Qualitätsanforderungen im Wohnbau - Erfahrungen aus Deutschland

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1 Geförderter Wohnungsbau im Spannungsfeld zwischen Leistbarkeit und Qualitätsanforderungen Wien Qualitätsanforderungen im Wohnbau - Erfahrungen aus Deutschland Bildquelle: GEWOBA Bremen WP/StB Ingeborg Esser Hauptgeschäftsführerin GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v.

2 Gliederung Bezahlbare Mieten als Herausforderung Status quo in der Wohnungswirtschaft Problemfelder Kosten Förderung Instabile Rahmenbedingungen Hemmnisse Qualitätssicherung durch Nachhaltigkeitssiegel Fazit

3 Der Auftrag der Wohnungswirtschaft: bezahlbare Mieten als Herausforderung ressourcenschonendes sowie energieeffizientes Bauen, Modernisieren und Bewirtschaften Umsetzung im Rahmen wirtschaftlicher Rentabilität gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung Engagement bei integrierter Stadtentwicklung und Stadtumbau Strukturanpassung der Wohnquartiere an zukünftige Bedürfnisse positives Wohnklima Einbeziehung der Bewohner attraktive Dienstleistungen und soziales Management sozialer Frieden in kulturell vielfältigen Wohnquartieren und ein nachbarschaftliches Zusammenleben

4 Energiestrategie der Wohnungswirtschaft

5 Energiesparende Modernisierungsmaßnahmen Anteil Wohnungen, die seit 1990 bis 2005/2007/2009/2011 teilweise oder vollständig energiesparend modernisiert wurden, GdW-Unternehmen 90,0% 80,0% Alte Länder Neue Länder 82,6 % 84,7 % 80,4 % 72,8 % Deutschland 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 35,4 % 22,4% 13,0% 18,4% 19,9% 22,2% 26,2% 31,0% Quelle: GdW-Jahresstatistik 46,9 % 43,5 % 41,2 % 26,9% 30,5% 31,1% 31,8% 50,4 % 22,8% 23,6% 24,7% 45,9% 49,9% 51,4% 52,9% 24,2% 62,0 % 59,1 % 56,9 % 25,9% 26,6% 27,5% 32,5% 34,5% teilweise energetisch modernisiert (ohne Doppelzählung mehrfacher Teilmodernisierungen) vollständig energetisch modernisiert Hinweis: Die Angaben beschreiben den Anteil der Wohnungen, die seit dem Jahr 1990 teilweise oder vollständig energetisch modernisiert worden sind. Also den Anteil des Wohnungsbestandes, den die Unternehmen im Zeitraum im Rahmen energetischer Modernisierungen angefasst haben. GdW Schrader 5

6 Status quo der energetischen Sanierung ca Seit 1990 energetisch modernisiert: 34% umfassend (einschließlich Wärmedämmung) und 27% teilweise 1950-er Jahre 1960-er Jahre Mittlerer Energieverbrauch 2011: GdW: 138 kwh/(m²a) Deutschland: 163 kwh/(m²a) Minderung seit 1990: Endenergie: -29% CO 2 : -51% 2013 Erwartete Einsparungen 2050 im Vergleich zu 1990: Endenergie: -57% CO 2 : -83%

7 Nettokaltmiete und Vorauszahlungen für warme und kalte Betriebskosten bei Unternehmen im GdW EUR pro qm 8,00 7,00 6,00 5,00 0,86 0,87 0,89 0,95 1,00 1,03 1,26 1,27 1,29 1,32 1,33 1,34 1,05 1,34 1,08 1,36 1,09 1,08 1,39 1,39-0,7 % +0,6 % warme Betriebskosten kalte Betriebskosten 4,00 3,00 2,00 4,27 4,36 4,43 4,51 4,55 4,62 4,75 4,86 4,96 5,04 +1,6 % Nettokaltmiete 1,00 0, Quelle: GdW Jahresstatistik GdW-Schrader

8 Problemfelder Steigende Kosten für Neubau und Modernisierung Unsichere Förderung Sich ständig ändernde Gesetzgebung Hemmnisse bei Einbezug der Stromerzeugung in einen Quartiersansatz

9 Steigender Mitteleinsatz für die energische Modernisierung 9

10 Zahl geförderter Wohneinheiten 10

11 Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz

12 Die wirtschaftliche Dimension von Energieeffizienz und Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft Das Problem: 1,20 Euro/qm Sanierung nach EnEV 100, nach Neitzel: Wege aus dem Vermieter- Mieter-Dilemma, Studie, Bochum,

13 Stark steigende (Neu-) Baukosten: Debatte um bezahlbares Wohnen Steigende Anforderungen an den Baustellenbetrieb (Arbeitsmittel und Ausstattung) Wachsende Nachfrage (Produkte und Bauleistungen) Steigender Aufwand für Qualitätssicherung Länger werdender Bauprozess (Verwaltungsakte, Bearbeitungszeiten) Steigende Bauproduktpreise (MWSt, Maut, Strompreis, Nachfrage) Steigende Energetische und Klimaschutz-Anforderungen Steigende Anforderungen an Barrierefreiheit bzw. -armut Steigende Brandschutz-Anforderungen Steigende Anforderungen an die Ausstattung (z.b. Sanitär, Freiraum) Steigende Grundstückspreise Steigende Naturschutz-Anforderungen Wachsende Planungskosten (steigender Planungsumfang, steigende Honorare) Basis: Gestiegene gesellschaftliche Grundanforderungen an Wohngebäude 13

14 Kostenentwicklung durch die zu erwartenden Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2012 Neubau eines 4-geschossigen reinen Wohngebäudes mit 20 WE mit durchschnittlich 60 qm/we Baukosten mit EnEV 2009 Baukosten mit EnEV Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk Baukonstruktionen 400 Bauwerk technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten (Kostenentwicklung durch die zu erwartenden Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2012 im Bereich der betroffenen Bauteile ) EnEV Kostenbeeinflussung + rund 90 /qm (Bauwerk+BNK) = /qm = /qm Nettokaltmiete Miete steigt um 4 % Quelle: Modellrechnung aufgrund von Unternehmenskalkulationen GdW-Schrader

15 Unsichere Förderung energetischer Modernisierung KfW-Fördermittel im Bundeshaushalt derzeit für 2014 gesichert Problemfall steuerliche Abschreibung Soziale Wohnraumförderung durch Bundesländer, Bund stellt Mittel bis 2019 zur Verfügung, nicht alle Länder nutzen die Mittel EFRE-Mittel : Verwendung für Energieeffizienzmaßnahmen und zur Förderung erneuerbarer Energien in der Hand der Bundesländer

16 Instabile Rahmenbedingungen Energieeinsparverordnung in laufender Novellierung: 2016 höhere Neubauanforderungen, EU-Forderung Niedrigstenergiegebäude ab 2021 Novelle Heizkostenverordnung wegen Umsetzung der EU-Richtlinie über Energieeffizienz Novelle Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz wegen Auftrag zur Vereinfachung Novelle Erneuerbare-Energien-Gesetz wegen der steigenden EEG-Umlage (2014: 6,24 Ct/kWh netto) Novelle Netzentgelte wegen Strukturänderungen bei der Stromerzeugung Anforderungen aus der EU? Verpflichtendes Energieeffizienzziel? CO 2 -Steuern?

17 Warum beschäftigt sich die Wohnungswirtschaft mit dem Stromverbrauch der Mieter? Strom- und Wärmekosten in Mietwohnungen in ähnlicher Höhe Beispiel: Verbrauchskosten Strom und Wärme Mieterhaushalt, 60 m² WF Wärme: kwh/a x 0,083 EUR/kWh = 598 EUR/a Strom: kwh/a x 0,28 EUR/kWh = 616 EUR/a 17

18 Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger

19 Nachhaltigkeitssiegel als Qualitätssicherung Siehe auch: GdW

20 Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau 2012 GWG München Harthof Lieberweg 13 bis 29, München Bildquelle: Stefan Müller-Naumann

21 Planungszertifikat Nachhaltiger Wohnungsbau 2013 WG Unitas e.g. Leipzig - Apels Bogen Käthe-Kollwitz-Str. 37, Leipzig Bildquelle: Unitas 21

22 Nachhaltiger Wohnungsbau Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht Leitfaden für den Neubau betriebswirtschaftliche Rentabilität entscheidet Keine höheren Baustandards als gesetzlich vorgegeben TÜV statt Gold/Silber/Bronze Bildquelle: Stefan Müller ausführliche Behandlung des Bereiches Wohnqualität planerische und bauliche Reaktionen auf Standort und Umfeld Bildquelle: GWG München

23 Fazit Qualität entsteht in einem ganzheitlichen Kontext Nachhaltigkeitssiegel unterstützen die Qualitätssicherung Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit sowie Eintreten von geplanten Ergebnissen sind entscheidende Bedingungen für energetische Modernisierungen Erhebliche Kostensteigerungen für Neubau und energetische Modernsierung erschweren Investitionen in Energieeffizienz Strom und Wärme werden zunehmend zusammen und im Quartierszusammenhang betrachtet - die Politik muss Hemmnisse für die dezentrale Energieerzeugung beseitigen und Mietereigenstrom unterstützen Die Politik muss für verlässliche Rahmenbedingungen Sorge tragen, das betrifft sowohl Anforderungen, als auch Steuern und Abgaben sowie die Förderung GdW von 64