Schönheitsreparaturen 1. Allgemeine Übernahmeverpflichtung und Inhalt SCHÖNHEITSREPARATUREN. Schönheitsreparaturen 1.1. Übernahmeverpflichtungen

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1 SCHÖNHEITSREPARATUREN 2 1. Allgemeine Übernahmeverpflichtung und Inhalt 535 BGB vertragsgemäßer Gebrauch. 538 BGB Veränderungen und Verschlechterungen. Folge: Vermieter muss durchführen BGB ist nachgiebige Vorschrift. Mieter schuldet nur das, was er selbst abgewohnt hat. Entgelttheorie des BGH Übernahmeverpflichtungen 1.1. Übernahmeverpflichtungen 3 4 Urteile des BGH (Übernahme- bzw. Kostenabwälzungsklausel) Die werden vom Mieter getragen. (BGH WuM 1985, 46) Die Kosten der trägt der Mieter BGH, Urt. v VIII ZR 339/03 = WuM 2004, 529 Verweis auf die Kosten unschädlich, da Verkehrssitte, dass Mieter selbst tätig wird. Ausgleichszahlung wegen Umbaus des Vermieters sind Hauptleistungspflichten des Mieters BGH WuM 1977, 65 Kein Schadensersatz des Vermieters Aber Geldanspruch durch ergänzende Vertragsauslegung BGH WuM 1980, 241; WuM 2002, 484 Ist (regelmäßig) Eigenleistung des Mieters anzunehmen: Material, Arbeitsaufwand des Mieters und seiner Gehilfen Ist Mieter nicht erfüllungsbereit, Kosten einer Fachkraft BGH WuM 2002, 484 Ersatzleistungen sind begrenzt auf die Ersatzvornahmekosten, auf tatsächlichen Renovierungsaufwand 1.2. Inhalt der 1.2. Inhalt der 5 6 Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ( 28 Abs.4 Satz 3 II. BV). BGH, Urt. v VIII ARZ 1/84 = WuM 1985, II.BV bildet Maßstab der Klauselkontrolle BGH, Urt. v VIII ZR 210/08 = WuM 2009, 286 Was darüber hinaus geht, sind Instandsetzungen BGH, Urt. v VIII ZR 37/07 = WuM 2008, 213 Beispiel - Außenteile: trägt der Mieter.. einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia Die Übertragung solch weitgehender ist unangemessen im Sinne des 307 BGB. BGH, Urt. v VIII ZR 210/08 = WuM 2009, 286

2 1.2. Inhalt der 1.2. Inhalt der 7 8 Gibt es eine Kompensationsmöglichkeit? BGH, Urt. V VIII ZR 222/09 BGH hat das Problem angesprochen, aber nicht entschieden. Kompensation auch formularvertraglich? Beispiel: Der Vermieter ist bei der Mietvereinbarung unter der Marktmiete geblieben, weil der Mieter die Außenrenovierung übernommen hat. Zweifelhaft, weil Verstoß gegen 306a BGB naheliegend Beispiel: Teppichboden Das Streichen der Fußböden wird so ausgelegt, dass damit auch die Grundreinigung eines Teppichbodens erfasst wird. BGH, Urt. v XII ZR 15/07 = NJW 2009, 550 Grundreinigung ist mehr als Reinigung Inhalt der 9 10 Beispiel: Parkett Trägt der Mieter die, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. BGH, Urt. v VIII ZR 48/09 = WuM 2010, 85; BGH, Urt. v VIII ZR 210/08 = WuM 2009, 286. Der Mieter soll nicht mehr aufwenden müssen als der Vermieter, wenn dieser schuldet. Folge: werden erst fällig, wenn die Wohnung entsprechend abgenutzt ist. Fristen geben dafür nur Anhaltspunkte. Sie müssen flexibel sein, um dem unterschiedlichen Wohnverhalten Rechnung tragen zu können. Starre Fristen sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam. Das gilt auch im gewerblichen Mietverhältnis BGH, Urt. v XII ZR 84/06 = NZM 2008, Urteile des BGH Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. BGH, Urt. v VIII ZR 361/03 = WuM 2004, 463. Der Mieter hat während der Mietzeit die auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. BGH-Urteil vom , VIII ZR 178/05 = WuM 2006, 248. Unwirksam! Unwirksam!

3 13 14 Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen. BGH, Urt. v , VIII ZR 106/05 = WuM 2006, 377. BGH, Urt. v , VIII ZR 152/05 = WuM 2006, 308. Üblicherweise werden in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Dielen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern BGH, Urt. v VIII ZR 283/07 = WuM 2008, 722. Unwirksam! Wirksam! Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der in der Regel durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen BGH, Urt. v , VIII ZR 351/04 = WuM 2005, 716. Wirksam! Das KG hat für den Begriff regelmäßig genau entgegen gesetzt entschieden. KG WuM 2008, 398 = NZM 2008, 643; WuM 2008, 474 Unwirksam! Bei normaler Benutzung sind die. alle 3 Jahre auszuführen. BGH, Urt. v VIII ZR 166/08 = WuM 2009, 224 Offen gelassen! blue-pencil-test blue-pencil-test Beispiel: 10 Abs.1 Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden. auf eigene Kosten durchzuführen. 10 Abs.3 Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der in. einem Zeitraum von. Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Erfasst die Unwirksamkeit des Abs.3 auch den Abs.1? Blue-pencil-Test: Nebeneinander stehende selbständige Regelungsteile oder geltungserhaltende Reduktion! Sind beide Klauseln inhaltlich verknüpft? Wird durch Streichung der Sinngehalt der Regelung verändert bzw. hat der Wegfall eines Klauselteils Einfluss auf den verbleibenden Klauselteil? Haus und Grund Hessen Formular V 1424/ Ziff.4a Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die.durchzuführen. umfassen das Tapezieren und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten und sonstiger Holzteile sowie offen liegender Ver- und Entsorgungsleitungen durchzuführen. Blue-pencil-Test Regelung unwirksam? Selbständige Regelungsteile oder miteinander verknüpft? Führt Streichung des unwirksamen Regelungsteils zur Änderung des Sinngehalts? Wenn ja, unzulässige geltungserhaltende Reduktion

4 blue-pencil-test blue-pencil-test Ist die Vereinbarung einer Ersatzklausel zulässig? Praxisbeispiel Die salvatorische Klausel: Standardklausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder unwirksam sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Ersetzungsklausel: Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt. 4 Mietzins, Betriebskosten und weitere Nebenkosten.. (6) Die sind vom Mieter auf eigene Kosten nach Maßgabe von 15 Ziffer 2 durchzuführen, und zwar während des Mietverhältnisses, spätestens zu dessen Ende. 15 Die umfassen folgende Arbeiten Die sind. auszuführen. Das ist im allgemeinen nach folgenden Zeiträumen der Fall:. (es folgen die gängigen Fristen). 3. Übernahme einer unrenovierten Wohnung 3. Übernahme einer unrenovierten Wohnung als ein Teil des Mietentgeltes können den Mieter erst mit Beginn des Mietverhältnisses belasten. Übernahme von ist erst von Beginn des Mietverhältnisses ab zulässig. Die vereinbarten Fristen für dürfen erst mit dem Mietbeginn zu laufen anfangen. Eine Schönheitsreparaturklausel ist auch wirksam, wenn der Vermieter eine unrenovierte Wohnung vermietet, die Fristen zur Durchführung von aber erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. BGH-Urteil vom , VIII ZR 378/03 = WuM 2005, 50, bestätigt durch BGH-Urteil vom , VIII ZR 17/04 = WuM 2005, Übernahme einer unrenovierten Wohnung 4. Länge der Fristen In seiner Entscheidung BGH, Urt. v VIII ZR 143/06 = WuM 2007, 684. denkt der Senat laut darüber nach, ob eine Änderung der Rechtsprechung geboten ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wird. Die Antwort liefert er gleich mit: Dafür spreche, dass der Mieter doppelt belastet werde, weil er sowohl seine des Mieters Abnutzung als auch die durch den Vormieter beseitigen müsse. Es stellt sich die Frage, wann bei genereller Betrachtung üblicherweise die Wohnung so abgewohnt ist, dass sie nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Mustermietvertrag 1976 des BMJ mit 3, 5 und 7 Jahren veraltet: 50- und 60iger Jahre, Wohnungsbelegung, Holz-, Öl- und Kohleöfen mit teilweise erheblichen Rußbildungen, Die verwendeten Farben und Tapeten entsprachen bei weitem nicht den heutigen Qualitätsanforderungen, Noch im Jahre 1968 hatten 37,8 % aller Wohnungen keine Sammelheizung.

5 4. Länge der Fristen 4. Länge der Fristen Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält der Senat an seiner Rechtsprechung Urt. v VIII ZR 48/04 = WuM 2005, 241, fest, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig ist. BGH, Urt. v VIII ZR 143/06 = WuM 2007, 684. Folge der BGH-Rechtsprechung v : Altverträge mit den Fristen 3, 5 und 7 Jahren bleiben insoweit wirksam. In Neuverträgen sind solche Fristen unwirksam. Die Fristen infizieren die gesamte Klausel. Neuverträge sind solche, die ab dem geschlossen werden (vgl. BGH, Urt. v VII ZR 24/03). 4. Länge der Fristen AG Hamburg-Harburg ZMR 2010, 456 Der Vermieter hatte folgende Klausel vereinbart: "Die Mieter bekennen, die Wohnung mit allem Zubehör in gutem baulichen Zustand übernommen zu haben. Sie sind verpflichtet, dieselbe während der Mietdauer in gleichem Zustand zu erhalten und insbesondere die wie: Streichen... auf eigene Kosten durchzuführen." OLG Hamm, Urt. V U 14/09 Die vereinbarte Klausel lautete: (1) Der Mieter hat auf seine Kosten durchzuführen (2) Die sind. regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 5. Endrenovierungsklausel 5. Endrenovierungsklausel 29 Führen Vertragsklauseln zu der Möglichkeit, dass die Fristen nicht ausgeschöpft werden und der Mieter dennoch ausführen muss, sind sie unwirksam. Denn sie verpflichten dann den Mieter zu mehr Leistung, als er abgewohnt hat. 30 Eine Regelung, wonach die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten renoviert zu übergeben, ist unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. BGH, Versäumnisurteil v VIII ZR 316/06 = WuM 2007, 682. Die Klausel lautet: Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.

6 5. Endrenovierungsklausel 5. Endrenovierungsklausel 31 Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben. BGH, Urt. v VIII ZR 166/08 = WuM 2009, 224 Achtung: Der BGH ist der Auffassung, dass keine Bedenken bestehen, individualvertraglich eine Endrenovierungsklausel zu vereinbaren. BGH, Urt. v XII ZR 200/06 = NZM 2009, 397 BGH, Urt. v VIII ZR 71/08 = WuM 2009, Spätere Korrektur bei Wohnungsübergabe Herr U. [= Mieter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben. BGH, Urt. v VIII ZR 71/08 Individualvereinbarung bei Wohnungsübergabe 6. Quotenklausel 7. Ausführungsart 33 Der BGH ist der Kritik in der Literatur gefolgt. Mit seinen jüngsten Entscheidungen hat er klargestellt, dass Quotenklauseln mit starren Fristen unwirksam sind, weil sie den Mieter in unangemessener Weise benachteiligen. Was die Länge der in den Quotenklauseln enthaltenen Fristen betrifft, gilt das Gleiche wie zu den Renovierungsintervallen. Auch insoweit scheint eine Anpassung spätestens für Verträge ab erforderlich zu sein. Quotenklauseln müssen zudem transparent sein. 34 Die sog. Makulaturklausel, also die formularmäßige Verpflichtung zur Beseitigung aller Tapeten bei Beendigung des Mietverhältnisses, benachteiligt den Mieter unangemessen. Der Mieter darf während der Mietzeit in seiner Wohnung auch seine Geschmacksvorstellungen verwirklichen. Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung in hellen und dezenten Farben zurückgeben. Der BGH hat mir seiner Raucherentscheidung (Urt. v VIII ZR 37/07 = WuM 2008, 213) festgehalten, dass bei vertragsgemäßen Gebrauch der Mieter keine weiteren Leistungen bei Rückgabe schuldet. 7. Ausführungsart 7. Ausführungsart Weißen der Decken Das Weißen kann sowohl als Synonym für Streichen als auch als Anstrich mit weißer Farbe zu verstehen sein. Gem. 535 c Abs.2 BGB sind Auslegungsfragen im Zweifel zu Lasten des Verwenders zu lösen. Bei ungünstiger Auslegung beschreibt der Begriff Weißen eine unangemessene Farbwahl. BGH, Urt. v VIII ZR 344/08 Die umfassen insbesondere:..das Weißen der Decken und Oberwände. "Der Mieter ist verpflichtet, die auszuführen. Die sind...." Daneben wurde in der Anlage zum Mietvertrag folgendes ausgeführt: "Bei der Ausführung von sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.... BGH, Urt. v VIII ZR 50/09

7 8. Sonstige Klauseln 9. Kostenerstattung für unnütz durchgeführte BGH VIII ZR 294/09 Urteil vom Der Mieter ist verpflichtet, die, wie z.b...die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen der Wohnung ausführen zu lassen, sowie die Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Waschund Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Kostenerstattung für unnütz durchgeführte Kein Schadensersatzanspruch des Mieters Kein Anspruch aus GoA Anspruch aus 812 BGB Übliche angemessene Vergütung für Renovierungsleistungen Eigenleistungen sind zu berücksichtigen, ggf. Fachkraft BGH Urt. v VIII ZR 302/07 = WuM 2009, Kostenerstattung für unnütz durchgeführte 10. Ausgleich durch Mieterhöhung Verjährung nach 548 Abs.2 BGB? Ja, 548 Abs.2 BGB analog (Lehmann-Richter WuM 2006, 653) Nein, es besteht kein konkurrierender Aufwendungsersatzanspruch (Blank), daher allgemeine Regeln (3 Jahre - 195) Beginn der Verjährung: 199 BGB Anspruch muss entstanden sein. Mieter muss Kenntnis haben (Rechtsirrtum maßgeblich?) Ausgleich für unwirksame Klausel durch Mieterhöhung? Freifinanzierter Wohnungsbau Zuschlag ist Systemfremd Keine ergänzende Vertragsauslegung Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage BGH, Urt. vom VIII ZR 181/07 = WuM 2008, 560; Urt. vom VIII ZR 83/07 = WuM 2008; Urt. vom VIII ZR 118/07 = WuM 2009, 240= MietPrax-AK 558 BGB Nr. 21. Sozialer Mietwohnungsbau BGH, Urt. v VIII ZR 177/09 Mietrechtsreform Eckpunkte BMJ v Mietrechtsreform Eckpunkte BMJ v Erleichterung energetischer Modernisierungen Neuordnung der Regelungen über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem neuen Kapitel; Synchronisierung mit den Vorschriften über die Mieterhöhung; Inhalt: Gesetzliche Regelung zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen (grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters, rechtzeitige Ankündigung durch Vermieter, ggf. Aufwendungsersatz- und Vorschussanspruch des Mieters) Legaldefinition des Begriffs der energetischen Modernisierung" und Erweiterung des Tatbestandes (z.b. Solaranlagen oder Umstellung von Öl-auf Holzpelletheizungen) Minderungsausschluss bei rechtlich verpflichtenden und ordnungsgemäß durchgeführten energetischen Modernisierungen Vorbehaltlose Duldungspflicht des Mieters für energetische Modernisierungen, wenn sie rechtlich verpflichtend sind oder keine Modernisierungsumlage verlangt wird Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Härtegründen durch den Mieter bei allen Modernisierungsmaßnahmen Absenkung der formalen Hürden durch Bezugnahme auf Pauschalwerte in der Modernisierungsankündigung Gesetzlicher Hinweis auf die Möglichkeit, Modernisierungsvereinbarungen abzuschließen Gesetzliche Regelung zur Wirkung fehlender oder fehlerhafter Modernisierungsankündigungen bei der Mieterhöhung nach Modernisierung (einheitliche Regelung für alle Fälle fehlender oder fehlerhafter Ankündigung: Sechs Monate späterer Eintritt der Mieterhöhung)

8 Mietrechtsreform Eckpunkte BMJ v Mietrechtsreform Eckpunkte BMJ v Bekämpfung des Mietnomadentums Erweiterung der Möglichkeiten der fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit der Kautionszahlung Gesetzliche Kodifizierung der sog. Berliner Räumung": Beschränkung des Vollstreckungsauftrages auf die Herausgabe der Wohnung (Vorteile: Kostenersparnis, Beschleunigung). Regelung des weiteren Verfahrens zur Sondierung, Aufbewahrung und Verwertung des Räumungsguts; Beschränkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit Schneller ergänzender Titel im Wege der einstweiligen Verfügung gegen Dritte, die ein Besitzrecht an der Wohnung geltend machen (Untermieter-Fälle) 3. Erschwerung von Luxussanierungen Unterbindung des Münchener Modells" (Umgehung des Mieterschutzes durch Eigenbedarfs- Kündigungen einer GbR bei der Umwandlung in Wohneigentum)