Inhaltsübersicht. Vorwort. Inhaltsverzeichnis. Literaturverzeichnis. Abkürzungsverzeichnis. Henrik Baumunk und Ernst Weber 1 Einführung 1

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1 Inhaltsübersicht Vorwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V IX XI XXIII XXIX Henrik Baumunk und Ernst Weber 1 Einführung 1 Hanne Böckem und Anne Schurbohm 2 Klassifizierung von Immobilien 5 Jürgen Pelz und Detmar Schröder 3 Erstmalige Anwendung der IFRS (IFRS 1) 23 Henrik Baumunk und Detmar Schröder 4 Immobilien des Vorratsvermögens (IAS 2) 37 Nico Keller und Ernst Weber 5 Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16) 51 Henrik Baumunk 6 Anlageimmobilien (IAS 40) 75 Christof Hasenburg 7 Zur Veräußerung gehaltene, langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche (IFRS 5) 105 Henrik Baumunk und Oliver Beyhs 8 Wertminderung von Immobilien (IAS 36) 135 Martin Vogel 9 Immobilienleasingverhältnisse (IAS 17) 171 Hans Lieck 10 Immobilienspezifische Auftragsfertigung (IAS 11) 213 IX Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 Inhaltsübersicht Renata Kern und Jürgen Pelz 11 Immobilienspezifische Rückstellungen und Haftungsverhältnisse (IAS 37) 233 Henrik Baumunk und Jürgen Pelz 12 Immobilienzweckgesellschaften (SIC 12) 265 Edgar Löw 13 Finanzinstrumente (IAS 32/39) 301 Ulrich Klinge 14 IFRS-Umstellung aus der Sicht der MEAG MUNICH ERGO Asset- Management GmbH 333 Peter Krieg 15 IFRS-Umstellung insbesondere bezüglich der Immobilien bei der Fraport AG Frankfurt Airport Services Worldwide 341 Thomas Kaul und Bruno Schefer 16 Einfluss der Rechnungslegung nach IFRS auf die Führung einer internationalen Immobiliengesellschaft am Beispiel derzüblin Immobilien Gruppe 347 Anhang 357 Autorenverzeichnis 379 Stichwortverzeichnis 397

3 Vorwort Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V IX XI XXIII XXIX 1 Einführung Die Immobilienmärkte im Umbruch Die internationale Rechnungslegung von Immobilien im Umbruch Bedeutung der IFRS für deutsche Unternehmen 3 2 Klassifizierung von Immobilien Grundlagen der Klassifizierungsentscheidung Grundzüge der Klassifizierung von Immobilienbeständen Erstmaliger Ansatz Mischnutzung Umklassifizierung bei Nutzungswechsel Klassifizierung im Konzernverbund Detailfragen der Klassifizierung Abgrenzung des Begriffs Anlageimmobilie Klassifizierung bei Weiterveräußerungsabsicht Weiterveräußerungsabsicht in naher Zukunft Weiterveräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Klassifizierung»ohne Nutzung« Relevanz der Vertragsgestaltung für die Klassifizierung der Immobilie Mehrzweckimmobilien Allgemeiner Grundsatz Fallstudie Zusammenfassung 22 XI

4 3 Erstmalige Anwendung der IFRS (IFRS 1) Vorbemerkungen und Entwicklung des IFRS Erstmaliger Anwender und Zeitpunkt der Erstanwendung Grundsatz der retrospektiven Umstellung Ausnahmen der retrospektiven Umstellung Anhangangaben bei der erstmaligen Umstellung auf IFRS Immobilienrelevante Aspekte der erstmaligen Umstellung auf IFRS Vorbemerkungen Retrospektive Umstellung Erleichterungswahlrecht für Immobilien Auswirkung des Wahlrechtes zugunsten der angemessenen AK/HK auf die Abschlüsse von Property- und Non-Property-Unternehmen Wichtige immobilienrelevante Bilanzpositionen ohne Übergangserleichterung Zusammenfassung 34 4 Immobilien des Vorratsvermögens (IAS 2) Anwendungsbereich Ansatz Vorbemerkungen Abgrenzung zu selbstgenutzten Immobilien (IAS 16) und Anlageimmobilien (IAS 40) Erstmalige Bewertung Allgemeiner Grundsatz Erstmalige Bewertung bei Anschaffungsvorgängen Erstmalige Bewertung bei Herstellungsvorgängen Vorbemerkungen Ansatzverbote Kalkulation der Gemeinkosten Ansatz von Fremdkapitalkosten Folgebewertung Allgemeine Grundsätze Bewertungsvereinfachungsverfahren Nettoveräußerungswert Definition Geschätzter erzielbarer Verkaufserlös Geschätzte Kosten bis zur Fertigstellung Geschätzte notwendige Vertriebskosten Wertaufholungsgebot und Aufwandserfassung Ertragsrealisierung Ausweis Anhangangaben 49 XII

5 5 Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16) Vorbemerkungen Anwendungsbereich Ansatz Erstbewertung Anschaffungs-und Herstellungskosten Komponentenansatz Nachträgliche Anschaffungs-oder Herstellungskosten Zuwendungen der öffentlichen Hand Folgebewertung Möglichkeiten der Folgebewertung Anschaffungskostenmodell Planmäßige Abschreibungen Abschreibungsvolumen Abschreibungsmethoden Schätzung der voraussichtlichen Nutzungsdauer Abschreibungsbeginn und Abschreibungsende Neubewertungsmodell Grundsatz und Zweck des Neubewertungsmodells Voraussetzungen und Durchführung der Neubewertung Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts Bestimmung und Behandlung des Neubewertungsbetrags Planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen nach einer Neubewertung Latente Steuern Außerplanmäßige Wertminderungen Übertragungen Abgang Ausweis Anhangangaben 70 6 Anlageimmobilien (IAS 40) Vorbemerkungen Anwendungsbereich Ansatz Erstmalige Bewertung Anschaffungs-oder Herstellungskosten Allgemeines Erstmalige Bewertung von geleasten Immobilien Erwerb im Rahmen eines Tausches Folgebewertung Mögliche Bewertungsmodelle Modell der Bewertung zu fortgeführten Anschaffungsoder Herstellungskosten Modell der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 81 XIII

6 Begriff des beizulegenden Zeitwerts Bewertungsverfahren Vorbemerkungen Aktuelle Vergleichspreise an einem aktiven Markt Angepasste Vergleichspreise Diskontierte zukünftige Zahlungsströme Vorgehensweise und Dokumentation der Bewertung Turnus der Folgebewertung Ertragswertverfahren nach WertV vs. DCF-Verfahren DV-technische Umsetzung Einzelbewertung vs. Gruppenbewertung Interne vs. externe Bewertung Inaugenscheinnahme Dokumentation der Bewertung Übertragungen Abgang Allgemeine Regelungen Regelungen zum Abgang von Komponenten Ausweis Anhangangaben Zur Veräußerung gehaltene, langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche (IFRS 5) Vorbemerkungen Anwendungsbereich von IFRS Voraussetzungen für zur Veräußerung gehaltene, langfristige Vermögenswerte und Abgangsgruppen Langfristiger Vermögenswert Abgangsgruppe Verwertung durch geplante Veräußerung Zum Begriff der Veräußerung Veräußerung in speziellen Fällen Konkretisierung der geplanten Veräußerung Vorbemerkungen Unmittelbare Verfügbarkeit Höchste Wahrscheinlichkeit der Veräußerung Zeitpunkt der Kriterienerfüllung Erstmalige Bilanzierung bei zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögenswerten und Abgangsgruppen Bewertungsgrundsatz Vierstufiger Wertermittlungsprozess Stufe 1: Bewertung unmittelbar vor der Klassifizierung Stufe 2: Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes Stufe 3: Ermittlung der Veräußerungskosten Stufe 4: Anwendung des Niederstwertprinzips 124 XIV

7 Besonderheiten bei Abgangsgruppen Ausweis und Angaben im Anhang Folgebilanzierung bei zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögenswerten und Abgangsgruppen Zum Stichtag bereits erfolgte Veräußerung Folgebewertung bei noch nicht erfolgter Veräußerung Keine Vornahme von planmäßigen Abschreibungen Wertänderungen einzelner langfristiger Vermögenswerte Wertänderungen von Abgangsgruppen Planänderungen Planänderungen bei langfristigen Vermögenswerten Planänderungen bei Abgangsgruppen Ausweis und Anhangangaben Aufgegebene Geschäftsbereiche Voraussetzungen für aufgegebene Geschäftsbereiche Ausweis und Angaben im Anhang Anwendungs-und Übergangsbestimmungen Wertminderung von Immobilien (IAS 36) Vorbemerkungen Anwendungsbereich und Klassifizierung von Immobilien Pflicht zur Durchführung von Impairmenttests bei Immobilien Durchführung des Impairmenttests für Immobilien Bildung und Abgrenzung von CGUs Allgemeine Grundsätze CGUs bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse CGUs bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse Beispiele der Abgrenzung von CGUs beim Impairmenttest für Immobilien Vorbemerkungen Konzernzentrale Gemischt genutztes Büro-und Geschäftshaus Bankfiliale Automobilfabrikationshalle Vermietetes Bürogebäude Ermittlung des erzielbaren Betrags Allgemeine Grundsätze Erzielbarer Betrag bei Impairmenttest für Immobilien der Klasse Allgemeine Grundsätze Beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten Nutzungswert Erzielbarer Betrag bei Impairmenttest für Immobilien der Klasse XV

8 Allgemeine Grundsätze Beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußemngskosten Nutzungswert Ermittlung des Buchwerts Buchwert bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse Buchwert bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse Vornahme außerplanmäßiger Abschreibungen Allgemeine Grundsätze Wertminderungsaufwand bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse Wertminderungsaufwand bei Impairmenttests für Immobilien der Klasse Wertaufholungen Anhangangaben Immobilienleasingverhältnisse (IAS 17) Anwendungsbereich Begriffsdefinitionen Immobilienleasing Finanzierungsleasing Operating-Leasing Sale-and-Leaseback Haupt-und Unterleasingverträge Klassifikation von Immobilienleasingverhältnissen Grundlagen der Klassifikation Zurechnung während der Errichtungsphase Trennung von Grund und Boden und Gebäude Grundsatz der Einzelvertragsanalyse Klassifizierung von Sale-and-Leaseback-Verträgen Allgemeine Klassifizierungskriterien Kriterium Eigentumsübergang Kriterium»Günstige«Kaufoption Kriterium Laufzeittest Vorbemerkungen Laufzeit Wirtschaftliche Nutzungsdauer Überwiegender Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer Kriterium Barwerttest Ökonomische Grundidee Mindestleasingzahlungen Barwertdiskontierungszinssatz Beizulegender Zeitwert Wesentlichkeit des Barwertes zum beizulegenden Zeitwert Kriterium Spezialleasing Indikatoren im Rahmen der Klassifizierung 196 XVI

9 Vorbemerkungen Verlustübernahme bei Kündigung Gewinne oder Verluste aus Restwertschwankungen Günstige Verlängerungsoption Gesamtwürdigung Ausweis von Leasingverhältnissen beim Leasinggeber Finanzierungsleasing Operating-Leasing Ausweis von Leasingverhältnissen beim Leasingnehmer Finanzierungsleasing Operating-Leasing Bilanzierung von Sale-and-Leaseback-Verträgen Anhangangaben Anhangangaben des Leasinggebers Angaben bei Finanzierungsleasing Angaben bei Operating-Leasing Anhangangaben des Leasingnehmers Angaben bei Finanzierungsleasing Angaben bei Operating-Leasing Künftige Entwicklungen Immobilienspezifische Auftragsfertigung (IAS 11) Relevante Rechnungslegungsnormen zur Bilanzierung von Fertigungsaufträgen Zielsetzung und Anwendungsbereich Bedeutende Unterschiede zwischen IFRS und HGB Definition von Fertigungsaufträgen Zusammenfassung und Segmentierung von Fertigungsaufträgen Zusammenfassung von Fertigungsaufträgen Segmentierung von Fertigungsaufträgen Ergebnisvereinnahmung bei Fertigungsaufträgen Grundsätze der Ergebnisvereinnahmung Voraussetzungen für die zuverlässige Schätzung des Ergebnisses eines Fertigungsauftrags Ermittlung des Fertigstellungsgrades Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den geschätzten gesamten Auftragskosten (cost-to-cost method) Begutachtung der erbrachten Leistung (efford-expended method) Vollendung eines physischen Teiles des Vertragswerkes (phys/cal-observation method) Ermittlung der Auftragserlöse Ermittlung der Auftragskosten 224 XVII

10 Direkt zurechenbare Kosten Zurechenbare indirekte und allgemeine Kosten Gesondert abrechenbare Kosten Verbote der Einbeziehung in die Auftragskosten Zeitraum der Einbeziehung der Auftragskosten Ausweis von Fertigungsaufträgen in der Bilanz und Gewinn-und Verlustrechnung Ausweis in der Bilanz Ausweis in der Gewinn-und Verlustrechnung Beispiele Verlustantizipation Gewinnermittlung Periode X Periode X Periode X Immobilienspezifische Rückstellungen und Haftungsverhältnisse (IAS 37) Allgemeine Ansatz-und Bewertungsvorschriften Ansatz Bewertung Bilanzausweis Anhangangaben Immobilienspezifische Haftungsverhältnisse Vorbemerkungen Rückbauverpflichtungen Kontaminierte Grundstücke Altlasten des Grund und Bodens Asbest Denkmalschutzauflagen Gewährleistungen im Bauträgergeschäft Garantieverpflichtungen (Mietgarantien) Drohverluste bei An- bzw. Vermietung von Immobilien und bei langfristiger Auftragsfertigung Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen Ausblick: Geplante Änderungen der Rückstellungsbilanzierung im Handelsrecht und nach IFRS BilMoG-RegE ED IAS XVIII

11 12 Konsolidierung von Immobilienzweckgesellschaften (SIC12) Vorbemerkungen Vorschriften des IAS Anwendungsbereich des SIC Vorbemerkungen Prüfung des Vorliegens einer SPE Allgemeine Vorgehensweise Geschäftstätigkeit von Immobilienzweckgesellschaften Refinanzierung von Immobilienzweckgesellschaften Zusammenfassung Indikatoren für eine Beherrschung/Kontrolle einer Zweckgesellschaft Allgemeine Grundlagen Indikator Geschäftstätigkeit Indikator Entscheidungsmacht Indikator Mehrheit des Nutzens Indikator Mehrheit der Risiken Vorbemerkungen Entstehung des Fonds Laufzeit des Fonds Schließung des Fonds Zusammenfassung Würdigung der Kontrolle Abgrenzung des SIC 12 zu IAS Beispiele von Immobilienzweckgesellschaften Vorbemerkungen Textilmarkt GbR Ausgangssituation Würdigung Geschlossener Immobilienfonds Ausgangssituation Würdigung Projektgesellschaft Ausgangssituation Würdigung Finanzinstrumente (IAS 32/39) Einleitung Rechtsvorschriften Anwendungsbereich Ansatz und Ausbuchung Ansatz Ausbuchung Bewertung 307 XIX

12 Zugangsbewertung Folgebewertung in Abhängigkeit der Klassifizierung Impairment Eingebettete Derivate Hedge Accounting Grundlagen Fair Value Hedge Cashflow Hedge Praktische Probleme Macro Hedge für Zinsrisiken Beendigung des Hedge Accounting IFRS-Umstellung aus Sicht der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH MEAG-Asset Manager der Münchener Rück und ERGO MEAG allgemein Immobilienbereich Fachliche Aufgaben und Ziele des Umstellungsprojektes Technische Umsetzung der fachlichen Vorgaben Immobilienspezifische Inhalte der Konzernbilanzrichtlinie Wesentliche Herausforderungen und Risiken bei der Umstellung Neues System Migration der Daten Positive und negative Aspekte bei der Umstellung Vor- und Nachteile der Bilanzierung von Immobilien nach IFRS im Vergleich zu HGB IFRS-Umstellung insbesondere bezüglich der Immobilien bei der Fraport AG Frankfurt Airport Services Woridwide Vorstellung der Fraport AG Allgemeines Immobilien in der Bilanz der Fraport AG Zeitlicher Ablauf des Umstellungsprojekts Wesentliche Herausforderungen bei der Umstellung Abschreibungsanpassung Korrektur der steuerlichen Sonderabschreibungen Zahlungsmittelgenerierende Einheit Flughafen Anlageimmobilien Ausgewählte Vor- und Nachteile der Bilanzierung von Immobilien nach IFRS im Vergleich zu HGB Fazit 345 XX

13 16 Einfluss der Rechnungslegung nach IFRS auf die Führung einer internationalen Immobiliengesellschaft am Beispiel der Züblin Immobilien Gruppe Einleitung Marktbewertung der Immobilien Vorbemerkungen Voraussetzungen Bewertung als Führungsinstrument Bewertung als Qualitätsmerkmal Herausforderungen in der Unternehmenspraxis Steuerliche Auswirkungen von IFRS Vorbemerkung Steuern in der Bilanz und Erfolgsrechnung Transparente Darstellung der Berechnungsgrundlagen Folgerungen Einfluss von IAS 40 auf unternehmerische Entscheidungen Portfolio-Management Immobilien-Management Einfluss von IFRS auf die Kommunikation Vorbemerkungen Transparenz Darstellung der Unternehmensleistung Vergleichbarkeit Zusammenfassung 355 Anhang Anlage 1 Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA) für eine IFRS-Bilanz von Immobilienunternehmen 359 Anlage 2 Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA) für eine IFRS-GuV von Immobilienunternehmen 361 Anlage 3 Immobilienklassifizierung 363 Anlage 4 Checkliste Klassifizierung im Bau befindlicher Immobilien 364 Anlage 5 Checkliste Klassifizierung Mischnutzung 365 Anlage 6 Umlaufvermögen (HGB) vs. Vorratsvermögen (IFRS). 366 Anlage 7 Vergleich Herstellungskosten nach HGB und IFRS Anlage 8 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Immobilien 368 Anlage 9 Wertminderungsindikatoren 369 Anlage 10 Ablauf Impairmenttest Immobilien 370 Anlage 11 Bewertungshierarchie beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten 371 Anlage 12 Beispielindikatoren bei der Leasingklassifizierung 372 Anlage 13 Klassifizierung Rückstellungen 373 XXI

14 Anlage 14 Wahrscheinlichkeitsbegriffe des IAS Anlage 15 Kategorisierung und Bewertung von Finanzinstrumenten 375 Anlage 16 Prüfschema zur Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte 376 Anlage 17 Mögliche Vorgehensweise bei der Identifikation von Zweckgesellschaften 377 Anlage 18 Mögliche Vorgehensweise bei der Prüfung der Konsolidierungspflicht von Zweckgesellschaften 378 Autorenverzeichnis 379 Stichwortverzeichnis 397 XXII