Trotz aller Möglichkeiten der anwaltlichen Beratungspraxis ist natürlich immer noch eines am besten:

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3 Auch und gerade gegenüber dem Vermieter leistet die anwaltliche Beratung und Vertretung einiges. Fachlich kompetent und sozialadäquat gelingt es in einer Vielzahl der Streitfälle eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Vermieter akzeptieren die anwaltlich vorgebrachten Problemlagen und Ansprüche der Mieter meist, um langwierige und teure Gerichtsverfahren zu vermeiden und um zukünftig (wieder) ein unbeschwertes Mietverhältnis führen zu können. Trotz aller Möglichkeiten der anwaltlichen Beratungspraxis ist natürlich immer noch eines am besten: Sprechen Sie bei Unstimmigkeiten mit Ihrem Vermieter, damit aus einer behebbaren Kleinigkeit nicht der sprichwörtliche Elefant wird. Mario Bergmann Rechtsanwalt - 2 -

4 Inhaltsübersicht Die folgenden Irrtümer und Hinweise sind in mehrere alphabetisch geordnete Kategorien unterteilt: 1. Benutzung der Mietsache...S Betriebskosten...S Kündigung/ Ende des Mietverhältnisses...S Mieterhöhung...S Mietkaution...S Mietminderung und Mängel...S Schönheitsreparaturen...S Selbstauskunft...S. 34 Auf der letzten Seite finden Sie Hinweise zu den Kosten und einer möglichen Kostenbefreiung für eine anwaltliche Erstberatung. Für Rückfragen steht Ihnen meine Kanzlei gern zur Verfügung: Tel

5 1. Benutzung der Mietsache Den Treppenabsatz vor der Wohnungstür kann ich nutzen. Selbst wenn Sie niemanden stören und genügend Platz vorhanden ist, ist das Abstellen von Gegenständen im gesamten Treppenhaus grundsätzlich unzulässig. Diese Flächen sind in der Regel nicht Mietgegenstand. Zulässig ist allerdings z.b. das kurzfristige Abstellen von Schuhen oder Regenschirmen auf der Fußmatte. Kinderwagen, Gehilfen und Rollstühle dürfen im Treppenhaus abgestellt werden, sofern sie niemanden stören und keine (Flucht-) Wege verstellt werden

6 Es dürfen grundsätzlich keine Haustiere gehalten werden. Sie haben grundsätzlich immer das Recht sogenannte nichtstörende Kleintiere" in Ihrer Woh-nung zu halten. Dies sind z.b. Vögel, Fische oder Meerschweinchen in üblichem Umfang. Verbietet eine Mietvertragsklausel grundsätzlich und ausnahmslos die Haltung von Tieren ist sie unwirksam. Selbst bei wirksamer Verbotsklausel für etwa Katzen und Hunde kann sich für Sie ein Recht zur Haltung ergeben. Dies wäre beispielsweise aus medizinischen Gründen denkbar

7 Wenn ich in meiner Wohnung freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeiten ausübe, kann der Vermieter kündigen. Zwar ist grundsätzlich Wohnraum auch (nur) zum Wohnen da, d.h. bei Verfolgung anderer Zwecke droht nach Abmahnung die Kündigung. Allerdings gilt dies nur für solche Tätigkeiten, die überhaupt nach außen dringen. Wenn etwa keinerlei Publikumsverkehr stattfindet, oder dieser so gering ist, dass keine Nutzung der Mietsache über das Normale hinaus stattfindet, kann auch nicht gekündigt werden. Spätestens wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden, ist diese Grenze überschritten

8 Ich darf meine Wohnung generell nicht untervermieten. In vielen Fällen kann der Vermieter eine zumindest teilweise Untervermietung nicht untersagen. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter informiert wird. Für diesen kann sich dann ein Recht zur Anpassung der Miete ergeben, z.b. Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Unterbleibt dies, kann der Vermieter - obwohl er möglicherweise sogar der Untervermietung hätte zustimmen müssen - das Mietverhältnis durchaus kündigen. Verweigert der Vermieter die Untervermietung haben Sie ggf. die Wahl, ob Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen (z.b. bei eigentlich vereinbartem Kündigungsausschluss) oder Ihr Recht auf Zustimmung vom Vermieter einfordern

9 Der Vermieter darf die Wohnung jederzeit besichtigen und betreten. Die Wohnung gehört" während der Dauer des Mietverhältnisses ausschließlich Ihnen. Der Vermieter hat grundsätzlich kein Recht zu unangemeldeten und grundlosen Besuchen. Anderes gilt jedoch in Notfällen, z.b. bei Wasserrohrbrüchen oder Wohnungsbränden. Steht Ihr Vermieter plötzlich unberechtigt in Ihrer Wohnung, kann dies für Sie ein Recht auf fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und Schadensersatz (z.b. höhere Miete der Ersatzwohnung, Umzugskosten) begründen

10 Der Vermieter hat das Recht auf einen Zweitschlüssel. Ein solches Recht des Vermieters gibt es nicht, auch nicht für Notfälle". Behält der Vermieter einen Zweitschlüssel, können Sie vielerlei Rechte geltend machen von der Mietminderung, über das Auswechseln des Schlosses auf Kosten des Vermieters, bis zur Kündigung der Wohnung. Für wirkliche Notfälle (etwa wenn Sie im Urlaub sind und ein Wasserrohr bricht) sollten Sie Ihren Vermieter darüber informieren, wer in Ihrer Abwesenheit Zugang zu Ihrer Wohnung und einen Schlüssel hat

11 Einmal im Monat Feiern oder Grillen ist erlaubt. Es gibt hier keine generellen Erlaubnisse egal wann oder wie oft Mieter feiern oder grillen, sie müssen dabei immer Rücksicht auf die Nachbarn nehmen. Insbesondere die Nachtruhe (22-6 Uhr) ist einzuhalten. Kürzen Nachbarn wegen der Lärmbelästigungen wiederum die eigene Miete, muss der Mieter hierfür haften. Ist abzusehen, dass eine Feier einmal länger dauern oder lauter werden könnte, informieren Sie Ihre Nachbarn rechtzeitig vorher und bitten Sie sie um Verständnis, oder laden Sie sie am besten gleich mit ein

12 2. Betriebskosten Steuern und Versicherung muss der Vermieter zahlen. Grundsteuern und bestimmte Versicherungen gehören zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Wenn eine Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart ist, muss er grundsätzlich alle Kosten zahlen, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Hier kommt es aber stark auf den Einzelfall und den Inhalt des Mietvertrags an. Geschätzt wird, dass wohl 50 % aller Betriebskostenabrechnungen falsch sind. Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung bei Zweifeln daher fachkundig prüfen

13 Der Vermieter muss mir mit der Betriebskostenabrechnung immer auch die Belege zusenden. Grundsätzlich ist der Vermieter nur verpflichtet Belegeinsicht zu gewähren. Sie dürfen hierbei auf Ihre Kosten jedoch Belege kopieren oder abfotografieren. Anderes kann gelten wenn besondere Umstände vorliegen, z.b. wenn der Vermieter nicht am Ort der Wohnung wohnt. Grundsätzlich tritt die Fälligkeit der Nachzahlung aber unabhängig von Belegübersendung oder - einsicht ein. Bieten Sie Ihren Vermieter ausdrücklich Kostenerstattung für die Kopien an, wenn Sie um Zusen-dung der Abrechnungsbelege bitten. Nur in den seltensten Fällen wird der Vermieter Ihnen diese dann nicht schicken

14 Bei Eigentumswohnungen kann der Vermieter alle Kosten weitergeben, die auch ihm in Rechnung gestellt werden. Es bleibt bei den Kosten, die in der Betriebskostenverordnung enthalten sind. Weitere Kosten darf der Vermieter selbst dann nicht umlegen, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Beispielsweise muss der Wohnungseigentümer in der Regel die Kosten der Eigentumsverwaltung tragen, ohne dass er diese an Sie weitergeben darf. Überprüfen Sie Belege der Hausverwaltung ( Hausgeldabrechnungen") genau meist wird dort zwischen umlegbaren" und nicht umlegbaren" Kosten unterschieden. Letztere müssen Sie auch nicht zahlen

15 Gehen Nachzahlungsverlangen bei Nebenkosten erst im übernächsten Kalenderjahr zu, braucht nicht gezahlt zu werden. Zwar gilt grundsätzlich für den Vermieter eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten. Diese läuft aber unabhängig vom Kalenderjahr. Entscheidend ist der Abrechnungszeitraum, der auch unterjährig liegen kann. Was in Ihrem konkreten Fall gilt, ergibt sich aus dem Mietvertrag und den früheren Abrechnungen. Ausnahmsweise kann der Vermieter auch verspätete Nachforderungen geltend machen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat, z.b. wenn ein Gebührenbescheid erst verspätet zugeht. Dies wird aber nur ausnahmsweise der Fall sein

16 3. Kündigung und Ende des Mietverhältnisses Bis zum Einzug kann ich jederzeit vom Mietvertrag zurücktreten. Ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, egal ob der Einzug bereits erfolgt ist oder nicht. Auch vereinbarte Kündigungsverzichte sind wirksam. Wenn Sie die Wohnung doch nicht mehr haben möchten, sollten Sie umgehend versuchen mit Ihrem Vermieter eine Einigung zu finden. Schließen Sie hierzu einen schriftlichen Aufhebungsvertrag. Bieten Sie Ihrem Vermieter im Zweifel einen gewissen Geldbetrag zur Abgeltung seiner Unkosten an oder suchen Sie einen Nachmieter

17 Wer auszieht muss keine Miete mehr zahlen. Mieten mehrere gemeinschaftlich eine Wohnung an (z.b. Paare oder Wohngemeinschaften) bleiben alle zur Zahlung der Miete verpflichtet, gleichgültig ob sie in der Wohnung wohnen, gar nicht erst dort einoder später wieder ausziehen. Der Vermieter kann sich sogar aussuchen, welchen der Vertragspartner er in Anspruch nimmt. Er kann von jedem Teil die gesamte Miete verlangen, nicht nur einen Anteil. Ausnahmen gibt es bei Ehescheidungen. Treffen Sie eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Sollte dies nicht zu Stande kommen, müssen alle Mieter das Mietverhältnis kündigen. Eine Freistellungserklärung Ihrer Mitmieter hilft Ihnen gegenüber der Inanspruchnahme durch den Vermieters nicht

18 Wenn ich drei Nachmieter stelle, muss mich mein Vermieter aus dem Mietverhältnis entlassen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Verkürzung der Kündigungsfrist. Diese beträgt regelmäßig drei Monate. Auch wenn der Mieter seinem Vermieter drei oder mehr Nachmieter präsentiert, kann der Vermieter auf Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen. Bei Zeitmietverträgen nach altem Recht oder bei vereinbartem Kündigungsverzicht kann sich ein Recht auf vorzeitigen Auszug nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben, wenn ein akzeptabler Nachmieter gestellt wird. Hierfür müssen jedoch gewichtige Gründe vorliegen, z.b. Versetzung an einen anderen Arbeitsort

19 Wenn ich eine möblierte Wohnung miete, kann mich der Vermieter viel einfacher vor die Tür" setzen. Die üblichen Kündigungsschutzvorschriften gelten auch bei Wohnraum, der teil- oder komplett möbliert gemietet wird. Nur wenn möblierter Wohnraum vermietet wird, der Teil der Vermieterwohnung ist, entfällt der Kündigungsschutz des Mieters. Werden Wohnräume möbliert vermietet, hat grundsätzlich sogar der Vermieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das vermietete Mobiliar zu tragen

20 Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, habe ich keine Chance die Wohnung zu behalten. Die Fälle in denen der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann sind selten, die Anforderungen hieran hoch. Es kann durchaus sein, dass der Vermieter selbst eine andere verfügbare Wohnung in Anspruch nehmen oder Ihnen zumindest Ersatzwohnraum anbieten muss. Wenn der Vermieter trotz zunächst berechtigt angemeldetem Eigenbedarf die Wohnung dann später doch zweckwidrig verwendet, können Sie Schadensersatz verlangen, z.b. für die entstandenen Umzugskosten

21 Wird das Haus verkauft, muss ich aus meiner Wohnung. Der Gesetzgeber hat eindeutig bestimmt Kauf bricht nicht Miete". Auch bei einem Verkauf gibt es daher keine Sonderkündigungs- oder Sondermieterhöhungsrechte des neuen Eigentümers. Manchmal ist es für den Vermieter günstiger, ein leeres Haus zu verkaufen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. In diesem Fall können Sie mit Ihrem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag aushandeln und sich für Ihren Auszug eine Entschädigung zahlen lassen

22 4. Mieterhöhung Der Vermieter kann jederzeit die Miete erhöhen. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Miete dürfen frühestens zwölf Monate nach Einzug in die Wohnung erfolgen. Weitere Mieterhöhungen brauchen wieder ein Jahr Abstand. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete insgesamt um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden, ausgenommen bei Modernisierungen. Kein rechtlich zulässiger Grund für eine Mieterhöhung ist übrigens eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Der Vermieter muss die sich hieraus ergebenden Kosten vielmehr selbst tragen

23 Bei Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete unbegrenzt erhöhen. Sogenannte Luxussanierungen" kann der Vermieter nicht auf Kosten des Mieters durchführen. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen muss der Mieter nicht als Mieterhöhung tragen. Lassen Sie sich genau aufschlüsseln, für welche einzelnen Modernisierungsmaßnahmen welche Erhöhungsbeträge angesetzt werden und prüfen Sie, ob auch tatsächlich diese Modernisierungen durchgeführt wurden

24 Bei steigenden Kosten kann der Vermieter die Miete jederzeit anpassen. Sofern sich während der Abrechnungsperiode laufende Kosten, z.b. Gas, Strom, Grundsteuern, erhöhen, berechtigt dies den Vermieter nicht zur Anpassung der Miete. Eine Anpassung kann der Vermieter nur nach erfolgter Betriebskostenabrechnung für die zukünftigen Vorauszahlungen verlangen. Wenn (wieder einmal) Preiserhöhungen bei den Versorgungsunternehmen diskutiert werden, rechnen Sie mit einer Betriebskostennachzahlung und Vorauszahlungsanpassung. Legen Sie dann am besten monatlich bereits einen gewissen Betrag zurück. Vor allem bei hohen Nachzahlungen wird der Vermieter eher bereit sein Ihnen eine zinsfreie Ratenzahlung einzuräumen, wenn Sie sofort eine Teilzahlung leisten können

25 5. Mietkaution Ich muss die Kaution sofort an den Vermieter zahlen, schließlich steht das so im Mietvertrag. Der Wohnungsmieter kann immer die als Geldsumme vertraglich vereinbarte Mietsicherheit ( Kaution") in drei monatlichen Raten zahlen, auch wenn im Mietvertrag steht, die Kaution müsse sofort gezahlt werden. Die erste Rate ist fällig mit der Übergabe der Wohnung, die Folgeraten dann jeweils mit den folgenden Mietzahlungen. Es kann übrigens höchstens das Dreifache der vereinbarten Kaltmiete als Kaution verlangt werden. Ist die Kaution der Höhe nach ausgeschöpft, kann der Vermieter auch kein weiteres Sicherungsmittel (z.b. eine Bürgschaft) verlangen

26 Die Mietkaution kann ich abwohnen. Weder während des laufenden Mietverhältnisses, noch zu dessen Ende darf der Mieter die Mietkaution abwohnen". Diese dient der Sicherung des Vermieters bis feststeht, dass keine Ansprüche mehr gegen den Mieter bestehen. Der Vermieter kann ausstehende Mieten ohne weiteres auch während des Mietverhältnisses einklagen oder per Mahnbescheid titulieren lassen. Die Kosten hierfür muss der Mieter tragen. Falls Sie, etwa bei Umzug, Teile der Kaution verrechnen möchten, lassen Sie sich dies unbedingt schriftlich vom Vermieter genehmigen. Hilfreich kann hier eine Besichtigung/ Vorabnahme der Wohnung sein, damit der Vermieter weiß, dass er keine Schäden beseitigen muss

27 Spätestens einen Monat nach Auszug muss mir der Vermieter die Kaution auszahlen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit wird erst fällig, wenn klar oder zumindest sehr wahrscheinlich ist, dass der Vermieter diese nicht mehr zu seiner Sicherung benötigt. Dies ist z.b. nicht der Fall, wenn mit erheblichen Betriebskostennachzahlungen zu rechnen ist, selbst wenn die Betriebskostenabrechnung erst sechs Monate nach Mietvertragsende oder noch später erfolgt. Ist die zu erwartende Nachzahlung geringer als die hinterlegte Mietsicherheit, kann grundsätzlich eine Teilrückzahlung verlangt werden. Allerdings ist hierbei zugunsten des Vermieters ein Sicherheitszuschlag zu machen

28 Die auf die Kaution anfallenden Zinsen kann ich mir auszahlen lassen. Die Zinsen erhöhen die Mietsicherheit. Solange der Vermieter die Kaution einbehalten darf, stehen ihm auch die Zinsen zu. Ist die Kautionsrückzahlung fällig, muss der Vermieter Ihnen jedoch auch die angefallenen Zinsen mit auszahlen. Dabei ist die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Bei Ihrer Hausbank können Sie sich nachrechnen lassen, wie viele Zinsen Ihnen hätten ausgezahlt werden müssen, wenn Ihnen der vom Vermieter ausgekehrte Betrag zu gering erscheint

29 6. Mietminderung und Mängel Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag steht, gibt es Geld zurück. Nur wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann die Miete gemindert und überzahlte Miete zurück gefordert werden. Dies kann auch nicht durch den Mietvertrag zu Lasten des Mieters ausgeschlossen werden. Möglich ist aber im Mietvertrag festzulegen, was überhaupt die maßgebliche Mietfläche ist! So muss keineswegs der Wohnflächenbegriff der zweiten Berechnungsverordnung zu Grunde gelegt werden. Vielmehr kann beispielsweise auch die Grundfläche als maßgeblich vereinbart werden. Vorsicht vor zu schnellen Forderungen. Das bloße Nachmessen der Flächen reicht zur Beurteilung der Rechtslage in aller Regel nicht aus

30 Solange ein Mangel besteht, kann ich die Miete einbehalten. Mietminderungsrechte bestehen immer nur soweit der Mangel reicht. Dies wird in der Regel an Hand von Prozentsätzen der vereinbarten Miete errechnet. Die Liste der möglichen Mängel ist lang und vielfältig. Ebenso die sich hieraus ergebenden Minderungsrechte. Für Feuchtigkeitsschäden variiert etwa die Minderungsmöglichkeit von 5-50 %. Lassen Sie sich hier unbedingt vor Vornahme der Mietminderung beraten. Bei überhöhten Minderungsbeträgen haften Sie dem Vermieter auf Schadensersatz (z.b. Anwaltskosten). Zulässig ist die Minderung der Bruttomiete, also einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten

31 7. Schönheitsreparaturen Ich muss meine Wohnung bei Rückgabe nicht renovieren. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden. Richtig ist, dass einige Mietvertragsklauseln aus verschiedenen Gründen durch die Gerichte für unwirksam erklärt wurden. Eine generelle Befreiung der Mieter bedeutet das jedoch nicht! Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist und bleibt zulässig. Ob dies wirksam geschehen ist, lässt sich jedoch nicht allgemein beantworten, sondern muss in und für jeden Einzelfall gesondert überprüft werden. Ist eine Klausel unwirksam, kann der Vermieter verpflichtet sein, während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wurde renoviert, obwohl keine Pflicht hierzu bestand, kann sich sogar ein Erstattungsanspruch in Geld für Sie ergeben

32 Bei Durchführung der Schönheitsreparaturen muss ich die Wohnung insgesamt in einen tadellosen Zustand versetzen oder eine Fachfirma beauftragen. Sofern die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen ist, muss dieser lediglich fachgerechte Arbeiten mittlerer Art und Güte durchführen. Kann er dies selbst leisten, muss er auch keine Fachfirma beauftragen, gleichgültig was im Mietvertrag steht. Es müssen auch nur solche Dinge vom Mieter renoviert werden, die einer normalen Wohnabnutzung durch den Mieter unterliegen. Hierzu zählen zum Beispiel nicht das Erneuern von Fugen, das Streichen der Fenster von außen oder das Streichen des Hausflurs

33 Im Rahmen der Schönheitsreparatur muss ich die Wände immer neu tapezieren. Ob das Neutapezieren tatsächlich geschuldet ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. Raufasertapete kann z.b. grundsätzlich dreimal überstrichen werden, bevor sie erneuert werden muss. Vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter einen Vorabnahmetermin und notieren Sie welche Arbeiten Sie laut Ihrem Vermieter ausführen müssen. Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser Forderungen, lassen Sie sich bereits vor Ende des Mietverhältnisses beraten

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