Die Praxis der Zwangsverwaltung

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1 Die Praxis der Zwangsverwaltung 1. Auflage Die Praxis der Zwangsverwaltung schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Deutscher Anwaltverlag Bonn 2006 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Inhaltsverzeichnis: Abkürzungsverzeichnis. 21 Literaturverzeichnis Teil: Das Zwangsverwaltungsverfahren. 27 A. Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung. 27 I. Zweck. 27 II. Die Objekte. 27 III. Rechtsschutzbedürfnis. 28 IV. Ähnliche Verfahren. 29 B. Die Voraussetzungen für den Antrag auf Zwangsverwaltung. 30 I. Gläubiger und Schuldner. 30 II. Der vollstreckbare Titel Allgemeines Eigentumswechsel Tod des Schuldners Weitere Einzelfälle. 33 III. Zwangsverwaltung gegen den Eigenbesitzer. 34 IV. Was ist vor dem Antrag zu bedenken? 35 C. Der Antrag auf Zwangsverwaltung. 35 I. Zuständigkeit. 35 II. Form. 36 III. Anlagen. 38 D. Die Entscheidung des Gerichts. 38 I. Ablehnung des Antrags Die Entscheidung Mängel. 39 II. Hindernisse für die Anordnung Nießbrauch, Leibgeding, Altenteil, Wohnungsrecht Eigentümer hat Besitz aufgegeben Auflassungsvormerkung. 42 III. Anordnung der Zwangsverwaltung Form und Inhalt der Entscheidung Verwalterauswahl Bekanntmachung der Entscheidung Zwangsverwaltungsvermerk Beitritt Andere Formen der Anordnung. 46 IV. Kosten. 47 V. Rechtsbehelfe Mögliche Rechtsbehelfe Zuständigkeit Rechtsbehelfe gegen den Kostenansatz. 49 E. Besondere Formen der Verwaltung. 49 I. Die Institutsverwaltung Das Antragsrecht Die Entscheidung des Gerichts. 50

3 3. Der Institutsverwalter Rechtsbehelfe und Kosten. 52 II. Alternativen zur gerichtlichen Zwangsverwaltung. 52 III. Schuldner als Zwangsverwalter Rechtsgedanke Voraussetzungen Verfahren Aufsichtsperson Tätigkeit des Schuldners Nicht beschlagnahmtes Vieh frisst beschlagnahmtes Futter Rechtsbehelfe und Kosten. 56 F. Die Beschlagnahme. 56 I. Wesen der Beschlagnahme. 56 II. Umfang der Beschlagnahme. 57 III. Eintritt der Beschlagnahme. 57 IV. Zusammentreffen einer Verfügung des Schuldners mit der Beschlagnahme. 59 G. Die beschlagnahmten Gegenstände. 61 I. Das Grundstück. 61 II. Das Zubehör Grundsätze Untauglich gewordenes Zubehör Abgrenzung "beschlagnahmt" oder "nicht beschlagnahmt" Schlüssel, Urkunden. 64 III. Früchte Vorbemerkung Noch nicht geerntete Früchte Bereits geerntete Früchte. 67 IV. Sachfrüchte. 68 V. Andere Erzeugnisse. 68 VI. Scheinbestandteile ( 95 BGB). 69 VII. Subjektiv dingliche Rechte. 69 VIII. Versicherungsforderungen. 70 H. Miete und Pacht. 70 I. Allgemeine Wirksamkeit. 70 II. Beschlagnahme erfasst die Miete/Pacht Miete/Pacht und der Haftungsverband Wirkung gegen die Zwangsverwaltung Vorausverfügungen Pfändungen als Vorausverfügung Ausnahmen bei Vorausverfügungen. 74 III. Einziehung und Mieterschutz. 75 IV. Aufrechnungsverbot. 75 V. Untermiete. 76 VI. Andere Rechte. 76 I. Die einstweilige Einstellung des Verfahrens. 76 I. Auf Antrag des Gläubigers Der Meinungsstreit Kritik. 77

4 3. Ergebnis. 78 II. Auf Antrag des Schuldners. 78 III. Einstellung als allgemeiner Vollstreckungsschutz. 78 IV. Gläubiger-Wechsel während des Verfahrens Einzelrechtsnachfolge Gesamtrechtsnachfolge. 80 J. Die vorweg zu deckenden Kosten der Verwaltung. 81 I. Einteilung. 81 II. Kosten des Gerichts. 82 III. Die beim Verwalter anfallenden Aufwendungen Die Auslagen für die eigentliche Verwaltung Versicherungen Betriebskosten Hilfspersonen Steuern, Abgaben Sonstige Aufwendungen. 86 IV. Aufwendungen für Erhaltung und Verbesserung des Grundstücks Erhaltung des Grundstücks Verbesserung des Grundstücks Immissionen, Abfälle, Altlasten. 87 V. Mehrere Grundstücke. 89 K. Vorschüsse der Gläubiger. 90 I. Die Anforderung. 90 II. Die Rückvergütung Grundsatz Vorschüsse für allgemeine Verwaltungskosten (ohne Privileg) Vorschüsse für die Erhaltung/Verbesserung des Grundstücks Vorschüsse aus eigenen Mitteln. 92 III. Verfahren. 93 L. Die öffentlichen Lasten. 93 I. Begriff. 93 II. Begrenzung. 94 III. Einzelfälle. 94 IV. Die Zahlung der öffentlichen Last Grundsatz Meinungsstand Gegenvorschlag. 97 V. Das Verfahren. 98 M. Die Verteilung des Überschusses. 98 I. Grundsätze. 98 II. Die Rangklasse III. Die Rangklasse IV. Die Rangklasse V. Die Rangklasse Umfang Definition von "laufend" Parteikosten Keine Berücksichtigung in Rangklasse

5 VI. Rangklasse Zuordnung Rang. 105 VII. Weitere Rangklassen. 105 N. Das gerichtliche Verteilungsverfahren. 105 I. Die Bestimmung des Verteilungstermins Anzeigepflicht des Verwalters Terminsbestimmung durch das Gericht. 106 II. Der vorläufige Teilungsplan Die Form Das Verfahren. 107 III. Das Verfahren im Termin Grundsätze Die Entscheidung im Termin. 109 O. Die Abwicklung durch den Verwalter. 109 I. Zahlung gemäß dem Teilungsplan Grundsätze Die Überlegungen des Verwalters Zahlenbeispiel für die Auszahlung Sorgfaltspflicht des Verwalters. 113 II. Zahlung auf das Kapital eines Grundpfandrechtes Die Besonderheit Verfahren im Termin. 114 P. Die Änderung des Teilungsplanes. 115 I. Grundsatz. 115 II. Gründe für die Änderung. 115 III. Der "relative Rang". 116 IV. Verfahren. 117 V. Klage auf Änderung des Teilungsplanes. 118 Q. Die Aufhebung des Verfahrens. 119 I. Antragsrücknahme durch den Gläubiger Die Wirkungen Die Abwicklung Mehrere Gläubiger. 122 II. Aufhebung mangels Vorschusszahlung Voraussetzung Wirkungen. 123 III. Befriedigung des Gläubigers Befriedigung im Verfahren Befriedigung außerhalb des Verfahrens Mehrere Gläubiger. 125 IV. Andere Aufhebungsfälle. 125 R. Verfahrensende nach Zuschlag. 126 I. Grundsatz. 126 II. Die Tätigkeit des Gerichts Die Ausgangslage Die Situation des Erstehers Die Aufhebungsentscheidung. 128

6 III. Stellung des Verwalters Die Beschlagnahme Konsequenz für die Rechtsstellung des Verwalters Verhältnis Verwalter/Ersteher. 131 IV. Die Schlussabwicklung Was muss geschehen? Die Schlussrechnung. 133 V. Die Weiterwirkung der Beschlagnahme. 134 S. Andere Vollstreckungsobjekte. 135 I. Zwangsverwaltung eines Miteigentumsanteils Grundsätze Das relative Veräußerungsverbot Die gemeinsame Verwaltung. 136 II. Zwangsverwaltung eines Erbbaurechts. 137 III. Das Gebäude-Eigentum in den neuen Bundesländern Vorbemerkung Das Gebäudeeigentum Die Zwangsverwaltung Kosten. 139 IV. Wohnungseigentum und Zwangsverwaltung Die Anordnung Umfang der Beschlagnahme Das Hausgeld Vorschüsse Beschränkung der Verwalter-Zahlung Abrechnung mit dem Mieter Verbesserungen Teil: Der Zwangsverwalter. 147 A. Die Rechtsstellung des Zwangsverwalters. 147 I. Theorienstreit. 147 II. Handlungsgrundsätze. 147 III. Aufsicht des Gerichts Allgemeines Weisungen Maßnahmen des Gerichts. 150 B. Die ersten Maßnahmen. 152 I. Der Verwalter wird informiert. 152 II. Interne Maßnahmen. 153 C. Die Besitzergreifung. 154 I. Einweisung oder Besitzergreifung. 154 II. Schuldner ist unmittelbarer Besitzer Schuldner übergibt den Besitz freiwillig Schuldner übergibt den Besitz nicht freiwillig. 154 III. Schuldner ist mittelbarer Besitzer. 156 IV. Schuldnerwohnung Umfang des Wohnrechts Grenzen des Wohnrechts. 158

7 3. Nebenkosten Entbehrliche Räume Entzug der Wohnung. 161 V. Unterhalt. 162 VI. Weitere Maßnahmen. 163 VII. Der erste Bericht Vorbemerkung Bericht über die Besitzergreifung Bericht über vorgefundene oder ermittelte Details Vorlage an das Gericht. 165 D. Der Zwangsverwalter als Vermieter. 165 I. Die vorgefundenen Mietverträge Grundsatz Mietvertrag Kaution Die Miet-Nebenkosten Gewährleistung. 170 II. Nutzungsentschädigung/Schadensersatz. 171 III. Mietverträge des Verwalters Grundsatz Mietvertrag/Mietdauer Mietvertrag über Wohnraum Mietvertrag über Geschäftsraum Die Form des Mietvertrages Die Absicherung des Verwalters Die Kaution. 175 E. Zwangsverwalter und Gewerbebetrieb. 176 I. Das Problem. 176 II. Kein "aktiver" Gewerbebetrieb. 178 III. Aktiver Gewerbebetrieb des Schuldners. 178 IV. Die Normalfälle. 180 V. Was soll der Verwalter tun? 182 VI. Gewerbebetrieb und Insolvenz. 183 F. Zwangsverwalter und Prozessführung. 183 I. Grundsatz. 183 II. Grenzen der Befugnis zur Prozessführung Beschlagnahmte Gegenstände Weitergehende Befugnis Grenzen der Befugnis. 185 III. Die Rechtsstreite Es ist bereits ein Titel vorhanden Klage ist anhängig Verwalter erhebt Klage Ende der Prozessführungsbefugnis. 188 IV. Formalien. 191 G. Zwangsverwalter und Steuern. 191 I. Grundsatz. 191 II. Betriebsfortführung. 192

8 III. Steuerpflicht des Grundstücks. 192 IV. Umsatzsteuer Die Steuerpflicht Die Vermietung von Wohnraum Die Option Die Erfüllung der Steuerpflicht Schuldner zahlt Nutzungsentschädigung Klein-Unternehmer Umsatzsteuer bei mehreren Grundstücken Sonderfälle Umgang mit dem Finanzamt Eigentumsübergang und Steuerpflichten. 201 V. Steuerabzug bei Bauleistungen Grundsatz Grenzen Finanzamt. 202 VI. Haftung des Zwangsverwalters. 202 H. Jahresbericht/Schlussbericht. 202 I. Der Jahresbericht Der Zeitraum Der Inhalt Die Prüfung durch das Gericht Einwendungen. 206 II. Die Schlussrechnung. 207 I. Haftung - Versicherung. 208 I. Die persönliche Haftung des Verwalters Grundsatz Haftung nach 154 ZVG Haftung nach BGB Verfolgung - Verjährung. 210 II. Versicherung Objektversicherungen Versicherungsansprüche Die Haftpflichtversicherung des Verwalters. 213 J. Die Vergütung des Verwalters. 214 I. Die Rechtsgrundlage. 214 II. Die Regelvergütung Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung Nicht eingezogene Beträge Die Erhöhung der Regelvergütung. 216 III. Die Zeitvergütung Zeitvergütung - Grundsatz Die Berechnung der Zeitvergütung Mitarbeiter und Hilfskräfte. 220 IV. Die Mindestvergütung. 221 V. Vergütung in besonderen Fällen Fertigstellung von Bauvorhaben Schuldnerwohnung. 223

9 3. Sonstige Einnahmen. 224 VI. Die Auslagen Auslagen, die mit der Vergütung abgegolten sind Auslagen, die der Verwalter zusätzlich verlangen kann. 225 VII. Einsatz berufsbedingter Spezialkenntnisse. 226 VIII. Die Festsetzung durch das Gericht Der Antrag Die Entscheidung des Gerichts Die Durchsetzung des Anspruchs Der Vorschuss Teil: Zusammentreffen von Zwangsverwaltung mit Zwangsversteigerung und Insolvenzverfahren. 233 A. Zusammentreffen mit Zwangsversteigerungsverfahren. 233 I. Allgemeines. 233 II. Die Beschlagnahme. 233 III. Gezahlte Zinsen. 234 IV. Vorschüsse. 234 V. Freigaben. 236 VI. Das Risiko im Verteilungstermin. 236 VII. Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. 238 VIII. Zwangsverwalter und Versteigerung. 238 IX. Verwalter und Ersteher. 240 B. Zwangsverwaltung und Insolvenzverfahren. 241 I. Anordnung bei Insolvenz Allgemeines Angeordnete Zwangsverwaltung vor Einleitung des vorläufigen Insolvenzverfahrens Anordnung der Zwangsverwaltung nach Einleitung des vorläufigen Insolvenzverfahrens Anordnung der Zwangsverwaltung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. 244 II. Aus der Insolvenzmasse freigegebene Grundstücke. 245 III. Wohnrecht, Unterhalt und Insolvenz Insolvenz beseitigt Schuldner-Vorbehalte Folgen für den Schuldner Folgen für den Zwangsverwalter. 247 IV. Einstweilige Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters Kritik Der Antrag Das Verfahren Die Voraussetzungen Wirkungen Nachteilsausgleich Rechtsbehelf Aufhebung. 251 V. Der Verwalter als Vermieter Teil: Andere Formen der Verwaltung. 253 A. Verwaltung als Maßnahme nach 25 ZVG. 253 I. Allgemeine Voraussetzungen Anordnung. 253

10 2. Aufsicht oder Bewachung Anordnung einer Verwaltung Der Verwalter. 254 II. Dem Schuldner ist die Verwaltung entzogen Entsprechende Anwendung der 146 ff. ZVG Erträge, insbesondere Mieten Rechtsstellung gegenüber Dritten Einnahmen aus der Verwaltung Vorschüsse Vergütung Ende der Verwaltung Konkurrenz zwischen 25 und 94 ZVG Kosten. 259 B. Die Zwangsverwaltung gegen den Ersteher ( 94 ZVG). 259 I. Voraussetzung und Zweck. 259 II. Antrag und Entscheidung. 260 III. Aufgaben des Verwalters. 261 IV. Umfang des Verwaltungsrechtes. 261 V. Keine Beschlagnahme. 262 VI. Vergütung des Verwalters. 263 VII. Wer trägt die Kosten? 263 VIII. Die Aufhebung der Maßnahme. 264 IX. Kosten und Rechtsbehelfe Kosten Rechtsbehelfe. 265 X. Zusammentreffen mit der "echten" Zwangsverwaltung. 265 C. Die Zwangsverwaltung nach 77 Abs. 2 ZVG. 265 I. Allgemeines. 265 II. Voraussetzungen. 266 III. Mehrere Gläubiger. 266 IV. Das Verfahren. 267 V. Die Beschlagnahme. 267 VI. Kosten. 268 VII. Rechtsbehelfe. 268 D. Sequestration als Pfändungsfolge. 268 I. Pfändung eines Nießbrauchs Allgemeines Anordnung durch das Gericht Die Besitzergreifung Die Durchführung der Verwaltung Abweichungen zur Zwangsverwaltung Vergütung des Verwalters Aufhebung der Verwaltung Kosten. 271 II. Sequester nach 848 ZPO Allgemeines Der Herausgabeanspruch Der Leistungsanspruch. 273

11 4. Die Sicherungshypothek Vergütung und Kosten. 273 E. Sequestration auf prozessgerichtliche Anordnung. 274 I. Die Anordnung des Prozessgerichts. 274 II. Prozessgericht hat (nur) Sequestration angeordnet Die Befugnisse Vergütung und Kosten. 274 III. Prozessgericht hat "echte" Zwangsverwaltung angeordnet Verfahren Erträge und Vorschüsse Aufhebung Vergütung und Kosten Teil: Muster/Arbeitshilfen. 277 A. Muster. 277 B. Arbeitshilfen. 302 Anhang: Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV). 315 Stichwortverzeichnis.