Zwangsverwaltung als Rechtsinstrument der Wohnraumerhaltung

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1 Die Zwangsverwaltung als Rechtsinstrument der Wohnraumerhaltung Gertraude Uhlmann

2 Frankfurt am Main Mehr als Einwohner am wächst Mit zunehmenden Einwohnerzahlen ist auch in den nächsten Jahren zu rechnen Hohe Arbeitsplatzdichte Geburtenüberschuss Positive Wanderungsbilanz Bild: Dieter Schütz/pixelio.de

3 Wohnungsbau Jahr Fertiggestellte Wohnungen Gesamtwohnungsbestand Gesamt Bild: Lupo/pixelio.de Haushalte Jahr Zuwachs Haushalte Gesamt Wohnungsversorgungsquote Haushalte Gesamtwohnungsbestand Die Wohnungsversorgungsquote 2013 lag bei 93,7%

4 In den 2013 vorhandenen Haushalten waren Haushalte für eine öffentlich geförderte Wohnung registriert. Davon wurden Haushalte im 1. Förderweg bei einem Wohnungsbestand von Wohnungen vermittelt. Ende November 2014 waren rund Menschen obdachlos Bild: marlit hartkopf/pixelio.de

5 Verwahrloste Immobilien resultierend aus unterlassener Instandhaltung

6 Instrumente für den Umgang mit verwahrlosten Immobilien Bauplanungsrecht 175 ff BauGB Bauordnungsrecht LBO Wohnungsaufsicht Hess.Wohnungsaufsichtsgesetz Modernisierungsgebot 177 Abs. 2 BauGB Beseitigungsanordnung 72 HBO Instandsetzungsanordnung 11 HWoAufG Instandsetzungsgebot 177 Abs. 3 BauGB Rückbau- und Entsiegelungsgebot 179 Abs. 1, S. 1 Nr.2 BauGB Wohnhäusern Wohnhäusern

7 Instrumente für den Umgang mit verwahrlosten Immobilien Wohnhäusern Bauplanungsrecht 175 ff BauGB Wohnungsaufsicht Hess.Wohnungsaufsichtsgesetz Modernisierungsgebot 177 Abs. 2 BauGB Instandsetzungsanordnung 11 HWoAufG Instandsetzungsgebot 177 Abs. 3 BauGB Wohnhäusern Verwaltungsvollstreckung Immobiliarvollstreckung Ersatzvornahme Zwangsverwaltung ZVG, ZwVwV Kostenrisiko bei der Gemeinde Kein Kostenrisiko bei der Gemeinde

8 Zwangsverwaltung Z I E L Wiederherstellung der wohnlichen Benutzbarkeit von verwahrlosten Wohnhäusern und Neuvermietung Befriedigung der der Zwangsvollstreckung zugrunde liegenden Forderung Voraussetzungen Vollstreckbare Forderungen der Kommune (Steuern, Abgaben) Antrag beim zuständigen Amtsgericht zur Bestellung eines Institutsverwalters Vorschlag des Zwangsverwalters ( 150 a ZVG) Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen durch Zwangsverwaltung ( ZVG) Zu beachten: Ersatzvornahme noch nicht begonnen Klärung über finanzielle Mittel (hier: Stadtplanungsamt) Der/die Mitarbeiter/in erhält als Zwangsverwalter/in keine Vergütung aus der Masse

9 Zwangsverwalter Persönliche Voraussetzungen ( 1 Abs. 2 ZwVwV, 150 a ZVG) geschäftskundige, natürliche, vom Schuldner und vom Gläubiger unabhängige Person zuverlässig und vertrauenswürdig qualifiziert für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung Bild: Thorben Wengert/pixelio.de Pflichten ( 1 ZwVwV; 152 Abs. 1 ZVG) Ausschließlich verantwortlich gegenüber dem Vollstreckungsgericht Grundstück in seinem wirtschaftlichem Bestand erhalten und ordnungsmäßig nutzen Handeln wie ein sorgfältig und ordentlich wirtschaftender Eigentümer z. B. Befolgung behördlicher Anordnungen

10 Mängel- beseitigung (Neu-)Vermietung leerstehender Wohnungen Wohnungs- bewirtschaftung Bericht an Amtsgericht Mängelfeststellung Nebenkostenabrechnung Inbesitznahme Aufgaben des Zwangsverwalters ( 3 ff. ZwVwV, 152 ZVG) Regelmäßige Berichterstattung

11 Vermietung Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Nebenkosten Veröffentlichung des Wohnungsangebotes (Zeitung, Internet) Besichtigungstermine und Bewerberauswahl Abschluss von schriftlichen Mietverträgen Anlage der Mietkaution auf Mietersparbuch, das dem Zwangsverwalter verpfändet wird ( 6 ZwVwV i. V. m. 551 Abs. 3 BGB) Überwachung der Mieteingänge Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten einschl. Heizung und Warmwasser Bild: I-vista/pixelio.de Zwangsversteigerung Antrag durch Gläubiger/in beim Amtsgericht Terminfestsetzung durch Amtsgericht Beendigung der Zwangsverwaltung nach Zuschlagserteilung erst durch Beschluss des AG und nach Befriedigung der Gläubiger ( 10, 155 ZVG) Die Kosten der Zwangsverwaltung werden nach 155 ZVG vor allen anderen Forderungen aus dem Versteigerungserlös erstattet. Dies gilt insbesondere für die notwendigen Instandsetzungskosten.

12 vorher nachher Gesamtkosten für die Wiederherstellung: ,- Euro Mit dem Versteigerungserlös i. H. v konnten die Kosten der Instandsetzung sowie die Abgabenforderungen der Gläubigerin von mehr als beglichen werden. Darüber hinaus konnte der die Gesamtforderungen überschreitende Betrag an die ehemalige Eigentümerin ausbezahlt werden.

13 Abteilung Wohnraumerhaltung Adickesallee Frankfurt am Main