14. Pantaenius-Immobilientagung Sofitel in München

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1 14. Pantaenius-Immobilientagung Sofitel in München Aktuelle BGH-Rechtsprechung im Überblick (Mietrecht) Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin Hamburg S. 1

2 Anpassung von VZ durch Mieter Fall: VZ für BK betragen mtl. 199,28. BKA für 2009 vom : Nachforderung 84,26. Mieter macht Einwendungen geltend und errechnet Guthaben über 376,49. Schreiben vom : Ankündigung der Herabsetzung der BKVZ um mtl. 30,00 + Zahlung von 169,28 ab 01/2011. Aufrechnung Guthaben gegenüber Miete 03/2011 und Kürzung der Zahlung um 376,49. Vermieterin klagt auf Zahlung offener Beträge. BGH, Urt. v , VIII ZR 184/12 S. 2

3 Lösung nach BGH: möglicherweise unbegründet! Anpassung VZ nur bei formell + materiell ordnungsgemäße BKA. Gilt gleichermaßen für Anpassung durch Vermieter + Mieter. Soweit Mieter materielle Fehler der BKA des Vermieters konkret beanstandet + zutreffendes Abrechnungsergebnis selbst errechnet, Mieter nicht gehindert, Herabsetzung VZ nach 560 IV BGB auf Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Kein Grund, Mieter die Aufrechnung mit dem von ihm errechneten + beanspruchten Guthaben zu verwehren. (Zurückverweisung wegen Prüfung BKA 2009.) S. 3

4 Verjährung Nachberechnung Fall: Wohnraummietverhältnis endet Klagende V in erstellt BKA für 2002 bis 2006 vorbehaltlich einer Nachberechnung wegen zu erwartender rückwirkender Neufestsetzung der Grundsteuer. Grundsteuerbescheid vom mit rückwirkender Neufestsetzung ab Umlage mit Schreiben vom ca. EUR Mahnbescheid zugestellt am Mieter wendet Verjährung ein. BGH, Urt. v , VIII ZR 264/12 S. 4

5 Lösung nach BGH: Ohne Erfolg Mieter muss zahlen! Verjährungsbeginn nach 199 I BGB: Schluss des Jahres, in dem Anspruch entstanden, und Gläubiger Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen erlangt. Vermieter hatte bis Grundsteuerbescheid keine Kenntnis! Verjährung hat nicht begonnen, auf Zeitpunkt der Anspruchsentstehung (streitig, ob mit Ablauf der Abrechnungsfrist oder erst mit der Erteilung der Abrechnung selbst, bleibt offen) kommt es deshalb nicht an. Ausschluss nach 556 III 3 BGB: nein, da Abrechnung alsbald nach Wegfall des Hindernisses (i.d.r. spätestens nach 3 Monaten) erteilt. S. 5

6 Abrechnung Leistungen des Vermieters Fall: Vermieter rechnet pünktlich über BK 2008 ab. Streitige Positionen Gartenpflege und Hausmeister. Vermieter hat sich eigenen Personals bedient. In BKA nicht dessen tatsächliche Kosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmers, nämlich Nettopreise der Firma T, die dem Vermieter aufgrund Leistungsverzeichnisses die anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte. Vermieter klagt auf Zahlung BGH, Urt. v , VIII ZR 41/12 S. 6

7 Lösung nach BGH: und bekommt Recht! Grundsätzlich nur tatsächlich entstandene Kosten in BKA ansetzen. Aber nach 1 I 2 BetrKV darf Vermieter nach fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer), die bei Leistungserbringung durch Dritten (Unternehmen) entstanden wären, abrechnen! Dient Vereinfachung. S. 7

8 Weiterleitung./. Flächenschlüssel Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom VIII ZR 243/10, vom VIII ZR 45/11 und VIII ZR 69/11). Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt. Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung etwas anderes ergeben sollte, (BGH, Urt. v , VIII ZR 169/03) hält der Senat daran nicht fest. BGH, Urt. v , VIII ZR 252/12 S. 8

9 (Firmen-) Stempel und BGH Das Hinzusetzen eines (Firmen-) Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des 550 BGB. Geschäftsverkehr misst Firmen- /Betriebsstempel Legitimationswirkung bei. Nach äußerer Form dokumentiert Unterschreibender durch seine Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. BGH, Urt. v , XII ZR 35/11 S. 9

10 Bordellbetrieb im gleichen Gebäude = Nicht per se Mangel. Ohne Vereinbarung kein Anspruch auf bestimmten Mietermix. Mangel = für Mieter nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll- Beschaffenheit, die Gebrauch beeinträchtigt. Umfeldmängel: Unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder unmittelbare Einwirkung auf Gebrauchstauglichkeit. Nur, wenn konkrete + mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung durch Bordell Mangel. Abstrakte Gefahren (Jugendgefährdung) + allgemeine Befürchtungen reichen nicht. BGH, Urt. v , XII ZR 122/11 S. 10

11 Flächenabweichung Laden + Keller Fall: MV über Geschäftsräume, Laden (ca. 87 m²) und ein "darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m²)". Weiter: ; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m² vereinbart." Miete einheitlich für Laden und Keller ursprünglich EUR 5.840,00. Tatsächliche Fläche Laden: 85,68 m², Keller: nur 53,93 m². Mieter klagt auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen Minderung aufgrund Flächenabweichung. Vermieter erkennt erstinstanzlich teilweise an und wehrt sich gegen Rest. BGH, Urt. v , XII ZR 97/09 S. 11

12 Lösung nach BGH: evtl. mit Erfolg, da restliche Zahlungsklage ggf. unbegründet! Minderfläche um mehr als 10 % = Mangel, auch bei Gewerbemiete (BGH, Urt. v , XII ZR 254/01). Kellerfläche von Vereinbarung umfasst. Einheitliche Minderung um 29 % nicht angemessen, weil generell geringerer Nutzungswert der Kellerräume (Lager) außer Betracht bleibt. Zurückverweisung zwecks Aufklärung tatsächlicher Gebrauchsbeeinträchtigung. S. 12

13 Leitsatz: Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urt. v. 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745). S. 13

14 Trittschall Dachgeschoss: aus 1 mach 2! Fall: M nutzt Whg. unter DG im MFH, das 1952 wieder aufgebaut. Im DG seit Jahrzehnten 1 Whg., Umbau in 2 Whg en in Estrich in 1 Whg. auf 21 m² (= 12 % insg. bearbeiteter Bodenfläche) entfernt + erneuert; darunter sog. L-Schwalbenschwanzplatten eingebracht, in deren Profilvertiefungen Estrich gegossen. Auf weiteren 96 m² + 59 m² Estrich abgeschliffen + verspachtelt wg. Begradigung für neuen Bodenbelag. Überschreitung Schallschutz 2003 (Grenzwerte der DIN 4109) insgesamt, 1952 bzgl. Luftschall um 1 Dezibel. M macht 20 % Minderung geltend + klagt überzahlte Beträge ein. BGH, Urt. v , VIII ZR 287/12 S. 14

15 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Mangel = für Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand. In 1. Linie Vereinbarung (nicht Einhaltung bestimmter technischer Normen) maßgebend. Ohne Beschaffenheitsvereinbarung: jedenfalls Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Nach Verkehrsanschauung: grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab. S. 15

16 = Hier: an sich Schallschutz nach 1952 (Wiederaufbau). Grundsätzlich keine Modernisierungspflicht! Anders bei baul. Veränderungen durch V, die Lärmimmissionen verursachen können und solches Ausmaß erreichen, dass M erwarten kann, dass Lärmschutzmaßnahmen nach den zur Zeit des Umbaus geltenden technischen Normen getroffen werden. Bejaht bei Umbau DG von Abstellräumen zu Whg.. (BGH, Urt. v , VIII ZR 355/03) Verneint bei bloßem Austausch Bodenbelag (Fliesen statt PVC) ohne Veränderung Estrich oder Geschossdecke. (BGH, Urt. v , VIII ZR 131/08)... S. 16

17 Maßnahme muss von Eingriffsintensität in Gebäudesubstanz Neubau oder grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sein. Nein, bei Begradigung/Ausgleich Estrich zwecks Aufbringung neuen Bodenbelages. Auch nicht durch Entfernung + Einbringung L-Schwalbenschwanzplatten auf 12 % der Fläche, da anderenfalls Modernisierungspflicht des V hinsichtl. gesamter Geschossdecke, die grdsl. nicht geschuldet. Maßgebend: Errichtung des Gebäudes (1952). Überschreitung um 1 Dezibel nur bzgl. Luftschall # beachtl., erhebl. Beeinträchtigung (für menschl. Ohr kaum wahrnehmbar). S. 17

18 Hunde- und Katzenhaltungsverbot - AGB AGB des V, Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung ist generell untersagt, ist gemäß 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam. Unangemessene Benachteiligung, weil Verbot ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen. (Nach Wortlaut wäre auch Blindenhund verboten!) Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken Gebrauchsgewährungspflicht. Ob Tierhaltung = vertragsgemäßer Gebrauch, erfordert umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Beim generellen Verbot, entfiele Abwägung. Aber S. 18

19 Unwirksamkeit der Klausel bedeutet nicht, dass M Hunde oder Katzen ohne Rücksicht auf andere halten darf. Stattdessen umfassende Abwägung der konkreten Interessen und Belange im Einzelfall (Mietvertragsparteien, andere Hausbewohner und Nachbarn, bisherige Handhabung etc.). BGH, Urt. v , VIII ZR 168/12 S. 19

20 Fehlende Begrenzung der Mietbürgschaft Fall: M zahlt Mieten (je 445) Juli + August 2007 nicht. Wg. drohender fristloser Kündigung bat Schwester des M den V, Rückstände aus Kautionssparbuch zu begleichen und andere Sicherheit zu akzeptieren. Schwester unterzeichnete Bürgschaftserklärung zu Gunsten V für Mietzahlungen ihres Bruders. Mieten Oktober + November 2007 und ab Oktober 2008 offen. Zahlungs- (ca ) + Räumungsklage gegen M erfolgreich. V verklagt Schwester auf Zahlung dieser Summe + offene Nutzungsentschädigungen August + September BGH, Urt. v , VIII ZR 379/12 S. 20

21 Lösung nach BGH: mit Erfolg in voller Höhe! Einwand, nur 3 Mieten greift nicht. 551 I und IV BGB nicht anwendbar auf Sicherheiten, die dem V von Dritten zur Abwendung Kündigung wg. Zahlungsverzuges des M gewährt werden (so wie bei Bürgschaften Eltern für Kinder). Keine für den Mieter nachteilige Vereinbarung! Im Gegenteil: bei Beachtung von 551 I BGB keine zusätzl. Sicherheit für V fristlose Kündigung = Beendigung MV. Unerheblich, ob Sicherheit von V verlangt oder ihm aufgedrängt. S. 21

22 Gitarrenunterricht durch Sohn des toten M 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters (1) (2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. (3) (4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt BGH, Urt. v , VIII ZR 213/12 S. 22

23 V muss geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden. V kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Offensichtl. nicht bei Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler. Kündigung MV Sohn wirksam. S. 23

24 Wer ist Dritter i.s.d. 540, 553 BGB 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte (1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. (2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. S. 24

25 Ein Ausflug in s Familienrecht Fall: Der M1 und die M2 mieten Whg. im Jahr 1999; M1 zieht aus und X3 zieht sodann ein. V stimmt Mieterwechsel nicht zu heiraten M2 + X3, 2006 zieht M2 aus + Scheidungsantrag. V mahnt M1 + M2 erfolglos wg. unerlaubter Untervermietung ab + kündigt am wg. unerlaubter Gebrauchsüberlassung an X : rechtskräftiges Scheidungsurteil + Vereinbarung M2 und X3, dass X3 Whg. allein nutzt Räumungs- + Zahlungsklage wg. vorgerichtl. Anwaltskosten gegen M1, M2 + X3, einschließl. neuer Kündigung. BGH, Urt. v , VIII ZR 143/11 S. 25

26 Lösung nach BGH: Räumungsklage, die sich erledigt hatte, hätte keinen Erfolg gehabt. Kündigung vom nicht wirksam, da X3 # Dritter. Grundsatz: Dritter = jede Person, die nicht MV-Partei. Ausnahme: nach Sinn und Zweck Familie des Mieters wg. ihrer engen, verfassungsrl. geschützten Beziehungen. Ehegatte # Dritter, auch dann, wenn verbleibender nicht MV-Partner ist, sofern Überlassung durch Ausziehenden zunächst nur vorübergehend. Maßgebend allein: handelt es sich noch um die Ehewohnung? Wenn ja, ist Verbleibender # Dritter i.s.d. 540, 553 BGB. S. 26

27 Erst wenn Ehegatte, der Whg. verlassen hat, diese endgültig aufgibt, verliert sie ihren Charakter als Ehewohnung. Abgrenzung: Ist Überlassung noch aktuellen Erfordernissen der Trennungssituation geschuldet oder liegt ihr schon endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde? Kündigung vom unwirksam, da X3 # Dritter. Mit Vereinbarung vom zw. M2 und X3 keine Ehewhg.. Mit Mitteilung an V ist X3 gem. 1568a III Nr. 1 BGB anstelle M2 in MV eingetreten (ggf. neben M1, Anm. RB). Im Zeitpunkt der Kündigung vom war X3 also schon Mieter und nicht Dritter. S. 27

28 Fristlose Kündigung und Verschulden Fall: MV über EFH für brutto 1.550,00 /Monat. M rügen Schimmel und Kondenzwasserbildungen infolge baulicher Mängel. V lehnt Beseitigung ab, da Ursache falsches Heizungsund Lüftungsverhalten sei. M mindern um 20 % = 310,00 /Monat. V spricht fristlose Kündigung wg. Rückstand über 3.410,00 aus und erhebt Räumungsklage. SV-Gutachten bestätigt falsches Wohnverhalten M. BGH, Urt. v , VIII ZR 138/11 S. 28

29 Lösung nach BGH: Räumungsklage hat Erfolg. Fristlose Kündigung gem. 543 II 1 Nr. 3 lit. b BGB wirksam. Zahlungsrückstand 2 Monatsmieten mangels Minderung/ZBR. Verschulden: (+). Auffassung, milderer Maßstab für Verschulden bei 543 II Nr. 3 BGB, insbes. bei Rechtsirrtum, ist abzulehnen. Auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen an unverschuldeten Rechtsirrtum. Kein Grund für milderen Sorgfaltsmaßstab im Rahmen des 543 III BGB. (BGH, Urt. v , VIII ZR 102/06). S. 29

30 Gilt auch bei Irrtum im Tatsächlichen (Ursache einer Schimmelpilzbildung). Nach 276 BGB: Vorsatz + Fahrlässigkeit zu vertreten. Bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt erkennbar, dass Ursache im eigenen Wohnverhalten - wg. Haltens mehrerer Katzen, die nicht raus sollten, wenig gelüftet, - wg. 2 Aquarien + 1 Terrarium mit Schlangen erhöhte Luftfeuchtigkeit. Fahrlässig, Ursache nicht im eigenen Wohnverhalten zu sehen. S. 30

31 Ordentl. Kündigung nach 573 II Nr. 1 BGB Zahlungsverzug bei welcher Höhe + welcher Dauer = nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, 573 II Nr. 1 BGB? Eindeutig, wenn auch fristlose Kündigung möglich. Im Übrigen streitig: - mindestens wie bei fristloser (Blank in S-F, 10. A., 573 Rn. 27; Häublein in Mü-Ko, 6. A., 573 Rn. 59), - nach Einzelfall jeder Rückstand, auch unterhalb des Betrages einer Monatsmiete und kürzer als einen Monat (Schmid, DWW 1982, 77 (84); Grapentin in Bub/Treier, 3. A., Rn. IV 64), S. 31

32 - h. M.: erforderlicher Rückstand mindestens 1 Monatsmiete + Verzugsdauer von mindestens 1 Monat (LG Wiesbaden, NZM 2003, 713; Palandt-Weidenkaff, 71. A., 573 Rn. 16). BGH, Urt. v , VIII ZR 107/12: - Auch unterhalb der Grenzen des 543 III Nr. 2 BGB muss ordentliche Kündigung möglich sein. - Aber nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug = nicht unerhebliche Pflichtverletzung. - Anlehnung an h.m.: Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn Rückstand 1 Miete + Verzugsdauer < 1 Monat. S. 32

33 Leitsatz: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. S. 33

34 Störung Hausfrieden, 543 I, 569 II BGB M weiß, dass Mitmieter als Zeuge gegen ihn im Prozess wg. div. Störungen des Hausfriedens benannt ist. Hängt nachts an dessen Tür Tüte mit Räumungsklage und Klagerwiderung, mit Blut verwechselbarem Ketchup beschmiert. O-Ton: Ich schneide Euch die Hälse durch! Auch einmaliger Einschüchterungsversuch (Bedrohungshdlg.) reicht # bloß ungebührliches Verhalten. Muss V (auch ohne Abmahnung) nicht hinnehmen. Kann wirksam trotz 40 Jahre MV fristlos kündigen. LG München I, Urt. v , NZM 2013, 25 S. 34

35 und jetzt viel Spaß beim echten Albtraum für den WEG-Verwalter! S. 35