Kostenfallen vermeiden:

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1 Kostenfallen vermeiden: Der Facilitymanager als Integrator von Bauplanung und Nutzungsanforderungen Jürgen Hain, Geschäftsführer b.i.g. facilitymanagement gmbh & co. kg

2 Die b.i.g.-gruppe im Überblick Inhabergeführtes Familienunternehmen Firmengründung 1981 durch Gisela und Bernd Bechtold 27 Firmen 24 Standorte Internationale Standorte: Basel, Fribourg, Lousanne, Luxemburg, Prag, Zürich Mitarbeiter Umsatz: 91,7 Mio. EUR [2014] Kernaktivitäten: beraten, planen und betreiben von Gebäuden, Immobilien und Objekten.

3 Die b.i.g.-gesellschaften im Überblick b.i.g. Schulen Cité Baden-Baden GmbH Die b.i.g. Gesellschaften im Überblick

4 Die b.i.g.-gruppe im Detail

5 Kennzahlen für Gebäudekosten Gebäudedetailkosten ohne Miete oder Finanzierung in /m² p.a.: Nutzungsart Büro Mischnutzung Lager/Werkstatt Produktion Ausstattungsqualität Mittel Mittel Mittel Mittel Steuern/Abgaben 4,21 2,47 0,65 2,39 Versicherungen 1,27 1,04 0,86 0,64 sonstige Kosten 0,57 0,57 Verwaltungskosten 5,52 5,43 3,91 2,45 Hausmeister 2,36 2,66 1,20 1,27 Reinigung 9,84 8,73 2,54 5,77 technischer Betrieb 9,55 9,12 4,29 9,92 Bauunterhaltung 5,10 7,85 3,46 3,97 Sicherheit 5,57 4,62 1,06 1,56 Entsorgung 1,57 1,19 0,84 1,04 Wasser 1,48 1,59 0,85 1,19 Heizenergie 4,48 4,36 2,92 3,64 Strom 6,07 8,11 5,26 5,73 Gesamt 57,59 57,74 27,84 39,57

6 Die Betriebskosten bestimmen die Ausgaben Projektwelt: Exakte Kontrolle der Investitionskosten, alle Einsparpotentiale werden ausgeschöpft! 100 % Betreiberwelt: Geringe Kostenanalyse und -kontrolle, häufig werden nur im kaufmännischen Bereich Einsparpotentiale gesucht! 10 % 5 Jahre Planungs- / Bauphase 40 bis 50 Jahre Nutzungsphase

7 Die Betriebskosten bestimmen die Ausgaben Gebäudeart Betriebskosten in Prozent der Baukosten p.a. Überschreitung der Erstellungskosten nach Schulen und Kindergärten 31% 3 4 Jahren Krankenhäuser 26% 4 Jahren Hallenbäder 21% 4-5 Jahren Produktionsgebäude Büro- und Verwaltungsgebäude 10% 8,5% 10 Jahren Jahren Quelle: Bayrische Staatsbauverwaltung nach Keller/Siegbert

8 Wissen des Facility-Managers Welche Oberflächen für welche Nutzung? Haltbarkeit Pflegeaufwand Durchwegung Wohlfühlfaktor

9 Wissen des Facility-Managers Welche Belichtung / Beleuchtung gemäß der Nutzung? Nutzungsdauer und Nutzungszeit Beleuchtungsstärken Leuchtmittelauswahl Steuerung der Beleuchtung

10 Wissen des Facility-Managers Wärme und Kälte Bedarf nach Nutzung Interne Wärmelasten Notwendige Raumtemperaturen Kühlasten Witterungsgebiet

11 Wissen des Facility-Managers nach DIN V 18599

12 Bedeutung der Nutzung für Herstellung und Betrieb In der DIN Teil 10 sind verschiedene Standartnutzungsprofile hinterlegt, aus denen die Betriebszeiten für Beleuchtung Belüftung Heizung Kühlung hinterlegt sind, alles Nutzungsbezogen.

13 Bedeutung der Nutzung für Herstellung und Betrieb Folgerung Nur die Kenntnis der Nutzung ermöglicht es die optimalen Betriebsbedingungen festzulegen und damit die Erstellung des Anforderungsprofiles an Planung und Bau.

14 Häufige heutige Praxis Wie wird heute bei Neu- oder Umbauten geplant? Ermittlung der Nutzung und grob die benötigte Fläche; Es wir ein sehr lückenhaftes Raumbuch erstellt; Die Architektur plant ein Objekt, zunächst nach gestalterischen Gesichtspunkten; Es werden überschlägig die Baukosten geschätzt; Die Kosten werden rechnerisch optimiert; Wenn die geschätzten Baukosten ins Budget passen: Bauentscheidung

15 Häufige heutige Praxis Was wurde vergessen? Exakte Nutzungsanalyse über 5, 15 oder 25 Jahre Alle lfd. Betriebskosten: insbesondere Medienkosten vs. Wartungskosten Pflegkosten Instandsetzungskosten technische Lebensdauer Umnutzungskosten Prüfung der Bedienbarkeit Bauliche Flexibilität ja oder nein

16 Häufige heutige Praxis Folgerung Vordergründig gesparte Baukosten werden zu Betriebskosten Unnötige Aufwendungen, die für die Nutzung nicht notwendig sind Nutzerunzufriedenheit Zeitlich sehr schnell Umbaunotwendigkeiten Verschwendung von finanziellen Ressourcen Verschwendung von Rohstoffen

17 Verbesserungen Planung vor der Planung Erstellung eines exakten Nutzungsprofiles Hierzu Planungsteam aus: Bauherr Nutzer Architekt Projektsteuerer TGA Planer Facilitymanager

18 Verbesserungen Planung vor der Planung Erstellung des Lasten- und Pflichtenhefts Hierzu Planungsteam aus: Architekt Projektsteuerer TGA Planer Facilitymanager Kalkulator

19 Verbesserungen Planung Nach Festlegung des Last und Pflichtenheftes und der Auswertung der Umgebungsparameter Entwurfsplanung Architekt, TGA Planer, Statiker, Bauphysiker, Brandschutzsachverständiger, dabei der Architekt als 1. unter Gleichen Projektsteuerer Facilitymanager Kalkulator Bau Kalkulator Betrieb

20 Verbesserungen Prüfung vor Bauentscheidung Entscheidungsvorbereitungsteam bestehend aus: Bauherr Projektsteuerer Nutzer Betreiber Beratend: Architekt, TGA Planer, Facilitymanager

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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