Private Real Estate AG & Co KG WOHNEIGENTUM IN DEUTSCHLAND. Eigenkapital-Fonds ohne Fremdkapital
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- Alfred Maurer
- vor 8 Jahren
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1 Private Real Estate AG & Co KG WOHNEIGENTUM IN DEUTSCHLAND Eigenkapital-Fonds ohne Fremdkapital
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3 Einleitung Sehr geehrte Anleger, nach der Finanz- und Wirtschaftskrise hat die Nachfrage nach Immobilien deutlich zugenommen. Private und institutionelle Investoren suchen nach Sicherheit. Das Kernziel Kapitalerhalt und eine bewusste Bescheidenheit bestimmen das Handeln von konserativen Anlegern. Das Problem: Gewerbliche Großimmobilien gefallen zwar durch eine anspruchsvolle Architektur und interessante Renditechancen - dafür sind sie anfällig für Leerstands- und Mietausfallprobleme. Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Wohnanlagen in einer der Top-Five - Städte Deutschlands hat zu einer Verknappung des Angebots geführt. Wenn attraktive Wohnanlagen zu teuer sind, gefährdet das die Ausgewogenheit der Formel: Inflationsschutz = Substanz + Qualität + niedrige Bewertung. Die individuelle Anschaffung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist mit hohen Einzelrisiken verbunden. Hier könnte eine Risiko-Streuung vorteilhafter sein. Unser Lösungsangebot: 1. Wir investieren in privat genutzte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Städten, für die anhand von 21 makro- und sozioökonomischen Indikatoren überdurchschnittliche Zukunftschancen angenommen werden. Wir investieren in private Wohnimmobilien, deren Objektzustand, Energieverbrauch und Infrastruktur eine langfristig optimale Vermietbarkeit begünstigen. Wir investieren nur dort, wo aufgrund angemessener Anschaffungskosten und hoher Mietrenditen ein langfristiger Eigentumserwerb günstiger als die Mietzahlung ist. 2. Unsere Mieter sind bonitätsstarke Familien, die aufgrund der veränderten beruflichen und privaten Mobilitätsanforderungen flexible Erwerbsmöglichkeiten bevorzugen. Im Gegensatz zu herkömmlichen Mietkaufmodellen sind unsere Kunden vom ersten Tag an Mitbesitzer, deren Miteigentum kontinuierlich zunimmt. 3. Unser Konzept reduziert die klassischen Vermieterrisiken wie Mietausfall, Mieterwechsel und Verwohnung. Denn: Unsere Kunden bringen Eigenkapital, Langfristigkeit und Motivation ein. 4. Seit 1975 sind die Preise von Wohnimmobilien durchschnittlich stärker gestiegen als die Inflation: Deshalb kann eine Investition in Wohnimmobilien vor Inflation und Geldentwertung schützen. 5. Das Kommanditkapital wird nicht erst am Ende der Laufzeit, sondern jedes Jahr sukzessive zurück gezahlt. Das Kapital unserer Anleger wird sinnvoll investiert. Mit Ihrem Geld können hochmotivierte Menschen ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Mit freundlichen Grüßen ECORAB Private Real Estate AG & Co KG RA Reinhard Scholz Dipl. Kfm. Randolf Wördemann Vorsitzender des Aufsichtsrates der Vorstand ECORAB Medium Invest AG 20. Oktober 2011
4 Das vorliegende Beteiligungsangebot bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit, sich mittelbar an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu beteiligen. Bei der Beteiligung handelt es sich um eine Treuhandbeteiligung oder Direktbeteiligung als Kommanditist an der ECORAB Private Real Estate AG & Co KG (im Folgenden Fondsgesellschaft genannt), mit Sitz in Münster. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt den Erwerb von Miteigentum an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Es handelt sich um einen reinen Eigenkapitalfonds - es werden also keine Kredite aufgenommen. Mit dem Angebot wird die folgende Nachfragesituation abgebildet: Ein Privatkunde mit guter Bonität möchte ein Haus erwerben. Er verfügt über ein Eigenkapital von mindestens 20 %. Die fehlenden 80 % möchte er nicht durch ein Bankdarlehn mit langjähriger Zinsverpflichtung finanzieren. Denn: Aufgrund der veränderten beruflichen und privaten Mobilitätsanforderungen ist es unattraktiver geworden, sich langfristig an eine unflexible Fremdkapitalfinanzierung zu binden. Der Privatkunde sucht stattdessen nach einem Angebot, welches ihm den Status eines Mieters und eines Teil-Eigentümers mit Volleigentum-Erwerbsoption ermöglicht. Im Gegensatz zu herkömmlichen Mietkauf -Angeboten ist der Privatkunde vom ersten Tag an Mitbesitzer der Immobilie. Dieser Mitbesitz wird sukzessive so lange aufgestockt, bis er Volleigentümer ist. Der Privatkunde muss also nicht in das Eigenkapital einer Mietkauffirma investieren. Er muss auch nicht 20 bis 25 Jahre warten, um dann eine Kaufoption ausüben zu können. Stattdessen erwirbt er das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung gemeinsam mit der Fondsgesellschaft. Der Privatkunde übernimmt 20 % des Miteigentums, die Fondsgesellschaft 80 %. Er bezahlt monatlich eine Miete, welche die Grundlage für die Erträge der Fondsgesellschaft darstellt. Er kauft der Fondsgesellschaft sukzessive ihr Miteigentum an der Wohnimmobilie ab. Im Gegensatz zu einem kreditfinanzierten Immobilienerwerb verfügt der Kunde damit über eine höhere Flexibilität, da er die Höhe seiner Kaufpreiszahlungen verändern kann. Mieten oder kaufen? Wieso oder? Mit diesem Motto wirbt die Fondsgesellschaft dafür, die Vorteile des Mietens mit den Vorteilen des Kaufens zu verbinden. Schon beim Immobilienerwerb bringt sie ihre Expertise im eigenen Interesse und im Interesse des Kunden ein. Das macht sie für den bonitätsstarken Kunden attraktiv. Die Einnahmen der Fondsgesellschaft sind nach unserer Einschätzung überdurchschnittlich stabil: Die Mieter sind hochmotiviert, da sie langfristig den Vollerwerb planen. Das wirkt sich positiv auf die Pflege und den Erhalt der Immobilie aus. Häufige Mieterwechsel sind eher unwahrscheinlich. Die Mieter bringen ein Eigenkapital von mindestens 20 % ein. Wenn es zu Zahlungsstörungen kommen sollte, kann eine Verrechnung rückständiger Mieten mit dem Miteigentumsanteil des Mieters erfolgen. Die Fondsgesellschaft investiert nur in solche Wohnimmobilien, bei denen es nach ihrer Einschätzung eine überdurchschnittliche Wahrscheinlichkeit einer Neuvermietbarkeit gibt. Im Gegensatz zur Fremdkapitalfinanzierung wird also nicht nur die Bonität des Kunden, sondern ebenso intensiv die Bonität der Immobilie untersucht. In den nächsten Jahren wird der Privatkunde zwei Zahlungen leisten.
5 Mieten oder Kaufen? Mietrenditen im Fokus Die durchschnittliche Mietrendite einer Eigentumswohnung in guter Lage liegt in der bayerischen Landeshauptstadt München bei nur 2,60 %. Das liegt daran, dass zwar einerseits eine gute Quadratmetermiete von 13 oder mehr erzielt werden kann. Dafür sind die durchschnittlichen Anschaffungskosten von pro Quadratmeter sehr hoch. Deshalb ist es in einer Stadt wie München vorteilhafter, eine Wohnung zu mieten, als eine Wohnung zu kaufen. Somit ist eine Kapitalanlage zwecks Vermietung hier nur bedingt empfehlenswert. Es gibt aber Städte in Deutschland, die weniger im Fokus der Kapitalanleger stehen. Hier wurden attraktive Mietrenditen ermittelt, da die Quadratmetermieten in Relation zu den Anschaffungkosten überproportional hoch sind. Deshalb wäre es für eine Privatperson in Düsseldorf - Nord betriebswirtschaftlich betrachtet vorteilhafter, eine Eigentumswohnung zu mieten, als zu kaufen. In Duisburg - Süd dagegen wäre der Kauf günstiger. Beim Kauf mit Bankfinanzierung hat der Kunde zwar den Vorteil, dass die monatliche Belastung geringer als die monatliche Miete eingeschätzt wird. Dafür muss er aber eine langwierige, unflexible Kreditvertragsbindung eingehen. Beim Angebot der Fondsgesellschaft entsprechen die monatlichen Miet- und Miteigentumerwerbszahlungen den bisherigen Mietverpflichtungen. Der Privatkunde kann Eigentum erwerben und dabei seine Flexibilität behalten. Nachfolgend nennen wir einige Beispiele: Miete Anschaffungspreis Mietrendite Kassel mittlere Lage Bayreuth gute Lage Minden einfache Lage 5,00 EUR 850,00 EUR 7,06 % 7,75 EUR 1300,00 EUR 7,15 % 4,25 EUR 500,00 EUR 10,20 % Quelle: Plötz Immobilienführer Deutschland 2010 Da es sich hierbei um Durchschnittswerte handelt, gibt es auch innerhalb der Städte interessante Abweichungen. Beispiel Duisburg: Obwohl der Gesamtmarkt aufgrund von Strukturwandel und Bevölkerungsreduzierung als sehr problematisch einzustufen ist, haben sich in den letzten Jahren einige Ortsteile in Duisburg - Süd aufgrund der Ausdehnung von Düsseldorf - Nord sehr positiv entwickelt. Während eine Investition in Düsseldorf - Nord so teuer ist, dass hier nur sehr magere Mietrenditen erzielt werden können, ermöglichen sechs Kilometer weiter nördlich im Neubaugebiet Duisburg - Angerbogen nur halb so hohe Grundstückskosten angemessene Mietrenditen.
6 Das Beteiligungsangebot im Überblick Fondsart Geschlossener Wohnimmobilienfonds (Beteiligungsgesellschaft) Emittent ECORAB Private Real Estate AG & Co KG Komplementär ECORAB Medium Invest AG Geschäftsführung BZ Objektverwaltungsgesellschaft mbh Hauptvertriebspartner BZ Objektverwaltungsgesellschaft mbh Treuhänderin Lauenroth & Strätz GmbH Anlagekonzept - Erwerb von Miteigentumsanteilen an Wohnimmobilien - Vermietung - sukzessiver Verkauf der Miteigentumsanteile Anlageobjekte Miteigentumsanteile an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (Deutschland) Fondskapital* Emissionskapital bis zu ; abhängig vom Platzierungserfolg kann das Emissionskapital grundsätzlich bis auf reduziert oder aber bis auf erhöht werden Agio 5 % auf die Kommanditeinlage Gründungs- und Anlaufkosten (ohne Vertriebskosten) Haftung Die Haftung ist grundsätzlich auf die Einlage beschränkt, es besteht keine Nachschuss-Pflicht. Die in das Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt 1 % der Kommanditeinlage. Risiken Es bestehen prognose-, anlage- und anlegergefährdende Risiken. Diese sind im Verkaufsprospekt dargestellt. Mindestzeichnungssumme zzgl. 5 % Agio Einzahlung 100 % des Kapitals und des Agios bis zum Fondslaufzeit: (15 Jahre) Auszahlungen*: 2013 ca. 8% 2014 bis 2027 ca. % Auszahlungsturnus: halbjährlich Juni und Dezember Prognose Gesamtauszahlung: ca. 159 % (bezogen auf das Kommanditkapital; ohne Agio) Steuern: Anleger erhalten Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb unterliegen dem persönlichen Steuersatz. * alle Werte sind Prognosewerte
7 Auszahlungsprognose in % 8,0 0, PROGNOSE für den einzelnen Anleger (Beispielsrechnung: Beteiligung mit zzgl. 5 % Agio) Nachfolgend wird dargestellt, wie sich die Kapitalbindung genannten Liquiditäts- und Ergebnisprognosen als Grundlage angesetzt für einen einzelnen Anleger entwickeln würde, wenn die vor- werden: Einzahlung Auszahlung davon Gewinn davon: Eigenkapitalrückzahlung Kapitalbindung zum Jahresende Summe Weil auch das Agio den Gesamtanschaffungskosten der Immobilien hinzu gerechnet wird, soll nicht nur das eingezahlte Kommanditkapital von , sondern zusätzlich auch das Agio von zurückgeführt werden.
8 Design by Maßgeblich für die Beteiligung ist ausschließlich der Verkaufsprospekt des Wohneigentum in Deutschland vom 20. Oktober Für Informationen und Materialanforderungen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne: ECORAB Private Real Estate AG & Co KG Nevinghoff Münster Telefon Telefax
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