Grundstücksmarktbericht 2011

Transkript

1 Der Immobilienmarkt in Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011 St. Lorenz Basilika Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu)

2 Impressum Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) Bauverwaltungs und Bauordnungsamt Kronenstraße Kempten (Allgäu) Telefon: 0831/ Fax: 0831/ Internet: Vertrieb Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gebühr 35,00 EUR Berichtszeitraum Bildnachweis Tourist Information Kempten Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck nur mit schriftlicher Genehmigung, auszugsweise nur mit vollständiger Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplars an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) gestattet.

3 Seite 1 Vorwort der Vorsitzenden des Gutachterausschusses Im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) wurden im Jahre 2011 bei Kauf bzw. Verkauf von Immobilien rund 220 Millionen Euro umgesetzt, im Jahre 2010 betrug der Gesamtumsatz rund 158 Millionen Euro. Der Immobilienmarkt ist damit ein wichtiger Wirtschaftsbereich, der in vielfältiger Weise Auswirkungen zeigt. Wohnimmobilien haben in den letzten Jahren in Deutschland einen Bedeutungsgewinn erfahren und die Transaktionszahlen anziehen lassen. Dieser Trend ist auch für Kempten (Allgäu) spürbar. Gegenüber dem Jahr 2009 konnte im Jahr 2011 ein Umsatzzuwachs von über 100 Millionen Euro auf 220 Millionen Euro, eine Verdoppelung des Flächenumsatzes und ein Anstieg von fast 20% der Urkundenanzahl verzeichnet werden. Die deutschen Immobilienmärkte werden als stabiler Investitionsmarkt eingeschätzt. Vor allem die Wohnimmobilienmärkte haben die Finanzkrise 2008/2009 unerwartet gut überstanden. Laut Immobilienmarktbericht für Deutschland 2011 dominieren in Süddeutschland aufstrebende Regionen mit erhöhten Wohnungsnachfragen und teilweise Angebotsengpässen. Für Kempten (Allgäu) lässt sich diese Entwicklung bestätigen. Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht die Stadt Kempten (Allgäu) zum zweiten Mal nach 2009 umfassend und strukturiert Daten aus der Kaufpreissammlung. Mit diesem Bericht macht der Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) hilfreiche Informationen zugänglich und leistet damit im Sinne des Gesetzgebers einen wichtigen Beitrag zu mehr Transparenz des Grundstücksverkehrs. Gegenüber privaten Marktanalysen zeichnen sich die Daten des Gutachterausschusses insbesondere dadurch aus, dass ihm alle in seinem Zuständigkeitsbereich tatsächlich gezahlten Kaufpreise und sonstigen Daten unmittelbar aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung stehen. Mit dem Grundstücksmarktbericht werden die umfangreichen Marktkenntnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle allen fachlich Interessierten und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Erstmals wurde für den Bereich Kempten (Allgäu) der Liegenschaftszinssatz für einzelne Gebäudetypen ermittelt, die Ergebnisse sind in diesem Grundstücksmarktbericht enthalten. Darüber hinaus sind Zusammenstellungen von Stellplatzverkäufen und Häusermieten neuer Bestandteil des Grundstückmarktberichtes. Das Ziel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu) ist es, trotz eines engen finanziellen und personellen Rahmens die Daten der Kaufpreissammlung immer detaillierter auszuwerten und die vom Gesetzgeber bestimmten Aufgaben auf einem hohen Niveau zu erfüllen. Der Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Frau Rauch, danke ich für den engagierten Einsatz bei der Erarbeitung dieses Grundstücksmarktberichtes.

4 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Der Gutachterausschuss 3 Geschäftsstelle 3 Mitglieder 5 Daten zur Stadt Kempten (Allgäu) 6 Inhalt und Methodisches 9 Grundstücksmarkt Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14 Unbebaute Grundstücke 15 Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18 Bebaute Grundstücke 19 Definition derteilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst und Wiederverkäufe Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 Zweifamilienhäuser 23, 25 Doppelhaushälften 26 Reihenhäuser 28 Reihenendhäuser 30 Mehrfamilienhäuser 32 Wohn und Geschäftshäuser 33 Objekte im klassischen Gewerbegebiet 35 Wohnungs und Teileigentum 36 Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum 39 Erstverkäufe Erstverkäufe Erstverkäufe Erstverkäufe Erstverkäufe Wiederverkäufe Wiederverkäufe Wiederverkäufe Wiederverkäufe Wiederverkäufe Teileigentum 58 Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58 Liegenschaftszinssatz 59 Definition 60 Ergebnisse 62 Mietpreise 65 Wohnungsmieten 66 Häusermieten 69 Bodenrichtwerte 70 Definiton des Bodenrichtwertes 71 Anlagen 73 Antrag Verkehrswertgutachten 73 Fragebögen Gutachterausschuss 75

5 Seite 3 Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden durch das Bundesbaugesetz 1960 geschaffen. Die Gutachterausschüsse sollen nach dem Willen des Gesetzgebers unter anderem die Funktionsfähigkeit des Grundstücksmarktes verbessern und Transparenz gewährleisten. Der Auftrag, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen, soll durch Bodenrichtwerte und Marktberichte erfüllt werden. Die gesetzlichen Grundlagen für den Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind die 192 bis 199 des Baugesetzbuches (BauGB), die Wertermittlungsverordnung (WertV) bzw. ab die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Gutachterausschussverordnung für das Land Bayern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Kollegialorgan, das selbstständig, unabhängig, neutral und weisungsfrei arbeitet. Neben der Vorsitzenden, dem Ersatzvorsitzenden und Vertreter des Finanzamtes gehören ihm ehrenamtliche Sachverständige für Immobilienbewertung an. Die Mitglieder des Gutachterausschusses müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein. Der Gutachterausschuss bedient sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die nach Weisung der Vorsitzenden die Geschäfte des Gutachterausschusses führt. Die Geschäftsstelle ist organisatorisch beim Bauverwaltungs und Bauordnungsamt eingerichtet. Aufgaben des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Die wesentliche Informationsgrundlage für die Tätigkeit des Gutachterausschusses ist die Kaufpreissammlung, die aus einer Sammlung von Grundstücksverkäufen und einer Auswertung von Einzeldaten besteht. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden ( 195 Abs. 1 BauGB) Neben dem Kaufpreis werden jedoch noch zusätzliche Angaben benötigt um eine bessere Auswertung des Vertrages für die Kaufpreissammlung vornehmen zu können. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verschickt daher zu jedem Kaufvertrag über bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum entsprechende Fragebögen (Anlage 2 und Anlage 3). Insbesondere ist die Wohnungsgröße, Ausstattung, des Gebäudes und eine eventuelle Vermietung und entsprechend verlangter Mietpreis von Bedeutung. Fragebogenrücklauf Jahr bebaute Grundstücke Stückzahl Versand und Rücklauf ,6 % ,5 % ,0 % ,4 % ,4 % Wohnungs und Teileigentum Stückzahl Versand und Rücklauf 78,7 % ,6 % ,6 % ,2% ,8 %

6 Seite 4 Die Kaufpreissammlung unterliegt sehr strengen datenschutzrechtlichen Vorschriften. Soweit es für eine Wertermittlung erforderlich ist und ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird, wird eine gebührenpflichtige Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt. Solche Auskünfte erhalten Personen, die mit der Wertermittlung von Grundstücken befasst sind, z. B. öffentlich bestellte und vereidigte, zertifizierte und sonstige qualifizierte Sachverständige sowie Behörden. Ein Nachweis eines konkreten Bewertungsauftrages ist der Geschäftsstelle vorzulegen. Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung sowie ergänzend erhobener Daten und Informationen werden in regelmäßigen Abständen Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlich. Aus den Daten der Kaufpreissammlung sind durch den Gutachterausschuss turnusmäßig gemäß 12 Gutachterausschussverordnung jeweils zum eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln ( 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) In dieser Sitzung des Gutachterausschusses werden die Daten aus der Kaufpreissammlung durch alle ehrenamtliche Gutachter ausgewertet, analysiert und diskutiert. Daraus resultierend werden Bodenrichtwerte ermittelt und angepasst. Die Bodenrichtwerte wurden mit Sitzung vom zum Stichtag ermittelt. Die Geschäftsstelle erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünfte (schriftlich und telefonisch). Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Dauerauskunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse möglich. Hierbei kann auch ein Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte und Erläuterungen dazu ausgedruckt werden. Die durch die Geschäftstelle ermittelten Daten und Informationen, die für die Allgemeinheit von Interesse oder für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlich sind, werden im vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Auf Antrag werden Verkehrswertgutachten (Anlage 1) von unbebauten und bebauten Grundstücken, Wohnungs und Teileigentum und Erbbaurechten erstellt. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichgestellte Berechtigte wie Erbbauberechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstückes von Bedeutung ist, sowie Gerichte und Behörden. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194 BauGB).

7 Seite 5 Mitglieder des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu) Vorsitzende Ersatzvorsitzender Monika Beltinger Dieter Nikasch stellvertretender Vorsitzender Peter Riegg (bis ) stellvertretende Vorsitzende Ehrenamtliche Gutachterin Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtliche Gutachterin Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtlicher Gutachter Ehrenamtliche Gutachterin Ehrenamtlicher Gutachter Vertreter des Finanzamtes (ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte) Leiter der Geschäftsstelle Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Dr. Franziska Renner Stefanie Baiz Wolfgang Bauer Anton Glöggler Angela Kennerknecht Thomas Kneringer Alexander Ostendorf Ursula PrestelHöß Wolfgang Simon Helmut Erdinger Robert Peter Sandra Rauch Stand: Juni 2012 Sitzungen des Gutachterausschusses Gutachten Kurzgutachten keine Auswertung vorhanden 12 22

8 Seite 6 Daten zur Stadt Kempten (Allgäu) Die Metropole des Allgäus ist mit ca Einwohner und einem Einzugsbereich von über Menschen, die Stadt der Begegnungen. Die Stadt an der Iller bietet ein vielfältiges Angebot als Tagesausflugsziel, zum Städteurlaub oder Immer hier wohnen. Geschäftig und gleichzeitig gemütlich, so kann man die Stadt Kempten (Allgäu) beschreiben. Sie verbindet harmonisch Wirtschaft, Industrie, Bildung, Kultur und Geselligkeit, und sie legt Wert auf Freizeit und Erholung. So laden die grünen Oasen der Stadt, wie auch die stadtnahen Erholungsgebiete, zum Verweilen ein. Kempten (Allgäu) ist mit über m² Verkaufsfläche die Einkaufsstadt im Allgäu. Der Wirtschaftsstandort Kempten (Allgäu) kann auf eine große Vielfalt und überregionale Bedeutung verweisen, er wird geprägt durch eine ausgewogene mittelständische Struktur mit leistungsfähigen Unternehmen. Einwohnerzahl Stand zum (Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) Größe Höhenlage (Rathausplatz 665m) Breitengrad Längengrad (Rathaus) 63,29 km² 646m 915m über NN Arbeitslosenquote 3,2 % Stand: Jahresdurchschnitt 2011 Kempten 3,0 % Stand: (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg) Kaufkraft Index pro Einwohner 105,7 Deutschland 100,0 Stand: Durchschnitt 2011 Quelle: Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, München) Steuerhebesätze: Gewerbesteuer 387 v. H. Grundsteuer A (= land und forstwirtschaftliche Grundstücke) 250 v. H. Grundsteuer B (= sonstige Grundstücke) 380 v. H. Berufspendler von und nach Kempten Einpendler Auspendler Stand: (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg)

9 Seite 7 Flächenverteilung im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) (Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, München, Stand: ) 9,00% 0,70% 2,20% 0,20% 3,50% 10,40% 55,20% 18,80% Landwirtschaftsfläche Gebäude und Freifläche Erholungsfläche Betriebsfläche Wasser Wald Verkehrsfläche Sonstige Nutzung Fürstäbtliche Residenz

10 Seite 8 Flächennutzungsplan der Stadt Kempten (Allgäu) Wohnbauflächen Flächen für Landwirtschaft Wasserflächen Sonderbauflächen Gemischte Bauflächen Gemeinbedarfsflächen Flächen für Versorgungsanlagen Flächen für Wald Gewerbliche Flächen

11 Seite 9 Inhalt des Grundstücksmarktberichtes und Methodisches Dieser Bericht hat das Ziel, die aktuelle Marktsituation mit ihren verschiedenen Teilmärkten den Sachverständigen, aber auch allen anderen am Grundstücksmarkt Interessierten und Beteiligten darzulegen. Der vorliegende Bericht ist zur allgemeinen Marktorientierung gedacht und soll den Immobilienmarkt transparent machen. Zur Veranschaulichung werden die aktuellen Daten mit den Ergebnissen zurückliegender Jahre verknüpft, um eventuelle Zusammenhänge zwischen den diversen Marktstrukturen erkennbar werden zu lassen. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nachfrage bestimmt, wobei die Entwicklung der Bau und Bodenpreise, der Hypothekenzinsen und der gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie das örtliche Mietniveau Einfluss nehmen. Die angegebenen Preise, Preisentwicklungen und Werte stellen die Verhältnisse dar, wie sie für den jeweiligen Teilmarkt charakteristisch sind. Spezielle Lageverhältnisse und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Zustand und Ausstattung der Liegenschaft) sowie vertragliche Rahmenbedingungen können in vielen Fällen nicht berücksichtigt werden. Der Nutzer des Grundstücksmarktberichtes muss sich daher stets bewusst sein, dass die angegebenen Preise und Werte auf ein zu beurteilendes Grundstück nur übertragen werden können, wenn es mit den wertbestimmenden Eigenschaften der Objekte des Teilmarktes übereinstimmt. Ansonsten sind Zu und Abschläge vorzunehmen, die unter Umständen so erheblich sein können, dass die so gefundenen Daten nicht unwesentlich von den n Werten abweichen. Die statistisch ermittelten Ergebnisse können Grundlage und Hilfsmittel für Verkehrswertermittlungen sein, jedoch können sie eine sachverständige, gutachterliche Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen.

12 Seite 10 Grundstücksmarkt Hofgarten mit Residenz und St. Lorenz Basilika Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14

13 Seite 11 Fallzahlen Jahr HINWEIS: Die aufgeführten Fallzahlen umfassen alle Verträge, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Bearbeitung erhält. Darunter fallen Kauf und Tauschgeschäfte, Schenkungs, Überlassungs und Übergabeverträge, Versteigerungen und Kauf von Erbbaurechten Jahre

14 Seite 12 Urkunden nach Objektgruppen Jahr unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum Urkundenverteilung unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum Jahre unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum

15 Seite 13 Geldumsatz Jahr insgesamt unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum Geldumsatzverteilung 2011 in Mio. 73, ,4 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum Euro Jahre unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs und Teileigentum

16 Seite 14 Flächenumsatz in m² Jahr insgesamt unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke m² Jahre bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke

17 Seite 15 Unbebaute Grundstücke Blick über Kempten Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18

18 Seite 16 Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke nach Teilmärkten Die Auswertung des Marktes der unbebauten Grundstücke erfolgt nach den aufgelisteten Teilmärkten. Für die Einordnung der Kauffälle in eine bestimmte Kategorie ist die Qualität maßgeblich, die preisbestimmend ist. Diese Grundstückskategorie enthält Kaufpreise mit folgenden wertrelevanten Merkmalen: Wohnbauflächen Baureife Grundstücke, für individuelle Bauweise, meistens für Bebauung mit Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder kleineren Mehrfamilienhäusern Gewerbeflächen Baureife gewerbliche Bauflächen Typisch für dieses Marktsegment sind Grundstücke in den klassischen Gewerbegebieten (produzierendes Gewerbe) Straßenverkehrsflächen Splitter und Arrondierungsflächen Selbständige, nicht bebaubare Teilflächen, die zusammen mit einem angrenzenden Grundstück dessen bauliche Ausnutzbarkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern Flächen für die Forstwirtschaft Landwirtschaftsflächen Flächen, die für Ackerbau, Wiesen und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung verwendet werden Grünland Dauergrasfläche (Wiese, Streuwiese, Hutung)

19 Jahr gesamt Wohnbauflächen Gewerbeflächen Fallzahlen Straßenverkehrsfläche Flächenumsatz in m² Splitter und Arrondierungsfläche Forstwirtschaft Landwirtschaft Grünland Jahr gesamt Wohnbauflächen Gewerbeflächen Straßenverkehrsfläche Splitter und Arrondierungsfläche Forstwirtschaft Landwirtschaft Grünland Seite 17 Jahr gesamt Wohnbauflächen Gewerbeflächen Geldumsatz Straßenverkehrsfläche Splitter und Arrondierungsfläche Forstwirtschaft Landwirtschaft Grünland

20 Seite 18 Durchschnittswerte Jahr Wohnbauflächen Gewerbeflächen Forstwirtschaft Landwirtschaft ,30 1,55 2, ,89 0,92 (1 Verkaufsfall) ,20 4,93 5, ,49 2,73 1, ,94 2,00 4,77 Die aufgeführten Durchschnittwerte resultieren aus den Werten der Seite 17 dieses Marktberichtes. 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 Wohnbauflächen Gewerbeflächen Forstwirtschaft Landwirtschaft 0,

21 Seite 19 Bebaute Grundstücke Unterirdische Erasmuskapelle am St. Mang Platz Definition der Teilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst und Wiederverkäufe Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 Zweifamilienhäuser 23, 25 Doppelhaushälften 26 Reihenhäuser 28 Reihenendhäuser 30 Mehrfamilienhäuser 32 Wohn und Geschäftshäuser 33 Gewerbeobjekte 35

22 Seite 20 Bebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke nach Teilmärkten Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird in folgende Objektarten unterteilt und analysiert: Ein und Zweifamilienhäuser, freistehend Reihenhäuser Reihenendhäuser Doppelhaushälften Mehrfamilienhäuser (ausschließlich Wohnnutzung ab 3 Wohneinheiten) Wohn und Geschäftshäuser (exakte Festlegung des Gewerbeanteils findet nicht statt) Gewerbeobjekte (produzierendes Gewerbe im klassischen Gewerbegebiet) Sonstige bebaute Grundstücke (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Lagerhäuser, Hotels, Einkaufszentrum, Hallen usw.) Die wichtigsten Kriterien für die Höhe des Kaufpreises sind das jeweilige /Alter des Gebäudes und die jeweilige. Darüber hinaus können die Kaufpreise u. a. durch die konkrete Lage im Stadtgebiet, die, die Bauart, Ausstattung, durchgeführte Modernisierungen, den Instandhaltungszustand, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und auch durch persönliche Vorlieben (LieberhaberObjekte) beeinflusst sein. Die Kaufpreisübersichten können ein Verkehrswertgutachten für den Einzelfall nicht ersetzen. Aus Mangel an entsprechenden Daten, findet eine präzise Aufgliederung nach en nicht statt. Die angegebenen Werte entsprechen Mittelwerten und n aus der Kaufpreissammlung, der tatsächlich getätigten Verkäufe. Um Vergleiche ziehen zu können, werden die Verkaufszahlen aus dem Jahre 2007 bis 2010 angegeben. HINWEIS: Die Tausch, Übergabe, Schenkung und Überlassung sowie Erbbaurechtsverträge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.

23 Fallzahlen gesamt Reihenendhäuser Jahr gesamt Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser sonstige Flächenumsatz in m² gesamt Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenendhäuser Jahr gesamt Einfamilienhäuser Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser sonstige Seite 21 Zweifamilienhäuser Geldumsatz gesamt Reihenendhäuser Jahr gesamt Einfamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser sonstige

24 Fallzahlen abzüglich der Tausch, Schenkungs und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen Jahr gesamt Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Reihenendhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser Flächenumsatz in m² abzüglich der Tausch, Schenkungs und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen Jahr gesamt Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Reihenendhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser Seite 22 Geldumsatz abzüglich der Tausch, Schenkungs und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen Jahr gesamt Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser Reihenendhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn u. Geschäftshäuser gewerblich genutzte Häuser

25 Seite 23 Freistehende Einfamilienhäuser Erstverkäufe Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden Preis Erstverkäufe 2009 Preis spanne in EUR m² 120m² 146m² 621m² 927m² 2009 Erstverkäufe 2010 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden Zweifamilienhäuser Erstverkäufe Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden Preis Erstverkäufe m² 783m² 2009 Erstverkäufe 2010 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden

26 Seite 24 Freistehende Einfamilienhäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 70m² 190m² 353m² 1.783m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 411m² 113m² 2.863m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 160m² 240m² 491m² 2.731m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 255m² 321m² 1.544m² Preisentwicklung Wiederverkäufe freistehende Einfamilienhäuser

27 Seite 25 Zweifamilienhäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 124m² 250m² 120m² 900m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 108m² 154m² 287m² 798m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 73m² 240m² 300m² 2.188m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 200m² 657m² 884m² Preisentwicklung Wiederverkäufe Zweifamilienhäuser

28 Seite 26 Doppelhaushälften Erstverkäufe Preis Erstverkäufe m² 115m² 126m² 179m² 281m² 2008 Preis Erstverkäufe m² 303m² 2009 Preis Erstverkäufe m² 115m² 118m² 265m² 338m² 2010 Preis Erstverkäufe m² 180m² 191m² 404m² 2011 Preisentwicklung Erstverkäufe Doppelhaushälften

29 Seite 27 Doppelhaushälften Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 103m² 180m² 209 m² 485m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 185m² 259m² 635m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 68m² 150m² 152m² 455m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 85m² 211m² 187m² 685m² Preisentwicklung Wiederverkäufe Doppelhaushälften

30 Seite 28 Reihenhäuser Erstverkäufe Preis Erstverkäufe m² 115m² 129m² 180m² 215m² 2008 Preis Erstverkäufe m² 118m² 127m² 176m² 315m² 2009 Preis Erstverkäufe m² 109m² 130m² 166m² 311m² 2010 Preis Erstverkäufe m² 115m² 127m² 143m² 213m² 2011 Preisentwicklung Erstverkäufe Reihenhäuser

31 Seite 29 Reihenhäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 73m² 260m² 112m² 1.479m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 65m² 170m² 93m² 725m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 65m² 152m² 140m² 327m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 97m² 170m² 141m² 344m² Preisentwicklung Wiederverkäufe Reihenhäuser

32 Seite 30 Reihenendhäuser Erstverkäufe Preis Erstverkäufe m² 138m² 140m² 189m² 190m² 2008 Preis Erstverkäufe m² 118m² 152m² 187m² 346m² 2009 Preis Erstverkäufe m² 112m² 132m² 183m² 345m² 2010 Preis Erstverkäufe m² 109m² 116m² 183m² 286m² 2011 Preisentwicklung Erstverkäufe Reihenendhäuser

33 Seite 31 Reihenendhäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 67m² 145m² 82m² 1.514m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 105m² 168m² 213m² 402m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 85m² 140m² 167m² 576m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 95m² 262m² 227m² 464m² Preisentwicklung Wiederverkäufe Reihenendhäuser

34 Seite 32 Mehrfamilienhäuser Zu dieser Gruppe gehören alle mit reinen Wohngebäuden bebauten Grundstücke mit Gebäuden ab drei Wohneinheiten. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar. Mehrfamilienhäuser Erstverkäufe Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden Preis in EUR Erstverkäufe m² 765m² 937m² 2009 Preis in EUR Erstverkäufe m² 1.319m² 2010 Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden Mehrfamilienhäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 140m² 3.595m² 318m² 6.702m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 180m² 962m² 460m² 1.390m²

35 Seite 33 Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 210m² 1.000m² 270m² 840m² Preis Wiederverkäufe im Jahr m² 170m² 506m² 178m² 1.153m² Keine grafische Darstellung der n Preisentwicklung, da Objekte nicht vergleichbar sind. Wohn und Geschäftshäuser Erstverkäufe Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die eine gemischte Nutzung haben (Wohnnutzung und Gewerbeeinheiten). Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar. Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2009 keine auswertbaren Daten vorhanden Preis in EUR Erstverkäufe 2010 Wohn/ Wohn/ Nutzfläche Nutzfläche m² 1.319m² 2010 Preis in EUR Erstverkäufe 2011 Wohn/ Wohn/ Nutzfläche Nutzfläche m² 2011

36 Seite 34 Wohn und Geschäftshäuser Wiederverkäufe Preis Wiederverkäufe im Jahr 2008 Wohn/ Nutzfläche Wohn/ Nutzfläche m² 155m² 704m² 206m² 5.017m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2009 Wohn/ Nutzfläche Wohn/ Nutzfläche m² 200m² 1.376m² 268m² 1.715m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2010 Wohn/ Nutzfläche Wohn/ Nutzfläche m² 130m² 960m² 120m² 1.377m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2011 Wohn/ Nutzfläche Wohn/ Nutzfläche m² 80m² 508m² 338m² 1.628m² Keine grafische Darstellung der n Preisentwicklung, da Objekte nicht vergleichbar sind

37 Seite 35 Gewerblich genutzte Objekte im klassichen Gewerbegebiet Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die dem produzierenden Gewerbe zugeordnet sind. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar. Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2009 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2010 keine auswertbaren Daten vorhanden Erstverkäufe 2011 keine auswertbaren Daten vorhanden Preis Wiederverkäufe im Jahr 2008 Nutzfläche Nutzfläche m² m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2009 Nutzfläche Nutzfläche m² 1.664m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2010 Nutzfläche Nutzfläche m² m² Preis Wiederverkäufe im Jahr 2011 Nutzfläche Nutzfläche m² m² Keine grafische Darstellung der n Preisentwicklung, da die Objekte nicht vergleichbar sind.

38 Seite 36 Wohnungs und Teileigentum Orangerie im Hofgarten Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum Erstverkäufe 39 Wiederverkäufe 42 Teileigentum Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58

39 Seite 37 Wohnungs und Teileigentum Wohnungseigentum nach Teilmärkten Beim Wohnungseigentum ist das Kaufpreismaterial einer weiteren Aufteilung unterzogen worden. Unter Erstverkäufen versteht man die erstmalige Veräußerung von Eigentumswohnungen Wiederverkäufe beinhalten ausschließlich jede weitere Veräußerung Die aufgeführten Marktpreise beinhalten den Wert für das Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden. Nicht enthalten sind Werte für Garagen, Stellplätze und Tiefgarageneinstellplätze. Die Höhe der Kaufpreise werden u. a. durch das /Alter, Wohnungsgröße, Zahl der Wohneinheiten im Gebäude, Lage, Bauart, Ausstattung, Modernisierung und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage oder persönliche Vorlieben beeinflusst. Die Ausstattungsstandards definieren sich im Einzelnen wie folgt: einfach Fenster: Holz, Einfachverglasung; Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest; Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC; Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser; Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 2 Steckdosen mittel Fenster: Kunststoff/Holz, Rolläden, Isolierverglasung; Sanitär: 1 Bad mit Badewanne und/oder Dusche und/oder GästeWC, Installation unter Putz, gefliest; Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen; Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: je Raum 1 2 Lichtauslässe und 2 3 Steckdosen gehoben Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rolläden, Isolierverglasung und/oder Sprossenfenster; Sanitär: großzügiges Bad, GästeWC, gefliest mit großformatigen Fliesen; Bodenbeläge: Parkett, Fliesen; Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern und/oder Fußbodenheizung; Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen; informationstechnische Anlagen stark gehoben Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rolläden, Schallschutzverglasung; Sanitär: großzügiges Bad, GästeWC, gefliest mit großformatigen Fliesen; Bodenbeläge: Parkett, Naturstein; Heizung: Zentralheizung, Fußbodenheizung, Klimaanlage; Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicherheitseinrichtungen HINWEIS: Die Tausch, Übergabe, Schenkung und Überlassung sowie Erbbaurechtsverträge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.

40 Seite 38 Fallzahlen gesamt Fallzahlen und Geldumsatz Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe Geldumsatz gesamt Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe Fallzahlen abzüglich der Tausch, Schenkungs und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe Geldumsatz abzüglich der Tausch, Schenkungs und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe

41 Seite 39 Wohnungseigentum Erstverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden Ausstattungsstandard mittel bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden Wohnungseigentum Erstverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden Ausstattungsstandard mittel bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m²

42 Seite 40 Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Ausstattungsstandard stark gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² m² ab 101m² Wohnungseigentum Erstverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden Ausstattungsstandard mittel bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Ausstattungsstandard stark gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m²

43 Seite 41 Wohnungseigentum Erstverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden Ausstattungsstandard mittel bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² 81m² ab 101m² Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden Preisentwicklung des bei Erstverkäufen ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung /m² /m² /m² /m² /m²

44 Seite 42 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2008 Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard einfach bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall vor 1949 bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² e keine auswertbaren Daten vorhanden

45 Seite 43 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard mittel bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² e bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m²

46 Seite 44 bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² Wohnungseigentum Wiederverkäufe 2008 Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² 81m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m² Verkaufsfall

47 Seite 45 bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard stark gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m² vor keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m² e keine auswertbaren Daten vorhanden

48 Seite 46 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard einfach bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall vor 1949 bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² keine auswertbaren Daten vorhanden

49 Seite 47 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard mittel bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m²

50 Seite 48 bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² Verkaufsfall Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² vor 1949 bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² * 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m²

51 Seite 49 bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard stark gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m² Verkaufsfall vor keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden e bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m²

52 Seite 50 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2010 Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard einfach bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² ab 101m² keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden

53 Seite 51 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard mittel bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² keine auswertbaren Daten vorhanden

54 Seite 52 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² vor 1949 bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall

55 Seite 53 in EUR bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2010 Ausstattungsstandard stark gehoben bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² vor keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard einfach bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² 81m² ab 101m² vor 1949

56 Seite 54 bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² bis 35m² m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard mittel bis 35m² Verkaufsfall m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² vor 1949 bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall

57 Seite 55 bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall in EUR bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² 81m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard gehoben bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² ab 101m² vor 1949

58 Seite 56 bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² m² ab 101m² bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² Verkaufsfall m² Verkaufsfall ab 101m² Verkaufsfall bis 35m² 35m² 60m² m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m² in EUR bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² m² Verkaufsfall ab 101m²

59 Seite 57 Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard stark gehoben vor 1949 keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden keine auswertbaren Daten vorhanden bis 35m² 35m² 60m² Verkaufsfall m² 80m² 81m² ab 101m² Preisentwicklung Wiederverkäufe ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung /m² /m² /m² /m² /m²

60 Seite 58 Teileigentum Garagen, Stellplätze und Tiefgaragenstellplätze PkwStellplätze werden in der Regel zusammen mit Wohnungs und Teileigentum verkauft. Die nachfolgend aufgeführten Preise wurden aus gesonderten Einzelverkäufen (Erst und Wiederverkäufe) ermittelt. Verkaufsjahr 2010 Kaufpreis pro Stellplatz oberirdischer Stellplatz Einzelgarage Tiefgaragenstellplatz Verkaufsjahr 2011 Kaufpreis pro Stellplatz oberirdischer Stellplatz Einzelgarage Tiefgaragenstellplatz

61 Seite 59 Liegenschaftszinssatz Archäologischer Park Cambodunum Gallrömischer Tempelbezirk Definition des Liegenschaftszinssatzes 60 Ergebnisse 62

62 Seite 60 Definition des Liegenschaftszinssatzes Der Liegenschaftszinssatz ist in 14 ImmoWertV definiert: (3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20) abzuleiten. Das heißt, die Liegenschaftszinssätze sind aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke durch Umkehrung der Ertragswertformel zu ermitteln. Die Liegenschaftszinssätze wurden mit folgender Formel interativ (Annäherung durch wiederholte Anwendung desselben Rechenverfahrens) berechnet: RE q 1 p = KP n q 1 x KP BW KP wobei: p = Liegenschaftszinssatz / 100 (erste Näherung: p 0 = RE / KP) q = 1 + p n = Restnutzungsdauer des Gebäudes RE = Reinertrag KP = Kaufpreis BW = Bodenwert Für die sachgerechte Anwendung der abgeleiteten Liegenschaftszinssätze ist es von entscheidender Bedeutung, die Modellparameter zu kennen, die bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze verwendet wurden. Die einzelnen Parameter definieren sich wie folgt: Reinertrag Der Reinertrag (RE) ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten Rohertrag Als Rohertrag wurde der jeweils auf Nachhaltigkeit geprüfte tatsächliche Jahresrohertrag (Nettokaltmieten) verwendet. Erforderlichenfalls wurde eine Korrektur des tatsächlichen jährlichen Rohertrags vorgenommen. Bewirtschaftungskosten Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Hierzu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis. Die für die Bewirtschaftungskosten angesetzten Parameter werden bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt.

63 Seite 61 Kaufpreis Angesetzt wurde der jeweils tatsächliche Kaufpreis (KP) ohne Mehrwertsteuer, ohne eines evtl. gegebenen Kaufpreisanteils für Inventar o.ä. und abzüglich des Wertes einer evtl. vorhandenen Baurechtsreserve, zuzüglich evtl. Wertminderungen (z.b. wertmindernde Belastungen in Abt. II des Grundbuchs), plus/ minus Sonderwerte wie z.b. anzusetzender Over oder Underrent sowie zzgl. der Kosten zur Beseitigung eines ggf. vorhandenen Instandhaltungs oder Reparaturstaus, die zur Sicherung des Reinertrags notwendig aufgewendet werden müssen. Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde unter Berücksichtigung des es, der objektbezogenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und eventuellen Modernisierungen und/ oder Umbauten sowie des Gesamtzustands ermittelt. Bei neueren Gebäuden wurde in der Regel die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer minus Baualter als Restnutzungsdauer angesetzt. Bei Altbauten wurde, je nach Objektzustand, eine Restnutzungsdauer zwischen 25 und 45 Jahren unterstellt. Die Mindestrestnutzungsdauer wurde auf 25 Jahre festgesetzt. Die jeweils zu Grunde gelegte Gesamtnutzungsdauer wird bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt. Bodenwert Für den Bodenwertansatz wurden Bodenrichtwerte sowohl zeitlich als auch hinsichtlich der tatsächlichen Geschossflächenzahl und Grundstücksfläche angepasst. Die Anpassung hinsichtlich baulichem Nutzungsmaß (GFZ) erfolgte analog WertR 06, Anlage 11. Vergleichswerte wurden nur dann herangezogen, wenn der Bodenrichtwert objektspezifisch nicht geeignet war. Rohertragsvervielfältiger (Vielfaches des Jahresrohertrages) Das Vielfache des Jahresrohertrages stellt ein häufig angewandtes Hilfsmittel beim Erwerb von Renditeobjekten zur grob überschlägigen Abschätzung des Verkehrswertes dar. Die zur Ableitung angewandten Modellparameter definieren sich analog vorangegangenen Erläuterungen.

64 Seite 62 Die nachfolgend dargestellten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger basieren auf den Auswertungen von Kaufverträgen der Verkaufsjahre 2006 bis 2010 Der Liegenschaftszinssatz vermittelt eine grundlegende Aussage über die Rentabilität einer Geldanlage in Immobilien. Die meisten Anleger machen ihre Investition vor allem von der zu erwartenden Rendite der Kapitalanlage abhängig. Wesentlich für die Verwendung des Liegenschaftszinssatzes ist das ihm zu Grunde liegende Modell, d.h. seine Verwendung führt nur dann zu einem richtigen Ergebnis, wenn die Grundlagen des zu bewertenden Objekts mit den Grundlagen für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes übereinstimmen. Unter Verwendung der Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (Seite 60) wurden aus den Verkaufsjahren insgesamt 71 verwendbare Verkaufsfälle herangezogen und ausgewertet. Die Höhe der Mieten (Nettokaltmieten) wurde aus vom Gutachterausschuss versandten und augrund der Auskunftspflicht nach 197 BauGB ausgefüllten und zurückgesandten Fragebögen entnommen oder aus Vergleichsobjekten abgeleitet. Ein und Zweifamilienhäuser Es wurden ausschließlich vermietete Wohnhäuser ohne gewerbliche Einheiten aus der Kategorie Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sowie Zweifamilienhäuser betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: Mietausfallwagnis: Instandhaltungskosten: Gesamtnutzungsdauer: 3 % des Jahresrohertrages 2 % des Jahresrohertrages Auf Grundlage 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV 80 Jahre Liegenschaftszinssatz % Ein und Zweifamilienhäuser Rohertragsvervielfältiger Ein und Zweifamilienhäuser Anz. Ø RND BWK Mittelwert Standardabweichung Mittelwert Standardabweichung Jahe 14 bis 26 % 3,2 +/ 0,5 23,2 +/ 2,6 Ø 18 %

65 Seite 63 Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 7 Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 3 bis 7 Wohneinheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: Mietausfallwagnis: Instandhaltungskosten: Gesamtnutzungsdauer: 5 % des Jahresrohertrages 2 % des Jahresrohertrages Auf Grundlage 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV 80 Jahre Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser 3 bis 7 WE Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser 3 bis 7 WE Anz. Ø RND BWK Mittelwert Standardabweichung Mittelwert Standardabweichung Jahre 22 bis 42 % Ø 27,5 % 4,1 +/ 1,1 14,8 +/ 2,4 Mehrfamilienhäuser mit 8 und mehr Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 8 und mehr Wohneinheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: Mietausfallwagnis: Instandhaltungskosten: Gesamtnutzungsdauer: 5 % des Jahresrohertrages 2 % des Jahresrohertrages Auf Grundlage 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV 80 Jahre Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser 8 WE Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser 8 WE Anz. Ø RND BWK Mittelwert Standardabweichung Mittelwert Standardabweichung 7 43 Jahre 20 bis 32 % Ø 28 % 6,9 +/ 1,2 10,3 +/ 2,2

66 Seite 64 Wohn und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil bis zu 50 % Es wurden Wohn und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: Mietausfallwagnis: Instandhaltungskosten: Gesamtnutzungsdauer: 5 % des Jahresrohertrages 2 % des Jahresrohertrages n auf Grundlage 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäudealter zwischen 4,00 /m² bis 10,00 /m² Nutzfläche 80 Jahre Liegenschaftszinssatz % Wohn und Geschäftshäuser gewerbl. Anteil 50 % Rohertragsvervielfältiger Wohn und Geschäftshäuser gewerbl. Anteil 50 % Anz. Ø RND BWK Mittelwert Standardabweichung Mittelwert Standardabweichung Jahre 20 bis 35 % Ø 26 % 5,1 +/ 1,6 13,1 +/ 2,7 Wohn und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 % Es wurden Wohn und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von 50 bis 90 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: Mietausfallwagnis: Instandhaltungskosten: Gesamtnutzungsdauer: 5 % des Jahresrohertrages 3 % des Jahresrohertrages n auf Grundlage 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäudealter zwischen 4,00 /m² bis 10,00 /m² Nutzfläche 70 Jahre Liegenschaftszinssatz % Wohn und Geschäftshäuser gewerbl. Anteil > 50 % Rohertragsvervielfältiger Wohn und Geschäftshäuser gewerbl. Anteil > 50 % Anz. Ø RND BWK Mittelwert Standardabweichung Mittelwert Standardabweichung 8 40 Jahre 12,5 bis 28 % Ø 20 % 6,6 +/ 1,2 11,5 +/ 1,5 Gewerbeobjekte Für die Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen für Gewerbeobjekte liegt noch keine ausreichende an für die Liegenschaftszinsermittlung geeigneten Kauffällen vor.

67 Seite 65 Mietpreise Illertor Wohnungsmieten 66 Häusermieten 69

68 Seite 66 Mietpreise In Kempten (Allgäu) gibt es keinen offiziellen Mietspiegel. Die Geschäftsstelle erhält aber Angaben durch die Fragebögen, die Aufschluss über die Mietpreisentwicklung geben. Die aufgeführten Ergebnisse stammen aus den Angaben der Fragebögen Die angegebenen Mieten beziehen sich auf die Kaltmiete pro m² ohne Betriebskosten. Eine Unterscheidung nach en, Ausstattung und Lage konnte nicht vorgenommen werden, da zu wenig Daten der jeweiligen Kategorie zur Verfügung gestanden haben. Zur Beurteilung der Durchschnittsmieten wurden die n und die der ausgewerteten Mieten angegeben. Es wird keine Unterscheidung zwischen Erst und Weitervermietung vorgenommen. Diese Übersicht ersetzt keinen Mietspiegel. Sie soll lediglich einen Überblick über die Mietenentwicklungen aufzeigen. Wohnungsmieten in EUR 2008 () bis 35m² 7,78 6,43 11,50 26,93m² (21,88m² 34m²) 7 35m² 60m² 6,42 3,77 10,22 47,36m² (36m² 60m²) 19 61m² 80m² 6,23 2,56 10,10 68,55m² (61m² 80m²) 22 81m² 5,92 4,04 7,65 90,69m² (85m² 99m²) 7 ab 101m²

69 Seite 67 in EUR 2009 () bis 35m² 8,04 5,88 10,83 29,72 (24m² 34m²) 14 35m² 60m² 6,08 2,86 8,30 48,72m² (35m² 60m²) 39 61m² 80m² 6,11 3,29 8,36 69,85m² (61m² 80m²) 32 81m² 6,49 3,78 8,42 89,88m² (81m² ) 21 ab 101m² 6,55 2,11 9,36 115,94m² (102m² 150m²) 9 in EUR 2010 () bis 35m² 7,18 5,33 9,09 29,55m² (23m² 33.7m²) 18 35m² 60m² 6,28 3,67 10,00 49,68m² (35m² 60m²) 36 61m² 80m² 5,81 3,86 7,20 72,34m² (61m² 80m²) 26 81m² 5,66 3,91 8,37 91,58m² (81m² ) 13 ab 101m² 6,18 3,55 7,50 135,33m² (110m² 156m²) 3

70 Seite 68 in EUR 2011 () bis 35m² 7,68 5,71 9,84 28,83m² (21m² 33m²) 14 35m² 60m² 6,43 3,92 9,43 49,3m² (36m² 60m²) 44 61m² 80m² 6,18 3,55 10,45 69,96m² (61m² 80m²) 31 81m² 5,70 4,44 7,38 92,30m² (82m² 99,07m²) 11 ab 101m² 7,40 4,17 9,70 128,50m² (103m² 120m²) 4 Mietpreisentwicklung Wohnungen 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 bis 35m² 35m² 60m² 61m² 80m² 81m² ab 101m² Wohnungsgröße

71 Seite 69 Häusermieten (Einfamilienhäuser freistehend, Reihenhäuser) Jahr in EUR () ,86 4,10 5,74 141m² (115m² 163m²) ,16 5,00 7,00 172m² (118m² 411m²) ,66 2,15 7,63 118m² (90m² 150m²) ,09 4,64 7,00 143m² ( 211m²) 8 Mietpreisentwicklung Häuser 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 6,16 6,09 5,66 4, Miete

72 Seite 70 Bodenrichtwerte Burghalde Definition des Bodenrichtwertes 71

73 Seite 71 Bodenrichtwerte Eine der wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten. Gemäß 196 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung für jedes Stadtgebiet Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte können aus diesem Grunde nicht bedenkenlos für Wertermittlungen bebauter Grundstücke angewendet werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Wohn und Verkehrslage, Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Erschließungszustand, Grundstücksform, wertbezogene Rechte, bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung, so dass aus ihnen keine Rechtsansprüche abgeleitet werden können. Die Bodenrichtwerte sind für den Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) grundsätzlich inklusive Erschließung ermittelt worden. Einige Richtwerte sind ohne Erschließung bzw. inklusive teilweiser Erschließung Die Ausgleichsmaßnahmen werden entweder von den Eigentümern der Baugrundstücke selbst, oder von der Stadt Kempten (Allgäu) unter Kostenerstattung nach 135 a ff BauGB durchgeführt. Die Ausgleichsbeiträge sind nicht in den Bodenrichtwerten enthalten. Das der jeweiligen Bodenrichtwertzone zugehörige, fiktive Bodenrichtwertgrundstück wird durch die Darstellung des Bodenrichtwertes hinsichtlich der Nutzung und der Geschossflächenzahl typisiert beschrieben. Die dem Bodenrichtwert zugeordnete Geschossflächenzahl (GFZ) ist nicht identisch mit der GFZ nach BauNVO 1968, sondern orientiert sich an der tatsächlichen Nutzung innerhalb des Richtwertgebietes, bzw. an der baulichen Ausnutzung, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung. Für diejenigen Bodenrichtwertzonen, für die keine oder nicht genügend Vergleichspreise vorliegen, wurden Vergleichspreise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen und an die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse des Bewertungsgebietes angepasst. Aus den vorliegenden Vergleichspreisen wurden Bodenrichtwerte für baureifes Land (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Flächen, Sonderbauflächen, Gemeinbedarfsflächen), Rohbauland und Bauerwartungsland ermittelt. Unterschiede des einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, Wartezeit bis zur Baureife, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstückstiefe und größe) können Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.

74 Seite 72 Im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) sind eine Reihe von Sanierungsgebieten i.s.v. 136 ff. (im umfassenden Verfahren bzw. vereinfachten Verfahren) BauGB förmlich festgelegt. Die diesbezüglich ausgewiesenen Bodenrichtwerte sind mit SAN gekennzeichnet. Bodenwertbeeinflussende Relevanz entwickeln lediglich die im umfassenden Verfahren ( 152 ff. BauGB) festgelegten Gebiete, da hier nach Anfangs bzw. Endwerten zu unterscheiden ist. Bei den mit SAN/A gekennzeichneten Bodenrichtwerten handelt es sich um den jeweiligen Anfangswert vor Beginn der Sanierung. Die übrigen mit SAN gekennzeichneten Bodenrichtwerte berücksichtigen, auch in Gebieten, die im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt werden, nicht die Unterscheidung von Anfangs und Endwerten. Die Innenstadt wird aufgrund der großen Lageunterschiede nur als grober Anhaltspunkt in Richtwertzonen aufgeteilt. Gerade innerhalb der Innenstadtbodenrichtwertzonen können wegen der stark unterschiedlichen Geschäftslagen Abweichungen vom Bodenrichtwert entstehen.die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. Schreibweise der Bodenrichtwerte 103/a/1 Nr. der Bodenrichtwertzone 2075 /m 2 Bodenrichtwert pro Quadratmeter M GFZ 4,0 Art der Nutzung Geschossflächenzahl Erläuterung zur Schreibweise: 230 /m² = Richtwert inklusive Erschließung 230 */m² = Richtwert inklusive teilweiser Erschließung 230 **/m² = Richtwert ohne Erschließung R = Rohbauland B = Baureifes Land E = Bauerwartungsland W = Wohnbauflächen G = Gewerbliche Flächen M = Gemischte Bauflächen S = Sonderbauflächen GB = Gemeinbedarfsflächen SAN = Sanierungsgebiet SAN/A = Sanierungsgebiet/Anfangswert (ohne Erschließung) GFZ = Geschossflächenzahl (z.b. GFZ 0,5 = Geschossfläche beträgt 50 % der Grundstücksfläche) Die Bodenrichtwerte sind lt. Urheberrechtsgesetz (UrhG) und Gesetz über den unlauteren Wettbewerb (UWG) geschützt. Die Erstellung von Auszügen aus der Bodenrichtwertkarte, bzw. der Vertrieb und die Weitergabe von Bodenrichtwerten sind dem herausgebenden Gutachterausschuss vorbehalten. Vervielfältigungen (kopiert, digitalisiert und EDVgespeichert) sind ausschließlich für den eigenen Bedarf gestattet. Die Weitergabe an Dritte ist nicht erlaubt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünfte (schriftlich und telefonisch), ein Beispiel ist in der Anlage 1 zu finden. Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Dauerauskunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse möglich.

75 Seite 73 Anlage 1 Antragstellerin/Antragsteller Vorname, Name/Firma Straße, Hs.Nr. PLZ, Ort Telefon (tagsüber) Fax: Stadt Kempten (Allgäu) Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) Kronenstraße Kempten (Allgäu) Fax. (08 31) Tel. (08 31) sandra.rauch@kempten.de internet: Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ( 193 BauGB) Lage des Bewertungsobjektes Straße, HsNr. Gemarkung, Flurstück Nr. Beantragt wird die Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert des gesamten Anwesens (Boden und bauliche Anlagen) des Sondereigentums (z. B. Eigentumswohnung) AufteilungsplanNr. Stockwerk: Grundbuch Band/Blatt: des Grundstücks (nur Bodenwert) des folgenden Rechtes am Grundstück: Sonstiges: Eigentümer des Bewertungsobjektes Die Einverständniserklärung der Eigentümerin/des Eigentümers: ist beigefügt wird nachgereicht Wertermittlungsstichtag aktueller Stichtag folgender Stichtag: Zweck der Wertermittlung

76 Seite 74 Für die Erstellung des Gutachtens werden Gebühren und Auslagen gemäß GutachterausschussV zuzüglich Mehrwertsteuer erhoben. Der/Die Antragsteller/in verpflichtet sich, die anfallenden Gebühren und Auslagen zu übernehmen. Ort, Datum Unterschrift Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind vor allem Eigentümer auch Miteigentümer Erbbauberechtigte Inhaber von Rechten am Grundstück z. B. Nießbrauchberechtigte Pflichtteilsberechtigte Gerichte/Behörden unter bestimmten Voraussetzungen Der Eigentümer / die Eigentümerin des Grundstücks erhält gemäß 193 Abs. 5 BauGB eine Abschrift des Gutachtens. Bearbeitungszeit Mit einer Bearbeitungszeit von ca. 3 Monaten ist in der Regel zu rechnen. Gebühren Die Gebühren für bebaute Grundstücke richten sich nach der Höhe des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes (z. B. beträgt die Gebühr bei einem Verkehrswert von EUR ca EUR). Für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken sowie in Fällen, in denen nur der Bodenwert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln ist, wird jeweils die Hälfte der Gebühr für bebaute Grundstücke, mindestens aber 400 EUR berechnet. Sind in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte zu ermitteln, so wird der Gebührenrechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Viertel aller weiteren ermittelten Werte zu Grunde gelegt. Neben den Gebühren werden Auslagen für den Lageplan, die Erstellung notwendiger Unterlagen, Portogebühren, Reisekosten und die Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Im Falle einer Rücknahme des Antrages entstehen Gebühren nach 16 Abs. 6 GutachterausschussV, mindestens jedoch 50 EUR. Schuldner der Gebühren und Auslagen Schuldner der Gebühren und Auslagen ist in der Regel der/die Antragsteller/in oder derjenige, der die Gebühren und Auslagen dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt. Bei mehreren Antragstellern bitten wir um Angabe eines Schuldners.

77 Seite 75 Anlage 2 Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Fragebogen zum Kaufvertrag eines bebauten Grundstückes Zutreffendes bitte ankreuzen bzw. ausfüllen.. 1. Angaben über das Gebäude/Grundstück Gebäudeart Einfamilienhaus Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Doppelhaushälfte Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhaus mit teilw. gewerbl. Nutzung Zweifamilienhaus Büro/Geschäftshaus Garagen Reihenmittelhaus Reihenendhaus Gebäudekonstruktion massiv gemauert Fertighaus Sonstiges:.. : Modernisierung: 2. der Geschosse (Erdgeschoss und Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss): Unterkellert? ja nein teilweise, ca.. m² Tiefgarage? ja nein Dachgeschoss ausgebaut ja nein teilweise, ca. m²

78 Seite 76 Seite 2 3. der im Haus befindlichen Wohnungen:.. und / oder Gewerbeeinheiten:.. 4. Wohn und / oder Gewerbefläche insgesamt (ohne Keller/Speicher):. m² Gewerbefläche (z.b. Laden, Praxis, Büro):.. m² Umbauter Raum (falls bekannt):. m³ 5. Nutzung des Objektes eigengenutzt vermietet teilvermietet Gästevermietung, Ferienwohnung Besteht Mietpreisbindung (sozialer Wohnungsbau) nein ja, bis wann?. erzielte Monatsmiete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete): gegebenenfalls genauere Aufschlüsselung: 6. Ausstattung des Gebäudes Wie würden Sie Ihr Haus einordnen? (es sind auch zwei Kreuze möglich) einfach mittel gehoben stark gehoben Fassade: einfaches Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich, keine Außendämmung, Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Filz, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, Boiler für Warmwasser, elektrische Speicherheizung (Nachtspeicherofen), Elektroinstallation: pro Raum 12 Steckdosen, 1 Lichtauslass, Installationen größtenteils auf Putz Fassade: Mauerwerk mit Wärmedämmputz/Wärmedämmverbundsystem ggf. Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Badewanne und/oder Dusche und/oder GästeWC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, Fliesen, Linoleum (höherwertig), Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: pro Raum 23 Steckdosen, 12 Lichtauslässe, Installationen unter Putz Fassade: Verblendmauerwerk, ggf. Metallbekleidung, hoher Wärmedämmstandard, Fenster: Aluminium/Holz, Rollläden, IsolierWärmeverglasung, Sanitär: 12 Bäder, Gäste WC, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, Elektroinstallation: pro Raum mehrere Steckdosen, mehrere Lichtauslässe Fassade: Naturstein, Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, Elektrorollläden, IsolierWärmeverglasung, Sanitär: mehrere großzügige Bäder, Whirlpool, Gäste WC, TopAusstattung, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, hochwertige großformatige Fliesen, Heizung: Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlage, Solaranlage, Elektroinstallation: aufwändige Installationen, Sicherheitseinrichtungen Besondere Ausstattung:.. (Kamin/Kachelofen, Sauna/Schwimmbad, Aufzug/Müllschlucker, etc.) Beschreibung Ausstattung, falls Gewerbe:.

79 Seite 77 Seite 3 7. Garagen/Stellplätze ja nein selbst genutzt vermietet Mieteinnahmen /Monat. NettoMiete monatlich je Einheit Garagenplatz Tiefgaragenstellplatz Carport oberirdischer Stellplatz DuplexStellplatz 8. Mitveräußertes Inventar (Einbaumöbel, Markise etc.) Gegenstand:.. Wert ca.. EUR Im Kaufpreise enthalten: ja nein 9. Sonstige Merkmale, die den Kaufpreis beeinflussen (Verwandtschaftsverhältnisse, persönliche Verkaufsumstände, Liebhaberobjekt, Baumängel, Immissionen, Lasten, Wohn oder andere Rechte etc.) Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Fragebogen auszufüllen! Bitte ausgefüllt zurück an: Stadt Kempten (Allgäu) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kronenstraße Kempten (Allgäu)

80 Seite 78 Anlage 3 Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Fragebogen zur Eigentumswohnung Wir bitten Sie, Ihre Angaben auf den Zeitpunkt des Erwerbs zu beziehen. 1. Angaben über das Gebäude Gebäudeart Einfamilienhaus Wohn und Geschäftshaus (= tlw. gewerbliche Mehrfamilienhaus Nutzung) Sonstiges (genaue Angabe).. des Gebäudes: Umbau/Modernisierung ja wenn ja, wann? nein 2. Angaben über die Wohnung Lage der Wohnung:. Orientierung:. (z. B. EG, I. OG, ) (z. B. Süd, Südwest, ) Gesamtwohnfläche: m² Balkon/Terrasse: m² (ohne Balkon/Terrasse) der Zimmer:.. der Wohnungen im Gebäude: der Geschosse: (Erdgeschoss u. Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss) Ist die Wohnung vermietet? ja nein Wenn ja, Höhe der Kaltmiete:..EUR/Monat 3. Nebenräume/Garagen/Stellplätze Welche Nebenräume wurden mitverkauft? Kellerraum Abstellraum außerhalb der Wohnung Wurde ein/e TGStellplatz/Garage/Stellplatz mitverkauft? Wenn ja, wie hoch ist der alleinige Kaufpreis für den Stellplatz/die Garage? (Der Gesamtkaufpreis der Eigentumswohnung mit Stellplatz liegt uns vor!) TGStellplatz Garage Kaufpreis:.. EUR Kaufpreis: EUR Stellplatz im Freien Kaufpreis:.. EUR ohne Stellplatz/Garage etc.

81 Seite 79 Seite 2 4. Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte Sind sonstige Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte vorhanden? (z. B. Gartennutzung, Schwimmbadnutzung etc.) ja nein welche? 5. Ausstattung der Eigentumswohnung Wie würden Sie Ihre Eigentumswohnung einordnen? einfach mittel (Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser, Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 2 Steckdosen) (Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Bade wanne und/oder Dusche und/oder GästeWC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen, Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: je Raum 1 2 Lichtauslässe und 2 3 Steckdosen) gehoben stark gehoben (Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rollläden, Isolierverglasung und/oder Sprossen fenster, Sanitär: großzügiges Bad, GästeWC, gefliest mit großformatigen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern und/oder Fußbodenheizung, Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische Anlagen (Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollläden, Schall schutzverglasung, Sanitär: großzügiges Bad, GästeWC, gefliest mit großformati gen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, Heizung: Zentralheizung, Fußbodenheizung, Klimaanlage, Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicherheitseinrichtungen) Besondere Ausstattung:.. (z. B. Kachelofen etc.).. 6. Besonderheiten des Kaufs (z. B. Verwandtschaft, persönliche Verkaufsumstände, Lasten, Baumängel, Belastung mit Rechten etc.) Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Fragebogen auszufüllen! Bitte ausgefüllt zurück an: Stadt Kempten (Allgäu) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kronenstraße Kempten (Allgäu)

82 Fußgängerzone Rathausstraße