Facility Management. Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren Interview mit Stephan Boss, Technischer Leiter bei der Kölner Sportstätten GmbH

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1 Informationen Lösungen Ratgeber Anbieterverzeichnis Fallbeispiel: COMMERZBANK ARENA Frankfurt Professionelles : Werterhaltung als oberstes Gebot Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren Interview mit Stephan Boss, Technischer Leiter bei der Kölner Sportstätten GmbH Solar vs. Nicht-Solar: Ein Vergleich zweier Sporthallen CAFM Unverzichtbares Hilfsmittel für das moderne Gebäudemanagement

2 Inhalt: Wertvolle Disziplin im modernen Sportstättenbetrieb Aufgrund der Komplexität von modernen Sport- und Veranstaltungsstätten ist ein professionell und zentral gesteuertes Gebäudemanagement nicht mehr wegzudenken. Werterhaltung als oberstes Gebot Es gibt vielfältige Gründe für ein professionelles allesamt sind sie jedoch der Werterhaltung und -steigerung der Immobilie untergeordnet. FM kombiniert das Veranstaltungs- und Energiemanagement Fünf Fragen an Walter Fritz, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der GEFMA (German Association) Impressum: Herausgeber Stadionwelt Ingo Partecke (V.i.S.d.P) Schloßstraße 23 D Brühl Tel. +49 (0) Fax +49 (0) business@stadionwelt.de Redaktion/Konzeption: Ingo Partecke Ganesh Pundt Sporthallenbeheizung: Wärmeübergabe als entscheidender Faktor Mit dem richtigen Heizkonzept lässt sich Energie und damit bares Geld sparen CAFM Unverzichtbares Hilfsmittel für das moderne Gebäudemanagement Kostenbeispiel: Implementierung eines CAFM-Systems Sicherheitssysteme Schutz von Mensch und Material Der rechtliche Rahmen beim Stadionbetrieb Gastbeitrag von Dr. Stephan Kraatz, Partner/Rechtsanwalt bei CMS Hasche Sigle COMMERZBANK ARENA in Frankfurt: Gebäudemanagement-Dienstleister ist Gesellschafter Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren Interview über Gebäudemanagement und Einsparungen bei den Energiekosten mit Stephan Boss, dem Technischen Leiter bei der Kölner Sportstätten GmbH Glaspalast Sindelfingen: Zusammenspiel von Stadt, Verein und Ehrenamt Arena für die Zukunft in Göttingen In Göttingen ist mit der Sparkassen Arena eine neue topmoderne Sporthalle entstanden, die den höchsten energetischen Ansprüchen entspricht. Das Nutzungskonzept bildet die Basis des Projekts Im Gespräch mit Alexander Frey, Geschäftsführer der Göttinger Sport & Freizeit GmbH und Co. KG (GOESF) Nachhaltigkeit: Weniger Kosten mehr Qualität Interview mit Andreas Klages vom Deutschen Olympischen Sportbund Marketing/Anzeigen: Christopher Pauer Jan Prümper Layout: Roman Jahn Nicolas Quensell Kilian Schlang Titel: Stadionwelt Juni 2012 Stadionwelt Die von Stadionwelt zugänglich gemachten Textund Bildmaterialien sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung nur mit Genehmigung. Für die Inhalte von Firmenpräsentationen im Anbieterverzeichnis (insbesondere für Fotos, Zeichnungen, Texte, etc.) sind die jeweiligen Firmen, die in den Präsentationen dargestellt werden, verantwortlich. Stadionwelt erstellt die Präsentationen im Auftrag der jeweiligen Firmen. Der Wasserverbrauch Einsparpotenziale nutzen 27 Solar vs. Nicht-Solar: Ein Vergleich zweier Sporthallen 30 Kostenbeispiel: PV-Anlage auf einer Sporthalle 31 Anbieterverzeichnis 32

3 Vor allem außerhalb des Spielbetriebs gilt es, sämtliche Bereiche zu pflegen und Instand zu halten. Bilder/Grafiken: Stadionwelt Wertvolle Disziplin im modernen Sportstättenbetrieb Aufgrund der Komplexität von modernen Sport- und Veranstaltungsstätten ist ein professionell und zentral gesteuertes Gebäudemanagement nicht mehr wegzudenken. Technische Anlagen bilden das Herzstück von Gebäuden. Mehr als drei Viertel der Lebenszykluskosten von Gebäuden sind auf die Bewirtschaftung zurückzuführen und entstehen während der Nutzung. Der ohnehin geringe finanzielle Spielraum von öffentlichen Haushalten und die hohen Renditeerwartungen von Investoren stellt Betreiber von größeren Gebäudekomplexen wie Stadien und Arenen aber auch kommunale Anlagenbetreiber vor die Herausforderung, die Kosten der Bewirtschaftung zu minimieren und gleichzeitig die Werterhaltung des Gebäudes und der technischen Anlagen voranzutreiben. Im Grunde gehört es zu den zentralen Anforderungen an das Facility- Management von Sport- und Veranstaltungsstätten, einen sicheren Spiel- oder Veranstaltungsbetrieb und eine reibungslose Funktionsbereitschaft der technischen Anlagen zu gewährleisten. Dies soll unter optimierten Betriebs- und Energiekosten erreicht werden und gleichzeitig den Werterhalt der Immobilie fördern. Das bezeichnet einen unternehmerischen Prozess, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität und Kapitalrentabilität zum Ziel hat. Zwar betrachtet das den kompletten Lebenszyklus einer Immobilie von der Entwicklung und Planung, über den Bau und den Betrieb bis hin zum Abriss, allerdings liegt die 3 Kernaufgabe des s aufgrund der Relevanz in der Minimierung der objektbezogenen Kosten durch ein wirtschaftlich orientiertes Gebäudemanagement. Laut DIN bezieht sich das Gebäudemanagement allein auf Das Zusammenspiel der Bereiche des Gebäudemanagements

4 die Nutzungsphase eines Gebäudes und umfasst die Gesamtheit aller Leistungen zum Betrieb und Bewirtschaften des Gebäudes. Zu den objektbezogenen Kosten, die in der Regel schon nach wenigen Betriebsjahren die ursprünglichen Erstellungskosten eines Gebäudes übertreffen, zählen in erster Linie Hypothekenzinsen oder Mieten, Steuerabgaben und Versicherungskosten im Bereich des kaufmännischen Gebäudemanagements und Energiekosten, Kosten für die Pflege, Wartung und Instandhaltung technischer Anlagen im Bereich des technischen Gebäudemanagements. Auf technischer Seite ergeben sich für moderne Stadien vor allem Potenziale zur Effizienzsteigerung in den energetischen Bereichen Strom, Klimatechnik, und Wassermanagement. Doch auch im Flächenmanagement, Catering, Merchandising oder im gesamten Logistikbereich bieten sich komplex aufgestellte Stadien Ganzheitlichkeit Lebenszyklus Transparenz Die drei Säulen des s und Sportvereinen enorme Möglichkeiten, ihre betriebliche Wirtschaftlichkeit zu maximieren. Das Konzept hängt in großem Maße auch von dem jeweiligen Betriebskonzept ab. Dabei reichen die Lösungen von externen Drittanbietern, die einzelne Aufgaben wahrnehmen, über Dienstleistungsunternehmen, die das komplette im Rahmen eines Betriebsvertrags übernehmen, bis hin zu großen Unternehmen, die als Mitgesellschafter in den Stadionbetrieb einsteigen und das von A bis Z übernehmen. Bei der Auswahl des passenden Konzepts und des geeigneten Anbieters sollten sich Betreiber von Sport- und Veranstaltungsstätten darüber im Klaren sein, welche Aufgaben des s überhaupt selbst übernommen werden können und welche Aufgaben man lieber in die Hände von erfahrenen Experten legt. In der Regel ist eine ganzheitliche Lösung zu empfehlen. Zu stark vernetzt sind die einzelnen Bereiche, um sie jeweils in die Hände unterschiedlicher Anbieter zu geben. Das Grundprinzip des modernen s basiert auch aufgrund dieser starken Zusammenhänge auf einer ganzheitlichen Betrachtungsweise, der Berücksichtigung des gesamten Lebenszyklus mit dem Schwerpunkt auf der Nutzungsphase und der Schaffung von bereichsübergreifender Transparenz. Als Spezialdisziplin für Sport- und Veranstaltungsstätten wird vermehrt auch der Begriff des Location Managements genutzt. Dieser stellt eine durchaus sinnvolle Kombination aus dem klassischen und dem Veranstaltungsmanagement dar. Denn für Betreiber hochfrequentierter Sportund Veranstaltungsstätten ergeben sich unweigerlich zahlreiche Schnittpunkte zwischen diesen beiden Managementdisziplinen. Finanzielle Schlüsselkennzahlen im Immobilienwert Objektbezogene Erträge Verwaltungskosten Flächenbereitstellungskosten Bewirtschaftungskosten Instandhaltungs- und Pflegekosten Reinigungs- und Entsorgungskosten Energieverbrauch - Stromkosten - Heizkosten - Wasserkosten Die Fläche ein kostbares und oft unterschätztes Gut Optimierung des s in der Bauplanung und Möglichkeiten bei der Gebäudesanierung Der Begriff des s wird in der Regel als ein Prozess verstanden, der als Kernziele die Minimierung von Betriebskosten und Optimierung von Betriebsabläufen verfolgt. Ein wesentlicher Aspekt von größeren Gebäuden ob nun Messegebäude, Stadien, Arenen oder andere Veranstaltungsstätten liegt in der Nutzung der Fläche. Denn, was nicht auf den ersten Blick klar ersichtlich ist: Fläche ist kostbar. Neben den Energiekosten gehören vor allem die Flächenbereitstellungskosten zu den wesentlichen Kostentreibern beim Betrieb größerer Gebäude und -komplexe. Eine kosten- und betriebseffiziente Nutzung vorhandener Flächen (auch Flächenmanagement) gehört somit zu einem der wichtigsten Aspekte des modernen Facility Managements. Das Flächenmanagement sollte schon in der Planungsphase eines Neubaus in die Überlegungen integriert werden, denn so können spätere Kostentreiber schon frühzeitig vermieden werden. Erfahrene Facility Manager können zu diesem Zeitpunkt schon Hinweise darauf geben, welche baulichen Maßnahmen ergriffen werden können, um Flächen im späteren Betrieb optimal nutzen zu können. Schwieriger sieht es da schon bei bestehenden Gebäuden aus. Doch selbst im Rahmen von Modernisierungen und Sanierungen sollte stets eine Optimierung von Flächennutzungen geprüft werden und gegebenenfalls eine Neukonzeption der Flächennutzung vorgenommen werden. Wichtige Aspekte des Flächenmanagements Wie viel Fläche ist insgesamt vorhanden? Wie sind die Flächen aufgeteilt? Welche Qualitäten haben die Flächen und wie werden sie derzeit genutzt? Welche Flächen könnten effizienter genutzt werden? Könnten bestimmte Flächen vermarktet werden? Wie könnten neue Flächen erschlossen werden? Aus Effizienzgründen gilt es bei Maßnahmen rund um Gebäude stets, eine gesunde Balance zwischen Umnutzung, Sanierung, Modernisierung und Neubau zu finden. Gerade bei kommunalen Sportanlagen sollten die Nutzergruppen aktiv in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. Ziel sollte es sein, durch kreative Maßnahmen die Attraktivität der Anlagen zu steigern ob dies durch einen kompletten Neubau oder durch die Optimierung einzelner Bereiche hergestellt werden kann, obliegt nicht der Entscheidung des Facility Managers, er kann jedoch durch seine Erfahrungen einen wichtigen Beitrag leisten. Die letztlich entscheidende Verantwortung für eine Immobilie liegt allerdings beim Betreiber. Vor allem im Bereich der Sportstätten ist dies ein nicht zu vernachlässigender Aspekt. Der Betrieb von Gebäuden und Anlagen unterliegt einer Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen, Unfallverhütungsvorschriften und sonstigen Bestimmungen. Und die Anforderungen des Gesetzgebers an die sorgfältige Wahrnehmung von Verantwortung durch Anlagenbetreiber haben sich in den letzten Jahren sogar laufend verschärft. 4

5 Die professionelle Pflege und Reinigung ist ein wesentlicher Aspekt bei der Werterhaltung von Sport- und Veranstaltungsstätten. Bilder: Stadionwelt Werterhaltung als oberstes Gebot Es gibt vielfältige Gründe für ein professionelles allesamt sind sie jedoch der Werterhaltung und -steigerung der Immobilie untergeordnet. Zu den drei Säulen des Facility Managements zählt auch das Infrastrukturelle Gebäudemanagement (kurz: IGM). Hier werden alle operativen Dienstleistungen zur Aufrechterhaltung des Immobilienwertes vereint gerade für Sport- und Veranstaltungsstätten ist dieses Aufgabenfeld von enormer Bedeutung. Das Ziel im infrastrukturellen Sektor ist, geschäftsunterstützende und bestandspflegende Maßnahmen zu ergreifen, die sich positiv auf die Sportstätte, und besonders auf ihre Nutzung, auswirken, um die stattfindenden Prozesse zu simplifizieren. Zwar bleibt das Grundziel der IGM immer dasselbe, die Intentionen lassen sich aber auch verschiedenen Zielgruppen zuordnen und demnach für die Sportstättenleitung auch konkretisieren. Die wesentlichen Kriterien lassen sich auf die Bedürfnisse und Anforderungen des Eigentümers, des Betreibers, der Besucher und Mitarbeiter unterteilen. Die Besucher und Mitarbeiter sollen sich am Veranstaltungsort beziehungsweise am Arbeitsplatz wohlfühlen, während Betreiber und Eigentümer nach einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit streben. Die Anforderungen an die IGM werden in der DIN Gebäudemanagement festgehalten. Demnach gehören folgende Punkte zu den erforderlichen, geschäftsunterstützenden Teilleistungen: Verpflegungsdienste Sicherheitsdienste Datenverareitungs-Dienstleistungen Umzugsdienste Gärtnerdienste Waren- und Logistikdienste Hausmeisterdienste Winterdienste Interne Postdienste Zentrale Telekommunikationsdienste Kopier- und Druckereidienste Entsorgen Parkraumbetreiberdienste Reinigungs- und Pflegedienste Versorgen Es ist allerdings festzuhalten, dass nicht zwingend alle Dienste des s benötigt werden, dafür sind ohnehin die Leistungen und möglichen Sektoren zu vielschichtig. Individuell sollte sich auf die Kernbereiche konzentriert werden, die für ein gutes Management der jeweiligen Stadien und Arenen relevant sind. Die sogenannten zentralen Gebäudedienste, zu denen unter anderem die Hausmeistereinsätze, die Reinigung, aber auch das Umzugsmanagement gehören, nehmen im IGM eine zentrale Rolle ein. Immer mehr an Bedeutung gewinnen allerdings auch die Bereiche aus dem Umweltschutz und der Entsorgung sowie dem Sicherheitsmanagement. Letzteres ist grundsätzlich auf die gestiegenen Sicherheitsbedürfnisse in den Sport- und Veranstaltungsstätten zurückzuführen. Zu den direkten Sicherheitspflichten 5 des Betreibers gehört außerdem der Winterdienst. Im Verpflegungs-Sektor haben sich dagegen zwei Philosophien etabliert. Auf der einen Seite ist ein Outsourcing des Catering und der Kantinenbewirtschaftung für die Mitarbeiter oder ein simples Aufstellen von Verpflegungsautomaten zu beobachten, während auf der anderen Seite die Verpflegung auch in Eigenregie gemanagt werden kann. In jedem Fall ist festzuhalten, dass die Zufriedenheit der Besucher, aber auch die der Mitarbeiter von einer guten Bewirtung abhängig ist, weshalb die Gastronomie nicht als ersetzbares Zubrot angesehen werden darf. Der Abschnitt in den die Bürodienste fallen befasst sich dagegen mit der Organisation von Arbeits-, Betriebs- und Informationsmitteln, um die Durchführung von Veranstaltungen auf betriebswirtschaftlicher Ebene zu optimieren. Zu nennen sind unter anderem die Reduzierung der Beschaffungskosten für Arbeits- und Betriebsmittel. Dies kann über verbesserte Einkaufswege sprich eine optimierte Auswahl der Lieferanten und korrekte Bestellmengen realisiert werden. Im Sportbereich gehört dazu als Randaspekt übrigens auch das Merchandising, das einen großen Anteil der Einnahmen von professionellen Clubs darstellt. Sicherheit geht vor Befürchtungen vor Schäden durch Unwetter oder Feuer, aber vor auch Vandalismus und Einbrechern haben den Sicherheitsaspekt beim Objektschutz eine höhere Priorität

6 gegeben. Konkrete Sicherheitskonzepte, über die personelle und organisatorische Schritte manifestiert werden, um die Risiken vor, während und nach Veranstaltungen zu minimieren rücken daher in den Fokus. Rauchmelder, Feuerwehrlöscher gehören daher genauso zu einer Veranstaltungsstätte, wie Nachtwächter, Pförtner und Sicherheitskräfte. In den Aufgabenbereich des Sicherheitspersonals fallen unter anderem Sicherheitskontrollen, Schließdienste oder Personenschutz. Bei der Wahl der richtigen Partner und Systeme steht besonders das Vertrauen im Vordergrund. Es sollte sich im Vorfeld gefragt werden, ob das zu beauftragende Unternehmen und ihre Mitarbeiter die nötigen Fachkenntnisse und Referenzen besitzt. Auch das Gesamtpaket, etwa eine 24-Stunden-Überwachung, oder der Standort der Firma sollten beachtet werden, um zunächst Folgekosten zu vermeiden, aber auch um die Reaktionszeiten im Alarmfall so minimal wie möglich zu halten. Wichtig: Bei der Auswahl ist eine besonders große Sorgfalt nötig und die Kosten sollten bei der Auswahl letztendlich nicht die entscheidende Rolle spielen, da der Sicherheitsmarkt zahlreiche Marktteilnehmer stellt und im Kampf um Marktanteile die Preise radikal gesenkt werden. Transparente Kosten Die Reinigung der Zufahrten, Parkplätze, aber auch der Fassade sollte nicht nur als Reaktion auf Beschwerden vorgenommen werden, sondern initiativ. Denn besonders für die Besucher ist ein sauberer und hygienischer Veranstaltungsort von großer Bedeutung. Da Stadien und Arenen jedoch große Veranstaltungsflächen darstellen, reicht es nicht aus, schlicht eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Die Kosten ergeben sich letztendlich aus der Art der Reinigung und dem Reinigungszyklus. Nachdem der Bedarf, also unter anderem die benötigte Reinigung, die Flächenart, -menge und Zyklen, geregelt ist, müssen die Reinigungskosten betrachtet werden, bevor nach einem Vertragsabschluss und der Leistungserbringung, eben diese bewertet werden muss. Ohne eine Datenbank lassen sich diese Reinigungszuordnungen, Rechnungskontrollen und Prüfungen jedoch nicht realisieren. Hintergrund ist es die Kosten möglichst transparent zu halten, um etwa die Gebäudekosten konkret Events zuordnen zu können. Über einen Aushang in dem etwa die regelmäßige Aktualisierung der sanitären Anlagen öffentlich festgehalten ist, lassen sich darüber hinaus die Reinigungsergebnisse qualitativ beurteilen. Ein klassisches Beispiel für die Betreiberpflichten im ist die Verkehrssicherungspflicht, die gerade bei Veranstaltungen im Winter an Bedeutung gewinnt. Regelmäßig sollten Kontrollen etwa Parkplätze, Zugangstreppen im Außenbereich, aber auch angrenzende öffentliche Flächen durchgeführt werden. Wobei der öffentliche Bereich nur während zuvor festgelegter Zeiten abgedeckt sein muss. Im Verkehrssicherheitsdienst kommt es außerdem darauf an so sehen es die gesetzlichen Bestimmungen vor Flucht- und Rettungsdienste freizuhalten und eben einen Winterdienst, der entweder nach Einsatzzeit oder Pauschal bezahlt wird, zu installieren. Damit für die Besucher, aber auch für den Veranstalter nicht zur Rutschpartie wird. FM kombiniert das Veranstaltungs- und Energiemanagement Fünf Fragen an Walter Fritz, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der GEFMA (German Association). Stadionwelt: Was ist unter dem Begriff Facility Management zu verstehen und welche Aufgaben gehören dazu? Fritz: Das ist eine wesentliche Management-Disziplin, die Walter Fritz in der Regel alle Sekundärprozesse von Anlagen- und Gebäudebetreibern abdeckt, die nicht zu ihren Kerngeschäften gehören. Das Ziel ist dabei, durch den effizienten Einsatz von Mitteln einen Werterhalt von Gebäuden und die Steigerung der Kapitalrendite zu erreichen. Zu den wesentlichen Bereichen des FM zählen dabei sowohl technische, kaufmännische als auch infrastrukturelle Aufgaben wie beispielsweise der Einkauf sämtlicher Energiearten, die energetische Optimierung sowie die Wartung und Instandhaltung von Gebäuden und Maschinen. Stadionwelt: Was sind die wesentlichen Aspekte beim von Sport- und Veranstaltungsstätten? Fritz: Betrachtet man die Besonderheiten von Sport- und Veranstaltungsstätten ist ein entscheidender Aspekt sicherlich die Flexibilität des s. Denn auch bei immer wiederkehrenden Veranstaltungen bestehen stets unterschiedliche Anforderungen an die vielfältigsten Bereiche in unterschiedlichen Zyklen. Die hohe Flexibilität betrifft dabei vor allem die Bereiche von infrastrukturellen Leistungen wie beispielsweise dem Catering, der Sicherheit und dem Einsatz von Umbaupersonal. Das Facility Management ist diesbezüglich jedoch nicht allein aus Sicht der technischen Umsetzung zu betrachten. Vielmehr ist es eine Königsdisziplin des FM in Sportarenen, die Steuerung der Vielzahl an Dienstleistern, die an der Umsetzung einer Veranstaltung beteiligt sind zu übernehmen. So sind vor allem das Veranstaltungs- und Energiemanagement wichtige Bestandteile des Facility Managements. Stadionwelt: Worin unterscheiden sich in diesem Zusammenhang kleinere, vielleicht kommunale, Sportanlagen von größeren Stadien und Arenen? Fritz: In den meisten ganz großen Stadien finden mit Ausnahme von Fußballspielen in der Regel nur wenige Großveranstaltungen statt. Es stehen sich dabei eine geringe Auslastung und ein hoher Aufwand gegenüber. So ist im Vergleich dazu in kleineren Arenen eine höhere Kontinuität an vielfältigen Veranstaltungen zu beobachten. Diese werden zwar in der Summe von weniger Zuschauer besucht, dafür bedeuten sie aber in der Regel eine höhere 6 Auslastung für das im Rahmen des FM tätige Personal. Stadionwelt: Wo sehen Sie Nachholbedarf bei der Professionalisierung des Facility Managements in Deutschland? Fritz: Ein ganz wichtiger Punkt, den Bauherren, Fachplaner und Architekten berücksichtigen sollten, ist die frühzeitige Einbindung von FM in die Planungsphase eines Projektes. Diese Integration kann Folgekosten im Betrieb und der Wartung erheblich reduzieren. Dieser Grundgedanke wird noch zu wenig verfolgt, obwohl sich dadurch eine Menge Geld sparen lässt. Ein weiteres Problem sehe ich in einem zu harten Preiskampf unter den Anbietern, der nicht auf Kosten der Qualität ausgetragen werden sollte. Stadionwelt: Welche Trends sehen Sie in den nächsten Jahren im? Fritz: Themen, die das bereits stark betreffen, aber in Zukunft eine noch größere Rolle einnehmen werden, sind vor allem das Energiemanagement vor dem Hintergrund der Energieoptimierung, dem Contracting und der energetischen Gebäudesanierung. Dies ist allerdings eine Entwicklung, die nicht nur Sport- und Veranstaltungsstätten betrifft, sondern weite Teile der Gesellschaft.

7 Sporthallenbeheizung: Wärmeübergabe als entscheidender Faktor Mit dem richtigen Heizkonzept lässt sich Energie und damit bares Geld sparen Energie ist ein kostbares Gut. Je knapper die Ressourcen werden, aus denen Energie gewonnen wird, desto mehr wächst das Bewusstsein für das Thema. Wer sich schon im Vorfeld eines Sporthallenbaus Gedanken über das passende Heizkonzept macht und vor allem Expertenrat einholt, kann im späteren Betrieb Geld sparen. Denn die Heizkosten sind ein erheblicher Faktor der laufenden Betriebskosten einer Sporthalle. Doch nicht nur in Sporthallen spielen die Energiekosten eine immer größere Rolle Ideen zur Senkung dieser betriebswirtschaftlichen Fixkosten sind gefragter denn je. Ob Wohngebäude, Büro- oder Geschäftsräume, Industrie- oder Sporthallen: Das System der Wärmeübergabe beeinflusst neben der Behaglichkeit auch die architektonische Gestaltungsfreiheit und den Energieverbrauch eines Gebäudes. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Planung des Energie- und Heizkonzepts schon in die Gesamtplanungen des Baus einzubeziehen und nicht erst nachträglich zu betrachten. Heizungstechnik für Thermische Behaglichkeit Bilder: Zehnder GmbH Die zentrale Aufgabe der Heizflächen besteht in der schnellen und gleichmäßigen Verteilung der Wärme im Raum. Je größer und höher der Raum, desto schwieriger und in der Regel kostenintensiver ist die Wärmeverteilung. Vor allem mit einer klassischen Luftheizung kann den Bedürfnissen in größeren Räumen nur schwer nachgekommen werden. Auch aufgrund dieser Tatsache haben sich beispielsweise für den Sporthallenbereich spezielle Lösungen entwickelt. Entscheidend dabei ist die richtige Wahl des Wärmeübergabesystems. Denn die erzeugte Wärme sollte möglichst so übergeben werden, dass sie genau zum richtigen Zeitpunkt am gewünschten Ort bereitgestellt wird. Infrarotstrahler sorgen für eine behagliche Wärme. Boden- oder Strahlungsheizung? Eine Lösung für Sporthallen ist die Installation einer Fußbodenheizung. Sowohl Ausführungen mit punktelastischen Böden mit im Estrich integrierten Heizrohren als auch flächenelastische Sportböden mit Bodenheizung können effizient realisiert werden. Fußbodenheizungen können bei richtiger Installation und Ausführung eine sparsame und für die Sporttreibenden klimatisch angenehme Lösung darstellen. Denn durch die Nähe zu den Aktiven, kommt die Wärme in der Regel dort an, wo sie gebraucht wird. Wird eine Fußbodenheizung in Erwägung gezogen, sollte frühzeitig Kontakt zu spezialisierten Unternehmen und Sportbodenexperten gesucht werden. Denn oftmals ist eine kombinierte Lösung aus einer Hand die richtige Wahl. Ein weiteres Konzept in der Beheizung von Sporthallen liegt in der Strahlungsheizung. Die Wärmeübertragung erfolgt dabei durch langwellige Wärmestrahlung in Form von Deckenstrahlern, die ähnlich dem Prinzip der Sonne funktionieren. Ein Vorteil der Deckenstrahler im Vergleich zur Luftheizung liegt in der unmittelbaren Wärmewirkung auf den Körper, ohne dass ein anderes Medium erwärmt werden muss. Bei einer Deckenstrahlheizung besteht zudem freie Wahl des Energieträgers. Sei es Wärmepumpe, Brennwerttechnik oder alternative Energien. Eine weitere Möglichkeit besteht in der Beheizung durch Infrarotstrahler. Infrarotstrahlen erwärmen nicht primär die Raumtemperatur, sondern Personen und Gegenstände im Raum. Auch der Boden, die Wände und Decken nehmen die Wärmestrahlung auf und geben ihrerseits Wärme ab. Auch wenn die Luft nur sekundär aufgeheizt wird und 7 Bild: GoGaS sich die eigentliche Raumtemperatur nicht deutlich erhöht, nimmt die thermische Behaglichkeit erheblich zu. In großen Räumen wie etwa Sporthallen können die Infrarotstrahler je nach Bedarf den kompletten Raum oder aber nur ausgewählte Teilbereiche beheizen. Vor allem bei Mehrfachsporthallen können Teilflächenbeheizungen erhebliche Energieeinsparungen erzielen. Grundlage dafür ist allerdings auch die Möglichkeit einer intelligenten Steuerung der einzelnen Heizelemente. Der Einsatz von Infrarotstrahlern eignet sich darüber hinaus auch im Outdoor-Bereich etwa für die Beheizung von Tribünenplätzen im Stadion oder als oft gesehene Lösung in Form von Heizpilzen im Gastronomiebereich. Die Möglichkeiten der Beheizung von Sport- und Veranstaltungsstätten sind vielfältig. Unterschiedliche Konzepte versprechen Einsparpotentiale bei gleichzeitiger Behaglichkeit für die Sporttreibenden und Zuschauer. Eine ausführliche Beratung ist in diesem Zusammenhang unabdingbar, da bei der Wahl stets individuelle Gegebenheiten Berücksichtigung finden müssen. Deckenstrahlplatten zeichnen sich durch niedrige Betriebskosten und hohe Zuverlässigkeit aus.

8 Sicherheitszentrale im Stadion: Im Netzwerk mit dem verknüpft Bild: Stadionwelt CAFM Unverzichtbares Hilfsmittel für das moderne Gebäudemanagement Das computergestützte ist aus modernen Großgebäuden nicht mehr wegzudenken. Immobilien gehören zu den wichtigsten Ressourcen eines Unternehmens, was die Dringlichkeit von professionellen Lösungen im Gebäudemanagement gerade für größere moderne Gebäude wie Stadien und Arenen unvermeidbar macht. Abhilfe schaffen dabei computergestützte Programme und IT-Software. Unter dem computergestützten Facility Management (CAFM) ist demnach ein hilfreiches Informations- und Steuerungs- Werkzeug zu verstehen, das als integrierte Lösung das komplette Management von Gebäuden und Infrastrukturen unterstützt und vereinfacht. Auch aus dem professionellen Betrieb von modernen Sportund Veranstaltungsstätten ist das CAFM nicht mehr wegzudenken. Mit Hilfe eines CAFM können sämtliche Geschäfts-, Gebäude- und Verwaltungsstrukturen grafisch und tabellarisch dargestellt werden. Die Basis bildet dabei eine Software, die dem Nutzer zuverlässige Daten aus dem kaufmännischen, infrastrukturellen und technischen aufbereitet und sie in einen Gesamtzusammenhang bringt. CAFM nicht von heute auf morgen Die vielfältigen Potenziale des CAFM zeigen, warum es gerade für größere homogene Gebäude wie Sport- und Veranstaltungsstätten, Freizeitanlagen und kommunale Gebäude Sinn macht, auf ein professionelles computergestütztes Facility Management zu setzen. Vor allem für Gebäude ab einer Bruttogeschossfläche von etwa Quadratmetern lohnt sich der Einsatz eines CAFM. Zwar schlägt sich die Implementierung eines solchen Systems mit Einführungskosten von mindestens Euro in den meisten Budgets deutlich zu Buche, doch lassen sich im späteren Verlauf immense Einsparungen erzielen. Die Hauptgründe für die Einrichtung liegen somit neben den einhergehenden wirtschaftlichen Vorteilen in einer schnellen und flexiblen 9 Informationsbereitstellung und der einfachen einheitlichen und transparenten Pflege und Darstellung von Daten. Zu den Möglichkeiten eines CAFM gehören beispielsweise die unkomplizierte Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, die Implementierung eines intelligenten Wartungsmanagements und die Verwaltung von Budgets. Potenziale eines CAFM Optimierung des Betriebs und der Arbeitsabläufe Präzise Informationsdokumentation Organisierte Datenerfassung und - Verwaltung Vereinfachung der Kostenkontrolle Steigerung der Betriebssicherheit Unterstützung des Qualitätsmanagements Steigerung der Transparenz Förderung der Außendarstellung

9 Damit ein CAFM-System das Gebäudemanagement effizient unterstützen kann, bedarf es allerdings einer intensiven Vorlaufzeit, die sich bis auf ein Jahr belaufen kann. Beginnend mit einer Konzeptionsphase in der die zu optimierenden Prozesse identifiziert werden und ein Anforderungskatalog an das CAFM erstellt wird, sollte der Facility Manager herausarbeiten, welche Bereiche das CAFM und mit welcher Detailtiefe optimieren soll. Darauf aufbauend können direkte Anfragen an CAFM-Anbieter oder Ausschreibungen erstellt werden. Ist die Auswahl für einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes System getroffen, gilt es, dieses nachhaltig einzuführen. Neben der Installation und Umstellung der Prozesse zählt dazu in erster Linie auch die Schulung der Mitarbeiter, die mit dem System arbeiten werden. Denn erst eine zielführende Nutzung des CAFM macht das System wertvoll und führt zu einem zufriedenstellenden Ziel. In der Praxis ist es ratsam die Einführung eines umfassenden CAFM stufenweise zu vollziehen. Angefangen mit Programmen zur Flächennutzung und Ausstattung können zum Beispiel nach weiteren Ausbaustufen komplexere Zusammenhänge wie etwa ein detailliertes Energiemanagement nachträglich implementiert werden. Viele Anbieter von CAFM-Lösungen bieten zertifizierte modulare Implementierungen an. In der ersten Stufe sollte ein Hauptaugenmerk auf die wesentlichen Aspekte wie etwa Verwaltung, Flächenmanagement, Instandhaltung und Wartung, Sicherheits- und Schließanlagenmanagement und Brandschutz gelegt werden. Hauptanforderungen an ein CAFM-System Wirtschaftlich in der Anschaffung Leistungsfähig im Betrieb Flexibel in der Nutzung Geringer Schulungsaufwand Zuverlässige Daten bilden die Grundlage Die Basis des CAFM bildet dabei die Zusammenführung und Vereinheitlichung bereits bestehender Datensammlungen in dem neuen System. Aufgrund der zahlreichen Verflechtungen und Synergien zwischen mehreren Bereichen hängt die Akzeptanz und der Erfolg eines CAFM-Systems maßgeblich von der Qualität und Aktualität dieser Daten ab. So ist zum Beispiel die Raumfläche ein wesentlicher Faktor für die Belegung, Reinigung und Renovierung einer Räumlichkeit. Neben der numerischen Erfassung von Daten und Kennzahlen bieten zahlreiche professionelle CAFM-Systeme die Integration von Grafiken und Zeichnungen. Diese benutzerfreundliche und visuell ansprechende Darstellung bietet liefert in der Regel wertvolle Informationen, die vor allem für unerfahrene Nutzer bei der reinen Betrachtung von Zahlen eventuell nicht ersichtlich sind. Bei solchen Systemen ist es jedoch von großer Bedeutung, dass eine bidirektionale Verbindung zwischen den numerischen Informationen und den grafischen Darstellungen besteht und mögliche Veränderungen automatisch in beiden Darstellungsformen umgesetzt werden. Die Möglichkeit der grafischen Darstellung von gebäudewirtschaftlichen Prozessen sollte nicht als interessantes Add-On unterschätzt werden, sondern als wertvolles Tool betrachtet werden, das zwar im ersten Schritt einen Mehraufwand bedeutet, das aber viele Vorgänge vereinfacht und sich je nach Nutzung schnell rentiert hat. Ist ein professionelles CAFM in das Gebäudemanagement integriert, liegt eine wesentliche Aufgabe in der Optimierung der Prozesse. Neben der Projektbegleitung durch den Austausch mit den beteiligten Mitarbeitern, gehören dazu in erster Linie die ständige qualitative Auswertung der umgesetzten Prozesse und die sorgfältige Pflege der Datenbestände. Je flexibler auf spezifische Betriebsabläufe und -prozesse reagiert werden kann, desto wertvoller ist das CAFM. 4 Phasen der Implementierung eines CAFM-Systems 1. Bedarfsanalyse und Konzeption 2. Auswahl des Systems 3. Einführung des Systems 4. Optimierung des CAFM Kostenbeispiel: Implementierung eines CAFM-Systems Für ein beispielhaftes Gebäude mit einer Bruttogeschossfläche von Quadratmetern. Bei den Kennzahlen handelt es sich allerdings um eine beispielhafte Darstellung der unterschiedlichen Faktoren bei der Implementierung des CAFM-Systems. Die tatsächlichen Kosten müssen im Einzelfall definiert werden. Implementierung eines CAFM-Systems Einmalige Einführungskosten: Systemsoftware (Lieferung, Installation, Zugriffsrechte anlegen) Preis EUR Hardwarekomponenten (1 Server, 3 Clients, 3 Monitore) EUR Bestandsdatenerfassung (Ersteingabe der Bestandsdaten, Erstellung von Datenkatalogen und CAD-Plänen) EUR Konfiguration der Schnittstellen EUR Interne Schulungen (für 4 Anwender und 1 Administrator) EUR Gesamt EUR Laufende Kosten im Jahr: CAFM-Administration Wartung des Systems EDV-Administration EUR EUR EUR Gesamt EUR Neben den Fixkosten von etwa Euro fallen jährliche Kosten von etwa Euro an. 10

10 Komplettausstattung in der Übersicht: Sportstätte mit vernetzen Systemen Bild: Bosch Sicherheitssysteme GmbH Sicherheitssysteme Schutz von Mensch und Material Brandmelder, Sprachalarmanlage, Behördenfunk und Überwachungskameras gehören zum Pflichtprogramm der technischen Gebäudeausstattung im Bereich Gefahrenmanagement. In den meisten Punkten folgen diese Gewerke dezidierten Verordnungen, aber auf der planerischen Seite gibt es immer Potenzial zur Optimierung. Moderne Stadien, Arenen und Veranstaltungsstätten aller Art erfordern ein hohes Niveau an Konzeption und Ausstattung für die Sicherheit. Zum einen ist die Sensibilität gegenüber Terror-Akten erheblich gestiegen. Zum anderen müssen Vandalismus und Ausschreitungen verhindert oder so gut wie möglich unterbunden werden. Ein weiterer zentraler Faktor bei der Sicherheit ist der Brandschutz. Und während die Event- und Sport-Schauplätze früher eher karg eingerichtet waren, ist ihre Ausstattung heutzutage im Bereich der technischen Installationen wie auch der sonstigen Einrichtungen sehr wertvoll. Das Verhindern von Einbrüchen ist damit zu einem sehr wichtigen Anliegen geworden, hieran gekoppelt sind gestiegene Anforderungen an die Zutrittskontrolle. Brände oder Ausschreitungen selbst müssen nicht einmal besonders ausufernd sein, um schlimme Folgen nach sich zu ziehen. Schon von einer kleinen Rangelei in einem Zuschauerblock oder einem Feuer, das eigentlich kontrollierbar ist, können Panik-Situationen ausgehen, die am Ende völlig eskalieren. Und schon relativ kleine Menschenmengen können zur falschen Zeit an falscher Stelle tödliche Folgen haben. Bei der Rettung, Evakuierung und der Vermeidung von Sachschäden zählen Sekunden. Somit sind alle die Sicherheit betreffenden Systeme so zu koppeln, dass Alarmierung, Evakuierung und eine effektive Arbeit der 11 Sicherheitskräfte optimal koordiniert werden können. Schon von der baulichen Planung her bestimmen Sicherheitsaspekte die Bauweise von Arenen wesentlich mit die Versammlungsstättenverordnungen (VStättVO) der Bundesländer beziehungsweise gleichrangige Verordnungen, etwa in NRW die Sonderbauverordnung (SBauVO), legen fest, wie viele Personen sich auf Flächen und in Zuschauerblöcken befinden dürfen. Diese Vorgaben sind unmittelbar an das Fluchtweg- und Rettungskonzept geknüpft. Auch die Anforderungen für technische Anlagen und Einrichtungen sowie Verantwortlichkeiten werden hier definiert.

11 Auf dem Gebiet der Sicherheitsinstallationen sind weite Teile der Ausstattung zumindest hinsichtlich ihrer Basis-Funktionalität vorgegeben, andere wiederum optional. An dieser Stelle sei vorausgeschickt, dass es der beste Weg ist, die Sicherheitstechnik als Paket von Gewerken zu begreifen, die nicht unabhängig voneinander behandelt werden sollten. Der beste Weg zu einer optimalen integrierten Lösung führt über einen Masterplan. Bauauflagen und Verbandsrichtlinien Durch Bauauflagen vorgeschrieben sind die Gewerke der ELA, der Brandmeldeanlage und des BOS-Funks. Der Begriff ELA steht für Elektroakustische Anlage und meint die für die Notfalldurchsagen und Evakuierung erforderliche Sprachalarmanlage. Sie tritt unter anderem dann in Funktion, wenn die Brandmeldeanlage Alarm gibt. Der BOS-Funk dient den Behörden und Organisationen mit Sicherheitsaufgaben zur internen Kommunikation. Zwar in den meisten Fällen freiwillig installiert, de facto aber unverzichtbar sind heute die Einbruchmeldeanlage und die elektronische Zutrittskontrolle. Im Rahmen einer integrierten Gesamtlösung kann auch eine Konferenzanlage in das Gebäudemanagement-System eingebunden werden. Ein weiterer Gemäß Baurecht zu erfüllen: Brandschutzkonzept mit Flucht- und Rettungsplan Bau, Ausstattung und Verantwortlichkeiten gemäß VStättVO bzw. SBauVO Gefahrenanlagen gemäß DIN VDE 0833 Abstimmung mit Brandschutzsachverständigem, Fachplaner und Behörden Gewerke: ELA, Brandmelder, BOS- Funk Weitere Anforderungen: Kameraüberwachung gemäß Verbandsauflagen (DFB/UEFA/FIFA etc.) sowie u. a. Nationales Konzept Sport und Sicherheit, örtliche Polizei-Einsatzleitung Gewerke: CCTV Optional: Einbruchmeldeanlage Elektronische Zutrittskontrolle (möglich in Verbund mit CCTV und Biometrie) Baustein ist die Pro Sound-Anlage, die darauf angelegt ist, den Innenraum und die Tribünen hochwertig zu beschallen aber in diesen räumlichen Bereichen auch die Funktion der ELA zu übernehmen. Die Kameraüberwachung ist heute ein Standard, kommt jedoch in Fußballstadien nicht über das Baurecht, sondern über Verbandsrichtlinien (DFB/UEFA/FIFA) sowie das nationale Konzept Sport und Sicherheit und lokale Anforderungen der Polizei mit ins Pflichtenheft. Bei der Planung und Installation der Sicherheits-Systeme gibt es in der Praxis keinen typischen Ablauf, dem alle Projekte folgen, da in unterschiedlichen Konstellationen gebaut wird. Ist ein Generalunternehmer mit der Gesamtkoordination beauftragt, trägt er die Anforderungen gemäß Auflagen und Kundenwünschen zusammen und formuliert anhand dieser die Ausschreibungen für die Untergewerke. Ein Fachplaner für die Sicherheitsinstallationen kann hier schon beratend tätig sein oder als Bieter auftreten. In einem zweiten Modell übernimmt ein Planungsbüro die steuernde Funktion und somit aus der Facharchitektur heraus auch die Fachplanung der einzelnen Gewerke. Mit entsprechender Kenntnis auf dem Spezialgebiet Sport- und Veranstaltungsstätten lassen auf diesem Weg gute und zielführende Ausschreibungen erzielen. Brandmelder wo Rauch ist, muss kein Feuer sein Bei der ELA, der Brandmeldeanlage (an die wiederum auch die Sprinkleranlage und der Rauchabzug gekoppelt sind, die jedoch nicht zu den Schwachstromgewerken zählen und in einem anderen Auftragspaket vergeben werden) und dem BOS-Funk besteht ein solch umfangreicher Katalog an Vorschriften, dass bei der Wahl der Ausstattung kaum eine freie Wahl bleibt. Das Augenmerk bei der Planung richtet sich aber immer noch darauf, dass diese Gewerke untereinander auch funktionieren. In der Schlüsselposition steht der Brandschutzsachverständige, der das Brandschutzkonzept und den Einklang der Gewerke prüft. Der Rest ergibt sich aus der Norm DIN VDE 0833 Gefahrenmeldeanlagen für Brand, Einbruch und Überfall. Die Norm regelt die Überwachungsfläche pro Melder, insofern ist hierdurch die Grundlage gegeben, auf der die Anlage projektiert und gebaut wird. Doch auch, wenn die Technologie weit fortgeschritten ist, bietet eine solche Installation nach wie vor Herausforderungen. 12 Insbesondere Küchen (hier können nur Wärme- und keine Rauchmelder eingebaut werden, da die Rauchbildung beim Kochen fortwährend erfolgt) bringen Probleme hinsichtlich von Falschalarmierungen mit, wobei die Kühlzellen einen besonders sensiblen Bereich darstellen, weil trockenes Gefriergut besonders schnell in Brand gesetzt werden kann. Darüber hinaus sind immer nicht beheizte Außenbereiche problematisch; in Stadien sind dies typischerweise Sanitäranlagen außerhalb des Business- oder Bürotrakts. Die Brandmelder sind hier Temperaturschwankungen ausgesetzt, sodass besonders der Taupunkt im Herbst zur Nebelbildung führt. Es können sich daher Wassertropfen unter der Decke und in den Meldern bilden. Alles im Blick: Überwachungskameras Das System der Überwachungskameras, international auch als CCTV (Closed Circuit Television) bezeichnet, wird, wie erwähnt, unter anderem seitens der Polizei gefordert, ist aber für den Betreiber einer Arena davon abgesehen immer ein nützliches Mittel, um Dome-Kamera Bild: Stadionwelt jederzeit darüber informiert zu sein, was wo im Gebäude vorgeht und wer dabei beteiligt ist. In diesem Sinne kann auch die Koppelung mit der Zutrittskontrolle erwünscht sein. Da der Einbau der Kameras keiner Bauvorschrift unterliegt, fallen die Lösungen in verschiedenen Objekten sehr unterschiedlich aus und damit auch der Preis. Zur groben Einschätzung der Kosten mag die Formel gelten, dass das Gefahrenmanagement-System ein bis zwei Prozent der Gesamtbausumme ausmacht. Welcher Plan jeweils in die Umsetzung geht, ergibt sich aus detaillierten Betrachtungen der polizeilichen Einsatztaktik mit Blick auf die Be-

12 schaffenheit des Gebäudes und seines Umfelds. Bei der Entscheidungsfindung spielen aber auch rechtliche Fragen eine Rolle so muss geprüft werden, welche Kamerablickwinkel in den öffentlichen Raum reichen und ob dies im Einzelfall zulässig ist. Zudem bewegen sich Bauprojekte dieser Art meist in einem eng gesteckten Budget mit Geldern aus der öffentlichen Hand. Und dort, wo die Polizei sich nicht in die Rolle des Kostentreibers begeben will, wenn dies nicht unbedingt erforderlich ist, wird angesichts der Baupläne seitens der Polizei ermittelt, welche Kamerapositionen unbedingt erforderlich sind und welche lediglich wünschenswert. Ebenfalls Gegenstand des Konzeptes sind die Bedienmodalitäten des CCTV-Systems: Übernimmt die Polizei bei Events und etwa Fußballspielen die gesamte Gebäudeüberwachung oder nur die für das Publikum zugänglichen Zonen? In der Praxis werden unterschiedliche Modelle umgesetzt. Objekte in Deutschland sind selbstverständlich ebenso hochwertig ausgestattet wie die in anderen Ländern, liegen aber hinsichtlich der Art und Menge installierter Technik unter den Werten, die in manchen anderen Ländern erreicht werden. Beispielsweise Israel und England sind generell, auch im öffentlichen Raum, wesentlich stärker von Überwachungstechnik durchdrungen. Und während in Deutschland meist Kamera-Modelle installiert werden, die Steinwürfen und moderatem Vandalismus standhalten (als Konsequenz der Einsatztaktik und der Kamera-Ausstattung dürfte es nicht zu länger anhaltenden Ausschreitungen in den überwachten Zonen kommen), gibt es im internationalen Bereich jedoch auch Standorte mit schusssicherer Ausstattung und besonders hoher Anzahl an Kameras. Zu den grundsätzlichen Regeln und Empfehlungen zur Verwendung der Kameras zählt der Rat, Gäste- oder andere sensible Blöcke nicht nur von vorne, sondern auch von oben zu überwachen, um auch Einblick in Handlungen zwischen den Reihen zu erhalten. Ferner muss ein Zoom-Faktor verfügbar sein, der es erlaubt, Aufnahmen von einzelnen Personen zu machen, die anhand der Bilder identifiziert werden können. Ab diesem Punkt greifen weitere Anforderungen, wenn solche Bilder gerichtsverwertbar sein sollen: Die Abspeicherung hat dann in solcher Weise zu erfolgen, dass ein digitales Wasserzeichen mit Zeitmarkierung eingearbeitet wird und nachträgliche Manipulationen der Bilddaten ausgeschlossen sind. Zur Überwachung der Tribünen sind Kameras mit Schwenk- und Neigeköpfen und einem hohen Zoom-Faktor üblich. Die Objektive der Domes, bei denen sich die Optik unter einer transparenten Kuppel befindet, sind in jede Richtung schwenkbar und werden bevorzugt in Eingangs- und Durchgangszonen eingesetzt. Ihr Zoom-Faktor ist jedoch gegenüber den Modellen mit Schwenkarm reduziert. Jedoch schreitet die technische Entwicklung schnell voran, und letztere Aussage dürfte nicht allzu lange Bestand haben. Gesichtserkennung optional Während zum Beispiel Spielbanken dazu verpflichtet sind, Personen mit Spielverbot keinen Zutritt zu gewähren und daher auf die Gesichtserkennung setzen und auch auf Flughäfen ein noch höherer Sicherheitsstandard gilt, ist der Einsatz von Biometrie in der Arena nicht verbreitet. Aber Stadionbetreiber haben grundsätzlich auch die Möglichkeit, solche Leistungen über das baurechtlich geforderte Paket hinaus zu erhalten. Die Synchronisierung von Kamerabildern und einer Datenbank beispielsweise mit Personen, die Stadionverbot haben, ist möglich. Bei der Zutrittskontrolle ist indes die Durchgangsfrequenz am Drehkreuz noch zu hoch, um eine Live-Auswertung vorzunehmen. Wo aber Zutrittsrechte personalisiert sind, könnte sich die Biometrie durchsetzen. Dies wurde unter anderem schon am Frankfurter Airport erfolgreich getestet, wo Vielflieger zwei Eingänge ticketlos nutzen können. Auf das Stadion übertragen, ist bei einem solchen Modell die Rede von Dauerkarteninhabern und Kunden im Business Club. Ob die Biometrie hier auf Akzeptanz stoßen würde, sei dahingestellt. Eine in Sport- und Veranstaltungsstätten auf jeden Fall sinnvolle Option zur Aufwertung des Überwachungssystems ist die integrierte Videoanalyse. Ein solches intelligentes Modul kann Live-Bilder anhand einer Reihe von Parametern auswerten und zum Beispiel verdächtige Verhaltensweisen an die Leitstelle melden. Hierbei kann es sich zum Beispiel um den Aufenthalt einer Person in einer Zone handeln, der länger andauert als anhand der eingegebenen Parameter vorgesehen. Darüber hinaus setzt ein solches System im auf dem Speichermedium archivierten Video-Material Marker, sodass kritische Situationen auch im Nachhinein schnell gefunden werden können. Klare Ansagen: die Sprachalarmanlage In Großstadien dient das Sound-System auch als Teil der Sprachalarmanlage. Die Sprachalarmanlage erfüllt ein umfangreiches Pflichtenheft und bietet wenige Ansatzpunkte für individuelles Design. Wenngleich, sofern man diesen Begriff im Sinne einer ansprechenden Gestaltung und Formgebung versteht, der Markt durchaus Lautsprecher-Modelle hergibt, die den Ansprüchen anspruchsvoller Innenausstatter gerecht Bild: Stadionwelt werden. In geschlossenen Räumen sind die ELA-Lautsprecher hauptsächlich in die Zwischendecken eingelassen und damit unauffällig. Die Sprachalarmanlage kann im Regelbetrieb für die Hintergrundbeschallung in 100-Volt-Technik genutzt werden. In größeren Arenen ist die Alarmierung in die Tribünenbeschallung integriert (Public Address). Die automatisch oder manuell gesteuerten Durchsagen für Notfälle müssen jedoch immer eine Vorrangschaltung haben. Bei Evakuierungen müssen die Ansagen (unterstützt durch entsprechende Beschilderung und Beleuchtung) klar zu vernehmen sein, also sind die Sprachverständlichkeit und der Schalldruckpegel die wichtigsten Parameter bei der Messprüfung. Als weiterführende Lektüre sei in diesem 13

13 Tipps für die Planung: Systeme des Gefahrenmanagements als Gesamtlösung betrachten und vergeben Netzwerkarchitektur und Integration aller Systeme optimieren Fachplaner frühzeitig einbinden Von Beginn an die Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden suchen Überwachungskameras: Alle Bilder laufen in der Zentrale zusammen. Zusammenhang das Stadionwelt-Themenspecial Beschallung/Sound empfohlen, in dem dieser Themenkomplex im Detail aufbereitet wird. Netzwerk für zentrale Steuerung Audioverkabelung in einem Stadion Ein weiterer Bereich, in dem der Auftraggeber wenig mitreden kann, ist der BOS- Funk. Die Planung läuft im Wesentlichen zwischen der zuständigen Behörde und dem Fachplaner ab. Ein Thema, dass bereits in einem frühen Planungsstadium Beachtung finden sollte, ist die Gestaltung des Netzwerks, über das die Sicherheits- und Kommunikations-Systeme laufen und im Sinne der Gebäudeautomation zu rationalisieren. Moderne Lösungen basieren auf digitalen Netzwerken; nicht nur der Sound, auch die Kameras werden mittlerweile im Rahmen digitaler IP-Systeme betrieben. Letztendlich lässt sich mit einer solchen Systemarchitektur sowie geeigneter Verkabelung und optimaler Planung Geld sparen. Darüber hinaus bietet sich die Möglichkeit, jegliche Technik im Objekt einerseits zentral zu verwalten und andererseits Signale nach Belieben zu verteilen. Wer heute entsprechend plant, ist nach Aussage der Experten auch mit zukünftigen Entwicklungen kompatibel. In einem größeren Stadion befinden sich immer mehrere Technik-Räume mit Knotenpunkten verschiedener Systeme, die am Ende in der Zentralregie auflaufen. Zu beachten ist aber, dass das Audio- Netzwerk nicht mit den höheren Datenmengen der Kameras belastet werden sollte. Diese speisen sich im Übrigen bei POE (Power Over Ethernet) Lösungen aus dem Netzwerk und kommen daher mit einem Kabel für die Netzwerkverbindung inklusive Stromzufuhr aus ein nicht unwesentlicher Aspekt angesichts mehrerer Kilometer an Kabeln, die in großen Objekten verlegt werden. Planung mit Behörden und Weitblick Bilder: Stadionwelt Eine Planung mit Weitblick, die die Sicherheitstechnik inklusive Beschallung und (Not-)Beleuchtung nicht als nachrangige Ausbaugewerke behandelt sondern im Detail betrachtet, kann schon vom architektonischen Konzept her viele folgende Aufgaben antizipieren und dazu beitragen, später den Betrieb zu optimieren. Die Leitstelle der Sicherheitsbehörden und die Zentralregie sollte nicht nur über Kameras und Mikrofone mit dem Rest des Gebäudes verbunden sein, sondern das Geschehen im Innenraum direkt vor Augen haben. Diese Schaltund Kommando-Zentrale in den Keller oder einen rückwärtigen Gebäudeteil zu legen, erweist sich als sehr ungünstig. Auch ist es immer von Vorteil, lange, umständliche Kabelwege zu verhindern. Nachträgliche Beton-Bohrungen im Massivbau sind ärgerlich. Auch bedeuten kürzere Kabelstrecken weniger Material- und Montage-Aufwand sowie eine verringerte Brandlast. Aus praktischer Erfahrung betonen Fachleute der Branche die Bedeutung der eingehenden Absprache bezüglich der Sicherheitsgewerke mit den zuständigen Behörden. Insbesondere der zuständige Brandinspektor der Feuerwehr hat die Befugnis, das Brandschutzkonzept nach eigenem Ermessen zu genehmigen oder abzulehnen. Um das Konzept nicht verwerfen zu müssen oder am Ende vor teuren Nacharbeiten zu stehen, ist es folglich dringend angeraten, die Kooperation mit der örtlichen Behörde zu suchen und alle Einzelheiten frühzeitig abzustimmen. Stadionprojekte stehen meist ohnehin von Beginn an im Fokus der Öffentlichkeit und werden dann auch von verschiedenen Behörden begleitet. Bei anderen Objekten hingegen ist durchaus immer wieder zu beobachten, dass dieser Punkt vernachlässigt wird. Es ist in jedem Fall der beste Weg, in einem frühen Stadium die Beratung durch den Fachplaner zu suchen. Dieser kann die Gespräche mit den Behörden führen und gegebenenfalls kritische Punkte mit den Architekten und Bauingenieuren besprechen. Weitere Informationen zur Beschallung und Sprachalarmanlage Stadionwelt Beschallung/Sound Informationen Lösungen Ratgeber Anbieterverzeichnis Planungsgrundlagen: Sound für Sportplatz, Stadion und Halle Das Pflichtprogramm: Alarmierungsanlagen Miet-Equipment: Lösungen für Events finden Sie im Stadionwelt-Special Beschallung/Sound. 14

14 Der rechtliche Rahmen beim Stadionbetrieb Gastbeitrag von Dr. Stephan Kraatz, Partner/Rechtsanwalt bei CMS Hasche Sigle Wo lauern Gefahren für Stadionbetreiber? Worauf ist zu achten? Nicht erst mit der Errichtung der neuen Stadien zur FIFA-Weltmeisterschaft 2006 in Deutschland ist in das Bewusstsein getreten, dass moderne Stadien aber auch Sportstättenkomplexe den Charakter eines auf Sport ausgerichteten Ortes mit Eventcharakter haben. Moderne Stadien zeichnen sich durch ihre Multifunktionalität aus, ihre moderne Architektur vermittelt insbesondere durch gewagte Dachkonstruktionen eine angenehme Leichtigkeit, weshalb Fußballstadien in der Bevölkerung positiv besetzt sind. Der Besuch eines Open Air Konzerts etwa unter einem Schiebedach bleibt in ebenso guter Erinnerung wie eine Sportveranstaltung mit Haupt- und Nebenprogramm. Mit diesem veränderten Verständnis eines Stadions gehen veränderte rechtliche Strukturen einher, wie ein modernes Stadion betrieben, unterhalten und vermarktet wird. Es hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass nur ein professioneller Betrieb von Stadien deren wirtschaftlichen Erfolg sichern kann. Da Begriffe wie Hospitality, Merchandising, Catering, Naming Rights oder auch modernes Ticketing nicht zur Kernkompetenz eines kommunalen Sport- und Bäderamtes oder eines Fußballclubs gehören, sind für alle namhaften Stadien in Deutschland sogenannte Betreibergesellschaften gegründet worden, die häufig aber nicht immer gesellschaftsrechtlich mit dem Stadioneigentümer oder dem dort beheimateten Fußballverein verbunden sind. Wurde das Stadion als Public Private Partnership (PPP) oder als Design & Build -Projekt realisiert, ist ein Betreibervertrag sogar notwendiger Bestandteil der gesamten Rechtskonstruktion Stadionbau. Auch bietet die Entkopplung zwischen Eigentum und Betrieb Gewähr dafür, dass Missmanagement oder gar Illiquidität der Betreibergesellschaft nicht unmittelbar auf die Sonderimmobilie oder den Verein durchschlägt. Förderung der Immobilie als gemeinsames Ziel So unterschiedlich die Interessenlage zwischen Stadioneigentümer, Stadionbetreiber und beheimateten Fußballverein primär erscheinen mag, so bedingen sich doch alle Parteien wechselseitig, um die erwünschte und für die Langfristigkeit der Immobilie notwendige Win-Win-Situation herbeizuführen. Der Rechtscharakter eines Betreibervertrages ist von miet- und pachtrechtlichen, dienstvertragrechtlichen wie geschäftsbesorgungsrechtlichen Elementen geprägt. Nur in wenigen Fällen wird man von einem reinen Miet- oder Pachtvertrag reden können, da dem Betreiber das Stadion, etwa durch eine Kommune, entweder entgeltfrei überlassen wird, es somit an einem typischen Merkmal für einen Mietvertrag fehlt oder aber der Vertrag Unterhaltungsverpflichtungen enthält, die ihn als Dienstvertrag charakterisieren. Als Bindeglied zwischen Eigentümer und Nutzer des Stadions kommt dem Betreiber eine Schlüsselrolle zu. Bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Betreibervertrages ist zwingend darauf zu achten, dass die mit einer Stadionbewirtschaftung verbundenen Chancen und Risiken angemessen auf die Vertragsparteien verteilt werden. Der Vertragsgegenstand ist so zu definieren, dass auch bei einer räumlichen Gemengelage mit anderen Objekten klar erkennbar ist, auf welche Teilflächen des Stadions und seiner Funktionsgebäude zum Beispiel Parkflächen und Übungsplätze die Betreibung beschränkt ist. So macht es bereits aus haftungs- und verkehrssicherungsrechtlichen Gründen keinen Sinn, die Betreibung auf Verkehrsflächen zu erweitern, die als Zugang zum Stadion dienen, aufgrund ihrer Zugehörigkeit allerdings von der öffentlichen Hand zu unterhalten sind. Gebäudemanagement als wesentlicher Betriebsaspekt 15 Bei der Festlegung des Pflichten- und Leistungskatalogs des Stadionbetreibers kommt es maßgeblich darauf an, ob der Betreiber lediglich für eine Stadionunterhaltung im klassischen Sinn verantwortlich ist oder ob ihm darüber hinaus für die Dauer der Vertragslaufzeit das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement übertragen wird. Als sinnvolle Differenzierung bei der Instandhaltung und Instandsetzung wäre etwa denkbar, dass dem Eigentümer die Instandhaltung tragender Konstruktionen wie von Fundamenten, Stützen, Balken, Decken wie der Außenwandbekleidungen obliegt, hingegen der Betreiber, etwa durch Abschluss von Wartungsverträgen, dafür Sorge zu tragen hat, dass sämtliche haustechnischen Anlagen inklusive Stadionbeschallung, Videowand und Rasen eine einwandfreie Funktionalität aufweisen. Darüber hinausgehende Pflichten werden sich nur durch einen Betriebskostenzuschuss ermöglichen lassen. Je vom Einzelfall abhängig ist die Frage zu beurteilen, ob sogenannte stadiongeborene Rechte vom Eigentümer auf den Stadionbetreiber übertragen werden sollen. Während Namensrechte am Stadion oder einzelner Bestandteile der Gesamtimmobilie schon aus Einnahmegründen beim Eigentümer verbleiben sollten, kann eine wirtschaftliche Stadionunterhaltung nur dann funktionieren, wenn sämtliche Nutzungsrechte am und im Stadionobjekt wie das Recht zum Catering, Hospitality, Merchandising, der virtuellen Werbung wie der Vermietung an Dritte (Stichwort: Drittnutzerveranstaltungen ) auf den Betreiber übergehen. Bezüglich des Ticketings oder auch effektiver Einlasskontrollen wird es ebenfalls vom Einzelfall abhängen, ob eine Aufgabenteilung etwa mit dem Fußballverein oder dem jeweiligen Eventveranstalter günstig ist. Insgesamt ist bei den Festlegungen im Pflichtenkatalog darauf zu achten, dass dem Betreiber die Möglichkeiten von Einnahmen in solchem Umfang erhalten bleiben, um die mit der Sonderimmobilie Stadion verbundenen immensen Unterhaltungskosten stemmen zu können. Als maßgebliche Kostenfaktoren sind hier neben dem Personal das Auswechseln und die Pflege des Rasens, die Kosten für die Beheizung des Rasens und der Betrieb der Flutlichtanlage genannt. Unterschiedliche Vertragsmodelle prüfen Die Sinnhaftigkeit einer Entgeltzahlung durch den Betreiber hängt maßgeblich von dessen vertraglich eingeräumten Möglichkeiten ab, Gewinne zu generieren. Ist der Betreiber etwa an der Vermarktung von Namensrechten oder den Einkünften aus Werbung beteiligt, wird eine entgeltliche Überlassung der Stadionimmobilie üblich sein. Gleiches gilt, wenn die Einnahmen aus der Untervermietung an Vereine oder Eventveranstalter Einkünfte ermöglichen, die für die ordnungsgemäße Betreibung des Stadions nicht erforderlich sind. Nicht verständlich wäre eine Regelung, wonach, etwa durch Kommunen, eine Miete erhoben wird, um diese ganz oder anteilig über eine Betriebskostenzuwendung wieder zu erstatten.

15 Üblicherweise sehen Bewirtschaftungsverträge die Übertragung sämtlicher Betriebs- und Nebenkosten auf den Betreiber vor. Danach obliegt es diesem, mit den Versorgungsunternehmen (Strom-, Heizungs-, Wasser-, Warmwasserversorgung, Entwässerung, Gebäudereinigung, Müllabfuhr) eigene Verträge abzuschließen und die betreffenden Betriebskosten unmittelbar an diese Unternehmen zu entrichten. Besteht der Betreibervertrag mit einer Kommune, kann es jedoch sinnvoll sein, dass diese zunächst die Betriebs- und Nebenkosten trägt, um sie anteilig an die Betreibergesellschaft weiterzureichen. Denn den Kommunen wird es in der Regel möglich sein, bessere Konditionen mit den oft städtischen Versorgungsunternehmen zu verhandeln und somit den Kostenfaktor Versorgung zu reduzieren. Schließlich verdienen auch die Vertragspunkte Haftung und Versicherung besondere Beachtung. Der Betreiber wird in der Regel für alle diejenigen Schäden aufkommen müssen, die im Zusammenhang mit der Überlassung des Vertragsobjektes durch das Verhalten des Betreibers, seiner Hilfspersonen oder des Drittnutzers entstehen, ohne dass es auf ein eigenes Verschulden ankäme. Auch ist es sachgerecht, wenn der Betreiber für die Verkehrssicherheit des Stadionobjektes haftet. Hierzu korrespondierend ergeben sich seine vertraglichen Verpflichtungen zum Abschluss erforderlicher Versicherungen, wie einer Personen-, Betriebshaftpflicht-, Betriebsunterbrechungs- und Inventarversicherung, aber auch einer Versicherung gegen Vandalismusschäden. Dem Eigentümer sollte vertraglich aufgegeben werden, eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung mit Umweltdeckung sowie eine Versicherung gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden abzuschließen. Zusammenfassend gilt: Die Qualität von Stadionbetreiberverträgen misst sich an dem übergeordneten Zweck, einer breiten Öffentlichkeit langfristig den Besuch und die Nutzung einer Sportstätte mit Eventcharakter zu ermöglichen, auch und ganz besonders vor dem fiskalischen Hintergrund, welche immensen Kosten mit der Errichtung und Unterhaltung eines modernen Stadions verbunden sind. Dr. Stephan Kraatz ist Rechtsanwalt und Partner von der renommierten Kanzlei CMS Hasche Sigle. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Architekten- und Ingenieurvertragsrecht, das private Baurecht sowie das gewerbliche Mietrecht. - Anzeige - Neue Banden? Neue Sitze? Neue Videowall? Gesucht, gefunden! Über Einträge von spezialisierten Firmen im Branchenbuch. Print 126 Seiten 5 16 Jetzt im Stadionwelt-Shop bestellen: Stadionwelt.de

16 Die Frankfurter COMMERZBANK ARENA hat aufgrund der Betreiber-Konstellation ein besonderes Konzept beim. Bild: Euroluftbild COMMERZBANK ARENA in Frankfurt: Gebäudemanagement-Dienstleister ist Gesellschafter Die COMMERZBANK ARENA, das multifunktionale Großstadion in Frankfurt mit Plätzen, wurde zur Fußball-WM 2006 gebaut, ist Spielstätte von Eintracht Frankfurt und Location für große und kleine Events. Eine seiner Besonderheiten ist das verschließbare Membrandach mit dem zentral aufgehängten Videowürfel. Eigentümer ist die Stadt Frankfurt, die Stadion Frankfurt Management GmbH ist per Vertrag mit 15-jähriger Laufzeit als Betreibergesellschaft eingesetzt und für alle Abläufe im Objekt zuständig. Anders als in vielen anderen Fällen, ist in Frankfurt die Frage nach der Konstellation beim schon beim Blick auf die Struktur des Betreibers beantwortet: Die Stadion Frankfurt Management GmbH gehört zu jeweils 50 Prozent einer Sportmarketing-Gruppe und einem führenden - Komplettdienstleister. Somit steht fest, dass dieser mit seinen verschiedenen Tochtergesellschaften auch das Stadion in allen Gewerken betreut. Ein Team mit rund 20 Mitarbeitern ist dem Objekt ständig fest zugeteilt und betreut Gewerke wie Elektro, Haustechnik und Sanitär. Auch die Platzpflege gehört zum Leistungsumfang sowie Reinigung und Objektschutz. Über das hinaus zählt das Unternehmen auch alle Aspekte des technischen und kaufmännischen Event-Managements zu seinen Kompetenzen. Die Abläufe in der COMMERZBANK ARE- NA sind seit Jahren in fester Konstellation eingespielt, sodass kaum spürbare Trennlinien zwischen dem Team des Dienstleisters und dem des Betreibers verlaufen. Wir sehen uns fast wie Mitarbeiter derselben Firma, stellt Christoph Fiori, Prokurist bei der Stadion Frankfurt Management GmbH, fest. Diese wirtschaftet für die Stadt und rechnet auch mit der städtischen Besitzgesellschaft ab. In diesem Bereich ergeben sich durchaus Verwaltungsprozesse zwischen den beteiligten Parteien, denn der Generaldienstleister arbeitet mit einem Budget und kauft mit diesem auch ein, für dessen Verwaltung die Betreibergesellschaft bei der Stadt Rechenschaft ablegen muss. Es gibt gelegentlich Diskussionen, räumt Fiori ein, aber grundsätzlich läuft bei uns alles glatt, und das Konstrukt ist so angelegt, dass der Dienstleister beim Engagement im Stadion etwas verdient. Die COMMERZBANK ARENA gehört zu den Prestige-Objekten in der deutschen 17 Stadionlandschaft; sie kostete 126 Mio. Euro, ist repräsentativ ausgestattet und verfügt mit dem Faltdach über eine Installation, die zusätzlichen Wartungsund Instandhaltungsaufwand erfordert. Zum Baukörper gehört auch die Tiefgarage mit Stellplätzen auf zwei Ebenen Merkmale, die auch in Sachen Betriebskosten über den Standard hinausgehen. Dazu Fiori: Laut einer Faustformel liegen die Wartungs- und Betriebskosten für ein modernes Stadion jährlich etwa bei 0,5 Prozent der Bausumme. Wir erreichen knapp eine Million, liegen angesichts dieses Objektes aber in etwa im Soll. Als weitere Partei, die der Frankfurter Konstellation ein Stück Komplexität verleiht, wäre noch der Gastronomie-Betreiber zu nennen. Dem System-Caterer wurde seine Infrastruktur vollständig zur Verfügung gestellt, sodass das Küchen- Inventar buchhalterisch zwischen die Fronten gerät. Inklusive Wartung wird es aber auch vom Gesamtdienstleister betreut, und im Vertrag mit dem Caterer ist geklärt, welche Zahlungen auf welcher Seite zu leisten sind, wenn Schäden zu beheben oder Investitionen zu tätigen sind.

17 Die Kölner Sportstätten GmbH regelt das s des RheinEnergieStadions in kompletter Eigenregie. Bild: Stadionwelt Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren Interview über Gebäudemanagement und Einsparungen bei den Energiekosten mit Stephan Boss, dem Technischen Leiter bei der Kölner Sportstätten GmbH Die Kölner Sportstätten GmbH (KSS), ein Unternehmen der Stadt Köln, betreibt in der Domstadt sechs Anlagen mit dem RheinEnergieStadion als prominentestem Objekt. Das Stadion Stephan Boss hat ein Fassungsvermögen von rund Zuschauern, war Schauplatz der Fußball-WM 2006 und ist Heimspielstätte des Hauptmieters 1. FC Köln. Zudem ist es ein Veranstaltungsort für Events aller Art von der B2B-Konferenz bis zum großen Stadionkonzert. Stephan Boss, Technischer Leiter der KSS, spricht im Interview mit Stadionwelt über die Organisationsstruktur des Gebäudemanagements und Maßnahmen zur Reduzierung der Energiekosten. Stadionwelt: Herr Boss, wie regelt die Kölner Sportstätten GmbH das Gebäudemanagement? Boss: Wir organisieren das gesamte Facility Management und die Infrastruktur aller unserer Gebäude in Eigenverantwortung. Im Mittelpunkt steht natürlich das RheinEnergieStadion als größtes Objekt. Vieles machen wir selbst, so ist in einem Bundesligastadion das Green immer vorrangig. Die Pflege des Platzes und der Außenanlagen erledigen wir mit eigenem Personal. Es flitzt auch der eine oder andere Hausmeister von uns durch die Gebäude. Das Gros der Aufgaben haben wir allerdings auf externe Dienstleister aufgeteilt bei zentraler Kontrolle und Leitung durch uns. Stadionwelt: Warum vertrauen Sie das nicht einem Generaldienstleister an? Boss: Diese Lösung hatten wir zu Beginn. Das RheinEnergieStadion entstand im Vorfeld der WM 2006, wo es im früheren Müngersdorfer Stadion auf der technischen Seite außer den Flutlichtmasten und Anzeigetafeln nichts Wesentliches zu betreuen gab. Das hat sich mit dem Neubau drastisch geändert, die Anforderungen an die technische Objektleitung wuchsen immens und mussten auf Anhieb bewältigt werden. Ich bin jetzt seit fünf Jahren bei der KSS und habe das System anders aufgestellt. Wir sind damit zwar als Betreiber relativ stark gefordert, können aber jederzeit alles in unserem Sinne steuern und haben die Kontrolle über alle Gewerke in eigener Hand. 18 Stadionwelt: Wie haben Sie das technische Gebäudemanagement strukturiert? Boss: Dieser Bereich besteht aus drei Säulen und wird von verschiedenen Dienstleistern betreut: Elektro, Gebäudetechnik und Brandschutz. Elektro mit der Nachrichtentechnik sowie Strom und Medien liegt inklusive Wartung und Instandsetzung bei einem örtlichen Fachbetrieb. Ein weiterer regionaler Dienstleister kümmert sich um die Gebäudetechnik, also die Wartung und Instandsetzung von Heizung, Klima, Lüftung und Kälte. Diese beiden Dienstleister sind auch bei Veranstaltungen mit Personal vor Ort und werden von mir organisiert. Die dritte Säule im Gebäudemanagement ist der Brandschutz, den wir an zwei bis drei Firmen outsourcen immerhin hat die Sprinkleranlage Köpfe, wir haben sechs Zentralen und Brandmelder. Den technischen Brandschutz koordiniert ein Sachverständiger, ebenfalls inklusive Wartung und Instandsetzung. Stadionwelt: Und wie verfahren Sie bei der Gebäudereinigung und Müllentsorgung?

18 Boss: Diese Bereiche haben wir ebenfalls komplett outgesourced. Die Reinigung übernimmt seit etlichen Jahren dieselbe Firma. Ich bin der Meinung, dass unser Stadion sehr sauber ist. Aber wir haben den Anspruch, immer noch sauberer zu sein. Bei der Reinigung, wie etwa auch bei der Security und teilweise dem Catering, bewegt man sich aber in einem Lohnsektor, der es nicht leicht macht. Der Faktor Mensch ist hier und generell niemals ganz in den Griff zu kriegen. Stadionwelt: Eine Frage am Rande: Verwenden Sie Einweg- oder Mehrweg-Becher? Boss: Seit anderthalb Jahren werden während der Fußballspiele Einwegbecher eingesetzt. Hierbei stehen aber nicht Fragen der Entsorgung oder des Mehrwegsystems im Vordergrund, sondern die Sicherheit. Es gibt ja genug Beispiele dafür, dass Becherwürfe im Stadion zu empfindlichen und für die Vereine teuren Strafen führen können, und in dieser Hinsicht bringen die leichten Einwegbecher wesentlich weniger Risiko mit. Sie sind auch deutlich günstiger in der Anschaffung und wie es mit der Öko- Bilanz bei Mehrwegbechern mit einer aufwändigen Logistik tatsächlich aussieht, sei dahingestellt. Stadionwelt: Eine wesentliche Aufgabe ist auch der kaufmännische Teil des Gebäudemanagements. Wie sind Sie hier aufgestellt? Boss: Dieser Bereich ist tatsächlich sehr wichtig, und ich möchte behaupten, dass wir hier sehr gut aufgestellt sind und auch im Vergleich sehr gut dastehen. Was die Budgetierung betrifft, ist jede unserer Sportstätten eine selbständige Kostenstelle. Jede dieser Kostenstellen hat Technik- Konten mit allen einzelnen Gewerken und Kostenträgern. So können wir die Budgets für die einzelnen Objekte und Geschäftsjahre genau kalkulieren. Überall, wo Geld fließt, ob bei Wartungen oder Vermietungen, gibt es ein Konto. Das RheinEnergie- Stadion hat 70 Konten von A bis Z, von den Aufzügen bis zu den Zaunanlagen. Das ist die Basis für unser Controlling. So kann ich gemeinsam mit der Buchhaltung jederzeit einen Soll-Ist-Vergleich in allen Details machen und herausfinden, wo Einsparpotenzial liegt oder wo Investitionen getätigt werden können. Das Catering gehört als wichtiger Faktor zum dazu. Stadionwelt: Darf man davon ausgehen, dass Sie einen besonders genauen Blick auf die Energiekosten werfen? Boss: Ja, sicher. Energie ist ein signifikantes Thema, mit dem wir uns zuletzt auch besonders intensiv beschäftigt haben. Zwar ist der Namensgeber unseres Stadions ein Versorgungsunternehmen, doch heißt dies nicht, dass man es sich dort erlauben kann, gestiegene Kosten nicht an uns weiterzugeben. Wegen des Anstiegs der Energiekosten, der sicher anhalten wird, haben wir uns sogar ganz neu aufgestellt. Jede einzelne Rechnung bereitet uns Unbehagen, und sogar kleine Prozentanteile an Ersparnis zeigen eine große Wirkung im Budget. Stadionwelt: Inwiefern haben Sie sich neu aufgestellt? Boss: Wir haben ein Automationssystem installiert, mit dem wir jede Einzelheit auswerten können. Im Stadion befinden sich jetzt 317 elektronisch auswertbare Zähler für Strom, Wasser und Abwasser sowie Kälte und Wärme. Es wird dabei eine Energiedatenbank generiert, die wir tagesaktuell auswerten können. Bei wöchentlichen Analysen können wir Ausreißer lokalisieren und beseitigen. Stadionwelt: Ziehen Sie einen weiteren praktischen Nutzen aus den Daten? Boss: Sogar einen sehr großen. Wir können Kosten sehr differenziert und transparent weiterberechnen. Im Stadion sind mehrere Mieter und Pächter ansässig, und das Energiemanagement ermöglicht uns die Analyse auf solche Weise, dass wir die Nebenkostenabrechnung optimieren können. Beispielsweise betreiben mehrere Mobilfunk-Anbieter in den Pylonen des Stadions Antennen. Der 1. FC Köln ist unser Hauptmieter, aber auch der Wachdienst ist dauerhaft im Stadion, ein Pächter betreibt die Stadiongastronomie 12. Mann, und der Caterer ist auch ein Faktor bei den Energiekosten. Stadionwelt: Im Allgemeinen geht man davon aus, dass der größte Teil der Kosten einer Veranstaltungsstätte im Ruhemodus entstehen, und dass die Events quasi nur die Spitze des Eisbergs bedeuten. Stimmen Sie dem zu? Boss: Unbedingt! Die größten Kosten entstehen außerhalb der Veranstaltungen. Wir Bild: Stadionwelt haben hier viele kleine Veranstaltungen sowie große wie die Spiele des 1. FC Köln und Konzerte. Das Haus ist aber an maximal 35 Tagen im Jahr komplett voll. Entscheidend sind die anderen mehr als 300 Tage. Die Grundlast ist entscheidend uns muss reduziert werden! Man muss die Energiefresser bearbeiten. Dabei zeigt sich wieder einmal, dass der Faktor Mensch viele unnötige Kosten im Alltag verursacht, insbesondere bei Licht und Wasser. Es kann sehr effektiv sein, zu automatisieren. Stadionwelt: Macht das Flutlicht wirklich nur einen Bruchteil der Kosten aus und haben Sie im Gebäude ein Lichtmanagement oder weitere effiziente Systeme eingeführt? Boss: Das Flutlicht wirkt sich tatsächlich bei der Betrachtung des Gesamtverbrauchs nur marginal aus. Eine Last, die am Spieltag richtig zieht, ist die, wenn das Catering in die Produktion geht und die Grills hochgefahren werden. Wir haben uns Öko-zertifizieren lassen und dabei alles unter die Lupe genommen. Wir haben jetzt ein Lichtmanagement-System mit Präsenzmeldern: In Räumen oder Korridoren, in denen sich niemand aufhält, wird die Beleuchtung ausgeschaltet. Das rechnet sich! Auch der Schritt in Richtung LED-Lampen zahlt sich aus. Die LEDs verbrauchen weniger und überzeugen auch in Sachen Lichtausbeute und Haltbarkeit. Die beleuchteten Stadion-Pylone haben eine automatische Steuerung erhalten, die eine Spannungsreduktion bewirkt. Wir haben neben weiteren Maßnahmen auch auf wasserlose Urinale umgestellt. Stadionwelt: Sie empfehlen also generell, auf zeitgemäße, energieeffiziente Systeme umzustellen? Boss: Unbedingt. Man sollte den Schritt wagen und alles austauschen, was unnötige Kosten verursacht. 19

19 Ratgeber Ticketing Zutrittskontrolle Bezahlsysteme Print 84 Seiten 9,90 Der neue Ratgeber ist ein Kompendium, das sämtliche Bereiche des Ticketings abdeckt und als nützlicher Begleiter für Veranstalter und Locationbetreiber durch die Ticketing- Praxis führt. Anhand von Fallbeispielen, Interviews und Kostenbeispielen zu den unterschiedlichsten Themenfeldern bekommt der Leser aus erster Hand wertvolle Praxisinformationen zur eigenen Umsetzung. Jetzt bestellen unter

20 Der Glaspalast Sindelfingen ist eine der wenigen Multifunktionsarenen in Deutschland mit einer Indoor-Leichtathletik-Anlage Bild: Stadionwelt Glaspalast Sindelfingen: Zusammenspiel von Stadt, Verein und Ehrenamt 21 Der Glaspalast in Sindelfingen, in Betrieb genommen im Jahr 1977, ist eine der wenigen Multifunktionsarenen in Deutschland mit einer Indoor-Leichtathletik-Anlage. Mit ihrer Sport-Infrastruktur ist sie Olympiastützpunkt sowie Trainingsund Wettkampfstätte in verschiedensten Disziplinen. Im Regelbetrieb ist der Glaspalast zudem eng mit dem VfL Sindelfingen, einem der größten Sportvereine in Baden-Württemberg, verbunden. Zum Raumangebot der Halle mit Zuschauerplätzen zählen neben der Arena mit rund m² eine Nebenhalle mit 400 m², der Spiegelsaal mit 130 m² sowie ein Foyer und weitere Nebenräume. Neben dem Sport finden in dem Gebäude mit dem markanten Glasdach auch Konzerte, Business-Events und Messen statt. Eigentümerin der Halle ist die Stadt Sindelfingen, der Betrieb obliegt dem Verein zur Pflege und Förderung des Sportes im Glaspalast Sindelfingen e.v. Der Verein koordiniert alle Maßnahmen des Gebäudemanagements, für das letzten Endes aber das städtische Amt für Gebäudewirtschaft zuständig ist. Dieses betreut mehrere Objekte, so auch die Stadthalle Sindelfingen. Da der Glaspalast als Trainingsstätte genutzt wird, herrscht immer Betrieb, und die Unterhaltsreinigung wird jeden Tag nach Plan von einem externen Dienstleister durchgeführt, die direkt vom e.v. beauftragt wird. Die Events außerhalb des Regelbetriebs werden als Sonderaufträge behandelt. Im Bereich der Haustechnik hat der Verein Verträge zur Wartung und Instandhaltung mit verschiedenen Fachunternehmen geschlossen und wickelt auch das Rechnungswesen ab. Teilweise hat auch die Stadt Verträge mit Dienstleistern, erklärt Claus Regelmann, Geschäftsführer des betreibenden Vereins, wir stehen ohnehin in einem engen Kontakt zur Stadt, und bei Raperaturen, die über einen bestimmten Betrag hinausgehen, nehmen wir die Stadt auch mit ins Boot. Einige grundlegende und richtungsweisende Fragen sind aber nicht endgültig geklärt, weil sich die Perspektive des Gebäudes aktuell in der Diskussion befindet. Regelmann: Welche Investitionen getätigt werden, ist noch ein spannendes Thema. Hier muss die Stadt Farbe bekennen. Unter anderem ist schon lange bekannt, dass am Dach etwas getan werden muss. Davon unberührt, ist der tägliche Betrieb seit langer Zeit gut eingespielt nicht zuletzt, weil der VfL Sindelfingen und der Olympiastützpunkt sich mit dem Hallenbetreiber personell und organisatorisch in einigen Teilen überschneiden. Regelmäßige Nutzer haben Schlüsselgewalt, geregelt über ein Chip-System. So schließen die Tore zu einer bestimmten Uhrzeit auch automatisch, falls eine zuständige Person dies vergessen haben sollte. Energieverschwendung etwa beim Einsatz der Lichtanlage stellt Claus Regelmann nicht fest, in aller Regel sind die Nutzer so verantwortungs- und kostenbewusst, auf Punkte wie diesen zu achten. Alles, was die Technik betrifft, wird, wie erwähnt, im Glaspalast über Fremdfirmen und unterschiedlich ausgeprägte Auftragspakete geregelt. Die Schnittstelle liegt immer bei der Hallenverwaltung. Wäre es eine Option, dieses System zu vereinfachen und einen Gesamtauftrag an einen Dienstleister zu geben? Wir haben das durchaus schon besprochen, und es gibt ja auch interessante Angebote, so Regelmann. Noch haben wir aber alles gut im Griff, und es ist kein Thema, eine Firma zu beauftragen die alles komplett managed. Unsere Halle ist baulich und auch organisatorisch nicht mit allen anderen vergleichbar, hier sind die ehrenamtlichen Strukturen sehr stark, und die Vorgänge wären mit einem Fremddienstleister schwierig abzustimmen.