Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung Fachbereich Landschafts- und Umweltplanung HS Baulandumlegung

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1 Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung ETH Zürich Fachbereich Landschafts- und Umweltplanung HS 2014 Baulandumlegung

2 Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung ETH Zürich Fachbereich Landschafts- und Umweltplanung HS 2013 Die praktische Durchführung einer Baulandumlegung

3 Vorstellung des Dozenten Tel Fabian Frei

4 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Landumlegung im Baugebiet: Die Erschliessungsumlegung Die Baulandumlegung mit Sondernutzungsplanung Die Sanierungsumlegung

5 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Erschliessungsumlegung

6 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Erschliessungsumlegung auf der grünen Wiese

7 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Erschliessungsumlegung Vergleich Alt-Neu

8 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Baulandumlegung mit Sondernutzungsplan Auszug aus Sondernutzungsplan Vollzug mit BLU

9 Landumlegungsarten: Die Landumlegung im Baugebiet Die Sanierungsumlegung

10 Erkenntnisse Die tägliche Arbeit im Fachgebiet der Planung und Landumlegung führt zu folgenden Erkenntnissen: Die Planung von Überbauungen, Erschliessungen und Landumlegungen muss gemeinsam und parallel erfolgen! Gesetze und Verordnungen prägen die Planungsarbeit! Die Landumlegung ist eines der wichtigsten Instrumente zur Realisierung der Raumplanung!

11 Ausgangslage einer Baulandumlegung

12 Grundsätzliches zur Einleitung Grundsatzbestimmung Zivilgesetzbuch ZGB Art. 703 Anordnung von Amtes wegen Bundesgesetz über die Raumplanung RPG Art. 20

13 Auszug Zivilgesetzbuch

14 Auszug aus dem Bundesgesetz über die Raumplanung Art. 20 Landumlegung Die Landumlegung kann von Amtes wegen angeordnet und auch durchgeführt werden, wenn Nutzungspläne dies erfordern.

15 Ablauf der Baulandumlegung Einleitung (Detailbeschrieb nachfolgend) Gemeinderat Erarbeitung Neuzuteilungsplan (Koordiniert mit Nutzungsplanung) Vollzugskommission Kantonale Vorprüfung VMA -BL / ARP Öffentliche Auflage Neuzuteilungsplan inkl. Entscheide der Schätzungskommission 30 Tage Vollzugskommission Einspracheverfahren Vollzugskommission/ Regierungsrat Genehmigung und Grundbucheintrag Vollzugskommission/ Regierungsrat Auflage Kostenverteiler 30 Tage Schätzungskommission/ Enteignungsgericht

16 Einleitung der Baulandumlegung Antrag auf Umlegung Grundeigentümer / Gemeinderat / Regierungsrat Einleitungsbeschluss Gemeinderat Anhörung der in Frage kommenden Grundeigentümer Gemeinderat Innert 3 Monaten Beschluss des Umlegungsperimeters Gemeinderat Vorprüfung des Umlegungsperimeters VMA -BL / ARP Öffentliche Auflage 30 Tage Gemeinderat Beschwerdenbehandlung Regierungsrat Ausführungsbeschluss Volkswirtschafts- und Sanitätsdirektion Anmeldung für Anmerkung im Grundbuch Volkswirtschafts- und Sanitätsdirektion Wahl der Vollzugs- und Schätzungskommission BLU-Genossenschaft

17 Der Ausführungsbeschluss

18 Organe der Baulandumlegung Die Aufgaben und Kompetenzen der Vollzugs- und Schätzungskommission: 1. Grundeigentümerversammlung (Genossenschaft) Wahl der Vollzugs- und Schätzungskommission (inkl. Entschädigung) Auflösung der Genossenschaft 2. Vollzugskommission Allgemeine Durchführung der Baulandumlegung Konstituierung Wahl des Geometers Administration (Sekretariat, Finanz- und Rechnungswesen) Mitwirkung beim Neuzuteilungsprojekt Abrechnung 3. Schätzungskommission Allgemeine Ermessensentscheide Landabtretungen Bewertung des Landes Kostenverteiler Besondere Vor- und Nachteile

19 Die Pflichten und Aufgaben der Vollzugskommission Allgemein: Die Vollzugskommission (VK) ist das ausführende Organ der Genossenschaft. Sie besteht meistens aus 3-7 Mitgliedern. Ihr stehen grundsätzlich alle Kompetenzen zur Durchführung des Verfahrens zu. Es sind vor allem die organisatorischen und administrativen Aufgaben. Für die technische Bearbeitung ist der beauftragte Geometer zuständig.

20 Im Detail ist die Vollzugskommission verantwortlich für: Konstituierung der VK: Wahl von Präsident, Aktuar und Kassier Vergabe der Geometerarbeiten und Abschluss eines Werkvertrages Information und Kommunikation: - Information der Grundeigentümer - Kontakte mit den kantonalen Fachstellen und den Gemeindebehörden Administration: - Adressliste Grundeigentümer und Mitglieder der VK - Versenden der relevanten Akten an die Grundeigentümer - Protokollführung an den Sitzungen der VK Finanz- und Rechnungswesen: - Bank- oder Postfinance-Konto eröffnen - Zahlungsverkehr organisieren - Akontobeiträge der Grundeigentümer festlegen und einziehen - Buchführung sicherstellen

21 Im Detail ist die Vollzugskommission verantwortlich für: Neuzuteilungsprojekt: - Mitwirkung bei der Erarbeitung - Entscheid über das bereinigte Projekt und Freigabe für die Auflage - Organisation und Durchführung der Auflage - Entgegennahme der Einsprachen und Führen der Einigungsverhandlungen - Weiterleiten der unerledigten Einsprachen an den Regierungsrat Erstellen der Schlussabrechnung als Grundlage für den Kostenverteiler (Schätzungskommission) Organisation der Schlussversammlung Mitteilung des Abschlusses an das kantonale Vermessungsamt mit Antrag zur Löschung der Teilnahmepflicht im Grundbuch

22 Gebietsabgrenzung

23 Gebietsabgrenzung Der Perimeterplan der Baulandumlegung

24 Erschliessungskonzept

25 Baureife einer Parzelle Ein Grundstück ist baureif, wenn es nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet und tatsächlich auch erschlossen ist.

26 Erschliessungskonzept Skizzieren Sie eine mögliche Erschliessung und die neuen Parzellenstrukturen innerhalb des roten Perimeters.

27 Mögliche Lösung Stichstrasse 4.5 m breit. Bei Bedarf Privaterschliessungen mit kleinen Stichstrassen. Bebautes Grundstück unverändert. Anordnung der Streifenparzellen in bezüglich Form und Grösse baulich nutzbare Grundstücke.

28 Die Fragen 1. Wer wählt die Vollzugs- und Schätzungskommission? 2. Wer erstellt den Kostenverteiler am Schluss des Umlegungsverfahrens? 3. Herr Meyer besitzt eine Niederstamm-Obstanlage, die gemäss Neuzuteilungsplan einem neuen Eigentümer zugewiesen ist. Wer behandelt diesen Fall und welche konkreten Entscheide stehen an? 4. Wer besorgt die Administration in einer Baulandumlegung? 5. Wie können die Grundeigentümer Einfluss auf das Projekt nehmen? Es gibt mehrere Möglichkeiten

29 Amtliche Vermessung und das Grundbuch Die Amtliche Vermessung bildet die vermessungstechnische Grundlage für die Baulandumlegung. Das Grundbuch liefert wichtige Angaben wie Eigentümerdaten, Parzellenflächen und dingliche Rechte und Lasten an den Grundstücken.

30 Die Amtliche Vermessung

31 Übung 5: Das elektronische Grundbuch, Beispiel

32 Planskizze Bereinigung der Rechte und Lasten

33 Pause

34 Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung ETH Zürich Fachbereich Landschafts- und Umweltplanung HS 2013 Vorlesung Landnutzung und Landentwicklung Die praktische Durchführung einer Baulandumlegung 2. Teil

35 Was haben wir bisher gemacht? Ablauf und Organisation der Baulandumlegung Gebietsabgrenzung / Umlegungsperimeter Dürrenboden Grundsätze der Erschliessung Grundlagen und Unterlagen, unter anderem: Gesetze und Vorschriften Die Raumplanung Elemente der Erschliessung Das Grundeigentum: Amtliche Vermessung und Grundbuch Eigentümer- und Flächenverzeichnis

36 Wünsche und Absichten der Grundeigentümer Vor dem Start des Projektes müssen wir die Wünsche und Absichten der Grundeigentümer kennen. Ein geeignetes Hilfsmittel zur Erfassung der Vorstellungen der Betroffenen ist der Fragebogen. Welche Fragen stellen Sie den Eigentümern? Stellen Sie einen Fragenkatalog zusammen, der Ihnen wichtige Erkenntnisse zur optimalen Lösung der Aufgabe liefert.

37 Fragenkatalog für einen Fragebogen Zuteilungswünsche: Wünsche und Anregungen zur Neuzuteilung Eigenbedarf: Möchte der Eigentümer das Land selber nutzen? Verkauf: Möchte der Eigentümer das Land verkaufen? Mehr- oder Minderzuteilung: Grössere oder kleinere Neuzuteilung? Behandlung Erbengemeinschaft / Miteigentumsgenossenschaft: Sofern möglich, Realteilung des Anspruches in einzelne Grundstücke? Wünsche für eine spezifische Art der Überbauung: EFH, MFH, etc? Vorstellungen für eine künftige Nutzung der Bauten bei bestehenden Liegenschaften. Besondere Wünsche und Bemerkungen Kontaktadresse bei Erbengemeinschaften für eine vereinfachte Administration

38 Konkretes Beispiel Fragebogen

39 Konkretes Beispiel Fragebogen

40 Überlegungen zur ersten Eigentümer-Information Die laufende und transparente Information der Grundeigentümer ist eine zentrale Aufgabe der Projektverantwortlichen und ist für die Vertrauensbildung und ein erfolgreiches Gelingen des Vorhabens von entscheidender Bedeutung. Für viele Landbesitzer stehen bei einer Baulandumlegung am Anfang eines Projektes nicht der Nutzen und Gewinn im Vordergrund, sondern mehr die Landabzüge und Kosten. Im Vorfeld einer Orientierungsveranstaltung muss man sich daher auf die Fragen - Wie viel Land muss ich abgeben, wie gross ist der Abzug? - Wie viel muss ich bezahlen? vorbereiten!

41 Wie gross ist der Landabzug? Wie gelangen wir zu einer Antwort auf diese Frage? Folgendes Vorgehen kann helfen. 1. Schematisches Erschliessungskonzept (ohne Berücksichtigung der Topographie und Quartierplanung) 2. Benötigte Flächen für die Strassen und Wege bestimmen 3. Definieren der abzugspflichtigen Flächen 4. Abgeleitet daraus die Prognose des prozentualen Landabzuges

42 Wie gross ist der Landabzug? Das Prinzip Anspruch = Einwurf - Abzug Abzug = Strassen und Wege (NEU minus BESTEHEND) Abzugspflichtige Fläche

43 Das Erschliessungskonzept m² m² m² Flächenbedarf ca m²

44 Berechnung des Landabzuges Abzugspflichtige Fläche: m² minus m² minus m² = m² (Fläche Perimeter) (Gemeinde) (nicht abzugspflichtig) Abzugspflichtige Fläche m² Prognose prozentualer Landabzug = = 8.1 % m² Landabzug = 8 bis 10 %

45 Die Anspruchsberechnung Mit der Anspruchsberechnung wird der Zuteilungsanspruch bzw. das Landguthaben nach Abzug für jeden Grundeigentümer bestimmt. Der Anspruch resultiert aus dem Einwurf abzüglich der Abzüge. Es kommen drei Berechnungsarten zum Einsatz: - Verteilmassstab nach Fläche - Verteilmassstab nach Fläche x Wert (Übungsbeispiel) - Verteilmassstab nach Wert Mit der Übung 11 erarbeiten Sie mit Hilfe einer Systemskizze und einer zu ergänzenden Tabelle eine Anspruchsberechnung.

46 Anspruchsberechnung - Systemskizze

47 Anspruchsberechnung Zu ergänzende Tabelle

48 Pause

49 Ergänzung zur Neuzuteilung 1. Das öffentliche Interesse 2. Das private Interesse 3. Zuteilungskriterien 4. Vorgehen

50 Das öffentliche Interesse Die Gestaltungs- und Erschliessungsplanung ist Aufgabe der Gemeinde Umsetzung der Nutzungsplanung Natur- und Landschaftsschutz Schutz und Sicherheit der Bevölkerung Funktionierende Ver- und Entsorgung Funktionale Strassen und Wege Gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr Wohnliche Quartiere Standortattraktivität, u.a. Schul- und Sportanlagen Bereitstellen von Flächen für den öffentlichen Bedarf

51 Das private Interesse Erhaltung der bisherigen, bevorzugten Lage Zusammenfassung von Einzelparzellen (Arrondierung) Zusammenfassung des Grundbesitzes mehrerer Bauinteressenten Strassenanstoss für ein Geschäft, bessere Zufahrt oder Parkplätze Zuteilung einer Hinterliegenschaft ohne Immissionen Besondere Verkehrslage in Industrie- und Gewerbezonen

52 Zuteilungskriterien Einwandfreie Erschliessung Zuteilung möglichst gleichwertiger Grundstücke Ziel: Zuteilung = Anspruch Neuzuteilung möglichst am alten Ort (keine speziellen Vor- oder Nachteile) Zuteilung einer Hinterliegenschaft ohne Immissionen Besondere Verkehrslage in Industrie- und Gewerbezonen Zusammenfassung mehrerer Einzelparzellen (Arrondierung) Bildung von optimal bebaubaren Parzellenformen Möglichst einfacher, geradliniger Grenzverlauf Auskauf von kleinen Parzellen unter der Mindestfläche Aufstockung kleiner Parzellen Zahlungsfähigkeit berücksichtigen, Milderung mit Minderzuteilungen mögl.

53 Vorgehen 1. Anspruchsberechnung 2. Zuteilung von standortgebundenen Grundstücken a) Parzellen für öffentliche Bauten und Anlagen b) Private mit speziellen Vor- und Nachteilen, insbesondere bereits bebaute Grundstücke 3. Wünsche und Begehren der Grundeigentümer

54 Schluss Ich wünsche Ihnen eine gute Woche!

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