Sozialimmobilien ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt

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1 Sozialimmobilien ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt Bad Homburg, 14. November 2012

2 IMMAC Health property Fonds Wer ist IMMAC? Wer ist IMMAC? Die IMMAC Gruppe wurde im Jahr 1996 gegründet Geschäftsfelder Publikumsfonds und Institutionelle Anleger In 2000 wurde die IMMAC Holding AG gegründet, unter deren Dach die operativen Gesellschaften integriert wurden IMMAC Immobilienfonds GmbH IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbh IMMAC Health property GmbH IMMAC Objektmanagement GmbH IMMAC Institutional Client Service GmbH IMMAC Sozialbau GmbH IMMAC GmbH, Graz, Österreich IMMAC UK Ltd., London 2

3 IMMAC Health property Fonds Wer ist IMMAC? Wirtschaftliche Daten der IMMAC Bislang wurden rund 110 Objekte durch institutionelle Fonds, Private Placements und über 57 Publikumsfonds finanziert. Investitionsvolumen 2011 rund ,00 Grundkapital der IMMAC Holding AG ,00 Eigenkapital der IMMAC Gruppe ca ,00 Anzahl der finanzierten Pflegeplätze ca Arbeitsplätze in Pflegezentren ca

4 IMMAC Health property Fonds Wer ist IMMAC? Das Unternehmenskonzept Renditeorientierte, transparente Immobilienfonds Schwerpunkt Sozialimmobilien mit erstklassigen Betreibern Konservative Investitionen mit langfristiger Ertragssicherheit Monatliche Ausschüttungen für die Anleger Qualifizierte, umfassende Kundenbetreuung 4

5 IMMAC Health property Fonds Stationäre Pflegeeinrichtungen Sichere Investitionen in einen Zukunftsmarkt 5

6 IMMAC Health property Fonds Der Markt der Sozialimmobilien Der Zukunftsmarkt Sozialimmobilien Der Zukunftsmarkt der stationären Pflege ist einer der interessantesten Bedarfsmärkte überhaupt Er gehört zu den wenigen konjunkturunabhängigen Märkten Ein vernünftiges Immobilieninvestment in diesen Markt ist sicher und renditestark 6

7 IMMAC Health property Fonds Der Markt der Sozialimmobilien Die stationäre Pflege, ein sicherer Zukunftsmarkt Der Alterungsprozess der deutschen Bevölkerung führt zu einer drastischen Zunahme der Pflegebedürftigkeit, weil: Kumulation von Erkrankungen, insbesondere chronischen Erkrankungen erfolgen altersbedingte Funktionseinschränkungen sowie psychische und demenzielle Störungen, eine selbständige Lebensführung häufig unmöglich machen Veränderungen in den Haushalts- und Familienstrukturen und eine zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen zu einer Verringerung des für eine häusliche Pflege zur Verfügung stehenden Personenkreises führen Die Einführung der DRG-Systems (Diagnosis Related Groups = Fallpauschalen) in den Krankenhäusern dazu führen, dass weitere Pflegeplätze (Kurzzeitpflegeplätze) benötigt werden 7

8 IMMAC Health property Fonds Der Markt der Sozialimmobilien Investitionsbedarf in der BRD bis zum Jahr 2050 Annahmen: Bettenanzahl durchschnittliches Pflegeheim: 120 Betten Investitionssumme pro Bett: /3 der Pflegebedürftigen werden zu Hause versorgt Quelle: DIW Berlin 8

9 IMMAC Health property Fonds Der Markt der Sozialimmobilien Investitionsbedarf in der BRD bis zum Jahr 2050 Veränderung in absoluten Zahlen Zunahme Anzahl Anzahl von nach Pflegebedürftiger neuer Häuser Mrd , , ,5 Gesamt Summe 69,0 Quelle: DIW Berlin 9

10 IMMAC Health property Fonds Der Markt der Sozialimmobilien Welche Projekte sind in der BRD förderungswürdig? Förderungswürdig Mit Refinanzierung der Mieten Psychiatrische Einrichtungen Behindertenheime Hospizeinrichtungen Stationäre Pflegeeinrichtungen Nicht förderungswürdig Ohne Refinanzierung der Mieten Betreutes Wohnen Seniorenresidenzen Altersgerechtes Wohnen Service-Wohnen Geringes Mietrisiko 100% öffentlich geregelte Refinanzierung Hohes Mietrisiko wie im normalen Wohnungsbau 10

11 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Heimentgelte 11

12 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Mieten Beispiel: das stationäre Pflegeheim Sicher ist eine Investition, wenn eine Einrichtung der Definition des SGB XI oder BSHG entspricht und somit förderungswürdig ist: Wenn der Baukörper den Richtlinien der Heimmindestbauverordnung entspricht,. die ganztägige Unterbringung und Verpflegung der Bewohner sicher gestellt ist,. im Objekt ausgebildete Pflegekräfte tätig sind,... und die Einrichtung selbständig wirtschaftet, besteht der zwingende Anspruch des Betreibers auf einen Versorgungsvertrag. 12

13 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Mieten Beispiel: das stationäre Pflegeheim Dieser Versorgungsvertrag ist wie eine Betriebsgenehmigung zu sehen. Er ist: die Zulassung des Betriebes, auf die der Betreiber, wenn 71 SGB XI erfüllt ist, einen Anspruch hat das Grundrecht des Betreibers auf den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen Für den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen hat der Kostenträger einen Kontrahierungszwang 13

14 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Mieten Beispiel: das stationäre Pflegeheim Wenn eine Pflegesatzvereinbarung mit dem Kostenträger geschlossen wurde trägt das Sozialamt die Kosten, wenn der Bewohner hierzu nicht in der Lage ist. Regelung zur Kostenübernahme durch Sozialhilfeträger gem BSHG 14

15 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Mieten Komponenten des Heimentgelts und Refinanzierung Das Heimentgelt teilt sich in drei Teile auf, die von unterschiedlichen Kostenträgern geleistet werden: Die Kosten der Objektmiete werden grundsätzlich durch aus dem Investitionskostenanteil (mit Reserve/Abschlag für den Betreiber) im Heimentgelt refinanziert. Refinanzierung Pflegeversicherung ggf. Bewohner oder Sozialamt Bewohner ggf. Sozialamt Heimentgelt Pflege Unterbringung und Verpflegung Investitionskostenanteil (Miete) 15

16 IMMAC Health property Fonds Öffentlich geregelte Mieten Sichere Einnahmen Die Mietzahlung ist durch den Bewohner oder ggf. öffentliche Kostenträger sichergestellt Die Einnahmen sind konjunkturunabhängig und unterliegen keinen Schwankungen wie z.b. im Einzelhandel oder in vielen anderen Branchen Wichtig ist eine rechtliche Konstruktion zwischen Immobilieneigentümer und dem Betreiber, die im Rahmen des Pachtvertrages unabhängig vom Betreiber den Zugriff auf die Investitionskosten der Bewohner sicherstellt 16

17 IMMAC Health property Fonds IMMAC Analysen 17

18 IMMAC Health property Fonds FRAM IMMAC hat ein eigenes Analysesystem entwickelt: FRAM FRAM prüft: 1. Die Investitionsentscheidung Standortwahl Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse, Kalkulation Pre-Opening Aufwand Investitionshöhe Kaufpreis max. 12,8-fache einer für den Betreiber sicher zu erwirtschaftenden Jahresmiete Betreiber Mindestgröße, Bonität, Pflegequalität Mietsicherung Analyse der Pflegesätze, insbesondere der Investitionskostenanteile, Sicherheitsabschlag, Abtretung der Bewohnerrechte 18

19 IMMAC Health property Fonds FRAM IMMAC FRAM-Sytem FRAM prüft: 2. Die Vermietungsphase Belegung der stationären Einrichtung permanentes Führen von Belegungsstatistiken, regelmäßige Berichtserstattung der Betreiber, jährliche Überprüfung der Einrichtung mit Wettbewerbsangeboten Objektmanagement halbjährliche Begehung der Objekte durch die IMMAC, führen von Objektdateien zur sicheren Einschätzung von Instandhaltungsrücklagen, permanente Überprüfung der gesetzlichen Auflagen (HeimMindBv, Heimgesetz, etc.) 19

20 IMMAC Health property Fonds Ergebnis Das Resultat der umfassenden Prüfungen: In allen Einrichtungen liegen die Pachtzahlungen unter der seitens der Kostenträger vereinbarten Investitionskosten für den Betreiber Enge Kooperation mit den führenden Betreibergesellschaften durch gleichgerichtete Interessenslagen Hohe Markttransparenz und von Betreibern, Banken und Vertriebspartnern anerkannt hohe Akzeptanz von IMMAC als Spezialist für den Bereich der Sozialimmobilien Hoher Zufriedenheitsgrad der Fondsanleger und Hohe Wiederanlagequote 20

21 IMMAC Health property Fonds Ratings IMMAC im Fokus der Analysten Regelmäßige Bestnoten für die einzelnen Fonds durch TKL.Fonds Hamburg Alle von SCOPE analysierten Fonds mit Bestnote uro: Bester Anbieter Deutschland-Fonds 2010 Aktuelles Unternehmensrating von SCOPE AA zum wiederholten Mal Gewinner des SCOPE INVESTMENT AWARD als bestes Emissionshaus im Segment Geschlossene Immobilienfonds Deutschland" 21

22 IMMAC Health property Fonds Sichere Investitionen in Deutschland und Österreich 22

23 IMMAC Health property Fonds Das Produkt Prämissen IMMAC Health property Fonds IMMAC Health property Fonds bieten Ihnen Vorteile, die Sie bei anderen geschlossenen Immobilienfonds in dieser Form nicht finden: Kein Währungsrisiko: Finanzierung zu 100% in Euro Sichere Kalkulation und Prognose: Der Prognose liegt eine jährliche Inflationsrate von 1,75% zu Grunde TOP-Rendite: Monatliche Ausschüttungen, beginnend bei 6,5%, steigend auf 8,0% p.a., zzgl. Wertseigerung Sicherer Markt: Investition in einem konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt 23

24 IMMAC Health property Fonds Pflegefonds Deutschland, Beispiel IMMAC Pflegezentren 60. Renditefonds der Fonds 2 Pflegeheime mit Standorten in Bayern und Niedersachsen Insgesamt 116 stationäre Pflegeplätze und 25 Appartements des Betreuten Wohnens 15 Jahre Laufzeit bei 25 jährigen Pachtverträgen Erfahrener Betreiber mit exzellenter Bonität 24

25 IMMAC Health property Fonds Pflegefonds Österreich, Beispiel IMMAC Pflegezentren Austria VIII Renditefonds der Fonds 4 Pflegeheime mit Standorten in Kärnten Erfahrener Betreiber mit exzellenter Bonität 15 Jahre Laufzeit bei 25 jährigen Pachtverträgen Steuervorteile für in Österreich beschränkt Steuerpflichtige 25

26 IMMAC Health property Fonds Klinikfonds Deutschland, Beispiel IMMAC Fachklinik Hilchenbach Renditefonds Reha-Klinik für Neurologische Erkrankungen aller Schweregrade Mit Architekturpreis ausgezeichnete Klinik mit 210 Betten auf einem 2,4 ha großen Park 15 Jahre Laufzeit bei 25 jährigen Pachtverträgen Betreiber führt insgesamt 14 Kliniken im gesamten Bundesgebiet 26

27 IMMAC Health property Fonds Investitionssegment Reha-Kliniken Erfolgskonzept Reha-Kliniken Reha-Kliniken profitieren von den Fallpauschalen in den Akutkrankenhäusern Reha-Kliniken stellen eine Kostendämpfungsmaßnahme im Gesundheitswesen dar Krankenversicherungen haben ein großes Interesse, Ihre Mitglieder schnell wieder in den Arbeitsprozess zu bringen. In Reha-Kliniken ist bereits vor der Aufnahme des Patienten geregelt, welcher Kostenträger die Zahlung übernimmt. 27

28 IMMAC Health property Fonds Finanzierung von Rehabilitationsmaßnahmen Wer finanziert die Rehabilitation? Seit 2001 sind die gesetzlichen Grundlagen zur Finanzierung im SGB IX verankert. Zu den Kostenträgern zählen: Deutsche Rentenversicherung (DRV) Gesetzliche Krankenversicherung (GKV) Bundesanstalt für Arbeit Gesetzliche Unfallversicherung Träger der Kriegsopferversicherung und fürsorge Träger der öffentlichen Jugendhilfe Sozialhilfeträger Zu über 70% werden die Leistungen von erbracht von DRV und GKV 28

29 IMMAC Health property Fonds Pachtkalkulation bei Reha-Kliniken Festlegung einer dauerhaft tragbaren Pacht Einrichtungsbezogen werden nach 111 SGB V die Vergütungssätze von den Klinik-Betreibern mit den Leistungsträgern verhandelt. Die Komponenten der Vergütungssätze Therapieleistungen Unterkunft und Verpflegung Investitionskosten (Immobilienkomponente) werden alle berücksichtigt, aber nicht getrennt ausgewiesen. IMMAC fühlt sich dann wohl, wenn bei guter Auslastung das Ergebnis des Betreibers vor Abzug der Pacht bei mindestens 150% (Pflege 125%) der Pachtverpflichtung selbst liegt. Somit ist ausreichend Reserve gegeben für Zwischenzeitliche Minderbelegung (Rent Coverage). 29

30 IMMAC Health property Fonds Investitionssegment Reha-Kliniken Wichtiger Hinweis Die vorliegenden Informationen sind weder teilweise noch umfänglich ein öffentliches Angebot im Sinne von 8f Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz, noch eine Anlageberatung, noch eine sonstige Handlung, die auf die Herbeiführung einer Anlageentscheidung gerichtet ist. Maßgeblich für eine Anlageentscheidung ist nur und ausschließlich das von der BaFin zum öffentlichen Vertrieb freigegebene Verkaufsprospekt. 30

31 Kontakt IMMAC Holding AG Hamburg office ABC-Straße Hamburg Germany Thomas F. Roth Florian M. Bormann Fon Fax info@immac.eu Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 31