CHECKLISTE Abschluss Geschäftsmietvertrag

Transkript

1 Vor der Unterzeichnung: Jeder Vertrag sollte vor seiner Unterzeichnung aufmerksam: durchgelesen und durchgedacht werden. Dabei hilft es, sich immer wieder zu fragen, ob man alle Regelungen des Vertrages versteht und ob man sich sicher ist, was mit den einzelnen Vertragsklauseln genau gemeint ist und was noch alles gemeint sein könnte. Dies gilt sowohl für den Ihnen vorliegenden "Mietvertrag für Gastbetriebe" von GastroSuisse als auch für alle anderen Mietverträge. Vorgehen: Wir empfehlen Ihnen, sich vor den Vertragsverhandlungen den Mietvertrag und alle dazugehörigen Dokumente (z.b. Hausordnung) zu besorgen. Merke: Dabei gilt es darauf zu achten, dass Ihnen alle Dokumente vollständig und in der jeweils aktuellsten Version vorliegen. Eine sorgfältige Vertragsdurchsicht und klärende Gespräche zwischen den Parteien ersparen künftigen Ärger und meist auch Zeit und Geld. Denn ist der fehlerhafte, unklare oder nicht gelesene Mietvertrag einmal unterschrieben, ist eine spätere rechtliche Auseinandersetzung quasi vorprogrammiert. Die wichtigsten Bestimmungen eines Mietvertrages sind generell: Dauer des Mietverhältnisses, Kündigung des Mietverhältnisses, Vereinbarungen über Nebenkosten, Höhe des Mietzinses und Vorgehen bei einem Mangel am Mietobjekt. Besondere Beachtung ist auch den Bestimmungen über das Inventar (Miet- und Kaufinventar) zu schenken. Lesen Sie alle Dokumente (mehrmals) aufmerksam durch und markieren Sie sich die Vertragsklauseln, welche Sie nicht verstehen bzw. welche für Sie unklar sind. Bleiben Sie dabei stets kritisch und stellen Sie sich immer die Frage, ob die Vertragsklauseln so eindeutig sind, dass beide Parteien das Gleiche unter ihnen verstehen oder ob sie Raum für unterschiedliche Interpretationen und Ansichten bieten. Bei Unklarheiten lohnt es sich, gestützt auf Ihre Unterlagen und Ihre Notizen einen Juristen, Ihren Berater (Gastroconsult) oder Treuhänder zu konsultieren und sich die unverständlichen Vertragsbestimmungen erläutern zu lassen. Man kann natürlich auch auf seinen Vermieter zugehen und in einem gemeinsamen Gespräch klären, wie man zwischen den Parteien eine Vertragsklausel anwenden will bzw. auslegen wird. Es empfiehlt sich ein solches Gespräch unbedingt: zu protokollieren, die gemeinsam beschlossene(n) Auslegung(en) festzuhalten, das Protokoll gegenseitig zu unterschreiben und beide Parteien mit einem Exemplar des Protokolls zu bestücken. Stellen Sie ihrem Vermieter bei Unklarheiten Fragen. Nehmen Sie aber nicht alle Aussagen von ihm für bare Münze. Auch der Vermieter ist (meist) nicht Jurist und vertritt zudem (häufig) eigene berechtigte Interessen. Oftmals enthalten Mietverträge auch noch eine Reihe im Einzelfall besonders wichtiger Individualbestimmungen. Überlegen Sie sich daher vor der Unterzeichnung, was das Mietobjekt auszeichnet, besonders oder speziell macht und daher explizit im Mietvertrag verankert werden muss. Jede Immobilie ist anders und daher müssen manchmal ungewöhnliche oder spezielle Vertragsbestimmungen angedacht und verankert werden. Empfehlung: Wenn sie eine Fragengruppe oder eine einzelne Frage der nachfolgenden Checkliste durchgearbeitet haben, dann haken ( ) Sie die entsprechenden Felder und Ο einfach ab. 1

2 Mietparteien Ο Sind die Mietparteien korrekt und vollständig aufgeführt? Ο Ist für beide Parteien klar, wer die jeweilige Kontaktperson der anderen Mietpartei (Verwaltung, Vertretung des Vermieters, Mehrere Mieter, Erbengemeinschaft etc.) ist? Ο Haften mehrere Mieter solidarisch? Ο Bestehen Untermietverhältnisse; sind solche geplant? Ο Wie verhält es sich, wenn eine der Parteien die Rechtsform wechselt (z.b. Einzelfirma zu GmbH)? Mietobjekt / Mietgegenstand Ο Wird das Mietobjekt genau be- und umschrieben? Ο Sind alle Räumlichkeiten in allen Stockwerken aufgeführt? Ο Wie viel Quadratmeter umfasst das Mietobjekt (keine ca. Angaben)? Ο Sind allfällige Mitbenützungsrechte Dritter (Mietobjekt, Grundstück) im Mietvertrag vermerkt? Ο Verfügt das Mietobjekt über Nebenräume, Lift, Kundenparkplätze, eine Terrasse oder einen Garten? Ο Gehört eine Wirtewohnung zum Mietobjekt? Ο Was für technische und elektronische Einrichtungen und Geräte gehören zum Mietobjekt? Ο Wird eine Internet-Domain mitvermietet? Ο Gibt es irgendwelche Nutzungseinschränkungen privater oder öffentlich-rechtlicher Natur? Ο Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor? Haftung Ο Für was haften Sie als Mieter? Ο Sind allfällige Haftungsausschlüsse rechtsgenüglich formuliert? Verwendungszweck, Gebrauchspflicht, Öffnungszeiten, Konkurrenzverbot Ο Besteht Klarheit über den Verwendungszweck des Mietobjekts (Bar, Dancing, Hotel, Restaurant)? Ο Bestehen Auflagen oder Verpflichtungen in Bezug auf Öffnungszeiten, Betriebsferien etc.? Ο Darf das Mietobjekt auch für einen anderen Zweck genutzt werden? Ο Dürfen bauliche Veränderungen vorgenommen werden (Auflagen Denkmalschutz)? Ο Wie werden die Finanzierung bzw. Abgeltung der baulichen Änderungen geregelt? Ο Vermietet der Vermieter in der Umgebung noch weitere Mietobjekte mit dem gleichen Bestimmungszweck? Möchten Sie ein Konkurrenzverbot? Bezug des Mietobjekts Ο Müssen/Werden vor Vertragsbeginn noch Instandstellungs-/Renovationsarbeiten am Mietobjekt durchgeführt? Falls ja, bis wann sind diese abgeschlossen? Ο Kann das Mietobjekt (ganz/teilweise) schon vor dem Vertragsbeginn bezogen werden? Ο Einigen Sie sich mit dem Vermieter auf einen Übergabetermin und bestehen Sie auf einer gemeinsamen Begehung des Mietobjektes und einem Antrittsprotokoll. Ο Verlangen Sie vor der Begehung das Abgabeprotokoll des Vormieters. Lassen Sie sich Belege für vorgenommene Übergabeservices vorlegen. Dauer des Mietvertrages Ο Handelt es sich um einen befristeten / unbefristeten Mietvertrag? Ο Wurde eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages vereinbart? Merke: Sollten Sie einen Mietvertrag mit Mindestlaufzeit unterzeichen, müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie während der gesamten Mindestmietdauer an den Vertrag gebunden sind und ausdrückliche Ausnahmen vorbehalten nicht vor Ablauf der Laufzeit kündigen können. Ο Besteht bei Ihrem befristeten Mietvertrag eine Verlängerungsoption? Ο Falls ja: zu welchen Konditionen? Ο Wie ist bei einem befristeten Mietvertrag in Bezug auf eine Vertragsverlängerung zu kommunizieren? 2

3 Kündigung CHECKLISTE Abschluss Geschäftsmietvertrag Ο Gilt die gesetzliche (Mindest-) Kündigungsfrist von 6 Monaten oder eine längere Frist? Ο Gelten die offiziellen Kündigungstermine des Kantons oder kann auf jedes Monatsende (exkl. / inkl. Dezember) hin gekündigt werden? Ο Was für Fristen gelten in Bezug auf die Kündigung einer Wirtewohnung? Mietzins (Art. 257 OR) Merke: Für eine Geschäftsliegenschaft der Gastronomie sollte der Mietzins zwischen 8 bis max. 12% des Gesamtumsatzes liegen. Lassen Sie sich unbedingt allfällige höhere prozentuale Mietanteile erklären. Ο Welches Mietzinsmodell kommt zur Anwendung: Fest / Umsatz / Mischung? Ο Fester Mietzins: Wie hoch ist der Mietzins? Ist die Höhe des Mietzinses berechtigt? (s. dazu Art. 269 OR) Nebenkosten inklusive? Ο Grund- und Umsatzmiete: Wie hoch ist der Grundmietzins / Mindestmietzins? (Mindestmietzins pro Jahr : 12) Was für ein Umsatzmietanteil ist geschuldet? Nebenkosten inklusive? Ο Umsatzmiete: Umsatzzahlen des Vorgängers? (Unbedingt konkret belegen lassen!) Mietzinsrelevante Umsätze definieren? In welcher Form, wann und durch wen (Buchhalter) wird der Umsatz zwischen den Parteien jeweils kommuniziert? Staffelung des Umsatzanteils möglich? Nebenkosten inklusive? Ο Zahlung: Wann wird die Mietzinsforderung jeweils fällig? Was gelten für Zahlungsmodalitäten zwischen den Parteien? Ο Wie hat eine allfällige Mietzinsanpassung korrekt zu erfolgen? Ο Wie steht der Vermieter einer Staffelmiete gegenüber? Ο Auf welcher Berechnungsgrundlage basiert der Mietzins? Referenzzinssatz für Hypotheken, Landesindex der Konsumentenpreise, Indexbasis? Ο Wurde ein Mietzinsvorbehalt vereinbart? Ο Untersteht das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Mehrwertsteuer oder nicht? Nebenkosten (Art. 257a und b OR) Ο Wurden die Nebenkosten ausdrücklich im Vertrag verankert? Ο Werden die Nebenkosten auf die tatsächlich anfallenden Kosten begrenzt? Merke: Alles was nicht separat aufgezählt wird, gilt als im Nettomietzins enthalten und darf vom Vermieter nicht zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Ο Was fällt im Mietvertrag alles unter den Begriff der Nebenkosten? Merke: Bestehen Sie auf einer abschliessenden Aufzählung. Ο Welche Zahlungsart kommt bei den Nebenkosten zur Anwendung? Pauschal- oder Akontozahlung? Pauschal (fester Betrag): Die Entschädigung der Nebenkosten wird im Voraus ziffernmässig festgelegt und kann während der festen Vertragsdauer grundsätzlich nicht verändert werden. Mit der Bezahlung der Pauschale sind sämtliche Nebenkosten abgegolten, unabhängig davon, ob die effektiven Aufwendungen des Vermieters höher oder tiefer sind. Akonto: Der Mieter bezahlt periodisch meist monatlich einen festgelegten Betrag im Voraus, der an die jährliche Nebenkostenabrechnung angerechnet wird. Am Ende der Abrechnungsperiode berechnet der Vermieter die tatsächlich angefallenen Nebenkosten und verteilt sie auf die einzelnen Mietparteien. In dieser Abrechnung sind einerseits der Aufwand des Vermieters und andererseits die vom Mieter geleisteten Akontozahlungen aufgeführt. Lautet der Saldo der Abrechnung zugunsten des Mieters, kann er den entsprechenden Betrag entweder zurückfordern oder mit dem nächsten Mietzins verrechnen. 3

4 Ο Erkundigen Sie sich bei den Vertragsverhandlungen nach den effektiv zu erwartenden Nebenkosten. Lassen Sie sich die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen. Ο Wie werden die Nebenkosten bei mehreren Mietparteien verteilt? Ο Wie und wann werden die Nebenkosten vom Vermieter kommuniziert? Ο Wann werden die Nebenkosten jeweils fällig? Ο Bestehen Sie bei Akontozahlungen auf einer Begrenzung des Gesamtbetrages? Formulierungsbeispiel: Die effektiven Nebenkosten dürfen das Total der Akontozahlungen eines Abrechnungsjahres um höchstens 20% überschreiten. Ο Ist dem Vermieter bekannt was er alles nicht als Nebenkosten in Rechnung stellen darf? Aufwendungen des Vermieters, die den ordentlichen Unterhalt, Ersatzanschaffungen oder Erneuerungen betreffen sowie Leistungen des Vermieters ohne Bezug zum Gebrauch der Mietsache. Sicherheitsleistung / Depot (257e OR) Merke: Bei Geschäftsräumen gibt es keine obere Limitierung; der Vermieter kann frei darüber entscheiden, welchen Betrag er als Sicherheitsleistung vom Mieter verlangen möchte. Meist richtet sich die Kaution bei Geschäftsräumen nach individuellen Merkmalen, welche mit dem Vermieter verhandelbar sind. Ο Wie hoch ist das zu leistenden Mietzinsdepot/Mietsicherheit? Ο Bis zu welchem Zeitpunkt hat die Zahlung zu erfolgen? Ο Sind dem Mieter der Name der Bank und die genaue Beizeichnung des Kontos bekannt? Ο Ist beiden Parteien das Verrechnungsverbot bekannt? Ο Das Depot kann bei Zahlungsschwierigkeiten nicht mit fälligen Mietzinsen etc. verrechnet werden. Ο Das Depotkonto bleibt während der Dauer des Mietverhältnisses für beide Mietparteien gesperrt. Rechte und Pflichten des Vermieters (Art. 256 OR) Ο Übergibt der Vermieter das Mietobjekt in einem vertragsgemässen Zustand? Ο Verfügt der Vermieter über ein Rückgabeprotokoll des vorhergehenden Mietverhältnisses? Wenn ein solches existiert, dann lassen Sie es sich unbedingt vorlegen. Ο Ist sich der Vermieter seiner Gewährleistungspflicht GGG, Baurecht, Brandschutz gegenüber dem Mieter bewusst? Ο Ist dem Vermieter bekannt, dass er dem Mieter für Schaden haftbar wird, der diesem aus nicht rechtzeitiger resp. unvollständiger Erfüllung behördlicher Auflagen entsteht? Ο Wie muss der Vermieter bei (baulichen) Änderungen am Mietobjekt verfahren? Ankündigungsfristen, Rücksichtnahme, Mietzinsreduktionen. Ο Lassen Sie sich als Mieter regelmässige Unterhaltsarbeiten vertraglich zusichern. Ο Welche Versicherungen hat der Vermieter abzuschliessen? Ο Erstellt der Vermieter ein Schlüsselprotokoll? Rechte und Pflichten des Mieters Ο Ist sich der Mieter über den vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjekts Bar, Dancing, Hotel, Restaurant im Klaren? Ο Wie erfolgt die Übergabe des Mietobjekts? Wer führt das (Mängel-) Protokoll? Merke: Bestehen Sie auf einer gemeinsamen Übergabe und nehmen Sie sich genug Zeit zur Prüfung. Ο Was darf der Mieter im Aussenbereich des Mietobjekts ändern oder gestalten? Aussenbeleuchtung und (Reklame-)Schilder etc. Ο Wie hat der Mieter bei Erneuerungs- und Änderungswünschen vorzugehen? Merke: Holen Sie sich für Änderungen als Mieter stets das schriftliche Einverständnis des Vermieters ein. Ο Wie hat der Mieter bei der Anzeige von Mängeln die während der Mietdauer entstehen vorzugehen? Ο Was gilt in Bezug auf die Betriebsbewilligung? Ο Was muss der Mieter versichern? Ο Wie soll die Rückgabe des Mietobjekts ablaufen? 4

5 Serviceverträge Gebühren für bestehende Serviceverträge gehen zu Lasten des Mieters, soweit sie die periodische Kontrolle und/oder Wartung (kleine Ausbesserungen) durch eine anerkannte Servicefirma gewährleisten. Ο Für welche Geräte / Einrichtungen des Mietobjekts bestehen Serviceverträge? Ο Welche Verträge übernimmt der Vermieter? Ο Sind sich die Parteien über die Kostentragung für Aufwendungen (Unterhalts- resp. Reparaturarbeiten) die über die normalen Serviceleistungen hinausgehen im Klaren? Ο Erbringt der Vermieter für alle Apparate und Maschinen des Mietinventars einen Servicenachweis der nicht älter ist als 60 Tage vor Mietbeginn? Ο Der Mieter darf mit Zustimmung des Vermieters eigene Serviceverträge abschliessen. Lieferverträge des Vermieters mit Dritten (z.b. Bierliefervertrag) (siehe dazu auch Art. 254 OR) Ο Bestehen solche Verträge zwischen einem Dritten und dem Vermieter und müssen diese vom Mieter übernommen/bedient werden? Ο Wer darf diese Art von Verträgen kündigen oder modifizieren? Ο Wer erhält allfällige Rückvergütungen aus dem Vertrag? Ο Ist die Rückvergütung in Prozent vom Einkaufspreis definiert? Ο Stehen die Lieferverträge alle in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache? Ο Darf der Mieter Konkurrenzprodukte führen? Vorzeitige Rückgabe / Übertragung der Miete / Untermiete Ο Sind den Parteien die Art. 263 OR "Übertragung der Miete auf einen Dritten" und Art. 264 OR "vorzeitige Rückgabe der Sache" bekannt? Ο Wie hat eine allfällige vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts zu erfolgen? Ο Was gilt in Bezug auf ein mögliches Untermietverhältnis? Mängel während der Mietdauer (Art. 259a OR) Merke: Bei der Beurteilung eines Mangels entscheidet auch der vereinbarte Gebrauch einer Mietsache darüber, ob die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist oder nicht. Ο Ist sich der Vermieter seiner Pflicht der Erhaltung des Mietobjekts in einem betriebsfähigen Zustand bewusst? Ο Wie wird der Vermieter bei Instandstellungsarbeiten oder baulichen Veränderungen am Mietobjekt während der Mietdauer vorgehen? Ο Verfügt der Vermieter über eine Liste mit von ihm bevorzugten Handwerksfirmen? Lassen Sie sich eine solche Liste aushändigen. Ο Was versteht der Vermieter unter dem Begriff "kleiner Unterhalt"? Merke: Der Mieter ist nur verpflichtet, die kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen auf eigene Kosten vorzunehmen. Mietinventar Als Mietinventar bezeichnet man das in der Gastronomie vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellte Betriebsinventar, unabhängig davon, ob es sich dabei um Grossinventar oder Kleininventar handelt. Ο Wie, wann und durch wen erfolgt die Inventaraufnahme? Ο Ist den Parteien die hälftige Kostentragung bei Inventaraufnahme durch eine Drittfirma bekannt? Ο Ist im Verzeichnis wirklich nur betriebsnotwendiges Inventar aufgeführt? Ο Wer ist für die Nachführung des Inventarverzeichnisses verantwortlich? Ο Wie wird die Rückgabe des Mietinventars am Ende des Mietverhältnisses abgewickelt? Ο Stimmt die Bewertung des Inventars? Ο Stimmen die Mengen? Ο Wie sind die Ersatzpflichten geregelt? 5

6 Kaufinventar und Warenvorräte Als Kaufinventar bezeichnet man diejenigen Inventargegenstände, welche der Mieter käuflich erwirbt und produktionsbedingt anschaffen muss. Es sind ausschliesslich Gegenstände des täglichen Gebrauchs, welche konzeptbedingt für die Produktion, für die Fabrikation und die Distribution notwendig sind. Das Kaufinventar kann aus gekauftem Grossinventar oder gekauftem Kleininventar bestehen. Der Mieter ist verpflichtet, das im Mietobjekt vorhandene Kaufinventar in seiner Gesamtheit zum Betriebswert käuflich zu übernehmen, sofern es sich um betriebsnotwendiges Inventar handelt. Ο Legt der Vermieter aktuelle (max. 60 Tage vor Erstellung des Kaufinventarverzeichnisses) Servicenachweise vor? Ο Gehören ggf. elektronische Terminals für Kredit- und EC-Karten zum Kaufinventar? Ο Verstehen beide Parteien unter dem Begriff Betriebswert das Gleiche? Ο Wird der Mieter das Kaufinventar innert 10 Tagen nach der Übernahme überprüfen? Ο Ist sich der Mieter bewusst, dass das Mietinventar bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises im Eigentum des Verkäufers (Vermieter/Vormieter) bleibt? Ο Ist sich der Käufer/Mieter bewusst, andere vertragliche Vereinbarungen vorbehalten bis zum Übergabetag des Mietobjekts eine Anzahlung in der Höhe von 75% des Kaufpreises leisten zu müssen! Ο Wie gestaltet sich die Rückgabe- und Übernahmepflicht am Ende des Mietverhältnisses? Ο Was geschieht mit allfälligen Warenvorräten bei Vertragsende? Sonstiges Ο Sprechen Sie bei Interesse ihren Vermieter auf ein mögliches Vorkaufsrecht der Liegenschaft an. Ο Bei möglichen Expansionsplänen des Vermieters ist an die Verankerung eines Vormietrechts zu denken. Ο Lassen Sie Ihren Mietvertrag im Grundbuch eintragen, um vor einer ausserordentlichen Kündigung eines Liegenschaftserwerbers wegen dringendem Eigenbedarf geschützt zu sein. Ο Bestehen Sie als Mieter auf einem Konkurrenzverbot im Mietobjekt (Bsp. Einkaufscenter). Ο Wann gelten Änderungen des Mietvertrages als gültig vorgenommen? Ο Fragen Sie bei Ihrem Vermieter nach, ob er Ihnen alle Schlüssel ausgehändigt hat und selbst keine mehr besitzt. Ο Besprechen Sie wie eine allfällige Besichtigung des Mietobjekts durch den Vermieter bei Ihnen abzulaufen hat. Ο Besprechen Sie, ob Sie Art. 32 des Muster-Mietvertrages GastroSuisse gelten lassen wollen. Ο Legen Sie fest, welche zusätzlichen Dokumente verbindlicher Bestandteil des Vertrages sind. Weitere Informationen Diese Checkliste wurde mit aller Sorgfalt erstellt. Dennoch ist die Aufstellung generell und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Telefonische Auskünfte zu miet- und arbeitsrechtlichen Fragen erhalten Mitglieder von GastroSuisse in der unentgeltlichen Rechtsauskunft, jeweils von Montag bis Donnerstag von Uhr bis Uhr und von Uhr bis Uhr unter: Telefon , Fax oder Auch die kantonalen Mietinstanzen erteilen Auskunft: Rechtsdienst GastroSuisse, Februar