verwahrlosten Immobilien

Transkript

1 Möglichkeiten des Zwangsvollstreckungsrechts bei verwahrlosten Immobilien

2 1. Teil: Allgemeine Informationen zur Thematik

3 Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen: Zwangshypothek nach 867 ZPO (lediglich Sicherungsmittel: die Gläubiger erhalten hierdurch kein Geld, die Eigentumsverhältnisse bleiben unverändert) Zwangsverwaltung nach 146 ff. ZVG - Möglichkeit, die Gläubiger aus den Einnahmen des Grundstücks zu befriedigen (ohne zu versteigern) - weitere Wertminderung wird vermieden Zwangsversteigerung nach 15 ff. ZVG - Möglichkeit, die Gläubiger aus den Einnahmen einer Grundstücksversteigerung zu bedienen

4 Eine Zwangsverwaltung ist bei verwahrlosten Immobilien oftmals fernliegend ( 152 ZVG spricht davon, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten ): Häufig keine oder nur geringe Einnahmemöglichkeiten aus Vermietung / Verpachtung Städte und Gemeinden wollen Bewegung in die Angelegenheit bringen Eine Zwangsversteigerung bewirkt eine Veränderung der Eigentumsverhältnisse.

5 Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung Vier Voraussetzungen müssen erfüllt sein: 1. Antrag (eines Gläubigers) 2. Titel (gesicherte Forderung des Gläubigers) 3. so genannte Klausel (vollstreckbare Ausfertigung) 4. Zustellung (des Titels und der Klausel) an den Schuldner

6 Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung Antrag und Titel Antragsteller kann die Kommune sein Dinglicher Gläubiger wird sie beispielsweise, wenn sie bestehende Abgabenforderungen oder Kosten mittels Zwangssicherungshypothek sichert (auch hier Voraussetzungen beachten ZPO / 322 AO) Titel in Form des Abgabenbescheides (z. B. Steuerforderungen, Kosten einer Ersatzvornahme usw.)

7 Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung Vollstreckungsklausel und Zustellung Vollstreckungsklausel = vollstreckbare Ausfertigung, beispielsweise vom Abgabenbescheid Zustellung (in manchen Fällen verbleibt lediglich die Möglichkeit der Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung, also Zustellungsvorschriften beachten!)

8 Folgen der Zwangsversteigerung Veränderte Eigentumssituation, Ersteher wird mit dem Zuschlag neuer Eigentümer Zuteilung der Versteigerungserlöse nach Reihenfolge der Grundbucheintragungen Achtung: Kein Rechtsfolgenirrtum eines Bieters, der nach einer Zwangsversteigerung zu übernehmende Rechte übersieht (BGH, Beschluss vom 5. Juni 2008, Az. V ZB 150/07)

9 Folgen der Zwangsversteigerung Vorsicht bei vorrangigen Rechten! Ran an die Gläubiger! Achtung bei Goldmarkgrundschulden usw.! - Beachte: GBBerG in den neuen Bundesländern (eine Goldmark = eine Reichsmark = 0,50 DM = 0,26 ) - Beachte: im übrigen Bundesgebiet fand im Zuge der Währungsreform 1948 eine Abwertung (1:10) statt (eine Goldmark = eine Reichsmark = 0,10 DM = 0,05 ) Genau hinschauen bei Hypotheken wegen Aufbaugrundschulden / Aufbauhypotheken in den neuen Bundesländern - Oftmals nunmehr Sparkassen / V-R-Banken

10 oder 2. Teil Der Irrweg eines historischen Mühlenensembles

11 - Die Gemeinde Bliesdorf hat ca. 950 Einwohner in drei Ortsteilen und liegt unmittelbar am Rand des Oderbruchs. - Der Gemeindeteil Vevais wurde von französisch sprechenden Schweizern Ende des 18. Jahrhunderts gegründet. - Bereits davor war Vevais Standort einer Wassermühle; ab dem 14. Jahrhundert sind Wassermühlen nachgewiesen. - Mehrere Mühlenteiche befinden sich oberhalb der Mühle; Höhenunterschiede an den Hängen des Oderbruchs wurden genutzt.

12 - Die eigentliche Dornbuschmühle wurde um 1875 als Getreidemühle mit Wohnhaus und Speicher errichtet.

13 - Um 1900 erfolgte der Anbau eines Speichergebäudes nebst Motormühle.

14 - Letzter Mühlenbetrieb erfolgte 1977 unter Regie der örtlichen landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG). - Bis 1990 wurden beide Wohnungen im Mühlengebäude genutzt. - Noch 1990 suchte die LPG einen Käufer für das Mühlenensemble (inkl. 8 ha forst- und landwirtschaftlicher Fläche). - Und fand ihn: Am 15. Januar 1991 erfolgte der Verkauf an einen indischen Großindustriellen (Wohnsitz in Thailand). - Verkaufspreis: ,- DM.

15 - Danach: Unaufhaltsamer Verfall des Mühlenensembles

16 - Zunächst keine Chance zugunsten der Gemeinde ersichtlich, beim weiteren Schicksal der Mühle mitzureden. - Allerdings: Ab ca Grundsteuerschulden. Zugleich bleiben Zahlungen der umgelegten Wasser- und Bodenverbandsbeiträge aus. - Zustellversuche an der bekannten Anschrift in Thailand (mittels Einschreiben / Rückschein und anschließend mit Hilfe der konsul. Vertretung) blieben erfolglos. - Daher: Öffentliche Zustellung der Steuerbescheide.

17 1. Schritt Zwangsversteigerung wird beantragt beschließt die Gemeinde, wegen der mittlerweile aufgelaufenen Abgabenschulden die Zwangsversteigerung zu beantragen. Eintragung einer Zwangssicherungshypothek (7.500 ). Vorschuss bezüglich Zwangsversteigerung muss bezahlt werden (inkl. Gutachterkosten, ca ). Das Amtsgericht beauftragt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das Grundstück zu bewerten. Ergebnis: Verkehrswert.

18 2. Schritt Gemeinde beschließt, mitzusteigern - Aufgrund des ersichtlichen Grundstückswertes beschließt die Gemeindevertretung, sich an der Versteigerung zu beteiligen. Entsprechende Beschlussfassung inkl. Limit für die Vertreter des Amtes; hier: Von vornherein wurde die Absicht deutlich gemacht, das Grundstück nicht behalten zu wollen. Bereits ab diesem Stadium erste Anfragen von Kaufwilligen ; aber auch der Eigentümer meldet sich!

19 2. Schritt Gemeinde beschließt, mitzusteigern

20 3. Schritt Der Versteigerungstermin - Kaufwillige wurden auf die Versteigerung aufmerksam gemacht. - Eigentümer zahlte Steuerschulden nicht. Andere (dubiose) Versuche, die Zwangsversteigerung zu verhindern, folgten. Kurios: Während des Versteigerungstermins konnte kein Bieter die notwendige Sicherheitsleistung vorweisen. Gemeinde bietet genau die 5/10-Grenze und erhält den Zuschlag. Tumultartige Zustände im Amtsgericht: Andere Bieter beschweren sich über mafiöses Verfahren.

21 3. Schritt Der Versteigerungstermin

22 4. Schritt Öffentliche Ausschreibung und Verkauf - Nach der erfolgreichen Ersteigerung des Mühlenensembles beschließt die Gemeindevertretung den Weiterverkauf des Grundstücks an einen bauwilligen Dritten. - Gewünscht wird aber auch, dass dieser eine Bauverpflichtung übernimmt. - Problem: Kurz zuvor ergangene Ahlhorn -Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 13. Juni 2007 (Verg. 2/07)

23 4. Schritt Öffentliche Ausschreibung und Verkauf - Ahlhorn Entscheidung des OLG-Düsseldorf: Mit Beschluss vom 13. Juni Verg 2/07 - hat das OLG Düsseldorf unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (Urteil vom 31. Januar Rs. C-220/05) entschieden, dass der Verkauf eines Grundstückes durch einen öffentlichen Auftraggeber, der mit der Verpflichtung des Käufers verbunden ist, ein durch den öffentlichen Auftraggeber angestrebtes städtebauliches Projekt zu verwirklichen, ein dem Vergaberecht unterfallender öffentlicher Bauauftrag sei.

24 4. Schritt Öffentliche Ausschreibung und Verkauf - Also: Ausschreibung im Amtsblatt, in Zeitungen usw.

25 4. Schritt Öffentliche Ausschreibung und Verkauf - Gemeindevertretersitzung berät vorgelegte Konzepte. - Ein Konzept erhält den Vorzug: Zwar wird der geringste Kaufpreis geboten, allerdings geht der Käufer folgende Verpflichtungen ein: Sicherung der Mühle innerhalb zwei Jahren. Umsetzung der wesentlichen Sanierungsarbeiten innerhalb weiterer fünf Jahre. Besichtigungsmöglichkeit der historischen Wassermühle. Absicherung der Gemeinde mittels Rückauflassung.

26 Ergebnis: Die Mühle ist gesichert und verfällt nicht mehr! Sicherungsarbeiten sind abgeschlossen. Das Dach wurde abgedichtet und der Müll wurde beseitigt. Allerdings: Mittlerweile hydrologische Probleme durch jahrzehntelange Vernachlässigung des Fließ- und Teichsystems oberhalb der Mühle. Weitere Probleme finanzielle Auswirkungen.

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ansprechpartner: Karsten Birkholz Freienwalder Str. 48, Wriezen Fotos: Dr. Burkhard Böttcher - Sachverständiger - Ernst- Thälmann- Straße Petershagen- Eggersdorf