Seniorenpflegeheime ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt. Telefonkonferenz 9. Februar 2010

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1 1 Seniorenpflegeheime ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt Telefonkonferenz 9. Februar 2010

2 2 IMMAC die Social Investment AG Die IMMAC Gruppe wurde im Jahr 1996 gegründet In 2000 wurde die IMMAC Holding AG gegründet, unter deren Dach die operativen Gesellschaften integriert wurden IMMAC Immobilienfonds GmbH IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbh IMMAC Health property GmbH IMMAC Objektmanagement GmbH IMMAC Institutional Client Service GmbH IMMAC Sozialbau GmbH IMMAC GmbH, Graz, Österreich IMMAC UK Ltd., London Wer ist die IMMAC? Geschäftsfelder Publikumsfonds und Institutionelle Anleger

3 3 Wirtschaftliche Daten der IMMAC Bislang wurden über 60 Objekte in institutionellen Fonds, Private Placements und 38 Publikumsfonds platziert Investitionsvolumen 2009 rund ,00 Grundkapital der IMMAC Holding AG ,00 Eigenkapital der IMMAC Gesellschaften ca ,00 Wer ist die IMMAC? Anzahl der finanzierten Pflegeplätze ca Arbeitsplätze in Pflegezentren ca

4 4 Das Unternehmenskonzept Renditeorientierte, transparente Immobilienfonds Schwerpunkt Sozialimmobilien mit erstklassigen Betreibern Konservative Investitionen mit langfristiger Ertragssicherheit Monatliche Ausschüttungen für unsere Anlagekunden Qualifizierte, umfassende Kundenbetreuung Wer ist die IMMAC? Intensive Betreuung mit hoher Individualität Ständiges Produktangebot

5 5 Die IMMAC Leistungsbilanz per 12/2008: Sämtliche Ausschüttungen für Kapitalanleger erfolgen aus vorhandenen Mieteinnahmen In allen Pflegeeinrichtungen liegen die Einnahmen der Pächter aus Untervermietung über den zu zahlenden Pachten, losgelöst von den Einnahmen aus dem Kerngeschäft Pflege + Verpflegung Bei allen Fonds lagen die Tilgungs(ersatz)leistungen über den Prognosewerten Leistungsbilanz Alle bislang emittierten Fonds verlaufen wie prognostiziert oder besser

6 6 Sichere Investitionen in einen Zukunftsmarkt: Stationäre Pflegeeinrichtungen

7 7 Der Zukunftsmarkt Sozialimmobilien Der Zukunftsmarkt der stationären Pflege ist einer der interessantesten Bedarfsmärkte überhaupt Er gehört zu den wenigen konjunkturunabhängigen Märkten Ein vernünftiges Immobilieninvestment in diesen Markt ist sicher und renditestark Der Markt der Sozialimmobilien

8 8 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2050 Bewohner) (Mio. Anzahl in Mio. Jahr Der Markt der Sozialimmobilien Die Bevölkerung wird immer älter waren 5,8 Mio. Menschen über 75 Jahre alt, in 2050 werden es über 15,8 Mio. Menschen in Deutschland sein

9 9 Die stationäre Pflege, ein sicherer Zukunftsmarkt Der Alterungsprozess der deutschen Bevölkerung führt zu einer drastischen Zunahme der Pflegebedürftigkeit, weil: Kumulation von Erkrankungen, insbesondere chronischen Erkrankungen erfolgen altersbedingte Funktionseinschränkungen sowie psychische und demenzielle Störungen, eine selbständige Lebensführung häufig unmöglich machen Veränderungen in den Haushalts- und Familienstrukturen und eine zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen zu einer Verringerung des für eine häusliche Pflege zur Verfügung stehenden Personenkreises führen Der Markt der Sozialimmobilien Die Einführung der DRG-Systems (Diagnosis Related Groups = Fallpauschalen) in den Krankenhäusern dazu führen, dass weitere Pflegeplätze (Kurzzeitpflegeplätze) benötigt werden

10 10 Die stationäre Pflege, ein sicherer Zukunftsmarkt Auf Grund der demografischen Entwicklung entsteht ein sehr hoher Bedarf an stationären Pflegeplätzen. 2,0 2,4 3,0 4,7 Der Markt der Sozialimmobilien Die Zahl der pflegebedürftigen Bewohner in Deutschland steigt von 2,0 Mio. Menschen im Jahr 1999 auf rd. 4,7 Mio. Menschen im Jahr 2050.

11 11 Die stationäre Pflege, ein sicherer Zukunftsmarkt Investitionsbedarf in der BRD im 21. Jahrhundert bis zum Jahr 2050 Veränderung in absoluten Zahlen Zunahme Anzahl von nach Pflegebedürftiger neuer Häuser Mrd , , ,5 Annahmen: Bettenanzahl durchschnittliches Pflegeheim: 120 Betten Investitionssumme pro Bett: /3 der Pflegebedürftigen werden zu Hause versorgt Gesamt Summe 69,0 Der Markt der Sozialimmobilien Quelle: DIW Berlin

12 12 Welche Projekte sind in der BRD förderungswürdig? Förderungswürdig mit Refinanzierung der Mieten Psychiatrische Einrichtungen Behindertenheime Hospizeinrichtungen Stationäre Pflegeeinrichtungen Geringes Mietrisiko 100% staatliche Refinanzierung Nicht förderungswürdig ohne Refinanzierung der Mieten Betreutes Wohnen Seniorenresidenzen Altersgerechtes Wohnen Service-Wohnen Hohes Mietrisiko Kosten zu 100% beim Bewohner Der Markt der Sozialimmobilien

13 13 Staatlich gesicherte Mieteinnahmen Sicher ist eine Investition in Sozialimmobilien nur dann, wenn die Einrichtung der Definition des SGB XI oder BSHG entspricht und somit förderungswürdig ist, d.h. der Baukörper muss den Richtlinien der Heimmindestbauverordnung entsprechen der Betreiber muss die ganztägige Unterbringung und Verpflegung der Bewohner sicherstellen in dem Objekt müssen ausgebildete Pflegekräfte tätig sein die Einrichtung muss selbständig wirtschaften In diesem Fall werden bis zu 100% der Bewohnermieten staatlich refinanziert! Öffentlich geregelte Mieten Zu diesen Immobilien gehört auch das stationäre Pflegeheim

14 14 Öffentlich geregelte Mieten: wie funktioniert das? Beispiel: das stationäre Pflegeheim Wenn diese Objektvoraussetzungen erfüllt sind, hat der Betreiber der Einrichtung, bezogen auf die Einrichtung, gemäß 72 SGB XI zwingend einen Anspruch auf einen Versorgungsvertrag. Dieser Versorgungsvertrag ist wie eine Art Betriebsgenehmigung zu sehen. Er ist: die Zulassung des Betriebes, auf die der Betreiber, wenn 71 SGB XI erfüllt ist, einen Anspruch hat das Grundrecht des Betreibers auf den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen Öffentlich geregelte Mieten Für den Abschluss von Pflegesatzvereinbarungen hat der Kostenträger einen Kontrahierungszwang

15 15 Staatlich gesicherte Mieten: wie funktioniert das? Beispiel: das stationäre Pflegeheim Wenn eine Pflegesatzvereinbarung mit dem Kostenträger geschlossen wurde trägt das Sozialamt die Kosten, wenn der Bewohner hierzu nicht in der Lage ist. Regelung zur Kostenübernahme durch Sozialhilfeträger gem BSHG Öffentlich geregelte Mieten

16 16 Die Pflegesätze Beispiel: das stationäre Pflegeheim (in Deutschland) Das Heimentgelt teilt sich in drei Teile auf, die von unterschiedlichen Kostenträgern geleistet werden: Pflegeleistungen Unterkunft und Verpflegung Investitionskostenanteil Gesetzliche Pflegeversicherung Bewohner oder Sozialamt Bewohner oder Sozialamt Die Kosten der Objektmiete werden grundsätzlich durch aus dem Investitionskostenanteil (mit Reserve/Abschlag für den Betreiber) im Heimentgelt refinanziert Öffentlich geregelte Mieten

17 17 Fazit Die Mietzahlung ist durch den Bewohner oder ggf. staatliche Kostenträger sichergestellt Die Einnahmen sind konjunkturunabhängig sichergestellt, unterliegen keinen Schwankungen wie z.b. im Einzelhandel oder in vielen anderen Branchen Wichtig ist eine rechtliche Konstruktion zwischen Immobilieneigentümer und dem Betreiber, die im Rahmen des Pachtvertrages unabhängig vom Betreiber den Zugriff auf die Investitionskosten der Bewohner sicherstellt Öffentlich geregelte Mieten

18 18 Sichere Investitionen in den Zukunftsmarkt der stationären Pflegeeinrichtungen IMMAC Analysen

19 19 Als spezialisierter Anbieter hat IMMAC ein eigenes Analysesystem FRAM entwickelt FRAM prüft : 1. Die Investitionsentscheidung Standortwahl Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse, Kalkulation Pre-Opening Aufwand Investitionshöhe Kaufpreis max. 12,5fache einer für den Betreiber sicher zu erwirtschaftenden Jahresmiete Betreiber Mindestgröße, Bonität, Pflegequalität Mietsicherung Analyse der Pflegesätze, insbesondere der Investitionskostenanteile, Sicherheitsabschlag, Abtretung der Bewohnerrechte FRAM FR AM

20 20 IMMAC FRAM System 2. Die Vermietungsphase Belegung der stationären Einrichtung permanentes Führen von Belegungsstatistiken, regelmäßige Berichtserstattung der Betreiber, jährliche Überprüfung der Einrichtung mit Wettbewerbsangeboten FRAM Objektmanagement halbjährliche Begehung der Objekte durch die IMMAC, führen von Objektdateien zur sicheren Einschätzung von Instandhaltungsrücklagen, permanente Überprüfung der gesetzlichen Auflagen (HeimMindBv, Heimgesetz, etc.) FR AM

21 21 Detaillierte Bedarfs- und Konkurrenzanalyse Der Markt für stationäre Pflegeeinrichtungen ist von regionalen Rahmenbedingungen geprägt. Die positive Entscheidung für einen Standort setzt eine sorgfältige Marktanalyse voraus. Die IMMAC Objektmanagement GmbH, erstellt zu jedem Standort eine detaillierte Bedarfs- und Konkurrenzanalyse: Quantitative und qualitative Anforderungen Vorhandenes und zu erwartendes Marktpotential Besondere Nutzer-Bedürfnisse Neue Betreuungskonzepte ( Wachkoma, Kurzeitpflege etc.) Marktanalysen Dieses erfolgt unter Einbindung der örtlichen Sozialämter, sowie Befragungen und Besichtigungen vor Ort.

22 22 Das Resultat der umfassenden Prüfungen: Alle bestehenden Einrichtungen sind voll belegt Enge Kooperation mit den führenden Betreibergesellschaften durch gleichgerichtete Interessenslagen Hohe Markttransparenz und von Betreibern, Banken und Vertriebspartnern anerkannt hohe Akzeptanz von IMMAC als Spezialist für den Bereich der Sozialimmobilie Ergebnis In allen Fonds werden die Mieten pünktlich und in voller Höhe geleistet In allen Einrichtungen liegen die Pachtzahlungen in der Größenordnung der seitens der Kostenträger vereinbarten Investitionskosten für den Betreiber Hoher Zufriedenheitsgrad der Fondsanleger und hohe Wiederanlagequote

23 23 IMMAC im Fokus der Analysten: Regelmäßige Bestnoten für die einzelnen Fonds durch TKL.Fonds Hamburg (unter den Top-20-Ratings aller bislang analysierten deutschen geschlossenen Immobilienfonds allein 14 IMMAC Fonds) Alle von G.U.B. analysierten Fonds mit Bestnote Alle von SCOPE analysierten Fonds mit Bestnote Ratings Aktuelles Unternehmensrating von SCOPE AA 2008 zum wiederholten Mal Gewinner des SCOPE INVESTMENT AWARD als bestes Emissionshaus im Segment Geschlossene Immobilienfonds Deutschland

24 24 Innovationen für eine gemeinsame Zukunft IMMAC Renditefonds mit Investitionsobjekten in Deutschland

25 25 bieten Ihnen Vorteile, die Sie bei anderen geschlossenen Immobilienfonds in dieser Form nicht finden: Kein Währungsrisiko: Finanzierung zu 100% in Euro Sichere Kalkulation und Prognose: Der Prognose liegt eine jährliche Inflationsrate von 1,75% zu Grunde TOP-Rendite: Investition in eine Immobilie, deren Mieten auf Grund der Förderungswürdigkeit zu 100% durch die Heimentgelte refinanziert sind Das Produkt Prämissen Sicherer Markt: Investition in einem konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt

26 26 Beispiel: IMMAC Renditefonds Braunschweig Alten- und Pflegeeinrichtung Am Stöckheimer Markt Das in Herbst 2008 errichtete Gebäude hat 116 Pflegeplätze Unkündbar verpachtet an CURANUM AG für 20 Jahre zzgl. 2 mal 5 Jahre Option Das Investitionsobjekt 15 Jahre Laufzeit Monatliche Ausschüttungen 6,5% - 8% p.a. zzgl. Wertsteigerung

27 27 Innovationen für eine gemeinsame Zukunft IMMAC Renditefonds mit Investitionsobjekten in Österreich

28 28 IMMAC Pflegezentren Austria Beispielhafte Eckdaten für IMMAC Fonds in Österreich Anfängliche Ausschüttung 6,5% sukzessive steigend auf 8,0% Ausschüttungen erfolgen im monatlichen Teilbeträgen Steuerfreiheit in Höhe von 2.000,- p.a. für beschränkt steuerpflichtige Ausländer (bezogen auf das stets unter dem liquiden Ergebnis liegenden steuerlichen Ergebnis).

29 29 32 IMMAC Immobilienfonds GmbH Büro Hamburg Thomas F. Roth Florian M. Bormann Kontakt Telefon Telefax