Hintergrundinformationen aktuelles Marktumfeld und rechtliche Grundlagen

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1 Fragen & Antworten zur Auflösung des DEGI EUROPA Stand 22. Oktober 2010 Inhalt Hintergrundinformationen aktuelles Marktumfeld und rechtliche Grundlagen Kündigung und Auflösung des Fonds Auswirkungen auf mein Investment Portfolioübersicht Hintergrundinformationen aktuelles Marktumfeld und rechtliche Grundlagen 1. Warum wird der DEGI EUROPA aufgelöst und was ist die rechtliche Grundlage dafür? Eine nachhaltige Öffnung des DEGI EUROPA kann zum Ablauf der zweijährigen Schließung Ende Oktober 2010 nicht garantiert werden. Dies ist unter anderem auf das weiterhin angespannte Marktumfeld zurückzuführen: In den vergangenen Wochen haben zwei weitere Fonds (ein Offener Immobilienfonds und ein Dachfonds, der überwiegend in Offene Immobilienfonds investiert) vorübergehend die Rücknahme von Anteilscheinen ausgesetzt; ein Offener Immobilienfonds hat seine Auflösung angekündigt. Zusätzlich sind seit Schließung des Fonds Anteile im Wert von knapp 400 Millionen Euro zu überdurchschnittlich hohen Abschlägen über die Börse gehandelt worden. Darüber hinaus hat das Handelsvolumen in den letzten Wochen deutlich zugenommen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Anlegern ihre Anteile am DEGI EUROPA zurückgeben möchten und die bestehende Liquidität hierfür nicht ausreichen wird. Gemäß 38 Absatz 1 des Investmentgesetzes (InvG) in Verbindung mit 16 Absatz 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) kündigt die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh von daher die Verwaltung des DEGI EUROPA zum 30. September Durch die Kündigung der Verwaltung wird die Auflösung des Fonds, und damit die Aussetzung der Rücknahme und Ausgabe von Anteilsscheinen, endgültig. 1

2 2. Warum ist die Entscheidung zur Fondsauflösung kurzfristig erfolgt? Sie haben bisher ausschließlich eine Fortführung kommuniziert? Das Umfeld für Offene Immobilienfonds hat sich in den vergangenen Wochen wieder verschlechtert. Zu den Ende August 2010 geschlossenen Immobilienfonds haben zwei weitere Fonds (ein Offener Immobilienfonds und ein Dachfonds, der überwiegend in Offene Immobilienfonds investiert) vorübergehend die Rücknahme von Anteilscheinen ausgesetzt; ein Offener Immobilienfonds hat seine Auflösung angekündigt. Zusätzlich sind seit Schließung des Fonds Anteile im Wert von knapp 400 Millionen Euro zu überdurchschnittlich hohen Abschlägen über die Börse gehandelt worden. Darüber hinaus hat das Handelsvolumen in den letzten Wochen deutlich zugenommen. Es muss ebenfalls davon ausgegangen werden, dass ein Großteil dieser Börseninvestoren bei Öffnung des Fonds ihre Anteile zur Rückgabe vorlegen werden. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme und damit Öffnung des Fonds dieser innerhalb kurzer Zeit wieder geschlossen werden müsste. Gerade schutzwürdige Anleger haben jedoch oft nicht die Möglichkeit, ihre Anteilscheine umgehend zurückzugeben. Von daher hat sich Aberdeen für das Modell der halbjährlichen Rückzahlungen entschieden, das mit der Auflösung des Fonds einhergeht. Die Gleichbehandlung aller Anlegergruppen hat für Aberdeen höchste Priorität. 3. Was sagt das Investmentgesetz im Fall des DEGI EUROPA? Laut deutschem Investmentgesetz hier 81 InvG dürfen Offene Immobilienfonds aufgrund von Liquiditätsengpässen vorübergehend bis zu zwei Jahre die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Diese Frist endet für den DEGI EUROPA am 30. Oktober Eine nachhaltige Wiederaufnahme kann im jetzigen kritischen Marktumfeld für den DEGI EUROPA nicht gewährleistet werden. Die Kapitalanlagegesellschaft hat ihr Verwaltungsrecht kündigen müssen, da vor diesem Hintergrund ein nachhaltiger Bestand des Sondervermögens auf Grund des Umfangs der Rückgaben nicht zu erwarten ist. Hierbei ist eine geordnete Auflösung des Sondervermögens unter der gebotenen Gleichbehandlung der Anleger Ziel der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh. 4. Sie haben seit Schließung des Fonds bereits Immobilien im Wert von über 400 Millionen Euro veräußert. Warum ist die Liquidätsquote von über 30 Prozent nicht ausreichend? Aufgrund des weiterhin angespannten Marktumfelds für Offene Immobilienfonds, der anhaltenden negativen Branchenmeldungen, sowie der angekündigten Reformpläne der Bundesregierung sind die Rückgabewünsche unserer Anleger und der hohe Bestand der über die Börse erworbenen Fondsanteile 2

3 erheblich gestiegen. Nach eingehender Prüfung in den vergangenen Wochen kann nicht sichergestellt werden, dass die bestehende Liquidität von über 30 Prozent des Sondervermögens für die Bedienung der Rückgabewünsche ausreicht. 5. Gibt es eine Alternative zur Auflösung des Fonds? Es gibt aus unserer Sicht keine Alternative zur Auflösung des Fonds, bei der der gleiche Preis und die gleiche Auszahlungsquote gegenüber allen Anlegern gewahrt werden können. Die einzig faire Lösung ist in diesem Fall die Auflösung des DEGI EUROPA, denn die Gleichbehandlung der Anleger hat für Aberdeen höchste Priorität. 6. Hätte die Krise der Offenen Immobilienfonds insgesamt nicht verhindert werden können? Der Kollaps der US-amerikanischen Bank Lehman Brothers 2008 hat weltweit eine Finanzkrise von enormem Ausmaß ausgelöst. Die Finanzmärkte und Anleger haben extrem verunsichert reagiert und globale Panikverkäufe haben das Finanzmarktsystem erschüttert. Im Oktober 2008 hatte die deutsche Regierung öffentlich die Staatsgarantie aller Bankeinlagen kommuniziert. Die Garantie umfasste jedoch keine Investmentfonds. Daraufhin haben Anleger innerhalb kurzer Zeit über 51 Milliarden Euro aus deutschen Investmentfonds abgezogen. Der seit 38 Jahren bestehende DEGI EUROPA galt lange als Klassiker und Vorzeigeprodukt der deutschen Offenen Immobilienfonds. Doch dem Ansturm von Rückgabewünschen war der Fonds nicht gewachsen die frei verfügbare Liquidität lag unterhalb der Rückgabeverlangen. Deswegen musste der Fonds im Oktober 2008 vorübergehend geschlossen werden, das Fondsmanagement ist seitdem unter höchst schwierigen Marktumständen bemüht, die Immobilien im Bestand des Portfolios zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. Im Mai 2010 ist zudem ein Reformentwurf des Bundesfinanzministeriums vorzeitig bekannt geworden, der erhebliche Restriktionen für zukünftige Anlagen in Offenen Immobilienfonds vorsah. Dies verunsicherte deutsche Anleger weiter, zudem hielten die negativen Branchenmeldungen an. Die Rückgabewünsche sind weiterhin überdurchschnittlich hoch. Insgesamt nehmen nach unseren Informationen neben dem DEGI EUROPA aktuell daher neun deutsche Offene Immobilienfonds vorübergehend keine Anteilscheine zurück, ein weiterer hat bereits seine Auflösung eingeleitet. 3

4 Offene Immobilienfonds halten überwiegend Immobilien bzw. Immobiliengesellschaften. Diese sind grundsätzlich weniger liquide als beispielsweise Aktien oder Anleihen in Wertpapierprodukten. In bestimmten Marktphasen sind insbesondere großvolumige Objekte zu angemessenen Werten nicht veräußerbar. Damit ist die Veräußerung einer Immobilie aufwändiger und zeitintensiver als der Verkauf einer Aktie. Dementsprechend lange dauert auch der Aufbau von Liquidität. Übersteigen die Rückgabewünsche der Anleger langfristig und anhaltend die Liquidität des Immobilienfonds, kann die nachhaltige und erfolgreiche Fortsetzung der Verwaltung des Sondervermögens nicht mehr sichergestellt werden. Eine Auflösung ist der Weg, alle Anlegergruppen gleich zu behandeln und gleichermaßen zu schützen. Kündigung und Auflösung des Fonds 7. Wie läuft die Auflösung ab? Welche nächsten Schritte leiten Sie als Unternehmen ein? Die Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens erfolgt im Rahmen gesetzlicher Regelungen zum 30. September Innerhalb dieses Zeitraumes hat das Fondsmanagement des DEGI EUROPA Zeit, die verbliebenen Immobilien im Portfolio zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. Mit der Kündigung des Verwaltungsmandates durch die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh wird der begonnene Verkauf der Immobilien auf das gesamte Portfolio ausgeweitet. Das bestehende Immobilienvermögen soll komplett in Liquidität umgewandelt werden. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. September 2013 wird das Mandat weiterhin vom Fondsmanagement der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh betreut. Mit Wirksamwerden der Kündigung wird ein Auflösungsbericht verfasst. Das Verwaltungsrecht geht auf die Depotbank (Commerzbank) über. Die Depotbank übernimmt dann die Verwaltung des Sondervermögens. Sollten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht alle Immobilien oder Anteile an Immobiliengesellschaften veräußert worden sein, übernimmt die Depotbank den weiteren Verkauf. 8. Wie erhalte ich als Anleger mein Geld zurück? Aberdeen plant halbjährliche Rückzahlungen für alle Anleger des DEGI EUROPA im Rahmen der Kündigung des Verwaltungsmandats zum 30. September Die erste Rückzahlung der bisherigen Veräußerungserlöse wird im Januar 2011 erfolgen. Der tatsächliche Umfang dieser halbjährlichen Rückzahlungen richtet sich nach der Liquidität des Portfolios zum Stichtag, unter Berücksichtigung erforderlicher Kreditrückführungen sowie weiterer Aspekte. Weitere Rückzahlungen sind in Abhängigkeit von den Veräußerungen der verbleibenden Immobilien geplant. 4

5 9. Was sind Rückzahlungen? Mit Hilfe von Rückzahlungen, auch Kapitalrückzahlungen genannt, wird ein Teil des Anteilwertes an den Anleger zurückgezahlt. Das Modell der halbjährlichen Rückzahlungen gewährleistet, dass alle Anlegergruppen die gleiche Auszahlungsquote erhalten. Je nach Liquidität des Fonds wird dies in halbjährlichen Tranchen bis zum Ende der Kündigungsfrist am 30. September 2013 stattfinden. 10. Wie werden Rückzahlungen steuerlich bewertet? Rückzahlungen sind auf Ebene des Anlegers grundsätzlich nicht steuerbar und unterliegen damit keiner Besteuerung. Bitte kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, der Ihnen auf Basis Ihrer persönlichen Vermögensverhältnisse gezielt Auskunft geben kann. 11. Wer steht mir bei Aberdeen als Ansprechpartner bei Fragen zur Verfügung? Wie wird die künftige Kommunikation mit Anlegern organisiert? Der Kundenberater Ihrer Hausbank steht Ihnen bei konkreten Fragen zu Ihrem Portfolio und Ihren Anlagen zur Seite. Aberdeen hat alle Vertriebspartner umfassend über die Auflösung des DEGI EUROPA informiert, so dass Ihrem Berater alle nötigen Informationen vorliegen sollten. Wir werden regelmäßig bis zum Abschluss der Auflösung über weitere Entwicklungen berichten. Zusätzlich steht Ihnen unser Anlegerservice für Fragen zur Verfügung. Sie erreichen die Kollegen Montag bis Freitag von Uhr bis Uhr unter der der gebührenfreien Rufnummer +49 (0) Welche Aufsichtsorgane sind über die Auflösung des DEGI EUROPA unterrichtet? Ist die BaFin von der Auflösung unterrichtet? Wie wird die Auflösung kommuniziert? Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Depotbank des Sondervermögens (Commerzbank) sind über die Auflösung informiert worden. Darüber hinaus wird die Fondsauflösung im elektronischen Bundesanzeiger, im Jahresbericht sowie im Internet über unsere Homepage ( kommuniziert. 5

6 13. Warum beläuft sich die Kündigungsfrist auf insgesamt 3 Jahre? Der Zeitraum von knapp drei Jahren wird benötigt, um das Immobilienportfolio zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. Notverkäufen wird hiermit vorgebeugt. Unabhängig von dieser rechtlichen Frist plant Aberdeen die schnellstmögliche Veräußerung der verbliebenen Immobilienobjekte im Sinne der Anleger. Wir sind nach wie vor in intensiven Gesprächen mit unterschiedlichen Investoren, um die Immobilien zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. 14. Die Auflösung von Immobilienfonds wird als Tabubruch in den Branchenmeldungen beschrieben. Gab es so einen Vorgang bis jetzt noch nie? Im Wertpapiergeschäft ist es ein gängiger Vorgang, dass Aktien- und Rentenfonds, deren Fondsvolumen zu gering geworden ist oder deren Anlagestrategie sich geändert hat, zusammengelegt oder geschlossen werden. Jedes Jahr werden in Deutschland über hundert Fonds zusammengelegt oder geschlossen. Die anhaltend schlechten Branchenmeldungen kritisieren diesen Vorgang in der Assetklasse Immobilien jedoch überdurchschnittlich und weisen auf die Auflösungen in anderen Assetklassen kaum hin. Auch ist auf eine Auflösung in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) 16 Absatz 2 vorgesehen, sofern eine Mindestgröße nicht erreicht wird. Auswirkungen auf mein Investment 15. Muss ich als Anleger mit außerordentlichen Kosten rechnen, die durch die Auflösung des Fonds bis 30. September 2013 anfallen? Je nach Haltedauer, erzieltem Verkaufspreis und der unterschiedlichen Objektfinanzierung fallen im Zuge der Auflösung Kosten wie Steuern, Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen bei bestehenden Kreditgebern an. Dies sind jedoch gängige Kosten, die unabhängig von einer Auflösung des Fonds bei Veräußerungen zum jeweiligen Zeitpunkt zum Tragen kämen. Für potenzielle Veräußerungsgewinnsteuern bei direkt gehaltenen Immobilien im Ausland und indirekt gehaltenen Immobilien bzw. mögliche Kaufpreisabschläge auf die Anteile an Immobiliengesellschaften aufgrund von in den Immobiliengesellschaften vorhandenen Steuerlatenzen wurden ausreichend Rückstellungen gebildet. 6

7 16. Ist mit weiteren negativen Effekten auf den Anteilwert des DEGI EUROPA zu rechnen? Der zukünftige Wert Ihrer Anlage kann nicht vorhergesagt werden. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie der Entwicklung des Marktumfelds, den erzielbaren Veräußerungserlösen der Fondsimmobilien, der zukünftigen Vermietungssituation, den Bewirtschaftungskosten, den Folgebewertungen durch die unabhängigen Sachverständigen sowie Veräußerungsnebenkosten und Kosten für die vorzeitige Rückführung von Fremddarlehen im Rahmen von Objektverkäufen. 17. Wie kann ich den Wert meiner Anlage berechnen? Den Wert Ihrer Anlage am DEGI EUROPA können Sie täglich neu berechnen. Dazu müssen Sie den aktuellen Anteilspreis mit der Zahl Ihrer Anteile multiplizieren. Der Anteilpreis wird weiterhin börsentäglich veröffentlicht. 18. Wie können Sie garantieren, dass Privat- und professionelle Anleger bei Auflösung des Fonds gleich behandelt werden? Die Auflösung des DEGI EUROPA ermöglicht, dass alle Anlegergruppen gleich und fair behandelt werden. Die Auszahlung des Fondsvermögens erfolgt über halbjährliche Rückzahlungen. Dieses Modell ist der Weg, sowohl professionellen wie auch Privatanlegern geordnet Rückzahlungen zu gewähren. Alle Anleger erhalten pro Anteilschein einen bestimmten Betrag ihres Investments zurück, gleichzeitig sinkt der Anteilpreis ihrer Anlage. Dieses Modell wird sich halbjährlich bei entsprechenden Veräußerungserlösen über den Zeitraum der gesamten Auflösung bis zum 30. September 2013 wiederholen. Dabei werden für alle Anleger der gleiche Preis und die gleiche Rückzahlungsquote gewährleistet. 19. Kann ich trotz Auflösung des DEGI EUROPA meine Anteile weiterhin über die Börse verkaufen? Der Verkauf von Anteilen wird nach unserer Meinung weiterhin über die Wertpapierbörsen möglich sein. Dabei handelt es sich nicht um eine Rückgabe der Anteile zum Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft. Der Rücknahmepreise wird börsentäglich auf veröffentlicht. Börsenkurse kommen durch Angebot und Nachfrage zustande. Sie sind nicht an das Fondsvermögen und den Anteilwert, die von der Kapitalanlagegesellschaft zusammen mit der Depotbank ermittelt werden, gekoppelt. Informationen zu den Chancen und Risiken eines Kaufs oder Verkaufs von Anteilen über eine Börse erhalten Anleger bei ihrem Anlageberater. 7

8 Portfolioübersicht 20. Welche Immobilien sind nach wie vor Bestandteil des Portfolios? Eine Übersicht der 19 verbleibenden Objekte erhalten Sie in der in der Objektpräsentation. Das Dokument ist unter abrufbar. 21. Welche Immobilien haben Sie seit Schließung des Fonds im Oktober 2008 bereits veräußert? In den vergangenen zwei Jahren sind bereits Immobilien im Wert von 423 Millionen Euro aus dem Portfolio des DEGI EUROPA verkauft worden. Die sind a. Mainz Am Brand 41 b. London 75 King William Street c. London 27/30 Finsbury Square d. Courbevoie/La Défense 17 Place de Reflets, CB Warum wurden nicht mehr Immobilien veräußert? Was macht sie zuversichtlich, die verbleibenden Immobilien innerhalb von knapp drei Jahren zu veräußern? Im Zuge der Finanzkrise kam es aufgrund der Verunsicherung der Marktteilnehmer zu einem Einbruch bei den Transaktionsvolumina in den Immobilienmärkten. Neben potenziellen Käufern und Verkäufern trifft dies auch auf finanzierende Banken als Kreditgeber im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises durch potenzielle Käufer zu. Für manche Immobilien (abhängig von Größe, Vermietungsstand, Land, Lage, und/oder Nutzungsart) sind die Märkte komplett zusammengebrochen. In dieser Marktphase waren bestimmte, insbesondere großvolumige Objekte nicht zu angemessenen Werten veräußerbar. Die Investitionsvolumen im europäischen Büromarktsektor befinden sich historisch gesehen immer noch auf sehr niedrigem Niveau, beginnen jedoch allmählich wieder zuzunehmen. Drei Verkäufe konnten daher in 2010 realisiert werden. Es werden derzeit in erster Linie hochwertige Objekte in Toplagen nachgefragt. Der Markt für großvolumige Objekte verbessert sich dabei leicht. Der Zeitraum von knapp drei Jahren wird benötigt, um das Immobilienportfolio zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. Unabhängig von dieser rechtlichen Frist plant Aberdeen die schnellstmögliche Veräußerung der verbliebenen Immobilienobjekte im Sinne der Anleger. Wir sind nach wie vor in intensiven Gesprächen mit unterschiedlichen Investoren, um die Immobilien zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. 8

9 23. Gibt es bereits Interessenten und Käufer für die restlichen Immobilien des Portfolios? Aberdeen ist in intensiven Gesprächen mit interessierten Investoren, die die Immobilien des DEGI EUROPA erwerben möchten. Wir gehen davon aus, dass zeitnah noch zwei weitere große Objekte veräußert werden können und die Kaufpreiszahlungen erfolgen: a. Einkaufszentrum Hürth Park in Deutschland, Hürth b. Bürogebäude Ministero della Salute in Italien, Rom 24. Werden die verbleibenden Immobilien jetzt unter Wert verkauft? Alle verbleibenden Immobilien werden laufend von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen bewertet. Unser Ziel ist es, die bestmöglichen Preise für die Immobilien zu erzielen wobei jedoch sichergestellt sein muss, dass eine Veräußerung immer zu angemessenen Bedingungen erfolgt. Aberdeen ist nach wie vor in intensiven Gesprächen mit unterschiedlichen Investoren, um die Immobilien zu bestmöglichen Preisen zu veräußern. Es gibt jedoch eine Reihe von Faktoren, allen voran das anhaltend negative Marktumfeld, die die Preise von Immobilien weiterhin beeinflussen können. 25. Stehen weitere Neubewertungen der verbleibenden Immobilien innerhalb des Portfolios an? Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Immobilien mindestens alle 12 Monate neu bewertet werden. Das gilt auch für die 19 bestehenden Immobilien des DEGI EUROPA. Im Jahr 2010 sind sämtliche Objekte neu bewertet worden. Im Jahr 2011 werden die Immobilien wieder neu bewertet werden. In Einzelfällen können auch außerordentliche Bewertungen nicht ausgeschlossen werden. 26. Was geschieht mit den verbleibenden Immobilien, sollten diese nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht verkauft sein? Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. September 2013 wird das Mandat weiterhin von der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh betreut. Mit Ende der Kündigungsfrist wird ein Auflösungsbericht verfasst. Das Verwaltungsrecht und damit auch die Immobilien und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Forderungen und Verbindlichkeiten gehen auf die Depotbank (Commerzbank) über. Wir gehen davon aus, dass wir bis zum Ablauf der Kündigungsfrist alle Objekte veräußert haben. 9

10 27. Wie ist die Wertentwicklung des Fonds im vergangenen Jahr, vergangenen 3 Jahren, usw. und seit Auflegung gewesen? Anlageerfolg DEGI EUROPA zum 30. September ) kumuliert durchschnittlich p.a. in % in % 1 Jahr -23,7-23,7 3 Jahre -17,9-6,4 5 Jahre -12,7-2,7 10 Jahre 1,2 0,1 15 Jahre 25,4 1,5 20 Jahre 82,3 3,0 25 Jahre 151,0 3,8 30 Jahre 266,4 4,4 35 Jahre 410,5 4,8 seit Auflage 550,7 5,1 1) Nach Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.: Anlage zum Anteilw ert (=Rücknahmepreis) / Bew ertung zum Anteilw ert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilw ert (=kostenfreie Wiederanlage). Die Berechnung nach BVI-Methode dient der Vergleichbarkeit; individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers w ie etw a die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Einkommensteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) w erden nicht berücksichtigt. 10