) sowie die Warengruppen im Segment Einrichtungsbedarf (347). Diese Handelszentralitäten reflektieren die Rolle der Stadt Kaarst als überregional bedeutsamer Möbelstandort. Die hohe Zentralität der Warengruppe GPK, Hausrat spiegelt die große Bedeutung dieses Sortiments als Möbelrandsortiment wider. Innerhalb der Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby erreicht lediglich das Teilsegment Hobbybedarf (insbesondere Fahrräder) eine Handelszentralität von deutlich über 100. Die Sortimente persönlicher Bedarfsdeckung realisieren Zentralitäten zwischen 24 und 64. Nur knapp die Hälfte des in Kaarst vorhandenen Nachfragevolumens wird in diesen innerstädtischen Kernsortimenten (Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik) in Kaarst gebunden. CIMA Beratung + Management GmbH

42 Trotz der erheblichen Konkurrenz aus den benachbarten Oberzentren und des negativen Berufspendlersaldos signalisieren diese Werte auch 2010 mögliche Gestaltungspotenziale. Im Segment Schuhe / Lederwaren hat der Kaarster Einzelhandel im Vergleich zu 2004 deutlich an Boden verloren. Ursache war die Schließung eines Anbieters im Zeitraum Die Handelszentralität erreicht derzeit nur 24, im Jahr 2004 lag sie hier bei noch bei 45. Erfolge wird der Kaarster Einzelhandels dann haben, wenn er konkrete Zielgruppen mit konsumiger und qualitätsorientierter Nachfrage bedient. Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbsstrukturen ist in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche langfristig allenfalls eine Handelszentralität von 60 realisierbar, die Warengruppe Schuhe / Lederwaren könnte ein Niveau von 45 bis 50 erreichen, im Segment Uhren, Schmuck, Optik muss bereits heute von einer optimalen Marktabschöpfung ausgegangen werden. Im Segment periodischer Bedarfsdeckung signalisiert eine Handelszentralität von 76 in der Warengruppe Lebensmittel weiterhin stadtteilspezifische Angebotsdefizite. Sie ist ein deutlicher Hinweis auf die Modernisierung und Erweiterung der Nahversorgungsstrukturen. In Kaarst und Vorst werden derzeit Ansiedlungsvorhaben im Lebensmitteleinzelhandel umgesetzt. Langfristig wird der Lebensmitteleinzelhandel in der Stadt Kaarst eine optimale Handelszentralität von 90 bis 100 realisieren können. In der Warengruppe Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik / Foto / PC / Neue Medien deutet eine Handelszentralität von 44 auf einen interessanten Entwicklungsspielraum zur Stärkung zentraler Einkaufslagen hin. Bei Büchern und Schreibwaren signalisiert eine Handelszentralität von 52 eine noch akzeptable Kaufkraftbindung. Im Sortiment Bücher / Schreibwaren ist der Kaarster Einzelhandel mit zwei Buchhandlungen in Kaarst und einer Buchhandlung in Büttgen gut aufgestellt. Abb. 24: Handelszentralitäten des Einzelhandels in Kaarst CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Stadt Kaarst Handelszentralität Stadt Kaarst Kaufkraftstrom per Saldo (in Mio. ) Periodischer Bedarf 104,7 139, ,7 Lebensmittel, Reformwaren 73,2 96, ,4 Gesundheits- und Körperpflege 28,3 39, ,8 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 3,2 3,7 87-0,5 Persönlicher Bedarf insgesamt 14,5 34, ,3 Bekleidung/Wäsche 9,5 22, ,4 Schuhe, Lederwaren 1,5 6,4 24-4,9 Uhren, Schmuck, Optik 3,5 5,5 64-2,0 Medien und Technik insgesamt 12,0 26, ,0 Bücher, Schreibwaren 3,3 6,4 52-3,1 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 8,7 19, ,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6,9 8,6 80-1,7 Sportartikel 0,6 3,4 17-2,8 Spielwaren, Bastelbedarf 2,0 2,3 85-0,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,3 2, ,5 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 14,8 4, ,8 Einrichtungsbedarf 62,5 18, ,5 Möbel, Antiquitäten 54,2 14, ,1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 8,3 3, ,4 Baumarktspezifische Sortimente 19,2 22,6 85-3,4 Einzelhandel insgesamt 234,6 253, ,7 Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

43 Die Warengruppe Sportartikel weist mit 14 nach wie vor die niedrigste Einzelhandelszentralität auf. Das Sortiment spielt innerhalb des Bekleidungseinzelhandels eine untergeordnete Rolle. Abb. 25 Rangfolge der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten des Einzelhandels in Kaarst Handelszentralitäten Rangfolge der Warengruppen Stadt Kaarst Handelszentralität insgesamt: 93 Möbel, Antiquitäten Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Farrähder, Musikalien, etc.) übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Baumarktspezifische Sortimente Spielwaren, Bastelbedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektrogeräte, Unteerhaltungselektronik, Foto, PC Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel Die nachfolgende Abb. 26 dokumentiert den Zeitvergleich der warengruppenspezifischen Handelszentralitäten. Die Schwankungen bewegen sich im Rahmen einer zu erwartenden Dynamik innerhalb der Einzelhandelslandschaft. Im Zeitraum hat sich das Kräfteverhältnis zwischen einzelnen Sortimenten kaum verändert. Grundsätzlich sind die Abweichungen als marginal zu bezeichnen. Belastbar ist lediglich der Entwicklungstrend in den zentrenrelevanten Sortimenten. Die teilweise abnehmenden Handelszentralitäten signalisieren, dass die steigenden Nachfragevolumina nicht durch den örtlichen Einzelhandel gebunden werden können. Insgesamt hat die Handelszentralität sich von 91 im Jahr 2007 auf 93 im Jahr 2010 erhöht. In Bezug auf die zentrenrelevanten Warengruppen Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren und Bücher / Schreibwaren ist im Zeitreihenvergleich eine leichte Erosion der Handelszentralität belegbar. Hierin schlägt sich in erster Linie der hohe regionale Wettbewerbsdruck nieder. Dem Einzelhandelsstandort Kaarst werden deutliche Grenzen gesetzt Handelszentralität CIMA GmbH 2010 Auch im Segment der baumarktspezifischen Sortimente besteht bei einer Handelszentralität von 85 noch Entwicklungsspielraum. Der Kaarster Einzelhandel hat hier in den letzten Jahren gegenüber regionalen Wettbewerbern wieder an Boden gewinnen können. CIMA Beratung + Management GmbH

44 Abb. 26: Handelszentralitäten in der Stadt Kaarst im Zeitvergleich ( ) Handelszentralitäten Stadtgebiet Kaarst im Vergleich 2004 / 2007 /2010 Handelszentralität insgesamt: 2004: 95; 2007: 91; 2010: 93 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Elektrogeräte, Unteerhaltungselektronik, Foto, PC Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel Handelszentralität 2004 Handelszentralität 2007 Handelszentralität 2010 CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

45 4.3 Handelszentralitäten des Einzelhandels in den Ortsteilen der Stadt Kaarst Die nachfolgende Abb. 27 dokumentiert die Handelszentralitäten des Kaarster Einzelhandels in den jeweiligen Ortsteilen. Abb. 27: Handelszentralität (insgesamt) in den Stadtteilen der Stadt Kaarst Handelszentralität insgesamt Stadtteile der Stadt Kaarst Der Ortsteil Büttgen kann gut die Hälfte des örtlichen Kaufkraftvolumens vor Ort binden. Dieses durchaus beachtliche Ergebnis resultiert aus dem Einzelhandelsangebot im Haupteinkaufsbereich innerhalb des Ortskerns. Der Ortsteil Holzbüttgen verzeichnet eine Handelszentralität von lediglich 24. Damit liegt seit 2007 eine dramatische Abnahme von 41 auf 24 vor. Ursache hierfür ist in erster Linie die Schließung des SPAR XXL Marktes im Gewebegebiet Holzbüttgen. Im Ortsteil Vorst realisiert der Einzelhandel derzeit eine Handelszentralität von 21, im Driesch wird bei sehr geringem Nachfragevolumen im Ortsteil durch den Besatz an Hofverkäufen eine beachtliche Handelszentralität von 41 realisiert. Kaarst Büttgen Für die Ortsteile Kaarst und Büttgen kann eine differenzierte Betrachtung der örtlichen Handelszentralitäten nach zum Teil zusammengefassten Warengruppen erfolgen. Holzbüttgen Vorst Driesch CIMA GmbH Für den Ortsteil Kaarst beläuft sich die Handelszentralität insgesamt auf 135. Einem realisierten Einzelhandelsbesatz von 195,9 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 145,3 Mio. gegenüber. Folgende warengruppenspezifischen Befunde sind relevant: Der per Saldo resultierende Kaufkraftzufluss in den Ortsteil Kaarst rekrutiert sich nahezu ausschließlich aus den hohen Kaufkraftzuflüssen in der Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf und der Warengruppe Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat. Diese Warengruppen realisieren Handelszentralitäten von über 580. Mit einer Handelszentralität von 135 verzeichnet der Ortsteil Kaarst deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umfeld. Maßgebliche Relevanz hat hierbei das Gewerbegebiet Kaarst-Ost mit dem Standort IKEA. Die Hauptwarengruppe Spiel, Sport, Hobby erreicht eine Handelszentralität von 81. Dabei realisieren die Warengruppen Spielwaren und Hobbybedarf (u.a. Fahrräder) noch Kaufkraftzuflüsse. CIMA Beratung + Management GmbH

46 Darüber hinaus verzeichnet nur noch die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren geringe Kaufkraftzuflüsse. Die Handelszentralität liegt bei 103. Es besteht noch Potenzial zu einer höheren Kaufkraftbindung, die mit der Neuansiedlung des REWE Verbrauchermarktes abgeschöpft werden kann. Abb. 28: Handelszentralitäten im Ortsteil Kaarst CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Ortsteil Kaarst Handelszentralität Ortsteil Kaarst Die Warengruppen des Persönlichen Bedarfs erreichen Handelszentralitäten von 38 bis 85. Gestaltungsspielräume für den Kaarster Einzelhandel liegen insbesondere in den Segmenten Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren vor. Die Warengruppe Bücher / Schreibwaren erreicht im Ortsteil Kaarst eine Handelszentralität von 77. Diese Kennziffer signalisiert eine gute Marktabschöpfung. Sie ist im Vergleich zum Jahr 2007 um 6 Punkte gesunken. Entwicklungsreserven liegen in erster Linie bei den ansässigen Betrieben. Die Handelszentralität von 74 in der Warengruppe Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC zeigt mit Blick auf eine mögliche Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet insgesamt deutlich die vorhandenen Entwicklungsspielräume in diesem Segment. Ein Abschöpfen dieses Marktpotenzials kann nur gelingen, wenn sowohl in Kaarst als auch im Standortumfeld nicht integrierte Lagen zur Ansiedlung von Elektrofachmärkten nicht herangezogen werden. Im Ortsteil Büttgen beläuft sich die Handelszentralität über alle Warengruppen auf 53. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 20,8 Mio. steht ein örtliches Nachfragevolumen von 39,6 Mio. gegenüber. Periodischer Bedarf 78,7 79,9 98 Lebensmittel, Reformwaren 57,3 55,4 103 Gesundheits- und Körperpflege 19,6 22,4 87 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 1,8 2,1 85 Persönlicher Bedarf insgesamt 11,7 20,0 59 Bekleidung/Wäsche 7,6 13,2 58 Schuhe, Lederwaren 1,4 3,7 38 Uhren, Schmuck, Optik 2,7 3,2 85 Medien und Technik insgesamt 11,1 14,9 75 Bücher, Schreibwaren 2,8 3,7 77 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 8,3 11,2 74 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,0 4,9 81 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 13,4 2,3 581 Einrichtungsbedarf 62,2 10,3 602 Baumarktspezifische Sortimente 14,8 12,9 114 Einzelhandel insgesamt 195,9 145,3 135 Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

47 Dieses Niveau der Kaufkraftbindung in Büttgen signalisiert insgesamt eine gute Marktpräsenz des Büttgener Einzelhandels. Die Sortimente des Persönlichen Bedarfs erreichen ebenfalls die überzeugende Handelszentralität von 50. Einem Einzelhandelsumsatz von 2,7 Mio. steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 5,4 Mio. gegenüber. Abb. 29: Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Kaarst Kaufkraftstrombilanz (alle Warengruppen) Stadt Kaarst insgesamt (in Mio. ) 300,0 4.4 Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse Die rechts stehende Abb. 29 dokumentiert die Kaufkraftstrombilanz für den Einzelhandel in Kaarst. 200,0 253,3 234,6 Einem Kaufkraftzufluss von 69,4 Mio. steht ein Kaufkraftabfluss von 88,1 Mio. gegenüber. Es resultiert somit per Saldo ein Kaufkraftabfluss von 18,7 Mio.. 100,0 69,4 Der Kaufkraftzufluss nach Kaarst beläuft sich auf rd. 30 % des in Kaarst realisierten Umsatzvolumens. Hier manifestiert sich die große Bedeutung des Kaufkraftzuflusses im Segment Einrichtungsbedarf. Der Kaufkraftabfluss beträgt rd. 35 % des einzelhandelsrelevanten Nachfragvolumens in der Stadt Kaarst. Es zeigt sich hier die nur mäßige Kaufkraftbindung des Kaarster Einzelhandels in den innerstädtischen Kernsortimenten. 0,0-100,0 CIMA GmbH 2010 Nachfragevolumen in Kaarst -88,1 Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss Umsatz in Kaarst Würde man das Segment Einrichtungsbedarf bei der Kaufkraftstromanalyse unberücksichtigt lassen, so stünde einem Kaufkraftzufluss von nur 19,8 Mio. ein Kaufkraftabfluss von 83,0 Mio. gegenüber. Der Kaufkraftabfluss beliefe sich per Saldo auf 63,2 Mio. (siehe nachfolgende Abb. 30). CIMA Beratung + Management GmbH

48 Abb. 30: Fiktive Ermittlung der Kaufkraftströme für die Stadt Kaarst ohne die Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf In allen übrigen Warengruppen liegen die Kaufkraftzuflüsse deutlich unter 2,5 Mio.. Kaufkraftstrombilanz (ohne Segment Einrichtungsbedarf ) Stadt Kaarst insgesamt (in Mio. ) 300,0 200,0 100,0 0,0-100,0 CIMA GmbH ,3 Nachfragevolumen in Kaarst -83,0 19,8 172,1 Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss Umsatz in Kaarst Der Kaufkraftzufluss nach Kaarst beläuft sich insgesamt auf 69,4 Mio.. Abb. 31: Kaufkraftzuflüsse nach Kaarst (in Mio. ) Kaufkraftzuflüsse Stadt Kaarst Kaufkraftzuflüsse nach Kaarst insgesamt: 69,4 Mio. CIMA GmbH 2010 Einrichtungsbedarf Geschenkartikel, GPK, Hausrat Baumarktspezifische Sortimente Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien) Lebensmittel / Reformwaren Bekleidung / Wäsche Gesundheits- und Körperpflegeartikel Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Uhren, Schmuck, Optik Bücher, Schreibwaren Schuhe, Lederwaren Sportartikel Spielwaren, Bastelbedarf 1,0 0,9 0,7 0,5 0,3 0,2 0,1 0,1 2,1 1,6 1,2 10, Kaufkraftzufluss in Mio. 49,6 Die folgende Abb. 31 dokumentiert die Kaufkraftzuflüsse nach Kaarst. Deutlich wird, dass der Kaufkraftzufluss sich nahezu ausschließlich aus den Warengruppen Einrichtungsbedarf sowie Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat rekrutiert. Er beläuft sich in der Hauptwarengruppe Einrichtungsbedarf auf 49,6 Mio. und in der Warengruppe Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat auf 10,9 Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

49 Abb. 32: Kaufkraftabflüsse aus Kaarst (in Mio. ) Kaufkraftabflüsse Stadt Kaarst Kaufkraftabflüsse aus Kaarst insgesamt: 88,1 Mio. CIMA GmbH 2010 Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung, Wäsche Gesundheits- und Körperpflegeartikel Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC Baumarktspezifische Sortimente Einrichtungsbedarf Schuhe, Lederwaren Bücher, Schreibwaren Sportartikel Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren, Bastelbedarf Geschenkartikel, GPK, Hausrat Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0,5 0,1 0,1 3,4 2,9 2,5 5,4 5,1 5,0 11,7 11,6 14,5 24, Kaufkraftabfluss in Mio. Die Kaufkraftabflüsse belaufen sich auf 88,1 Mio.. Die höchsten Kaufkraftabflüsse entfallen auf die Warengruppen Lebensmittel / Reformwaren mit 24,6 Mio., auf Bekleidung / Wäsche mit 14,5 Mio., auf Gesundheits- und Körperpflege mit 11,7 Mio. sowie auf Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC, mit 11,6 Mio. Die Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente realisiert einen Kaufkraftabfluss von 5,4 Mio., auf die Warengruppe Einrichtungsbedarf entfallen immer noch 5,1 Mio.. Im Segment Schuhe, Lederwaren liegt der Kaufkraftabfluss aus der Stadt Kaarst insgesamt bei 5,0 Mio.. Die Warengruppe Bücher, Schreibwaren verzeichnet einen Kaufkraftabfluss von 3,4 Mio.. In allen weiteren Warengruppen liegt der Kaufkraftabfluss aus Kaarst bei unter 3,0 Mio Kaufkraftströme und ortsteilspezifische Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren Die nachfolgende Abb. 33 dokumentiert die Kaufkraftströme in Bezug auf die Warengruppe,Lebensmittel, Reformwaren. Bei einem in Kaarst realisierten Einzelhandelsumsatz von 73,2 Mio. und einem warengruppenspezifischen Nachfragevolumen von 96,6 Mio. resultiert eine Handelszentralität von 76. Dabei steht einem Kaufkraftzufluss von 1,2 Mio. ein Kaufkraftabfluss von 24,6 Mio. gegenüber. Im Lebensmitteleinzelhandel bestehen insbesondere in den Stadtteilen Büttgen, Holzbüttgen und Vorst derzeit noch deutliche Kaufkraftbindungsdefizite. So realisiert der Lebensmitteleinzelhandel in Büttgen nur eine Handelszentralität von 40, in Holzbüttgen von 34 und in Vorst von 24 (siehe hierzu Abb. 34, nächste Seite). Bezugnehmend auf die Handlungsempfehlungen zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen aus dem Jahr 2004 sind bereits folgende Entwicklungsmaßnahmen eingeleitet worden und finden sich in der Umsetzung: CIMA Beratung + Management GmbH

50 Abb. 33: Kaufkraftstrombilanz für die Warengruppe,Lebensmittel/ Reformwaren Abb. 34 Handelszentralitäten in der Warengruppe,Lebensmittel/ Reformwaren in den Stadtteilen der Stadt Kaarst Kaufkraftstrombilanz (,Lebensmittel / Reformwaren ) Stadt Kaarst insgesamt (in Mio. ) Stadtteil Einwohner Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität Saldo Kaufkraftfluss (in Mio. ) 300,0 Kaarst ,3 55, ,9 250,0 200,0 Büttgen ,0 15,1 40-9,1 150,0 100,0 50,0 0,0 96,6-24,6 1,2 73,2 Holzbüttgen ,1 14,1 36-9,0 Vorst ,1 12,9 24-9,8-50,0 Driesch 747 1,7 1,8 96-0,1-100,0 Nachfragevolumen in Kaarst Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss Umsatz in Kaarst Stadt Kaarst ,2 96, ,4 CIMA GmbH 2010 Quelle: CIMA GmbH. 2010; Rundungsdifferenzen möglich. Realisierung eines REWE Frischemarktes mit rd m² Verkaufsfläche an der Neusser Straße. Dieser Markt dürfte eine Umsatzerwartung von rd. 7,0 Mio. realisieren. Auf das Segment Lebensmittel / Reformwaren dürfte ein Umsatzanteil von 6,3 Mio. entfallen. Unter Berücksichtigung relevanter Umsatzverlagerungseffekte innerhalb des Stadtgebietes von Kaarst dürfte die Kaufkraftbindung von außen in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren bei 4,5 Mio. liegen. CIMA Beratung + Management GmbH

51 Realisierung eines REWE Frischemarktes in Vorst mit einer Verkaufsfläche von rd m². Dieser Frischemarkt dürfte insgesamt eine Umsatzerwartung von 4,8 Mio. realisieren können. Auf die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren dürften 4,3 Mio. entfallen. Unter Berücksichtigung der Standortaufgabe des bisher in Vorst ansässigen Nahkauf Lebensmittelmarktes und eintretender Umsatzverlagerungseffekten innerhalb des Kaarster Lebensmitteleinzelhandels dürfte die Kaufkraftbindung von außen bei 2,5 Mio. liegen. Unter Berücksichtigung der kurzfristigen Umsetzung dieser beiden Projektvorhaben wird sich der Lebensmittelumsatz in Kaarst auf 80,2 Mio. erhöhen. Die Handelszentralität in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren wird sich dann auf rd. 83 belaufen und somit um 7 Punkte angestiegen sein. Ein weiterer Zuwachs der Kaufkraftbindung im Segment Lebensmittel / Reformwaren in der Stadt Kaarst kann durch einen maßstäblichen Ausbau des Angebotes in den Ortsteilen Büttgen und Holzbüttgen realisiert werden (siehe hierzu den nachfolgenden Abschnitt 5 Handlungsempfehlungen CIMA Beratung + Management GmbH

52 5 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 5.1 Kaarst-Mitte Die im Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen entwickelten planerischen und städtebaulichen Vorstellungen zur Weiterentwicklung des Standortes Kaarst-Mitte sind nach wie vor aktuell 11. Sie wurden seinerzeit seitens der im Rahmen der nordrheinwestfälischen Modellvorhaben gegründeten ISG Kaarst-Mitte aufgegriffen und in ein dezidiertes planerisches Konzept umgesetzt. Die entwickelten Leitvorstellungen erlauben eine behutsame Modernisierung der Centeranlagen und ermöglichen Spielräume zu Verkaufsflächenerweiterungen. Es sollte Ziel bleiben, attraktive Elemente der entwickelten konzeptionellen Ansätze in Abhängigkeit möglicher privater Investitionstätigkeit mittelfristig umzusetzen. Der Einzelhandelsstandort Kaarst-Mitte sollte selbstbewusst und professionell als höchst qualitätsorientierter Einzelhandelsstandort vermarktet werden. Klasse statt Masse sollte ein Leitmotiv der Weiterentwicklung sein. Kaarst- Mitte ist einer der wenigen Einzelhandelsstandorte am Niederrhein, an denen der mittelständische Facheinzelhandel mit qualitätsorientierten, zum Teil sehr spezialisierten Angeboten Kunden auch von außerhalb des Einzugsbereichs bindet: Ob amerikanische Schnellzugwaggons, außergewöhnliche Dessous und aktuelle Mode aus Mailand in Kaarst Mitte könnten Sie fündig werden. 11 Siehe hierzu CIMA GmbH (2004): Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen; S Die CIMA GmbH hat seinerzeit im Jahr 2007 ein Standortmarketingkonzept für die ISG Kaarst-Mitte erarbeitet, das die Authentizität und Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Kaarst-Mitte herausstellt. Es soll sich sowohl an Investoren und Handelsunternehmen wenden, als auch als Binnenmarketing immer wieder den lokalen Akteuren vor Ort deutlich machen, welch hohes Potenzial es abzuschöpfen gilt. Die unbefriedigende Kaufkraftbindung in den innerstädtischen Kernsortimenten kann nur sowohl durch ein konsequentes Standortmarketing als auch eine behutsame Flächenentwicklung gesteigert werden. Mit Blick auf die Angebotsqualitäten des Standortes bleiben bisher erhebliche Potenziale nicht ausgeschöpft. Erfolgreiche Händler am Standort könnten überlegen, Dependancen mit Teilsortimenten auszugründen, um insgesamt die Warenpräsentation zu professionalisieren. Das hohe Qualitätsniveau des Standortes Kaarst-Mitte erfordert auch eine gewisse Selbstdisziplin der Immobilieneigentümer. Ein Erhalt des bisher qualitätsvollen Mietermixes verlangt nachhaltig maßvolle Mietpreisentwicklungen. Es sollten verstärkt Umsatzmieten auf Basis niedriger Grundmieten vereinbart werden, um den hier vorliegenden spezialisierten Einzelhandel auch Überlebensspielräume in konjunkturell schwächeren Zeiten zu geben. Dabei sind die Fachboutiquen im Modesegment anders zu behandeln als die ergänzenden Angebote des täglichen Bedarfs (Drogeriemarkt, Lebensmitteldiscounter, etc.). In Modifizierung der Handlungsempfehlungen zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante, Dienstleistungen aus dem Jahr 2004 empfiehlt die CIMA GmbH heute stärker einen Kurs in Richtung Qualität CIMA Beratung + Management GmbH

53 vor Fläche bzw. Klasse statt Masse. Auch mit Blick auf die Entwicklungen an Wettbewerbsstandorten erscheint ein Verkaufsflächenzuwachs von maximal m² bis m² realistisch. Angebotsoptimierungen wären in folgenden Segmenten denkbar: Bekleidung / Wäsche (weitere Nischenkonzepte, ein Magnet im Segment Young Fashion) Sportartikel (z.b. INTERSPORT) Biomarkt (z.b. VIERLINDEN, BASIC) Unterhaltungselektronik, Foto, PC, Tonträger (Franchisekonzept mit einer Verkaufsfläche ab 800 m²) Unseres Erachtens ist der Standort Kaarst vor dem Hintergrund des vorliegenden Kaufkraftniveaus so attraktiv, dass Mietinteressenten bei optimalen Flächenangeboten auch ausgesucht werden könnten. Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten sollten in Zukunft vor allem im Standortbereich Kaarst-Mitte und ihrem Standortumfeld etabliert werden. Das Herz der Stadt ist weiter zu stärken. 5.2 Nahversorgung in den Ortsteilen Ortsteil Kaarst Mit der Realisierung eines REWE Verbrauchermarktes an der Neusser Straße mit einer Verkaufsfläche von rd m² wird eine Empfehlung des Fachentwicklungsplanes Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) aus dem Jahr 2004 umgesetzt. Der sich an der Neusser Straße etablierende Markt wird in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren zu einer zusätzlichen Kaufkraftbindung von 4,5 Mio. führen Ortsteil Büttgen Aus dem Ortsteil Büttgen fließt mit 9,1 Mio. mehr als die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren ab. Das Angebot in Büttgen sollte um einen Lebensmitteldiscounter ergänzt werden und gleichzeitig versucht werden, die beiden KAISER S Märkte im Ort zu halten. Die Etablierung eines Lebensmitteldiscounters in Büttgen würde erlauben, diesen Betriebstyp in integrierter Standortlage zu etablieren. Es könnte somit Ansiedlungsdruck von weniger integrierten Standortlagen genommen werden. Gleichzeitig könnte dieser Betriebstyp eine wichtige Magnetfunktion für den Einzelhandel in Büttgen übernehmen. Die ermittelten Marktdaten zur Kaufkraftbindung im Lebensmitteleinzelhandel in Büttgen signalisieren deutlich, dass der in Büttgen etablierte KAISERS Frischemarkt parallel zur Etablierung eines Lebensmitteldiscounters ausreichend Gestaltungsspielräume hat. Im Sinne einer Frequenzsicherung für den Haupteinkaufsbereich in Büttgen empfiehlt die CIMA GmbH eine mittelfristige Standortrealisierung Am Rat- CIMA Beratung + Management GmbH

54 hausplatz oder im Standortbereich Berliner Platz / Glehner Straße. Der zu etablierende Lebensmitteldiscounter liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen und sollte in seiner Verkaufsflächendimensionierung eine Verkaufsfläche von 900 m² nicht überschreiten. Vom Kaufkraftabfluss in Höhe von 9,1 Mio. könnten rd. 4,0 Mio. als zusätzlicher Lebensmittelumsatz in der Stadt Kaarst gebunden werden Ortsteil Vorst Die im Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) aus dem Jahr 2004 definierte Umsetzungskonzeption mit Verlagerung und Erweiterung des REWE- Marktes befindet sich derzeit in der Umsetzung. Der REWE Frischemarkt wird eine Verkaufsfläche von m² beherbergen und zu einer zusätzlichen Kaufkraftbindung im Segment Lebensmittel / Reformwaren von 2,5 Mio. führen. Der Kaufkraftabfluss in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren aus dem Ortsteil Vorst beläuft sich derzeit per Saldo auf 9,8 Mio.. Der Standort des Frischemarktes liegt innerhalb des abzugrenzenden Zentralen Versorgungsbereichs Vorst Ortsteil Holzbüttgen Nach der Betriebsaufgabe des SPAR XXL Verbrauchermarktes im Gewerbegebiet Holzbüttgen liegt in Holzbüttgen ein deutliches Nahversorgungsdefizit vor. Mit Blick auf die Verknüpfung zu weiterem nahversorgungsrelevantem Einzelhandelsbesatz entlang der Kaarster Straße bis zum Lindenplatz drängte sich nunmehr zunächst die mittelfristige Realisierungsperspektive zur Ansiedlung eines Frischemarktes im Standortbereich des Kaarster Bahnhofs auf. Damit könnte langfristig auch die ergänzende Nahversorgung im Bereich Kaarster Straße / Nordkanalallee abgesichert werden. Der neu zu etablierende Frischemarkt läge innerhalb eines dann abzugrenzenden Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen. Die Realisierung eines Frischemarktes mit einer Verkaufsfläche von beispielsweise m² dürfte einschließlich zu berücksichtigender Umsatzverlagerungseffekte zu einer zusätzlichen Kaufkraftbindung im Stadtgebiet von Kaarst von 3,8 Mio. führen. Als Alternative wird derzeit die Ansiedlung eines weiteren Frischemarktes an der Kreuzstraße im östlichen Siedlungsbereich von Holzbüttgen diskutiert. Diese Standortentwicklung ist als integriert einzuordnen und wäre als wohnstandortnaher Nahversorgungsstandort eingeordnet werden. Die zusätzliche Kaufkraftbindung in der Stadt Kaarst in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren würde bei Realisierung dieses Entwicklungsansatzes einschließlich zu berücksichtigender Umsatzverlagerungseffekte bei 2,5 Mio. liegen. Fazit: Handlungsempfehlungen zur Nahversorgung Die Realisierung der Frischemärkte an der Neusser Straße in Kaarst sowie in Vorst wird die Handelszentralität in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren von derzeit 76 auf 83 erhöhen. Rechnet man die prognostizierten zusätzlichen Kaufkraftbindungen in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren für die Ortsteile Büttgen und Holzbüttgen von maximal 7,8 Mio. mit ein, würde sich der Einzelhandelsumsatz in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren in der Stadt Kaarst auf 88,0 Mio. erhöhen. Bezug nehmend auf das derzeit in Kaarst in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren vorliegende einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen in Höhe von 96,6 Mio. würde eine Handelszentralität von 89 bis 91 realisiert werden. Vor dem Hintergrund des intensiven regionalen Wettbewerbes würde damit ein optimales Nahversorgungsniveau erreicht werden. CIMA Beratung + Management GmbH

55 5.3 Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost Die aktive Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen in den beiden Kaarster Gewerbegebieten sollte weitestgehend abgeschlossen sein. Die CIMA GmbH hat im Beitrag zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen empfohlen, zukünftig nur noch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten dort zuzulassen. Gleichzeitig wird angemerkt, dass die Kaarster Gewerbegebiete vor dem Hintergrund ihrer brillanten verkehrlichen Lage im Düsseldorfer Wirtschaftsraum für eine weitere Ansiedlung von Einzelhandel zu schade sind. Die Weiterentwicklung zu qualifizierten Dienstleistungs- und Gewerbestandorten ist insbesondere auch vor dem Hintergrund der exzellenten ÖPNV-Anbindung eine realistische Entwicklungsoption. Dabei haben die Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost unterschiedliche Ausgangspositionen. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Gewerbegebiet Kaarst-West aufgrund der verkehrlichen Lagegunst attraktive Standorte für die gewerbliche Wirtschaft realisiert werden können. Die CIMA empfiehlt, dieses strategische Potenzial der Kaarster Wirtschaftsförderung bei der Entwicklung des Gewerbegebietes Kaarst-West im Auge zu behalten. In der qualitätsvollen gewerblichen Entwicklung liegen hier die wichtigsten städtebaulichen Entwicklungspotenziale der Stadt Kaarst Gewerbegebiet Kaarst-Ost Mittel- bis langfristig dürfte das Gewerbegebiet Kaarst-Ost durch die in Rede stehende Standortverlagerung des IKEA-Hauses deutlich in seinen Nutzungsstrukturen tangiert werden Gewerbegebiet Kaarst-West Die Flächenentwicklung in Kaarst-West für Einzelhandelsnutzungen ist weitgehend abgeschlossen. Mit der erfolgten Umsetzung der Bauleitpläne mit der Gewährung von Bestandsschutz für etablierte Absatzformen mit Kernsortiment in den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten sind die Risiken hinsichtlich negativer Auswirkungen von Standortentwicklungen auf die Kaarster Mitte beschränkt. Vor allem die gute ÖPNV-Erreichbarkeit könnte das Gewerbegebiet Kaarst- West auch als attraktiven Bürostandort im Rhein-Kreis Neuss profilieren. Chancen bestehen insbesondere dann, wenn durch ökonomisches Bauen deutliche Kostenvorteile zu Neuss und Düsseldorf realisiert werden können. Voraussetzung für dieses Entwicklungsszenario ist eine Erholung im Düsseldorfer Büroflächenmarkt. Die vorgesehenen Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung von IKEA vom Standort Düsselstraße im Gewerbegebiet Kaarst-Ost in das neue Gewerbegebiet Am Kaarster Kreuz (Hüngert II) ist als Standortsicherung des Unternehmens zu begreifen. Die Verkaufsfläche soll von derzeit rd m² auf m² erweitert werden. Der Verkaufsflächenanteil nahversorgungsund zentrenrelevanter Sortimente überschreitet die Verkaufsflächendimensionierung von m² nicht. Da die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Kaarst bereits heute auf den Wettbewerber IKEA eingestellt sind, dürfte die Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung keine maßgebliche Relevanz für die Gestaltungsspielräume des Einzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst haben. Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung ermittelt in ihrer Wirkungsanalyse zum Projektvorhaben IKEA Kaarst Umsatzverlagerungsquoten, die in Bezug auf den nahversorgungs- und CIMA Beratung + Management GmbH

56 zentrenrelevanten Einzelhandel in Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst und im engeren Einzugsbereich bei deutlich unter 10 % liegen. 12 Mit Rückzug eines Teils des Möbeleinzelhandels aus dem Gewerbegebiet Kaarst-Ost ergeben sich hier Optionen einerseits zur Optimierung des ansässigen Kfz-Handels sowie zur Weiterentwicklung als Gewerbestandort mit nicht störendem Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen könnten auch die nördlich angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche nach Süden hin ausgeweitet werden Fazit Gewerbegebiete Kaarst Die Gewerbegebiete in Kaarst haben auch zukünftig hervorragende Chancen in ihrer gewerblichen Entwicklung. Sie sind nicht darauf angewiesen, durch großflächige Einzelhandelsnutzungen aufgefüllt zu werden. Gewerbeflächenpotenziale in Kaarst dürften im dynamischen Düsseldorfer Wirtschaftsraum zukünftig wichtiges Kapital sein, um die Stadt jung und wirtschaftlich stark zu halten. Alles in allem empfiehlt die CIMA GmbH hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung in Kaarst mit Blick auf die Gewerbegebiete, den eingeforderten restriktiven Kurs beizubehalten. Im Vordergrund muss die Stärkung der Zentren Kaarst-Mitte und Büttgen stehen. Die Entwicklung des Gewerbegebietes Am Kaarster Kreuz und die damit verknüpfte Ausweisung eines Sondergebietes für das Segment Möbeleinzelhandel dient der nachhaltigen Absicherung des IKEA Möbelhauses in der Stadt Kaarst. 12 Siehe GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh: Wirkungsanalyse IKEA-Einrichtungshaus Kaarst. Ludwigsburg September 2009 (Überarbeitete Fassung des Gutachtens vom Januar 2008). CIMA Beratung + Management GmbH

57 6 ZUR ABGRENZUNG ZENTRALER VERSOR- GUNGSBEREICHE IN KAARST 6.1 Zur Definition und Funktion von Zentralen Versorgungsbereichen Zur Notwendigkeit der Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche nach 34 Abs. 3 BauGB Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Stadtteile, dass sich ein Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [...] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 Abs.1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Stadtteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in der näheren Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte z.b. ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit. 13 Die Mutation von Gewerbegebieten zu Einzelhandelsagglomerationen wurde oftmals durch die baurechtlichen Rahmenbedingungen entgegen der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen gefördert. Um Vorhaben dieser Art nun entgegen treten zu können, trifft die Neuregelung nach 34,3 BauGB die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben 13 Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn Heft 3, keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder anderen benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist von der Bundesgesetzgebung im Rahmen der Regelungen des 34 Abs.3 BauGB nachhaltig eingeführt worden 14. Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierungen durch die Rechtsprechung. Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer haben zu einer neuen planungsrechtlichen Qualität des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich geführt. In Nordrhein-Westfalen sind Zentrale Versorgungsbereiche mit der Novellierung des Landesentwicklungsprogramms vom ( 24a LEPro NRW) als planungsrechtliches Steuerungsinstrument etabliert worden. Nordrhein- Westfalen hat mit den Regelungen des 24a LEPro NRW als erstes Bundesland die vagen Vorgaben aus der Bundesgesetzgebung deutlicher konkretisiert. Grundsätzlich sind folgende Fragen zu diskutieren und abzuklären: Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter,schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen Zunächst ist es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft werden müssen, ebenso eindeutig abgrenzbare Stadtteilzentren. Schwieriger wird 14 Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs hat bereits eine längere Tradition ohne jedoch konkretisiert worden zu sein. Er wurde bereits in die 1977er Fassung zum 11, Abs. 3 BauNVO aufgenommen. CIMA Beratung + Management GmbH

58 es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Dies gilt umso mehr, wenn in gewachsenen städtischen oder dörflichen Siedlungskernen kaum Spielräume zur Etablierung von modernen Nahversorgungseinrichtungen gegeben sind und sich diese am Rande der Siedlungsbereiche oder außerhalb der historischen Ortszentren etabliert haben. Grundsätzlich sollen eindeutig nicht integrierte Standortlagen nicht nachträglich als Zentrale Versorgungsbereiche positiv sanktioniert werden. Abb. 35: Zur Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer planungsrechtlichen Verankerung Eine Stadt oder Gemeinde kann mehrere Zentrale Versorgungsbereiche ausweisen. 24a LEPro NRW weist deutlich auf eine Hierarchie von Zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentrum Nebenzentrum Nahversorgungszentrum) hin. Die Zentralen Versorgungsbereiche sind an die örtlichen Siedlungsgefüge anzupassen. Für die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche definiert der 24a LEPro NRW folgende Kriterien und Rahmenbedingungen: 24a LEPro NRW Hauptzentrum Nebenzentrum Bezug zu BauGB 34 Abs. 3 Vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels, Nahversorgungszentrum Städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs, eine gute Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. CIMA GmbH 2010 Zentrale Versorgungsbereiche können und sollen zukünftige Entwicklungsplanungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z.b. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und Bauleitplanung oder eindeutige Standortentwicklungsempfehlungen innerhalb eines Einzelhandelskonzeptes. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, orientiert sich die CIMA GmbH an den Vorga- CIMA Beratung + Management GmbH

59 ben des 24a LEPro NRW und berücksichtigt grundsätzliche gutachterliche Bewertungsmaßstäbe: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeutung der bestehenden Versorgungsfunktion, Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes und zu berücksichtigender öffentlicher Einrichtungen, Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur, Optimale Einbindung des Zentralen Versorgungsbereichs in das städtische oder regionale ÖPNV-Netz. Bei der Bestimmung der Zentralen Versorgungsbereiche sind unterschiedliche Versorgungsfunktionen zu berücksichtigen. Während in Stadtteilen und dörflichen Kernlagen Zentrale Versorgungsbereiche die schützenswerten Lagen in Bezug auf nahversorgungsrelevante Sortimente definieren, wird in Stadtteilzentren und Citylagen auch der Schutz in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente begründet. 24a LEPro NRW definiert eindeutig, dass großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne der Vermutungsregel nach 11, Abs.3 BauNVO nur in,zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden darf, die als Hauptzentrum (Innenstädte, Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) abgegrenzt werden. Kerngebiete und Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen künftig nur noch innerhalb von abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. Über die Landesgesetzgebung hinausgehend resultiert aus der bisherigen Rechtsprechung eine deutliche Vorgabe zur konkreten Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen. Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.b. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert und entwicklungsfähig sind. 15 Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass Zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger, etc.) als Zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Zentrale Versorgungsbereiche sind letztendlich auch als Entwicklungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo sich zukünftig die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten etablieren kann. Mit dem Entwicklungsangebot verknüpft ist die Überprüfung nach schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte Zentrale Versorgungsbereiche. Die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen hat sich jedoch nicht ausschließlich an den Einzelhandelsnutzungen zu orientieren. Insbesondere bei Zentralen Versorgungsbereichen in der Funktion des Haupt- oder Nebenzentrums kommt es auf eine Funktionsvielfalt an. Die Standorte von Kundenorientierten Dienstleistungen, Schulen und weiteren Bildungseinrichtungen, Kirchen 15 Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft CIMA Beratung + Management GmbH

60 und kirchlichen Einrichtungen, Dienststellen der öffentlichen Verwaltung sowie Seniorenwohnheime sollten bei der Abgrenzung berücksichtigt werden. In der aktuellen Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend ab, dass multifunktional abgegrenzte und dezidiert in ihrer Abgrenzung begründete Zentrale Versorgungsbereiche nachhaltig rechtlichen Überprüfungen stand halten. In der richterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass die Schwelle zu schädlichen Auswirkungen bei deutlich über 10 % liegt. Einzelne Urteile gehen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von schädlichen Auswirkungen aus. In der Erstkommentierung zum BauGB 2004 heben BERKEMANN und HALAMA hervor, dass bei der Feststellung schädlicher Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen hohe Hürden zu berücksichtigen sind, die anders zu bewerten sind als die Beurteilung von Auswirkungen nach 11 Abs. 3 BauNVO. Schädliche Auswirkungen dürften dann vorliegen, wenn ein potenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereichs zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen Effekten in einem Zentralen Versorgungsbereich führt (z.b. Leerziehen ganzer Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebsaufgaben). Die Rechtsprechung verlangt hier eine exakte gutachterliche Beweisführung mit Dokumentation der örtlichen Standortverhältnisse Auswirkungen und Schädliche Auswirkungen Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11,Abs. 3 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen * + sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich * + auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11,3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei einer relativen Umsatzverlagerung von 10 % Auswirkungen anzunehmen sind. Dies bedeutet, dass 34 Abs.3 BauGB ein verhältnismäßig stumpfes Schwert ist. Verkaufsflächenerweiterungen von Lebensmitteldiscountern oder selbst die zusätzliche Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern werden nur in den seltensten Fällen schädliche Auswirkungen auf benachbarte Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des 34 Abs.3 BauGB verursachen. Aus gutachterlicher Sicht ist es durchaus legitim, strengere Beurteilungen zu diskutieren. In der relevanten Fachliteratur werden z.t. bereits ab einer relativen Umsatzverlagerung von 7 % Auswirkungen auf die Angebotsqualität von Versorgungsstandorten oder Zentralen Versorgungsbereiche gesehen. Für Nordrhein-Westfalen sind aus der Rechtsprechung abwägungsrelevante Auswirkungen in einem Korridor zwischen 7 % und 11 % abgeleitet worden. 16 Abwägungsrelevante Auswirkungen definieren jedoch nicht automatisch schädliche Auswirkungen. Abwägungsrelevante Auswirkungen erfordern jedoch eine Würdigung im Abwägungsverfahren der kommunalen Bauleitplanung. Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur einen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading Down-Effekte gekennzeichnet sind. 16 Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S.363; OVG Münster Urteil zum PREUSSEN-Park vom CIMA Beratung + Management GmbH

61 24a LEPro NRW definiert zusätzlich für Standortentwicklungen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche, dass die Verträglichkeit für ein Vorhaben vorliegt, wenn der erwartete Umsatz des Projektvorhabens insgesamt und in Teilsortimenten unterhalb der Kaufkraft des zugeordneten Verflechtungsbereichs des Zentralen Versorgungsbereichs liegt. Bei Hauptzentren gilt als Messlatte die Kaufkraft im Stadt- bzw. Gemeindegebiet insgesamt. Die Gutachter legen an die Stadt- und Standortverträglichkeit eines Vorhabens außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen eher strengere Maßstäbe an. In zahlreichen Fällen können bereits Umsatzverlagerungseffekte zwischen 7 % und 10 % beim Einzelhandel innerhalb des Zentralen Versorgungsbereich Funktionsverluste auslösen, die zu Trading Down-Effekten und somit zu einer deutlichen Schwächung des betreffenden Zentralen Versorgungsbereichs führen. 17 Entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob einzelne Betriebe gefährdet werden, sondern ob durch die Realisierung eines Planvorhabens die Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereichs insgesamt gefährdet wird. Schädliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche dürfen nicht im Kontext wettbewerblicher Gesichtspunkte argumentiert werden. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können schädliche Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche sein. 18 Die Beurteilung von versorgungsstrukturellen Auswirkungen einzelner Projektvorhaben in 34er Gebieten bezieht sich nicht nur auf Projektvorhaben im eigenen Gemeinde- bzw. Stadtgebiet, sondern ist auch ein klarer Orientierungsrahmen für benachbarte Kommunen. Geplante Projektvorhaben in Nachbarkommunen müssen dementsprechend auch geprüft werden, hinsichtlich der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen auf die nachfolgend abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Kaarst. Die hier seitens der CIMA GmbH vorgeschlagenen Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche können seitens der Stadt Kaarst hinsichtlich der konkreten Parzellenabgrenzung ggf. angepasst werden. Das vorgelegte Abgrenzungskonzept orientiert sich jedoch an den vor Ort aufgenommenen Strukturen und stützt ein nachhaltiges Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Kaarst. 6.2 Empfehlungen zur Abgrenzung,Zentraler Versorgungsbereiche und ergänzender Nahversorgungsstandorte in der Stadt Kaarst Die CIMA Beratung + Management GmbH empfiehlt für die Stadt Kaarst die Abgrenzung folgender Zentrale Versorgungsbereiche: Zentraler Versorgungsbereich,Kaarst Innenstadt in der Funktion eines Hauptzentrums (Verflechtungsbereich Stadtgebiet Kaarst), Zentraler Versorgungsbereich,Büttgen in der Funktion eines Nebenzentrums mit dem Verflechtungsbereich Büttgen, 17 Diese gutachterlichen Bewertungen, denen auch die CIMA GmbH eher zugeneigt ist, reichen jedoch wie oben ausgeführt, häufig nicht aus, schädliche Auswirkungen nachhaltig zu begründen. 18 Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004; S.363. Zentraler Versorgungsbereich Holzbüttgen in der Funktion eines Nahversorgungszentrums mit dem Verflechtungsbereich Holzbüttgen, CIMA Beratung + Management GmbH

62 Zentraler Versorgungsbereich Vorst in der Funktion eines Nahversorgungszentrums mit dem Verflechtungsbereich über die Stadtteile Vorst und Driesch, Standortlagen sind Wohngebiete oder durch öffentliche Einrichtungen genutzte Standorte. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst- Mitte erfolgte im Rahmen eines intensiven Diskurses mit den Akteuren vor Ort. Bei der Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sind mit Blick auf Berücksichtigung multifunktionaler Strukturen auch Schulen, Kindergärten, Kirchen, Pfarrhäuser und Sportanlagen zum Teil in die Angrenzung einbezogen worden. Sollten diese Nutzungen aufgegeben werden, ist der Verbleib dieser Standortareale innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche neu zu bewerten. Droht die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel sind diese Standorte, insbesondere in Randlagen, eher aus den Zentralen Versorgungsbereichen auszuschließen Zentraler Versorgungsbereich Kaarst-Mitte Der Zentrale Versorgungsbereich,Kaarst-Mitte übernimmt die Versorgungsfunktion eines Hauptzentrums. Als Einzugsbereich ist das gesamte Stadtgebiet Kaarst anzusetzen. Im Stadtgebiet von Kaarst leben derzeit Einwohner. Der Zentrale Versorgungsbereich Kaarst-Mitte ist gleichzusetzen der Abgrenzung der Haupteinkaufsbereiche im Stadtteil Kaarst. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte trägt der historischen Siedlungsentwicklung im Stadtteil Kaarst Rechnung. Dementsprechend sind alle Zentren bildenden Standortbereiche (Kaarster Dorf, Geschäftslage Friedensstraße / Neusser Straße, Maubiscenter, Rathausarkaden) in den Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte integriert. Die CIMA Beratung + Management GmbH geht davon aus, dass die großzügige Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs nicht das Ziel einer zukünftigen Konzentration des Einzelhandelsbesatzes auf Kaarst-Mitte (Maubiscenter, Rathausarkaden) konterkariert. Das Gros der in den Zentralen Versorgungsbereich integrierten Der Zentrale Versorgungsbereich Kaarst-Mitte wird im Norden durch die Blockrandbebauung der Kirchstraße und der Kaiser-Karl-Straße begrenzt. Damit ist der alte Ortskern Kaarst Dorf in den Zentralen Versorgungsbereich eingeschlossen. In westliche Richtung erfolgt die Begrenzung durch die westliche Blockrandbebauung entlang der Verkehrsachse Giemesstraße und Martinusstraße. Im Kreuzungsbereich Martinusstraße / Heinrich-Hertz-Straße wird das als Nahversorgungsbereich etablierte MARTINUS-CENTER noch in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Die südliche Abgrenzung schwenkt dann in Richtung Heinrich-Hertz-Straße und berücksichtigt als südliche Angrenzung das Schulzentrum Kaarst, die sich anschließenden Sportanlagen und den Stadtpark mit Rathaus und Rathausarkaden. Die östliche Abgrenzung verläuft entlang der Rathausarkaden und der östlichen Randbebauung der Maubisstraße. Im Kreuzungsbereich Maubisstraße / Neusser Straße verläuft die Grenze östlich bis zur Cusanusstraße, um dann entlang der Neusser Straße und der östlichen Randbebauung entlang der Mittelstraße Kaarst-Dorf mit einzuschließen. Der Zentrale Versorgungsbereich Kaarst-Mitte umfasst somit das Maubiscenter und die Rathausarkaden, die Maubisstraße sowie die Einzelhandelslagen an der Friedensstraße, Neusser Straße und das Quartier zwischen Martinusstraße und Maubisstraße. Ebenso werden die Einzelhandelslagen des Alten Dorfes berücksichtigt. Der Zentrale Versorgungsbereich Kaarst-Mitte beherbergt 113 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 52,0 Mio.. Die warengruppenspezifische Differenzierung CIMA Beratung + Management GmbH

63 des Einzelhandelsbesatzes im Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte ist in Abb. 38 dokumentiert. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte mit seinen etablierten Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen ist in den Abb. 36 und 37 dokumentiert. CIMA Beratung + Management GmbH

64 Abb. 36: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte (Einzelhandel) Abgrenzung Versorgungsbereich (Hauptzentrum) Kaarst Mitte Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

65 Abb. 37: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Kaarst-Mitte (Komplementärnutzung) Abgrenzung Versorgungsbereich (Hauptzentrum) Kaarst Mitte Hotels Speisegeprägte Gastronomie Getränkegeprägte Gastronomie Post- und Kurierdienste Banken, Sparkassen Sonstige Dienstleistung in Ladenlokalen (Reisebüros, Friseurund Kosmetiksalons etc. Verwaltung Bildungseinrichtungen Gesundheit Kultur- und Freizeiteinrichtungen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

66 Abb. 38: Einzelhandelsstrukturen im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 39 34,5% ,5% 31,7 61,0% Lebensmittel und Reformwaren 25 22,1% ,6% 16,5 31,7% Gesundheits- und Körperpflege übriger persönlicher Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 14 12,4% ,0% 15,2 29,2% Persönlicher Bedarf insgesamt 39 34,5% ,1% 9,2 17,7% Bekleidung, Wäsche 24 21,2% ,3% 5,3 10,2% Schuhe, Lederwaren 5 4,4% 380 3,4% 1,3 2,5% Uhren, Schmuck, Optik 10 8,8% 475 4,3% 2,6 5,0% Medien und Technik insgesamt 16 14,2% ,2% 6,1 11,7% Bücher, Schreibwaren 5 4,4% 590 5,4% 2,7 5,2% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 11 9,7% 980 8,9% 3,4 6,5% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7 6,2% 620 5,6% 1,8 3,5% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat 6 5,3% 565 5,1% 1,4 2,7% Übriger Einzelhandel 6 5,3% 815 7,4% 1,8 3,5% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 52,0 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen CIMA Beratung + Management GmbH

67 6.2.2 Zentraler Versorgungsbereich Büttgen Der Zentrale Versorgungsbereich Büttgen erstreckt sich südlich der Bahntrasse Mönchengladbach-Neuss entlang der Bahnstraße und rund um den Rathausplatz. In westliche Richtung sind die westlich an die Pampusstraße angrenzenden Grundstückareale noch in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. In südliche Richtung wird der Zentrale Versorgungsbereich Büttgen durch die Parkierungsflächen am Berliner Platz begrenzt. In östliche Richtung folgt die Abgrenzung den tiefen Grundstückszuschnitten entlang der Bahnstraße und des Rathausplatzes. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen mit dem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz dokumentieren die Karten in den Abb. 39 und Abb. 40. Die Eisenbahntrasse muss als deutliche funktionale Barriere bewertet werden. Seit Jahren erodiert der Einzelhandelsbesatz nördlich der Bahntrasse entlang der Driescher Straße. Der KAISER S Frischemarkt im Kreuzungsbereich Driescher Straße / Scharnhorststraße ist als ergänzender Nahversorgungsstandort außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen einzuordnen. Der Zentrale Versorgungsbereich Büttgen hat den Rang eines Nebenzentrums. Hierdurch wird den spezifischen Marktbedingungen in Büttgen Rechnung getragen. Grundsätzlich ist damit auch die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten in Büttgen möglich. Im Zentralen Versorgungsbereich Büttgen sind 26 Einzelhandelsbetriebe ansässig, die auf einer Verkaufsfläche von m² einen Einzelhandelsumsatz von 11,4 Mio. realisieren. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist in Abb. 41 dokumentiert. CIMA Beratung + Management GmbH

68 Abb. 39: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen (Einzelhandel) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nebenzentrum) Büttgen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

69 Abb. 40: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Büttgen (Komplementärnutzung) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nebenzentrum) Büttgen Hotels Speisegeprägte Gastronomie Getränkegeprägte Gastronomie Post- und Kurierdienste Banken, Sparkassen Sonstige Dienstleistung in Ladenlokalen (Reisebüros, Friseurund Kosmetiksalons etc. Verwaltung Bildungseinrichtungen Gesundheit Kultur- und Freizeiteinrichtungen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

70 Abb. 41: Einzelhandelsstrukturen im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich Büttgen CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe in % Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf 10 38,5% ,0% 6,3 55,3% Lebensmittel und Reformwaren 5 19,2% ,8% 2,7 23,7% Gesundheits- und Körperpflege übriger persönlicher Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 5 19,2% ,2% 3,6 31,6% Persönlicher Bedarf insgesamt 8 30,8% ,1% 2,2 19,3% Medien und Technik insgesamt 4 15,4% 200 8,2% 0,8 7,0% Übriger Einzelhandel 4 15,4% ,7% 2,1 18,4% Einzelhandel insgesamt ,0% ,0% 11,4 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebungen CIMA Beratung + Management GmbH

71 6.2.3 Zentraler Versorgungsbereich Vorst Der Zentrale Versorgungsbereich Vorst umfasst den Entwicklungsbereich des projektierten Nahversorgungszentrums am St. Eustachius-Platz sowie die angrenzenden Standortbereiche an der Wattmannstraße und im Bereich des St. Antonius-Platzes. Nach Westen wird der Zentrale Versorgungsbereich Vorst durch die Flächen der Grundschule begrenzt. Der Zentrale Versorgungsbereich Vorst hat den Rang eines Nahversorgungszentrums und übernimmt Nahversorgungsfunktion für die Ortsteile Vorst und Drisch. Seine Abgrenzung rechtfertigt sich aus der bevorstehenden Etablierung des REWE Frischemarktes mit einer Verkaufsfläche von rd m². Derzeit liegen innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst 7 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 455 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 2,8 Mio.. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst ist in den Abb. 44 und 45 dokumentiert. CIMA Beratung + Management GmbH

72 Abb. 42: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst (Einzelhandel) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) Vorst Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

73 Abb. 43: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Vorst (Komplementärnutzung) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) Vorst Hotels Speisegeprägte Gastronomie Getränkegeprägte Gastronomie Post- und Kurierdienste Banken, Sparkassen Sonstige Dienstleistung in Ladenlokalen (Reisebüros, Friseurund Kosmetiksalons etc. Verwaltung Bildungseinrichtungen Gesundheit Kultur- und Freizeiteinrichtungen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

74 6.2.4 Nachrichtlich dokumentierter perspektivischer Abgrenzungsvorschlag: Zentraler Versorgungsbereich Holzbüttgen Für den Stadtteil Holzbüttgen wird langfristig eine Perspektive zur Abgrenzung eines möglichen Zentralen Versorgungsbereichs aufgezeigt. Der Zentrale Versorgungsbereich Holzbüttgen würde die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums übernehmen. Als Verflechtungsbereich ist lediglich das Bevölkerungspotenzial im Ortsteil Holzbüttgen zu zuordnen. Der Zentrale Versorgungsbereich Holzbüttgen wird perspektivisch abgegrenzt. Es ist gutachterliche Empfehlung der CIMA Beratung + Management GmbH ggf. zwischen Kaarster Bahnhof und Lindenplatz Chancen zur Etablierung eines Nahversorgungszentrums in integrierter Standortlage zu eröffnen. Hierdurch könnte die bestehende Versorgungslücke in Holzbüttgen geschlossen werden. Die potenzielle Abgrenzung ist in den nachfolgenden Abb. 44 und 45 dokumentiert. Als Alternative zur Standortentwicklung am Kaarster Bahnhof zeichnet sich die Ansiedlung eines zusätzlichen Frischemarktes mit einer Verkaufsflächendimensionierung unterhalb der Großflächigkeit im Standortbereich Kreuzstraße im östlichen Wohnsiedlungsraum des Stadtteils Holzbüttgen ab. Dieser wohnstandortnahe Ergänzungsstandort könnte die ermittelte Versorgungslücke ebenfalls schließen. Die CIMA GmbH priorisiert nunmehr diesen Entwicklungsansatz, weist aber mit dem nachrichtlichen, perspektivischen Abgrenzungsvorschlag auf eine langfristige Entwicklungsalternative hin, sollte die Nahversorgung in Holzbüttgen nicht nachhaltig abgesichert werden können. Der dokumentierte Abgrenzungsvorschlag für einen Zentralen Versorgungsbereich Holzbüttgen ist nicht Teil des zu beschließenden Fachentwicklungsplanes. Siehe hierzu auch die Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen in Abschnitt 8. Der Zentrale Versorgungsbereich Holzbüttgen umfasst das Standortareal des Haltepunktes Kaarster Bahnhof und erstreckt sich in südlicher Richtung entlang der Kaarster Straße bis zur Oppelner Straße. Alle Grundstücke an der Kaarster Straße sind in den Zentralen Versorgungsbereich Holzbüttgen integriert. In östlicher Richtung sind die Anliegergrundstücke am Lindenplatz mit eingeschlossen. Die Abgrenzung des perspektivischen Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen ist in den Abb. 45 und Abb. 44 dokumentiert. Die Diskussion um die Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen mit Eröffnung der Ansiedlungsoption für einen großflächigen Nahversorger hat Dynamik in die Diskussion der Absicherung der Nahversorgung im Stadtteil Holzbüttgen gebracht. CIMA Beratung + Management GmbH

75 Abb. 44: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen (Einzelhandel) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) Holzbüttgen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Optik, Uhren, Schmuck Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente Betriebe < 800 m² VKF Betriebe 800 m² VKF Leerstand Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

76 Abb. 45: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holzbüttgen (Komplementärnutzung) Abgrenzung Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) Holzbüttgen Hotels Speisegeprägte Gastronomie Getränkegeprägte Gastronomie Post- und Kurierdienste Banken, Sparkassen Sonstige Dienstleistung in Ladenlokalen (Reisebüros, Friseurund Kosmetiksalons etc. Verwaltung Bildungseinrichtungen Gesundheit Kultur- und Freizeiteinrichtungen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Kartenstand: Januar Hinweis: Die Kartierung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Irrtümer möglich. CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

77 6.2.5 Fazit zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Kaarst Die nachfolgende Abb. 46 fasst die wesentlichen Strukturdaten der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche zusammen. Abb. 46: Strukturdaten zu den abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichen in der Stadt Kaarst Zentraler Versorgungsbereich Funktion Einwohner im relevanten Einzugsbereich Nachfragevolumen im relevanten Einzugsbereich (in Mio. ) Einzelhandelsumsatz im Zentralen Versorgungsbereich Verkaufsfläche (m²) im Zentralen Versorgungsbereich Kaarst - Mitte Hauptzentrum ,3 52, Büttgen Nebenzentrum ,6 11, Vorst Nahversorgungszentrum ,9 2,8 455 Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2010 Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche beherbergen insgesamt m² Verkaufsfläche. Der dort ansässige Einzelhandel realisiert ein Umsatzvolumen von 66,2 Mio.. Dies sind lediglich 20 % der Verkaufsflächen in der Stadt Kaarst und rd. 28 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die Kennziffern verdeutlichen die Notwendigkeit einer strikten Einzelhandelssteuerung, um die Gestaltungspotenziale zentraler Einkaufslagen erhalten zu können. CIMA Beratung + Management GmbH

78 Die nachfolgende Abb. 47 dokumentiert die Kaufkraftbindung des Lebensmitteleinzelhandels in den jeweiligen Zentralen Versorgungsbereichen in Bezug auf das Nachfragevolumen im jeweiligen Ortsteil des Zentralen Versorgungsbereichs. Derzeit werden nur in Kaarst und Büttgen bereits relevante Kaufkraftanteile in den zuzuordnenden Zentralen Versorgungsbereichen gebunden. In Vorst und Holzbüttgen liegen die Kaufkraftbindungskennziffern (=Marktabschöpfung) bisher unter 10. Erst mit der Umsetzung der vorgeschlagenen bzw. in Realisierung befindlichen Ansiedlungsempfehlungen können auch diese Zentralen Versorgungsbereiche in relevantem Umfang Kaufkraft binden. Die roten Kennziffern in Abb. 47 zeigen die Prognose der Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels in allen Zentralen Versorgungsbereichen nach Umsetzung der Handlungsempfehlungen. Jeder ausgewiesene Zentrale Versorgungsbereich wird dann mindestens ein Drittel der im Ortsteil vorhandenen Kaufkraft binden. Diese Kennziffern weisen gleichzeitig auf den hohen Wettbewerbsdruck der Ergänzungsstandorte in den Gewerbegebieten Kaarst-West und Kaarst-Ost hin. Die Frequenzbringerfunktion des Lebensmitteleinzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen muss abgesichert werden über eine restriktive Entwicklung außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche. Abb. 47: Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels in den Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst im eigenen Stadtteil ZVB Kaarst-Mitte (Hauptzentrum) ZVB Büttgen (Nebenzentrum) ZVB Vorst (Nahversorgungszentrum) (38) (38) (29) Marktabschöpfung im eigenen Stadtteil (29) Prognose der Marktabschöpfung nach Umsetzung der Handlungsempfehlungen CIMA GmbH 2010 Die nachfolgende Abb. 48 dokumentiert die Verflechtungsbereiche der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche. CIMA Beratung + Management GmbH

79 Abb. 48: Verflechtungsbereiche der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Kaarst Verflechtungsbereiche der Zentralen Versorgungsbereiche Verflechtungsbereich des Hauptzentrums Kaarst-Mitte Verflechtungsbereiche der Zentralen Versorgungsbereiche Büttgen und Vorst Ggf. langfristige Perspektive Verflechtungsbereich eines Zentraler Versorgungsbereich Holzbüttgen CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

80 7 KAARSTER LISTE 7.1 Vorbemerkung Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente in Anlage 1 des NRW Einzelhandelserlasses vom Mai 1996 oder auch der Rückgriff auf andere Listen (z.b. sogenannte Kölner Liste ) im Rahmen der baurechtlichen Steuerung reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft. 19 Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom und deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen nicht unbestimmt bleiben dürfen und baurechtliche Festsetzungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbare Kommunale Einzelhandelskonzepte bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen. 20 Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Kaarst. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung. Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Zum Nachweis der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente werden exemplarisch Unternehmen mit ihren Angeboten zitiert. Es ist keine Wiedergabe des vollständigen Angebotes. 7.2 Ableitung der Kaarster Liste Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Kaarst sind folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen: Lebensmittel (WZ 47.11, WZ 47.2) Getränke (WZ 47.11, WZ 47.25) Reformwaren (WZ 47.2; WZ 47.29) Tabakwaren (WZ 47.11, WZ 47.26) Drogerieartikel (WZ 47.75) 21 Hygieneartikel einschließlich haushaltsüblicher Putz- und Reinigungsmittel (WZ und WZ 47.74) 22 Apotheken (WZ 47.73) Schnittblumen (Teilsegment aus WZ ) Zeitschriften, Zeitungen (WZ ) Dies gilt auch für eine bloße Übernahme der Anlage 1 des 24a LEPro NRW. 20 OVG Münster vom AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes. 21 auch Randsortiment in Verbrauchermärkten, Frischemärkten, Lebensmitteldiscountern (WZ 47.11, WZ 47.2) 22 auch Randsortiment in Verbrauchermärkten, Frischemärkten, Lebensmitteldiscountern (WZ 47.11, WZ 47.2) 23 auch Randsortiment in Verbrauchermärkten, Frischemärkten, Lebensmitteldiscountern (WZ 47.11, WZ 47.2) CIMA Beratung + Management GmbH

81 Tierfutter (innerhalb von WZ und WZ 47.2) 24 Die nahversorgungsrelevanten Sortimente sollten bei Verkaufsflächendimensionierungen von über 799 m² zukünftig nur innerhalb der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche etabliert werden. Bestandsschutz genießen bereits etablierte Märkte. Die hier abgegrenzten nahversorgungsrelevanten Sortimente sind den zentrenrelevanten Sortimenten zu zuordnen. Nach Anlage 1 des 24a LEPro NRW sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant einzuordnen: Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren Bekleidung, Schuhe, Lederwaren Unterhaltungs- / Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte), Foto / Optik Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren und Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Uhren / Schmuck Spielwaren / Sportartikel Bis auf das Segment Einrichtungszubehör liegt in allen hier im Kontext des 24a LEPro NRW ausgewiesenen Sortimenten in Stadt Kaarst entweder ein signifikantes, teilweise auch vielfältiges Angebotsniveau durch ortsansässigen Facheinzelhandel und Filialisten vor oder dieses Sortiment wird als strategisch bedeutsam für die weitere Entwicklung der Haupteinkaufsbereiche Kaarst- Mitte und Büttgen gehalten. Im Segment des sogenannten Einrichtungszubehörs sind lediglich die Sortimente Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat und Haushaltswaren zentrenrelevant. Lampen und Leuchten werden als nicht zentrenrelevant eingeordnet. Nachfolgend wird die Zentrenrelevanz von Sortimenten durch Nennung einzelner Betreiber in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst-Mitte und Büttgen nachgewiesen. Die Listung der Betreiber erfolgt exemplarisch und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Bücher sind zentrenrelevant, da sie in Kaarst-Mitte durch die GUTENBERG- Buchhandlung und die BUCHHANDLUNG AM MAUBISHOF sowie in Büttgen durch die ARCHE Buchhandlung angeboten werden. Zeitungen und Zeitschriften werden in den ansässigen Frischemärkten (EDEKA, REWE, KAISERS) als Randsortimenten sowie von mehreren Fachgeschäften (WERNER S SHOP in Büttgen, KK in Kaarst) und mehreren Kiosken angeboten. Anbieter im Segment Schreibwaren sind in Kaarst-Mitte KK sowie die PAPETERIE SCHÜTT sowie WERNER S SHOP in Büttgen. Maßgebliche Anbieter im Segment Bekleidung und Wäsche sind in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst-Mitte z.b. MODE PIETSCH, HAGEN WÄSCHE- TRUHE, ERNSTINGS FAMILY, ADAMO, LA FEMME, MORGAINE sowie in Büttgen die Geschäfte der Unternehmerin FABRY. Bekleidung / Wäsche sind in Kaarst somit zentrenrelevante Sortimente. Das Sortiment Schuhe ist in Kaarst zentrenrelevant, weil in Kaarst-Mitte u.a. die Unternehmen TOLL und TAMARIS ansässig sind. 24 Als Randsortiment von Frischemärkten und Lebensmitteldiscountern CIMA Beratung + Management GmbH

82 Lederwaren werden in Kaarst-Mitte u.a. durch die Fa. BÜSCHER angeboten. Das Sortiment ist als zentrenrelevant einzuordnen, weil es über das bestehende Angebot hinausgehend Profilierungspotenziale für den Einzelhandel in Kaarst-Mitte bietet. Bisher steht der EURONICS Fachhändler LÜTTKOPF in Kaarst-Mitte maßgeblich dafür, dass das Segment Elektrohaushaltsgeräte, Elektroartikel, Unterhaltungselektronik und Kommunikationselektronik / Computer und Zubehör als zentrenrelevant einzuordnen sind. Das Segment hat darüber hinaus maßgebliche Relevanz für die zukünftige Profilierung der Haupteinkaufsbereiche in Kaarst. Im Segment Elektrogeräte ist derzeit als weiterer Anbieter HAUSGE- RÄTE SCHRAMM zu nennen. Das Sortiment Fotobedarf ist in Kaarst zentrenrelevant, da u.a. das Unternehmen TREND FOTO STUDIO in den Rathausarkaden ansässig ist und u.a. bei ROSSMANN Fotoarbeiten abgewickelt werden können. In Büttgen ist der Fachhändler FOTO SEFFERN etabliert. Optiker bzw. Akustiker in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst und Büttgen sind u.a. die Unternehmen GEERS, PLEINES, OPTIK ENGELN (alle Kaarst) und OPTIK GERSTMANN (in Büttgen). Das Sortiment ist dementsprechend als zentrenrelevant einzuordnen. Anbieter im Segment Uhren / Schmuck sind in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst u.a. die Unternehmen GOLDSCHMIEDE SASEK, LOTHAR VELL, BÜ- SCHER, (alle Kaarst) und LESSMANN (Büttgen). Das Sortimentsbündel ist dementsprechend auch als zentrenrelevant einzuordnen. DETAILS, MARC, DIE KOMMODE in Kaarst-Mitte sowie TAUSENDSCHÖN und das HAUS DER GESCHENKE in Büttgen sind beispielhafte Anbieter im Segment Hausrat, Glas, Porzellan und Geschenkartikel in der relevanten Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaarst. Heimtextilien sind in Kaarst zentrenrelevant, da die entsprechenden Sortimente insbesondere in der Fa. HÜGEN angeboten werden. Spielwaren sind in Kaarst zentrenrelevant da das Sortiment von ALL AMERI- CAN TRAINS und PIEPSMAUS in den Rathausarkaden angeboten wird. Eine weitere Profilierung des Kaarster Einzelhandels in diesem Segment wäre wünschenswert. Sportartikel und Sportbekleidung sind in Kaarst zentrenrelevant, weil Sportbekleidung zum Teil Ergänzungssortiment des ansässigen Bekleidungseinzelhandels ist. Eine weitere Profilierung des Einzelhandels in Kaarst-Mitte im Segment Sportartikel wäre wünschenswert. Über die empfohlenen zentrenrelevanten Leitsortimente nach Anlage 1 zum 24a LEPro NRW hinausgehend sind folgende Sortimente in Kaarst zentrenrelevant: Bastelbedarf Parfümerieartikel, Kosmetikartikel Sanitätshausartikel Fahrräder Sammlerbriefmarken und Numismatikartikel Das Segment Bastelbedarf wird von den ansässigen Unternehmen mit Schwerpunkt im Bereich Schreibwaren mit abgedeckt und ist dementsprechend als zentrenrelevant einzuordnen. Parfümerieartikel und Kosmetikartikel sind in Kaarst zentrenrelevant, weil sie u.a. von den Firmen PARFÜMERIE BECKER, JOLIE SCHÖNHEITSSTUDIO in Kaarst und PARFÜMERIE PLATEN in Büttgen angeboten werden. Sanitätshausartikel und medizintechnische Geräte sind in Kaarst zentrenrelevant, weil mit dem SANITÄTSHAUS BROCKERS ein Unternehmen in Kaarst- Mitte präsent ist. CIMA Beratung + Management GmbH

83 Fahrräder werden in Kaarst-Mitte durch das Unternehmen HAUS DER RÄDER und in Büttgen durch das RADLAND KIRCHHARTZ angeboten. Das Segment ist dementsprechend für Kaarst als zentrenrelevant einzuordnen. Sammlerbriefmarken und Numismatikartikel sind in Kaarst zentrenrelevant, da in Kaarst-Mitte die Fa. AIX-PHILIA SHOP ansässig ist. Ergänzende angebotsprofilierende Sortimente, die bisher nicht in den Haupteinkaufsbereichen von Kaarst und Büttgen vertreten sind, könnten sein. Musikinstrumente und Musikalien, Die abschließende Liste zentrenrelevanter Sortimente in der Stadt Kaarst ist in der Abb. 49 auf der nächsten Seite dokumentiert. CIMA Beratung + Management GmbH

84 Abb. 49: Liste zentrenrelevanter Sortimente in der Stadt Kaarst (abschließend) Herrenbekleidung (entsprechend aus WZ ) Damenbekleidung (entsprechend aus WZ ) Kinder- und Babybekleidung (entsprechend aus WZ ) Wäsche (entsprechend aus WZ 47.71) Heimtextilien, Bettwaren (entsprechend aus WZ und ) Meterware für Bekleidung oder Bekleidungszubehör (aus WZ ) Kurzwaren / Handarbeitswaren (entsprechend aus WZ ) Schuhe (WZ ) Lederwaren und Reisegepäck (WZ ) Uhren (entsprechend aus WZ ) Schmuck (entsprechend aus WZ ) Modeschmuck (entsprechend aus WZ ) Papier- und Schreibwaren, Schul- und Büroartikel (WZ ) Bücher (WZ ; ) Hausrat (WZ ; WZ ) Porzellan (entsprechend aus WZ ) Schneidwaren / Bestecke (entsprechend aus WZ ) Feinkeramik / Glaswaren (entsprechend aus WZ ) Geschenkartikel (entsprechend aus WZ ; WZ ) Rundfunkgeräte (entsprechend aus WZ ) Fernseh- und Phonotechnische Geräte (entsprechend aus ) Video- und DVD-Geräte (entsprechend aus WZ ) Digitalcameras (entsprechend aus WZ ) Optische Geräte (Sehhilfen, Ferngläser, Fotoapparate), (WZ ) Augenoptiker (WZ ) Fotoartikel (entsprechend aus WZ ) Tonträger (entsprechend aus ) Speichermedien (Disketten, CDs, DVDs); entsprechend aus WZ ) Telefone (entsprechend aus ) PC und Zubehör (Hard- und Software); (WZ 47.41) Elektrohaushaltsgeräte (Kleingeräte); (WZ ) Musikinstrumente und Musikalien (WZ ) Sammlerbriefmarken und Numismatikartikel (entsprechend aus WZ ) Spielwaren, Bastelbedarf, Modellbau (WZ ) Sportartikel und Sportkleingeräte (entsprechend aus WZ ) Fahrräder und Zubehör ((WZ ) Sanitätshausartikel / Medizintechnische Geräte (WZ ) Parfümerie und Kosmetikartikel (entsprechend aus WZ ) CIMA Beratung + Management GmbH

85 Unter Berücksichtigung der analysierten Angebotsstrukturen in der Stadt Kaarst und ihrer Standort- bzw. Entwicklungspotenziale sind folgende Sortimente als nicht zentrenrelevant einzuordnen: Möbel, Antiquitäten, möbelorientierte Kleinteile (z.b. Schirmständer, Garderoben, Spiegel) Aufbewahrungssysteme, sofern nicht der Warengruppe Schreibwaren (WZ ) zuordbar; z.b. Regalsysteme, Großkartonagen, Großboxen) Tapeten Bodenbeläge, Teppiche Farben, Lacke Lampen, Leuchten Baustoffe, Baumarktartikel Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Autozubehör, Reifen Büromöbel Gartenartikel, Pflanzen, Blumen, Sämereien Campingartikel Sportgroßgeräte (z.b. Hometrainer, Krafttrainingsgeräte, Boote, etc.) Sperrige Artikel im Segment Babybedarf (Kinderwägen, Bobbycars, etc.; Baby- und Kinderbetten, Wickelkommoden) Zoobedarf (Zubehör und Lebendtiere) Elektrogroßgeräte (Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen) Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost innerhalb von ASB-Lagen. Vorrangig sind Standortbereiche vorzusehen, die bereits durch großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel geprägt sind. Er sollte nicht in reinrassige Gewerbegebiete einsickern, da hierdurch die Standortattraktivitäten qualitätsvoller Gewerbegebiete beeinträchtigt werden könnten. Das Gewerbegebiet Kaarster Kreuz wird als Verlagerungsstandort für IKEA einschließlich eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten entwickelt. Es wird empfohlen, ggf. erwünschte Ansiedlungsvorhaben im Kontext von Vorhaben bezogenen Bauleitplänen zu realisieren. Die Anforderungen des 24a LEPro NRW in Bezug auf die planungsrechtliche Absicherung von großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind zu beachten. In Bezug auf die Zulässigkeit von zentrenrelevanten Randsortimenten wird ein restriktives Vorgehen nahe gelegt. Der großflächige Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten darf in der Stadt Kaarst auch außerhalb der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden. Standorträume sind die einzelhandelsgeprägten CIMA Beratung + Management GmbH

86 8 FACHENTWICKLUNGSPLAN EINZELHANDEL, GASTRONOMIE, ZENTRENRELEVANTE DIENST- LEISTUNGEN IM ÜBERBLICK hier seine mittelzentrale Versorgungsfunktion durch Stärkung der innerstädtischen Kernsortimente, insbesondere durch Weiterentwicklung in der Qualität, ausbauen. Es besteht ein Entwicklungsspielraum für zusätzliche Verkaufsflächen in einer Größenordnung von m² bis m². Die strategischen Maßnahmenempfehlungen können wie folgt zusammengefasst und kartographisch dokumentiert werden. Aus ihnen sind konkrete Handlungen zur Sicherung und Schaffung von Baurecht abzuleiten. Grundsätzlich orientieren sich die einzelhandelsbezogenen Empfehlungen zum Fachentwicklungsplan Einzelhandel, Gastronomie und zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) an der Stärkung der Haupteinkaufsbereiche in Kaarst und Büttgen sowie der Sicherung der Nahversorgung in Vorst und Holzbüttgen. Für den Einkaufsbereich Neusser Straße / Friedensstraße empfahl die CI- MA GmbH zur nachhaltigen Standortsicherung bereits 2004 die Etablierung eines Frischemarktes im Ortszentrum oder einer fußläufig integrierbaren Standortlage. Die Empfehlung wird derzeit umgesetzt. Damit steigt die Kaufkraftbindung in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren im Zentralen Versorgungsbereich Kaarst-Mitte in relevantem Umfang. Die Standortbereiche Rathausarkaden / Maubishof müssen mittelfristig weiter miteinander verzahnt werden. Die ISG Kaarst-Mitte hat hier wichtige Impulse mit städtebaulichen Entwicklungsszenarien gegeben. Die Kommunikation zwischen lokalen Akteuren vor Ort ist in Gang gekommen. Es bestehen gute Chancen, das in die Jahre gekommene Einkaufszentrum Maubishof nachhaltig für die Zukunft fit zu machen. Kaarst sollte Eine Verknüpfung der Einkaufsbereiche Neusser Straße / Friedensstraße und Rathausarkaden / Maubishof über eine zusätzliche Einzelhandelsverdichtung entlang der Maubisstraße kann nicht gelingen, weil für die zu realisierenden Flächenpotenziale kein Entwicklungsspielraum gegeben ist. Die CIMA GmbH empfiehlt, die aufgelockerten Baustrukturen entlang der Maubisstraße zu erhalten. Der Haupteinkaufsbereich in Büttgen bedarf mittelfristig Maßnahmen der Frequenzsicherung. Das derzeitige Angebotsniveau kann nur gehalten werden, wenn auch der Ortsteil Büttgen zusätzlich wachsen kann. Außerdem empfiehlt die CIMA zur Stärkung der Einkaufsorientierung auf Büttgen den Ausbau der Nahversorgung im Ortszentrum. Vorstellbar ist auch die zusätzliche Etablierung eines Lebensmitteldiscounters im Ortskern. Diese Standortentwicklung muss jedoch zur Stärkung der Passantenfrequenzen am Rathausplatz führen. Mit der Entwicklung eines Nahversorgungsschwerpunktes im Bereich des St. Eustachius-Platzes in Vorst wird hier die Nahversorgung nachhaltig abgesichert. Das Projektvorhaben ist in der Realisierung Die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in den bestehenden Gewerbegebieten ist weitgehend als abgeschlossen anzusehen. Die CIMA GmbH empfiehlt eine steuernde Bauleitplanung, die Bestandschutz festschreibt und für beide Kaarster Gewerbegebiete nur noch die Ansiedlung CIMA Beratung + Management GmbH

87 nicht zentrenrelevanter Sortimente entsprechend der Kaarster Liste zulässt. Die Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost übernehmen mit den Lebensmitteldiscounter ALDI sowie dem Verbrauchermarkt E-CENTER (Kaarst-West) sowie den Lebensmitteldiscountern LIDL und ALDI (in Kaarst- Ost) ergänzende überörtliche Nahversorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet. Die Standorte genießen Bestandschutz. Für das Gewerbegebiet Kaarst-West sowie das Gewerbegebiet Holzbüttgen sollte die Weiterentwicklung als Gewerbestandort im Vordergrund stehen. Das Gewerbegebiet Kaarst-West könnte sich vor dem Hintergrund der attraktiven ÖPNV-Anbindung zu einem der interessantesten Bürostandorte im Kreis Neuss entwickeln. Die Verlagerung von IKEA hat Auswirkungen auf die Struktur des Gewerbegebietes Kaarst-Ost. Die Rückentwicklung zu einem stärker gewerblich geprägten Standort ist möglich. Mit dem Gewerbegebiet Kaarster Kreuz mit Ausweisung eines Sondergebietes für Möbeleinzelhandel wird ein nachhaltiger Alternativstandort für IKEA geschaffen. Er kann als Regionaler Möbelstandort definiert werden. Die nachfolgende Abb. 50 fasst die Handlungsempfehlungen und strategischen Entwicklungsansätze im Kontext des Fachentwicklungsplans Einzelhandel, Gastronomie, zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) zusammen. CIMA Beratung + Management GmbH

88 Abb. 50: Strategie Einzelhandel im Rahmen des Fachentwicklungsplans Fortschreibung 2010 (zukünftige Entwicklungsperspektive) Fachentwicklungsplan Einzelhandel- Strategie A F Z A Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum / Nebenzentrum (Kaarst / Büttgen) Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Vorst Gewerbegebiete mit großflächigem Einzelhandel, auch mit nahversorgungsrelevantem Sortiment (Bestandsschutz), zukünftig nur nicht zentrenrelevante Sortimente Regionaler Möbelstandort (IKEA) F Z F A Zentrenstärkung Frequenz- und Potenzialssicherung Schaffung attraktiver Arbeitsplätze, Bürostandort unternehmensoriente Dienstleistungen CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH