Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum

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1 Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum Prof. Dr. iur. Jörg Schwarz Rechtsanwalt und Notar in Luzern Titularprofessor für Privatrecht an der Universität Luzern 4. Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 25. November 2014

2 Die Themen - Prozessführungsbefugnis des Verwalters - Schiedsgerichtsklausel in einem Stockwerkeigentumsreglement - Nutzung der Stockwerkeigentumseinheit - Kostenabrechnung als Rechtsöffnungstitel - Legitimation eines einzelnen Stockwerkeigentümers zur Durchsetzung von Eigentumsrechten 2

3 Prozessführungsbefugnis des Verwalters Gesetzliche Grundlage Art. 712 Abs. 2 ZGB Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann. Ermächtigung kann generell auch noch nachträglich erteilt werden. 3

4 Beschlussfassung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft Allgemeine Regeln, die auch für die Ermächtigung des Verwalters gelten Beschlussfassung anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung Normalfall Zirkulationsbeschluss der Stockwerkeigentümer beruht auf Art. 712m Abs. 2 ZGB i.v.m. Art. 66 Abs. 2 ZGB braucht keine Grundlage im Reglement; Einstimmigkeit erforderlich! Urabstimmung nur möglich, falls im Reglement vorgesehen; Mehrheit entscheidet! Zulässigkeit in der Doktrin umstritten; Bundesgericht lässt die Frage ein weiteres Mal offen 4

5 Urteil des Bundes vom 24. September 2013 (Urteil Nr. 5A_913/2012) Verwalter klagte im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft; Verwalter belegte dem Gericht seine Ermächtigung zur Klage nicht. Das Gericht forderte den Verwalter auf, innert einer Nachfrist seine Berechtigung zu belegen (Ansetzen einer solchen Nachfrist ist gemäss Bundesgericht zwingend). Verwalter legte in der Folge nur Protokolle von Versammlungen auf, die belegten, dass er über den Prozess Bericht erstattet hatte und gegen seinen Bericht keine Einwände erhoben wurden. Die kantonalen Gerichte treten mangels eines Belegs für die Ermächtigung des Verwalters auf die Klage nicht ein. Das Bundesgericht weist eine Beschwerde ab. Der Umstand, dass der Verwalter vor Bundesgericht ein Protokoll einer Stockwerkeigentümerversammlung mit der nachträglichen Ermächtigung einreichte, nützte nichts mehr. Die Eingabe war verspätet (Art. 99 Abs. 1 BGG). 5

6 Lehren aus dem Urteil Der Verwalter ist zur Prozessführung im Zivilprozess und auch in öffentlichrechtlichen Verfahren nur mit Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ermächtigt. Er hat falls die Gemeinschaft klagt die Ermächtigung möglichst frühzeitig einzuholen. Wird die Gemeinschaft eingeklagt, muss er umgehend dafür sorgen, dass er ermächtigt wird (durch eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung, auf dem Zirkulationsweg oder allenfalls mittels Urabstimmung). Dringende Massnahmen (Einschalten eines Anwaltes, Fristerstreckungen beantragen, usw.) kann er schon vor der Ermächtigung treffen. 6

7 Schiedsrichterklausel in einem Stockwerkeigentumsreglement Gesetzliche Grundlage Art. 649a Abs. 1 ZGB Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerb eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich. Diese Vorschrift gilt nur für Regelungen im Stockwerkeigentumsreglement, die mit der Nutzung und Verwaltung des Gebäudes zusammenhängen. Art. 358 ZPO Die Schiedsvereinbarung hat schriftlich oder in einer anderen Form zu erfolgen, die den Nachweis durch Text ermöglicht. 7

8 Urteil des Kantonsgerichts Waadt vom 27. September 2013 (publiziert in JdT 2014 III S. 27 ff.) Die Frage: Ist eine in einem Stockwerkeigentumsreglement enthaltene Schiedsklausel auch für einen Stockwerkeigentümer verbindlich, der seine Einheit erst nach Erlass des Reglements erworben hat? Die Antworten: Eine Schiedsklausel gehört nicht zu den Vorschriften betreffend Nutzung und Verwaltung. Dementsprechend ist der neue Stockwerkeigentümer nicht gestützt auf Art. 649a ZGB gebunden. Eine Schiedsvereinbarung ist nur gültig, wenn sie in der von Art. 358 ZPO verlangten Form eingegangen wurde. Dass dies der Fall wäre, wurde in diesem Fall weder behauptet noch belegt. Das Gericht ist der Ansicht, dass, wenn ein Kaufvertrag, mit dem der neue Stockwerkeigentümer seine Einheit erwarb, ausdrücklich auf das Reglement und insbesondere die Schiedsklausel Bezug genommen worden wäre, eine auch den Erwerber bindende Schiedsvereinbarung vorliegen würde. 8

9 Nutzung der Stockwerkeigentumseinheit Gesetzliche Grundlage Art. 648 Abs. 2 ZGB Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Zweckänderung des Gebäudes oder einer Einheit = Einstimmigkeit Art. 647b Abs. 1 ZGB Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt werden, insbesondere die Änderung der Benutzungsweise Änderung der Benutzungsweise des Gebäudes oder einer Einheit = Mehrheitsentscheid Abgrenzung ist schwierig! 9

10 Urteil des Bundesgerichts vom 15. April 2013 (Urteil-Nr. SA_816/2012) Sachverhalt Bei einem in Stockwerkeigentum aufgeteilten Gebäude sind die Einheiten im Erdgeschoss der kommerziellen Nutzung und die Einheiten in den Obergeschossen Wohnzwecken zugewiesen. Die Einheiten im Erdgeschoss wurden ursprünglich als Ladenlokal genutzt. Ein späterer Stockwerkeigentümer gestaltete die Einheiten im Erdgeschoss als Kaffee-Bar aus. 10

11 Das Urteil Im konkreten Fall liegt keine Zweckänderung vor, da sich global gesehen der Charakter des Gebäudes nicht verändert hat. Bei der Umgestaltung von Einheiten von einem Ladenlokal in eine Kaffee- Bar, die täglich bis spät in die Nacht offen hat, liegt eine Änderung der Benutzungsweise vor, auch wenn beide Arten der Nutzung kommerzieller Natur sind. Da die andern Stockwerkeigentümer sich gegen die Einrichtung einer Kaffee- Bar ausgesprochen hatten, konnte diese nicht realisiert werden. 11

12 Lehren aus dem Urteil Eine nur einstimmig mögliche Zweckänderung einer Stockwerkeigentumseinheit liegt nur vor, wenn durch diese Änderung der Gesamtcharakter des Gebäudes massiv verändert wird; dürfte bei einer einzigen Stockwerkeigentumseinheit kaum je der Fall sein. Das Bundesgericht geht aber offenbar rasch von einer Änderung der Benutzungsweise, die mehrheitlich beschlossen bzw. bewilligt werden muss, aus. Auch wenn eine Stockwerkeigentumseinheit gemäss Reglement kommerziell genutzt werden kann, bedeutet dies nicht automatisch, dass jede kommerzielle Nutzung möglich ist. Wenn sich der Charakter der Nutzung stark verändert und diese Veränderung aufgrund von Immissionen die anderen Stockwerkeigentümer direkt berührt, liegt eine Änderung der Benutzungsweise, der mehrheitlich zugestimmt werden muss, vor. Stockwerkeigentümer tun gut daran, Änderungen in der Art und Weise, wie sie ihre Einheit nutzen, vorgängig mit den anderen Stockwerkeigentümer abzusprechen. 12

13 Kostenabrechnung als Rechtsöffnungstitel Urteil des Bundesgerichts vom 17. April 2013 (BGE 139 III 297) Sachverhalt Ein Stockwerkeigentümer bezahlt über mehrere Jahre seine Beiträge an die Kosten der Gemeinschaft nicht. Es waren Forderungen von fast CHF aufgelaufen. Die Verwaltung machte gestützt auf Art. 712k ZGB vom Retentionsrecht Gebrauch und leitete nach Aufnahme des Retentionsverzeichnisses gegen den Stockwerkeigentümer Betreibung auf Pfandverwertung ein. Der Stockwerkeigentümer erhob Rechtsvorschlag, worauf der Verwalter namens der Gemeinschaft provisorische Rechtsöffnung beantragte, die gewährt wurde. Der erstinstanzliche Richter (im Kanton Freiburg) vertrat die Auffassung, dass eine schriftliche Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG vorliege, da der fragliche Stockwerkeigentümer das Stockwerkeigentümerreglement, das die Pflicht zur Bezahlung der Beiträge statuierte, unterschrieben hatte und die Abrechnungen über die Kosten jeweils in den Stockwerkeigentümerversammlungen gültig beschlossen worden waren. Entsprechende Protokolle lagen vor. Das Kantonsgericht Freiburg wies eine Beschwerde gegen den Entscheid des erstinstanzlichen Richters ab. 13

14 Das Urteil Vor Bundesgericht ging es darum, ob eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG vorlag. Das Bundesgericht verwirft ausdrücklich die bisher in etlichen Kantonen herrschende Praxis, wonach das vom Schuldner unterzeichnete Stockwerkeigentümerreglement und die durch Protokolle von Stockwerkeigentümerversammlungen ausgewiesene Zuweisung von Kosten an einzelne Stockwerkeigentümer zusammen einen provisorischen Rechtsöffnungstitel darstellen. Ein provisorischer Rechtsöffnungstitel liegt nur vor, wenn der Betrag der Schuld in einem vom Schuldner unterzeichneten Dokument schriftlich festgelegt oder gestützt auf dieses Dokument leicht eruierbar ist. Wenn der geschuldete Betrag im Dokument nicht genannt ist, muss die geschuldete Summe bereits im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Dokuments feststellbar sein. Dies war hier nicht der Fall; im Zeitpunkt, in dem der Stockwerkeigentümer das Reglement unterzeichnete hatte, konnte er nicht wissen, welche Beträge er in Zukunft schulden würde. 14

15 Lehren aus dem Urteil Dieses Urteil des Bundesgerichts entspricht den Grundprinzipien des Betreibungsrechts, dürfte allerdings das Eintreiben von Beiträgen gegenüber zahlungsunwilligen Stockwerkeigentümern weiter erschweren. Erhebt ein Stockwerkeigentümer bei einer Betreibung Rechtsvorschlag, so muss der Verwalter namens der Stockwerkeigentümergemeinschaft im ordentlichen Prozess (Ermächtigung zur Prozessführung nicht vergessen!) gegen den Stockwerkeigentümer vorgehen. Nur wenn der fragliche Stockwerkeigentümer (ausnahmsweise) eine beschlossene Beitragsschuld ausdrücklich unterschriftlich anerkannt hat, liegt ein provisorischer Rechtsöffnungstitel vor. 15

16 Legitimation eines einzelnen Stockwerkeigentümers zur Durchsetzung von Eigentumsrechten Urteil des Bundesgerichts vom 27. Februar 2014 (Urteil Nr. 6B_880/2013) Gesetzliche Grundlage Art. 258 Abs. 1 ZPO Wer an einem Grundstück dinglich berechtigt ist, kann beim Gericht beantragen, dass jede Besitzesstörung zu unterlassen ist und eine Widerhandlung auf Antrag mit einer Busse bis zu 2000 Franken bestraft wird. Das Verbot kann befristet oder unbefristet sein. 16

17 Sachverhalt Besucherparkplätze einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft waren mit einem gerichtlichen Verbot im Sinne von Art. 258 ZPO belegt worden. Da das Verbot von Dritten missachtet wurde, stellte ein Stockwerkeigentümer gestützt auf das allgemeine Verbot Strafantrag. Die Staatsanwaltschaft Basel-Landschaft und das Kantonsgericht Basel- Landschaft waren der Meinung, der einzelne Stockwerkeigentümer sei zum Strafantrag nicht legitimiert, da die Besucherparkplätze zu den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft gehörten und da der Verwalter in allen Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung zuständig sei. Der Verwalter hatte aber keinen Strafantrag gestellt. 17

18 Das Urteil Das Bundesgericht hält fest, dass grundsätzlich jeder Miteigentümer bzw. Stockwerkeigentümer berechtigt sei, den Erlass eines gerichtlichen Verbotes zu beantragen. In dieser Situation verhält es sich gleich wie bei der Eigentumsfreiheitsklage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB, mit der ebenfalls jeder Miteigentümer jede ungerechtfertigte Einwirkung auf sein Eigentum abwehren kann. Jeder Miteigentümer ist befugt, sich gegen ungerechtfertigte Einwirkungen auf sein Eigentum zu wehren, und zwar nicht bloss gegen Störungen Dritter, sondern auch gegen solche von Miteigentümern. Es spielt auch keine Rolle, ob andere Miteigentümer mit der Störung ausdrücklich einverstanden sind. In Bezug auf das gerichtliche Verbot bedeutet dies, dass jeder Stockwerkeigentümer bei der Verletzung eines gerichtlichen Verbots im Sinne von Art. 258 ZPO selbstständig einen entsprechenden Strafantrag stellen kann. 18

19 Lehren aus dem Urteil Ein gerichtliches Verbot im Sinne von Art. 258 ZPO kann von jedem Stockwerkeigentümer beantragt werden. Es müssen nicht alle Stockwerkeigentümer oder gar der Verwalter aktiv werden. Sollen Aussenparkplätze mit einem gerichtlichen Verbot belegt werden, so setzt dies voraus, dass diese Parkplätze gemäss dem Stockwerkeigentümerreglement einer besonderen Nutzung vorbehalten sind. Besteht ein gerichtliches Verbot, so kann jeder Stockwerkeigentümer, der sich durch die Verletzung des Verbots gestört fühlt, gegen den Verletzer Strafantrag stellen. Dieses Recht steht jedem Stockwerkeigentümer zu, auch wenn ein anderer das Verbot erwirkt hat. 19

20 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit! 20