Große Kreisstadt Hockenheim Rhein-Neckar-Kreis

Transkript

1 Große Kreisstadt Hockenheim Rhein-Neckar-Kreis Bebauungsplan Gewerbegebiet Mörscher Weg 5. Änderung (1. Teilbebauungsplan) Bearbeitung: Dipl.-Ing. Christian Engel, Fachbereich Bauen und Wohnen

2 Verfahrensvermerke 1. Aufstellungsbeschluss durch den Gemeinderat gemäß 2 (1) BauGB am Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gemäß 2 (1) BauGB am Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gemäß 3 (2) BauGB 4. Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung gemäß 3 (2) BauGB 5. Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß 3 (2) BauGB 6. Beteiligung der Behörden gemäß 4 (2) BauGB (mit Frist bis zum..2016) 7. Satzungsbeschluss gemäß 10 (1) BauGB 8. Ausfertigung: am am in der Zeit vom bis am am Es wird bestätigt, dass der Inhalt dieses Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text mit den hierzu ergangenen Beschlüssen des Gemeinderats übereinstimmt und dass die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Verfahrensvorschriften eingehalten worden sind. - Gummer - Oberbürgermeister Hockenheim, den Ortsübliche Bekanntmachung und Inkrafttreten gemäß 10 (3) BauGB am Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) neugefasst durch Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1722) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1548) Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom (BGBl I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1509) Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom (GBl. S. 357), zuletzt mehrfach geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom (GBl. S. 501) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom (GBl. S. 581), zuletzt mehrfach geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom (GBl S. 1) 1

3 A Zeichnerischer Teil 2

4 B Vorbemerkung: Bauplanungsrechtliche Festsetzungen Im Rahmen der 5. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet Mörscher Weg (1. Teilbebauungsplan) werden die textlichen Festsetzungen zur zulässigen Grundfläche (Nr. 2.2) und zur Höhe baulicher Anlagen (Nr. 2.3) für die vom Geltungsbereich der 5. Änderung erfassten Gewerbegebiete GE 2.1 und das bisherige GE 2 geändert. In diesem Zusammenhang geht das in der 3. Änderung bezeichnete Gewerbegebiet GE 2 in GE 2.1 über; die Regelungen zur Art der baulichen Nutzung hingegen bleiben unverändert. Im Übrigen gelten weiterhin die textlichen Festsetzungen der Fassung der 2. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet Mörscher Weg (1. Teilbebauungsplan). Die geänderten textlichen Festsetzungen sind nachfolgend wiedergegeben; die veränderten Passagen sind in roter Schrift hervorgehoben: 1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ) 1.1 Gewerbegebiet ( 8 BauNVO) Abweichend vom Zulässigkeitskatalog des 8 Abs. 2 und 3 BauNVO werden folgende Festsetzungen getroffen: Unzulässig sind: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der Hockenheimer Sortimentsliste / s. Einzelhandelskonzept der Stadt Hockenheim vom ( 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO), Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke ( 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO), Vergnügungsstätten ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO), selbständige Werbeanlagen als Hauptnutzung ( 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO), im Gewerbegebiet GE 2 und GE 2.1 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ( 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Ausnahmsweise zulässig sind: im Gewerbegebiet GE 1.1 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet 3

5 und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, mit folgenden Beschränkungen: für Grundstücke bis m² Größe max. eine Wohnung, für Grundstücke m² bis m² Größe max. zwei Wohnungen, für Grundstücke m² Größe max. drei Wohnungen. Mit dem Bau der Wohnungen darf nicht vor Errichtung der Betriebsgebäude begonnen werden. 2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die zulässige Grundfläche und die zulässigen Gebäudehöhen. 2.2 Die zulässige Grundfläche ist im Gewerbegebiet GE 2 mit der GRZ 0,6 und in den Gewerbegebieten GE 1.1 und GE 2.1 mit der GRZ 0,8 festgesetzt. In den Gewerbegebieten GE 1.1 und GE 2.1 Im Gewerbegebiet GE 2 darf die festgesetzte Grundflächenzahl durch die Grundflächen der in 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 und in den Gewerbegebieten GE 1.1 und GE 2.1 bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden ( 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO). 2.3 Die zulässige Höhe baulicher Anlagen ist folgendermaßen festgesetzt: Büro- und Wohngebäude im Gewerbegebiet: 9,0 m Werkgebäude / Hallen u. ä. im Gewerbegebiet GE 2 12,0 m und in den Gewerbegebieten im Gewerbegebiet GE 1.1 und GE ,0 m und im Gewerbegebiet GE ,9 m Diese Höhe kann für Dachaufbauten oder einzelne Bauteile um 3,0 m überschritten werden. Sonstige bauliche Anlagen (z.b. Silos, Masten) 15,0 m Werbepylone (max. ein Werbepylon je Gewerbegrundstück) auf Gewerbegrundstücken bis m² 18,0 m auf Gewerbegrundstücken m² 25,0 m Als Bezugspunkt für die Ermittlung der zulässigen Höhen ist die OK Gehweg der angrenzenden Erschließungsstraße bestimmt. Ist ein Gehweg nicht vorhanden, ist Bezugspunkt OK Mittelachse der angrenzenden Erschließungsstraße. 2.4 Geländeaufschüttungen sind maximal bis auf Höhe des angrenzenden Straßenniveaus zulässig. 4

6 C Begründung I. Begründung zum Bebauungsplan Gewerbegebiet Mörscher Weg, 5. Änderung - 1. Teilbebauungsplan 1. Planungsanlass Das in Hockenheim-Talhaus ansässige Familienunternehmen Pferdesport Krämer beabsichtigt die Erweiterung seines Versandlagers in der Mannheimer Straße. Bereits im Jahre 2012 wurde dem Unternehmen durch die 3. Änderung des Bebauungsplanes die Errichtung einer 21 m hohe Halle für ein Hochregallager auf dem Flurstück ermöglicht. Zwischenzeitlich ist das Versandlager trotz der damaligen Erweiterung an seinen Kapazitätsgrenzen angelangt. Daher möchte das Unternehmen die westlich angrenzenden Gewerbegrundstücke (FlstNrn , 19677, Teilfläche 4710) sowie die daran südlich angrenzenden Grün- und Verkehrsflächen (FlstNrn , 19664, und Teilfläche 19666) für die weitere Entwicklung des Betriebes erwerben. Zunächst ist auf dem Flurstück die Errichtung einer weiteren Halle für ein Hochregallager geplant. In diesem Zusammenhang wird die vorgelagerte Freifläche, die im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplans als öffentlicher LKW- und PKW-Parkplatz festgesetzt wurde, als betriebliche Fläche für den LKW-Ladeverkehr benötigt. Diese logistischen Erfordernisse machen für die entsprechenden öffentlichen Verkehrs- bzw. Verkehrsgrünflächen die Ausweisung eines Gewerbegebietes notwendig. Mittel- bis langfristig soll eine bauliche Entwicklung in Richtung Kläranlage möglich werden, wovon auch die dort ansässige Kompostierungsanlage berührt wäre. Das gegenwärtig zwischen der Stadt und dem Betreiber bestehende Pachtverhältnis wird durch die Grundstücksveräußerung auf den künftigen Grundstückseigentümer übergehen, so dass bis auf weiteres der Weiterbetrieb der Kompostierungsanlage gewährleistet ist. 5

7 Die Verlegung des Hauptsammlers (DN 1300), der das nördlich der Autobahn A 61 gelegene Gewerbe- und Industriegebiet Pfälzer Ring an die Kläranlage anschließt, soll durch Eintrag des künftigen Kanalverlaufs einschließlich Leitungsrecht um das zukünftige Grundstück von Pferdesport Krämer planerisch vorbereitet werden, um dem Unternehmen mittel- bis langfristig Erweiterungsmöglichkeiten am Standort zu bieten. Zunächst allerdings soll die auf dem Flurstück geplante Erweiterung so ausgeführt werden, dass eine Nutzung und Wartung des Kanals weiterhin möglich ist und die Verlegung erst bei einer später notwendig werdenden Kanalauswechslung durchgeführt werden muss. Die Stadt Hockenheim unterstützt das Vorhaben zur Standortsicherung und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens, zumal aufgrund der besonderen Lage am nördlichen Rand des Gewerbegebietes Mörscher Weg zwischen Mannheimer Straße und Autobahn A 61 sowie aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden die beabsichtigten Gebäudehöhen städtebaulich vertretbar sind. Da für das Vorhaben die im Bebauungsplan Gewerbegebiet Mörscher Weg, 3. Änderung (1. Teilbebauungsplan) aus dem Jahre 2012 insbesondere für das Gewerbegebiet GE 2 festgesetzten Nutzungsmaße bezüglich GRZ (0,6) und Gebäudehöhe (12 m) nicht ausreichend sind, eine Anpassung des Baufensters notwendig ist und öffentliche Verkehrsbzw. Verkehrsgrünflächen zur Nutzung für betriebliche Zwecke als Gewerbegebiet umzuwidmen sind, ist eine Bebauungsplanänderung zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen erforderlich. 6

8 2. Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbegebiet Mörscher Weg, 5. Änderung 1. Teilbebauungsplan mit einer Fläche von insgesamt rund 5,9 ha umfasst den Bereich zwischen A 61 im Norden, dem Grundstück mit der Flurstücksnummer (Mannheimer Straße 4) im Osten, der Mannheimer Straße im Süden sowie dem Mörscher Weg bzw. der daran angrenzenden Kläranlage im Westen. Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ergeben sich aus der zugehörigen Planzeichnung im M. 1:

9 3. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 3.1 Regionalplanung Gemäß 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. In der Raumnutzungskarte zum Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar, der für den badenwürttembergischen Teil des Verbandsgebietes seit dem verbindlich ist, ist das Plangebiet als Siedlungsfläche Industrie- und Gewerbe dargestellt mit der Zielfestlegung Vorranggebiet für Industrie, Gewerbe, Dienstleistung und Logistik. Die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung ist damit gewährleistet. Auszug aus der Raumnutzungskarte zum Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar 8

10 3.2 Flächennutzungsplanung Gemäß 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft in der Fassung der 1. Fortschreibung, der am genehmigt wurde und seit der Bekanntmachung am rechtswirksam ist, ist das Plangebiet als Gewerbefläche dargestellt. Dem Entwicklungsgebot wird damit entsprochen. Auszug aus der 1. Fortschreibung des Flächennutzungsplans der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Hockenheim, Reilingen, Altlußheim, Neulußheim 9

11 4. Planungsverfahren Der Bebauungsplan Gewerbegebiet Mörscher Weg, 5. Änderung (1. Teilbebauungsplan) ist als Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des 13a BauGB einzustufen. Das Gewerbegebiet Mörscher Weg ist seit 1995 verbindlich überplant und mittlerweile in großen Teilen bebaut, insbesondere beidseits der Mannheimer Straße. Durch die wesentliche Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe zur Errichtung von Hochregallagern in Verbindung mit der teilweise geringfügigen Erhöhung der nutzbaren Grundflächen (GRZ von 0,6 auf 0,8) zugunsten der Erweiterung von Pferdesport Krämer werden höhere Nutzungsdichten ermöglicht, die dem Ziel des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden dienen und weitere Flächeninanspruchnahmen auf ein Minimum reduzieren. Die Festsetzungen für das bestehende Gewerbegebiet GE 1.1 werden unverändert beibehalten. Die Bebauungsplanänderung beschränkt sich im Wesentlichen auf die Erhöhung des Nutzungsmaßes im bisherigen GE 2 in Anlehnung an das bisherige Gewerbegebiet GE 2.1, die Anpassung des Baufensters in diesem Teilbereich im Hinblick auf die künftigen Erweiterungsabsichten sowie die Einbeziehung von öffentlichen Verkehrsund Verkehrsgrünflächen als gewerbliche Bauflächen. Der Bebauungsplan setzt eine zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO von rund m² fest und bewegt sich damit im Rahmen des 13 a Abs. 1 BauGB, der bei einer festgesetzten Grundfläche von weniger als m² die Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ermöglicht, sofern keine erheblichen (nachteiligen) Umweltauswirkungen durch die Planung zu befürchten sind. Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes werden durch die Bebauungsplanänderung nicht beeinträchtigt. Diese Gebiete liegen im Natur- und Landschaftsschutzgebiet Hockenheimer Rheinbogen, welches westlich der Kläranlage in etwa 200 m Entfernung zum Plangebiet im Tiefgestade beginnt. Für das Plangebiet selbst bestehen keine förmlich festgesetzten Ziele des Umweltschutzes. Auch wird durch die Bebauungsplanänderung keine Zulässigkeit von umweltverträglichkeitspflichtigen Vorhaben begründet. In einem Gewerbegebiet sind lediglich Gewerbebetriebe zulässig, die in die Kategorie nicht erheblich belästigender Gewerbebetriebe fallen. Durch die Nähe zum Mischgebiet Hinter den Bergen sollen immissionsträchtige Nutzungen und damit erheblich belästigende Gewerbebetriebe, die in der Regel nur in einem Industriegebiet zulassungsfähig sind, im Gewerbegebiet Mörscher Weg ausgeschlossen sein. 10

12 Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt sind damit vernachlässigbar gering, so dass nach überschlägiger Prüfung gemäß 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB die Einschätzung vorherrscht, dass die Bebauungsplanänderung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt werden kann. Die folgende Darstellung der Vorher Nachher-Situation verdeutlicht die Geringfügigkeit der Bebauungsplanänderungen zumindest in Bezug auf die Flächenveränderungen: 3. Änderung des Bebauungsplans 11

13 5. Änderung des Bebauungsplans 12

14 Für den Geltungsbereich der 5. Änderung ergeben sich insgesamt folgende Veränderungen der Flächenanteile der unterschiedlichen Nutzungen im Vergleich zur vorhergehenden 3. Änderung: Flächenanteile 3. Änderung 5. Änderung Gewerbeflächen ~ m² ~ m² Wirtschaftsweg (Grasweg) ~ m² ~ m² Schutzgrünflächen ~ m² ~ m² Verkehrsgrünflächen ~ m² - Parkplatzflächen ~ m² - Straßenverkehrsflächen ~ m² ~ 419 m² Versorgungsflächen ~ 25 m² ~ 25 m² Gesamt ~ m² ~ m² 13