Beck-Rechtsberater im dtv Vermieterleitfaden. Aktuelles Mietrecht, Mustertexte, Abrechnungsbeispiele, Checklisten. von Dr.

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1 Beck-Rechtsberater im dtv Vermieterleitfaden Aktuelles Mietrecht, Mustertexte, Abrechnungsbeispiele, Checklisten von Dr. Günter Mersson 5. Auflage Verlag C.H. Beck München 2014 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Zu Inhalts- und Sachverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG

2 beck-shop.de II. Der Verlauf des Mietverhältnisses kostenlos schulde. 339 Richtig ist daran, dass das Finanzamt auf diese Weise nachgewiesene Kosten aufgrund eines Anwendungsschreibens des BMF vom anerkennt. Bei diesem Schreiben handelt es sich allerdings nur um eine interne Dienstanweisung der Verwaltung, die keinerlei Gestaltungswirkung auf das privatrechtliche Mietverhältnis hat. Es ist auch nicht Aufgabe des Vermieters, zu prüfen, welche Positionen der Betriebskostenabrechnung in welcher Höhe vom Mieter steuerlich wie auch immer geltend gemacht werden können; ganz abgesehen davon, dass der Vermieter sich einem Haftungsrisiko aussetzt, wenn er diese steuerrechtliche Frage dann auch noch falsch beantwortet. Die Gegenmeinung übersieht, dass der Mieter nur einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter hat, wofür welche Betriebskosten entstanden sind; aber nicht eine Auskunft darüber begehren kann, welche dieser Kosten steuerrechtlich wie auch immer zu bewerten sind. Der Vermieter ist daher weder verpflichtet, den Anteil haushaltsnaher Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung als Summe auszuweisen, noch die diesem Tatbestand unterfallenden Einzelpositionen der Abrechnung als solche kenntlich zu machen. Insbesondere muss er nicht für jeden Mieter den Anteil der auf ihn entfallenden haushaltsnahen Dienstleistungen aus der Abrechnung, die ein externer Dienstleister gem. Heizkostenverordnung für das Mietobjekt erstellt, herausrechnen. Die Beurteilung, welche Positionen in welcher Höhe aus der Abrechnung als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden können, obliegt allein dem Mieter. Der Vermieter muss der Abrechnung von sich aus keine Kopien der Rechnungen der Versorgungsträger, der Grundsteuerbescheide usw. beilegen. Der Mieter hat das Recht, die Abrechnungsunterlagen nach vorheriger Terminvereinbarung beim Vermieter einzusehen. 340 Vorlageort für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege ist gem. 269 Abs. 1 BGB der Wohnsitz des Vermieters; dort muss der Mieter sich also hinbegeben. 341 Der Mieter darf sich Notizen machen, die Belege komplett abschreiben oder auch mit technischen Hilfsmitteln wie Fotoapparat oder Handscanner ablichten. 342 Ein Recht zur Mitnahme der Originalunterlagen hat der Mieter nicht. Der Mieter hat grundsätzlich auch kein Recht,

3 2. KAPITEL Systematischer Teil beck-shop.de Kopien zu fordern. Vielmehr kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. 343 Einen Anspruch auf Übersendung von Kopien hat der Mieter nur dann, wenn ihm z. B. wegen weiter Entfernung zum Vermieter eine Einsichtnahme bei diesem nicht zuzumuten ist. 344 Der Mieter kann Kopien auch nur fordern, wenn er die Kosten übernimmt, wobei die Gerichte dem Vermieter hier Beträge zwischen 0,05 und 0,50 EUR pro Kopie zubilligen. 345 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter vorab die durch Kopien und Versendung anfallenden Kosten mitzuteilen. 346 Zulässig dürfte auch eine vertragliche Vereinbarung sein, wonach der Vermieter im Fall vom Mieter gewünschter Kopien diese in entsprechender Anwendung der Bestimmungen des Gerichtskostengesetzes in seiner jeweils gültigen Fassung berechnen darf. Verweigert der Vermieter dem Mieter die Belegeinsicht, braucht der Mieter die Betriebskostennachforderung nicht zu bezahlen. 347 In einem Abrechnungsprozess ist das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat. Hat der Mieter von dieser im entschiedenen Fall vom Vermieter ausdrücklich angebotenen Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, so ist sein Bestreiten unsubstantiiert und damit unerheblich. e) Abrechnungsfristen Wenn es vertraglich vereinbart ist, ist der Vermieter zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Dies ist also der Fall bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, nicht dagegen bei vereinbarten Betriebskostenpauschalen. 556 Abs. 3 BGB schreibt eine jährliche Abrechnung vor. Das wird regelmäßig muss aber nicht das Kalenderjahr sein. Kürzere Abrechnungsperioden können vereinbart werden, längere sind wegen 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Ausnahmen aus sachlichen Gründen sind denkbar

4 beck-shop.de II. Der Verlauf des Mietverhältnisses Nach 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, wobei es auf den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beim Mieter ankommt. 349 Nach Ablauf der Jahresfrist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter kann sich auch die Nachberechnung (nur) einzelner, von ihm unverschuldet noch nicht berechenbarer Abrechnungspositionen in der Abrechnung vorbehalten und im übrigen abrechnen. 350 Kein Verschulden liegt auch vor, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zustellen kann, weil der Mieter bei Auszug eine falsche neue oder überhaupt keine neue Anschrift angegeben hat. 351 Der Vermieter, der die Jahresfrist des 556 Abs. 3 S. 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. 352 Ausreichend zur Wahrung der Jahresfrist ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Dem genügt die Abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Mindestanforderungen, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in Rn genannt. Inhaltliche Fehler sind unschädlich und können vom Vermieter auch noch nach Jahresfrist korrigiert werden. 353 Allerdings darf der Vermieter aufgrund der Korrektur dann nicht mehr fordern, als sich aus der formell ausreichenden, aber inhaltlich falschen Abrechnung ergeben hat, denn dieser Mehrbetrag wäre eine außerhalb der Jahresfrist des 556 Abs. 3 BGB liegende Nachforderung. 354 Außerdem muss der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist ein sich aus der (falschen) Abrechnung ergebendes Guthaben auszahlen 355 und kann ein bereits ausgezahltes Abrechnungsguthaben nicht mehr zurückfordern

5 2. KAPITEL Systematischer Teil beck-shop.de Allerdings kann es dem Mieter im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nach 242 BGB verwehrt sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen; namentlich dann, wenn der dem Vermieter in der Abrechnung unterlaufene Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar und offensichtlich ist und der Vermieter sein Versehen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert. 357 Im Fall eines Abrechnungsguthabens des Mieters gilt die oben genannte Ausschlussfrist allerdings nicht, d. h. der Mieter kann auch im Fall einer verspäteten Abrechnung des Vermieters sein Guthaben einfordern. Rechnet der Vermieter nicht fristgemäß ab, kann der Mieter ggf. auf Rechnungslegung klagen. Aber auch bei einem erwarteten Nachzahlungsbetrag kann der Mieter ein Interesse an einer Abrechnung haben (und demgemäß Klage auf Erteilung einer Abrechnung erheben), etwa um die Kostenentwicklung über die Jahre seiner Mietzeit kontinuierlich nachvollziehen zu können. Auch hat der Mieter im Fall der Nichterteilung einer Betriebskostenabrechnung seitens des Vermieters gem. 273 BGB das Recht zur Zurückbehaltung der weiterlaufenden Betriebskostenvorauszahlungen. 358 Insoweit ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters aber auf den Betrag begrenzt, der den Vorauszahlungen der noch nicht abgerechneten Abrechnungsperiode entspricht. Die Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen kann er dagegen nicht verlangen. 359 Ist das Mietverhältnis dagegen beendet, kann der Mieter ohne zuvor auf Erteilung einer Abrechnung klagen zu müssen sofort die vollständige Rückzahlung aller Vorauszahlungen des Jahres verlangen, über das der Vermieter nicht binnen der Frist des 556 Abs. 3 BGB abgerechnet hat. 360 Der Vermieter kann sich in einem solchen Rückzahlungsprozess aber durch Erteilung der Abrechnung wehren. Auch kann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt abrechnen und ggf. falls er die vollständigen Vorauszahlungen wieder an den Mieter zurückgezahlt hat dann vom Mieter den vollen Abrechnungsbetrag verlangen, allerdings begrenzt auf die Summe aller Vorauszahlungen. Die Formulierung in 556 Abs. 3 S. 3 BGB, wonach nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachfor- 142

6 beck-shop.de II. Der Verlauf des Mietverhältnisses derung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, begrenzt lediglich das, was der Vermieter insgesamt fordern kann, auf die Summe aller Vorauszahlungen. Nur darüber hinaus läge eine Nachforderung vor. 361 Hat der Mieter auf eine gem. 556 Abs. 3 BGB verspätete Abrechnung hin in Unkenntnis der für den Vermieter geltenden Abrechnungsfrist die Nachforderung bezahlt, kann er sie gem. 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB zurückfordern. Denn die Zahlung ist ohne Rechtsgrund erfolgt, weil 556 Abs. 3 BGB eine Ausschlussfrist ist, nach deren Ablauf der Anspruch des Vermieters auf die Nachforderung erlischt Abs. 3 BGB bestimmt weiter, dass der Vermieter zur Teilabrechnung nicht verpflichtet ist. Das heißt z. B., dass er nicht für einen ausgezogenen Mieter eigens eine (Zwischen-)Betriebskostenabrechnung erstellen muss, sondern ihn darauf verweisen kann, bis zur regulären Jahresbetriebskostenabrechnung zuzuwarten. Auch muss der Vermieter keine Teilabrechnung einzelner Betriebskosten vornehmen, wenn erst einige Bescheide und Rechnungen innerhalb der Zwölfmonatsfrist vorliegen, aber andere noch nicht, z. B. weil ein Versorgungsunternehmen seine Abrechnung noch nicht erstellt hat. Auch für den Mieter gilt gem. 556 Abs. 3 BGB eine zwölfmonatige Ausschlussfrist. So muss er dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Danach kann er Einwendungen nur noch geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. f) Nachforderung von Vorauszahlungen Neben den oben beschriebenen Folgen einer verspäteten Abrechnung auf den Nachzahlungsanspruch des Vermieters stellt sich auch die Frage, bis wann der Vermieter nicht geleistete Vorauszahlungen nachfordern kann. Nach einer Meinung kann das Recht auf Erteilung prüffähiger Betriebskostenabrechnungen nicht dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung in der Vergangenheit nicht entrichteter Betriebskostenvorauszahlungen entgegengehalten werden. 363 Über

7 2. KAPITEL Systematischer Teil beck-shop.de wiegend wird hierzu jedoch die Meinung vertreten, dass nach Ablauf des Jahres, über das abgerechnet werden muss, eine in diesem Jahr nicht gezahlte Vorauszahlung nicht mehr nachgefordert werden könne. Da Abrechnungsreife vorliege, müsse der Vermieter abrechnen, wobei er in die Abrechnung die niedrigere Vorauszahlung einzustellen habe, um dann auf den Abrechnungssaldo klagen zu können. 364 Diese Ansicht übersieht aber, dass der Vermieter nach 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Abrechnung 12 Monate Zeit hat und erst danach mit Nachforderungen ausgeschlossen ist. Bis dahin muss er also auch die Möglichkeit haben, im Jahr, über das abgerechnet werden soll, nicht gezahlte Vorauszahlungen nachzufordern. Außerdem dürfte auch eine Abrechnungsreife jedenfalls so lange nicht gegeben sein, bis der Vermieter selber alle Abrechnungsunterlagen über das abgelaufene Jahr vorliegen hat. 299 g) Heizkostenabrechnung Anders als bei den übrigen Betriebskosten ist der Vermieter bei der Wahl des Abrechnungsschlüssels von Heizkosten nicht immer frei: Beim Betrieb einer zentralen Heizungs- und ggf. Warmwasserversorgung muss der Vermieter bei der Abrechnung nach der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, kurz Heizkostenverordnung genannt, vorgehen. Dies gilt gem. 2 HeizkVO nur dann nicht, wenn es sich um ein Haus mit lediglich zwei Wohnungen handelt, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird und wenn der Vermieter sich mit dem Mieter der zweiten Wohnung über eine anderweitige Abrechnung geeinigt hat. Weitere Ausnahmen (nur) für die Versorgung mit Wärme sind in 11 HeizkVO geregelt, z. B. für Räume, bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Verbrauchsabhängig abrechnen heißt zunächst einmal, den unterschiedlichen Verbrauch zu erfassen. Dies geschieht in der Regel mit Hilfe von Wärmemengenzählern, Heizkostenverteilern usw. Was dann zu den umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehört, 144

8 beck-shop.de II. Der Verlauf des Mietverhältnisses ist in 7 Abs. 2 HeizkVO aufgelistet. Ähnliches gilt gem. 8 Abs. 2 HeizkVO für eine zentrale Warmwasserversorgung. Gem. 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkVO sind in der Regel mindestens 50% und höchstens 70% sind nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen oder des umbauten Raumes, ggf. nur der beheizten Räume. Nach 10 HeizkVO bleiben jedoch rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere Höchstsätze als 70% vorsehen, unberührt. Werden die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet, kann der Mieter den nach einem anderen Abrechnungsschlüssel auf ihn entfallenden Betrag in der Betriebskostenabrechnung nach 12 Abs. 1 S. 1 HeizkVO um pauschal 15% kürzen. Werden nur die Heiz- oder nur die Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, bezieht sich der Strafabzug von 15% aber nur auf die jeweils andere Position. 365 Für die Einzelheiten der Abrechnung und des Maßstabes muss an dieser Stelle auf die Lektüre der Heizkostenverordnung verwiesen werden. Die meisten Vermieter werden sich für die Heizkostenabrechnung Ablese- und Abrechnungsfirmen bedienen, deren Kosten ebenfalls als Betriebskosten umgelegt werden können. Deren Abrechnungen sind regelmäßig nur schwer verständlich, was dann als Unmut des Mieters beim Vermieter ankommt. Der Vermieter haftet aber nicht für unverständliche bzw. komplizierte gesetzliche Formulierungen; er schuldet hier in der Abrechnung keine dem Mieter verständliche Übersetzung. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und deren Vorschriften dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht

9 2. KAPITEL Systematischer Teil beck-shop.de 3. Die Behandlung der Kaution im Verlauf des Mietverhältnisses 303 Die Kaution dient während des gesamten Mietverhältnisses ihrer Zweckbestimmung als Sicherheit. Wegen des Zwecks der Sicherheitsleistung, mögliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis abzusichern, ist eine Aufrechnung des Mieters gegen den Kautionsanspruch ausgeschlossen. 367 Der Mieter kann den Vermieter für die Bezahlung rückständiger Mieten, Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüchen usw. während des Laufs des Mietverhältnisses nicht darauf verweisen, sich aus der Kaution zu befriedigen. Wegen Mängeln der Mietsache kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ausüben. 368 Der Mieter darf nach seiner Kündigung des Mietvertrags den Vermieter auch nicht bzgl. der restlichen Mietzahlungen auf die Kaution verweisen, er darf die Kaution also nicht abwohnen. Der Sicherungszweck der ungeschmälerten! Kaution besteht bis zum Ende des Mietvertrags und auch noch darüber hinaus. 369 Andererseits hat der Vermieter bei aus dem Mietverhältnis entstandenen Schulden des Mieters das Recht, sich aus der Kaution zu befriedigen. Er muss damit nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses warten. Der Vermieter hat dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllen der Kaution. 4. Vermieterseitige Baumaßnahmen während der Mietzeit a) Erhaltungsmaßnahmen 304 Gem. 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Zu diesen Erhaltungsmaßnahmen zählen z. B. Renovierung des Treppenhauses, Sanierung schadhafter Balkone, Ausbessern von Rissen, Fassadenanstrich, Neueindeckung des Daches, Reparaturen. Nach 555a Abs. 2 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen 146