Präsentation Anwendung, Kapitel 1

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1 1 Anwendung Kostenermittlung Präsentation Anwendung, Kapitel 1 Vorgehensweise bei der Kostenermittlung Schätzung des Finanzbedarfs Kostengrobschätzung Kostenschätzung Kostenvoranschlag und revidierter Kostenvoranschlag Schlussabrechnung

2 Was dieses Kapitel vermittelt Im Folgenden werden anhand des Anwendungsbeispiels «Haus im Forst» die verschiedenen Teilschritte der Kostenermittlung verdeutlicht. Die Ausführungen müssen als Empfehlung verstanden werden, da die dargestellten Verfahren nicht genormt sind, aber dem allgemeinen Stand der Technik entsprechen. Sie lernen die Vorgehensweise bei der Kostenermittlung kennen Sie lernen, wie sie den Baukostenplan Hochbau ebkp-h bei der Kostenermittlung einsetzen können

3 Vorgehensweise bei der Kostenermittlung Die Kostenplanung wird als «Gesamtheit aller Massnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung» verstanden. Der Baukostenplan Hochbau ist die Basis für: die Schätzung des Finanzbedarfs die Kostengrobschätzung die Kostenschätzung den Kostenvoranschlag und den revidierten Kostenvoranschlag die Schlussabrechnung

4 Die Vorgehensweise bei der Kostenermittlung lässt sich in folgende Tätigkeiten untergliedern: Zusammenstellung der Grundlagen Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Ermittlung der Mengen Ermittlung der Kostenkennwerte Prüfung der Plausibilität Darstellung der Ergebnisse

5 Arten der Kostenermittlung und Zuordnung zu den Phasen bzw. Teilphasen nach Ordnung SIA 112. Dargestellt sind die Arten der Kostenermittlung mit den neuen CRB-Arbeitsmitteln.

6 CRB-Arbeitsmittel + Anwendung in Phasen LM 112 Baukostenplan Hochbau ebkp-h Phase der strategischen Planung bis Phase Vorprojekt Elementarten-Katalog EAK Phase Bauprojekt Normpositionen-Katalog NPK Phase Ausschreibung und Realisierung

7 Zusammenstellung der Grundlagen Generell gilt, dass die vorhandenen Planungsunterlagen und Informationen die Ausgangsbasis für den nächstfolgenden Planungsschritt bilden. Die Verbindlichkeit jeder einzelnen Vorgabe kann sehr gross sein, beispielsweise durch: Grundstücksvorgaben Raum- und Funktionsprogramm Termine Planunterlagen Qualitätsvorgaben Auswahl der Baubeteiligten, Beauftragungen usw.

8 Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Eine Projektbeschreibung sollte folgende Gesichtspunkte berücksichtigen, um die Ermittlung zu dokumentieren: Nutzungsart/en des Gebäudes Art der Baumassnahme (z. B. Neubau, Erweiterung, Umbau, Anpassung, Instandhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung) Grundstückssituation Konstruktionsprinzip Anzahl der Geschosse (über und unter Erdreich) Terminplanung Planungs- und Realisierungsorganisation Marktsituation weitere Aspekte

9 Ermittlung der Mengen Die präzise Definition der Menge zu den Kostengruppen ist für die Vergleichbarkeit und damit für den Einsatz von Kostenkennwerten von Bedeutung. Differenzierte Messregeln im engeren Sinne, z. B. wie und wo gemessen wird, gibt der ebkp-h nur in verkürzter Form. Solche Erläuterungen finden sich im Anwenderhandbuch zum Baukostenplan Hochbau ebkp-h.

10 Ermittlung der Kostenkennwerte Bei der Entscheidung, ob ein Kostenkennwert direkt oder modifiziert übernommen werden kann, sind mindestens folgende Kosteneinflussfaktoren zu berücksichtigen: Grundstückssituation regionaler Unterschied konjunkturelle Gesamtlage Nutzungsart Gebäudeeigenschaften Auftragsvergabeform besondere Auflagen Bauzeit

11 Prüfung der Plausibilität Je nach Planungsstand können hier unterschiedlich differenzierte Prüfungen angewandt werden. Mengengerüst aller Bezugsgrössen Hilfreich sind dabei die Formquotienten (beispielsweise Elementmenge zur Geschossfläche) vergleichbarer Gebäudearten Gesamtkosten und alle weiteren Kostengruppenaussagen indem über andere Kostenkennwerte mit anderen Bezugsgrössen die Kosten ermittelt werden nicht mit demselben Verfahren überprüfen statistischer Kostenkennwerte sollten aus einer anderen Stichprobe oder aus einer anderen Datenbank kommen

12 Darstellung der Ergebnisse Die Darstellung der Kostenermittlungsergebnisse erfolgt in Form von Kostenplänen. Grundsätzlich ist dabei zwischen bürointernen Kostenplänen und solchen, die für am Projekt Beteiligte bestimmt sind, zu unterscheiden. Die Art der Kostenermittlung bestimmt die Gliederungstiefe und damit den Umfang des Kostenplans Bei einem detaillierten Kostenplan kann die Anzahl der Kostenansätze erheblich sein, wenn in Teilbereichen die Kosten differenzierter ermittelt werden Auf diese Art und Weise kann die Kostensicherheit erhöht werden.

13 Schätzung des Finanzbedarfs Die erste Kostenermittlung der meisten Projekte ist die Schätzung des Finanzbedarfs, die der Strategischen Planung zugeordnet ist (vgl. Ordnung SIA 112) Das Ergebnis dieser Ermittlung ist eine Kostenangabe, die auf vergleichsweise wenigen Informationen beruht In der Praxis wird dabei auch vom «Fluch der ersten Zahl» gesprochen

14 Zusammenstellung der Grundlagen Grundlage für die Schätzung des Finanzbedarfs sind nur wenige Angaben, wie sie z. B. das Raumprogramm beinhaltet. Das Raumprogramm kann sich dabei an den Flächen- und Volumendefinitionen der Norm SIA 416 und in der Detaillierung an der Dokumentation SIA D 0165 orientieren. Das Raumprogramm vom «Haus im Forst» gibt einen ersten Überblick über den Umfang der Baumassnahme.

15 Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Die Projektbeschreibung enthält zum Zeitpunkt der Schätzung des Finanzbedarfs relativ wenig Informationen. Sie umfasst z. B. neben allgemeinen auch Angaben wie: Objektbezeichnung Nutzungsart Adresse Kenntnisse über das Baugrundstück Kosteneinflussfaktoren wie Region, Konjunktur und Standard

16 Beschreibung der Hauptgruppen für die Schätzung des Finanzbedarfs

17 Ermittlung der Mengen Die Kostenermittlung auf der Hauptgruppenebene nach ebkp-h erfordert die nachfolgenden Mengenangaben: GSF Grundstücksfläche nach Norm SIA 416 BUF bearbeitete Umgebungsfläche nach Norm SIA 416 GF Geschossfläche nach Norm SIA 416 NGF Nettogeschossfläche nach Norm SIA 416 NF Nutzfläche nach Norm SIA 416 AWF Fläche der Aussenwand nach ebkp-h DAF Fläche des Dachs nach ebkp-h Das Gebäudevolumen ist nach Norm SIA 416 zu ermitteln, da es für die Plausibilitätsprüfung herangezogen werden kann.

18 Formquotienten und Verhältniswerte Oftmals wird mit Mengenmodellen gearbeitet, die auf Erfahrungsund Referenzwerten basieren. Dabei kommen Formquotienten bzw. Verhältniswerte zum Einsatz, die von vergleichbaren Objekten stammen: m 2 Nutzfläche NF / m2 Geschossfläche GF m 2 Nettogeschossfläche NGF / m2 Geschossfläche GF m 2 Fläche der Aussenwand AWF / m2 Geschossfläche GF m 2 Dachfläche DAF / m2 Geschossfläche GF

19 Ergebnis der Mengenermittlung auf Hauptgruppenebene für das Anwendungsbeispiel

20 Ermittlung der Kostenkennwerte Für die Ermittlung der Kostenkennwerte bzw. Kostenrichtwerte stehen unterschiedliche Wege zur Verfügung: Mögliche Verfahren der Kostenkennwert- bzw. Kostenrichtwertbildung

21 Bevor ein geeigneter Kostenkennwert zur Kostenermittlung herangezogen wird, ist grundsätzlich zu klären, welcher Kostenstand diesem zugrunde liegt und ob er gegebenenfalls mit einem Faktor aktualisiert werden muss. Grundlage einer jeden Umrechnung ist der folgende Ansatz: Ansatz für die Umrechnung zur Aktualisierung des Kostenkennwerts KKW.

22 Kostenkennwertermittlung der Hauptgruppen (Kostenstand: , gerundet, ohne Mehrwertsteuer)

23 Prüfung der Plausibilität Zur Prüfung der Ergebnisse gibt es mehrere Ansätze. Drei Beispiele werden nachfolgend in allgemeiner Form aufgezählt: Plausibilität der Mengen überprüfen Plausibilität der Kostenkennwerte überprüfen Plausibilität des Kostengefüges überprüfen

24 Darstellung der Ergebnisse Für den Bauherrn sollten die Unterlagen (Auflistung Grundlagen + Projektbeschreibung + Ergebnis Kostenermittlung unbedingt mit einem: Begleitschreiben Auflistung der verwendeten Grundlagen + Projektbeschreibung Ergebnisse der Kostenermittlung Anmerkungen zur Art der Kostenermittlung Beschreibung der Grundlagen und des Informationsstands Angabe zum Kostenstand Angabe zur Mehrwertsteuer Aussage zur Genauigkeit der Ermittlung Auflistung nicht enthaltener Kosten

25 Schätzung des Finanzbedarfs (Kostenstand: , gerundet)

26 Kostengrobschätzung Kostengrobschätzung ist die zweite Stufe der Kostenermittlung Sie ist der Vorstudie zugeordnet und basiert auf dem Projektpflichtenheft mit Zielen sowie Beschreibungen, Skizzen und Plänen von möglichen Lösungsansätzen Die Informationen sind umfangreicher was eine Kostenermittlung auf der zweiten Ebene des ebkp-h der Elementgruppen zulässt.

27 Zusammenstellung der Grundlagen Grundsätzlich dienen die gleichen Unterlagen wie bei der Schätzung des Finanzbedarfs. Darüber hinaus die Unterlagen, die aufgrund der weiteren Planungsschritte entstanden sind. zusätzliche Beschreibungen ein angepasstes Raumprogramm Planunterlagen (Machbarkeitsstudie, Auswahlverfahren)

28 Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Die Projektbeschreibung für die Kostengrobschätzung umfasst alle Informationen wie für die Schätzung des Finanzbedarfs. Zusätzlich sind aber alle Rahmenbedingungen zu nennen, die das Projekt als Ganzes hinsichtlich seiner allgemeinen Randbedingungen und Kosteneinflussfaktoren umschreiben.

29 Ermittlung der Mengen Die Kostenermittlung auf der Elementgruppenebene nach ebkp-h für die Elementgruppe «C Konstruktion Gebäude» erfordert mindestens die nachfolgenden Mengenangaben nach ebkp-h: Fläche Bodenplatte Wandfläche Stützenlänge Decken- und Dachfläche Die Messregeln sind in der Anwenderhilfe zum ebkp-h beschrieben.

30 Die weiteren Schritte, wie gehabt: Ermittlung der Kostenkennwerte Prüfung der Plausibilität -m 2 Fläche Bodenplatte/m 2 Geschossfläche -m 2 Wandfläche/m 2 Geschossfläche -m 2 Decken- und Dachfläche/m 2 Geschossfläche Darstellung der Ergebnisse

31 Kostengrobschätzung Elementgruppe «C Konstruktion Gebäude» (Kostenstand: , ohne Mehrwertsteuer, gerundet)

32 Kostenschätzung Die Kostenschätzung zum Zeitpunkt des Vorprojekts soll mindestens Kostenaussagen auf der dritten Ebene des ebkp-h der Elementebene liefern. Es folgen die grundsätzlichen Arbeitsschritte: - Zusammenstellung der Grundlagen - Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen - Ermittlung der Mengen - Ermittlung der Kostenkennwerte - Prüfung der Plausibilität - Darstellung der Ergebnisse

33 Kostenschätzung Element «C Konstruktion Gebäude» (Kostenstand: , ohne Mehrwertsteuer, gerundet)

34 Prüfung der Plausibilität Die Mengen-, die Kostenkennwertermittlung und die Kostenverteilung sind auch bei der Kostenschätzung zu plausibilisieren. Um die Mengen prüfen zu können, gilt es: einerseits die Verhältniswerte mit den entsprechenden Werten von vergleichbaren Objekten verglichen und andererseits wird geprüft, ob die Summe einzelner Elementmengen mit den entsprechenden Elementgruppenmengen korrespondiert, beispielsweise: m 2 Aussenwandfläche + m 2 Innenwandfläche = m 2 Wandfläche m Aussenstützenlänge + m Innenstützenlänge = m Stützenlänge

35 Kostenvoranschlag und revidierter Kostenvoranschlag Der Kostenvoranschlag, der auf der Elementartebene zu erarbeiten ist, wird in der Teilphase Bauprojekt erstellt. Er ist die letzte Kostenermittlung vor der Ausschreibung, die konkrete Angebote liefert. Diese wiederum werden in der Ausschreibungsphase herangezogen, um den Kostenvoranschlag anzupassen bzw. zu revidieren. Anschliessend wird vom revidierten Kostenvoranschlag gesprochen.

36 Es folgen die grundsätzlichen Arbeitsschritte: - Zusammenstellung der Grundlagen - Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Die Kostengruppenbeschreibung wird weiter detailliert, indem die Elementarten (auch Berechnungselemente oder Ausführungsarten genannt) identifiziert und beschrieben werden - Ermittlung der Mengen - Ermittlung der Kostenkennwerte Es ist möglich, vergleichbare Elementarten und deren Kennwerte realisierter Objekte zu nutzen. Dabei können Kennwerte nach entsprechender Indexierung direkt oder in angepasster Form übernommen werden - Prüfung der Plausibilität es ist zu prüfen, ob die effektiven Elementartmengen je Element der zugeordneten Elementmenge entsprechen. Auftretende Abweichungen sind zu hinterfragen und zu bereinigen. - Darstellung der Ergebnisse

37 Kostenvoranschlag Elementart «C1 Fundament» (Kostenstand: , ohne Mehrwertsteuer, gerundet)

38 Revidierter Kostenvoranschlag Ein Ergebnis der Ausschreibungsphase ist der revidierte Kostenvoranschlag, der in seiner Struktur dem Kostenvoranschlag gleicht. Er ist eine Kostenermittlung, die im Wesentlichen die folgenden Informationen aufnimmt: in der Bauprojektphase für noch nicht ausgeschriebene Komponenten geeignete Kostenangaben die eingegangenen Angebote, die zwar noch nicht beauftragt, aber unter Berücksichtung möglicher Verhandlungsergebnisse geben sie marktgerechte Kostenangaben wieder die erteilten Aufträge, die marktgerechte Kostenangaben benennen sowie die bereits angefallenen Kosten (z. B. für das Grundstück und die Nebenkosten)

39 Schlussabrechnung Sie wird am Ende der Realisierungsphase erstellt, wenn alle Abrechnungsunterlagen vorliegen Sie kann als Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten definiert werden Sie ist somit keine Vorausberechnung der Kosten, sondern eine Zusammenstellung und Dokumentation der Endkosten

40 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!