InWIS- Gutachten. Wohnungsnachfrageanalyse Stadt Essen. Im Rahmen des Stadtentwicklungsprozesses Perspektive Stadt Essen.

Transkript

1 InWIS- Gutachten Wohnungsnachfrageanalyse Stadt Essen Im Rahmen des Stadtentwicklungsprozesses Perspektive im Auftrag der: Stadt Essen Projektleitung: Martin Schauerte Projektbearbeitung: Barbara Blum Regina Höbel Bochum, Stand: November 2007 InWIS GmbH InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee Bochum Telefon:02 34/ Telefax: 02 34/

2 II Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS

3 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen III Inhaltsverzeichnis ABBILDUNGSVERZEICHNIS 6 TABELLENVERZEICHNIS 9 1. Einleitung und Fragestellung...11 TEIL A. WOHNUNGSMARKTANALYSE UND WOHNUNGSMARKTPROGNOSE Analyse des Makrostandortes und Abgrenzung des Wettbewerbsraumes Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstruktur Pendlerverflechtungen Wanderungsverflechtungen mit den Umlandgemeinden Sozio-ökonomische Rahmendaten Entwicklung der Baufertigstellungen Prognosen Bevölkerungsprognose Die demografischen Potenziale der Wohnquartiere Haushaltstrukturen Wohnungsbedarfsprognose Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis Weitere Komponenten zur Abschätzung der Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose Kleinräumige Bewertung der Stadtteilqualitäten Städtebauliche Charakterisierung Bevölkerungs- und Sozialstruktur Verkehrliche Anbindung Infrastrukturelle Ausstattung Belastungen/ Beeinträchtigungen Zwischenergebnis des Stadtteilrankings... 82

4 IV Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS 3.7. Lebensstilspezifische Zielgruppendifferenzierung TEIL B. HANDLUNGSFELDER Handlungsfeld Gesamtmarkt Entwicklung der relevanten Zielgruppen Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung Kleinräumige Analyse von Angebot und Nachfrage Marktsituation im Einfamilienhaussegment Eigentumswohnungen Marktsituation im Mietwohnungssegment Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den Segmenten Zusammenfassung Handlungsfeld Wohnungsbestand Kenndaten zum Wohnungsbestand Handlungsfelder Handlungsfeld Wohnungsneubau Nachfragepotenziale im Eigentumssegment Aspekte der Eigenheimnachfrage Das Segment der Eigentumswohnungen Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik Abschätzung der künftigen Flächenbedarfe Flächenpotenziale Bauflächensituation im Einfamilienhausbereich in den Essener Stadtbezirken Stadtbezirk I Stadtbezirk II Stadtbezirk III Stadtbezirk IV Stadtbezirk V Stadtbezirk VI Stadtbezirk VII Stadtbezirk VIII

5 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen V Stadtbezirk IX Bauflächensituation für den Geschosswohnungsbau Empfehlungen Handlungsfeld Wohnen im Alter/Sonderwohnformen Altengerechte / Barrierefreie Wohnungen Bestandserfassung Ermittlung des Nachfragepotenzials Handlungsempfehlungen für die Schaffung eines Angebots an altengerechten Wohnungen Betreutes Wohnen / Service-Wohnen Bestandsanalyse Betreutes Wohnen / Service-Wohnen Nachfragepotenzial betreutes Wohnen Handlungsempfehlungen Betreutes Wohnen / Service-Wohnen Bestandsanalyse heimverbundenes Wohnen Nachfragepotenzial heimverbundene Wohnungen Handlungsempfehlungen im heimverbundenen Wohnen Gemeinschaftliche Wohnprojekte, Mehrgenerationenwohnen Zusammenfassung und Ausblick Anhang...207

6 VI Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis Abb. 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis Abb. 3: Zu- und Fortzüge Essen 1996 bis Abb. 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Essen Abb. 5: Verschiebung der Alterstruktur in Essen zwischen 1995 und Abb. 6: Pendlerverflechtungen Stadt Essen Abb. 7: Wanderungen Stadt Essen zwischen 1995 und Abb. 8: Abb. 9: Innerstädtische Wanderungen Stadt Essen (prozentuale Darstellung) Fernwanderungen der Stadt Essen nach Stadtteilen (prozentuale Darstellung) Abb. 10: Innerstädtische Wanderung nach Stadtbezirken Abb. 11: Außenwanderung nach Stadtbezirken Abb. 12: Abb. 13: Abb. 14: Altersspezifische Wanderungen in Essen (Summe der Jahre 2001 bis 2006) Anteil Erwerbstätiger an den Zu- und Abwanderern der Stadt Essen Arbeitslosenquote ausgewählter Kreise, kreisfreier Stadt (Stand ) Abb. 15: Summe positiver Einkünfte Abb. 16: Baufertigstellungen der Stadt Essen Abb. 17: Abb. 18: Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in Einfamilien- und Zweifamilienhäusern im Zeitraum Durchschnittliche Bauintensität von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern im Zeitraum Abb. 19: Bevölkerungsprognosen für die Stadt Essen Abb. 20: Bevölkerungsvorausberechnung im Ruhrgebiet Abb. 21: Veränderung der Altersstruktur der Stadt Essen Abb. 22: Die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten ausgewählter Essener Stadtteile in Relation zur Gesamtstadt Abb. 23: Verteilung der Haushaltstypen in den einzelnen Stadtteilen Abb. 24: Durchschnittliche Haushaltsgröße je Stadtteil

7 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen VII Abb. 25: Wohnungsbedarfe der Stadt Essen bis Abb. 26: Prognose des Wohnungsüberhangs in Essen bis zum Jahr 2020 auf der Basis eines Fertigstellungsvolumens von 954 Wohneinheiten pro Jahr Abb. 27: Städtebauliche Charakterisierung Abb. 28: Sozialstrukturelle Charakterisierung Abb. 29: Bewertung der verkehrlichen Anbindung Abb. 30: Bewertung der Infrastruktureinrichtungen Abb. 31: Übersicht über Beeinträchtigungen und Belastungen Abb. 32: Gesamtbewertung Stadtteilranking für die Stadt Essen Abb. 33: Wohnpräferenzen der konservativen Lebensstilgruppe Abb. 34: Wohnpräferenzen der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe Abb. 35: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der Arbeiter Abb. 36: Wohnpräferenzen des aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe Abb. 37: Wohnpräferenzen der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe Abb. 38: Wohnpräferenzen der intellektuellen Lebensstilgruppe Abb. 39: Wohnpräferenzen der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer Abb. 40: Wohnpräferenzen der hedonistischen Lebensstilgruppe Abb. 41: Wohnpräferenzen der postmodernen Lebensstilgruppe Abb. 42: Die wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen in Essen Abb. 43: Doppelhaushälften Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr) Abb. 44: Einfamilienhäuser Nachfrage Abb. 45: Doppelhaushälften Nachfrage Abb. 46: Reihenhäuser Nachfrage Abb. 47: Eigentumswohnungen Nachfrage in Essen Abb. 48: Mietwohnungen Nachfrage (Wohnungsmarktregion Ruhr) Abb. 49: Mietwohnungen Nachfrage in Essen Abb. 50: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Altbau 50er/60er) Abb. 51: Städtevergleich Mietpreisentwicklung (Neubau ab 1995) Abb. 52: Mieteinfamilienhäuser Nachfrage Abb. 53: Abb. 54: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der Gesamtstadt Essen alle Baujahre Indexbetrachtung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der Gesamtstadt (Index 3. Quartal 2004 = 100), alle Baujahre

8 VIII Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abb. 55: Entwicklung der Nachfrage in den Segmenten auf Ebene der Gesamtstadt Essen Baujahre ab Abb. 56: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in der Stadt Essen im Jahr Abb. 57: Anteil des Wohnungsbestandes der 1950er und 1960er Jahre am Gesamtwohnungsbestand der Stadt Essen Abb. 58: Anteil Wohnungen je Stadtteil am Gesamtwohnungsbestand der Stadt Essen Abb. 59: Wohnflächenverbrauch pro Person in m² Abb. 60: Abb. 61: Abb. 62: Abb. 63: Abb. 64: Abb. 65: Abb. 66: Abb. 67: Abb. 68: Abb. 69: Nachfragepotenzial nach Eigentumsmaßnahmen im Neubausegment bis zum Jahr Verteilung der Wohnbauflächenpotenziale (RFNP- und B-Plan- Potenziale) im Essener Stadtgebiet Anteil der Senioren 65+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene im Jahr Anteil der Senioren 80+ an der Bevölkerung auf Stadtteileebene im Jahr Verteilung der Wohneinheiten der Seniorenwohnungen auf die einzelnen Essener Stadtteile Verhältnis zwischen Anzahl der altengerechten Wohnungen und Anzahl der Einwohner ab 65 Jahren auf Stadtteilebene Verteilung der Altenwohnungen im Betreuten Wohnen auf die einzelnen Essener Stadtteile Verhältnis zwischen Anzahl der betreuten Wohnungen und Anzahl der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene Verteilung der heimverbundenen Altenwohnungen auf die einzelnen Essener Stadtteile Verhältnis zwischen Anzahl der heimverbundenen Wohnungen und Anzahl der Einwohner ab 70 Jahren auf Stadtteilebene Abb. 70 Karte der räumlichen Gliederung der Stadt Essen Abb. 71 Stadtteile der Stadt Essen

9 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen IX Tabellenverzeichnis Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung nach Stadtbezirken Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Verflechtungsraums der Stadt Essen Tab. 3: Aktuell bedeutsame Zuwanderungsregionen Tab. 4: Aktuell bedeutsame Abwanderungsregionen Tab. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort jeweils zum Tab. 6: Kaufkraft der Stadt Essen und der angrenzenden Städte Tab. 7: Vergleich der Baufertigstellungen zwischen 1995 und Tab. 8: Durchschnittliche Baufertigstellungszahlen der Ruhrgebietsstädte im Vergleich Tab. 9: Maßzahl nach Billeter für die Essener Stadtteile Tab. 10: Prognose Haushaltsgrößenentwicklung in Essen bis Tab. 11: Bewertungskategorien des Stadtteilranking Tab. 12 Charakteristika der konservativen Lebensstilgruppe Tab. 13 Charakteristika der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe Tab. 14 Charakteristika der Lebensstilgruppe der Arbeiter Tab. 15 Charakteristika der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe Tab. 16 Charakteristika der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe Tab. 17 Charakteristika der intellektuellen Lebensstilgruppe Tab. 18 Charakteristika der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer Tab. 19 Charakteristika der hedonistischen Lebensstilgruppe Tab. 20 Charakteristika der postmodernen Lebensstilgruppe Tab. 21: Kleinräumige Daten im freistehenden Einfamilienhaussegment Tab. 22: Kleinräumige Daten im Doppelhaussegment Tab. 23: Kleinräumige Daten im Reihenhaussegment Tab. 24: Kleinräumige Daten im Segment der Eigentumswohnungen Tab. 25: Mietwohnungen Angebot und Nachfrage in Essen Tab. 26: Kleinräumige Daten im Segment der Mietwohnungen Tab. 27: Kleinräumige Daten im Segment der Mieteinfamilienhäuser

10 X Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Tab. 28: Baulandpotenziale in Baulücken in den Essener Stadtbezirken Tab. 29: Tab. 30: Wohnbauflächenpotenziale in vorhandenen B-Plan-Gebieten und auf RFNP-Flächen Wohnbauflächenpotenziale in den Stadtbezirken differenziert nach der Bebauungsart EFH und MFH Tab. 31: Abschätzung des Bedarfs an neuen Flächen bis Tab. 32: Tab. 33: Abschätzung des Flächenbedarfs nach Abzug der vorhandenen Wohnbaupotenziale bis Gegenüberstellung des nachfrageorientierten Nachfragepotenzials im Einfamilienhaussegment mit den Flächenpotenzialen in den Stadtbezirken Tab. 34: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk I Tab. 35: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk III Tab. 36: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IV Tab. 37: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk V Tab. 38: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VI Tab. 39: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VII Tab. 40: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk VIII Tab. 41: Flächen für den Einfamilienhausbau in Stadtbezirk IX Tab. 42: Flächen für den Geschosswohnungsbau in den Essener Stadtbezirken

11 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen Einleitung und Fragestellung Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen Anpassungskrise, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem Rang. Viele Regionen Ostdeutschlands, aber zunehmend auch die strukturschwachen Regionen Westdeutschlands wozu neben dem Saarland und dem Bereich Nordhessen auch Teile des Ruhrgebiet zählen (hierzu zählt Essen jedoch nicht) sind bereits heute von zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten geprägt. Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort Wertewandel ) immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut Wohnen herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten großzügig geschnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen Seite die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor allem der 70er Jahre nur noch auf eine geringere Nachfrage. Verschiebungen ergeben sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete. Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung und der sich daraus ableitenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber auch Chancen. Die Stadt Essen hat die sozialen und demografischen Veränderungen zum Anlass genommen, sich im Rahmen der Wohnungsnachfrageanalyse ein Bild über die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes zu verschaffen. Die Analyse soll die Schwerpunkte einer zukunftsgerichteten Wohnsiedlungsflächen- und Wohnungspolitik in quantitativer und qualitativer Hinsicht vorgeben. Des Weiteren stellt die Analyse einen wesentlichen Beitrag zur Aufstellung des regionalen Flächennutzungsplans dar. Das Gutachten gliedert sich grob in zwei Teile. Zunächst werden die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes der Stadt Essen erörtert. Aus zurückliegender Bevöl-

12 12 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS kerungsentwicklung und der Entwicklung der Altersstrukturen sowie aus der Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen ergeben sich bereits wichtige Anhaltspunkte zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung. Im Anschluss daran werden die Bevölkerungs-, Haushalts, und Wohnungsbedarfsprognosen für die Stadt Essen vorgestellt. Im dritten Kapitel erfolgen eine kleinräumige Bewertung der Stadtteilqualitäten und eine Einschätzung zu den milieuspezifischen Qualitäten des Wohnungsmarktes in Essen. Während das Stadtteilranking vorrangig dem Ziel dient, die Stärken und Schwächen der einzelnen Wohnstandorte in einen regionalen Zusammenhang zu stellen, geht es bei der milieuspezifischen Bewertung der Standorte darum, welche Lebensstilgruppen für welche Standorte eine besonders hohe Präferenz besitzen. Mit den Analysen in diesem Teil A erhalten die Stadt und die Akteure des Wohnungsmarktes damit zuverlässige Informationen über die derzeitige und vor allem die zukünftige Marktlage. Im Berichtsteil B werden aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen konkrete Handlungsfelder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes abgeleitet. Folgende Handlungsfelder werden ausführlich vorgestellt: Handlungsfeld Gesamtmarkt; Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes; Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau; Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik; Handlungsfeld Wohnen im Alter. Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als auch die Akteure des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Gerade vor dem Hintergrund stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahlen und leerer öffentlicher Kassen wird es immer wichtiger, dass die beteiligten Akteure hierzu gemeinsame Vorstellungen entwickeln, Aktivitäten planen und ihre Investitionen bündeln.

13 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 13 Teil A. Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose 1. Analyse des Makrostandortes und Abgrenzung des Wettbewerbsraumes Die kreisfreie Stadt Essen liegt in der Mitte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und gehört mit Dortmund zu den größten Städten des Ruhrgebiets. Aufgrund seines überregional bedeutsamen Arbeitsmarktes und dem Sitz großer Konzernzentralen wird Essen auch als Schreibtisch des Ruhrgebiets genannt. Das Stadtgebiet verteilt sich über eine Fläche von 210 km 2 und ist in neun Stadtbezirke und 50 Stadteile eingeteilt. Zum Stichtag wohnten in der Stadt Essen Einwohner Essen ist damit zurzeit die achtgrößte Stadt in Deutschland. Mit rund EW/ km 2 weist Essen eine der höchsten Bevölkerungsdichten in Deutschland auf; im Ruhrgebiet sind nur die Städte Herne und Oberhausen höher verdichtet. An die Stadt Essen grenzen im Uhrzeigersinn die Städte Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Bottrop, Gladbeck, Gelsenkirchen, Bochum, Hattingen, Velbert, Heiligenhaus und Ratingen. Die Verkehrsanbindung der Stadt Essen kann sowohl regional als auch überregional aufgrund seiner zentralen Lage als gut bezeichnet werden. Mit der Autobahn A 40 führt die zentrale Ost-West-Verbindung des Ruhrgebietes durch die Stadt, die in dieser Richtung durch die A 2 und die A 42 ergänzt werden. Diese stellen eine wichtige überregionale Verbindung Richtung der Hauptstadt Berlin und Richtung der Niederlande dar. Der Süden der Stadt ist überwiegend sehr gut durch die A 52 und somit an Düsseldorf und seinen Flughafen angebunden. Dieser ist von den meisten südlichen Standorten in rund 20 Minuten erreichbar. Auch die Flughäfen Dortmund (45 Minuten) und Köln/Bonn (etwa 1 Stunde) sind von Essen gut erreichbar. Die Stadt Essen selber hat den Flughafen Essen-Mülheim, der vor allem von Geschäftsreisenden genutzt wird. Ergänzt wird die Autobahnanbindung durch die Bundesstraßen B 227 und B 224, die in Nord-Süd-Richtung verlaufen. Diese können eingeschränkt den fehlenden Ausbau der A 52 zwischen Essen-Zentrum und Gelsenkirchen ersetzen. Das Netz der Deutschen Bahn in Essen ist ebenfalls gut ausgebaut. Der hiesige Hauptbahnhof ist Haltepunkt für zahlreiche ICE-, Intercity- und Eurocity-Züge. Auch der Regionalverkehr in Form von Regional-, S- und U-Bahnen ist als Verbindung zu den Nachbarstätten als gut zu bezeichnen.

14 14 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Mit dem Rhein-Herne-Kanal ist die Anbindung an das internationale Schifffahrtsnetz gut, denn durch ihn sind nationale und internationale See- und Binnenhäfen gut erreichbar. Zudem ist der Duisburger Hafen, als größter Binnenhafen Europas, in nur 25 km Entfernung gelegen Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsstruktur Die Zahl der Bevölkerung und deren Veränderung ist ein wesentlicher Aspekt, der zur Beurteilung der Wohnungsmarktsituation einer Stadt herangezogen wird. Am Stichtag betrug die Bevölkerung der Stadt Essen (hier die Bevölkerung am Hauptwohnsitz) Personen. Seit dem Jahr 1995 ist die Bevölkerungszahl um Personen zurückgegangen. Dies entspricht einer Abnahme von insgesamt 5,54%. Die Abnahme der Bevölkerung lässt sich über den gesamten Betrachtungszeitraum beobachten, wenn diese auch nicht ganz gleichförmig verläuft. Seit dem Jahr 2001 hat sich die Abnahme deutlich verlangsamt. Eine Ausnahme bildet dabei nur das Jahr Hier lassen sich die hohen Bevölkerungsverluste durch eine Registerbereinigung bei den Wanderungen der Stadt Essen erklären Personen wurden dabei amtlich abgemeldet. Die kontinuierliche Abnahme der Bevölkerung betrug in den betrachteten Jahren durchschnittlich -0,5%. Die Bevölkerung der Stadt Essen bestand zum Jahresende 2006 zu 52,2% aus Frauen ( Personen) und zu 47,8% aus Männern ( Personen).

15 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 15 Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis bis 2006 Stand des jeweiligen Jahres Einwohner Bev ölkerungsstand (Hauptwohnsitz) Veränderung gegenüber dem Vorjahr InWIS F&B GmbH 2007 Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung Der Bevölkerungsrückgang der Gesamtstadt verteilt sich ungleichmäßig auf die einzelnen Essener Stadtbezirke. Bei der Betrachtung der Entwicklung der Jahre 2002 bis 2006 auf Ebene der Stadtbezirke zeigt sich, das die Bereiche VII und VIII Bevölkerungsverluste von über 2,5 % hinnehmen mussten. Kaum Verluste (- 0,1 %) sind hingegen im Stadtbezirk V zu verzeichnen. Die Entwicklungen in diesem Stadtbezirk sind weitestgehend als ausgeglichen zu betrachten. Insgesamt ist hier zu erkennen, dass die zentral gelegenen Stadtteile sowie der Norden (mit Ausnahme von Stadtbezirk IV) wesentlich weniger von Bevölkerungsverlusten geprägt sind als der Süden der Stadt. Im Verhältnis zur Gesamtstadt sind die Stadtbezirke des Westens (III, IV) und die des Ostens (VII, VIII) besonders von Verlusten betroffen. Zu beachten gilt es hier jedoch, dass die Bevölkerungsentwicklung in den einzelnen Stadtbezirken durch verschiedene Faktoren bestimmt wird. So kann eine Zu- bzw. Abnahme z.b. auch durch entsprechende Baulandpolitik erzeugt worden sein. Auch, dass in bestimmten Stadtbezirken Familien mit einer hören Reproduktionsquote leben, kann den Bevölkerungsstand beeinflussen.

16 16 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Tab. 1: Bevölkerungsentwicklung nach Stadtbezirken Stadtbezirk Stadtteile Bevölkerung 2006 I II III IV V VI VII VIII IX Stadtkern, Ostviertel, Nordviertel, Westviertel, Südostviertel, Huttrop, Frillendorf Rüttenscheid, Rellinghausen, Bergerhausen, Stadtwald Altendorf, Frohnhausen, Holsterhausen, Fulerum, Haarzopf, Margarethenhöhe Schönebeck, Bedingrade, Frintrop, Dellwig, Gerschede, Borbeck-Mitte, Bochold, Bergeborbeck Altenessen-Nord, Altenessen-Süd, Karnap, Vogelheim Schonnebeck, Stoppenberg, Katernberg Steele, Kray, Freisenbruch, Horst, Leithe Heisingen, Kupferdreh, Byfang, Überruhr-Hinsel, Überruhr-Holthausen, Burgaltendorf Bredeney, Schuir, Werden, Heidhausen, Fischlaken, Kettwig Quelle: Stadt Essen, eigene Berechnung Saldo , , , , , , , , ,7 Prozentuale Entwicklung Der rückläufige Trend der Bevölkerungsentwicklung wird vor allem durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung bestimmt. Essen weist im Zeitraum von 1996 bis 2006 ein durchschnittliches Geburtendefizit von jährlich auf. Gleichzeitig lässt sich beobachten, dass die Geburtenzahlen über die betrachteten Jahre deutlich zurückgegangen sind. Während im 1996 noch Geburten gezählt wurden, waren es im Jahr 2006 nur noch Ebenso nahmen die Sterbefälle über die Jahre ab. Sie schrumpften von im Jahr 1996 auf Sterbefälle im Jahr Aufgrund des gleichförmigen Verlaufs von Geburten- und Sterbezahlen, hat sich der Sterbefallüberschuss kaum verändert; durchschnittlich versterben Menschen mehr, als Kinder geboren werden.

17 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 17 Abb. 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Essen 1995 bis Geburten Sterbefälle Saldo Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung InWIS F&B GmbH 2007 Der Saldo aus Zu- und Fortzügen stellt die zweite Determinante der Bevölkerungsentwicklung dar. Im Gegensatz zum Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, schwankt der Saldo aus Zu- und Abwanderungen in der Stadt Essen über die Jahre. Während in den Jahren 1996 bis 2000 noch deutliche Wanderungsverluste zu erkennen sind, zeigen sich diese im Zeitraum 2001 bis 2006 (abgesehen vom Jahr 2003) als weitgehend ausgeglichen. In diesen sechs Jahren wanderten rd Personen aus Essen ab. Ihnen steht eine fast ebenso große Gruppe entgegen, die jedes Jahr nach Essen zuzog. Durchschnittlich wanderten hier 124 Personen pro Jahr mehr aus Essen fort als zuwanderten.

18 18 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abb. 3: Zu- und Fortzüge Essen 1996 bis Zuzüge Fortzüge Saldo InWIS F&B GmbH 2007 Quelle: Stadt Essen, Eigene Darstellung Der Ausreißer des Jahres 2003 lässt sich durch eine Registerbereinigung der Stadt Essen erklären. Hierbei wurden Personen amtlich abgemeldet. In der folgenden Abbildung werden beide Einflussfaktoren auf die Bevölkerungsentwicklung zusammengeführt. Deutlich zu erkennen ist, dass die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Essen in den letzten Jahren fast ausschließlich durch den negativen Saldo der Sterbefallüberschüsse bestimmt war. Dies gilt wegen der in etwa ausgeglichenen Wanderung vor allem für die Betrachtung der Jahre 2001 bis 2006.

19 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 19 Abb. 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Essen natürliche Bevölkerungsentwicklung W anderungssaldo Bevölkerungsentwicklung gesamt Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung InWIS F&B GmbH 2007 Die natürliche Bevölkerungsentwicklung hatte in der Vergangenheit den stärksten Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung und ist gleichzeitig nur sehr schwer durch städtische oder politische Maßnahmen beeinflussbar. Das Ziel einer stabileren Bevölkerungsentwicklung lässt sich daher nur durch eine Verbesserung der Wanderungsbilanz erreichen. Das Potenzial dazu besitzt die Stadt Essen, die sich in diesem Rahmen vor allem um eine qualitative Verbesserung des Wohnungsangebots kümmern muss. Als Stellschraube hierfür ist der Stadtumbau anzusehen, bei dem es neben dem Neubau auch um den Umbau im Bestand geht. Weil heute fast alle Kommunen im Ruhrgebiet versuchen, durch Zuwanderungsgewinne ihre Einwohnerentwicklung zu stabilisieren, ist für die Zukunft mit einer Verschärfung des Wettbewerbs unter den Kommunen zu rechnen. Im Folgenden wird die Bevölkerungsentwicklung in den Städten des engeren Verflechtungsraumes näher betrachtet. Diese Städte bilden das Potenzial für die zukünftigen Zuwanderungen nach Essen.

20 20 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Tab. 2: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Verflechtungsraums der Stadt Essen Raumeinheit Einwohner 1996 Einwohner 2001 Einwohner 2005 Veränderung in % Veränderung in % Essen ,3-1,1 Bochum ,2-1,1 Hattingen ,7-1,8 Mülheim ,5-1,4 Bottrop ,4-1,2 Gladbeck ,9-0,8 Heiligenhaus ,4-2,3 Oberhausen ,2-1,2 Dortmund ,5-0,2 Gelsenkirchen ,2-3,1 Ratingen ,0 0,2 Velbert ,0-2,7 NRW ,6 0,03 Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung In den Jahren 1996 bis 2005 weisen alle betrachten Städte (bis auf Ratingen +3,0 %) Bevölkerungsverluste auf. Die Stadt Bottrop weist mit -1,4% die geringsten Verluste auf, dicht gefolgt von Dortmund mit -1,5 %. Von den großen Ruhrgebietsstädten musste Gelsenkirchen die stärksten Verluste hinnehmen, Essen bewegt sich mit einem Verlust von 4,3 % im Mittelfeld der umliegenden Städte. Alle betrachteten Ruhrgebietsstädte haben sich schlechter als im NRW-Durchschnitt entwickelt, wo die Bevölkerung im gleichen Zeitraum leicht zugelegt hat. Allerdings lässt sich in den Jahren 2001 bis 2005 ein anderes Bild erkennen. In allen betrachteten Städten verlangsamt sich der Bevölkerungsverlust deutlich. Auch hier fällt die Stadt Ratingen auf, die wieder als einziges einen leichten Zuwachs verzeichnet. Ihr Zuwachs fällt im kürzen Betrachtungszeitraum jedoch wesentlich geringer aus. Im Zuge des demografischen Wandels hat sich in Essen aber nicht nur die quantitative Zahl der Bevölkerung verändert, sondern auch die Struktur der Bevölkerung. Die steigende Lebenserwartung der Menschen auf der einen Seite und geringe Geburtenraten auf der anderen Seite führen zu einem fundamentalen Wandel im Aufbau

21 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 21 der Bevölkerung. Wie anhand der folgenden Abbildung deutlich zu erkennen ist, verteilen sich die Bevölkerungsverluste sehr ungleichmäßig auf die Altersgruppen. Abb. 5: Verschiebung der Alterstruktur in Essen zwischen 1995 und 2006 < 18 Jahre < 25 Jahre < 30 Jahre < 50 Jahre < 65 Jahre < 75 Jahre Jahre und älter Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung InWIS F&B GmbH 2007 Die für die Eigentumsbildung relevante Bevölkerungsgruppe zwischen 30 und 50 Jahren hat sich um deutliche Personen verringert. Rechnet man noch die Kinder dieser Altersgruppe hinzu (< 18 Jahre), erhöht sich der Verlust der so betrachteten Familienhaushalte auf fast Personen. Auch bei den potenziellen Familienhaushalten (Altersgruppe der 25- bis 30jährigen) und den postfamiliären Haushalten (Altersgruppe der 50- bis 65jährigen) sind die Verluste deutlich. Zugenommen hat der Anteil der über 65- bis 75jährigen mit fast Personen, sowie die über 75jährigen mit fast Personen. Ebenso nahm die Zahl der 18- bis 25jährigen leicht zu. In den beiden nächsten Abschnitten werden die Wanderungsbewegungen und die Pendlerverflechtungen untersucht. Diese geben Auskunft über die räumlichen Strukturen und die Verflechtungen der Stadt Essen mit seinen Nachbargemeinden. Es ist möglich durch die Analyse von Pendlerströmen wirtschaftliche Verflechtungen aufzuzeigen. Diese lassen wiederum Rückschlüsse auf die Wanderungsbewegungen zu. Damit lassen sich dann Aussagen über Nachfragepräferenzen innerhalb eines Einzugsgebietes von konkurrierenden Standorten treffen.

22 22 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS 1.2. Pendlerverflechtungen Die durch das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW ausgewertete Beschäftigungsstatistik des Jahres 2003, die Angaben zu den Ziel- und Quellgebieten der berufstätigen Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen enthält, dient als statistische Datengrundlage für die Auswertung der Pendlerverflechtungen. Betrachtet man die Summe der Pendlerbewegungen 2003 für die Stadt Essen so ergibt sich ein für Großstädte typischer positiver Saldo. Den rund Einpendlern nach Essen stehen lediglich Auspendler gegenüber. Diese Form der Pendlerbewegungen lässt sich als deutlicher Beleg für die Oberzentrumsfunktion der Stadt Essen innerhalb des Ruhrgebietes und die hohe Attraktivität Essens als Arbeitsstandort werten. Es zeigt aber auch, dass von den rd Beschäftigten am Arbeitsort fast 50% nicht ihren Wohnort in Essen haben. Durch die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur innerhalb der Region ist es für viele Arbeitnehmerhaushalte nicht unbedingt erforderlich ihren Wohnort zu wechseln, um in Essen zu arbeiten. Aus allen Ruhrgebietsstädten pendeln zum Teil deutlich mehr Menschen nach Essen ein, als von Essen in die Ruhrgebietsstädte auspendeln. Besonders extrem zeigt sich dieses Muster für die Stadt Gelsenkirchen, aber auch in Bottrop, Gladbeck, Oberhausen, Bochum und Dortmund überwiegt die Zahl der Einpendler deutlich. Aus Duisburg und Mülheim pendeln zwar auch mehr Menschen nach Essen ein, als von Essen in diese Städte auspendeln, das Verhältnis ist hier aber sehr viel ausgeglichener.

23 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 23 Abb. 6: Pendlerverflechtungen Stadt Essen 2003 Quelle: Statistisches Landesamt NRW; eigene Berechung und Darstellung

24 24 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS In Richtung Landeshauptstadt Düsseldorf kehren sich dann die Vorzeichen um. Trotz der räumlichen Distanz zur Landeshauptstadt, ist Düsseldorf ein wichtiger Arbeitsstandort Essens. Rund Menschen pendeln täglich von Essen nach Düsseldorf; in Gegenrichtung sind es nur rd Aber auch nach Heiligenhaus, Ratingen und Velbert pendeln mehr Menschen von Essen als von dort nach Essen Wanderungsverflechtungen mit den Umlandgemeinden Die Wanderungsbewegungen verlaufen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den Pendlerbewegungen. Beide Ströme zusammen betrachtet, vermitteln ein verlässliches Bild über die Verflechtungen innerhalb eines Raumes sowie die Beziehungen zwischen Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt in einer Region. Die Stadt Essen war in der Vergangenheit lange durch negative Wanderungssalden geprägt. Zwischen 1995 und 2002 sind allein rund Personen mehr fortgezogen als im gleichen Zeitraum zugezogen sind. In den letzten Jahren zeigt sich ein weitgehend ausgeglichener Wanderungssaldo. Um Verzerrungseffekte, die sich häufig auf der Ebene von Jahresscheiben ergeben, ausgleichen zu können, wird in der folgenden Abbildung daher der Zeitraum zwischen 1995 und 2005 betrachtet.

25 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 25 Abb. 7: Wanderungen Stadt Essen zwischen 1995 und 2005 Quelle: Statistisches Landesamt NRW; eigene Berechung und Darstellung Die kumulierten Wanderungen in der Zeit zwischen 1995 und 2005 vermitteln ein klares Wanderungsmuster. Essen hat im Betrachtungszeitraum gegenüber allen direkten Umlandgemeinden Bevölkerung verloren, während sich die Wanderungsgewinne auf die weiter entfernteren Ruhrgebietsstädte sowie Wuppertal und Hagen beschränken. Allerdings zeigt die Betrachtung auch, dass die Verluste zu einigen Nachbarstädten im Verhältnis zur Wanderungsintensität eher gering ausfallen, z.b. zu Bochum (durchschnittlicher jährlicher Abwanderungssaldo -23), Gelsenkirchen (- 24), Gladbeck (-24) und Heiligenhaus (-32). Die größten jährlichen Wanderungsverluste ergeben sich aus der Verflechtung mit Mülheim (-313), Oberhausen (-155) und Bottrop (-204). In den letzten Jahren haben sich jedoch die Wanderungsbewegungen insgesamt verändert. Die räumliche Entwicklung in Deutschland war in den letzten Jahrzehnten bis zum Anfang des neuen Jahrtausends überwiegend durch Suburbanisierungsprozesse gekennzeichnet. Besonders stark zeigten sich diese Prozess ab Anfang der

26 26 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS 90er Jahre, als sich die geburtenstarken Jahrgänge in der Familienbildungsphase befanden. Viele Haushalte verließen die Stadt, um im preiswerteren Umland große Wohnungen bzw. häufig auch Einfamilienhäuser nachzufragen. Die Kernstädte waren lange Zeit die Verlierer dieser Entwicklung. Seit einiger Zeit deutet sich jedoch eine Abschwächung dieser zentrifugalen Bewegung an. Das Wachstum der Umlandgemeinden nimmt an Stärke ab, erste Städte verzeichnen gegenüber ihrem Umland wieder Zuwächse. Das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik in NRW hat erst in seiner im Jahr 2006 vorgelegten Bevölkerungsprognose für die Kreise und kreisfreien Städte für viele Umlandgemeinden seine Prognosen nach unten korrigiert. In NRW zählen die Umlandgemeinden der großen Ruhrgebietsstädte nicht mehr zu den Gewinnern des demografischen Wandels, sondern mehr und mehr zu den Verlieren, für die größere Bevölkerungsverluste prognostiziert werden als für die großen Kernstädte des Ruhrgebiets. Dieser Wandel in der neueren Stadtentwicklung, der in der Fachdiskussion mit dem Schlagwort der Reurbanisierung umschrieben wird, hat verschiedene Ursachen. Zunächst einmal ist es den großen Städten (mit einiger Zeitverzögerung) gelungen, auf die Nachfrage der Familien nach preiswertem Bauland zu reagieren. Mittlerweile haben fast alle Städte Baulandoffensiven gestartet, um die Abwanderungstendenzen im Eigenheimsektor zu stoppen. Aufgrund des gestiegenen Flächenangebotes hat sich auch der Preisabstand zu den Angeboten im Umland deutlich reduziert. Der vielleicht wichtigere Grund für die Trendumkehr ist aber der Wandel der Wohnungsnachfrage. Waren es bis weit in die 90er Jahre vor allem die Familienhaushalte der geburtenstarken Jahrgänge, die die Wohnungsnachfrage dominierten, sind es heute Singles, postfamiliäre Paare und ältere Menschen, die den Großteil der Wohnungsnachfrage repräsentieren. Deren Anforderungen an einen idealen Wohnstandort unterscheiden sich fundamental von den Familienhaushalten: Faktoren wie Zentralität, Urbanität, Lifestyle und Ambiente werden sehr viel höher gewichtet. Und hier besitzen die städtischen Wohnungsmärkte eindeutige Standortvorteile gegenüber dem ländlich geprägten Umland. Bei älteren Menschen spielt neben der Zentralität darüber hinaus auch der Freizeit- und Erholungswert eines Standortes eine große Rolle (die ideale Lage befindet sich zwischen Fußgängerzone und Stadtpark). Im Folgenden wird anhand der jüngsten Wanderungsdaten der Stadt Essen untersucht, inwieweit dieser Trend zurück in die Stadt für die Stadt Essen bereits nachgewiesen werden kann. Im Jahr 2005 konnte der bislang höchste Wanderungsgewinn mit 145 Personen aus der Stadt Bochum registriert werden (2004: -46 Einwohner). Aus Duisburg betrug der

27 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 27 Wanderungsgewinn 65 Personen, auch für die Städte Dortmund, Münster und Recklinghausen konnte ein positiver Saldo festgestellt werden. Bei den übrigen Wanderungsverflechtungen sind keine hohen Intensitäten bzw. etwa ausgeglichene Salden festzustellen. Tab. 3: Aktuell bedeutsame Zuwanderungsregionen Gebietseinheiten, von denen Essen 2005 am stärksten profitiert (2004 zum Vergleich) Fortzug Zuzug Saldo Fortzug Zuzug Saldo Unna, Kreis Unna, Stadt Bochum, krfr. Stadt Märkischer Kreis Duisburg, krfr. Stadt Dortmund, krfr. Stadt Münster, krfr. Stadt Recklinghausen, Stadt Wuppertal, krfr. Stadt Ennepe-Ruhr-Kreis Witten, Stadt Hochsauerlandkreis Düren, Stadt Velbert, Stadt Minden-Lübbecke, Kreis Lüdenscheid, Stadt Lünen, Stadt Fernwanderungen Sachsen-Anhalt Sachsen Thüringen Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung und Darstellung Betrachtet man die aktuell bedeutsamen Abwanderungsregionen ergeben sich folgende Strukturen.

28 28 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Tab. 4: Aktuell bedeutsame Abwanderungsregionen Gebietseinheiten, an die Essen 2005 am stärksten verliert (2004 zum Vergleich) Fortzug Zuzug Saldo Fortzug Zuzug Saldo Mülheim a.d. Ruhr, krfr. St Köln, krfr. Stadt Bottrop, krfr. Stadt Oberhausen, krfr. Stadt Borken, Kreis Düsseldorf, krfr. Stadt Mettmann, Kreis Gladbeck, Stadt Wesel, Kreis Heiligenhaus, Stadt Aachen, krfr. Stadt Dinslaken, Stadt Bonn, krfr. Stadt Coesfeld, Kreis Raesfeld Ratingen, Stadt Neuss, Stadt Neuss, Kreis Fernwanderungen Bayern Hamburg Niedersachsen Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Berechnung und Darstellung Die höchsten Verluste an Einwohnern hatte die Stadt Essen aus der Wanderungsbeziehung mit der Stadt Mülheim zu beklagen. Er betrug im Jahr 2005 per Saldo 305 Einwohner und war damit im Vergleich zum vorher betrachteten 11-Jahreszeitraum nahezu unverändert, dies gilt auch für Oberhausen (-134). Die Verluste zur Stadt Bottrop haben sich dagegen etwas abgeschwächt. Insgesamt zeigt die Auswertung der Wanderungen des Jahres 2005 ein analoges Bild im Vergleich zur 11- Jahresbetrachtung. Wenn auch etwas abgeschwächt verliert Essen weiterhin Bevöl-

29 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 29 kerung an seine angrenzenden Umlandgemeinden. Lediglich die (vormals leichten) Verluste zu Bochum und Dortmund konnten in Zuwanderungsgewinne umgewandelt werden. Bevölkerungszugewinne realisiert Essen überwiegend aus dem übrigen Land Nordrhein-Westfalen und dem Bundesgebiet sowie aus der Verflechtung mit dem Ausland. Der Trend zurück in die Stadt ist für den Wohnungsmarkt der Stadt Essen anhand der Wanderungsdaten nur in Ansätzen erkennbar. Dass der Trend dennoch stärker ist, werden unsere weiteren Untersuchungen, insbesondere die kleinräumige Analyse der Nachfragesituation am Wohnungsmarkt zeigen (Teil B.1.3). In allen Teilmarktsegmenten im Miet- wie im Eigentumssegment sind die Nachfragen im Stadtgebiet sehr viel höher als in den umliegenden Wohnungsmärkten. Im Folgenden betrachten wir die innerstädtischen Wanderungen und die Fernwanderungssalden der Essener Stadtbezirke mit den Umlandgemeinden Essens. Im Fokus des Interesses steht dabei die Frage, aus welchen Stadtteilen die Verluste zu den Umlandgemeinden resultieren. Gleichzeitig vermitteln die Auswertungen einen guten Überblick über die Struktur der Wanderungsbeziehungen zwischen den Stadtbezirken. Die Auswertung der innerstädtischen Wanderungen zeigt ein typisches Muster für eine Großstadt: Die Innenstadtbezirke geben Bevölkerung an die nördlichen und besonders stark an die südlichen Stadtbezirke ab. Die Innenstadtbezirke sind insbesondere für jüngere Haushalte interessant und für Haushalte, die aus anderen Regionen zwecks Ausbildungs- oder Berufsstart zuwandern. Mit steigendem Alter, Haushaltsvergrößerungen im Rahmen der Familienbildungsphase und steigenden Einkommen, wächst dann bei Vielen das Bedürfnis, den Wohnstandort an den Stadtrand bzw. in ruhigere Wohngebiete zu verlagern. Innerstädtische Quartiere haben damit in gewisser Hinsicht eine Schleusenfunktion für das gesamte Stadtgebiet.

30 30 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abb. 8: Innerstädtische Wanderungen Stadt Essen (prozentuale Darstellung) IV III V IX I 38 II VI VII VIII Quelle: Stadt Essen; eigene Darstellung Betrachtet werden hier kumuliert die Wanderungsbewegungen der letzten fünf Jahre, um eventuelle Verzerrungen einzelner Jahre auszublenden. Die so errechneten Wanderungssalden wurden dann ins Verhältnis zur Bevölkerung des Jahres 2006 gesetzt. 1 Die höchste prozentuale Zunahme an Bevölkerung durch Wanderung weist 1 Für die Kartendarstellung wurde eine Klasseneinteilung anhand von Quantilen vorgenommen. Hierbei handelt es sich um eine statistische Einteilung, bei der die nach Größe sortierten Daten in Klassen eingeteilt werden. Es wurde eine Einteilung in fünf Klassen gewählt. Der Wert des ersten Quantils gibt an das 20 % der Daten kleiner sind als dieser Quantilswert ist. Die weiteren

31 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 31 der Stadtteil Westviertel (4) mit einem Zuwanderungsgewinn von 16,6 % auf. Ebenfalls konnten die Stadtteile Fulerum (15), Schönebeck (16) Bevölkerungsgewinne von über 5 % verzeichnen. Allerdings entsprechen die absoluten Wanderungsgewinne der Stadtteile mit 311 Einwohnern im Westviertel (4) und 197 Einwohnern in Fulerum (15) nicht den Maximalwerten. Diese werden mit einem positiven Saldo von 575 Personen in Schönebeck (16), 548 Personen in Kettwig (49) und 521 Personen in Bergerhausen (13) erreicht. Besonders negative Entwicklungen zeigen sich hingegen im Stadtteil Stadtkern (1), der 10,7 % seiner Bevölkerung durch Wanderungsbewegungen im Betrachtungszeitraum verliert. Ebenfalls starke Verluste zeigen sich in Horst (46), Fischlaken (42) und im Ostviertel (2) (jeweils über 5,8 %). Der absolut stärkste Bevölkerungsverlust wird mit Einwohnern in Altendorf (7) verzeichnet. Grenzen liegen bei 40 %, 60 %, 80 % und 100 %. Die Klassen beinhalten also jeweils eine gleichgroße Anzahl an Werten.

32 32 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abb. 9: Fernwanderungen der Stadt Essen nach Stadtteilen (prozentuale Darstellung) IV III V IX I 38 II VI VII VIII Quelle: Stadt Essen; eigene Darstellung Bei der Betrachtung der Fernwanderungen zeigt sich ein spiegelverkehrtes Bild. Jetzt sind es die innerstädtischen Quartiere (mit Ausnahme des Stadtkerns), die zu den Gewinnern zählen, womit sich die weiter oben angedeutete Schleusenfunktion dieser Stadtbezirke bestätigt. Besonders auffällig zeigt sich dies im Nordviertel (3), in Rellinghausen (12), im Ostviertel (2), im Südostviertel (6), im Westviertel (4) und in Haarzopf (28). Hier werden Zunahmen der Bevölkerung von 6,2 % bis 4,9 % in dem betrachteten Fünfjahreszeitraum erreicht. Der größte Zuwanderungsgewinn in absoluten Zahlen mit einem Saldo von 477 Personen kann das Nordviertel (3) verzeich-

33 InWIS Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen 33 nen. Hohe Wanderungsgewinne im Betrachtungszeitraum verzeichnen ebenso Altendorf (7) mit 425 Personen und das Ostviertel (2) mit 398 Personen. Auffällig sind die starken Verluste von 2,8 % bis hinzu 3,8 % der Quartiere im Nordwesten Essens. Hierzu zählen die Stadtteile Bedingrade (17), Frintrop (18) und Dellwig (19). In absoluten Zahlen betrachtet, wird ein maximaler negativer Wanderungssaldo von 353 in Bedingrade (17) verzeichnet. Es folgen die Stadtteile Heisingen (31), Dellwig (19) Freisenbruch (45) die ebenfalls über 300 Personen durch Fernwanderungsbewegungen verlieren. Betrachtet man die Fernwanderung nach Stadtteilen und die innerstädtische Wanderung nach Stadtteilen gemeinsam, so zeigt sich, dass sie in vielen Fällen gegenläufig sind. Dies trifft in besonderem Maße auf die Stadteile Nordviertel (3), Ostviertel (2), Haarzopf (28), Altendorf (7), Südostviertel (6), Südviertel (5) und Schonnebeck (37) zu. Sie weisen bei den Fernwanderungen Bevölkerungszuwächse auf und bei den innerstädtischen Wanderungen Bevölkerungsverluste. Umgekehrt, also Bevölkerungsverluste durch Fernwanderung, aber Bevölkerungsgewinne durch innerstädtische Wanderungen, sind in den Stadtteilen Fulerum (15), Heisingen (31), Dellwig (19) Bedingrade (17), Heisingen (31) und Huttrop (11) auszumachen. Die Stadtteile Westviertel (4) und Kupferdreh (32) profitieren von Wanderungsgewinnen auf beiden Wanderungsebenen, die durch größere Neubaumaßnahmen ausgelöst wurden. Im Gegensatz dazu verliert vor allem der Stadtkern (1), aber auch Bocholt (22) innerstädtisch wie auch bei der Fernwanderung. Im Folgenden haben wir das kleinräumige Wanderungsverhalten noch einmal auf der Ebene der Stadtbezirke zusammengefasst.

34 34 Wohnungsnachfrage Analyse Stadt Essen InWIS Abb. 10: Innerstädtische Wanderung nach Stadtbezirken Jahre Stadtbezirk I Stadtbezirk II 831 Stadtbezirk III Stadtbezirk IV 1145 Stadtbezirk V 488 Stadtbezirk VI -26 Stadtbezirk VII -755 Stadtbezirk VIII 809 Stadtbezirk IX Saldo innerstädtische Wanderung Quelle: Stadt Essen, eigene Darstellung InWIS F&B GmbH 2007 Bei den innerstädtischen Wanderungen ist es vor allem der Stadtbezirk IV, der hier den größten positiven Saldo von Personen aufweist. Die Bezirke II, V, VIII und IX verzeichneten im Betrachtungszeitraum ebenfalls Wanderungsgewinne. Die Wanderungsverluste in den Bezirken I und III sind mit jeweils mehr als Personen besonders ausgeprägt. Während im Bezirk VII ebenfalls deutliche Verluste erkennbar sind, weist der Stadtbezirk VI einen fast ausgeglichenen Wanderungssaldo aus.