Zinshäuser in Hamburg

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1 Marktbericht Zinshäuser in Hamburg 1. Halbjahr 2005 Mittelweg 120 Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Hamburg

2 Einleitung Sehr geehrte Damen und Herren, die Vorzeichen und die Prognosen für die wirtschaftliche Entwicklung der Feien und Hansestadt Hamburg stehen klar auf grün. Eine große Zahl von Experten sieht für die Hansestadt nicht nur in diesem Jahr sondern auch in den kommenden Jahren ein im Bundesvergleich stärkeres Wachstum. Die im Vergleich bessere Konjunktur in der nicht nur vom Hamburger Senat als wachsende Stadt bezeichneten Metropole spiegelt sich auch in dem für uns wichtigen Markt für Kapitalanlagen wider, dem Zinshausmarkt. Nicht umsonst bildet dieser den größten Markt in deutschen Großstädten; in keiner anderen deutschen Stadt wechseln pro Jahr mehr Zinshäuser den Besitzer als in Hamburg. Mit dem vorliegenden Marktbericht knüpfen wir an unsere Analyse von vor einem Jahr an. Wir skizzieren für Sie auch den für diesen Markt wichtigen wirtschaftlichen Hintergrund, denn die langfristige Kapitalanlage in Zinshäuser sollte die zu erwartende Entwicklung vor allem am Mietwohnungsmarkt berücksichtigen. Und dieser ist ganz wesentlich von der wirtschaftlichen Lage der Stadt, von der Höhe der Einkommen und der Zahl und Sicherheit der Arbeitplätze abhängig. Gerade beim Blick auf die Entwicklung der Mieten hat die Diskussion über die Überalterung und das schleichende Aussterben der Deutschen zu Unsicherheiten geführt. Inzwischen zeigt sich jedoch einmal mehr, dass auch dieser Trend von der Lage der Immobilien abhängig ist. Denn es deutetet sich innerhalb Deutschlands eine Differenzierung zwischen Regionen und Städten an, die sich sehr unterschiedlich entwickeln. Hamburg gehört zur gesuchten Lage aufgrund des Metropolcharakters, der Funktion als Handelsdrehscheibe und aufgrund der Möglichkeit, innerhalb der Stadt neue, attraktive Wohnlagen zu schaffen. Mit dem aktuellen Bericht wollen wir Ihnen bei Ihren Entscheidungen helfen, und zwar in beide Richtungen, nämlich ob sich eine Investition lohnt oder ob ein Verkauf auf einem ggf. erreichten hohen Wertniveau als sinnvoll erscheint. Gern stehen wir Ihnen für Fragen oder für eine konkrete Bewertung zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Ihr ZINSHAUSTEAM HAMBURG Matthias Baron Thomas König Lars Linnenbrügger Oliver Sieweck Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 2

3 Markbericht Überblick Hohe Nachfrage nach Zinshäusern in Hamburg Ausländische Investoren am Markt Umdenken bei institutionellen Anlegern Zu wenig Angebot vor allem im Segment kleinerer Objekte Eine große Zahl von positiven Komponenten hat die bereits im Vorjahr begonnene, gute Entwicklung am Hamburger Markt für Zinshäuser verfestigt. Die Lage der Stadt, ihre Funktion als Handelsdrehscheibe innerhalb des boomenden Welthandels und die damit verbundene im Bundesvergleich überproportionale konjunkturelle Entwicklung verstärken die Nachfrage nicht nur von Kapitalanlegern innerhalb der Stadt, sondern auch von Investoren aus dem Ausland und neuerdings auch wieder von institutionellen Anlegern. Die gute Nachfrage hat den aufwärts gerichteten Preistrend befestigt. Ingesamt besteht trotz der hohen Nachfrage eine eher entspannte Marktsituation, da die Wohnungsmieten vor allem in den guten und den sehr guten Lagen derzeit kaum noch Steigerungspotential aufweisen. Lediglich in Spitzen- und in Trendlagen stiegen die Preise für Objekte um rund 5%. Makro-Tendenzen Hamburg als Stadt hat sich im Berichtszeitraum weiter positiv entwickelt. Die Stadt verzeich-net weiterhin ein leichtes Bevölkerungswachstum. Die Entwicklung neuer attraktiver Wohnlagen - in Hamburg durch die Umnutzung alter Hafengebiete zur neuen Hafen-City gegeben bietet neue Investitionschancen. Die in Hamburg besonders attraktive Basis für langfristige Kapitalanlagen wird zusätzlich gestützt durch die historisch günstigen Zinsen. Einen weiteren Faktor am Markt bilden sogenannte Opportunity Funds, die Teile aus dem Milliarden-Vermögen angelsächsischer Pensionsfonds in hochrentierliche Kapitalanlagen investieren. Den Anfang in Deutschland machte die britische Terra Firma, die bereits 2001 rund Eisenbahnerwohnungen aus dem Bundesvermögen und in diesem Jahr noch einmal mit dem Kauf der E.ON-Tochter Viterra für weitere sieben Milliarden EUR über Wohnungen erwarb. Diesem Vorbild folgt inzwischen eine große Zahl von Fondsgesellschaften., die angesichts der günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gerade in Ham-burg ausgeprägt nach Wohnanlagen suchen. Die günstige Zinssituation und das hohe Interesse dieser Fonds hat mittlerweile auch deutsche institutionelle Anleger animiert, die noch vor wenigen Jahren wenig beachteten Kapitalanlagemöglichkeiten in Wohnungsbestände neu zu überdenken. Trotz eines allgemein hohen Interesses benötigen die Investitionen insbesondere von privaten Kapitalanlegern - deutlich mehr Zeit als früher. Dies hängt mit der zunehmenden Umsetzung der Kreditvergabeauflagen nach Basel II durch die Banken und Sparkassen und der Forderung nach einer Eigenkapitalbeteiligung von mindestens 20 % zusammen. Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 3

4 Markbericht Überblick Markt- und Preistendenzen Die Preise für Zinshäuser in Hamburg ziehen insbesondere für Topobjekte im obersten Preissegment weiter an. In diesem Bereich setzte sich der bereits in 2004 begonnene Trend stei-gender Preise fort. Das gleiche gilt für Häuser in Trendlagen, wo sich im Jahresvergleich die Kaufpreisfaktoren und auch die Preise für die Nettomietflächen um durchschnittlich etwa 5 % erhöht haben und zwar bezogen auf die unteren Werte der Preisspanne. Lediglich Objekte in Rand- bzw. schwachen Lagen werden tendenziell niedriger bewertet. Stark nachgefragt sind Zinshäuser in den normalen bis guten Lagen im Preisbereich zwischen und einer Million Euro. Hier ist das Angebot jedoch unverändert so niedrig, dass regelmäßig vergleichsweise höhere Preise bzw. Faktoren bezahlt werden. Zinshäuser mit einem höheren Gewerbeanteil insbesondere mit Gastronomie erhalten eine schlechtere Bewertung als rein der wohnwirtschaftlichen Nutzung dienende Häuser. Dies hängt auch mit der anhaltenden Zurückhaltung der finanzierenden Kreditinstitute zusammen. Nachteile am Markt haben auch Zinshäuser, die sich in weniger gefragten Lagen befinden und einen größeren Instandsetzungsbedarf aufweisen. Um nicht deutliche Preiseinbußen hinzunehmen empfiehlt es sich für Verkäufer von Zinshäusern in den genannten Lagen daher, ihre Objekte erst nach sorgfältiger Erledigung notwendiger Reparaturen am Markt anzubieten. Generell besteht hohes Interesse an Neubau-Immobilien bzw. an Immobilienprojekten zum Neubau von Eigentumswohnungen. Da aber in der Hansestadt in den letzten Jahren die Grundstückspreise noch sehr viel stärker angezogen haben, lassen sich aus Sicht von Kapital-anlegern kaum langfristig angelegte Investitionen rechtfertigen. Deshalb sinkt die Neubautätigkeit für Zinshäuser trotz der bereits hohen Aktivitäten in der Hafencity und insgesamt am Hafenrand weiter. Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 4

5 Die Lage in den Lagen Besonders stark ist die Nachfrage nach Zinshäusern in den Toplagen. Gleichwohl werden Spitzenpreise nur noch akzeptiert, wenn das Mietniveau in den fraglichen Objekten noch Steigerungspotential aufweist. Gesucht werden Objekte, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Kaufpreisfaktoren sind im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen; die Preise je Quadratmeter Nettowohnfläche haben im Einzelfall sogar neue Spitzenwerte erreicht. Die Preissteigerungen waren nur noch vereinzelt und überwiegend bezogen auf die Nettoquadratmeter um rund 5 % im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Dies hängt offenbar mit der Mietentwicklung zusammen, die derzeit in den Toplagen ein kaum noch steigerungsfähiges Niveau erreicht hat. Die starke Nachfrage besteht auch nach Objekten in den guten Lagen, die wie auch die Toplagen eine starke Mieterschaft aufweisen, die aber nur noch vereinzelt höhere Mieten akzeptiert. Als fest in der Kategorie der guten Lagen haben sich die Bezirke Ottensen und Eimbsbüttel, hier insbesondere das Generalsviertel etabliert. Hier haben sich die Preise je Quadratmeter Nettowohnfläche erhöht. weiterhin steigende Wertentwicklung in den Trendlagen Karolinenviertel, Schanzenviertel oder St. Georg. In diesen Bereichen können selbst sanierungsbedürftige Zinshäuser nicht mehr zu weniger als dem Zwölffachen der Jahresnettomiete erworben werden. Günstige Gelegenheiten für ein besonders spekulatives Interesse haben sich damit noch weiter verringert. Trendlagen sind vor allem für spekulativ orientierte Investoren interessant. Hier hat sich das durchschnittliche Niveau der Kaufpreisfaktoren im Berichtszeitraum erhöht, weil der untere Wert von 10fach auf 12fach angezogen hat. Die Investoren setzen auf Die Preise für Zinshäuser in den normalen Lagen waren und sind stabil. Auch hier wirken sich die tendenziell kaum veränderten Mietpreise aus. Die normalen Lagen in Hamburg profitieren von dem Wachstum der Stadt und davon, dass mangels Angebot in den guten und den Top-Lagen Mietwohnungssuchende in die normalen Lagen ausweichen und damit die in den vergangenen Jahren leicht rückläufige Mietpreistendenz stabilisiert haben. Nach unserer Einschätzung dürfte es in den kommenden Jahren in den normalen Lagen wieder zu deutlichen Mietsteigerungen kommen. Aus diesem Grund empfehlen wir Eigentümern auch, weiterhin konsequent in die Modernisierung ihrer Bestandsobjekte zu investieren. Zu den normalen Lagen rechnen wir die Bezirke Barmbek-Süd, Uhlenhorst-Nord und das nördliche Eimbsbüttel, in denen in der Vergangenheit die Erhaltungssatzungen aufgehoben wurden; d.h. wo eine Aufteilung der Häuser nach Wohnungseigentum wieder möglich wurde. Die spekulative Nachfrage von Aufteilern ist ungebrochen hoch, doch bestehen derzeit we-nig Chancen, Objekte zu den für Aufteiler akzeptierbaren Konditionen zu erhalten. Denn regelmäßig können Privatanleger bessere Preise bieten, weil sich die Objekte aufgrund des sehr günstigen Zinsniveaus mittel- und langfristig sehr gut rechnen. Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 5

6 Die Lage in den Lagen In den schwachen Lagen der Hansestadt verzeichnen wir weiterhin reges Interesse von In-vestoren. Hier treten besonders Opportunity Funds hervor, die an großen Immobilienpaketen interessiert sind und diese in Form großer Wohnlagen oft nur in diesen Lagen erwerben können. Da die Fonds konsequente Preisvorstellungen verfolgen, wirkt sich das Interesse jedoch nicht preissteigernd aus. der nur wenig Integrationsabsichten zeigt, einen immer deutlicheren Bogen schlagen. Die Entwicklung liegt damit im bereits seit einigen Jahren anhaltenden Trend einer deutlichen Ausdifferenzierung. Eine gewachsene Leerstandsquote und deutlich niedrigere Mieten als im übrigen Stadtgebiet lassen erwarten, dass es in absehbarer Zeit zu keiner Wende kommen wird. Hinzu kommt, dass private Kapitalanleger um Stadtgebiete mit sozial schwachen Mietern und mit einem hohen Ausländeranteil, Kategorie Faktor Quadratmeterpreise für Abweichung zu 2004 Nettowohnfläche in Euro Top-Lage Harvestehude, 17-20fache Jahresmiete Rothenbaum, Uhlenhorst (West), Winterhude (Süd), Blankenese Gute Lage Eppendorf, 15-18fach Winterhude, Uhlenhorst, Eimsbüttel (Nord), Ottensen Trendlage Karolinenviertel, 12-15fach Schanzenviertel, St. Georg, Bahrenfeld Normale Lage Eimsbüttel (Süd), 12-15fach Barmbek, Wandsbek, Altona, St. Pauli (Großraum) Schwache Lage Hamm, Horn, 9-12fach ca. 800 Billstedt, Harburg, Wilhelmsburg, Rothenburgsort, Süderelbe Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 6

7 Hintergrund Forscher sehen langfristig höchste Immobilienwertsteigerungen in Hamburg Führende deutsche Wirtschaftsmagazine prophezeien dem Hamburger Immobilienmarkt die stolzesten Wertzuwächse bundesweit. Wirtschaftsforscher untermauern diese Studien mit ak-tuellen Prognosen über die konjunkturelle Entwicklung. Das Statistische Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein erwartet weiteres Bevölkerungswachstum und damit tendenziell auch einen steigenden Bedarf an Wohnraum wichtige Voraussetzung für eine stabile bis aufwärts gerichtete Mietentwicklung und damit für die Wertentwicklung von Zinshäusern. Die Zeichen stehen für die Elbmetropole auf grün. Die Elb-Metropole ist Deutschlands einzige Stadt, in der für Häuser Preissteigerungen von jährlich vier Prozent oder mehr erwartet werden, schrieb das Wirtschaftsmagazin Capital und stützte sich auf eine Analyse des Forschungsinstituts Feri und einer Umfrage der Immo-bilienportals Immobilienscout24. Der Prognosehorizont der Analyse reicht bis zum Jahr Das manager magazin bringt zudem in seiner Ausgabe von Oktober 2005 eine aktua-lisierte Analyse von Feri, die ebenfalls bis 2020 reichend für reine Einfamilienhäuser eine durchschnittliche Wertentwicklung von plus 2,8 % pro Jahr für Hamburg (neben Frankfurt) die bundesdeutsche Spitze voraussieht. Eine aktuelle Wirtschaftsprognose unterstreicht die besondere Position der Elbmetropole. Nach einer im September vorgelegten und von der HSH Nordbank beauftragten Regionalstudie des Hamburgischen Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) wird das Wirtschaftswachstum der Hansestadt in 2005 mit einem Plus von 1,25 % ungefähr doppelt so hoch sein in wie ganz Deutschland, wo die Konjunkturforscher mit einem Wachstum von lediglich 0,6 bis 0,7 % rechnen. Als Gründe für das starke Wachstum nennt das HWWI die herausragende Stellung Hamburgs als Handelsdrehscheibe, wodurch die Stadt in besonderem Maße vom Boom des Welthandels profitiere. Bevölkerung 1.8 Mio. 1.7 Mio * 1.6 Mio Mio. Wachstum der Hamburger Bevölkerung Jahr Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein Vorausschätzung* Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 7

8 Kontakt ZINSHAUSTEAM HAMBURG GmbH & Co. KG Mittelweg Hamburg Telefon: Telefax: zentrale@zinshausteam.de Internet: Zinshausteam Hamburg GmbH & Co KG Marktbericht 1. Halbjahr 2005 Seite 8