STADT GLÜCKSTADT BEGRÜNDUNG ZUR 4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR Gewerbegebiet/ Industriegebiet Stadtstraße

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1 STADT GLÜCKSTADT BEGRÜNDUNG ZUR 4. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR Gewerbegebiet/ Industriegebiet Stadtstraße Satzungsbeschluss Stand: November 2006

2 Inhaltsverzeichnis Seite Rechtsgrundlagen 3 Räumlicher Geltungsbereich 3 Anlass und Zweck der Planung 4 Planungsrechtliche Voraussetzungen 4 Planungsrechtliche Situation 5 Städtebauliche Festsetzungen 7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschrift) 7 Natur und Umwelt 7 Bodenordnende Maßnahmen 8 Finanzen 8

3 Rechtsgrundlagen Die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Gewerbegebiet/ Industriegebiet Stadtstraße der Stadt Glückstadt erfolgt auf folgenden Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414) die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung-PlanzV) vom ( BGBl.1991 I S.58) die Landesbauordnung für das Land Schleswig- Holstein in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVOBl. Schl.-H. S. 47, ber. S. 213) alle in ihrer derzeit gültigen Fassung Das Verfahren zur 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Gewerbegebiet/ Industriegebiet Stadtstraße wurde durch Aufstellungsbeschluss vom förmlich eingeleitet. Somit unterliegt das Verfahren der seit dem geltenden Vorschriften des BauGB. Räumlicher Geltungsbereich Der Plangeltungsbereich umfasst zwei Teilflächen, die mit den Teilgebieten 7 und 10 des ursprünglichen Bebauungsplanes identisch sind. Die Teilflächen sind ca m² bzw. ca m² groß, zusammen ca m² oder 15,7 ha groß. Sie werden begrenzt einerseits (Teilgebiet 7) im Norden durch die Straße Der Keil im Osten durch die Straße Beim Gießhaus im Süden durch die Schmiedestraße im Westen durch die Straße Hinterm Hofe und andererseits (Teilgebiet 10) durch: im Norden durch die Schmiedestraße und deren Verlängerung bis an die Stadtgrenze (Grenze des Geltungsbereiches B-Plan Nr. 4.16) im Osten durch die Stadtgrenze (östliche Grenze des Geltungsbereiches B-Plan Nr. 4.16) im Süden durch die B 431 (südliche Grenze des Geltungsbereiches B-Plan Nr. 4.16) im Westen durch die Straße Hinterm Hofe. 3

4 Für die an das Schwarzwasser bzw. an die Temming-Siedlung anschließenden Gewerbegebietsflächen sollen Vergnügungsstätten unzulässig bleiben, um Konflikte mit der angrenzenden Wohnbebauung zu vermeiden. In Industriegebieten sind im Gegenteil zu Gewerbegebieten gem. BauNVO Vergnügungsstätten auch ausnahmsweise nicht zulässig. Hier besteht also keine Änderungsmöglichkeit. Der Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr beinhaltet daher die in der Anlage kenntlich gemachten beiden Gewerbegebietsteilflächen. Anlass und Zweck der Planung Auf dem Grundstück Beim Gießhaus 2 steht eine Mehrzweckhalle. Eine Baugenehmigung von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde beim Kreisbauamt liegt vor. Seit mehreren Monaten wird die Halle jedoch abweichend von der Baugenehmigung als Vergnügungsstätte (Discothek) und mit teilweise über 200 Personen, also als Versammlungsstätte und betrieben. Die Betreiber sind vom Kreisbauamt darauf hingewiesen worden und gleichzeitig aufgefordert worden, einen Bauantrag zu stellen, um die Möglichkeiten einer nachträglichen Legalisierung prüfen zu können. Das Grundstück liegt laut Bebauungsplan Nr Industrie- und Gewerbegebiet Stadtstraße in einem Gewerbegebiet. Die Festsetzungen dieses rechtskräftigen Bebauungsplanes schließen Vergnügungsstätten - also auch Discotheken - jedoch explizit aus. Die Betreiber der Mehrzweckhalle möchten eine Baugenehmigung für eine Discothek erlangen und bitten um eine Änderung des Bebauungsplanes, die dies planungsrechtlich ermöglicht. Planungsrechtliche Voraussetzungen Der für den Planungsbereich wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Glückstadt stellt für den Geltungsbereich Gewerbliche Flächen dar. Der im Dezember 2005 überarbeitete und aktualisierte Landschaftsplan stellt die gesamte Fläche als industrielle und gewerbliche Baufläche 4

5 dar. In Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde beim Kreis Steinburg wird dieser Landschaftsplan aufgrund seines höheren und aktuelleren Informationsgehaltes angewandt, auch wenn er nicht offiziell festgestellt worden ist. Der zuletzt festgestellte Landschaftsplan datiert aus dem Jahr 1993 und stellt die Fläche als Gewerbegebiet, geplante gewerbliche Baufläche, Zwischennutzung Landwirtschaft dar. Das ist nicht mehr zutreffend, da es inzwischen dank rechtskräftigem Bebauungsplan ausgewiesene Gewerbe- und Industriegebietsflächen sind. In jedem Fall liegt kein Konflikt mit dem Landschaftsplan vor. Derzeit wird die Zulässigkeit von Vorhaben über den Bebauungsplan Nr Gewerbegebiet/ Industriegebiet Stadtstraße mit seinen rechtskräftigen Änderungen Nr. 1, 2, und 3 geregelt. Da der Zulässigkeitsmaßstab durch die 4. Änderung nicht wesentlich verändert wird und kein Vorhaben, das einer UVP-Pflicht unterliegt, begründet wird und auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von europäischen Vogelschutzgebieten o.ä. bestehen, kann das vereinfachte Verfahren nach 13 BauGB angewendet werden. Aus diesem Grund wurde auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 13 BauGB und die Ausarbeitung eines Umweltberichtes verzichtet. Planungsrechtliche Situation In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes ist geregelt, dass in Gewerbegebieten Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden können ( 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Der Stadt Glückstadt als Trägerin der kommunalen Planungshoheit gibt das Baugesetzbuch (BauGB) die Möglichkeit, diese Ausnahmeregelung durch Festsetzung in einem Bebauungsplan aufzuheben. Diese Möglichkeit wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr Industrie- und Gewerbegebiet Stadtstraße genutzt, indem unter Ziffer 5.2 Sonstige die textliche Festsetzung Einzelhandelsbetriebe, Vergnügungsstätten unzulässig ( 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO) aufgenommen wurde. In der Begründung heißt es dazu: Vergnügungsstätten sind im Plangeltungsbereich nicht zulässig, da die 5

6 Ansiedlung solcher Betriebe dem Charakter eines Industrie- und Gewerbegebietes widerspricht. Auch in den rechtskräftig gewordenen 1., 2. und 3. Änderungen des Bebauungsplanes werden Vergnügungsstätten weiterhin für unzulässig erklärt. Denkbar ist eine qualitativ komplette Herausnahme der Einschränkungen, die der Bebauungsplan bezüglich der Vergnügungsstätten macht. Dann wären z.b. auch Spielhallen jeglicher Größe und Bordelle z.b. planungsrechtlich ausnahmsweise zulässig. Ebenso ist es aber auch möglich, lediglich die Discotheken als eine von mehreren Arten von Vergnügungsstätten wieder als ausnahmsweise zulässig im Sinne der BauNVO zu erklären. Es soll die zweite Möglichkeit gewählt werden, um näher am ursprünglichen Planungswillen zu bleiben. Es ist im Bebauungsplan ein zulässiger flächenbezogener Schallleistungspegel nach DIN für die Nacht mit dem Wert 50 festgesetzt. Diese Festsetzung lehnt sich an die TA Lärm an,die für ein Gewerbegebiet den Richtwert nachts mit 50 db (A) und tags mit 65 db (A) benennt. Um keine Entschädigungsansprüche hervorzurufen, soll an den Festsetzungen bezüglich der Immissionen nichts geändert werden. Es liegen bereits einige Beschwerden von Nachbarn aus dem Gewerbegebiet über den von der Discothek ausgehenden Lärm vor. Hierbei ist jedoch zu bedenken, dass Personen, die im Gewerbegebiet wohnen, höhere Belästigungen zu dulden haben als in Wohngebieten. Die Richtwerte liegen nachts bei 50 bzw. 40 db (A). Unter anderem deswegen sind Wohnungen im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise für Betriebsleiter und Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter unter bestimmten Bedingungen zulässig. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden u.a. auch die Aspekte Lärmschutz, Brandschutz und Stellplatznachweis geprüft werden. Die Betreiber wurden früh und mehrfach darauf hingewiesen, dass vermutlich ein Schallschutzgutachten, bauliche Maßnahmen zur 6

7 Verbesserung des Schallschutzes und des Brandschutzes und gut 20 zusätzliche Pkw- Stellplätze erforderlich sein werden. Da das Grundstück Beim Gießhaus 2 dafür räumlich nicht ausreicht, müssen weitere Flächen für den Stellplatznachweis gesichert und hergerichtet werden. Städtebauliche Festsetzungen Die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr Gewerbe- und Industriegebiet Stadtstraße erfolgt nur durch eine textliche Festsetzung. Die Planzeichnung bleibt unverändert. Die sowohl im Ursprungsbebauungsplan als auch in der 1. und 2. Änderung unter Sonstiges enthaltene textliche Festsetzung mit dem Wortlaut Einzelhandelsbetriebe, Vergnügungsstätten unzulässig ( 1 Abs. 5 u. 9 BauNVO). entfällt und wird durch die Festsetzung mit folgendem Wortlaut ersetzt: Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Discotheken sind unzulässig ( 1 Abs. 5 und 9 BauNVO). Mit dieser Festsetzung wird erreicht, dass zwar Discotheken, nicht aber unerwünschte Spielhallen und Bordelle planungsrechtlich zulässig sind. Auf eine Begrenzung der Anzahl auf eine Discothek wird verzichtet, da unwahrscheinlich ist, dass in dem relativ kleinen Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr mehr als eine Discothek eröffnen wird. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschrift) Gemäß 92 der Landesbauordnung können durch eine örtliche Bauvorschrift gestalterische Festsetzungen getroffen werden. Es werden keine über die bereits vorhandenen gestalterischen Festsetzungen vorgenommen, da die bisherige Regelungsdichte für ausreichend erachtet wird. Natur und Umwelt Da es sich um eine Änderung im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB handelt, kann von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes, der Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB und von der Erarbeitung eines 7

8 Umweltberichtes nach 2a BauGB abgesehen werden. Das Naturschutzrecht fordert einen behutsamen und sparsamen Umgang mit Natur und Landschaft. Eingriffe sind so weit wie möglich zu vermeiden, zumindest aber zu minimieren bzw. auszugleichen. Durch die beabsichtigte Änderung wird kein weitergehender Eingriff in Natur und Landschaft begründet. Auf eine Bestandsaufnahme sowie eine Bilanzierung der Eingriffe in Natur und Landschaft auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Luft, Arten und Lebensgemeinschaften sowie Landschaftsbild kann daher verzichtet werden. Es werden keine Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt. Bodenordnende Maßnahmen Die im Geltungsbereich liegenden Grundstücke sind teils in privatem, teils in städtischem Eigentum. Es ist kein Grunderwerb notwendig. Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. Finanzierung Wie bereits bei anderen Bauleitplanverfahren praktiziert, trägt auch hier der Vorhabenträger die Kosten der Planungsleistungen etc.. Da im vorliegenden Fall die Erarbeitung und Abstimmung eines städtebaulichen Vertrages zeitaufwändiger wäre als die zu erbringenden Planungsleistungen, werden die Planungsleistungen von der Verwaltung erbracht und vom Vorhabenträger vergütet. Glückstadt, den Stadt Glückstadt Der Bürgermeister Gerhard Blasberg 8