Handbuch zur Zwangsverwaltung

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1 Handbuch zur Zwangsverwaltung von Dr. Hans Haarmeyer Professor für Wirtschaftsrecht FH Koblenz, RheinAhrCampus Remagen Wolfgang Wutzke Rechtsanwalt in Bremen Fachanwalt für Insolvenzrecht Dr. Karsten Förster Rechtsanwalt in Oldenburg Fachanwalt für Insolvenzrecht Dipl.-Rpfl. Udo Hintzen Professor an der Fachhochschule für Verwaltung und Rechtspflege in Berlin 2. Auflage Verlag C.H.Beck München 2005

2 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis XIII XIX 1. Teil. Handbuch Kapitel 1 Die Grundstrukturen der Zwangsverwaltung I. Die Leitbegriffe der Zwangsverwaltung in ihrer praktischen Bedeutung 3 II. Typische Interessenlagen für einen Antrag auf Zwangsverwaltung Die Qualität des Titels Allgemeine Vollstreckungsmotivation Vorausverfügungen zugunsten Dritter Realisierung des Wohngeldes (WEG-Verwaltung) Beitritt zur laufenden Zwangsverwaltung 21 III. Vollstreckung durch Zwangsverwaltung Zwangsverwaltung als Immobiliarvollstreckung Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung Zwangsverwaltung und Pfändung/Abtretung Zwangsverwaltung und Insolvenz Besondere Formen der Zwangsverwaltung 30 a) Institutsverwaltung 30 b) Eigenverwaltung ; Alternativen zur Zwangsverwaltung 31 a) Kalte Zwangsverwaltung 31 b) Kalte Institutsverwaltung 31 c) Außergerichtliche Institutsverwaltung Ablauf der Zwangsverwaltung im Überblick 32 Kapitel 2 Antrag und Anordnung I. Allgemeine Vollstreckungsgrundlagen Vollstreckungsvoraussetzungen Vollstreckungshindernisse 36 a) Nießbrauch 36 b) Wohnungsrecht 38 c) Altenteil 38 d) Wohnungseigentum/Erbbaurecht/Überbau 38 e) Nacherbschaft Antragstellung 39

3 VIII Inhaltsverzeichnis 4. Besonderheiten 44 a) Eigenbesitz 44 b) Mehrere Grundstücke 45 c) Neue Bundesländer 46 d) Antrag durch Insolvenzverwalter 48 e) Insolvenzverwalter als Schuldner 49 f) Vorläufiger Insolvenzverwalter 50 II. Die gerichtliche Prüfung des Antrages Zuständigkeit und Zulässigkeit Rechtsschutzinteresse Verwalterbestellung Gebühren und Auslagen 54 III. Die gerichtliche Anordnung der Zwangsverwaltung Anordnung Beitritt Verbindung mehrerer Verfahren Grundbuchersuchen Rechtsmittel 61 IV. Die Wirkung der Anordnung Beschlagnahme 62 a) Zeitpunkt 64 b) Umfang 66 - aa) Mieten/Mietrückstände 67 bb) Kaution 69 cc) Zubehör 70 dd) Forderungen gegen Versicherungen 71 c) Wirkung der Beschlagnahme 72 d) Vorausverfügungen Zahlungsverbot Wohnrecht des Schuldners Unterhalt 76 Kapitel 3 Der Zwangsverwalter und seine Aufgaben I. Die Auswahl und Eignung des Zwangsverwalters Zwangs Verwalter als Berufs Verwalter Organisation und Ausstattung des Verwalterbüros Qualifikation des Berufs Verwalters Auswahl des Zwangsverwalters durch das Gericht 83 II. Die Pflichten des Zwangsverwalters Inbesitznahme Inbesitznahmeprotokoll Periodische Berichterstattung Sonstige Mitteilungspflichten Steuerliche Pflichten 92 a) Umsatzsteuer 92 b) Sonstige steuerliche Pflichten 93

4 Inhaltsverzeichnis 6. Weitere öffentlich-rechtliche Pflichten Versicherungsschutz Kostenvorschuss 96 III. Aufgaben des Zwangsverwalters im Einzelnen Vermietung/Verpachtung 96 a) Schriftform 98 b) Befristung.T. 98 c) Haftungsausschlüsse 99 d) Abweichende Vertrags gestaltungen Nebenkostenabrechnung Sonstige Einnahmen Räumung Rechtsbeziehungen zum Umfeld 104 a) Abwehr unberechtigter Nutzungen 104 b) Mietinkasso 105 c) Rechtliches Controlling Rechtsverfolgung und Prozessführung 106 a) Advokaturkosten 106 b) Vorschuss auf Prozesskosten Instandhaltung/Vorschuss 108' a) Art und Umfang 109 b) Vorschuss für Instandhaltung 110 c) Deckung der Versicherungskosten 111 d) Persönliche Verwalterhaftung und Vorschuss Grundbesitzabgaben Zwangsverwaltung und WEG-Verwaltung Gebäudesanierung und Fertigstellung von Bauvorhaben 116 a) Gebäudesanierung 116 b) Fertigstellung von Bauvorhaben 117 aa) Zustimmungserfordernisse bei Bautätigkeit bb) Bautätigkeit des Zwangsverwalters : 118 cc) Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters bei Bautätigkeit 119 dd) Versicherungen und Freistellungen 120 ee) yergütung des Zwangsverwalters für Bautätigkeit 120 ff) Überleitung der Kompetenzen bei Beendigung der Zwangsverwaltung Betriebsfortführung Rechnungswesen Vertragsorganisation Besondere Aufgaben des Zwangsverwalters 125 IV. Die Vergütung des Zwangsverwalters Grundlagen Antrag Festsetzung Vorschuss Rechtsmittel 133 IX

5 X Inhaltsverzeichnis Kapitel 4 Einflussmöglichkeiten der Gläubiger in der Zwangsverwaltung 1. Kontrolle durch Auskunft und periodische Berichterstattung Abstimmung mit dem Zwangsverwalter Steuerung des Verfahrens durch Vorschuss Absicherung des langfristigen Mieters Übernahme des Mietinkasso infolge Abtretung 138 Kapitel 5 Aufgaben des Gerichts während der Zwangsverwaltung I. Kontrolle des Verfahrens und des Zwangsverwalters Ausübung der gerichtlichen Aufsicht 140 a) Zwangsverwalter 140 b) Institutsverwalter 142 c) Eigenverwalter Rechtsmittel 143 II. Aufstellung des Teilungsplans und Ausschüttung an die Gläubiger Rangklassen Vorwegverteilung ohne Teilungsplan Teilungsplan 148 a) Aufforderung zur Anmeldung 148 b) Terminsbestimmung 149 c) Anmeldung 149 d) Aufstellung des Plans 150 e) Terminsablauf 150 f) Widerspruch 151 g) Zahlungsanweisung 152 h) Rechtsmittel Ausführung durch den Verwalter Kapitalzahlung 155 III. Rechnungslegung durch den Zwangsverwalter und Kontrolle durch das Gericht Einnahmenüberschussrechnung : 156 a) Einnahmen 158 b) Ausgaben 159 c) Quartalsrechnung '". 159 d) Jahresrechnung 160 e) Schlussrechnung 160 f) Endabrechnung Umsatzsteuer 161 Kapitel 6 Die Beendigung der Zwangsverwaltung I. Einstellung des Verfahrens Einstellung auf Gläubigerantrag ; Einstellung nach 765 a ZPO 163

6 Inhaltsverzeichnis 3. Einstellung durch das Prozessgericht Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters 164 II. Die Aufhebung des Verfahrens Antragsrücknahme Gläubigerbefriedigung Aufwendungen und Vorschusszahlungen Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung Ersuchen an das Grundbuchamt Rechtsmittel 171 III. Nachwirkende Aufgaben des Zwangsverwalters Laufende Prozesse Nachwirkende Verwaltungsaufgaben Schlussverteilung und Endabrechnung Teil. Praxismuster 1. Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Grundbuchauszug 181 I. Zwangsverwaltung eines leerstehenden Objektes 3. Anordnungsbeschluss der Zwangsverwaltung Bestallungsurkunde Erteilung der Handlungsvollmacht für Mitarbeiter Auskunftsersuchen an Schuldner Anschreiben an Versicherer (Anordnung) Anschreiben an Gemeinde oder Stadtverwaltung Inbesitznahmebericht gem. 3 ZwVwV Aufhebungsbeschluss 208 II. Anschreiben an Versicherung (Aufhebung) Anschreiben an Gemeinde oder Stadtverwaltung (Aufhebung) Schreiben an Schuldnerin (Rückgabe Schlüssel) Vergütungsantrag Schlussrechnung Tätigkeiten nach Zeiterfassung Zwangsverwaltung eines vermieteten Objektes 17. Anordnungsbeschluss der Zwangsverwaltung Bestallungsurkunde Erteilung der Handlungsvollmacht für Mitarbeiter Auskunftsersuchen an Schuldner Anschreiben an Mieter Anschreiben an Stromversorger Anschreiben an Wasserversorger Anschreiben an Kabelbetreiber...: Inbesitznahmebericht gem. 3 ZwVwV Schlussrechnung mit Anlagen Teilungsplan : 255 III. Vergütung in der Zwangsverwaltung 28. Faustregeltabelle der Interessengemeinschaft Zwangsverwaltung e.v. (IGZ) zur Vergütung in der Zwangsverwaltung 259 XI

7 XII Inhaltsverzeichnis 29. Tätigkeiten- und Stundensatztabelle der IGZ Standardtätigkeiten eines Zwangsverwaltungsverfahrens in Zeitblöcken Vergütungsantrag in Altverfahren Teil. Rechtsvorschriften Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) 274 Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) mit Begründung 328 Bürgerliches Gesetzbuch (Auszug) Zivilprozessordnung Sachverzeichnis 383