Rechtsprechungsübersicht im Wohnungseigentumsund Mietrecht für die Jahre 2013 / 2014

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1 Rechtsprechungsübersicht im Wohnungseigentumsund Mietrecht für die Jahre 2013 / 2014 von Rechtsanwalt und Notar Heinz-Peter Denda Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Familienrecht und Rechtsanwalt Rainer Sciborski Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht

2 2 1. Versendung des Verwaltervertrages vor Bestellung Das Landgericht Köln (Az. 29 S 135/12) hatte die Frage zu entscheiden, ob die Bestellung eines neuen Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und damit der entsprechende Beschluss rechtmäßig ist, wenn zwar vor der Eigentümerversammlung die Miteigentümer unter Nennung von mehreren Kandidaten über die Absicht eines Verwalterwechsels informiert werden, jedoch den Wohnungseigentümern keine Vergleichsangebote zugänglich gemacht worden sind. In Anlehnung an die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 1. April 2011 V ZR 96/10) hat das Landgericht Köln einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung festgestellt. Denn vor der Bestellung eines neuen Verwalters ist es zwingend erforderlich, Konkurrenzangebote einzuholen, damit den Wohnungseigentümern vor der Durchführung der Eigentümerversammlung Gelegenheit gegeben wird, sich im Detail mit dem Inhalt dieser Vertragsangebote auseinanderzusetzen. Die bloße Beratung über eingeholte Angebote in der Versammlung, die den Wohnungseigentümern zuvor nicht zugänglich gemacht worden sind, reicht insoweit nicht aus, den Wohnungseigentümern ausreichend Gelegenheit zu geben, sich mit diesen zu beschäftigen und sich entsprechend auf die Wohnungseigentümerversammlung vorzubereiten. 2. Ladung zur Abbestellung eines Verwalters wegen Fehlern bei der Beschluss- Sammlung Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hatte sich in seinem Urteil vom 18. Januar 2013 zu dem Aktenzeichen 73 C 98/12 sowohl mit formellen Mängeln der Beschlussfassung einer Abberufung eines Verwalters als auch mit materiellem Recht auseinanderzusetzen. So war in der Gemeinschaftsordnung der betreffenden Eigentümergemeinschaft vorgesehen, dass die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grunde möglich ist. Die Ladung mit Tagesordnung, die rechtzeitig versandt wurde, enthielt als Tagesordnungspunkt unter anderem die vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund. Ausdrücklich enthielt diese Tagesordnung somit nicht den Gesichtspunkt der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hält dies jedoch für unbeachtlich. So kann es keinen Eigentümer überraschen, wenn bei der Abberufung der Verwaltung auch über die Kündigung des Verwaltervertrages ein entsprechender Beschluss gefasst wird, zumal es aus der Sicht der Gemeinschaft keinen Sinn macht, den Vertrag trotz Abberufung bestehen zu lassen. Es entspricht daher der herrschenden Auffassung, dass unter dem Punkt außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages auch die Abberufung des Verwalters beschlossen werden kann. Im hier vom Amtsgericht Berlin-Charlottenburg zu entscheidenden Fall lag der umgekehrte Fall vor, für den aber nichts anderes gelten könne. Aus materieller Sicht überprüfte das Gericht den Regelabberufungstatbestand des 26 Abs. 1 Satz 4 WEG. Danach liegt ein Grund für die Abberufung eines Verwalters regelmäßig vor, wenn er die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt. Diese Wertung des Gesetzgebers ist zu beachten, auch wenn es darüber hinaus den Grundsatz gibt, dass vereinzelte Fehler oder Versehen des Verwalters grundsätzlich noch keinen wichtigen Grund für eine Abberufung darstellen und es insoweit auf eine Gesamtschau ankommt. Dass das Gesetz Pflichtverletzungen des Verwalters in einem bestimmten Bereich (hier Führung der Beschluss-Sammlung) schärfer sanktioniert als in

3 3 allen anderen Bereichen liegt daran, dass sich die Wohnungseigentümer darauf verlassen können sollen, dass die Beschluss-Sammlung aktuell, richtig und vollständig ist. Das Regelbeispiel des 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ist daher nur dann widerlegt, wenn es sich bei dem Fehler der Beschluss-Sammlung um eine bloße Bagatelle handelt, die die Interessen der Eigentümer und der Gemeinschaft erkennbar nicht berührt, zum Beispiel leicht erkennbare orthografische Fehler beim Abschreiben der Beschlüsse, Verzögerungen von wenigen Tagen, ohne dass es Gründe für besondere Eile der Eintragung gibt. So lag der Fall vorliegend jedoch nicht. Denn der Verwalter hatte eine nicht existierende Beschluss-Fassung (über seine eigene Entlastung) in die Beschluss-Sammlung aufgenommen und damit den nachvollziehbaren Verdacht erweckt, er erfinde Beschlüsse zu seinen Gunsten. Durch eine solche Vorgehensweise können einzelne Eigentümer davon abgehalten werden, in der Gemeinschaft zu beantragen, dass Ansprüche gegen die Verwaltung erhoben werden, weil sie glauben, eine bestandskräftige Entlastung sei bereits erteilt. 3. Beauftragung eines Rechtsanwalts für die Wohnungseigentümergemeinschaft Der Verwalter beauftragte einen Rechtsanwalt im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen einen Wohnungseigentümer, eine Klage und das Berufungsverfahren zu führen. Er sah sich hierzu als ermächtigt an, weil in dem zugrundeliegenden Verwaltervertrag eine Regelung enthalten ist, wonach er Aktivprozesse für die Wohnungseigentümergemeinschaft führen darf. Der Rechtsstreit wurde in der ersten Instanz gewonnen. Hiergegen legte der beklagte Wohnungseigentümer Berufung beim Landgericht Rostock ein und rügte, dass der Rechtsanwalt nicht in Besitz einer Vollmacht sei. Nach einem entsprechenden Beschluss des Landgerichts Rostock, das die Ansicht des Beklagten teilte, nahm die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Klage zurück. Das Landgericht Rostock hatte in seinem Beschluss (Aktenzeichen 1 S 290/12) daher nur noch über die Kosten des Rechtsstreites zu entscheiden. Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreites erster Instanz urteilte das Landgericht Rostock, dass diese der Verwalter sowie der beauftragte Rechtsanwalt je zur Hälfte zu tragen haben. In diesem Zusammenhang führte das Landgericht Rostock zunächst grundsätzlich aus, dass im Falle der Unzulässigkeit einer Klage wegen des Mangels einer Vollmacht die Kosten dem vollmachtlosen Prozessbevollmächtigten oder demjenigen aufzuerlegen sind, der das Auftreten des vollmachtlosen Rechtsanwalts veranlasst hat. Die vorliegende Klage und die Vertretung im Berufungsverfahren waren unzulässig, weil der Verwalter, der den Rechtsanwalt für die Klage und das Berufungsverfahren mandatiert hatte, keine Vollmacht für die Führung des Aktivprozesses hatte. Gemäß 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter nur für Passivprozesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine originäre Prozessvollmacht. Die Ermächtigung für die Führung eines Aktivprozesses kann gemäß 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss erfolgen. Insoweit ist aber der Verwaltervertrag als solcher, der vorliegend eine entsprechende Regelung enthielt, als Ort für eine Bevollmächtigung ungeeignet. Denn vorliegend war die im Verwaltervertrag enthaltene Ermächtigung zur Führung eines Aktivprozesses nicht von einem Beschluss gedeckt. Insoweit wurde vorliegend und dies dürfte der gelebten Praxis entsprechen nur die Bestellung des Verwalters beschlossen, während der Verwaltervertrag später seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft durch ein Mitglied des Verwaltungsbeirates abgeschlossen wurde. Da nach Auffassung des Landge-

4 4 richts Rostock der vollmachtlose Rechtsanwalt und der Verwalter den Mangel der Prozessvollmacht gleichermaßen zu verantworten hatten, trugen sie je zur Hälfte die Kosten des Rechtsstreites in der ersten Instanz entsprechend 100 Abs. 1 ZPO. Die Kosten des Berufungsverfahrens trug hingegen überwiegend der Beklagte, weil er den Mangel der Vollmacht erst in der Berufungsinstanz gerügt hatte. Hier urteilte das Landgericht Rostock zu Recht, dass auch bei Klagerücknahme durch den Kläger dem Beklagten die Kosten der Berufung dann aufzuerlegen sind, wenn sich aufgrund seines neuen Vorbringens im Berufungsverfahren die Erfolglosigkeit der Klage herausstellt und die Klägerseite auf den entsprechenden Hinweis des Gerichts dann die Klage zurücknimmt. 4. Durchführung von Beschlüssen Die Wohnungseigentümer beschlossen im Jahre 2005, den Auftrag zur Kompletterneuerung der Aufzugsanlage zu einem bestimmten Kostenvolumen an eine namentlich genannte Firma zu vergeben. Die entsprechenden Arbeiten wurden im Frühjahr 2006 durchgeführt. In der Bauphase stellte der Verwalter fest, dass der ursprünglich beauftragte und von der Firma auch angebotene Austausch der Fahrkorbschienen nicht durchgeführt worden war. Der Verwalter vereinbarte daraufhin mit der Firma einen Preisnachlass von 1.020,00 netto. Ein nachträglicher Einbau der Fahrkorbschienen wurde von dem Verwalter nicht veranlasst und beauftragt. Daraufhin nahm die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2009 den Verwalter in Regress. Die erhobene Schadensersatzklage hatte letztlich vor dem Landgericht Hamburg (Az. 318 S 225/10) Erfolg. So ist der Verwalter nach dem Urteil des Landgerichts Hamburg der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß 280 Abs. 1 Satz 1 BGB, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet. Denn er hat den Beschluss der Eigentümerversammlung aus dem Jahre 2005, mit dem die Kompletterneuerung der Aufzugsanlage einstimmig beschlossen worden war, nicht vollständig ausgeführt. Pflichtwidrig hat der Verwalter deshalb gehandelt, weil er nach Kenntniserlangung von dem nicht durchgeführten Austausch der Fahrkorbschienen trotz unveränderter und inhaltlich abweichender Beschlusslage davon abgesehen hatte, die bauausführende Firma anzuhalten, die Fahrkorbschienen auszutauschen. So ist ein Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchzuführen (vgl. BGH, NZM 2001,454). Einen Verwalter steht es insoweit nicht frei, es zu unterlassen, Beschlüsse auszuführen. Er kann nicht selbst bestimmen, ob er einen Beschluss ausführt oder nicht. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern kein Entscheidungsorgan, sondern weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine Abweichung von Beschlüssen ohne vorherige Rücksprache ist nur bei Gefahr in Verzug möglich. 5. Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum durch den alten Verwalter Der BGH hat mit Beschluss vom 13. Juni 2013 zu dem Aktenzeichen V ZB 94/12 seine Rechtsprechung gefestigt, dass es für die Frage einer wirksamen Zustimmungserklärung im Falle eines Verwalterwechsels nicht auf den Zeitpunkt des Eingangs des notariellen Antrags bei dem Grundbuchamt ankommt, sondern auf den Zeitpunkt der abgegebenen Erklärungen.

5 5 Im vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Verwalter zu einem Zeitpunkt seine Zustimmungserklärung zur Veräußerung von Wohnungseigentum abgegeben, als er noch wirksam zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt war. Kurze Zeit danach wechselte der Verwalter, erst danach beantragte der beurkundende Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt wies diesen Antrag zurück, weil es der Auffassung war, dass es an einer wirksamen aktuellen Verwalterzustimmung fehle. In seiner Entscheidung hat der BGH noch einmal ausdrücklich klargestellt, dass entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes und im Übrigen auch des Berufungsgerichtes die von dem alten Verwalter erklärte Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums wirksam war und wirksam geblieben ist, auch wenn die Zustimmungsberechtigung des alten Verwalters bereits vor dem Eingang des Umschreibungsantrages bei dem Grundbuchamt erloschen war. Denn die von einem früheren Verwalter während seiner Amtszeit erklärte Zustimmung nach 12 WEG wird nicht wirkungslos, wenn dessen Bestellung vor dem in 878 BGB bestimmten Zeitpunkt (Eingang des Antrags beim Grundbuchamt) endet. Die an die Verfügungsbefugnis des Verwalters zum Zeitpunkt des Einganges des Umschreibungsantrages anknüpfenden Erwägungen sind irrelevant, weil der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung kein eigenes Recht wahrnimmt, sondern grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird. Die Zustimmung eines Verwalters nach 12 WEG ist daher nicht anders zu behandeln, als andere rechtsgeschäftliche Erklärungen, die Träger eines privaten Amtes während ihrer Amtszeit im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen den Rechtsinhaber abgegeben haben. 6. Nachweis der Verwalterbestellung im Rahmen der Veräußerungszustimmung Das OLG Hamm hatte die Frage zu klären, welche Nachweise durch den Verwalter im Falle der Veräußerungszustimmung von Wohnungseigentum zu erbringen sind. So beantragte der beurkundende Notar die Eigentumsumschreibung unter Beifügung einer unterschriftsbeglaubigten Verwalterzustimmung sowie einer vom Verwalter übergebenen beglaubigten Kopie der Niederschrift der Versammlung der Eigentümergemeinschaft, die den Bestellungsbeschluss des Verwalters enthielt. Nach dieser Niederschrift war der Verwalter in der Versammlung allein zugegen. Ein Eigentümer war nicht vertreten, die übrigen Eigentümer wurden alle von dem Verwalter vertreten. Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes führte die beantragte Umschreibung des Eigentums nicht durch, vielmehr beanstandete er den seiner Meinung nach fehlenden Nachweis der Verwaltereigenschaft. In diesem Zusammenhang hat das OLG Hamm zunächst grundsätzlich ausgeführt, dass der Nachweis der Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters gemäß 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss zu erfolgen hat, bei welcher die Unterschriften der in 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Insoweit bestimmt Satz 2 dieser Vorschrift, dass die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung von dem Vorsitzenden gemäß 24 Abs. 5 WEG mithin regelmäßig der Verwalter und einem Wohnungseigentümer und falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist.

6 6 Nach der beglaubigten Kopie der Niederschrift der Eigentümerversammlung war jedoch der Verwalter in der Versammlung allein zugegen. Das entsprechende Protokoll wurde von dem Verwalter als Versammlungsleiter und in Vertretung für die Eigentümer unterzeichnet. Obwohl somit entgegen der gesetzlichen Intension nicht unterschiedliche Personen die Niederschrift für die Wohnungseigentümerversammlung unterschrieben haben, stand das OLG Hamm auf dem Standpunkt, dass das allein von dem Verwalter unterschriebene Protokoll ausreichend sei, weil ein weiterer Wohnungseigentümer in der Versammlung nicht persönlich anwesend war. Dies ergibt sich nach Auffassung des OLG Hamm aus dem Zweck der genannten Vorschrift: Mit der Unterschrift der in 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen übernehmen diese die Verantwortung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift. Wird die Niederschrift nicht oder nicht von den in 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen unterzeichnet, so führt dies weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüssen, da die Unterschriften keine Gültigkeitsvoraussetzungen der Beschlüsse sind. Die Verantwortung für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Protokolls kann aber nur derjenige Wohnungseigentümer übernehmen, der in der Versammlung anwesend war. Die gesetzliche Vorschrift des 26 Abs. 3 WEG i. V. m. 24 Abs. 6 WEG hat aber nicht den Zweck, die rechtlich unbedenkliche rechtsgeschäftliche Vertretung der Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung ihrer Rechte in der Eigentümerversammlung durch den Wohnungseigentumsverwalter zu beschränken. Dies würde aber erreicht werden, wenn mindestens ein weiterer Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich erscheinen und das Protokoll unterzeichnen müsste, um so grundbuchverfahrensrechtlich den Nachweis der Verwalterbestellung führen zu können. 7. Arbeitsvertrag mit Hausmeister Ein Verwalter hatte als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Arbeitsvertrag mit einem Hausmeister abgeschlossen. Ebenfalls als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft kündigte der Verwalter namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft das Arbeitsverhältnis mit dem angestellten Hausmeister, der daraufhin Kündigungsschutzklage gegen den Verwalter erhob. Dieser Rechtsstreit zog sich schließlich bis zum Bundesarbeitsgericht hin, der mit Urteil zu dem Aktenzeichen 2 AZR 838/11 entschied, dass die Klage des Hausmeisters keinen Erfolg hat, weil zwischen ihm und dem beklagten Verwalter kein Arbeitsverhältnis bestand. Insoweit trat das Bundesarbeitsgericht dem angestellten Hausmeister entgegen, der die Arbeitgebereigenschaft des Verwalters daraus herleitete, dass dieser gegenüber dem Hausmeister weisungsbefugt und im Übrigen berechtigt war, den in dem Arbeitsvertrag festgelegten Aufgabenbereich des Hausmeisters zu ändern. Zwar stellte das BAG im Hinblick auf den Wortlaut des Arbeitsvertrages fest, dass dort nicht eindeutig bestimmt sei, aus welchem Recht der Verwalter gegenüber dem Hausmeister weisungsberechtigt sein sollte. Aus der Systematik des Arbeitsvertrages ergab sich jedoch eindeutig, dass der Verwalter das Direktionsrecht stellvertretend für die Wohnungseigentümergemeinschaft ausüben sollte. So war der Verwalter sowohl zu Beginn als auch in der Unterschriftenzeile des Vertragstextes als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet. Darüber hinaus fand sich eine Regelung im Arbeitsvertrag vor, wonach die Weisungsbefugnis gegenüber dem angestellten Hausmeister auf eine weitere Person weiter delegiert werden konnte. Diese Regelung macht deutlich, dass der Vertrag letztlich nur die Weisungsberechtigung des Verwalters regelt, nicht aber vorsieht, dass dieser die damit verbundene Befugnis kraft eigenen Rechtes wahrnehmen sollte. Auch der Zweck des Arbeitsvertrages sprach letztlich gegen die An-

7 7 nahme eines Arbeitsverhältnisses zwischen dem Hausmeister und dem Verwalter. Denn der Arbeitsvertrag diente der Betreuung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Hausmeister. Dazu bediente sich die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl bei der Begründung des Arbeitsverhältnisses als auch bei seiner Durchführung der jeweiligen Verwaltung als ihrer Vertretung. Der bestellte Verwalter ist somit das ausführende Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihm obliegt gemäß 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der 26 bis 28 WEG. Er kann zwar im Außenverhältnis sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge abschließen. Im hier zu entscheidenden Fall schloss der Verwalter den Arbeitsvertrag mit dem Hausmeister aber ausdrücklich im Namen und damit als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und nicht etwa in eigenem Namen. Zu guter Letzt stellte das BAG fest, dass die durchgeführte Vertragsgestaltung auch keine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Kündigungsschutzgesetzes darstellt. Denn der Arbeitsvertrag wurde nicht nur formal mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft blieb auch materiellrechtlich Inhaberin der Arbeitgeberrechte, die der Verwalter lediglich in ihrem Namen auszuüben hatte. Auch blieb die Wohnungseigentümergemeinschaft wirtschaftliche Nutznießerin der Arbeitsleistung des Hausmeisters. Die Zwischenschaltung einer Verwaltung zur Ausübung der Arbeitgeberrechte in ihrer Vertretung verfolgte erkennbar lediglich den Zweck, die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Arbeitgeber sicherzustellen bzw. zu erleichtern. II. Eigentümerversammlung 1. Verkürzung der Ladungsfrist In einem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall (Urteil vom 14. März 2013, Az. 19 S 88/12 U) hatte der Verwalter unter Unterschreitung der zweiwöchigen Ladungsfrist zu einer Versammlung der Eigentümer innerhalb von neun Tagen geladen. Anlass der Einladung zur Versammlung war ein Gutachten, welches ergab, dass eine Stütze der Tiefgarage umgehend zu sanieren ist. Das Landgericht Düsseldorf hat entschieden, dass der auf der Versammlung von den Eigentümern gefasste Beschluss zur Sanierung der Stütze in der Tiefgarage nicht gegen 24 Abs. 4 Satz 2 WEG verstößt. Zwar war die Ladungsfrist von zwei Wochen nicht eingehalten, es lag jedoch ein Fall besonderer Dringlichkeit vor, die eine Abkürzung der Einladungsfrist erforderte. So durfte der Verwalter aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen davon ausgehen, dass die Stützen in der Tiefgarage umgehend untersucht werden müssen. Da der Sachverständige ferner bereits erhebliche Mängel und Schäden an der Konstruktion attestiert hatte, musste auch der Verwalter eine Gefährdung der Statik der Tiefgarage zumindest für möglich halten. Unter diesen Umständen war die verkürzte Ladungsfrist nicht zu beanstanden, zumal auch nicht feststellbar war, dass die Fristverkürzung die Eigentümer unzumutbar in der Ausführung ihrer Stimmrechte behindert hätte.

8 8 2. Versammlungstermin als Einberufungsmangel Das Landgericht Berlin (Urteil vom 5. Februar 2013, Az. 85 S 31/12 WEG) hatte über die Wirksamkeit von Beschlüssen zu entscheiden, die in einer Versammlung gefasst wurden, die bereits auf 13:00 Uhr eines Werktages anberaumt worden war. Das Landgericht Berlin hat in diesem Zusammenhang noch einmal grundsätzlich darauf hingewiesen, dass der anzuberaumende Zeitpunkt der Versammlung im Ermessen des Verwalters steht, wobei der Versammlungszeitpunkt grundsätzlich verkehrsüblich und auch für Berufstätige zumutbar sein sollte. Ob die Anberaumung auf 13:00 Uhr ohne Hinzutreten weiterer Umstände die Annahme eines Einberufungsmangels rechtfertigt oder ob ein Einberufungsmangel erst dann vorliegt, wenn der Verwalter die Versammlung durchführt, obwohl er von einem oder mehreren Eigentümern über eine zeitlich bedingte Verhinderung informiert wurde, hat das Landgericht Berlin offengelassen. Denn selbst wenn von einem Einberufungsmangel auszugehen sei, ändert sich nichts an der Wirksamkeit der Beschlüsse, da im vorliegenden Fall der mögliche Einberufungsmangel nicht kausal für das Beschlussergebnis war. Aufgrund des Abstimmungsergebnisses war es letztlich unbedeutend, ob der klagende an der Versammlung nicht teilnehmende Eigentümer mit abgestimmt hätte, wobei hinzukam, dass zwischen ihm und den übrigen Wohnungseigentümern hinsichtlich der gefassten Beschlüsse bekannte konträre Auffassungen und Interessen bestanden, so dass der Kläger im Fall seiner Versammlungsteilnahme die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer auch nicht von seiner Mindermeinung überzeugt hätte. 3. Ort der Versammlung Der Verwalter, gegen den die Eigentümerversammlung eine Schadensersatzklage wegen Pflichtverletzung erhob, hatte eine Eigentümerversammlung in einem kostenpflichtigen Hotel durchgeführt, anstatt in kostenlosen Räumlichkeiten eines Wohnungseigentümers, auf die hätte zurückgegriffen werden können. Das Amtsgericht Bremen-Blumenthal hat den Verwalter insoweit nicht zum Schadensersatz verurteilt. So hat das Gericht ausgeführt, dass die Wahl des Versammlungsortes dem Verwalter oblag. Insoweit stellt es keine Pflichtverletzung dar, wenn der Verwalter ein kostenpflichtiges Hotel wählt, da dem Verwalter ein Ermessen bezüglich der Wahl des Ortes einzuräumen ist. Um unnötige Kosten zu vermeiden, sei es sicherlich vorteilhafter, einen Raum in der WEG-Anlage aufzusuchen, der ggf. weniger Kosten verursacht. Solange aber die Willensbildung nicht unzumutbar erschwert wird oder der Versammlungsort aus anderen Gründen unzumutbar ist, kann jedoch auch ein anderer Raum gewählt werden. Da im zu entscheidenden Fall die Wohnungseigentümer nicht vorgetragen hatten, dass in dem Hotel, in dem letztlich die Versammlung durchgeführt wurde, eine Willensbildung erschwert worden war, war die Wahl des Versammlungsortes durch den Verwalter nicht zu beanstanden. 4. Abweichung zwischen Ladung und Beschlussfassung Im Einladungsschreiben des Verwalters zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer findet sich unter einem Tagesordnungspunkt ein von dem Verwalter verfasster angekündigter Beschlussantrag. In der Versammlung der Eigentümer wird hingegen nach umfangreicher Diskussion des Tagesordnungspunktes inhaltlich etwas anderes

9 9 beschlossen. So hatte der vom Verwalter angekündigte Beschlussantrag vorgesehen, dass für bestimmte Sanierungsarbeiten drei Angebote von Fachfirmen einzuholen sind, die Eigentümergemeinschaft hatte jedoch mehrheitlich beschlossen, eine bereits mit anderen Aufgaben betraute Fachfirma diesbezüglich zu beauftragen. Das Landgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung zu dem Aktenzeichen 19 S 88/12 U den Beschluss für wirksam erachtet. Denn grundsätzlich ist es nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge bereits in der Tagesordnung der Einladung mitaufzunehmen. Selbst wenn das Einladungsschreiben angekündigte Beschlussanträge enthält, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, von einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen. Es darf nur nicht vom Gegenstand des angekündigten Beschlusses abgewichen werden. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall war Gegenstand des angekündigten vom Verwalter verfassten Beschlusses eine Entscheidung über durchzuführende Sanierungsmaßnahmen. Den gleichen Gegenstand hatte aber auch der letztlich von den Wohnungseigentümern in der Versammlung gefasste Beschluss. Der Unterschied zwischen den Beschlüssen lag einzig in der Durchführung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen, wobei der Beschlussgegenstand als solcher unverändert blieb. 5. Teilnahme eines Dolmetschers Das Amtsgericht Wiesbaden hatte sich mit der Wirksamkeit von Beschlüssen zu befassen, die in einer Versammlung von Wohnungseigentümern gefasst worden waren, auf welcher zunächst eine spanische Wohnungseigentümerin zusammen mit ihrem Lebensgefährten erschienen war. Die spanische Wohnungseigentümerin bat die übrigen Wohnungseigentümer darum, ihren Lebensgefährten als Dolmetscher zuzulassen, was jedoch die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer ablehnte. Daraufhin verließ die spanische Wohnungseigentümerin zusammen mit ihrem Lebensgefährten die Versammlung und erhob letztlich gegen die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse Anfechtungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht Wiesbaden. Die erhobene Anfechtungsklagte hatte vollumfänglich Erfolg, denn das Gericht war der Auffassung, dass die spanische Wohnungseigentümerin einen Anspruch auf Teilnahme ihres Lebensgefährten als Dolmetscher in der Versammlung hatte. Zwar sind Versammlungen der Eigentümer grundsätzlich nicht öffentlich. Allerdings war im vorliegenden Fall die Klägerin auf die Zuhilfenahme eines Dolmetschers angewiesen, da sie der deutschen Sprache nicht mächtig war. Insoweit sei dieser Fall des unberechtigten Ausschlusses eines Dolmetschers vergleichbar mit dem unberechtigten Ausschlusses eines berechtigten Vertreters. Letztlich hatte das Gericht noch darüber zu entscheiden, ob die Nichtanwesenheit der spanischen Wohnungseigentümerin zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erheblich war, mithin ob der fehlerhafte Ausschluss des Dolmetschers kausal für das Abstimmungsergebnis war. Hier stellte das Amtsgericht Wiesbaden fest, dass es hinsichtlich der Kausalität nicht allein auf das rechnerische Abstimmungsergebnis ankommt, vielmehr ist ebenso zu berücksichtigen, dass der in einer Versammlung nicht Anwesende eben nicht in der Lage ist, durch seinen möglichen Beitrag in der Versammlung Einfluss auf die Willensbildung der übrigen Wohnungseigentümer zu nehmen. Da insoweit nicht ausgeschlossen werden kann, dass die spanische Wohnungseigentümerin zusammen mit ihrem Lebensgefährten als Dolmetscher die gesamte Willensbildung

10 10 der übrigen Wohnungseigentümer beeinflusst hätte, ging das Gericht auch von einer entsprechenden Kausalität des Mangels aus. 6. Entstehung eines Beschlusses In einer Eigentümerversammlung sind lediglich der Verwalter, der für viele Wohnungseigentümer eine Vollmacht hat, sowie ein übriger Wohnungseigentümer anwesend. Hinsichtlich der Beschlussvorlagen fragt der Verwalter den anwesenden Wohnungseigentümer, ob dieser den Beschlussvorlagen zustimmt. Wie der Verwalter selbst abstimmt, erklärt er dem anwesenden Wohnungseigentümer nicht. Auch das Beschlussergebnis teilt der Verwalter dem anwesenden Wohnungseigentümer nicht mit. Das Landgericht Bamberg hat in seinem Beschluss zu dem Aktenzeichen 1 S 20/13 WEG sämtliche in dieser Versammlung gefassten Beschlüssen für ungültig erklärt. So hat das Gericht noch einmal grundsätzlich ausgeführt, dass notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung sind. Diese Feststellung und Verkündung (Bekanntgabe) des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Versammlung kommt insoweit konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich somit um Voraussetzungen für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. Es handelt sich gerade nicht um ein Internum des Verwalters. Die Mitteilung des Abstimmungsergebnisses durch den Versammlungsleiter an die übrigen Versammlungsteilnehmer ist zwingend. An den genannten Voraussetzungen hat es im vorliegenden Fall gemangelt, da es weder eine Feststellung noch eine Verkündung des Beschlussergebnisses gab. Auch das später von dem Verwalter erstellte Protokoll über die Eigentümerversammlung, in der eine Verkündung und Feststellung der getroffenen Beschlüsse niedergeschrieben war, führte vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Insoweit konnte nicht von einer konkludenten Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses ausgegangen werden, da nach den Feststellungen des Gerichts eindeutig feststand, dass eine Bekanntgabe des Beschlussergebnisses in der Versammlung nicht stattgefunden hatte. 7. Bezeichnung eines Gegenstandes in der Einladung Die Einladung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthielt u.a. den Tagesordnungspunkt Diskussion und Beschlussfassung zur Sanierung des Vordaches zu Einheit 20. In der Versammlung beschlossen die Eigentümer, dass das Vordach zu sanieren ist und die Kosten aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert werden sollen. Anschließend erläuterte der betroffene Wohnungseigentümer der Einheit 20, dass er wegen des schadhaften Vordaches Wasserschäden in seiner Einheit hat. Insoweit wurde schließlich der Antrag gestellt, ihm zur Erstattung der Folgekosten aus den Wasserschäden ein Betrag von 2.100,00 aus der Instandhaltungsrückstellung zu zahlen. Dieser Antrag wurde von den Eigentümern mehrheitlich angenommen, hiergegen richtete sich die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers. Das Amtsgerichts Tostedt stellte in seinem Urteil (5 C 156/13) fest, dass der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da er gegen 23 Abs. 2 WEG verstößt. Denn sein Gegenstand ist in der Einladung nicht bezeichnet gewesen. Die Einladung hatte insoweit nur einen Hinweis auf die Sanierung des Vordaches enthalten, wovon der Ausgleich eines Schadens schon vom Wortlaut her nicht umfasst ist. Die Eigentümer hätten auch aufgrund der

11 11 angekündigten Beschlussfassung zur Sanierung des Vordaches nicht damit rechnen müssen, dass ein Beschluss über Schadensersatzansprüche des betroffenen Eigentümers gefasst wird. 8. Ungültigkeit der Entlastung des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich eine Entlastung des Verwalters. Gegen diesen Beschluss geht ein Wohnungseigentümer gerichtlich vor. Er ist der Auffassung, dieser Entlastungsbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche wahrscheinlich sind. So hat der Verwalter ein Unternehmen zur Rohrinnensanierung mit Epoxidharz beauftragt. Für diese Beauftragung hat es keinen Beschluss gegeben. Ferner ist eine Rohrinnensanierung mit Epoxidharz in Deutschland noch gar nicht zertifiziert. Das Amtsgericht Bensheim hat mit Urteil vom 28. Februar 2014 (6 C 582/13) entschieden, dass die Entlastung unwirksam ist, weil sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Zwar gibt es keinen Grund, Wohnungseigentümern grundsätzlich ein wohlverstandenes Interesse an der Entlastung des Verwalters abzusprechen, da diese ein berechtigtes Interesse haben, durch die Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu schaffen. Dies gilt aber nicht, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen. Ist dies der Fall, ist eine Entlastung nur ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hier möglichen Ansprüche zu verzichten. Im vorliegenden Fall war eine Entlastung des Verwalters schon deshalb nicht möglich, weil die Auftragsvergabe an ein Unternehmen zur Rohrinnensanierung ohne Auftragsvergabe seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt war. Eine solche Auftragsvergabe hat das Gericht wörtlich als befremdlich bezeichnet. Ein solches Verhalten genügt, um die Unwirksamkeit des Entlastungsbeschlusses festzustellen. Insbesondere kommt es insoweit auf ein Verschulden des Verwalters oder das objektive Bestehen einer Pflichtverletzung nicht an. Diese Fragen sind im Rahmen einer etwaigen Haftungsinanspruchnahme des Verwalters zu prüfen. III. Abrechnungsfragen 1. Erstellen des Wirtschaftsplans Vor dem Amtsgericht Düsseldorf hatte ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss des Wirtschaftsplanes eingereicht. Insoweit wandte er ein, dass die im Wirtschaftsplan angesetzten Heizkosten erheblich höher sind als in der Abrechnung des Vorjahres, genauer um einen Betrag von ca ,00, welches einer prozentualen Steigerung von 60 % entspricht. Das Amtsgericht hat den vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplan nicht beanstandet. So stellt das Gericht in diesem Zusammenhang grundsätzlich fest, dass ein Verwalter bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes ein ihm zustehendes Ermessen ausüben dürfe. Die vorliegende Steigerung des Ansatzes für die Betriebskosten um ca. 60 % ist aber vor dem Hintergrund eines tatsächlich stark gestiegenen tatsächlichen Verbrauchs An-

12 12 fang des Abrechnungsjahres, welcher bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes noch berücksichtigt werden konnte, nicht rechtsfehlerhaft und wird noch von dem Ermessensspielraum des Verwalters gedeckt. Dieses Ermessen erlaubt somit durchaus großzügige Schätzungen und ist nicht eng, sondern eher weit zu verstehen. 2. Rückwirkung eines Wirtschaftsplanes Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat für das Jahr 2008 einen Wirtschaftsplan beschlossen. Im Jahre 2009 wurde kein Wirtschaftsplan beschlossen. Erst im Jahre 2010 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass der Wirtschaftsplan des Jahres 2008 bis zum 31. Dezember 2010 fortgelten soll. Auf Basis dieses Beschlusses verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von zwei Wohnungseigentümern Hausgeld für die Jahre 2009 und Während die Hausgeldforderungen für das Jahr 2010 unproblematisch sind, da im Jahre 2010 der Beschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes aus dem Jahre 2008 gefasst wurde, hängt die Frage der Begründetheit der Hausgeldzahlungen für das Jahr 2009 von einer möglichen Rückwirkung des Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes aus dem Jahre 2008 ab. In diesem Zusammenhang argumentierten die in Anspruch genommenen beiden Wohnungseigentümer, dass eine rückwirkende Wirtschaftsplanung dem Wohnungseigentumsgesetz widerspreche. Dieser Auffassung schloss sich das Landgericht Saarbrücken nicht an. Vielmehr entschied es, dass die Gültigkeitsdauer des Wirtschaftsplanes aus dem Jahre 2008 durch den bestandskräftigen Beschluss aus dem Jahre 2010 bis zum 31. Dezember 2010 verlängert wurde. Ein solcher Beschluss ist wirksam, insbesondere nicht nichtig, da der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz sowohl für die Billigung des Wirtschaftsplanes als auch für die Verlängerung seiner ursprünglichen Geltungsdauer zusteht. Eine Beschlusskompetenz wird von der Rechtsprechung nur dann nicht angenommen, wenn eine generelle Fortgeltung aller künftigen Wirtschaftspläne beschlossen werden soll. Allein im Übrigen die Tatsache, dass der Verwalter gemäß 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen hat, führt im Übrigen nicht zur Nichtigkeit. 3. Jahresabrechnung ohne Anfangs- und Endkontenstände der Bankkonten Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine Jahresrechnung erstellt, ohne Anfangs- und Endbestände gemeinschaftlicher Konten anzugeben. Die Eigentümergemeinschaft hatte diese Jahresabrechnung auf ihrer ordentlichen Eigentümerversammlung genehmigt. Die von einem Wohnungseigentümer gegen diesen Genehmigungsbeschluss erhobene Anfechtungsklage hatte vor dem Amtsgericht München Erfolg. So hat das Amtsgericht München ausgeurteilt, dass eine Beschlussgenehmigung über eine (ansonsten richtige) Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären ist, wenn Anfangs- und Endbestände gemeinschaftlicher Konten nicht angegeben worden sind und somit eine Schlüssigkeitsprüfung nicht möglich ist. So muss der Saldo der Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Bankkonten übereinstimmen. Fehlen entsprechende Angaben, ist eine rechnerische Schlüssigkeitsüberprüfung der Abrechnung nicht durchführbar. Insoweit ist der gesamte Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung unwirksam, ohne dass auf andere Fehler abgestellt werden muss.

13 13 4. Ermessen für Umlageschlüssel Die Mehrheit der Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft beschließt die Jahresabrechnungen nebst Einzelabrechnungen sowie einen Wirtschaftsplan, wobei die Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig und zu 30 % verbrauchsunabhängig anhand des Maßstabes der beheizten Fläche umgelegt worden sind. Gegen diesen Beschluss erhebt ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Niebüll, weil er der Auffassung ist, dass über die Verbrauchserfassungsgeräte nur ein relativ geringer Anteil der eingesetzten Heizwärme erfasst wird, weil es über die Rohrleitungen der zentralen Heizungsanlage zu hohen Wärmeabstrahlungen mit der Folge käme, dass für viele Eigentümer gar keine Notwendigkeit bestehe, eine Erwärmung ihrer Wohnungen über ein Öffnen der Thermostate ihrer Heizkörper zu ermöglichen. Das Amtsgericht Niebüll hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Insoweit hat es grundsätzlich ausgeführt, dass Wohnungseigentümer bei der Verteilung der Heizkosten jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen dürfen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Umlageschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen. Im vorliegenden Fall wurde der Einwand des klagenden Eigentümers sogar von einem Sachverständigen bestätigt. Dieser Sachverständige führte ferner aus, dass eine Verteilung der Heizkosten zu 50 % nach den Messergebnissen der Verbrauchserfassungsgeräte und zu 50 % nach dem Maßstab der beheizten Fläche angemessen sei. Nichtsdestoweniger erachtete das Amtsgericht Niebüll den von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gefassten Beschluss als wirksam, weil der getroffene Umlageschlüssel keine völlig unangemessene oder gar sittenwidrige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer vorsehe. IV. Beschlussinhalte 1. Grillverbot Die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließt, grillen mit offener Flamme zu verbieten. Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage vor dem zuständigen Gericht, da er meint, das Grillverbot sei nicht ordnungsgemäß vor dem Hintergrund, dass er selbst eine bauliche Einrichtung zum Grillen mit offener Flamme geschaffen und diese im Rahmen von Mietverträgen seinen Mietern auch zur Verfügung gestellt hatte. Das Landgericht München (Az. 36 S 8058/12 WEG), welches in der Berufungsinstanz letztlich diesen Fall entscheiden musste, hielt den getroffenen Beschluss für wirksam. Der Beschluss über ein Grillverbot mit offener Flamme ergänzt bzw. ändert die geltende Hausordnung. Eine Hausordnung kann sich sowohl auf die Verwaltung oder Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch des Sondereigentums beziehen. Auch der konkrete Gebrauch eines Sondernutzungsrechtes unterliegt der Regelungskompetenz durch eine Hausordnung. In diesem Zusammenhang ist es unerheblich, ob

14 14 bestimmte Arten von Grillen mittels offener Flamme nicht nachteilig sind. Regelungen, die dem ordnungsgemäßen Gebrauch oder der ordnungsgemäßen Verwaltung dienen, können auch Verhaltensweisen erfassen, die in bestimmten Ausformungen die Erheblichkeitsschwelle des 14 Nr. 1 WEG nicht übersteigen. Rechtlich entscheidend ist nach Auffassung des Landgerichts München, dass eine Verhaltensweise geregelt wird, die in bestimmten anderen Ausformungen die Erheblichkeitsschwelle der genannten Vorschrift überschreitet. Insoweit dient die Hausordnung der Konkretisierung der sich aus 14 WEG ergebenden Verpflichtungen und verlangt in der Regel einen vernünftigen Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen. Insoweit steht den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zu. Dieser ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitestgehend entzogen. Insoweit können in einer Hausordnung Verhaltensweisen geregelt werden, die abstrakt geeignet sind, Nachteile in einer die Erheblichkeitsschwelle des 14 Nr. 1 WEG übersteigenden Umfang mit sich zu bringen. 2. Tierverbot im Aufzug Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich eine Hausordnung. Nach dieser Hausordnung ist die Beförderung von Tieren in beiden Personenaufzügen des Hauses nicht gestattet. Gegen diese Regelung verstoßen permanent die Mieter des nunmehr beklagten Miteigentümers, da sie regelmäßig den Aufzug mit ihrem Hund benutzen. Vor diesem Hintergrund verlangt der klagende Miteigentümer von dem Beklagten, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, dass der Mieter es unterlässt, seinen Hund im Personenaufzug zu befördern. Diese Klage hatte vor dem Amtsgericht Freiburg keinen Erfolg. Denn die Regelung, dass in den Aufzügen keine Tiere befördert werden dürfen, ist nichtig, weil sie die Ausübung des Eigentumsrechts erheblich einschränkt, ohne dass sachliche Gründe hierfür vorliegen. Insoweit kann auch die Rechtsprechung, wonach im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich auch ohne sachlichen Grund durch vereinbarungsersetzenden und bestandskräftig gewordenen Beschluss die Hunde- und Katzenhaltung grundsätzlich verboten werden kann, nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden, zumal das Verbot, keine Tiere in den Aufzügen zu befördern, nicht auf Hunde und Katzen beschränkt ist, sondern auf alle Tiere, somit auch auf solche, von denen kein Schmutz oder andere Beeinträchtigungen ausgehen. Ein weiteres Argument für die Nichtigkeit des Beförderungsverbotes für Tiere in den Personenaufzügen sah das Amtsgericht Freiburg auch darin, dass diese Regelung nicht wirksam an etwaige Mieter weitergegeben werden könne. Denn ein entsprechendes Verbot hielte einer ABG-rechtlichen Kontrolle nicht Stand, da es keinen sachlichen Grund gibt, den Transport aller Tiere mit dem Aufzug zu verbieten. 3. Vermietungsverbot Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage der Wirksamkeit eines Beschlusses von Wohnungseigentümern auseinanderzusetzen, die mehrheitlich beschlossen hatten, dass es den Wohnungseigentümern verwehrt ist, ihre Einheit an täglich oder wöchentlich wechselnde Nutzer als Ferienwohnung zu vermieten. Die entsprechende Anfechtungsklage war erfolgreich, da nach Auffassung des Landgerichts Berlin ein solcher Beschluss nichtig ist. Denn bei dem beschlossenen Vermietungsverbot handelt es sich nicht um eine bloße Gebrauchsregelung. Durch den Beschluss wird eine bestimmte Art der Nutzung einer Wohnung grundsätzlich untersagt, wozu der Wohnungseigentümergemeinschaft schlicht die Beschlusskompetenz fehlt. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin steht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des

15 15 BGH. Dieser hatte im Jahre 2010 zu dem Aktenzeichen V ZR 72/09 ebenfalls entschieden, dass das Verbot, Eigentumswohnungen als Ferienwohnungen zu benutzen, nichtig ist. 4. Aufstellung der Hausordnung durch Verwalter Die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, dass der Verwalter eine allgemein gültige Hausordnung erstellen soll. Die gegen diesen Beschluss von einem Wohnungseigentümer erhobene Anfechtungsklage war erfolgreich. So entschied das Landgericht Frankfurt, dass für solch einen Beschluss, einem Verwalter die Aufgabe zu übertragen, eine Hausordnung zu erstellen, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt. Denn die Wohnungseigentümer können durch Beschluss nur solche Angelegenheiten regeln, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen. Die Möglichkeit der Übertragung der Erstellung der Hausordnung ist weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Vielmehr sind gemäß 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümer selbst zur Aufstellung einer Hausordnung berufen. Diese Aufgabe kann insgesamt nicht auf einen Dritten übertragen werden. 5. Tagesbetreuung von Kindern im Wohnungseigentum Ein Wohnungseigentümer hatte sein Sondereigentum an eine Mieterin vermietet, die zunächst eigene Kinder hatte. Als diese ausgezogen waren, wollte sie in dieser Wohnung eine Kindertagespflege betreiben, in der höchsten drei Kinder betreut werden. Nach der Gemeinschaftsordnung darf Sondereigentum mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gewerblich genutzt werden. Diese Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Vor diesem Hintergrund beantragte der sein Sondereigentum vermietende Wohnungseigentümer, dass die anderen Wohnungseigentümer der Einrichtung einer Kindertagespflege zustimmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte jedoch ab, woraufhin der betroffene Wohnungseigentümer zum einen Anfechtungsklage erhob, zum anderen gemäß 21 Abs. 8 WEG beantragte, dass das zuständige Gericht die von ihm begehrte Zustimmung anstelle der Wohnungseigentümer erklärt. Die Klage des Wohnungseigentümers hatte vollumfänglich Erfolg. Das Amtsgerichts Bremen-Blumenthal vertrat den Standpunkt, dass der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zum Betreiben der Kindertagespflege hat. Denn ein wichtiger Grund, der für eine Versagung notwendig ist, lag nicht vor. So ist durch das Betreiben der Kindertagespflege eine über dem bisherigen Gebrauch hinausgehende Lärmbeeinträchtigung nicht zu befürchten. Die beabsichtigte Betreuung geht nicht über das Maß hinaus, was im Rahmen einer Wohnungsnutzung durch eine Familie zu erwarten ist. So ist der Gebrauch einer Wohnung durch eine Familie und damit auch durch mehrere Kinder grundsätzlich nicht zu untersagen. Insbesondere müssen andere Wohnungseigentümer damit rechnen, dass Kinder neu in eine Wohnung einziehen. 6. Einbau von Rauchwarnmeldern Gemäß einer landesrechtlichen Verpflichtung beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchmeldern. Im Detail beschloss

16 16 sie den Kauf einheitlicher Melder, die Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages, wobei der Erwerb aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten einheitsweise verteilt werden sollten. Die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hatte letztlich vor dem BGH keinen Erfolg. So bejaht der BGH in seinem Urteil (Az. V ZR 238/11) die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Nachrüstung von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum. Jedenfalls besteht eine solche Beschlusskompetenz dann, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchwarnmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus 10 Abs. 6 Satz 2 WEG. Adressat der landesrechtlichen Vorschrift ist die Gesamtheit der Eigentümer als Grundstückseigentümergemeinschaft. Damit kann der Verband gemäß 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG auch gemeinschaftsbezogene Pflichten der Eigentümer wahrnehmen und erfüllen. Ist nach der landesrechtlichen Vorschrift der Adressat der Einbauverpflichtung von Rauchmeldern der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nur dann, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder gleichermaßen betrifft. Letztlich hindert auch die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern die Bejahung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz, auch dann nicht, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften diese Maßnahmen erfordern. Allerdings stellt die Umsetzung eines Beschlusses, Rauchwarnmelder in Wohnungen anzubringen, keinen Eingriff in das Sondereigentum dar. Im Übrigen stehen die anzubringenden Rauchwarnmelder im Gemeinschaftseigentum, wobei insoweit dahinstehen kann, ob es sich bei den Rauchwarnmeldern um wesentliche Bestandteile oder Zubehör handelt. Handelt es sich um wesentliche Bestandteile im Sinne von 94 Abs. 2 WEG, so folgt das Gemeinschaftseigentum aus 5 Abs. 2 WEG. Sieht man Rauchwarnmelder hingegen als bloßes Zubehör an, stehen diese im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat. Bei einem auf Beschluss beruhenden Einbau ist dies die Gemeinschaft als Verband. 7. Kreditaufnahme für Fassadensanierungskosten Bereits im Jahre 2012 hatte der BGH die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümer über eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft bestätigt. Von dieser Frage der Beschlusskompetenz zu trennen ist die Frage, ob die Aufnahme eines Kredites Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall sollte die Hälfte der gesamten Finanzierungskosten durch Entnahme aus der Rücklage abgedeckt werden. Die andere Hälfte sollte über eine Sonderumlage finanziert werden, und zwar durch Inanspruchnahme eines von der Gemeinschaft aufzunehmenden Bankdarlehens. Den einzelnen Eigentümern wurde dabei die Möglichkeit eingeräumt, nicht an dem Darlehensprogramm teilzunehmen und die auf sie entfallende Sonderumlage aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, bei gleichzeitiger Freistellung von Zins- und Tilgungsleistungen sowie den Nebenleistungen im Innenverhältnis.

17 17 Das Landgericht Düsseldorf bejahte die Wirksamkeit dieses Beschlusses. Entscheidend führte es aus, dass die Eigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechtes in der Regel einen weitgehenden Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Umstände abzuwägen sind. Hierzu gehören Kreditkonditionen sowie die individuelle Belastung der einzelnen Eigentümer. Vorliegend gewährleistete die beschlossene und gewählte Art der Kreditaufnahme über einen Teil der Sanierungskosten eine pünktliche, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung. Auch in zeitlicher Hinsicht erstreckte sich die Kreditaufnahme auf einen überschaubaren Zeitraum, da eine Laufzeit des Kredits von lediglich fünf Jahren vorgesehen war. V. Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum 1. Sachenrechtliche Zuordnung von wesentlichen Bauteilen Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als gemeinschaftliches Eigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu setzen und instand zu halten. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Türen und Fenster einschließlich der Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. In einer Wohnungseigentümerversammlung wird mehrheitlich die Instandsetzung einer Kellerausgangstür beschlossen, welche zu dem im Sondereigentum eines Eigentümers stehenden Kellerraum führt. Ferner wird mehrheitlich beschlossen, eine Nebenausgangstür einer zu einem Teileigentum eines Miteigentümers gehörenden Garagen auf Kosten der Instandhaltungsrückstellung auszuwechseln. Schließlich wird weiter von der Eigentümergemeinschaft ein Beschluss gefasst, wonach der Austausch der Fenster, die ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung vorgenommen hat, genehmigt wird. Die gegen sämtliche Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Die Auswechslung der Türen und Fenster war nicht Sache der jeweiligen Wohnungseigentümer, sondern sämtlicher Wohnungseigentümer, da diese für die Instandsetzung und den Austausch gemeinschaftlichen Eigentums zuständig sind ( 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. 22 WEG) und insoweit auch die Kosten zu tragen haben ( 16 Abs. 2 WEG). Türen und Fenster stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Durch eine Vereinbarung können die Wohnungseigentümer zwar abweichend von der gesetzlichen Regelung die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen. An solch einer klaren Regelung fehlt es jedoch vorliegt. Denn die bestehende Gemeinschaftsordnung wies den Austausch der Türen und Fenster nicht allein den betroffenen Wohnungseigentümern zu. Die Gemeinschaftsordnung verpflichtete den einzelnen Wohnungseigentümer zwar zur Instandhaltung und Instandsetzung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden. Der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster war allerdings davon ausgenommen. Eine solche Regelung erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem ein-

18 18 zelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr führt die Auslegung dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Aufgabe der Gemeinschaft ist. Denn behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erstrecht für die vollständige Erneuerung der Fenster oder Türen. Denn mit der gefassten Regelung wollen die Wohnungseigentümer eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und Türen kann jedoch die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen. 2. Versorgungsleitungen als gemeinschaftliches Eigentum Der BGH hatte die Frage zu klären, ob Versorgungsleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind. So wurde eine im Dachgeschoss gelegene Eigentumswohnung durch eine Wasserleitung versorgt, welche vor ihrem Eintritt in den Bereich des Sondereigentums in einer Dachabseite verläuft. Diese Dachabseite gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Durch eine Wandöffnung konnte der Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung den sich in der Dachabseite befindlichen ausschließlich seiner Einheit versorgenden Teil der Leitung sehen und erreichen. Der BGH entschied (Az. V ZR 57/12), dass die in der Dachabseite befindliche Wasserleitung nach 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Versorgungsleitungen, die sich im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, sind rechtlich als Einheit anzusehen. Sie bilden ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und sind damit eine Anlage im Sinne von 5 Abs. 2 WEG. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und trägt darüber hinaus der Interessenlage der Wohnungseigentümer Rechnung. Denn insoweit behält die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über das Leitungsnetz und ermöglicht so Veränderungen daran. Demgegenüber sind schützenswerte Interessen des einzelnen Sondereigentümers, dass sich seine Verfügungs- und Gestaltungsmacht auch auf Leitungen erstreckt, die außerhalb seiner Räume liegen, typischerweise nicht gegeben. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass einzelne Teile des Leitungsnetzes wie vorliegend nur eine Sondereigentumseinheit versorgen. Dies ist für die Frage der dinglichen Zuordnung ohne Belang. Die Versorgungsleitungen gehören dabei nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. VI. Gerichtliches Verfahren 1. Klage gegen eine Untergemeinschaft unzulässig Eine Eigentümergemeinschaft besteht aus mehreren Wohnhäusern, wobei jedes Wohnhaus eine eigene Untergemeinschaft bildet. Nach der Teilungserklärung sind die einzelnen Untergemeinschaften wirtschaftlich selbstständig. Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage nur gegen die in einer Versammlung der Untergemeinschaft gefassten Beschlüsse und gegen die dort stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Mehrere Monate später erweitert er die Anfechtungsklage gegen sämtliche übrigen Wohnungseigentümer der gesamten Eigentümergemeinschaft.

19 19 Im Einklang mit der ganz herrschenden Meinung hat das Amtsgericht Saarbrücken die erhobene Anfechtungsklage für unzulässig erklärt, im Übrigen die erweiterte Anfechtungsklage gegen alle übrigen Wohnungseigentümer als unbegründet abgewiesen. So sind nach 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ausnahmslos sämtliche übrigen Wohnungseigentümer der gesamten Eigentümergemeinschaft zu verklagen. Hieran ändert auch die wirtschaftliche Selbstständigkeit der einzelnen Untergemeinschaften nichts. Regelungen der Teilungserklärung über die internen Modalitäten der Abrechnung können die Fragen der prozessualen Zulässigkeit oder Begründetheit von Anfechtungsklagen nicht verändern. Die verspätet erfolgte Klageerweiterung gegen die übrigen Wohnungseigentümer scheiterte an der Monatsfrist des 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet sein muss. Die diesbezügliche erweiterte Anfechtungsklage war erst gut ein halbes Jahr nach Beschlussfassung erfolgt. 2. Kostentragungslast des Verwalters bei fehlender Beschlusskompetenz In einer Wohnungseigentümerversammlung informiert der Verwalter die Wohnungseigentümer darüber, dass Fenster, Türen und Eingangstüren gemeinschaftliches Eigentum sind. Nach seiner Ansicht könne aber die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Unterhaltung und Instandsetzung der Fenster den Eigentümern übertragen wird. Im Übrigen sei diese Regelung in der hiesigen Anlage von Anfang an so praktiziert worden. Vor diesem Hintergrund beschließen die in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer einstimmig die Übertragung der Erhaltungslast des besagten Gemeinschaftseigentums auf einzelne Eigentümer. Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hatte vor dem Amtsgericht Nötigen (Az. 19 C 942/12 WEG) Erfolg, denn den Wohnungseigentümern fehlt für den gefassten Beschluss eine Beschlusskompetenz. Die Kosten dieses Rechtsstreites haben aber nicht die übrigen Wohnungseigentümer als Verlierer zu tragen, sondern vielmehr der Verwalter. Nach Auffassung des Gerichts muss für einen Verwalter selbstverständlich und offensichtlich sein, dass Wohnungseigentümer nicht beschließen können, die Erhaltungslast für das gemeinschaftliche Eigentum auf einzelne der Wohnungseigentümer zu übertragen. Der Verwalter haftet daher nach 49 Abs. 2 WEG für die Kosten des Rechtsstreites. 3. Kosten bei Klagerücknahme In einer anberaumten Eigentümerversammlung soll darüber abgestimmt werden, wie man vorgeht, wenn eine Ergänzung der Teilungserklärung abgelehnt wird. Ferner soll über einen Balkon beschlossen werden. Ein Wohnungseigentümer besucht die Versammlung nicht. Bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist des 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhält er auch keine Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung. Daraufhin erhebt er vorsorglich Klage, die er dann zurücknimmt, nachdem er erfahren hat, dass hinsichtlich der Teilungserklärung nichts beschlossen wurde und hinsichtlich des Balkons so beschlossen wurde, wie er es für richtig hält. Weil er aber nicht rechtzeitig das Protokoll erhalten hatte, meint er, die beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Verwalter müssten die Kosten des Rechtsstreites tragen.

20 20 Diesem Begehren ist das Landgericht Stuttgart (Az. 19 T 295/12) entgegengetreten. Die Prozesskosten sind weder von den übrigen beklagten Wohnungseigentümern noch von dem Verwalter zu tragen. Denn der Kläger hatte von Anfang an keinen hinreichenden Anlass zur Klageerhebung. Zwar wusste er nicht, was auf der Eigentümerversammlung beschlossen worden war. Für diese Unkenntnis sind jedoch die beklagten Wohnungseigentümer nicht verantwortlich. Der Kläger hatte ausreichend Gelegenheit, sich vor Klageerhebung über die gefassten oder nicht gefassten Beschlüsse durch die Beschlusssammlung zu informieren. Nimmt ein Wohnungseigentümer dort keine Einsicht und erhebt er Klage in Unkenntnis der in der Beschlusssammlung richtig wiedergegebenen Beschlusslage, hat er die Kosten seiner vorsorglich erhobenen Anfechtungsklage selbst zu tragen. 4. Beschwer der beklagten Wohnungseigentümer Ein Wohnungseigentümer beantragt in einer Eigentümerversammlung, ihm Gutachterkosten in Höhe von 1.211,88 und zwei ausgefallene Monatsmieten in Höhe von insgesamt 700,00 zu erstatten. Die Anträge werden jedoch von der Versammlung der Wohnungseigentümer abgelehnt. Gegen diese Negativbeschlüsse wendet sich der Wohnungseigentümer im Wege einer Anfechtungsklage. Das Amtsgericht erklärt die Beschlüsse jeweils für ungültig, da es keine Beschlusskompetenz einer Eigentümergemeinschaft gibt, Schadensersatzansprüche durch Beschluss zu regeln. Die Berufung der beklagten Wohnungseigentümer verwirft das Landgericht als unzulässig. Insoweit sei die Beschwer der Wohnungseigentümer nur mit 10 % des mit den Anträgen verlangten Betrages, also mit 191,00, zu veranschlagen. Daher wird der Beschwerdewert von 600,00 nicht erreicht. Das Ansetzen der Beschwer mit 10 % der bezifferten Schadensersatzansprüche begründet das Landgericht damit, dass durch die Ungültigerklärung der Negativbeschlüsse eine Kostenübernahme der Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden kann. Eine Realisierung der Schadensansprüche sei nur möglich, wenn der Kläger diese in einem weiteren Prozess gerichtlich geltend mache. Insoweit wird aber das rechtliche Schicksal dieser Schadensersatzansprüche durch den hier geführten Rechtsstreit und seinen Ausgang nicht beeinflusst. Die von den übrigen Wohnungseigentümern gegen die Entscheidung des Landgerichts erhobene Rechtsbeschwerde hatte beim BGH (Az. V ZB 182/12) Erfolg. So entschied der BGH, dass für die Bezifferung der Beschwer im Ausgangspunkt der Nennbetrag der Zahlungsansprüche maßgeblich ist. Die vom Landgericht angeführten Gründe rechtfertigen insoweit keine andere Beurteilung. Wenn das Landgericht meint, dass sich die rechtliche Situation der Parteien durch die Anfechtungsklage nicht ändere, dann verneint es in der Sache letztlich das Rechtsschutzbedürfnis. In diesem Fall hätte aber die erhobene Anfechtungsklage als unzulässig zurückgewiesen werden müssen. 5. Parteien eines selbstständigen Beweisverfahrens Aufgrund von vorhandenen Mängeln einer errichteten Wohnungseigentumsanlage erhebt die WEG B.-Straße ein selbstständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger. Nach Abschluss des selbstständigen Beweisverfahrens wird sodann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nachdem diese per Mehrheitsbeschluss die den einzelnen Eigentümern zustehenden Gewährleistungsansprüche auf sich übergeleitet hatte, eine Zahlungsklage eingereicht. Der beklagte Bauträger erhebt die Einrede der Verjährung. Das Oberlandesgericht Dresden folgt diesem Argument und weist die Zahlungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Auf die Revision der Woh-