Struktur der Bestandsinvestitionen

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1 BBSR-Berichte KOMPAKT Struktur der Bestandsinvestitionen 12 / 2011 Der Gebäudebestand ist dank des 2010 verabschiedeten Energiekonzepts der Bundesregierung verstärkt in das politische Interesse gerückt. Denn das Potenzial von Energie- und CO 2 -Einsparungen ist enorm: Die Energie versorgung der ca. 18 Mio. Wohnungsgebäude und etwa 1,5 Mio. Nichtwohnungsgebäude hat einen Anteil von 40 % am gesamten deutschen Endenergieverbrauch. In den letzten Jahren haben deutliche Strukturveränderungen im Baubereich stattgefunden: Sowohl im Wohnungs- als auch im Nichtwohnungsbau gibt es eine eindeutige Verschiebung hin zu Baumaßnahmen im Gebäudebestand. Mittlerweile findet mehr als zwei Drittel der gesamten Bau tätigkeit in den Beständen statt, im Wohnungsbau liegt die Quote sogar schon bei über 80 %. Im internationalen Vergleich übernimmt Deutschland hier eine Vorreiterrolle 1, die Trendverläufe der übrigen Länder sind jedoch ähnlich. Der Bestandsmarkt spielt also seit Jahren die überragende Rolle im deutschen Baugeschehen, er wird jedoch in der amtlichen Bautätigkeitsstatistik nur unzureichend abgebildet: Hier werden nur solche Bestandsmaßnahmen erfasst, die genehmigungspflichtig sind; dies trifft allerdings für etwa 90 % der Sanierungsmaßnahmen nicht zu. Auch wenn nach der Auswertung der Zensus 2011-Ergebnisse zwar aktuelle Werte für die Wohnungsbestände vorliegen, fehlen weiterhin Angaben zu Investitionsverhalten und Modernisierungsstand sowie zu öffentlich oder gewerblich genutzten Nichtwohnungsflächen. In zahlreichen Forschungsprojekten des BBSR konnten gerade zu den Wohnungsbeständen vielfältige Erkenntnisse gewonnen werden. Eine repräsentative Befragung von Hauseigen tümern beispielsweise ermittelte wertvolle Informationen zum energetischen Gebäudezustand 2, weitere Forschungsvorhaben analysierten die Investitionsprozesse im

2 Wohnungsbestand 3, speziell den Modernisierungsgrad sowie die Art der durchgeführten Maßnahmen. Darüber hinaus berichtet der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien unternehmen e.v (GdW) jährlich über die Investitionen seiner Mitgliedsunternehmen. Die Zusammenführung dieser Detailinformationen bietet einen guten Einblick in das Geschehen im Wohnungs bestand. Dennoch fehlt es weiterhin an einer umfassenden und validen Datengrundlage, die Aufschluss gibt über Umfang und jährliche Aufwendungen der Baumaßnahmen im gesamten Gebäudebestand (Wohnungs- und Nichtwohnungsgebäude) in Deutschland. Um dieser Tatsache ein Stück entgegenzuwirken, wird jährlich im Auftrag des BBSR neben den Berechnungen zum Bauvolumen auch ein Ausweis zum Umfang der Maßnahmen in den Gebäudebeständen 4 erstellt. Bei dieser Modellrechnung, die im Wesentlichen auf Daten der amtlichen Statistik basiert, handelt es sich um eine Differenzbetrachtung zum gesamten Bauvolumen. Das Bauvolumen bezieht sich auf die Produktion im Bausektor. Es ist dabei definiert als die Summe aller Leistungen, die auf die Herstellung oder Erhaltung von Gebäuden und Bauwerken gerichtet sind. Auf der Produzentenseite einbezogen werden neben dem Baugewerbe auch der Stahl- und Leichtmetallbau, die Herstellung von Fertigbauten, die Bauschlosserei und spezielle Sparten anderer zum Baugeschehen beitragender Wirtschaftsbereiche (wie z. B. Planungsleistungen). Auf der Nachfrageseite werden Investi tionen, aber auch nicht-werterhöhende Bauleistungen des Hoch- und Tiefbaus erfasst. Von diesem gesamten Bauvolumen werden die Neubauleistungen abgezogen, wobei eine Zuschätzung zu den amtlich verfügbaren veranschlagten Baukosten gemäß Bautätigkeitsstatistik erfolgt. Als Differenzgröße verbleiben die Maßnahmen im Gebäudebestand. Bei dieser Ermittlung zum Umfang der Bestandsmaßnahmen im Rahmen der Bauvolumenrechnung handelt es sich um einen modellgestützten Ansatz aus einer gesamtwirtschaftlichen Makroperspektive, der Vergleiche der zeitlichen Veränderungen ermöglicht. Da sich bei diesem Top-Down - Vorgehen jedoch erhebliche Schätzunsicherheiten ergeben, stellte sich für das BBSR die Frage nach einer empirischen Unterlegung durch einen auf Primärdaten gestützten Bottom- Up -Ansatz. Ein gesondertes Forschungsvorhaben 5 erfasste mittels spezifischer Primärerhebungen belastbare Daten zum Umfang und zur Struktur der Maßnahmen in den Gebäudebeständen und rechnete diese hoch. Ziel war es hierbei insbesondere, belastbare Daten zum Umfang der Bestandsmaßnahmen im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau zu ermitteln. Es sollten aber auch vertiefte Informationen zur Struktur des Bestandsmarktes erhoben werden, die differenzierte Betrachtungen ermöglichen. Um die Struktur der Bestandsinvestitionen zu erfassen, wurden auf Basis von Befragungen Bestandsmaßnahmen des Jahres 2010 nach verschiedensten Kriterien differenziert. So sind hierfür erstmals Auswertungen getrennt nach der Art der Maßnahmen möglich: Es kann nun festgestellt werden, wie hoch die jährliche Investition in den Bereichen Vollmodernisierung, Teilmodernisierung und Baureparaturen (bzw. die reine Instandsetzung) ist. Möglich sind außerdem Differenzierungen nach der Gebäudeart, dem Baujahr und dem Leistungserbringer; neben einer regionalen Untergliederung wird auch unterschieden zwischen energetischen und sonstigen Maßnahmen. Die Fragen nach den im Jahre 2010 durchgeführten Bestandsmaßnahmen erfolgten bauteilbezogen und differenziert nach Produktbereichen 6. So wurde erhoben, ob Modernisierungen des Daches, der Fenster, der Türen, Treppen, der Wärmedämmung usw. erfolgt sind. In Abgrenzung zum absoluten Bestandsvolumen ist die Bestandsquote 7 definiert als der Anteil Wohnungen mit mindestens einer investiven Maßnahme an allen Wohnungen der betrachteten Zielgruppe. Dabei ist der Begriff der Bestands investition weit gefasst; neben der Voll- und Teilmodernisierung werden auch die Baureparaturen erhoben. Zu diesen Instandsetzungen die als kleine, nicht werterhöhende Maßnahmen gelten gehören beispielsweise Reparaturen an Dach oder Fassade sowie der Austausch defekter Teile. Auch für die Differenzierung nach Voll- bzw. Teilmodernisierung werden die abgefragten Produktbereiche herangezogen. Alle Bestandsmaßnahmen, bei denen mindestens zehn Produktbereiche betroffen sind, werden als Vollmodernisierung behandelt; alle Maßnahmen mit weniger als zehn Produktbereichen gelten als Teilmodernisierung. Die Untersuchung basierte auf vier verschiedenen Befragungs-Elementen: Im Wohnungsbau wurden die Privathaushalte durch ein repräsentatives Panel befragt. Zusätzlich wurden die Modernisierungsaktivitäten der gewerblichen Wohnungsunternehmen erhoben. Zur Quantifizierung der Bestandsmaßnahmen im Nichtwohnungsbau wurde eine Befragung bei Architektur- und Planungsbüros durchgeführt. Die Ergebnisse einer früheren Erhebung von bauausführenden Unternehmen wurden ergänzend berücksichtigt. 2 BBSR-Berichte KOMPAKT 12 / 2011

3 Im Wohnungsbau dominieren Teilmodernisierungen Die Hochrechnungen haben für das Jahr 2010 ein Bestandsvolumen im Wohnungsbau von rund 109 Mrd. Euro (alle Beträge in diesem Bericht sind angegeben in den jeweiligen Preisen des Jahres 2010) ergeben; diese Investitionen wurden bei Privathaushalten sowie bei gewerblichen Wohnungsunternehmen getätigt. Davon entfielen mit 91,5 Mrd. Euro rund 84 % auf die alten Bundesländer, 17,3 Mrd. Euro sind in den neuen Ländern investiert worden. Diese Unterschiede in der regionalen Verteilung des Bestandsvolumens erklären sich nicht nur durch die höhere Anzahl von Haushalten, sondern sind auch auf die durchschnittlichen Ausgaben je Maßnahme zurückzuführen: In Westdeutschland lagen diese bei Euro, in Ostdeutschland bei Euro. Die Bestandsquote in West und Ost war mit 63,5 % bzw. 62,5 % dagegen fast identisch (bundesweit 62,7 %). Betrachtet man das Volumen differenziert nach Gebäudearten, so dominierten eindeutig die Ein- und Zweifamilienhäuser. Auf diese Gebäude entfielen mit 72,4 Mrd. Euro zwei Drittel der gesamten Ausgaben. Die Ausgaben für Maßnahmen in Mehrfamilienhäusern waren dagegen mit 36,4 Mrd. Euro lediglich halb so hoch. Dieses Ergebnis zeigt, dass Ein- und Zweifamilienhäuser überwiegend von den Eigen tümern selbst genutzt wurden und die durchschnittlichen Ausgaben je Maßnahme hier mit rund Euro deutlich über denen der Mehrfamilienhäuser lagen (3 000 Euro). Daher entfielen mit 65 Mrd. Euro fast 60 % der Bestandsinvestitionen im Wohnungsbau auf die selbstnutzenden Eigentümer. Beim Neubauvolumen lagen die Anteile im Eigenheimbau sogar noch höher: Nach Berechnung des DIW entfiel etwa drei Viertel des gesamten Bauvolumens im Wohnungsneubau auf neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser. Bestands investitionen haben im Geschosswohnungsbau daher eine relativ höhere Bedeutung, während die Neubauaktivität dort seit Jahren sehr gering ausfällt. Hierbei spielten wohl auch die vermehrten Sanierungsanstrengungen der Wohnungsbaugesellschaften eine Rolle, die häufig über Förderprogramme unterstützt werden konnten. In der regionalen Betrachtung war der Anteil der Bestandsinvestitionen bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Ostdeutschland mit rund 62 % geringer als in Westdeutschland (67 %). Entsprechend war der Anteil der Maßnahmen in Mehrfamilienhäusern in Ostdeutschland höher als in Westdeutschland (38 % bzw. 33 %). Dies dürfte mit der unterschiedlichen Verteilung und Struktur der Gebäudebestände zu erklären sein. Abbildung 1 Bestandsvolumen im Wohnungsbau nach regionaler Verteilung und Gebäudearten Bestandsinvestitionen Wohnungsbau 108,8 Mrd. Euro Alte Bundesländer 91,5 Mrd. Euro Neue Bundesländer 17,3 Mrd. Euro Ein-/Zweifamilienhaus 61,7 Mrd. Euro Mehrfamilienhaus 29,8 Mrd. Euro Ein-/Zweifamilienhaus 10,7 Mrd. Euro Mehrfamilienhaus 6,6 Mrd. Euro Ein-/Zweifamilienhaus 72,4 Mrd. Euro Mehrfamilienhaus 36,4 Mrd. Euro Quelle: Heinze GmbH; eigene Darstellung Bestandsinvestitionen Wohnungsbau 108,8 Mrd. Euro 12 / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT 3

4 Vollmodernisierungen spielten im Wohnungsbau eine untergeordnete Rolle: 2010 wurden etwa 7 Mrd. Euro in umfassende Maßnahmen investiert, das entspricht 6,5 % aller Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau. Mit über 9 Mrd. Euro waren in der Summe sogar höhere Beträge in die Baureparaturen geflossen. Nahezu 85 % aller Vorhaben betrafen dagegen Teilsanierungen: fast 100 Mrd. Euro wurden hierfür verausgabt. In keinem anderen Baubereich ist eine derart ausgeprägte Dominanz der Teilmodernisierungen aufzufinden (vgl. Abb. 2). Über ein Drittel aller Sanierungsmaßnahmen im Wohnungsbau waren energetisch bedingt: rund 40 Mrd. Euro flossen im Jahr 2010 in die energetische Verbesserung des Wohnungsgebäudebestandes. Zur energetischen Modernisierung wurden hierbei alle Maßnahmen der Wärmedämmung (an Dach, Fassade etc.), der Austausch von Fernstern und Außentüren, die Erneuerung der Heizung sowie der Einbau von Solar - thermie oder Photovoltaikanlagen gezählt; alle übrigen Maßnahmen wurden den sonstigen, nicht-energetischen Vorhaben zugeordnet. Die durchgeführten Voll- und Teilmodernisierungen waren wertmäßig jeweils zu etwa 40 % energetisch bedingt. Aufgrund des überragenden Anteils, den die Teilmodernisierungen an allen Maßnahmen in den Wohnungsbeständen hatten, ergab sich dieses auch für energetisch motivierte Vorhaben: Über 92 % aller durchgeführten energetischen Sanierungsmaßnahmen im Wohnungsbau waren Teilmodernisierungen. Offenbar wurden abhängig von der Finanzierbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nur gewisse Teile der Gebäude energetisch ertüchtigt. Vor diesem Hintergrund kann die angestrebte Beschränkung der vorgesehenen steuerlichen Förderung auf Vollmodernisierungen 8 dort zukünftig für einen Wandel im Verhalten der Bauherren sorgen. Energetische Sanierung im öffentlichen Bau von besonderer Relevanz Auch im Nichtwohnungsbau (in der Summe im Jahr ,4 Mrd. Euro) dominierten die westdeutschen Bundesländer: 74 % der Bestandsinvestitionen entfallen auf diese, während 14,4 Mrd. Euro in den neuen Bundesländern investiert wurden. Auch diese Relation entspricht ziemlich genau den Verhältnissen des gesamten Bauvolumens, bei dem die alten Bundesländer einen Anteil von etwa drei Viertel hatten. Bei den Gebäudearten ergaben sich in der regionalen Vertei- Abbildung 2 Bestandsvolumen nach Voll- und Teilmodernisierung sowie Baureparaturen (in Mrd. Euro) in % ,2 9,2 6,3 2, , ,2 92,3 21, ,9 8,8 22,9 7,3 Insgesamt Wohnbau Wirtschaftsbau Öffentlicher Bau Vollmodernisierung Teilmodernisierung Baureparaturen Quelle: Heinze GmbH; eigene Darstellung 4 BBSR-Berichte KOMPAKT 12 / 2011

5 lung nur geringe Unterschiede. Sowohl in West als auch in Ost dominierten die wohnungsähnlichen Betriebsgebäude, wobei deren Bedeutung in den neuen Ländern etwas höher ausfi el (68 % zu 64% in den alten Ländern). Die gesamtdeutschen Anteile bei den wohnungsähnlichen Betriebsgebäuden lagen bei 65 % bzw. 36,2 Mrd. Euro, bei den industriellen Betriebsgebäuden wurde ein Volumen von 19,2 Mrd. Euro investiert. Unterscheidet man zwischen Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau, so unterschieden sich die Anteile in West- und Ostdeutschland. Wie Abbildung 4 verdeutlicht, hatten die alten Länder mit 36 % einen überdurchschnittlichen Anteil an öffentlichen Bauinvestitionen. Im Bundesschnitt betrug dieser Anteil etwa ein Drittel. Für das gesamte Bauvolumen (inklusive Neubau) waren bislang keine derartig regionalen Unterschiede im Nichtwohnungsbau zu beobachten. Es ist also zu vermuten, dass es sich um einen Sondereffekt des Berichtjahres 2010 handelt. In den alten Ländern wurden offenbar mit Hilfe der Konjunkturpakete Investitionen nachgeholt, insbesondere im Bereich der energetischen Sanierung von öffentlichen Gebäuden. Aufgrund der hohen Bautätigkeit in den 90er Jahren weist der öffentliche Gebäudebestand in den neuen Ländern einen höheren energetischer Standard als beim vorwiegend Abbildung 4 Bestandsinvestitionen im Nichtwohnungsbau nach Auftraggeber und regionaler Verteilung Öffentlicher Bau 18,8 14,7 neue Länder 4,1 alte Länder 10,3 Quelle: Heinze GmbH; eigene Darstellung 26,3 36,7 Deutschland Wirtschaftsbau Abbildung 3 Bestandsinvestitionen im Nichtwohnungsbau nach Auftraggeber und regionaler Verteilung Bestandsinvestitionen Nichtwohnungsbau 55,4 Mrd. Euro Alte Bundesländer Neue Bundesländer 41 Mrd. Euro 14,4 Mrd. Euro Wohnungsähnliche Industrielle Wohnungsähnliche Industrielle Betriebsgebäude Betriebsgebäude Betriebsgebäude Betriebsgebäude* 26,3 Mrd. Euro 14,7 Mrd. Euro 9,8 Mrd. Euro 4,6 Mrd. Euro Wohnungsähnliche Industrielle Betriebsgebäude Betriebsgebäude 36,2 Mrd. Euro 19,2 Mrd. Euro Quelle: Heinze GmbH; eigene Darstellung Bestandsinvestitionen Nichtwohnungsbau 55,4 Mrd. Euro *Landwirtschaftliche Betriebsgebäude werden aufgrund der geringen Bedeutung und Fallzahl nicht gesondert ausgewiesen. Diese sind den industriellen Betriebsgebäuden zugerechnet. 12 / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT 5

6 aus den 60er und 70er Jahren stammenden öffentlichen Gebäuden in Westdeutschland. Während beim Wohnungsbau die Vollmodernisierungen eine untergeordnete Rolle spielten, hatten diese im Nichtwohnungsbereich eine erhebliche Bedeutung. Im Wirtschaftsbau waren es immerhin (wertmäßig) nahezu 24 % aller Vorhaben, im öffentlichen Bau betrug der Anteil über 36 % (vgl. Abb. 2). Mehr als die Hälfte der Investitionen in öffentliche Bestände betraf im Jahr 2010 Maßnahmen zur energetischen Sanierung (siehe Abb. 5). Bei den Teilmodernisierungen traf dieses sogar auf nahezu sämtliche Maßnahmen (87 %) zu. Insgesamt investierte die öffentliche Hand ein Volumen von fast 10 Mrd. Euro in energetisch wirksame Maßnahmen. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Struktur der öffentlichen Bestandsinvestitionen infolge der im vergangenen Jahr wirksamen Konjunkturpakete zugunsten der energetischen Maßnahmen verzerrt ist. Der Wirtschaftsbau dagegen war bei den energetischen Investitionen noch deutlich unterrepräsentiert. Mit etwa 6,5 Mrd. Euro sind nur knapp 18 % des Bestandsvolumens im Jahr 2010 auf diese Maßnahmen zurückzuführen. Dieses ist umso erstaunlicher, als dass Vollmodernisierungen der Wirtschaftsbau-Bestände mit über 8,7 Mrd. Euro deutlich höhere Bauvolumina verzeichneten als der Wohnungsbau (7,3 Mrd. Euro) oder der öffentliche Bau (6,8 Mrd. Euro). Überblick und Integration der Ergebnisse Die empirische Studie hat ergeben, dass im Jahr 2010 im gesamten Hochbau 164 Mrd. Euro (vgl. Übersicht in Tabelle) in die Gebäudebestände investiert wurden. Zwei Drittel aller Bestandsmaßnahmen entfielen hierbei auf den Wohnungsbau. Das übrige Drittel wurde in den Nichtwohnungsbau investiert (55,4 Mrd. Euro). Bei den Bestandsmaßnahmen hat der Wohnungsbau somit eine höhere Bedeutung als im Hochbaugeschehen insgesamt. Bezieht man das Neubauvolumen nämlich mit ein, so hatte der Wohnungsbau einen Anteil von lediglich 64,5 % des gesamten Bauvolumens im Hochbau. Somit trägt der Wohnungsbau stärker als der öffentliche und gewerbliche Bau zum Boom der Bestandsmaßnahmen bei. Bei regionaler Betrachtung dagegen zeigen sich ziemlich genau die Verteilungen, die dem langjährigen Mittel des gesamten Bauvolumens entsprechen: Mit 132,5 Mrd. Euro wurden etwa 80 % der Bestandsmaßnahmen in den alten Bundesländern getätigt, lediglich ein knappes Fünftel entfiel auf die neuen Länder (31,7 Mrd. Euro). Das Aufteilungsverhältnis 80:20 galt auch für das gesamte Bauvolumen. Im Wohnungsbau fiel das Übergewicht der alten Länder noch etwas deutlicher aus: 84 % der Bestandsmaßnahmen und nahezu 90 % des Neubauvolumens werden im Westen getätigt. Im Nichtwohnungsbau entfielen etwa drei Viertel der Bestandsmaß nahmen Abbildung 5 Voll- und Teilmodernisierung nach Bauart und energetischer und nicht-energetischer Maßnahme (in Mrd. Euro) in % , ,4 56,4 60 6,5 17,4 4, , ,9 35,9 10 2,3 4,3 1,9 0 Vollmodernisierung Teilmodernisierung Wohnungsbau Vollmodernisierung Teilmodernisierung Wirtschaftsbau Vollmodernisierung Teilmodernisierung öffentlicher Bau energetisch nicht-energetisch Quelle: Heinze GmbH; eigene Darstellung. 6 BBSR-Berichte KOMPAKT 12 / 2011

7 auf die alten Länder, während 85 % der gewerblichen und öffentlichen Neubauvorhaben im Westen erfolgen. Vollmodernisierungen trugen mit einem Volumen von insgesamt 22,9 Mrd. Euro nur zu knapp 14 % zu den Bestandsinvestitionen 2010 bei. Hierzu leistete der Wirtschaftsbau mit 38 % den größten Beitrag, die übrigen 14,2 Mrd. Euro verteilten sich nahezu gleichmäßig auf den Wohnungsbau und den öffentlichen Bau. Insgesamt wurden die Bestandsmaßnahmen 2010 aber eindeutig durch Teilmodernisierungen geprägt. Rund 75 % des gesamten Bestandvolumens wurden auf diese Art investiert, wobei der Wohnungsbau mit fast drei Viertel der insgesamt 123,2 Mrd. Euro den weitaus größten Teil auf sich vereinte. Jeweils knapp 40 % der Voll- sowie der Teil modernisierungen waren (wertmäßig) energetisch bedingt, wobei über 70 % davon im Wohnungsbau realisiert wurden. Die Baureparaturen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau hatten ein Volumen von 18,2 Mrd. Euro; dies entspricht einem Anteil von rund 11 % am gesamten Bestandsvolumen. Etwas über 50 % davon sind dem Wohnungsbau zuzurechnen. Die vergleichsweise geringe Bedeutung von Baureparaturen ist auf die geringen durchschnittlichen Ausgaben je Maßnahme zurückzuführen: Mit durchschnittlich 560 Euro fielen sie bei einer Bestandsquote von 40 % im Wohnungsbau am geringsten aus. Hochgerechnet wurde demnach in rund 16 Mio. von den rund 40 Mio. Wohnungen in Deutschland mindestens eine Instandsetzung durchgeführt. Bei den Teil modernisierungen lag die Quote bei 54 % (entspricht 21,6 Mio. Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Ausgabe von rund Euro, bei den Vollmodernisierungen bei 0,3 % mit durchschnittlichen Ausgaben von Euro. Die hochgerechneten Befragungsergebnisse wurden in die Bauvolumenrechnung eingebunden. Die Bottom-Up ermittelten Daten wurden daher den Top-Down berechneten Größen gegenüber gestellt und plausibilisiert. Im Wohnungsbau ergab die Hochrechnung auf Basis der empirischen Erhebung ein Volumen von 109 Mrd. Euro. Mittels des makroökonomischen Ansatzes des DIW dagegen wurde ein höherer Wert der Bestandsinvestitionen errechnet. Die Differenz von rund 13 Mrd. Euro lässt sich allerdings durch die in der Bauvolumenrechnung berücksichtigten Eigenleistungen und Schwarzarbeit erklären. Daher liegen insbesondere bei den nicht-investiven Maßnahmen im Wohnungsgebäudebestand deutliche Abweichungen zwischen dem Hochrechnungsergebnis und der volkswirtschaftlichen Berechnung vor. Im Nichtwohnungsbau fiel die Differenz mit 1,5 Mrd. Euro weit geringer aus. Die vorgenommenen Konsistenzüberprüfungen bestätigten insgesamt die bisherigen Schätzungen zur Höhe der Bestandsvolumina und lieferten wertvolle Strukturinformationen für die Bauleistungen in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen. Wie Abbildung 6 verdeutlicht, haben sich die Strukturen im Wohnungsbau seit einigen Jahren verfestigt. Im Jahre 2010 wurden (in laufenden Preisen) insgesamt über 156 Mrd. Euro in den Wohnungsbau investiert; davon betrafen mehr als drei Viertel die Bauleistungen in bestehenden Wohnungsgebäuden (über 122 Mrd. Euro). Zahlreiche Pressemeldungen haben in den letzten Jahren das Bild einer Krise im Wohnungsbau gezeichnet. Tatsächlich hat aber eine Verschiebung vom Neubau zum Bestand stattgefunden; seit 2005 ist das Bauvolumen im Wohnungsbau zunehmend. Bestandsinvestitionen konnten demnach den Rückgang im Neubauvolumen ausgleichen und in einigen Jahren sogar überkompensieren. Der Anteil des Wohnungsneubaus an dem gesamten Wohnungsbauvolumen betrug 2010 mit rund 34 Mrd. Euro nur noch 22 %. Im Jahre 2000 betrug der Anteil des Neubauvolumens an den gesamten Wohnungsbauleistungen noch 42 %. Seit diesem Jahr liegen die Bestandsinvestitionen jedoch immer über dem Wohnungsneubauvolumen, während vor dem Jahr 2000 die Zusammenfassung des Bestandsvolumens im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau Wohnungsbau Nichtwohnungsbau in Mrd. Euro Anteil in % in Mrd. Euro Anteil in % Bestandsvolumen insgesamt Bestandsvolumen insgesamt Ein- /Zweifamilienhaus Öffentlicher Bau Mehrfamilienhaus Wirtschaftsbau Teilmodernisierung Vollmodernisierung Baureparaturen Teilmodernisierung Vollmodernisierung Baureparaturen energetisch energetisch nicht-energetisch nicht-energetisch West West Ost Ost / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT 7

8 Abbildung 6 Struktur der Wohnungsbauleistungen in Deutschland zu jeweiligen Preisen in Mrd. Euro in Mrd Bauleistung an bestehenden Gebäuden Geschoßwohnungsbau Eigenheimbau Quelle: DIW; eigene Darstellung Neubauinvestitionen regelmäßig höher waren. Mitte der 90er Jahre fanden noch über die Hälfte aller Wohnungsbauinvestitionen im Neubau statt. In den neuen Ländern ist der relative Anteil der Maßnahmen am Gebäudebestand im Wohnungsbau sogar noch höher: Er ist im letzten Jahrzehnt kontinuierlich angestiegen und liegt inzwischen bei 84 %. Im Nichtwohnungsbereich (vgl. Abb. 7) ist der Trend hin zu Bestandsmaßnahmen ebenso eindeutig. Dort machten 2010 die Neubauvorhaben nur noch ca. ein Drittel aus, zwei Drittel aller Maßnahmen betrafen bestehende gewerbliche oder öffentliche Gebäude (2010 insgesamt ca. 57 Mrd. Euro) waren Neubau und Bestand noch ungefähr gleichgewichtig. Zwar hat die gesamtwirtschaftliche Belebung in den Jahren 2006 bis 2008 auch für steigende Neubauaktivitäten gesorgt; die Zuwachsraten waren aber selbst in diesen Boomjahren bei den Bestandsmaßnahmen noch höher. Der Konjunktureinbruch und die Krise in der Exportwirtschaft 2009 führten dann insbesondere nachfolgend bei den Produktions-, Handelsund Lagergebäuden im Jahre 2010 zu deutlich sinkenden Neubauvolumina. Die starken Rückgänge der Neubautätigkeit im Nichtwohnungsbereich insgesamt sind aber auf die Büro- und Verwaltungsgebäude zurückzuführen; dort hat im Betrachtungszeitraum nahezu eine Halbierung Abbildung 7 Entwicklung des Bauvolumens bei Nichtwohnungsgebäuden in Deutschland zu jeweiligen Preisen in Mrd. Euro Neubau Bauleistung an bestehenden Gebäuden Quelle: DIW; eigene Darstellung 8 BBSR-Berichte KOMPAKT 12 / 2011

9 der Bauvolumenwerte stattgefunden. Ähnlich wie im Wohnungsbau sind auch im Nichtwohnungsbereich die Anteile der Maßnahmen am Gebäudebestand in den neuen Ländern noch einmal deutlich höher lag die Quote der Bestandsmaßnahmen dort schon bei über 76 %. Die Bauvolumenrechnung beinhaltet auch eine Vorausschätzung für die weitere Entwicklung der Bauaktivitäten derzeit allerdings nicht in einer Differenzierung nach Neubauvolumen und Bestandsmaßnahmen. Es liegen damit keine Prognosen für die weitere Entwicklung des Bestandmarktes in Deutschland vor. Entwicklung der Bestandsmaßnahmen im europäischen Vergleich Das Forschungs- und Beratungsnetzwerk Euroconstruct veröffentlicht in seinen zweimal jährlich erscheinenden Tagungsberichten für 19 west- und ostmitteleuropäische Länder jeweils auch Prognosen für die beiden Folgejahre. Im aktuellen Tagungsband 9 werden Vorausschätzungen für die Jahre vorgenommen, die auch die Struktur der Baumaßnahmen unterscheiden. Im Wohnungsbau hat Deutschland eine im internationalen Vergleich überragende Rolle beim Anteil der Bestandsmaßnahmen. Für die nächsten Jahre werden leichte Wachstumsraten (1,0 1,5 %. p.a.) angenommen. Euroconstruct prognostiziert aber auch wie für die meisten Länder noch höhere Wachstumsraten im Neubau, so dass die Quote der Bestandsinvestitionen am gesamten Wohnungsbauvolumen insgesamt leicht rückläufig ist (2013 auf 73,3 %). Die anderen großen europäischen Volkswirtschaften haben deutlich niedrige Bestandsinvestitions-Anteile im Wohnungsbau. In Frankreich, Spanien und im Vereinigten Königreich betreffen ungefähr die Hälfe der Wohnungsbauinvestitionen den Gebäudebestand. Im Nichtwohnungsbau wird für Deutschland eine konstante Relation zwischen Neubau- und Bestandsvolumen erwartet. Während sich Frankreich, Italien und Spanien auf einem ähnlichen Niveau (zwischen 50 und 60 %) bewegen, haben die Bestandsmaßnahmen in Großbritannien nur einen Anteil von einem Viertel im Nichtwohnungsbau. Im Gegensatz zum DIW berichtet Euroconstruct nicht nur über die Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau, sondern geht daneben auch auf die Maßnahmen im Tiefbau ein. Gemäß den vorliegenden Daten sind die Antei- Abbildung 8 Entwicklung der relativen Anteile der Bestandsinvestitionen am Bauvolumen in Deutschland in % Wohnungsbau 70 Nichtwohnungsbau Hochbau Tiefbau Bau insgesamt Quelle: Euroconstruct; eigene Darstellung 12 / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT 9

10 le dort nicht ganz so hoch wie in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen. Für Deutschland beträgt die Quote seit Jahren ungefähr 43 %. Auch für die meisten anderen europäischen Länder liegen die Anteile der Bestandsmaßnahmen im Tiefbau unter 50 %, der europäische Durchschnitt liegt bei knapp über einem Drittel. Ausnahmen sind Italien (57 %) und die Schweiz mit über 60 %. Während die übrigen Länder gemäß Euroconstruct kaum veränderte Quotenverläufe haben, sinkt der Anteil der Bestandsmaßnahmen in Großbritannien aufgrund von stark zunehmenden Neubauaktivitäten im Tiefbau deutlich von knapp 50 % auf prognostizierte 28 % im Jahr Fazit Der Bedeutungszuwachs von Bestandsmaßnahmen in den letzten Jahren ist offenkundig, auch die verfügbaren Prognosen lassen keine Trendwende erkennen. Energetische Modernisierungserfordernisse sowie demographisch bedingte Sanierungsmaßnahmen lassen auch langfristig eine hohe Nachfrage für investive Maßnahmen bei bestehenden Wohnungsgebäuden erwarten. Die im Auftrag des BBSR erstellte aktuelle Studie Wohnen im Alter 10 zeigt, dass kurzfristig ein Mehrbedarf von 2,5 Mio. altersgerechten und barrierereduzierten Wohnungen besteht, der bis 2030 auf 3 Mio. ansteigen wird. Diese erheblichen Anpassungserfordernisse werden nicht ausschließlich durch Neubauvorhaben abgedeckt werden können. Drei Viertel aller Wohnungsgebäude in Deutschland sind vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1978 gebaut worden; aus energetischer Sicht sind die Baujahre 1949 bis 1978 am problematischsten. Die Mehrzahl dieser Objekte dürfte noch nicht umfassend energetisch saniert und modernisiert sein. Die zunehmenden Sanierungsverpflichtungen im Rahmen der Energieeinsparverordnung sowie die vorgesehenen steuerlichen Anreize zur energetischen Gebäudesanierung lassen erwarten, dass in Deutschland auch zukünftig Investitionen in den Gebäudebestand eine hohe Bedeutung haben werden. Auch im Nichtwohnungsbau gibt es noch erhebliche Potentiale für die energetische Sanierung. Die laufenden Reurbanisierungsprozesse und die Renaissance der Innenstädte stehen vielerorts im Zusammenhang mit dem Wachstum der Kreativwirtschaft. Die Konzentration gut ausgebildeter Menschen an bestimmten Standorten sowie die räumliche Clusterbildung von Innovationen und High-Tech-Industrien in bestimmten urbanen Zentren hat direkte Auswirkungen auf die Stadtentwicklung. So werden durch eine kreative Klasse besondere Möglichkeiten für die Brachflächenreaktivierung in den Innenstädten gesehen. 11 Attraktive, lebenswerte Städte werden vermutlich aber auch starke Investitionen in die Nichtwohnungsbestände nach sich ziehen. Die Grenzen der Bedeutungszunahme von Bestandsmaßnahmen erscheinen auf den ersten Blick nicht erkennbar; jedes Gebäude, jede Infrastruktureinrichtung benötigt irgendwann gewisse Modernisierungsmaßnahmen. Auch in Zukunft wird es aber auch eine Nachfrage nach Neubauvorhaben geben; häufig können die veränderten Bedürfnisse der Nutzer oder die gesetzlichen Vorgaben (z. B. Brandschutz) nur unzureichend durch Gebäudesanierungen umgesetzt werden. Selbstverständlich liegt die Grundabwägung jeden Investors in der Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme: Eine Sanierung wird im Regelfall nur dann durchgeführt werden, wenn sie finanzierbar ist. Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz usw. stehen aber auch vor dem Anspruch, neben ihrer ökolo gischen Rendite einen ökonomischen Gewinn abzuwerfen. Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten deutlich über den eingesparten Heizkosten sind häufig unwirtschaftlich: Die Mehrkosten können in der Regel nicht auf die Miete umgelegt werden und führen auch nicht zu einer Wertsteigerung eines Gebäudes. Die Sanierungsfähigkeit und -würdigkeit eines Objekts ist also immer nach dem Wirtschaftlichkeitsaspekt zu beurteilen. Für viele Maßnahmen wird dieses allerdings nicht durchgängig der Fall sein können. Als Konsequenz wird von verschiedener Seite der Ersatzwohnungsbau als Lösung propagiert. In der Tat kann ein Neubau an gleicher Stelle wirtschaftlicher sein als die aufwendige Sanierung allerdings steht auch diese Baumaßnahme genauso vor der Grundsatzfrage der ökonomischen Rentabilität. An vielen Standorten kann durch eine höhere Miete die nachhaltige Wertsteigerung eines Gebäudes durchgesetzt werden. Dennoch mag dieses nicht immer gegeben sein gerade in Regionen mit geringer wirtschaftlicher Dynamik, in peripheren, strukturschwachen Gebieten, in sozialen Problemlagen, in Quartieren mit hoher Umweltbelastung (z. B. an stark befahrenen Straßen oder entlang von Bahntrassen). Der demographisch motivierte Trend hin zur Innenstadt wird dafür sorgen, dass zahlreiche Baumaßnahmen in dicht besiedelten Wohngebieten stattfinden werden. Da die oft umfassenden Sanierungsmaßnahmen meist im bewohnten Zustand stattfinden, haben die Vorhaben gerade für die Bewohner unerfreuliche Begleiterscheinungen. Eine Untersuchung der Heinze GmbH hat zwar festgestellt, dass die Altersgruppe der 60-70jährigen die höchsten durchschnittlichen Investitionen durchgeführt hat, das Bedürfnis nach Ruhe erlangt in dieser Altersgruppe jedoch tendenziell eine höhere Priorität. Die Toleranzschwelle gegenüber Störungen liegt oft deutlich niedriger, der Nachbarschaftsschutz gewinnt an Bedeutung. Somit können Baumaßnahmen im Bestand auch auf Akzep- 10 BBSR-Berichte KOMPAKT 12 / 2011

11 tanzprobleme und Hindernisse stoßen. So kommen auch die konventionellen, von ihren Grundprinzipien her auf Neubauten ausgerichteten Bieterwettbewerbs-, Bauvertrags- und Projektmanagementmodelle beim Bauen im (bewohnten) Wohnungsbestand oftmals an ihre Grenzen. Hierzu wurde aktuell ein Forschungsvorhaben der Universität Kassel im Rahmen der Antragsforschung Zukunft Bau des BBSR gefördert. 12 Auf Basis von zehn untersuchten realen Bauvorhaben Häuserzeilen, Wohnsiedlungen und Hochhäuser wurden Handlungsempfehlungen für einen kooperativen Ansatz, der insb. auch die Mieterbetreuung umfasst, entwickelt. Es zeigte sich, dass durch gutes Management viele der potentiellen Konflikte entschärft werden können. Die zunehmende volkswirtschaftliche Relevanz der Maßnahmen im Gebäudebestand ist unbestritten. Somit wird das BBSR auch in Zukunft Forschungsvorhaben zur intensiven Befassung mit Strukturveränderungen im Baubereich initiieren. Die Daten zu den Bestandsmaßnahmen für Deutschland werden kontinuierlich über die jährliche Bauvolumenrechnung aktualisiert und fortgeschrieben und durch geeignete Primärerhebungen ergänzt. Anmerkungen (1) Vgl. BBSR-Berichte KOMPAKT 4/2009 Bestandsmaßnahmen stützen dauerhaft die Baunachfrage. (2) Das Forschungsvorhaben Datenbasis Gebäudebestand des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) und des Bremer Energie-Instituts (Endbericht: Dezember 2010) wurde im Rahmen der Antragsforschung Zukunft Bau des BBSR gefördert. (3) BBSR-Vorhaben Investitionsprozesse im Wohnungsbestand der 50er und 60er Jahre, Bestandsmonitoring zur dauerhaften Beobachtung von Investitionsprozessen im Wohnungsbestand unter besonderer Berücksichtigung der 70er und 80er Jahre-Bestände (Werkstatt: Praxis Heft 68) sowie Investitionsprozesse im Wohnungsbestand unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter (Reihe Forschungen, Heft 129); vgl. auch (4) Berichte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe ; zuletzt veröffentlicht als BMVBS-Online-Publikation Nr. 22/2010. (5) Der Endbericht Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen wird auf den Internetseiten des BBSR (unter Forschungsprogramme, Zukunft Bau, Auftragsforschung) zur Verfügung gestellt. Forschungsnehmer war die Heinze GmbH, Celle. (6) Die einzelnen Produktbereiche werden im Forschungsendbericht der Heinze GmbH ausführlich dargestellt. (7) Aufgrund der fehlenden Bestandsstatistik im Nichtwohnungsbau kann eine entsprechende Quote für den Nichtwohnbau nicht hergeleitet werden; die Zahl der Nichtwohnungsgebäude ist nicht bekannt. (8) Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohnungsgebäuden ; Bundestagsdrucksache 17/6251 vom wurde allerdings vom Bundesrat am vorerst gestoppt. (9) Berichte zur 71. Euroconstruct Konferenz, Helsinki, 16./17. Juni (10) Reihe Forschungen, Band 147. (11) Vgl. den Beitrag von Carlo W. Becker in den Informationen zur Raumentwicklung, Heft 1/2010, S. 71 ff. (12) Projektbezogene Kooperationsmodelle für Bau- und Wohnungsunternehmen bei Baumaßnahmen im Bestand ; der Endbericht wird auf de zum Download bereitgestellt. 12 / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT 11

12 Introduction Sustainability is the guiding principle of the future worldwide. Acting sustainably means taking into account ecological, social and economical criteria equally in order to leave subsequent generations with an intact structure. In civil engineering the topic is also becoming more important in light of climate change, the rise in energy prices and the fall in the availability of resources. The focus in this case is on construction in order to fulfil the basic needs of habitat and infrastructure, which are combined with great economic and environmental expenditure; also, buildings cause more than 30 percent of the energy and material flow through their creation, edification, utilisation and facility management, as well as the global effects. Under the overall control of the Federal Ministry of Transport, Building and Urban Development, the word sustainability was defined for civil engineering and realised in terms of practice at the end of Based on the experience made by the energy commissioner for federal buildings during the relocation of the government, exemplary frameworks could be made for sustainable building for the energy efficiency and resource saving areas. In 2001, the Federal Ministry of Transport, Building and Urban Development published a Guideline for Sustainable Building for the first time a practical aid for the planning, the construction, the structural maintenance, the operation and the utlilisation of federally owned properties. This guideline was made obligatory for the Federal Government. The goals and requirements formulated in the guideline display their effects far further than the regulatory area. Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue Bonn Bearbeitung / Ansprechpartner Stefan Rein stefan.rein@bbr.bund.de Redaktion Nina Wilke Gestaltung und Satz Marion Kickartz Wohnungsmarktprognose 2025 Analysen Bau.Stadt.Raum, Bd. 4 Hrsg. BBSR, Bonn 2011 Preise: 15,00 Euro ohne CD-ROM (zzgl. Versand), 40,00 Euro mit CD-ROM (zzgl. Versand) ISBN Zu beziehen bei: selbstverlag@bbr.bund.de INKAR Indikatoren, Karten und Grafiken zur Raumund Stadtentwicklung in Deutschland und Europa CD-ROM, Hrsg.: BBSR, Bonn 2010 Preis: 45,00 Euro Zu beziehen bei: selbstverlag@bbr.bund.de Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bestellungen stefan.rein@bbr.bund.de Stichwort: BBSR-Berichte KOMPAKT 12/2011 Die BBSR-Berichte KOMPAKT erscheinen in unregelmäßiger Folge. Interessenten erhalten sie kostenlos. BBSR-Berichte KOMPAKT Sustainable Building Strategies Methods Practice 8 / 2011 Sustainable Building. Strategies Methods Practice BBSR-Berichte KOMPAKT 8/2011, Hrsg.: BBSR, Bonn 2010 Download: à Veröffentlichungen à BBSR-Berichte KOMPAKT ISSN (Printversion) ISBN Newsletter BBSR-Forschung-Online Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine des BBSR / 2011 BBSR-Berichte KOMPAKT Bonn August 2011