Immobiliendialog. Finanzierung von Immobilienprojekten. RA Stefan Koser, GSK Stockmann + Kollegen

Transkript

1 Immobiliendialog Finanzierung von Immobilienprojekten RA Stefan Koser, GSK Stockmann + Kollegen

2 1. Aktuelles Finanzierungsumfeld Verschärfte Regulierung Basel III / CRD IV Erfahrungen der Finanzkrise Niedrigzinsphase Anlagedruck Banken Unternehmen Institutionelle Investoren Family Offices Privatanleger - selektivere Kreditvergabe - (schärfere Auflagen) - (mehr Sicherheiten) - (kürzere Laufzeiten) - Unabhängigkeit von Banken - Bewältigung schwieriger Finanzierungssituationen - verstärktes Interesse an alternativen Anlageprodukten 2

3 2. Folge Top-Projekte (gute oder sehr gute Bonität des Entwicklers, Core Immobilien) werden auch weiterhin keine Schwierigkeiten haben, Bankkredite zu preiswerten Konditionen bis zu einer moderaten Leverage zu erhalten Für alle anderen oder bei höherer Leverage wird es deutlich schwieriger: geringeres Kreditvolumen bei gleichzeitiger Verteuerung (jedenfalls bzgl. Margen) strengere / engere Kreditauflagen höhere Unsicherheit für Kreditnehmer, dass Transaktion zustande kommt Ergebnis: Alternative / Additive Finanzierungsformen 3

4 3. Motivationslage der Marktteilnehmer Derzeit immer noch historisch niedrige Basiszinsen nutzen (Kreditnehmer) Kosten (Kostenerhöhungen wg. Regulierung, etc.) reduzieren (alle Marktteilnehmer) Bankkreditgeschäft ergänzen bzw. zumindest teilweise ersetzen (Kreditnehmer und alternative Anbieter) Anlagedruck (Versicherer / Versorger) 4

5 3. Motivationslage der Marktteilnehmer Refinanzierung für Banken schaffen (insbesondere im Mezzanine-Bereich ) Produkte für Langfristinvestoren schaffen, die einfach strukturiert sind, rechtlich etabliert und mit niedriger Regulierungsdichte 5

6 Privat Kapitalmarkt 4. Das Finanzierungs-Universum AG s Offene Fonds Geschlossene Fonds Wandelanleihen Hybridanleihen Pfandbrief Verbriefungen (CMBS, MBS) Immobilienanleihen Darlehensfonds Gesellschafterdarlehen Einlagen Nachrangdarlehen Stille Beteiligungen Genussrechte Bankdarlehen Schuldscheindarlehen Eigenkapital Mezzaninekapital Fremdkapital 6

7 5. Relevante Aspekte aus Kreditnehmersicht Gesellschafterrechte, Mitwirkung, Kontrolle Sicherheiten Auflagen und Entscheidungsfreiheit Unabhängigkeit Finanzierungsanlass, Volumen Flexibilität Größe, Lebensphase, Bonität des Unternehmens Handelsbilanz, Steuerbilanz, Abzugsfähigkeit von Zinsen Rating Transparenz / Kommunikation Kosten, interner Aufwand Komplexität, einfache Strukturen Verzahnung der Finanzierungsbausteine 7

8 6. Neue Player / Konzepte Darlehensfonds die Crowd Immobilienanleihen (börsennotiert) Neue Player/ Konzepte Versicherer/ Pensionsfonds/ Versorgungskassen Crowd Funding- Plattformen CMBS/ substitute bonds 8

9 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (1) Anleihe nach dem deutschen Schuldverschreibungsgesetz von 1899 (bekannt & bewährt) Ohne Prospektpflicht möglich (z.b. durch Verzicht auf öffentliche Platzierung, ausreichend hohe Mindeststückelung, etc.) Keine Börsenzulassung erforderlich (aber möglich!) 9

10 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (2) Gerade auch für Nicht-Banken als Investmentprodukt geeignet Möglichkeit des Prepackage : der potentielle Anleihegläubiger steuert den Prozess und liefert die Dokumentation (analog Bankkreditgeber) 10

11 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (3) Standardanleihebedingungen (analog Bankdarlehen, z.b. Ausschüttungssperre, Financial Covenants, Defaults) Standard-Sicherheitenpaket, inkl.: Sofort vollstreckbarer Grundschuld nebst Sicherungsabrede, Mietabtretung, Versicherungsabtretung, Verpfändung Mieteingangskonto, etc. 11

12 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (2) Treuhandlösung für die Sicherheiten (--> Parallelschuld notwendig) Ggf. gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger (möglich durch Neufassung (2009) des Schuldverschreibungsgesetzes) 12

13 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (3) Variable Strukturierung der Aufgaben auf Seiten der Anleihegläubiger möglich: Advisory, Servicing, Security Agent, etc. durch getrennte Gesellschaften, auch zur Optimierung der Regulierungstiefe) Ggf. auch nur im Mezzanine-Bereich einsetzbar Ggf. auch im Restrukturierungsbereich (Capex, etc.) einsetzbar 13

14 7. Detailkonzept Immobilien- oder Projektanleihe (3) Potentiell niedrige Kosten (keine Bankenabgabe, Eigenkapital-Mindestpflicht, etc.) Auch für kleine Investments geeignet Alles etabliert ( no rocket science ) Potentielle CMBS - Alternative Internet-fähig Crowd Finance 14

15 8. Struktur einer Projektanleihe Vertrieb Anleger Anleger Anleger Anleger Anleger ggfs. Börsenzulassung ggfs. Rechtsanwälte Prospekt Clearstream Hinterlegung Globalurkunde Anleihe -allgemeine Bedingungen -besondere Bedingungen ggfs. gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger (z.b. Bank) ggfs. Ratingagenturen Rating Emittentin (SPV) ggf. Sicherheiten Treuhänder Sachverständige Gutachter [Immobilienbewertung] 100 % [Immobilie] [Grundschuld] 15

16

17 17 Im Leben kommt es darauf an, Probleme nicht nur zu erkennen, sondern Wege und Lösungen zu finden. Warum sollte das bei einer Kanzlei anders sein? Mit unserer Spezialisierung bieten wir Rechtsberatung nach Maß und stehen Ihnen bis zur besten Lösung zur Seite. GSK. Der Unterschied.

18 GSK. Der Unterschied. GSK ist eine auf die Bereiche Real Estate, Corporate, Banking/Finance und Projects & Public Sector fokussierte Sozietät. Über alle Bereiche hinweg erhalten Sie Rechtsberatung nach Maß. Die Querschnittsfunktionen Notariat, Steuern und Konfliktlösung greifen genau dann und überall dort ein, wenn und wo sie benötigt werden. Wir sind weder zu klein noch zu groß. Aber genau deshalb sind wir schneller, effizienter und kompetenter. GSK ist die Kanzlei, die sich aufgrund ihrer Struktur und Kompetenz gleich gut auf große wie kleine Mandanten, Großunternehmen wie Mittelständler einstellen kann. Notariate in Berlin und Frankfurt am Main runden das Beratungsprofil ab. 18

19 GSK. Der Unterschied. GSK bietet als große, unabhängige Wirtschaftskanzlei Vorteile wie Spezialisierung ausgeprägte Kollegialität und starkes Teamwork pragmatischer Beratungsansatz flache Hierarchien intensive Einbindung des Partners in die tägliche Arbeit Effizienz Mandantennähe flexible Kapazitäten aufgrund einer dezentralen, nationalen Office-Struktur kombiniert mit den Vorzügen eines internationalen Partner-Netzwerks nahtlose, hochwertige juristische Beratung aus einer Hand ein Ansprechpartner bzw. Projektkoordinator im Heimatmarkt 19

20 GSK. Im Überblick. Wachstum Seit 1997 von 10 auf über 150 Rechtsanwälte ohne Fusionen. Gegründet als Zusammenschluss befreundeter Rechtsanwälte aus renommierten Wirtschaftskanzleien. globales Netzwerk aus über 40 angesehenen Wirtschaftskanzleien in allen wirtschaftlich wichtigen Ländern der Erde. Mitglied der Broadlaw Group mit den internationalen Partnerkanzleien Nunziante Magrone (I), Roca Junyent (ES) und Lefèvre Pelletier & associés (F). deutschlandweit zählt GSK zu den 25 größten deutschen Kanzleien. 52 Sozien insgesamt in Deutschland und Luxemburg Weiterentwicklung des Leistungsprofils gewährleisten zahlreiche GSK Anwälte sowie Quereinsteiger aus anderen Kanzleien. Sie bezeugen die Attraktivität von GSK als Arbeitsumfeld. 20

21 GSK. Vier Tätigkeitsbereiche. Mit hervorragenden Anwälten aus unseren vier Tätigkeitsbereichen bilden wir je nach Fall individuelle, kanzleiweite und schlagkräftige Projektteams, die fachübergreifend komplexe Fragestellungen lösen. 21

22 GSK. Standorte. 5 Standorte in den Wirtschaftszentren Deutschlands Büro in der EU-Hauptstadt Brüssel Beratungsteams werden nach Ihren Bedürfnissen lokal und überregional gebildet GSK Luxembourg SA Ein Team von 13 Berufsträgern berät in den Bereichen Investmentfonds, Private Equity, Gesellschaftsrecht, Immobilien, Kapitalmarkt sowie (Bank-)Aufsichtsrecht und Steuerrecht Lokales Know-how Große Projekte und Transaktionen können wir überall in Deutschland und in den wesentlichen Märkten Europas realisieren aufgrund der Verankerung vor Ort und der kurzen Wege zu allen Projektbeteiligten 22

23 GSK Luxembourg. Mit dem neuen Büro in Luxemburg orientiert sich GSK noch stärker an den Mandantenwünschen und bietet somit ein erweitertes Service-Portfolio mit einer nahtlosen, hohen Beratungsqualität aus einer Hand. Interdisziplinäre und maßgeschneiderte Projektteams unterstützen unsere Mandanten in allen anspruchsvollen, grenzüberschreitenden Fragestellungen unterschiedlicher Sektoren und Kompetenzfelder. Corporate/ M&A, Private Equity Investmentfonds Kapitalmarkt, Aufsichtsrecht Banking & Finance Real Estate Steuerrecht Unsere Luxemburger Anwälte sind für ihre profunde Kenntnis und langjährige Erfahrung in den Schlüsselsektoren des Luxemburger Finanzmarktes bekannt und beraten umfassend zu: 23

24 GSK. International: Member of Broadlaw Group Bei grenzüberschreitenden Projekten und Transaktionen arbeitet GSK mit einem internationalen Netzwerk renommierter Anwaltskanzleien zusammen der Broadlaw Group. Gemeinsam mit unseren bewährten Broadlaw Group-Partnern Lefèvre Pelletier & associés (Frankreich), Nunziante Magrone (Italien) und Roca Junyent (Spanien) verfügen wir über mehr als 600 Anwälte in 26 Städten der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftszentren Europas, Asiens, des Nahen Ostens und Afrikas. Das GSK Italian Team in München und Berlin berät im deutschitalienischen Rechtsverkehr. Unsere Broadlaw Group Büros in Hongkong und Shanghai dienen als Tor nach Asien für asiatische Investoren, die in Deutschland investieren wollen, aber auch für unsere deutschen Mandanten, um sie bei ihren Asien-Engagements rechtlich und strategisch zu begleiten. 24

25 GSK Stockmann + Kollegen Deutschland Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg, München, Brüssel, Luxemburg Lefèvre Pelletier & associés Frankreich Paris, München, Algier, Casablanca, Douala, Hongkong, Shanghai, Tokio, Yaoundé Nunziante Magrone Italien Rom, Mailand, Bologna, Istanbul, Tirana Roca Junyent Spanien Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, Lleida, Girona, Shanghai 25

26 GSK. Auszeichnungen. Top Steuerkanzlei 2014, 2015 & 2016 im Bereich Umwandlung, Umstrukturierung und M&A GSK unter den Top-30-Kanzleien im Ranking der Unternehmensjuristen Top Wirtschaftskanzlei 2013 im Bereich Gesellschaftsrecht, M&A und Compliance sowie Immobilien und Baurecht Top-Kanzlei 2014 für Immobilienwirtschaftsrecht Nominiert als Kanzlei des Jahres 2012 für M&A Best German Law Firm 2012 Construction Law Firm of the Year Germany 2011 Real Estate Law Firm of the Year Germany 2011 Investment Funds Law Firm of the Year Germany

27 Ansprechpartner Finanzierungen Stefan Koser Taunusanlage Frankfurt am Main FRANKFURT Tel Fax

28 Lebenslauf Stefan Koser Beruf und Position Tätigkeitsschwerpunkte Ausbildung und beruflicher Werdegang Rechtsanwalt, zugelassen seit 2001 Partner im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes Nationale und Internationale Finanzierungen Restrukturierungen Bankrecht Studium an den Universitäten Frankfurt am Main und University of Florida, Gainesville (USA) Langjährige Tätigkeit bei internationalen Anwaltskanzleien in den Bereichen Banking & Finance und Real Estate Fremdsprachen Englisch Publikationen Wechselseitige Abstimmung der Finanzierungen durch Banken und Anleihen, BondGuide - Der Newsletter für Unternehmensanleihen, S.19, Ausgabe 12, KW 41/ German Chapter, in: PLC Cross Border Construction and Projects Handbook, 2010 (mit Oliver N. Moufang, Lorenz Claussen, Manteo Eisenlohr, Oliver Koos, Uwe Pirl und Martin Bünning) Anmerkung zu LG Hamburg, Beschluss vom , Unwirksamkeit einer vorformulierten Unterwerfungserklärung, BKR 2008, 340 (mit Alma Werner-Jensen Route to Germany in CorpINTL