SPD Kelkheim Diskussionskreis: Öffentlich geförderter Wohnungsbau in Hessen für Kelkheim Mi um h

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1 SPD Kelkheim Diskussionskreis: Öffentlich geförderter Wohnungsbau in Hessen für Kelkheim Mi um h Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar, 2016

2 Kelkheim 2020: Wie wollen wir wohnen? Kelkheim, ca, Einwohner: 130 (öffentlich geförderte)sozialwohnungen (BM A. Kündiger in FR ). Hofheim ca Einwohner: 2000 öffentlich geförderte Mietwohnungen Träger : die zu 100 % städtische HWB (Hofheimer Wohnungsbau GmbH). Nach diesem Standard müsste Kelkheim (ca. 70% der Einwohnerzahl) im Vergleich über Wohnungen verfügen. Warum? Miserables Resultat von über 50 Jahren verfehlter CDU/FDP-Politik gegen den Mittelstand, ohne den keine Stadt gedeihen kann. SPD Forderung seit über 50 Jahren: öffentlich geförderten Mietwohnungsbau. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

3 1. Soziale Wohnraumförderung in Hessen Grundlage war bis 2012 das Bundesgesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG). Auf Grund der Föderalismus-Reform (Artt. 125a/I/2 i.v. m. 74/I Nr. 18 GG) gilt nunmehr ausschließlich Landesrecht. Mit Wirkung vom legt das hessische Wohnraum- Förderungsgesetz (HWoFG) die Einkommensgrenzen der Mieter fest, für die sozialer Wohnraum gefördert wird, es enthält Grundsätze für die Raumgrößen, die Mietpreis- und Belegungsbindungen und zur Unterbindung von Fehlbelegungen. Die Einzelheiten regeln der Erlass des Wirtschaftsministeriums - I c vom (Förder-Erlass) sowie ergänzend ein Erlass des Umweltministeriums vom über die Ausstellung von Bescheinigungen über die Wohnberechtigung (Wohnberechtigungs-Erlass). (Eine Rechtsgrundlage für die Erlasse oder für Rechtsverordnungen habe ich im HWoFG nicht gefunden. Nach Auskunft des zuständigen Referenten Klauser, hess. Wirtschaftsförderbank, gibt es keine Rechtsverordnung.) Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

4 1.1 Förderstandard 1.1 Geförderter Neubau-Standard (Nr Wohnberechtigungs-Erlass mit Anlage 1) für: 1 Person bis 50 qm 2 Personen bis 60 qm für jede weitere Person 12 qm mehr. 3-Z-Wo + Küche, Bad höchstens 75 qm. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

5 1.2 Berechtigung 1.2 Berechtigung abhängig vom Einkommen der Mieter Die Gemeinde stellt Wohnberechtigungsscheine aus ( 17 HWoFG). Damit kann der Mieter sich beim Hauseigentümer um eine geförderte Wohnung bewerben. dürfen kein Jahreseinkommen erzielen, das über die Grenzen des 9 WoFG hinausgeht: 1-Personen-HH in Kelkheim je Kind Diese Sätze können durch Bekanntmachung des zuständigen Ministeriums an die Preisentwicklung angepasst werden. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

6 1.2 Berechtigung Das zulässige Jahreseinkommen erhöht sich kraft WoFEGV (VO zur Bestg. abweichender Einkommensgrenzen vom ) für Kelkheim wie für andere Gemeinden in Ballungsgebieten um 20 % (s.o.tabelle rechts). Danach darf ein Ehepaar in Kelkheim mit 2 Kindern bis zu Monats-einkommen brutto erzielen. In den 6 und 7 HWoFG ist die genaue Ermittlung des JahreseEinkommens geregelt, wobei i.d.r. der letzte Einkommenssteuerbescheid gilt. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

7 1.3 Förderung durch Darlehen + Bürgschaften Empfänger der Förderung sind natürliche und juristische Personen (auch Gemeinden?), die keinen Weiterverkauf planen. Anträge aus Kelkheim sind an den Kreisausschuss des Landkreises, Landratsamt Abt. Finanz-Rechnungswesen, zu richten. Bedarf an preiswertem Wohnraum muss von der Gemeinde festgestellt worden sein (z.b. durch ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept). Förderung gibt es nur für Bauten in Gemeinden, die einen Überblick über die örtl. Wohnverhältnisse haben und die Mietpreis- und Belegungsbindungen der vorhandenen Wohnungen zuverlässig überwachen. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

8 1.3 Förderung durch Darlehen + Bürgschaften Darlehenshöhe - abhängig von den Grundstückspreisen: 1300 Darlehen je qm bei qm-preis über 450 Es gibt Zuschläge bei Barrierefreiheit der Wohng. und für Passivbauweise. In Kelkheim liegen die Grundstückspreise lt. Immowelt zw. 400 und 800 /qm. Für eine 3-Z-Wo mit 75 qm ergibt das bei einem Grundstückspreis von 440 qm ein Förderdarlehen von Darlehenszins 0,9 %, 1 % Tilgung jährlich bis zum Ende der Belegungs- und Mietpreisbindung. Bearbeitungsentgelt einmalig 1 %. Verlängerung des Darlehens möglich, wenn die wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse dies erfordern. Nach Auslaufen der Bindungsfrist marktübliche Verzinsung. (Nr. 6.1 Förder-Erlass) Die Gemeinde muss mitfördern: 10 T Darlehen je Wohnung oder Verbilligung von Bauland im Gegenwert von 10 T je Wohnung (Nr. 2.2 Förder-Erlass). (Weitere Förderungsmöglichkeiten: verbilligtes Erbbaurecht oder Ausfallbürgschaft für das Baudarlehen). Zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von KfW-Förderung. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

9 1.4 GEGENLEISTUNGEN DES BAUHERRN Dem Bauherrn werden durch die Förderzusage ( 12 HWoFG) Miet- und Belegungsbindungen auferlegt. Bei Verstoß kann das Landratsamt Sanktionen ergreifen; Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten. ( 23 HWoFG) Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

10 1.4.1 Mietpreisbindung Die Förderzusage bestimmt die höchstzulässige (Kalt)Miete ( 15 HWoFG). Der Paragraph enthält auch Einschränkungen für die Nebenkosten. Die Einzelheiten regelt jedoch Nr des Förder-Erlasses. Danach ist die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15 % anzusetzen. Dies ist für die Mieter eine wesentliche Verschlechterung gegenüber dem früheren Bundesrecht, wonach bis 2012 die sog. Kostenmiete gegolten hatte. Der Vermieter musste eine genaue Berechnung seiner lfd. Kosten (Investition/Zinsen/Bewirtschaftung) vorlegen und durch die Gesamtquadratmeter an Wohnfläche teilen. Das ergab die Miete je vermieteten Quadratmeter. Nach dem hess. Wohnungsbindungsgesetz v gilt dies nur noch für Altfälle. In einer Region wie Rhein-Main mit sehr hohem Mietniveau treibt das Land damit auch die Mieten im sozialen Wohnungsbau hoch. Für Bezieher niedriger Einkommen wird es nur mit Hilfe von Wohngeld möglich sein, die Miete für eine öffentlich geförderte Wohnung zu bezahlen. Es ist sicher kein Zufall, dass eine CDU/FDP-Koalition im Land diese Regelung durchgesetzt hat. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

11 1.4.1 Mietpreisbindung Anmerkungen In einer Stadt wie Kelkheim ist es sehr problematisch, die vom HWoFG als maßgeblich erklärte Vergleichsmiete festzustellen, da die Mietabschlüsse der Stadt nicht zu melden sind und der Bauherr ein Interesse an einer hohen Vergleichsmiete hat. Die frühere Kostenmiete war objektiv nachvollziehbar. Ein gewisses Korrektiv besteht darin, dass alle im Land Hessen gestellten Förderanträge zentral bewilligt werden müssen, und dies eben nur in dem Umfang möglich ist, in dem Haushaltsmittel vorhanden sind. Ein niedriger Ansatz der Vergleichsmiete bei in etwa vergleichbaren Umständen ist u.a. ein Auswahlkriterium und erhöht die Chancen, eine Förderung zu erhalten. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

12 1.4.2 Belegungsbindung Nach Nr. 5 des Erlasses läuft die Belegungsbindung nach 20 Jahren aus. Es ist möglich, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen und so die Bindung vorzeitig auslaufen zu lassen. Nach dem früheren Bundesrecht dauerte die Belegungsbindung so lange, bis das Darlehen rechnerisch vollständig zurück gezahlt worden war. Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar

13 2. KfW Förderungen 2. KfW - Investitionskredit für Kommunen (Programm 208) 2.1 Volumen bis 150 Mio Kredit im Jahr pro Antragsteller 2.2 Zweck: Infrastruktur und Flüchtlingsunterkünfte (Sonderprogramm z.z. ausgeschöpft, aber Förderung nach diesem Programm 208 möglich) 2.3 Konditionen (tagesaktuell am Kapitalmarkt orientiert) mit Zinsbindung: 10 Jahre Laufzeit Zinssatz 0,41 % (2 Jahre tilgungsfrei) 20 0, ,90 5 Peter Kippenberg, Kelkheim, Januar