Firma darf Lohn- und Fahrtkos ten in Rec hnung s tellen

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1 RE C H T SA N WÄ LT E Baurecht: 01/ A ktuelle E nts c heidungen M is s brauc h der P rüfbarkeit beendet Firma darf Lohn- und Fahrtkos ten in Rec hnung s tellen Fertighaus käufer müs s en Sic herheiten s tellen 2. E xpertentipps Stundenlohnabrec hnungen müs s en trans parent s ein Bei Ä nderungs wüns c hen Kons equenzen dokumentieren Wer baut, der mus s einen SiGeKo beauftragen A ugen auf oder Geldbeutel auf Wer baut, der mus s auf Sic herheit ac hten Bauten regelmäßig vom E xperten überprüfen las s en V ergütungs ans prüc he verjähren nac h drei Jahren Sc hlec htwetter in den V ertrag aufnehmen FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - Baurechtsteam: RA Dr. Klaus Weller RA Manfred Kammerbauer RA Dr. Ulrich Schürr RA Dr. Richard Walther RA Dr. Erik Besold Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Nürnberg a.d. T el / Fax / oder direkt online erreic hbar unter riesrae.de 1. Aktuelle Entsche idungen Missbrauch der Prüf barkeit beendet Der Bundes geric hts hof hat am 2 2. A pril mit einer alten U ns itte am Bau Sc hlus s gemac ht dem M is s brauc h der P rüfbarkeit von Rec hnungen. M it dem neuen 1 von :43

2 U rteil (A ktenzeic hen: V I I ZR 4 8 /0 7 ) haben A uftragnehmer nun die Gewis s heit, das s s ic h die A uftraggeber nic ht mehr auf formale P os itionen zurüc kziehen können, s ondern s ic h mit der Forderung inhaltlic h aus einanders etzen müs s en. Die jahrzehntelang üblic he P raxis, Rec hnungen zurüc kweis en zu können, wenn auc h nur ein einzelner A bs c hnitt nic ht prüfbar war, hat damit ein E nde. Bis lang konnten A uftraggeber die Rec hnung eines U nternehmers s c hon wegen kleiner U ngereimtheiten ablehnen. Das war eine regelrec hte E inladung zum M is s brauc h, und manc her A uftraggeber hat damit Sc hindluder getrieben und monatelang gar nic hts bezahlt, bis die Sac he geklärt war. Firma darf Lohn- und Fahrtkosten in Rechnung stellen Jeder Bauherr hat das Rec ht auf eine mängelfreie I mmobilie. E ventuelle M ängel mus s der Bauunternehmer im Rahmen der G ewährleis tung auf eigene Kos ten bes eitigen, voraus ges etzt, der Bauunternehmer hat den M angel auc h tats äc hlic h zu verantworten. Dies is t aber nic ht immer der Fall. O ft fordern voreilige Bauherren einen U nternehmer auf, einen bes timmten Sc haden zu bes eitigen, der aber eigentlic h gar nic ht in des s en Zus tändigkeit fällt. Der U nternehmer is t in jedem Fall verpflic htet, die M ängelrüge zu prüfen. Dazu mus s er auf die Baus telle und das P roblem unters uc hen. Stellt s ic h dort heraus, das s er s elbs t den zur Debatte s tehenden M angel gar nic ht verurs ac ht hat, dann kann er Sc hadeners atz für s eine M ühen fordern. Dies hat der Bundes geric hts hof in einem U rteil vom 2 3. Januar (A z. V I I I ZR /0 6 ) ents c hieden: E in U nternehmer, der aufgrund eines unberec htigten M ängelbes eitigungs verlangens den angeblic hen M angel durc h M itarbeiter bes ic htigen läs s t und fes ts tellt, das s die M angelbehauptung nic ht in s einen V erantwortungs bereic h fällt, darf die dafür angefallenen Lohn- und Fahrtkos ten unter U ms tänden als Sc hadeners atz verlangen. Fertighauskäuf er müssen Sicherheiten stellen Für V eruns ic herung unter Fertighaus käufern s orgt ein U rteil des Bundes geric hts hofs vom 2 7. M ai dies en Jahres (A Z: V I I ZR /0 9 ). Der BGH hat ents c hieden: Fertighaus anbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgs c haft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, s oweit dies im Bauvertrag geregelt is t. Der BGH bes tätigte mit s einem U rteil die P raxis eines Fertighaus hers tellers, der in s einen A llgemeinen Ges c häfts bedingungen eine prozentige Zahlungs bürgs c haft von s einen Bauherren verlangte. N ac h der s trittigen Klaus el müs s en die Kunden s pätes tens ac ht Woc hen vor dem vorges ehenen Baubeginn eine unbefris tete, s elbs ts c huldneris c he Bürgs c haft eines Kreditins tituts in H öhe der ges c huldeten Ges amtvergütung zur A bs ic herung aller s ic h aus dem V ertrag ergebenden Zahlungs verpflic htungen des Bauherrn vorlegen. A uc h die zus ätzlic hen Kos ten, die für die Stellung der Bürgs c haft anfallen, s ind nac h dem BGH -U rteil dem Kunden zumutbar, und zwar, weil s ie anges ic hts der Kaufs umme für das ges amte H aus kaum ins Gewic ht fallen. 2. Expertentipps Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein U nternehmer kennen das P roblem: D er Bauherr klagt über unvers tändlic he 2 von :43

3 Rec hnungen und bezweifelt die A nzahl der in Rec hnung ges tellten A rbeits s tunden. N ic ht immer is t der Bauherr im U nrec ht. A uf alle Fälle hat der Bauherr ein Rec ht auf eine trans parente A brec hnung. Beim Rec hnungs s c hreiben s ollte der U nternehmer des halb M aterialkos ten, Fuhrparknutzung, A n- und A bfahrts zeiten und Lohnkos ten s orgfältig trennen und aufs c hlüs s eln. Bei der Stundenlohnabrec hnung dürfen nur s olc he Stunden abgerec hnet werden, die bei wirts c haftlic her Betriebs führung anfallen. Fühlt s ic h der Bauherr übervorteilt, kann er verlangen, das s der U nternehmer nac hweis t, welc he Leis tungen er in der abgerec hneten Zeit erbrac ht hat. Dazu reic ht es aus, wenn der U nternehmer in der Rec hnung angibt, wie viele Stunden zu welc hen Stundens ätzen angefallen s ind. Der U nternehmer mus s die Stunden nic ht einzelnen T ätigkeiten zuordnen, es s ei denn, die V ertrags parteien haben dies vorher aus drüc klic h s o vereinbart. Streiten A uftraggeber und A uftragnehmer um die A brec hnung, mus s der Betrieb dem Bauherrn nähere A us kunft über die A rbeits s tunden geben. Dazu is t der U nternehmer verpflic htet. E s lohnt s ic h als o von vorneherein, bereits in der Rec hnung aus zuweis en, für welc he T ätigkeiten wie viele Stunden in Rec hnung ges tellt wurden. Bei Ä nderungswünschen Konsequenzen dokumentieren I mmer wieder äußern Bauherren während der Bauphas e Sonder- und Ä nderungs wüns c he. Damit verurs ac hen s ie Bauverzögerungen, Behinderungs anzeigen, M ehrarbeit, höhere Kos ten - und s ie überziehen in der Regel das vereinbarte Budget. A rc hitekten müs s en im Rahmen ihrer Beratungs pflic ht ihre Bauherren auf die Kons equenzen ihrer Wüns c he hinweis en. Dazu is t es s innvoll, bei jedem Ä nderungs wuns c h umgehend mit einer beratenden Stellungnahme zu reagieren und auf die möglic hen A us wirkungen der E nts c heidungen hinzuweis en. Der Bauherr hat s ogar den A ns pruc h, umfas s end auf die Kons equenzen s einer Ä nderungs anweis ung hingewies en zu werden. Dazu liegen eine Reihe von U rteilen vor (etwa BGH -U rteil vom V I I ZR /9 6 ). Die beratenden Stellungnahmen können kurz gehalten werden, Sc hätzungen reic hen aus. Ziel is t es, dem Bauherrn die A us wirkungen s einer Wüns c he zu erläutern und ihm s o einen E nts c heidungs grundlage zu geben. Die Stellungnahme s ollte kurz folgende P unkte auflis ten: Die ges c hätzten M ehrkos ten, auc h die dadurc h eventuell möglic hen Kos teneins parungen an anderer Stelle, die durc h die Ä nderung abs ehbaren s päteren Betriebs kos ten, die A us wirkungen der Ä nderungs wüns c he auf die Funktionalität des Bauwerks s owie die abs ehbaren V erzögerungen bei der A us führung und der E inholung der nötigen Genehmigungen. A ußerdem s ollte die Beratung auc h den s pätmöglic hs ten Zeitpunkt dokumentieren, an dem die E nts c heidung über den Ä nderungs - oder Sonderwuns c h s pätes tens getroffen werden mus s. Wer baut, der muss einen SiGeKo beauf tragen Wer in Deuts c hland baut, der mus s unter U ms tänden einen Sic herheits - und Ges undheits koordinator bes tellen. D ie Baus tellenverordnung s c hreibt den s o genannten SiG eko zwingend vor, s obald Bes c häftigte mehrerer A rbeitgeber gleic hzeitig auf einer Baus telle tätig s ind. Der SiGeKo s oll U nfälle verhindern helfen und er is t unentbehrlic h, erläutert die A RGE Baurec ht, denn auf deuts c hen Baus tellen pas s ieren etwa doppelt s o viele A rbeits unfälle wie in der übrigen gewerblic hen Wirts c haft. U nd die U nfälle haben in der Regel s c hlimme Folgen. Je nac h A rt und Komplexität der Baumaßnahme können A rc hitekten, I ngenieure, T ec hniker, M eis ter mit der A ufgabe betraut werden. A llerdings müs s en die Fac hleute aus reic hend qualifiziert s ein. Wegen der hohen H aftungs ris iken beim Bauen s ollten s ic h Bauherren 3 von :43

4 vorher rec htlic h beraten las s en. Augen auf oder Geldbeutel auf V iele H andwerks betriebe und Bauunternehmen widmen ihren V erträgen nic ht genug A ufmerks amkeit. D abei gilt der alte Juris tens pruc h A ugen auf oder Geldbeutel auf gerade am Bau bes onders. Wer s eine V erträge nic ht s orgfältig vorbereitet und klar abgrenzt, welc he A rbeiten er wann, wie und zu welc hen Bedingungen erledigen mus s, welc he V ollmac hten er hat, welc he Fris ten er einhalten mus s und wofür er haftet, der gerät s c hnell in uns ic heres Gewäs s er. E r mus s dann häufig unter Zeitdruc k nac hverhandeln und mit heißer N adel nac hbes s ern. V iele U nternehmer kommen dadurc h nic ht mehr auf ihre Kos ten. Wer dagegen frühzeitig die eigenen I nteres s en mit dem Baujuris ten bes pric ht und s eine V ors tellungen in die V erträge einarbeiten läs s t, der is t auf der s ic heren Seite und s part viel Geld. D ie H onorare für baujuris tis c he Beratungen s ind frei verhandelbar und liegen im Sc hnitt um E uro pro Stunde. Wer baut, der muss auf Sicherheit achten Wer neu baut, der mus s nic ht nur P lanung und Finanzierung detailliert vorbereiten, s ondern auc h s eine V erkehrs s ic herungs pflic hten bedenken. Werden auf einem Grunds tüc k Bauarbeiten aus geführt, dann mus s der E igentümer für die s o genannte Gefahrenabwehr s orgen. Selbs t wenn er s einen A rc hitekten oder den beauftragten Bauunternehmer aus drüc klic h mit der V erkehrs s ic herung betraut, is t der Bauherr nic ht aus dem O bligo: E r mus s als H aus - und Grunds tüc ks eigentümer die Sic herungs maßnahmen überwac hen und koordinieren. E rkennt er G efahren, dann mus s er auc h für deren Bes eitigung s orgen. Bei N ac hbars c hafts hilfe mus s der Bauherr auc h die H elfer bei der Berufs genos s ens c haft anmelden und s o vor den Folgen von U nfällen s c hützen. Bauten regelmäßig vom Experten überprüf en lassen I mmobilienbes itzer, auc h die öffentlic he H and, müs s en ihre Gebäude in O rdnung halten, damit nic hts pas s iert. Die Rec hts prec hung s tellt hier hohe A nforderungen an die Bes itzer. Sie müs s en im Streitfall beweis en, das s s ie ihre I mmobilie ordnungs gemäß unterhalten und den baulic hen Zus tand regelmäßig überprüft haben. Dies e P rüfungen können s ie auc h nic ht s elbs t erledigen, s ondern s ie müs s en damit A rc hitekten, Statiker oder Baus ac hvers tändige beauftragen. I s t ein Gebäude vernac hläs s igt und fallen bei Sc hnee oder Sturm Bauteile herunter, dann gehen die Geric hte grunds ätzlic h von mangelnder Bauunterhaltung aus. I n s olc h einem Fall mus s immer der Bes itzer nac hweis en, alle M aßnahmen zur V erhinderung des Sc hadens getroffen zu haben. Der Ges c hädigte is t hier nic ht in der Beweis pflic ht. I m Gegenteil: Der Bes itzer der Liegens c haft mus s belegen, wie er s einer Bauunterhalts pflic ht nac hgekommen is t. Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren Wer s eine V ergütungs ans prüc he nic ht rec htzeitig durc hs etzt, der geht leer aus. Bei den s o genannten V ergütungs ans prüc hen handelt es s ic h um H onorarforderungen von Bauunternehmern, Fac hingenieuren oder A rc hitekten. V ergütungs ans prüc he verjähren grunds ätzlic h nac h drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem dies e Dreijahres fris t läuft, is t unters c hiedlic h. A uf der s ic heren Seite s teht der U nternehmer, wenn er für die Berec hnung der V erjährung von der Bauabnahme beziehungs weis e dem Zeitpunkt aus geht, in dem die Bauleis tung ordnungs gemäß erbrac ht wurde. Wer dies e Fris ten 4 von :43

5 nic ht genau beac htet, der läuft Gefahr, s eine A ns prüc he zu verlieren. Das pas s iert im hektis c hen A lltag s c hnell. E s reic ht nic ht, nur eine M ahnung zu s c hic ken, gleic h ob einges c hrieben oder nic ht. Wenn die V erjährung droht, dann müs s en geric htlic he M aßnahmen ergriffen werden, um den A ns pruc h zu erhalten. Das kann ab Forderungen von E uro und mehr nur der A nwalt veranlas s en. Dazu brauc ht er Zeit. Des halb s ollten alle, die A ns prüc he geltend mac hen müs s en, frühzeitig den Baurec htler aufs uc hen. Schlechtwetter in den Vertrag auf nehmen Wer noc h in dies em Jahr mit dem H aus bau beginnt, der kann ihn wahrs c heinlic h nic ht mehr vor dem Winter abs c hließen. Was pas s iert dann mit der Baus telle? Wer s ic hert Rohbau und auf der Baus telle lagernde Bauteile gegen E is, Sc hnee und Dauerregen? H ier is t der Bauunternehmer in der P flic ht.. Bis zur Bauabnahme eines H aus es durc h den Bauherrn mus s die Baufirma das Gebäude s owie alle damit verbundenen Leis tungen und M aterialien vor Winters c häden s c hützen. A rt und U mfang der erforderlic hen Sc hutzmaßnahmen ric hten s ic h dabei nac h den Gegebenheiten im E inzelfall und auc h nac h der Zumutbarkeit für den Bauunternehmer. Das allerdings birgt Konflikts toff. Was genau is t zumutbar? U nd wie weit geht die H aftung des Bauunternehmers im Detail? U m s ic h vor unnötigen Streitigkeiten zu s c hützen, bei Bauarbeiten, die über den Winter laufen, von vornherein klare vertraglic he Regelungen zu treffen, wie und mit welc hem A ufwand die Baus telle ges ic hert werden mus s. P rivate Bauherren s ollten s ic h dabei vom Baurec htler beraten las s en. Falls Sie keinen N ews letter mehr wüns c hen, können Sie s ic h mit dem nac hfolgendem Link abmelden: riesrae.de/index.php?content=newsletter_abmeldung FRI E S Rec hts anwälte P artners c haft Bernhards traße 1 0, N ürnberg A mts geric ht N ürnberg, P R 8 4 T el (0 )9 1 1 / Fax +4 9 (0 )9 1 1 / FRI E S Rec hts anwälte N ürnberg. Würzburg. Bamberg. Sc hweinfurt 5 von :43