WEG 7, 8 Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan - Umfang des Aufteilungsplanes

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Fax - Abfrage Gutachten des Deutschen Notarinstitut Dokumentnummer: 1156# letzte Aktualisierung: 14. Juni 2004 WEG 7, 8 Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan - Umfang des Aufteilungsplanes Bei einer Beurkundung einer Teilungserklärung stellt sich heraus, daß Räumlichkeiten, die im bereits mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung versehenen Aufteilungsplan einer bestimmten Wohnung als Sondereigentum zugewiesen wurden, nicht sondereigentumsfähig sind. In der Teilungserklärung wird deshalb klargestellt, daß dieser Raum nicht zum Sondereigentum erklärt wird, sondern im Gemeinschaftseigentum verbleibt. Beim Aufteilungsplan fehlt ein Grundriß für den Spitzboden. An diesem soll kein Sondereigentum begründet werden, sondern nur ein Sondernutzungsrecht. Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung der Aufteilung 1. wegen des Widerspruchs zwischen Aufteilungsplan einerseits und Teilungserklärung andererseits und 2. wegen unvollständiger Aufteilungspläne ab. Sie stellten uns folgende Fragen: 1. Kann eine Aufteilung nach dem WEG in das Grundbuch eingetragen werden, wenn im genehmigten Aufteilungsplan zwar bestimmte Räume zum Bestandteil einer Sondereigentumseinheit durch entsprechende Numerierung bestimmt wurden, in der Teilungserklärung aber ausdrücklich bestimmt wird, daß diese Räume nicht Sondereigentum, sondern vielmehr Gemeinschaftseigentum sein sollen? 2. Bedarf es bei der Aufteilung eines alten Wohnhauses stets der Vorlage eines Grundrißplanes für den Spitzboden, auch wenn daran kein Sondereigentum begründet wird, sondern nur ein Sondernutzungsrecht und der Spitzboden auch nicht zum ständigen Gebrauch geeignet ist? Zu Ihrer Anfrage dürfen wir wie folgt Stellung nehmen: 1. Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums ergeben sich aus der Eintragung im Grundbuch. Dabei kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden ( 7 Abs. 3 WEG). Diese kann ihrerseits wieder - dies ist der Regelfall - hinsichtlich der Aufteilung des Gebäudes sowie der Lage und Größe der im Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile auf den in der

2 Seite 2 Eintragungsbewilligung gem. 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG als Anlage beizufügenden Aufteilungsplan verweisen. Damit wird der Aufteilungsplan durch zulässige (doppelte) Bezugnahme Inhalt des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs (BayObLG, Beschl. v , DNotZ 1980, 745 ff.; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. (Vorabdruck), Rz. 2872). Damit hat der Aufteilungsplan insoweit als Inhalt des Grundbuches an dessen öffentlichen Glauben teil (BayObLG, a. a. O., 745, 747; Schmidt, in: Münchener Vertragshandbuch, Bd. 4., 2. Halbband, 3. Aufl. 1992, Muster IX.1, Anm. 4). Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt weiter, daß mit dem Aufteilungsplan als Bestandteil der Eintragungsbewilligung der Inhalt der Teilungserklärung gem. 8 Abs. 1 WEG übereinstimmen muß, in der gem. 8 Abs. 2 WEG wiederum auf den Aufteilungsplan Bezug genommen werden kann. Alle Widersprüche zwischen dem Inhalt zur Teilungserklärung selbst und dem Inhalt des in bezug genommenen Aufteilungsplanes machen die Erklärung inhaltlich unbestimmt, so daß eine Eintragung nicht erfolgen kann (OLG Köln, Beschl. v , NJW-RR 1993, 204). Im vorliegenden Fall sind im Aufteilungsplan bestimmte Räumlichkeiten durch entsprechende Numerierung einer Sondereigentumseinheit zugeordnet, während sie in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Der BGH (Urt. v , DNotZ 1996, 289 ff.) hat entschieden, daß wenn die wörtliche Beschreibung des Gegenstandes von Sondereigentum in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht übereinstimmen, grundsätzlich keiner der sich wide rsprechenden Erklärungen vorrangig ist und Sondereigentum deshalb nicht entsteht. Zwar komme dem Aufteilungsplan eine ähnliche Funktion zu wie dem Katasterverzeichnis nach 2 Abs. 2 GBO für den Nachweis der Grundstücke mit ihrer Lage in der Natur. Im Gegensatz zu der in 2 Abs. 2 vorgeschriebenen Benennung der Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster werde der Gegenstand des Sondereigentums im Grundbuch nach 7 Abs. 1 und Abs. 3 WEG jedoch nicht vorrangig durch eine Bezugnahme auf den Aufteilungsplan benannt, sondern durch den Inhalt des Eintragungsvermerks und der darin in bezug genommenen Eintragungsbewilligung ( 7 Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG). Hierin komme deutlich zum Ausdruck, daß der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung verdränge. Läßt sich der Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht auflösen, so hat das Grundbuchamt die Anlegung des Wohnungsgrundbücher abzulehnen (MünchKomm-Röll, BGB, 3. Aufl. 1997, 7 WEG Rn. 10; OLG Köln, a. a. O., S. 204). Auch Grundbucherklärungen und somit auch die Eintragungsbewilligung sind der Auslegung fähig. Zu beachten ist nur, daß der verfahrensrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (Demharter, Grundbuchordnung, 22. Aufl. 1997, 19 Rn. 28). Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 113, 378; BayObLGZ 1993, 189; Demharter, a. a. O.). Umstände außerhalb der Eintragungsbewilligung dürfen zur Auslegung allerdings nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf was der Bewilligende gewollt hat kommt es nicht an (BGHZ 113, 378; Demharter, a. a. O.). Entscheidend ist damit der genaue Wortlaut der Teilungserklärung. Wird in ihr eindeutig klargestellt, daß trotz der anderslautenden Beschreibung bzw. Numerierung im Aufteilungsplan die fraglichen Räumlichkeiten nicht Bestandteil der Sondereigentumseinheit werden sollen, so liegt u.e. kein Wi-

3 Seite 3 derspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung vor. Es liegt dann nämlich nur eine eingeschränkte Bezugnahme der Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan vor. Das gleiche gilt natürlich auch für den Fall, daß in der Teilungserklärung schon ausdrücklich nur mit dieser Einschränkung auf den Aufteilungsplan Bezug genommen wird. Die Eintragungsbewilligung hinsichtlich deren Inhalt im Regelfall auf die Teilungserklärung verwiesen wird (z.b.: die Eigentümerin bewilligt und beantragt hiermit die Eintragung der Teilungserklärung mit dem in Abschnitt A dieser Urkunde bestimmten Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch. ) enthält dann ebenfalls nur eine eingeschränkte Bezugnahme auf den Aufteilungsplan. Zur Auslegung bei Widersprüchen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan möchten wir auch auf den Beschluß des OLG Köln (Beschl. v , NJW-RR 1993, 204) hinweisen. In dem vom OLG Köln entschiedenen Fall hieß es in der Teilungserklärung: Das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundbesitz wird gem. 8 WEG in Miteigentumsanteile in der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung (Wohnungseigentum) verbunden ist, und zwar nach Maßgabe des bei der Beurkundung vorliegenden Aufteilungsplans...In dem Aufteilungsplan, der Anlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, sind alle zur gleichen Einheit gehörenden Räume mit den entsprechenden Nummern bezeichnet. Auf diesen Aufteilungsplan, der den Beteiligten bekannt ist und bei der Beurkundung vorliegt, wird hiermit verwiesen. Im vom OLG entschiedenen Fall waren dann die Kellerräume zwar im Aufteilungsplan mit einer entsprechenden Nummer versehen, bei der verbalen Detailbeschreibung der einzelnen Wohnungen in der Teilungserklärung sind die Kellerräume aber nicht mehr erwähnt. Das OLG Köln hat entschieden, daß wegen der Verweisung auf den Aufteilungsplan im übrigen die Nichterwähnung der Kellerräume in der Detailbeschreibung unschädlich sei, die Identität zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung somit gegeben sei. Hinweisen möchten wir auch noch auf die umfassenden Auslegungsüberlegungen, die das OLG Karlsruhe in dem von ihm entschiedenen Fall eines Widerspruchs zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung vornimmt (OLG Karlsruhe, Urt. v , NJW-RR 1993, 1294 f.). Das OLG Karlsruhe geht dabei ausdrücklich von der Möglichkeit einer Vorrangeinräumung aus (Das Gericht verneint allerdings in dem von ihm entschiedenen Fall aufgrund der konkreten Umstände, daß die Parteien eine solche Vorrangbestimmung getroffen haben). 2. Erforderlicher Umfang des Aufteilungsplans Gem. 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muß aus dem Aufteilungsplan die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich werden. Der Aufteilungsplan dient also dazu, zum einen Gemeinschaftseigentum von Sondereigentum bzw. Sondereigentum von Sondereigentum abzugrenzen, sowie die Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen. In Ihrem Fall soll der Spitzboden weder gänzlich einer Sondereigentumseinheit zugewiesen werden noch soll eine Aufteilung des Spitzbodens in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum erfolgen. Das Problem der Abgrenzung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum stellt sich da-

4 Seite 4 her bezüglich des Spitzbodens nicht, so daß u. E. unter diesem Aspekt kein Grundrißplan verlangt werden kann. Hinsichtlich des Ersichtlichmachens von Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ist anzumerken: Werden neben den Grundrißplänen für die übrigen Stockwerke auch Ansichten und Schnitte des Gebäudes vorgelegt, so ergibt sich aus diesen Ansichten und Schnitten auch für den Spitzboden jedenfalls die Lage der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile. Aufgrund des Grundrißplans des unter dem Spitzboden befindlichen Stockwerks sowie der Ansichten und Schnitte läßt sich auch die Größe des Spitzbodens berechnen. Zuzugeben ist allerdings, daß sich direkt und ohne weitere Berechnungen die Größe des Spitzbodens auch bei Vorlage von Ansichten und Schnitten nicht aus den vorgelegten Plänen berechnen läßt. Dennoch tendieren wir dazu, die Vorlage eines Grundrißplans für nicht erforderlich zu halten. An den Aufteilungsplan dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 1995, 7 Rn. 12; BayObLG Rpfleger 1984, 314). Der Spitzboden ist hier nicht zum ständigen Gebrauch geeignet und steht vollständig im Gemeinschaftseigentum. Die Bestimmbarkeit von Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile ist wie vorstehend ausgeführt gegeben, der einzige Vorteil, den ein Grundrißplan mit sich brächte, nämlich die leichtere Ermittelbarkeit der Größe, hat im vorliegenden Fall keinerlei praktischen Wert. Wir dürfen Sie allerdings darauf hinweisen, daß wir in der uns zur Verfügung stehenden Literatur und Rechtsprechung keine Äußerung finden konnten, in der ausdrücklich auf das Erfordernis von Grundrißplänen für sämtliche Stockwerke des aufzuteilenden Gebäudes verzichtet wird. Hägele/Schöner/Stöber, (a. a. O., Rn. 2854) schreiben: Der Aufteilungsplan (die Bauzeichnung) hat sämtliche Stockwerke zu umfassen, also auch Keller und Dachgeschoß. Röll (MünchKomm-Röll, a. a. O., 7 WEG Rn. 8) führt aus: Was im Plan enthalten sein muß, ergibt sich aus Wortlaut und Zweck des Gesetzes. Wie schon im Gesetzestext ersichtlich, muß der Teilungsplan nicht nur den räumlichen Bereich des Sondereigentums aufzeigen, aus ihm muß sich auch der Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben, also das ganze Gebäude. Nur wenn so verfahren wird, kann das Grundbuchamt feststellen, ob das Zugangserfordernis bei allen Wohnungen gewahrt wurde. Daher genügen Grundrisse nicht, die Beifügung von Schnitten oder Aufrissen ist notwendig. Niedenführ/Schulze (WEG, 4. Aufl. 1997, 7 Rn. 14): Um eine zuverlässige Unterrichtung über Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile sowie ihre exakte räumliche Abgrenzung zueinander zu ermöglichen, hat die Bauzeichnung Grundrisse der einzelnen Stockwerke einschließlich Keller und Dachgeschoß sowie auch Schnitte und Ansich-

5 ten des Gebäudes zu umfassen (BayObLGZ 1980, 226 ff.; LG Lüneburg, Rpfleger 1979, 314 f.). Bärmann/Pick/Merle (Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 1997, 7 Rn. 65): Die diesen Anforderungen entsprechende Bauzeichnung, aus der also die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sein muß, besteht somit im allgemeinen aus Grundrissen der einzelnen Stockwerke und Gesamtansicht des Gebäudes. Die Rechtsprechung verlangt grundsätzlich auch Schnitte und Ansichten. Seite 5 Das BayObLG (Beschl. v , NJW-RR 1993, 1040 f.) hat entschieden, daß für selbständige Garagenbauwerke, die gemeinschaftliches Eigentum werden sollen, den gesetzlichen Anforderungen an den Aufteilungsplan und den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz auch eine Bauzeichnung (ein Grundriß) genügt, aus der sich Lage und Größe ersehen lassen. Ansichten und Schnitte seien nicht in jedem Fall erforderlich. Auch diese Entscheidung verzichtet also nicht auf das Erfordernis eines Grundrisses. Das BayObLG begründet seine Entscheidung hinsichtlich der Entbehrlichkeit von Ansichten und Schnitten in dem von ihm entschiedenen Fall allerdings mit ähnlichen Erwägungen wie von uns oben angestellt. Wir bedauern, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können, hoffen aber dennoch Ihnen mit vorstehenden Ausführungen behilflich gewesen zu sein und dürfen Sie darauf hinweisen, daß die Gutachten des DNotI nicht zur Weitergabe an Dritte bestimmt sind und eine Veröffentlichung oder Vervielfältigung nicht zulässig ist. Literatur BGH, Urt. v , DNotZ 1996, 289 ff. OLG Karlsruhe, Urt. v , NJW-RR 1993, 1294 f. OLG Köln, Beschl. v , NJW-RR 1993, 204 f. BayObLG, Beschl. v , NJW-RR 1993, 1040 f.