Einführung. A. Definition. B. Arten der Immobiliarvollstreckung. C. Gegenstände der Immobiliarvollstreckung

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1 Einführung A. Definition Bei der Immobiliarvollstreckung (auch Immobiliarzwangsvollstreckung genannt) handelt es sich um die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners. B. Arten der Immobiliarvollstreckung Der Gesetzgeber unterscheidet drei Arten der Immobiliarvollstreckung ( 866 Abs. ZPO), nämlich die Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung (sog. Zwangshypothek), die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Während die Eintragung einer Zwangshypothek für den Gläubiger nur eine Sicherung bedeutet und damit nicht direkt zur Forderungsbefriedigung führt, wird mit der Zwangsverwaltung auf die Nutzungen des Grundstücks (z.b. Mieterträge) zugegriffen und diese unter den Berechtigten verteilt. Den aus Sicht des Schuldners bedeutsamsten Eingriff stellt die Zwangsversteigerung dar, da mit diesem Verfahren auf die Substanz des Grundstücks zugegriffen wird, wodurch der Schuldner letztlich das Eigentum am Grundstück verliert. Obwohl also zwischen den einzelnen Arten der Immobiliarvollstreckung hinsichtlich der Schwere des Eingriffs in die Rechte des Schuldners eine klare Abstufung besteht, schreibt der Gesetzgeber dem Gläubiger keine Reihenfolge des Vorgehens vor. Der Gläubiger, auch bei der Immobiliarvollstreckung Herr des Verfahrens, kann zwischen den einzelnen Arten wählen, ja sogar verlangen, dass eine dieser Maßregeln neben den übrigen ausgeführt werde ( 866 Abs. 2 ZPO). Lediglich für die Eintragung der Zwangshypothek formuliert der Gesetzgeber die Einschränkung, dass die Forderung des Gläubigers mehr als 750,00 Euro betragen muss ( 866 Abs. 3 ZPO) C. Gegenstände der Immobiliarvollstreckung Im Gegensatz zur Mobiliarvollstreckung (Mobiliarzwangsvollstreckung), bei der auf bewegliches Vermögen des Schuldners, also körperliche Sachen oder Forderungen zugegriffen wird, erfolgt die Immobiliarvollstreckung nach 864 ZPO in Grundstücke, ideelle Miteigentumsanteile, grundstücksgleiche Rechte (z.b. Erbbaurecht), eingetragene Schiffe und Schiffsbauwerke. Der Immobiliarvollstreckung unterliegen unter bestimmten Voraussetzungen auch die Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken und Berechtigungen die Hypothek, bei Schiffen oder Schiffsbauwerken die Schiffshypothek erstreckt ( 865 ZPO). So kann z.b. auf Grundstückszubehör ( 97, 98 BGB), obwohl es sich dabei um bewegliche Sachen handelt, nicht im Wege 5 6

2 Einführung der Mobiliar-, sondern nur durch Immobiliarvollstreckung zugegriffen werden ( 865 Abs. 2 Satz ZPO). 7 Schließlich findet die Immobiliarvollstreckung auch Anwendung auf Luftfahrzeuge, welche in der Luftfahrzeugrolle eingetragen sind. D. Gesetzliche Grundlagen 8 Soweit wegen privatrechtlicher Ansprüche (Ansprüche eines Bürgers) vollstreckt werden soll, ist das hierbei zu beachtende Verfahren direkt in der Zivilprozessordnung (ZPO), dort im 8. Buch ab 704 geregelt. Aber auch für die Immobiliarvollstreckung wegen öffentlich-rechtlicher Ansprüche wird vielerorts auf die Bestimmungen der ZPO verwiesen (z.b. 322 AO). 9 Die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (beides Arten der Immobiliarvollstreckung) werden darüber hinaus durch ein besonderes Gesetz, das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Über 869 ZPO ist dieses Gesetz Bestandteil der ZPO. Deshalb gelten für die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen (z.b. Titel, Klausel, Zustellung) auch bei der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung die Bestimmungen der ZPO; lediglich die Besonderheiten der beiden genannten Verfahren finden sich dann im ZVG. 2

3 . Teil Zwangsversteigerung zum Zwecke der Zwangsvollstreckung (Vollstreckungsversteigerung)

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5 . Abschnitt Versteigerung eines Grundstücks. Kapitel Verfahren über die Anordnung der Vollstreckungsversteigerung A. Versteigerungsobjekte Nach den Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) werden folgende Gegenstände zwangsversteigert: Grundstücke, zusammen mit ihren wesentlichen Bestandteilen ( 94 BGB z. B. Gebäude) sowie weiteren Gegenständen des Haftungsverbandes (Rn. 09 ff.); Grundstücksbruchteile, welche gem. 864 Abs. 2 ZPO wie ein Grundstück zu versteigern sind. Nur Grundstücksbruchteile, die als Bruchteilseigentum eingetragen sind (ideelle Miteigentumsanteile), können nach den allgemeinen Regeln versteigert werden. Steht das Grundstück im Gesamthandseigentum, kann der Anteil eines Miteigentümers nicht versteigert werden. 0 Tipp: Im Grundbuch lässt sich der Unterschied leicht erkennen: Steht beim Namen der/des Eigentümer(s) ein Bruchteil (z. B. zur Hälfte ), kann der Bruchteil versteigert werden. Steht beim Namen nur die Bezeichnung einer Gemeinschaft (z. B. in Erbengemeinschaft ), ist die Versteigerung des Anteils eines Miteigentümers nicht möglich, obwohl die Gemeinschaft durchaus Bruchteile kennt. Hier kommt nur eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft (sog. Teilungsversteigerung) in Betracht (siehe ab Rn. 53). Grundstücksgleiche Rechte, insbesondere das Erbbaurecht Es wird wie ein Grundstück versteigert (Rn. 99 bis 960). Zu den grundstücksgleichen Rechte gehören u. a. auch das Bergwerkseigentum ( 9 Abs. BBergG) und das Stockwerkseigentum nach Landesrecht. Die Versteigerung der beiden letztgenannten Gegenstände wird im Rahmen dieses Buches nicht dargestellt. Wohnungs- und Teileigentum Auch dieses wird wie ein Grundstück versteigert (Rn. 96 bis 993). Schiffe, Schiffsbauwerke und Luftfahrzeuge ( 62 ff. ZVG) sowie Bahneinheiten ( 87 ZPO). Die Versteigerung dieser Gegenstände wird im Rahmen dieses Buches nicht dargestellt Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung vom , zuletzt geändert durch Gesetz vom ; im Schönfelder abgedruckt unter Nr

6 Verfahren über die Anordnung der Vollstreckungsversteigerung. Teil /. Abschnitt 5 Im Beitrittsgebiet (ehemalige DDR) galten sachenrechtliche Besonderheiten, welche mit dem Sachenrecht des BGB nicht zu vereinbaren sind und daher seit 990 nicht mehr neu begründet werden können, so z. B. Gebäudeeigentum ohne Grundstückseigentum oder dingliches Nutzungsrecht. Obwohl die Abwicklung dieser Rechte im Beitrittsgebiet noch zum Gerichtsalltag gehört, wird von einer Darstellung abgesehen und auf die Spezialliteratur verwiesen; 2 hierzu auch 9a EGZVG. 6 Auch für diese Immobiliarzwangsvollstreckung gelten die Grundsätze der ZPO ( 869 ZPO), soweit nicht das ZVG besondere Regeln aufstellt. B. Versteigerungsantrag 7 Eine Zwangsversteigerung wird nicht von Amts wegen eingeleitet, sondern es bedarf stets eines Antrags ( 5 ZVG) an das zuständige Gericht. Bei der hier dargestellten Vollstreckungsversteigerung ist Antragsteller ein Gläubiger des Grundstückseigentümers. Dieser kann die Versteigerung seines eigenen Grundstücks nicht beantragen. I. Zuständigkeit. Sachliche Zuständigkeit 8 Die sachliche Zuständigkeit liegt beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht ( Abs. ZVG). 2. Örtliche Zuständigkeit 9 Zur Durchführung der Zwangsversteigerung örtlich zuständig ist grundsätzlich jenes Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt ( belegen ist ) ( Abs. ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amtsgerichte erledigt werden (Zentralisierung), um hierdurch eine effektivere Bearbeitung zu ermöglichen ( Abs. 2 ZVG). 20 Besteht mit Rücksicht auf die Bezirksgrenzen des Amtsgerichts Ungewissheit oder ist das Grundstück in verschiedenen Gerichtsbezirken belegen, entscheidet das gemeinsame obere Gericht ( 2 Abs. ZVG). Wäre dies der BGH, entscheidetdasolgdesbezirks,indemdaszuerstangegangene Gericht liegt ( 36 Abs. 2 ZPO i. V. m. 2 Abs. ZVG). Eine Entscheidung über die Zuständigkeit ist nicht anfechtbar ( 37 ZPO). Zur örtlichen Zuständigkeit bei der Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke siehe Rn Es handelt sich um eine ausschließliche Zuständigkeit ( 802 ZPO), die sich somit einer Vereinbarung der Beteiligten entzieht ( 40 Abs. 2 ZPO). 3. Funktionelle Zuständigkeit 2 Funktionell zuständig ist der Rechtspfleger ( 3 Nr. i RPflG). Seine Tätigkeit ist Gerichtsbarkeit, keine Verwaltung. Deshalb können seine Entscheidungen nur mit den von der Verfahrensordnung vorgesehenen Rechtsbehelfen (hierzu Rn. 29 ff.), nicht jedoch mit der Dienstaufsichtsbeschwerde angefochten werden. 3 Der Rechtspfleger kann wie ein Richter abgelehntwerden( 0RPflG, 4ff.ZPO). 4 2 Z.B. Stöber (ZVG) Einl. Rn Diese wäre allenfalls zulässig, um unkorrektes Benehmen oder grundlose Verzögerungen zu rügen. 4 BGH Rpfleger 2003,

7 . Teil /. Abschnitt Versteigerungsantrag II. Voraussetzungen und Inhalt des Antrags. Übersicht Ein Gläubiger kann die Zwangsversteigerung eines Grundstücks beantragen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Er muss einen vollstreckbaren Titel haben. Der in diesem Titel genannte Schuldner muss als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen sein. Zu den Ausnahmen siehe Rn , 68. Der Gläubiger kann sich bei Antragstellung gemäß 79 ZPO vertreten lassen. 5 Im Versteigerungsantrag sind folgende Angaben erforderlich ( 6 ZVG, 253, 30 ZPO): Bezeichnung des angerufenen Gerichts (Rn. 9, 20), Name und Anschrift (zustellungsfähig) des Gläubigers und des Schuldners (Rn. 25 ff.), Bezeichnung des Grundstücks (Rn. 38), Bezeichnung der Forderung, wegen welcher vollstreckt werden soll (Rn. 40 ff.), Bezeichnung des vollstreckbaren Titels (Rn. 52 ff.), Bestimmter Antrag. Eine Begründung des Antrags ist nicht erforderlich. Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen: Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden ( 6 Abs. 2 ZVG), also insbesondere der Vollstreckungstitel und Belege für die nach 788 ZPO ohne Festsetzung zu vollstreckenden Kosten (Rn. 46 und 49). Ein Grundbuchzeugnis ( 7 Abs. 2 ZVG) oder ein beglaubigter Grundbuchauszug ( 2 GBO) bzw. ein amtlicher Ausdruck ( 3 GBO) (alles möglichst aktuell) als Nachweis der Eigentümerstellung des Schuldners. Gehört das Grundbuchamt dem gleichen Gericht wie das Vollstreckungsgericht an, so genügt im Antrag die Bezugnahme auf das Grundbuch. Bei Zentralisierung der vollstreckungsgerichtlichen Zuständigkeit (Rn. 9) wird meist die Bezugnahme auf das Grundbuch auch beim Zentralgericht zugelassen. Die Vorlage einer Flurkarte kann nur unter besonderen Umständen verlangt werden, auch wenn sie nach Landesrecht beigefügt werden soll. 6 Ggf. Erbnachweise ( 7 Abs. 3 ZVG) (Rn. 32). Ggf. Vertretungsnachweis Da das Gericht nicht das materielle Recht prüft, ist bei Vollstreckung aus einem Briefrecht die Vorlage des Grundpfandrechtsbriefes im Rahmen der Verfahrensanordnung nicht erforderlich Tipp: Durch Bezugnahme auf das Grundbuch oder die Einholung eines kostenfreien Grundbuchzeugnisses nach 7 Abs. 2 ZVG lassen sich die Kosten für den beglaubigten Grundbuchauszug/amtlichen Ausdruck sparen. 5 Wegen Einzelheiten hierzu siehe Rn f. 6 LG Frankfurt Rpfleger 2003, 94 zu Art. 3 des Hessischen ZVG-Ausführungsgesetzes. 7

8 Verfahren über die Anordnung der Vollstreckungsversteigerung. Teil /. Abschnitt Checkliste: Zwangsversteigerungsantrag Gericht Gläubiger Schuldner (Eigentümer) Grundstück Titel Anspruch des Gläubigers Inhalt Bestimmter Antrag (auf Anordnung der Zwangsversteigerung) ggf. Vertretungsnachweis Anlagen Grundbuchzeugnis oder beglaubigter Grundbuchauszug/amtlicher Ausdruck (nicht erforderlich, wenn Bezugnahme erfolgt); ggf. Erbnachweis Vollstreckungsunterlagen ggf. Belege über die Vollstreckungskosten 2. Vollstreckungsschuldner a) Normalfall 25 Ist der im Titel genannte Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss der Gläubiger dessen zustellungsfähige Anschrift im Antrag angeben; sie wird nicht von Amts wegen ermittelt. Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt evtl. die Bestellung eines Abwesenheitspflegers nach 9 BGB durch das Familiengericht in Betracht. Die Bestellung eines Zustellungsvertreters (Rn. 295) gem. 6 ZVG scheidet für die Zustellung des Anordnungsbeschlusses wegen 8 ZVG aus. b) Mehrere Schuldner 26 Sind mehrere Personen als Miteigentümer eingetragen und soll das ganze Grundstück versteigert werden, ist regelmäßig ein Titel gegen alle Miteigentümer erforderlich (Ausnahme Rn. 28). Bei Bruchteilseigentum kann jedoch der Antrag auf den Bruchteil des Schuldners beschränkt werden (Rn. 5). c) Gütergemeinschaft 27 Sind Eheleute in Gütergemeinschaft ( 45 ff. BGB) als Eigentümer eingetragen, ist zunächst festzustellen, wer das Gesamtgut 7 verwaltet. Dies muss sich aus dem Ehevertrag ergeben, der sich meist bei den Grundakten befindet. Haben die Eheleute insoweit nichts vereinbart, verwalten beide das Gesamtgut gemeinsam ( 42 BGB). 8 Ein Ehegatte verwaltet das Gesamtgut allein, wenn dies so im Ehevertrag vereinbart wurde oder ein Ehegatte unter elterlicher Sorge oder Vormundschaft steht ( 458 BGB). 28 Für die Vollstreckung in ein solches Grundstück gilt: Verwalten beide Ehegatten das Gesamtgut gemeinsam, ist ein Leistungstitel gegen beide erforderlich. Ein Leistungstitel gegen einen und ein Duldungstitel gegen den anderen genügt nicht. 7 Leben die Ehegatten in Gütergemeinschaft, gehört das Grundstück jedoch zum Vorbehaltsgut ( 48 BGB), ergeben sich für die Zwangsversteigerung keine Besonderheiten. 8 Wurde der Ehevertrag vor dem geschlossen, liegt die Verwaltung beim Ehemann allein. 8