Grundstücksmarktbericht Landkreis Barnim 2003

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1 Grundstücksmarktbericht Landkreis Barnim Auszug- INHALT 1. Informationen über den Landkreis Gesamtumsätze und deren Entwicklungen Anzahl der Erwerbsvorgänge Flächenumsatz Geldumsatz Grundstücksteilmärkte Unbebaute Bauflächen Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Landwirtschaftlich genutzte Flächen Sonstige Flächen Bodenrichtwerte Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche Sonstige erforderliche Daten... 8

2 1. Informationen über den Landkreis Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt Berlin und angrenzend an die Republik Polen, nimmt mit seinen 26 Gemeinden eine Fläche von ca km² ein. In 4 Amtsbereichen und 7 amtsfreien Gemeinden leben Einwohner (Stichtag: ). Seit dem ist ein Bevölkerungszuwachs um 0,8 % zu verzeichnen, der im Wesentlichen auf gestiegene Einwohnerzahlen in den Gemeinden des Barnimer Teils des engeren Verflechtungsraumes Brandenburg-Berlin zurückzuführen ist. Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungssuchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt. Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin-Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin- Stralsund/Stettin, den Oder-Havel-Kanal und die Anbindung an die Berliner S-Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis. Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition. Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittel-industrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten. Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaftlich genutzt. Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist. Die Arbeitslosenquote liegt im Mittel des Landkreises bei 20,6 %. Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschaftsnahe Projekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barnimer Wirtschaft mitgestaltet werden. Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die regionale Initiative zur Förderung erneuerbarer Energien ( Barum 111 ), sowie die Ortsumgehungen Bernau und Eberswalde. Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt. Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes. Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die Landschaftspflege im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwicklungsmöglichkeiten hat.

3 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge Anzahl (gerundet) Flächenumsatz Flächenumsatz [Hektar] (gerundet) Geldumsatz Geldumsatz [Mio ] (gerundet)

4 3. Grundstücksteilmärkte 3.1 Unbebaute Bauflächen unbebaute Bauflächen Anzahl der Verkäufe Flächenumsatz [Hektar] Geldumsatz [Mio ] - individueller Wohnungsbau ,3 43,8 - Mehrfamilienwohnhäuser 34 4,7 1,5 - geschäftliche Nutzung 0 0,0 0,0 - Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 3 2,0 0,0 1 - gewerbliche Nutzung 24 12,4 2,3 - sonstige Nutzung 95 13,7 1,6 Gesamt ,1 49,2 3.2 Bebaute Grundstücke Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Rei- henhäusern (ab BJ 1991) im engeren Verflechtungsraum (Angaben in ) - in Wohnparks/ Wohnanlagen Kaufpreis in Einfamilienhaus Doppelhaushälfte Reihenendhaus Reihenmittelhaus der Veräußerung

5 3.3 Wohnungs- und Teileigentum Umsatzentwicklung gesamt und unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum Geldumsatz [Mio ] Anzahl Kauffälle davon: - Wohnungseigentum Teileigentum Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: , der Veräußerung: ) Gemeinde / Gemeindeteil Kaufpreismittel Anzahl der Wohnungsgröße [ /m² Wohnfläche] Kauffälle [m²] Ahrensfelde Basdorf Bernau / Bernau Bernau / Ladeburg 1.230* 3 77 Bernau / Schönow Biesenthal Blumberg Eberswalde Lindenberg Schwanebeck Zepernick Preise für PKW-Stellplätze aus Stellplätze im Freien Stellplätze in Tiefgaragen Kaufpreisspanne [ /Stellplatz] Kaufpreismittel [ /Stellplatz] Anzahl der Kauffälle 29 5

6 3.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen Amt / amtsfreie Gemeinde Bodenrichtwert zum Stichtag [ /m²] Ahrensfelde-Blumberg 0,30 0,40 Stadt Bernau - - Panketal - - 0,28 Wandlitz 0,30 0,40 Werneuchen 0,25 0,28 Biesenthal-Barnim 0,20 0,22 Britz-Chorin 0,25 0,24 Stadt Eberswalde - - 0,24 Schorfheide (Gr. Schönebeck + Finowfurt) 0,20 + 0,40 0,24 + 0,32 Joachimsthal 0,20 0,26 Oderberg 0,30 0,26 0,30 Die Richtwerte aus den Vorjahre gelten gleichermaßen für Acker und Grünland. Die aktuelle Bodenrichtwerte zum Stand beziehen sich auf reine Ackerflächen. Der Bodenrichtwert für Grünland beträgt zum im Landkreis Barnim 0,20 /m². Dem Wert lagen 8 Kauffälle zugrunde. Es konnte keine signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden. Auch die Annahme, dass größere Flächen zu einem geringeren Preis veräußert werden, lässt sich nicht bestätigen.

7 3.5 Sonstige Flächen Preise für ausgewählte Grundstücksarten im Teilmarkt sonstige Flächen konnten wie folgt festgestellt werden: Flächen für Kiesabbau Im 2001 lagen 7 Kauffälle in einer Preisspanne von 0,10 0,56 /m² vor. Der Grund und Boden wurde zu durchschnittlich 0,16 /m², der Aufwuchs zu 0,35 /m² veräußert. Für 2002 und 2003 liegen keine Kauffälle vor. private Straßen-/ Wegflächen 2003 gab es folgende Kauffälle: in Siedlungsgebieten 3,27 /m² (2,00 4,11 /m² / 3 Verkäufe) in Wohnparks 3,96 /m² (1,00 5,80 /m² / 4 Verkäufe) in Erholungsgebieten 2,11 /m² (0,49 6,37 /m² / 7 Verkäufe) Lagerflächen/ Recyclinganlagen Für Grundstücke, die zu Lagerzwecken bzw. für Recyclinganlagen genutzt werden, wurden in den en Kaufpreise in einer Spanne von 1,00 7,75 /m² gezahlt. 8 Kauffälle liegen dieser Aussage zugrunde. 4. Bodenrichtwerte Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag anhand der Kaufverträge des es 2003 für baureifes Land 154 Bodenrichtwerte (für Wohn- und Mischbebauung), zuzüglich 18 Werte für Gewerbebauflächen und 25 Werte für Sonderbauflächen/Erholung beschlossen. Weiterhin sind in der Karte 51 Bodenrichtwerte besonders gekennzeichnet, die sich auf Grundstücke in neu erschlossenen Wohnparks beziehen. Die Bodenrichtwerte sind in der Bodenrichtwertkarte 1: des Landkreises Barnim dargestellt (Anlage 2). Auf der Rückseite der Karte sind Ausschnittvergrößerungen für den Berlin angrenzenden Raum, Eberswalde/Finowfurt und Bernau/Schönow/Zepernick sowie die Sanierungsgebiete Stadtzentrum Eberswalde, Stadtkern Bernau und,,stadtkern Oderberg abgebildet. Baureifes Land für Wohnbaugrundstücke Die Entwicklung der Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke hat sich im Landkreis Barnim auch im 2003 nicht einheitlich vollzogen. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Bodenrichtwerte wider. 7 % der Bodenrichtwerte des Vorjahres sind gestiegen, 22 % der Werte sind zurückgegangen, die verbleibenden 71 % sind in ihrer Höhe unverändert. Trends für ausgewählte Gebiete: 1. Ein überwiegend konstantes Wertniveau ist in den Joachimsthal und Oderberg sowie den Gemeinden Schorfheide und Werneuchen zu verzeichnen. 2. Zurückgegangen sind Richtwerte in mehreren Siedlungsgebieten der Stadt Bernau um jeweils 5 /m². U.a. in Blumberg, Eberswalde, Melchow und Britz sind Richtwerte ebenfalls gesunken. 3. Höhere Bodenrichtwerte als im Vorjahr liegen z.b. in den Gemeinden bzw. Gemeindeteilen Liepe, Rüdnitz, Schönerlinde, Schwanebeck/West und Seefeld vor (um +2 bis +5 /m²).

8 5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche Sanierungsgebiete In der vorliegenden Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim sind als Nebenkarten die Sanierungsgebiete,,Stadtkern Bernau,,,Stadtzentrum Eberswalde und,,stadtkern Oderberg dargestellt. Der Stichtag der vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangsbodenrichtwerte für diese Sanierungsgebiete ist der Vom Gutachterausschuss ermittelte Anfangsbodenrichtwerte in Sanierungsgebieten Sanierungsgebiet in: Sanierungsunbeeinflusste Anfangswerte Bernau 10 bis 155 /m² Eberswalde 7 bis 160 /m² Werneuchen 50 /m² * Biesenthal 50 /m² * Oderberg 20 bis 31 /m² *: Stichtag Hinweis: Für die Sanierungsgebiete in den Städten Biesenthal und Werneuchen liegen weitere zonale Anfangs- und Endwerte, die von privaten Sachverständigen ermittelt worden sind, vor. Diese Werte sind in der jeweiligen Gemeinde zu erfragen. 6. Sonstige erforderliche Daten Gemäß 193 (3) Baugesetzbuch, 12 (1) Gutachterausschussverordnung des Landes Brandenburg sowie Runderlass III Nr. 11/1995 (geändert durch Schreiben vom ) des Ministerium des Innern bildet die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreissammlung die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ableitung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten. Zu diesen Daten zählen insbesondere Mieten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

9 Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland Mit Indexreihen werden die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Im Wesentlichen werden Indexreihen dazu benötigt, zu verschiedenen Zeitpunkten gezahlte Kaufpreise auf einen Stichtag umzurechnen. Wohnpark Berlinnah INDEX Südbarnim Mittelbarnim Nordbarnim ,0 100,0 100,0 100,0 100, ,0 97,2 102,5 104,3 118, ,4 93,3 95,5 109,2 117, ,5 91,6 93,6 106,3 120, ,7 92,7 95,4 114,4 121, ,1 89,7 94,3 102,0 116, ,0 87,4 89,0 115,7 128, ,7 82,3 85,0 103,9 87, ,7 81,7 84,1 104,1 119,1 mittlere Lagewertigkeit 93 /m² 85 /m² 61 /m² 36 /m² 25 /m² Kauffallanzahl Berlinnah (Teile des engeren Verflechtungsraumes) mit den Gemeinden Ahrensfelde/Blumberg und Panketal Südbarnim (Teile des engeren Verflechtungsraumes) mit den Gemeinden Wandlitz und Werneuchen sowie der Stadt Bernau Mittelbarnim (Teile des äußeren Entwicklungsraumes) mit dem Amt Biesenthal-Barnim, der Stadt Eberswalde und der Gemeinde Schorfheide Nordbarnim (Teile des äußeren Entwicklungsraumes) mit den Amtsbereichen, Joachimsthal/ Schorfheide, Britz-Chorin und Oderberg Hinweis: Eine Indexreihe gibt den Trend der Kaufpreisentwicklung in einem größeren Gebiet wieder; es besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Entwicklung in einer einzelnen Gemeinde/ einem Gemeindeteil hiervon abweichen kann. Im Einzelfall kann eine Kaufpreisanalyse oder hilfsweise die Entwicklung der Bodenrichtwerte herangezogen werden.