Im Anschluss an die Generalversammlung offerieren wir Ihnen ein Nachtessen. Wir freuen uns auf einen zahlreichen GV-Besuch.

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1 Einladung zur 47. ordentlichen Generalversammlung der Genossenschafterinnen und Genossenschafter auf Donnerstag, 12. Mai 2016, Uhr im Hotel Sonne, Reiden Traktanden: 1. Jahresbericht des Vorstandes pro Jahresrechnung Jahresrechnung und Bilanz pro Bericht der Kontrollstelle 3. Beschlussfassung über die Verwendung des Jahresergebnisses 4. Entlastung der Mitglieder des Vorstandes 5. Wahlen 5.1 Wahl der Kontrollstelle 6. Statutenänderung 7. Verschiedenes Im Anschluss an die Generalversammlung offerieren wir Ihnen ein Nachtessen. Wir freuen uns auf einen zahlreichen GV-Besuch. Freundliche Grüsse LIBERALE BAUGENOSSENSCHAFT WIGGERTAL, REIDEN Präsident: Theo Steiner Aktuar: Philipp Arnold

2 Jahresbericht des Vorstandes der Liberalen Baugenossenschaft Wiggertal Reiden (LBW) an die 47. ordentliche Generalversammlung vom 12. Mai 2016, Uhr, im Hotel Sonne in Reiden. Sehr geehrte Genossenschafterinnen Sehr geehrte Genossenschafter 2015 wird als Jahr des Frankenschocks in die Wirtschaftsgeschichte eingehen. Die Aufhebung des EURO-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank im Januar 2015 setzte die Schweizer Exportbranchen massiv unter Druck. Dank einer nach wie vor robusten Binnenwirtschaft konnte die Schweiz jedoch knapp eine Rezession vermeiden. Als Folge des Wechselkursschocks fielen in der Industrie die Produzenten- und Importpreise jedoch so stark wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Zudem kamen auch im Gastgewerbe sowie im Handel die Preise deutlich unter Druck. Dadurch schrumpften die Umsätze und die Margen in vielen Branchen teilweise markant. Besonders stark gingen die Umsätze in der Maschinen-, Metall- und Elektroindustrie zurück. Diese Branchen erzielen einen wesentlichen Teil ihres Umsatzes durch Ausfuhren in die Eurozone und litten deswegen besonders unter der Frankenstärke. Die Konjunktur in der Schweiz zieht daher nur langsam und zögerlich an. Auf dem Immobilienmarkt entwickelt sich nutzerseitige Nachfrage entsprechend schwächer als die Investorenseitige. Jahrelang kannten die Preise für Wohneigentum in der Schweiz nur eine Richtung: nach oben hat sich das Wachstum verlangsamt, 2016 dürfte eine gemässigte Trendwende einsetzen. Tiefe Zinsen und fehlende Anlagealternativen lassen Immobilien trotzdem weiterhin attraktiv erscheinen. Laut der neusten Immobilienstudie der Credit Suisse hat sich der Neuzugang an Mietwohnungen in den letzten sechs Jahren praktisch verdoppelt. Kamen 2008 und 2009 noch jeweils rund 13`000 zusätzliche Einheiten auf den Markt, waren es 2015 bereits 24`000 und eine Ende des Booms ist nicht abzusehen. Die anhaltende Tiefzinsphase wie auch die Entwicklung der Baugesuche und -bewilligungen lassen darauf schliessen, dass auch 2016 und darüber hinaus jährlich ähnlich viele Mietwohnungen erstellt werden dürften. Dass dabei vorwiegend institutionelle Investoren am Werk sind, zeigt sich laut den Studienautoren daran, dass immer mehr grosse Überbauungen mit 50 Wohneinheiten und mehr entstehen. Ob diese Wohnungen tatsächlich gebraucht werden, scheint momentan nicht die drängendste Frage der Investoren zu sein. Pensionskassen und Versicherungen wissen schlicht nicht, wohin sie sonst mit dem Geld sollen, das ihnen ständig zufliesst und mit dem sie eine gewisse Rendite erwirtschaften müssen. Aber selbstverständlich hängen der Ertrag und der Wert einer Liegenschaft davon ab, ob und zu welchem Preis sie vermietet werden kann. Diesbezüglich gibt es Warnsignale: Während nämlich die Wohnbauproduktion speziell jene von Mietwohnungen zugenommen hat, ist die Zuwanderung von Arbeitsmigranten, welche die Nachfrage in den letzten Jahren angekurbelt hat, am Sinken betrug das Minus rund 10%, für das laufende Jahr gehen die CS- 2

3 Ökonomen angesichts der Lage auf dem hiesigen Arbeitsmarkt sogar von einem noch deutlicheren Rückgang aus. Rein zahlenmässig dürfte der reduzierte Zustrom von Arbeitskräften zwar durch die Zunahme von Flüchtlingen mehr als kompensiert werden. Aber eine Zusatznachfrage nach Mietwohnungen gibt es dadurch nur im untersten Preissegment. Im Geschäftsjahr 2015 lagen die Nettomietzinsen mit TCHF um TCHF 6 tiefer gegenüber dem Vorjahr, dies aufgrund der Sanierung der Badmatt 9. Der Finanzaufwand konnte um TCHF 12 auf TCHF 363 gesenkt werden. Weiter hat der effektive Unterhaltsaufwand leicht auf TCHF 262 (Vorjahr TCHF 234) zugenommen. Der übrige Verwaltungsaufwand blieb mit TCHF 22 (Vorjahr TCHF 26) unter dem Vorjahreswert. Aufgrund des neuen Rechnungslegungsrechtes werden die direkten Personalkosten neu separat ausgewiesen. Diese sind mit rund TCHF 16 leicht unter Vorjahr (Vorjahr TCHF 17). Die Steuerlast für die direkten Steuern beträgt TCHF 18 (Vorjahr TCHF 16). Diese Ergebnisse ermöglichten auch im Geschäftsjahr 2015 die Bildung von weiteren Rückstellungen für Grossrenovationen in diversen Liegenschaften von TCHF 76 (Vorjahr TCHF 83). Insgesamt konnte die Genossenschaft somit ein gutes Ergebnis TCHF 82 erwirtschaften. (Vorjahr 78) Die Liquidität hat im Vergleich zum Vorjahr auf TCHF (ohne Konti Erneuerungsfonds, im Vorjahr TCHF 741) zugenommen. Der praktisch unveränderte erwirtschaftete Cash Flow von TCHF 406 (Ergebnis + Abschreibungen + Veränderung Rückstellungen, im Vorjahr TCHF 428) wurde im Geschäftsjahr für Amortisationen bei den Hypotheken sowie Zahlungen von Sanierungsarbeiten Badmatt 9 verwendet. Die Liquidität war jederzeit ausreichend. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren schliesst die Jahresrechnung 2015 wie folgt ab: TCHF TCHF TCHF Mietzins- inkl. diverser Ertrag Unterhalt Liegenschaften ohne Rückstelllungen Finanz- und Verwaltungsaufwand Cash Flow Rückstellungen (Veränderung) Abschreibung Jahresergebnis

4 Dank diesem erfreulichen Ergebnis beantragt der Vorstand eine 3 %-ige Verzinsung des Genossenschaftskapitals. In der Liegenschaft Badmatt 9 und 9a konnte die Sanierung der 30 jährigen Nasszellen, Küchen, Fenster und Heizungserzeugungsanlage abgeschlossen werden. Die Liftsanierung und die Belagserneuerung im Aussenbereich werden im Frühjahr 2016 fertiggestellt. Der Kostenplan konnte gemäss Voranschlag eingehalten werden. Durch die Sanierung hatten wir einen leicht grösseren Mietzinsausfall. Unsere Wohnungen waren aber auch im vergangenen Jahr erneut sehr gefragt. Meinen Vorstandsmitgliedern danke ich für die erfolgreiche, kollegiale Zusammenarbeit. Der Verwaltung spreche ich für das grosse Engagement bei der Vermietung unseren Wohnungen sowie für das ordnungsgemässe Führen der Jahresrechnung meinen besten Dank aus. Ein ganz spezieller Dank gilt besonders unseren Genossenschafterinnen und Genossenschafter für die Treue und die Unterstützung. Auf eine erfolgreiche Zukunft mit der LBW! Theo Steiner, Präsident 4

5 1. Verwaltung 1.1 Badmatt 9 12 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 12 Mieterwechsel im Jahr 2015: Badmatt 11 9 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Badmatt 13 8 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Gässlistrasse 1 17 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 1 Mieterwechsel im Jahr 2015: Dorfstrasse 9 6 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Dorfstrasse 11 6 Mietwohnungen Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Feldheimstrasse 9/11 12 Mietwohnungen und 1 Eigentumswohnung vermietet Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Feldheimstrasse 13/15 12 Mietwohnungen und 1 Eigentumswohnung vermietet Wohnungsrenovationen: 0 Mieterwechsel im Jahr 2015: Rest. Oberdorf Keine Veränderung 5

6 2. Mietzinse a) Freier Wohnungsbau: individuelle Mietzinsanpassung nach Renovationen b) WEG/KWG keine Anpassungen 3. Mitgliederbewegung 2015 Mitgliederbestand am Eintritte 4 Austritte 5 Mitgliederbestand am Total 289 Den im Kalenderjahr 2015 verstorbenen Mitgliedern werden wir ein ehrendes Andenken bewahren. 4. Personelles 4.1 Vorstand seit Theo Steiner Präsident Feldweg 7 Reiden 2009 (Vorstand 2003) Roland Meier Kassier/Vizeprä. Hölzlistrasse 8 Reiden 2009 Philipp Arnold Aktuar Hauptstrasse 74 Reiden 2009 Christian Häfliger Mitglied Unterwasserstr. 5 Reiden 2012 Marco Wermelinger Mitglied Buchenweg 1 Reiden Kontrollstelle ST Schürmann Treuhand AG, Bahnhofstr. 11 Egerkingen

7 4.3 Hauswarte Für die geleistete Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr danken wir unseren Hauswarten bestens: Anzahl Wohnungen seit M. & V. Luternauer-Ammann 12 Wohnungen 1990 Badmatt 9/9a 1 Attika (STWE) K. & S. Meier-Hochreiter (Aussen) 17 Wohnungen 2006 Verena Brotschi (Innen) 2 Attika (STWE) 2012 Badmatt 11/13 D. Ristic 17 Wohnungen 2013 Gasslistrasse 1 I. & Z Memeti 12 Wohnungen 2002 Dorfstrasse 9/11 H. & R. Vogel-Schmid 24 Wohnungen 1999 Feldheimstrasse Maisonette 5. Statistik per Mietwohnungen 82 Eigentumswohnungen vermietet (Bijou) 2 Rest. Oberdorf 1 Total Mietobjekte 85 7

8 6. ERFOLGSRECHNUNG vom 1. Januar bis 31. Dezember Veränderung Fr. Fr. Fr. Mietertrag aus Liegenschaften 1'166' '172' ' Nettoerlöse aus Lieferungen u. Leistungen 1'166' '172' ' Personalaufwand -15' ' ' Übriger betrieblicher Aufwand Liegenschaftsaufwand und Unterhalt -337' ' ' Verwaltungskosten -75' ' ' Geschäftsführungskosten -22' ' ' Total übriger betrieblicher Aufwand -435' ' ' Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 714' ' ' Abschreibungen auf Sachanlagen -252' ' ' Finanzaufwand -363' ' ' Finanzertrag Betriebsergebnis vor Steuern 99' ' ' Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Ertrag Jahresgewinn vor Steuern 99' ' ' Direkte Steuern -17' ' ' JAHRESGEWINN 82' ' '

9 7. BILANZ PER 31. DEZEMBER 7.1 Aktiven Veränderung Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. UMLAUFVERMÖGEN 1'603' '267' ' Bankguthaben 1'102' ' Bankguthaben Erneuerungsfonds, Mieterkaution 327' ' Flüssige Mittel 1'430' '034' ' Forderungen aus Lieferungen u. Leistungen 3' ' Übrige kurzfristige Forderungen 169' ' ' ' ' ANLAGEVERMÖGEN 16'632' '253' ' Finanzanlagen Sachanlagen 16'632' '632' '253' '253' ' TOTAL AKTIVEN 18'235' '520' '

10 7.2 Passiven Veränderung Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. FREMDKAPITAL 15'834' '331' ' Kurzfristiges Fremdkapital 1'253' ' ' Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen 109' ' ' ' ' Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten - Bankschulden 735' Amortisationen Hypotheken 227' ' ' ' ' Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 166' ' ' ' ' Passive Rechnungsabgrenzungen 14' ' ' ' ' Langfristiges Fremdkapital 14'580' '737' ' Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten - Darlehen Genossenschafter 200' ' Darlehen Bund/EGW 190' ' Hypotheken 13'427' '818' '579' '045' ' Rückstellungen 762' ' ' ' ' EIGENKAPITAL 2'401' '188' ' Genossenschaftskapital 1'959' '775' Gesetzliche Reserven - Gesetzliche Kapitalreserven 13' ' Gesetzliche Gewinnreserve 145' '117' ' '929' ' Freiwillige Gewinnreserven - Freie Reserven 195' ' Gewinnvortrag 6' ' Jahresgewinn 82' ' ' ' ' TOTAL PASSIVEN 18'235' '520' '

11 8. ANHANG GEMÄSS ART. 959c OR der LBW Liberale Baugenossenschaft Wiggertal, 6260 Reiden 1. Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art ) erstellt. Erstanwendung neues Rechnungslegungsrecht Die Jahresrechnung 2015 wurde erstmals nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurden die Vorjahresangaben der Bilanz und der Erfolgsrechnung an die neuen Gliederungsvorschriften angepasst. 2. Angaben zu Bilanz- und Erfolgsrechnungspositionen Katasterwerte der Immobilien Fr. Fr. Badmatt 9 3'167'800 3'245'300 Badmatt 11 2'866'000 2'866'000 Badmatt 13 2'086'500 2'219'500 Sonnige Hof 2'396'500 2'396'500 Dorfstrasse 9 1'010'000 1'010'000 Dorfstrasse 11 1'050'300 1'050'300 Bijou, Feldheimstrasse 9/11 4'212'800 4'212'800 Bijou, Feldheimstrasse 13/15 4'244'000 4'244'000 Bijou, Einstellhalle 873' '000 Rest. Oberdorf 779' '000 Total 22'685'900 22'896'400 Sachanlagen Buchwerte Fr. Fr. Badmatt 9 2'942'000 2'356'000 Badmatt 11 1'720'000 1'746'000 Badmatt 13 1'606'000 1'630'000 Sonnige Hof 1'697'000 1'722'000 Dorfstrasse 9 1'069'000 1'085'000 Dorfstrasse 11 1'133'000 1'150'000 Bijou, Feldheimstrasse 9/11 2'961'000 3'006'000 Bijou, Feldheimstrasse 13/15 2'942'000 2'987'000 Bijou, Einstellhalle 108' '000 Rest. Oberdorf 454' '000 Total 16'632'000 16'253'000 11

12 Brandversicherungswerte der einzelnen Liegenschaften Fr. Fr. Badmatt 9 3'380'000 3'380'000 Badmatt 11 2'256'000 2'256'000 Badmatt 13 2'980'000 2'980'000 Sonnige Hof 2'819'000 2'819'000 Dorfstrasse 9 1'004'000 1'004'000 Dorfstrasse 11 1'004'000 1'004'000 Bijou, Feldheimstrasse 9/11 3'513'000 3'513'000 Bijou, Feldheimstrasse 13/15 3'526'000 3'526'000 Rest. Oberdorf 554' '000 Total 21'036'000 21'036' Anzahl Vollzeitstellen Die Anzahl der Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt lag im Geschäfts- und Vorjahr nicht über Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven sowie Aktiven unter Eigentumsvorbehalt Fr. Fr. Immobilien 16'632'000 16'253' Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen oder periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung Fr. Fr. Verschiedene unwesentliche Posten Total ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Ertrag

13 9. VERWENDUNG DES BILANZGEWINNES PER 31. DEZEMBER Antrag des Vorstandes Fr. Fr. Gewinnvortrag 6' ' Jahresgewinn 82' ' Bilanzgewinn zur Verfügung Generalversammlung 88' ' Verzinsung AS 3% (Vorjahr: 3%) -56' ' Zuweisung an gesetzliche Gewinnreserve 5% -4' ' Zuweisung an freie Reserven -20' ' Vortrag auf neue Rechnung 8' '

14 10. Kontrollbericht 14