1. Einleitung. 1.1 Bauschadensbericht

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1 1. Einleitung 1.1 Bauschadensbericht Um sich über den Baubestand in den neuen Bundesländern nach der deutschen Wiedervereinigung einen umfassenden Überblick zu verschaffen, wurde durch die Bundesregierung Anfang der 90-er Jahre der 3. Bauschadensbericht in Auftrag gegeben. Im Gegensatz zu seinen zwei Vorgängern wurde dieses Mal besonderes Augenmerk auf die Altbauten und Baudenkmäler gelegt und erstmalig die Bausubstanz in der ehemaligen DDR erfasst. Damit sollte ein Überblick geschaffen werden, welche technischen und finanziellen Investitionen in den neuen Bundesländern notwendig werden. Die Zielsetzung des Bauschadensberichtes war die Beschreibung des Altbaubestandes nach Alter, Bauteile, Baustoffe, Bauschäden und Regionen, aus der dann der Umfang der Instandsetzung bzw. Sanierungsmaßnahmen abgeleitet wurden. Unterteilt wurden weiterhin kurzfristige Instandsetzungsmaßnahmen, um einem weiteren Verfall und/oder weitergehenden Schadensprozessen vorzubeugen. Infolgedessen wurde der gesamte Baubestand in Bezug auf seine Bauschäden klassifiziert, unabhängig davon, ob es sich um Mängel bei der Planung und Ausführung, Mängel durch unterlassene Instandhaltung, normale Alterung oder verstärkte Alterung durch ungünstige Umwelteinflüsse handelt. Damit wurde erstmals eine quantitative und qualitative Bewertung der Bausubstanz in den neuen Bundesländern vorgenommen und der Instandsetzungsbedarf ermittelt, der notwendig wird, um die Bausubstanz aus der ehemalige DDR auf das Qualitätsniveau der alten Bundesrepublik (Stand 1990) anzugleichen. Genau darin lag aber auch das Problem zum Teil wurde die Bausubstanz schlechter bewertet, als sie tatsächlich war, um finanzielle Förderungen in Anspruch nehmen zu können, zum Anderen wurde die Bausubstanz gar nicht beurteilt oder nur geschätzt, da die Besitzverhältnisse ungeklärt und der Zutritt unmöglich war und/oder die Instrumente der Bauwerksdiagnostik unzureichend vorhanden oder verbreitet waren. Infolgedessen wurden viele Bauten nur per Ferndiagnose beurteilt oder auf alte Unterlagen aus der ehemaligen DDR zurückgegriffen. Dies erklärt dann auch die Diskrepanz zwischen dem ermittelten Instandsetzungsbedarf und den tatsächlichen Investitionen, die in den folgenden Jahren in den 5 neuen Bundesländern notwendig wurden und noch weiterhin notwendig sein werden. Über alle Baualtersgruppen und Bundesländer hinweg wird allerdings eines deutlich: die erdberührten Bauteile an Gebäuden, die älter als 50 Jahre alt sind, weisen überdurchschnittlich starke Schäden und eine hohe Belastung durch Feuchtigkeit und Salze auf, die sich neben Feuchtigkeitsrändern und Ausblühungen in Putz- und Farbabplatzungen, Rissen und Korrosion sowie mikrobiellem Befall (Hausschwamm) zeigen. 5

2 1.2 Marktpotenzial und -volumen Kellerabdichtung Darf man diversen Marktstudien und Forschungsberichten [1] glauben, dann ergibt sich ein Marktpotenzial von ca. 500 Mio. m² Fläche an erdberührtem Kellermauerwerk, das in den nächsten Jahr(zehnt)en zur Abdichtung und Sanierung ansteht. Allerdings muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass ein Marktpotenzial nicht mit dem jährlichen Marktvolumen gleichgesetzt werden darf. Denn nicht jeder Keller, der aus technischer Sicht abgedichtet werden muss und durchfeuchtet ist, wird auch tatsächlich als Bauwerksabdichtung beauftragt. Zu hoch sind die Kosten für das Aufgraben und Abdichten für einen Bereich, der in der Vergangenheit nur minderwertig als Abstell- und Lagerraum genutzt wurde. Auch wenn die Kellerräume zunehmend einer höheren Nutzung zugeführt werden und immer öfters Hobbyräume und Arbeitsplätze unterhalb der Geländeoberkante entstehen, so ist sicherlich nicht mit einem Investitionsschub für die Kellerabdichtung in den nächsten Jahren zu rechnen. Es ist weiterhin davon auszugehen, dass nur die Keller abgedichtet werden, die auch tatsächlich stark durchfeuchtet sind und/oder wenn die dahinter liegenden Kellerräume starke Schäden aufweisen und/oder einer hochwertigen Nutzung unterzogen werden sollen. Deshalb liegt das Marktvolumen pro Jahr deutlich unter dem Marktpotenzial. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Fläche weniger als 10 Mio. m² ausmacht, die pro Jahr abgedichtet wird. Wie hoch der Anteil dieser Fläche ist, die mit bahnenförmigen Abdichtungsstoffen oder alternativ mit Bitumen- Dickbeschichtungen oder Dichtungsschlämmen abgedichtet und wie hoch der Anteil der Abdichtung ist, der von Außen oder von Innen ausgeführt wird, ist nicht gesichert bekannt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die bahnenförmigen Abdichtungen, die im Neubau und auf Betonbauteilen einen nicht unwesentlichen Marktanteil aufweisen, bei der nachträglichen Bauwerksabdichtung zu vernachlässigen sind. Der Grund hierfür ist, dass die Untergrundunebenheiten sowie die vorhandenen Durchdringungen und Detailanschlüsse eine Abdichtung mit Kunststoff- oder Bitumenbahnen in der Altbausanierung unwirtschaftlich erscheinen lassen. Deshalb haben sich die spachtel- und spritzbaren Bitumen-Dickbeschichtungen durchgesetzt und in der Altbausanierung eine dominierende Marktposition erreicht. Schätzungen gehen von einem Marktanteil zwischen 50 und 75% aus. Den Rest bilden im Wesentlichen die mineralischen Dichtungsschlämmen zu vernachlässigen sind die noch gelegentlich anzutreffenden Bitumenanstriche sowie die Kunststoff- und Bitumenbahnen und Sperrputze. Darüber hinaus muss an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen werden, dass es immer noch Fachleute gibt, die eine Noppenbahn so gar als Außenabdichtung ansehen. Neben der nachträglichen Vertikalabdichtung muss noch der Anteil der nachträglichen Horizontalabdichtung hinzu gerechnet werden. Hierzu liegen noch weniger Marktzahlen vor, da die abgesetzten Produkte in keinem Verband statistisch geführt und ausgewertet werden. Hinzu kommt, dass der Anteil selbst erbrachter Leistungen in diesem Bereich deutlich größer ist und gerade private Bauherren häufig selbst versuchen, aufsteigende Feuchtigkeit selbst in den Griff zu bekommen. Nach eigenen Berechnungen des Autors kann von ca. 2 Mio. Metern pro Jahr ausgegangen 6

3 werden. In dieser Zahl befindet sich auch der nicht unerhebliche Anteil an Horizontalabdichtung, der im Sockelbereich ausgeführt wird, auch wenn keine Abdichtung der erdberührten Bauteile erfolgt Kellersanierung Wenn also von einem Marktvolumen von knapp unter 10 Mio. m² für die Vertikalabdichtung ausgegangen werden kann, stellt sich natürlich zu Recht die Frage nach der entsprechenden Innenfläche, die flankierend abgedichtet (Negativabdichtung) oder verputzt (Sanierputz, Leichtputz, Wärmedämmputz) oder mit Wärmedämmung (Calciumsilikatplatte) versehen wird. Nach der allgemein anerkannten Formel, das die Innenflächen eines Hauses zwischen 3½ bis 4½ mal der Größe der Außenfläche entsprechen, kann also von einem Marktvolumen zwischen 30 und 40 Mio. m² pro Jahr ausgegangen werden. Offizielle Marktzahlen über die Innenflächen von Kellern gibt es nicht, deshalb ist dieses Marktvolumen mit Vorsicht zu genießen und muss individuell interpretiert werden. Grund hierfür ist, dass ein Großteil der Kellerflächen nicht verputzt wird und sichtbar bleibt oder nur mit einer Kalkschlämme oder -farbe gestrichen (geweißt) wird. Hinzu kommt, dass die Ansprüche an Kellerflächen im Wohnbereich höher sind als in Nichtwohn- oder Industriebauten. Statistisch gesehen muss auch zwischen den Ansprüchen innerhalb der Wohnbauten unterschieden werden, denn Sanierungen in Ein- und Zweifamilienhäusern werden in der Regel hochwertiger und aufwändiger betrieben, als dies in Mehrfamilienhäusern z. B. bei Wohnbaugesellschaften der Fall ist. Zum Marktvolumen müssen auch sonstige Arbeiten wie die Bodenabdichtung oder Fußbodensanierung gezählt werden sowie Fließenarbeiten und Um- und Ausbaumaßnahmen. 1.3 Qualifikation Planung, Konzeption und Ausschreibung Ein großes Problem bei der Kellerabdichtung und -sanierung besteht darin, dass sich die Architekten und Planer zu wenig mit der Thematik auseinander setzen und infolgedessen zu wenig auskennen. Verantwortlich hierfür ist sicherlich die Tatsache, dass die Altbausanierung allgemein sowie speziell die Instandsetzung von feuchteund salzgeschädigten Bauwerken in der Ausbildung und im Studium kein Gegenstand ist. Dieser bereits unbefriedigende Zustand wird dadurch noch verschärft, dass sich Architekten und Planer im Bereich der Kellerabdichtung und -sanierung kaum bis gar nicht weiterbilden und mit dem angelernten Wissen aus der Bauwerksabdichtung am Neubau die Probleme am Altbau lösen wollen. Gerade in der Begutachtung und Bewertung von Schadensbildern und deren Ursachen sowie im Lastfall und dem notwendigen Abdichtungssystem kommt es regelmäßig zu Fehleinschätzungen. 7

4 Hinzu kommt, dass mittlerweile eine fast unüberschaubare Anzahl an Produkten und Systemen angeboten werden, deren Unterscheidung nur noch den wenigsten Fachleuten möglich ist. Hierbei muss dann auch noch unterschieden werden zwischen Lösungen, die der DIN-Norm entsprechen und denen, die nicht normkonform sind. Allein dies stellt den Architekten und Planer schon vor haftungsrechtliche Probleme. Hinzu kommt dann noch, dass sich von den nicht normkonformen Abdichtungssystemen ( alternative Abdichtungen ) nur ein Teil bisher am Markt und unter praktischen Bedingungen bewährt haben und als Stand der Technik bezeichnet werden können andere wiederum nicht einmal dieses Niveau erreicht haben. Dies hat auf die Planung und Konzeption einer Sanierung erheblichen Einfluss und auch für die Ausschreibung und Gewährleistung. Ein weiterer wichtiger Punkt liegt in der Notwendigkeit einer Voruntersuchung oder im Einzelfall einer weitergehenden Bauwerksdiagnostik. Diese wird von den ausschreibenden Stellen oft nicht erkannt oder unterschätzt in vielen Fällen einfach nur als finanzieller Ballast empfunden. Dabei hat die Voruntersuchung die elementare Aufgabe, überhaupt erst die Ursache für eine Durchfeuchtung, für einen Riss oder für Salzausblühungen und dgl. heraus zu finden. Diese sollte dann die Grundlage für eine objektbezogene und angemessene Konzeption und Planung sowie im Weiteren Ausführung und Qualitätssicherung sein. Diese Logik wird in der Praxis regelmäßig mit Füßen getreten und im Regelfall in die Ausschreibung als eine der ersten Positionen die Voruntersuchungen aufgenommen. Da zum Zeitpunkt der Ausschreibung das einzusetzende Verfahren oder anzuwendende Produkt bereits feststeht, ergibt diese Vorgehensweise überhaupt keinen Sinn. In einigen Ausschreibungen wird so gar der Eindruck vermittelt, dass eine Untergrundprüfung ausreicht, um den Feuchteund Salzgehalt eines Mauerwerkes zu bestimmen. Aber auch, wenn Voruntersuchungen durchgeführt und eine Feuchte- und Salzbilanz aufgestellt wurde, ergibt sich oft das Problem, das Architekten und Planer die Messergebnisse zwar lesen, aber nicht interpretieren und in ein angemessenes Sanierungskonzept einarbeiten können. So sind ausschreibungsrelevante Kenngrößen vor der Auftragsvergabe oft nicht bekannt und deshalb die Ursache für Fehlsanierungen und Misserfolge. In der Praxis ist es deshalb die Regel, dass die Ausschreibung durch den Handwerker selbst oder von der Baustoffindustrie vorgefertigt wird und der Architekt und Planer diese Texte unverändert übernimmt. Damit ist zwar sicher gestellt, dass die Texte fachlich korrekt sind, mit einer Fachplanung hat dies aber nichts zu tun Ausführung Wenn damit bereits die Planung, Konzeption und Ausschreibung fehlerhaft ist, braucht man sich über die mangelhafte Ausführung nicht zu wundern. Diese liegt zum einen in der falschen Anwendung der Produkte und zum anderen in der Auswahl für den jeweiligen Anwendungszweck. So muss bei Reklamationen immer wieder festgestellt werden, dass der Untergrund nicht richtig vorbehandelt, die Schichtdicken nicht eingehalten, die Details nicht fachgerecht ausgeführt, die Trocknungsoder Härtungszeiten nicht eingehalten, die Produkte verschiedener Hersteller nicht 8

5 aufeinander abgestimmt oder notwendige Arbeitsschritte aus Zeit- oder Kostendruck einfach weggelassen wurden. Es entsteht oft der Eindruck, dass die Notwendigkeit einer fach- und sachgerechten Ausführung nicht richtig erkannt wird, da z. B. bei einer Außenabdichtung schließlich Boden angefüllt wird, bei einer Horizontalabdichtung z. B. mittels Injektion der Bauherr sowieso nicht nachprüfen kann, ob und was im Mauerwerk passiert und sich auch bei Putzarbeiten ein Mangel erst nach längerer Zeit bemerkbar macht. Dann sind die Rechnungen überwiesen und der Nachweis für den Bauherren schwer zu erbringen. Erschwerend kommt hinzu, dass es für die Kellerabdichtung und -sanierung keine Ausbildung und keine bundesweit anerkannte Weiterbildung gibt. Denkbar wäre ein Bauingenieur für Bautenschutz und Bausanierung, der dann auch die Besonderheiten bei der nachträglichen Bauwerksabdichtung mit abdecken würde. Aber auch für die Ausführung wäre eine Ausbildung oder Weiterbildung dringend notwendig. Auf Initiative des Autors wurde deshalb im Jahre 2003 eine mehrtägige Weiterbildung zum Autorisierten Fachbetrieb für Kellersanierung ins Leben gerufen Sachverständige und Gutachter Eines der größten Probleme im Bereich der Kellerabdichtung und -sanierung besteht darin, dass Jeder der Meinung ist, ein Fachmann zu sein und sich anmaßt, Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen beurteilen zu können. Dies geht dann soweit, dass bei einer Objektbesichtigung der Sockel visuell begutachtet wird und anschließend ohne weitere Messungen eine kapillar aufsteigende Feuchtigkeit empfohlen wird. Aber selbst die Sachverständigen, die nur ein Messgerät zur Messung der Oberflächenfeuchtigkeit verwenden, verstehen nicht die komplexen Zusammenhänge zwischen der Salzbelastung (hygroskopische Feuchtigkeit) und den verschiedenen Feuchtigkeitsmechanismen, die in einer Wand ablaufen. Es muss schon einer absoluten Selbstüberschätzung der Sachverständigen zugerechnet werden, wenn zur Beurteilung eines feuchteund salzgeschädigten Mauerwerkes nur die Oberflächenfeuchtigkeit bestimmt wird und evtl. vorhandene Salze optisch wahrgenommen werden. Besondere Vorsicht ist vor Sachverständigen geboten, die mit einem feuchten Finger den berühmten Salz-Speichel-Test durchführen. Nach kurzem Abreiben mit dem Finger wird dann anerkennend festgestellt, dass der Sockel salzig ist und aufsteigende Feuchtigkeit vorliegen muss. Es soll an dieser Stelle deutlich darauf hingewiesen werden, dass diese Vorgehensweise auch bei öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen beobachtet werden kann. Formaljuristisch korrekt, aber nicht praxisgerecht, kann weiterhin beobachtet werden, dass sich die Sachverständigen und Gutachter bei der Beurteilung eines Mangels (oder Schadens) mehr an der Abweichung von bestehenden Regelwerken und Verarbeitungsrichtlinien orientieren, als tatsächlich der Ursache für den Mangel (oder Schaden) auf den Grund zu gehen. Dies führt in der Regel dazu, dass der Verarbeiter fast immer als Verursacher für einen Mangel (oder Schaden) hingestellt wird. So ist z. B. die Unterschreitung von vorgegebenen Schichtdicken schnell als Ursache von Undichtigkeiten festgestellt, ohne den Nachweis zu erbringen, ob die Undichtigkeit möglicherweise auch bei Einhaltung der vorgeschriebenen Schichtdicke aufge- 9

6 treten wäre, oder ob die Undichtigkeit möglicherweise auf eine fehlerhafte Einschätzung des Lastfalles (Vertikalabdichtung), des Durchfeuchtungsgrades (Horizontalabdichtung) oder Salzbelastung (Sanierputz) zurück zu führen ist. Dies soll nur beispielhaft wiedergeben, dass auch die objektive Beurteilung durch einen Sachverständigen und Gutachter bei Auftreten eines Mangels (oder Schadens) in der Praxis mehr schlecht als recht ist. Dies ist besonders bedauerlich, da viele Privatgutachten erstellt werden, die den Anspruch eines Gutachtens in den seltensten Fällen gerecht werden. 1.4 Produkte und Systeme Für das Marktsegment der Kellerabdichtung und -sanierung werden bereits heute schon eine kaum noch überschaubare Anzahl an Produkten, Verfahren und Systemen angeboten. Den wenigsten Fachleuten bleibt vorbehalten, die Vor- und Nachteile sowie Anwendungsgrenzen der angebotenen Lösungen zu erkennen. Hierzu wäre ein mehrjähriges Studium in Bauphysik, -chemie, -biologie sowie angewandte Informatik, Statik und Geologie notwendig, um nur die wichtigsten Disziplinen zu nennen. Für die Praxis hat dies aber zur Folge, dass viele Produkte und Systeme ausgeschrieben und ausgeführt werden, ohne die individuelle Eignung zu kennen oder beurteilen zu können. Subjektiv geprägte Werbung, Beziehungsmanagement und letztendlich der Material- oder Systempreis dominieren die Entscheidung, welche Lösung zur Anwendung kommt. Ob damit in jedem Fall das Problem gelöst oder die preiswerteste Lösung angeboten werden kann, ist ungeklärt. Für viele Produkte gibt es keine Prüfungen und damit keine Nachweise über die Funktion oder Wirkungsweise. Werden Produkte geprüft, dann werden die Prüfparameter oft von einem Hersteller definiert oder die Ergebnisse so lange manipuliert, bis das Ergebnis passt. Für den Bereich der Kellerabdichtung und -sanierung hat dies eine gewisse Bedeutung, da für die nachträgliche Horizontalabdichtung bis vor Kurzen für die Injektionsmittel und -systeme keine Prüfungen und für die elektrophysikalischen und elektro-magnetischen Verfahren bis Heute keine Prüfungen existieren. Bei der nachträglichen Vertikalabdichtung stellt sich dieses Problem nicht, da die Produkte entweder der DIN Bauwerksabdichtung entsprechen oder zusätzlich im WTA-Merkblatt Nachträgliche Vertikalabdichtung erdberührter Bauteile erwähnt werden. Außerdem werden die Produkte nach DIN-Normen oder Vorgaben der Deutschen Bauchemie geprüft und verfügen meistens über eine bauaufsichtliche Zulassung oder ein Prüfzeugnis einer anerkannten Materialprüfanstalt. Sanierputze wurden in der alten DIN Putz nur erwähnt, dafür aber in der neuen DIN EN 998 geregelt. Zusätzlich gibt es ein WTA-Merkblatt und -zertifikat, in dem darüber hinaus gehende Anforderungen definiert sind. Zudem sollte sich eigentlich herumgesprochen haben, dass Patente und/oder Referenzlisten keinen Nachweis für die Funktion eines Produktes oder Verfahren darstellen. Patente beschreiben lediglich die Einzigartigkeit und/ oder die Innovation eines Produktes oder Verfahren, ohne darauf einzugehen, ob die Funktion auch gegeben ist. Auch der naive Umgang mit der Auflistung von Referenzobjekten ist erstaunlich, sollte doch auch in diesem Zusammenhang Jedem klar sein, dass sich in derartigen Listen nur Objekte wieder finden, die auch einen Nachweis erbracht haben und den Vorstellungen des Auftragge- 10

7 bers entsprachen. Wer macht sich denn heute noch die Mühe, ein Objekt zu überprüfen, das z. B. vor 8 Jahren saniert wurde. Mit Überprüfung ist hierbei nicht die visuelle/optische Begutachtung gemeint, sondern die Auseinandersetzung mit den damaligen Schadensbildern und -ursachen sowie die Ausführung und anschließende Erfolgskontrolle. Hierzu gehören dann aber auch der Nachweis und die Bewertung des Einflusses durch flankierende Maßnahmen. Alle diese Punkte setzen Kenntnisse in Diagnostik, Material- und Baustofftechnologie voraus. Diese kurze Übersicht zeigt, dass vor allem die Produkte und Systeme zur nachträglichen Horizontalabdichtung noch Nachweise über ihre Funktion und Anwendungsgrenzen vorlegen müssen. 1.5 Auftraggeber Die Notwendigkeit der Nachweise ergibt sich schon allein aus der Veränderung des Marktes, seiner Auftraggeber und dem gesteigertem Rechtsempfinden, das letztendlich auch durch die Schuldrechtsmodernisierung entstanden ist. Der private Auftraggeber gewinnt zu nehmend an Bedeutung. Damit trifft der Autorisierte Fachbetrieb für Kellersanierung immer öfter auf den interessierten, den informierten und den kritischen Nichtfachmann. Schon heute gilt, dass mit Mängeln bezahlt wird, so dass es gar nicht mehr darum geht, eine handwerklich einwandfreie Leistung abzuliefern, sondern mangelfrei zu arbeiten. Immer öfter wird sich auf Mängel konzentriert, ohne der Frage nachzugehen, ob diese Abweichung vom Soll-Zustand überhaupt für die zugesicherten Eigenschaften und Qualität relevant sind. Es geht schlicht und einfach darum, die Rechnung zu kürzen und damit Kosten zu sparen. Besonders bedenklich ist die Tatsache, dass diese Negativentwicklung durch die öffentlichen Auftraggeber eingeleitet wurde und seit vielen Jahren praktiziert wird. Der Kostendruck der öffentlichen Hand hat dazu geführt, dass schon lange nicht mehr die Fachkompetenz und Qualität der ausführenden Firmen gefördert wird, sondern ausschließlich der billigste Anbieter den Zuschlag bekommt. Dabei sollte sich eigentlich herum gesprochen haben, dass die Wirtschaftlichkeit nicht durch den billigsten, sondern preiswertesten, Anbieter definiert wird. Die Zielsetzung einer Kellerabdichtung und -sanierung ist bei den privaten und öffentlichen Auftraggebern sehr unterschiedlich. Dies hat natürlich auch mit den Besitzverhältnissen und der Nutzung zu tun. So lange der Keller zur eigengenutzten Immobilie gehört, wird die Bereitschaft zur aufwendigen Sanierung und Instandsetzung immer größer sein, da man selbst Betroffener ist. Anders sieht dies schon aus, wenn der Keller zu einer vermieteten Immobilie gehört und Feuchtigkeitsschäden oder Putzabplatzungen und Salzausblühungen durch den Mieter reklamiert werden. Dann wird häufig versucht, das Problem zu kaschieren und die Kosten so gering wie möglich anzusetzen. Ähnlich verhält sich die Situation in Wohnbaugesellschaften und der Nutzung von Kellerräumen durch mehrere Mietparteien. Dann wird in der Regel erst eine Kellersanierung in Betracht gezogen, wenn mehrere Mieter reklamieren und/oder die Miete kürzen oder Schimmelpilzbefall aufgetreten ist und die gelagerten Gegenstände unbrauchbar machen. Im Gegensatz zu der allgemein vorhandenen Auffassung stellen Patente und Referenzlisten keinen Nachweis dar. 11