Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010

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1 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 von Dr. Jürgen Gante Die empirische Ableitung neuer örtlicher Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 brachte zum Teil erstaunliche und auch nicht erwartete Ergebnisse. Waren beispielsweise im Modell der NHK 2000 die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser niedriger als die für freistehende Objekte, ist es nun umgekehrt. 1 Einleitung Am , also vor rund 3 Jahren, ist die Sachwertrichtlinie (SW RL) 1) im Bundesanzeiger veröffentlicht worden und in Kraft getreten. Die SW RL gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach der ImmoWertV. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Mit der SW RL sind wesentliche Neuerungen auf die Wertermittlungspraxis zugekommen. Die wesentlichsten Änderungen in Kürze: œ Neben der eigentlichen Richtlinie gibt es ein vollständig neues Tabellenwerk mit neuen Normalherstellungskosten, den NHK 2010, in denen die Baunebenkosten unmittelbar enthalten sind. œ Die den NHK zugrunde liegenden Ausstattungsstandards wurden in Gebäudestandardstufen neu gefasst. œ Die maximale Gesamtnutzungsdauer für Ein und Zweifamilienhäuser wurde von 100 auf 80 Jahre abgesenkt. œ Es erfolgt keine Differenzierung mehr in Gebäudebaujahresklassen. œ Die SW RL sieht regelmäßig die Anwendung der linearen Alterswertminderung vor. Durch diese und weitere Modelländerungen, aber natürlich auch durch die neuen Kostenkennwerte an sich, 1) Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW RL) vom 5. September 2012, BAnz. AT vom B1. wurden für die Anwendung der SW RL inkl. der NHK 2010 neue, modellkonforme Sachwertfaktoren benötigt. Sachwertfaktoren dienen dazu, den eher an Kostengesichtspunkten orientierten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Bereits kurz nach der Veröffentlichung der SW RL hat die Sprengnetter Marktforschung aktuelle Sachwertfaktoren als bundesweite Gesamt und Referenzsysteme auf der Basis des Modells der SW RL/NHK 2010 abgeleitet und veröffentlicht. 2) Da eine einfache mathematische Überführung der etablierten Gesamt und Referenzsysteme in das Modell der SW RL/NHK 2010 aufgrund der vielen wesentlichen Neuerungen der SW RL nicht möglich war, erfolgte die Ableitung synthetisch: Die Umrechnung erfolgte für diskrete Punkte mit anschließender Plausibilisierung und Verprobung anhand aktueller Kaufpreise. Zu berücksichtigen galt jedoch, dass zu diesem Zeitpunkt kaum praktische Erfahrungen in der Anwendung des Sachwertverfahrens nach der SW RL vorlagen. Deshalb wurde den in der Immobilienbewertung tätigen Sachverständigen empfohlen, die auf dieser Grundlage unter der Berücksichtigung des Grundsatzes der Modelltreue ermittelten Marktwerte zunächst den Marktwerten gegenüberzustellen, die sich aus den damals in Anwendung befindlichen Wertermittlungsdaten der NHK 2000 ergaben. 2) Vgl. [9]. Aufgrund der von Sprengnetter Marktforschung mit diesen synthetisch ermittelten Sachwertfaktoren zwischenzeitlich durchgeführten, umfangreichen Portfolioanalysen stellte sich schnell heraus, dass sich diese Sachwertfaktoren grundsätzlich für den praktischen Einsatz eignen. Zudem belegen zigtausende Abrufe der Sachwertfaktoren über das Sprengnetter Marktdaten Portal in den letzten 3 Jahren die Praxistauglichkeit der Sachwertfaktoren. 2 Zielsetzung Ziel der hier vorgestellten Analyse ist es, die Abhängigkeiten des vorläufigen Sachwertes vom Kaufpreis (Gesamtzusammenhänge) empirisch neu zu untersuchen und diese flächendeckend für ganz Deutschland in Form örtlicher Sachwertfaktoren abzubilden. Die hier aufgezeigte Ableitung örtlicher Sachwertfaktoren soll in einem einheitlichen Sachwertfaktor Modell für ganz Deutschland erfolgen. Denn das Kaufverhalten an sich, also die Präferenzen der Immobilienkäufer, ist bundesweit vergleichbar. Unterschiedliche Kaufpreise für ein hinsichtlich Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbares Objekt resultieren insbesondere aus der örtlichen Lage und der örtlichen Angebots /Nachfragesituation. Beides sollte im Boden(richt)wert angemessen berücksichtigt sein. Zudem ermöglicht ein einheitliches Modell auch die Vergleichbarkeit der Sachwertfaktoren über administrative Grenzen hinweg. Betrachtet man demgegenüber veröffentlichte Sachwertfaktoren benachbarter Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAA), so findet man des Öfteren durchaus unterschiedliche Korrekturfaktoren für den i. d. R. hinsichtlich der Höhe des vorläufigen Sachwerts (vsw) und überwiegend des Bodenwertniveaus (BW) tabellierten Sachwertfaktor, z. B.: œ für die Lage (entweder als Faktor in Abhängigkeit des Bodenrichtwertes oder als Absolutwert für einzelne räumliche Bereiche), œ für das Verhältnis Brutto Grundfläche (BGF) : Wohnfläche (WF),

2 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 œ für das Gebäudealter (mal als Baujahrsfaktor, mal als Faktor für das Gebäudealter, mal als Faktor in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer (RND)), œ für die Objektgröße (überwiegend als Faktor in Abhängigkeit von der WF), œ für die Gebäudestandardstufe. Die Korrekturfaktoren werden teils singulär und teils in Kombinationen veröffentlicht. Es ist a priori nicht plausibel, dass sich das Kaufverhalten derart unterschiedlich abspielt, um solch unterschiedliche Sachwertfaktorabhängigkeiten zu rechtfertigen. Vielmehr ist in einer evtl. geringeren Datengrundlage und/oder der Zusammensetzung der Stichprobe die Ursache für diese unterschiedlichen Abhängigkeiten zu vermuten. Aufgrund dieser Modellvielfalt der GAA und der für die Sachwertfaktorableitung wesentlichen Änderungen der SW RL sollte bei der Ableitung der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 von dem Stand Null ausgegangen werden. Zielsetzung war somit die Suche nach dem besten Abbildungsmodell für Sachwertfaktoren. Dazu sollten alle möglichen Einflussfaktoren (z. B. Bodenwert, Gebäudestandardstufe, Baujahr, Objektgröße, Gebäudeart) auf die Höhe des Sachwertfaktors analysiert werden. Bausparkassen und Versicherungen im Kreditprozess) die Möglichkeit, zusätzlich zu den Objektangaben im kaufzeitpunktnahen Zustand den Kaufpreis anzugeben. Somit sind zu allen Objekten mit bekanntem Kaufpreis auch alle wesentlich wertbeeinflussenden Merkmale wie beispielsweise die Lage, die Gebäudeart, die Bauweise, die Anbauart, die Objektgröße (Wohnfläche, Geschossfläche oder Kubatur; Anzahl der Vollgeschosse), der Gebäudestandard, das Baujahr, die Modernisierungspunkte bzw. der Modernisierungsgrad, die Vermietungssituation etc. bekannt. Derzeit vergrößert sich diese Datenbank um ca Kaufpreise pro Jahr für wohnwirtschaftlich genutzte Objekte. Das entspricht ungefähr 20 % der bundesweit veräußerten Objekte der entsprechenden Teilmärkte. Insofern enthält die Sprengnetter Kaufpreisdatenbank zwar immer nur eine unterschiedlich große örtliche Marktabdeckung, also grundsätzlich weniger Datensätze als der örtlich zuständige GAA. Dafür enthält die Sprengnetter Kaufpreisdatenbank neben dem Kaufpreis unmittelbar auch Angaben über alle wesentlich wertbeeinflussenden Merkmale. Die Datengrundlage Aus der in Abschnitt 2 beschriebenen Zielsetzung ist ersichtlich, dass als Datengrundlage für diese Analyse keine aggregierten Daten wie beispielsweise von GAA veröffentlichte Sachwertfaktortabellen in Frage kommen konnten. Die im Folgenden dargestellten Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 basieren auf Kaufpreisen zu nachbewerteten Objekten. Die Kaufpreise stammen aus der inzwischen mehrere Datensätze umfassenden bundesweiten Sprengnetter Kaufpreisdatenbank. Diese besteht vorwiegend aus Angaben institutioneller Anwender der von Sprengnetter entwickelten und vertriebenen automatisierten Wertermittlungs Software (insbesondere TEN2CLICK). Darin haben Anwender (z. B. Banken, Abb. 1: räumliche Verteilung der Datengrundlage für die Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015

3 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK se können somit in nachfolgenden Analysen auch angemessen berücksichtigt werden. Für die hier vorgestellte Analyse wurde mit Datensätzen eine ausreichend große Stichprobe aus der Sprengnetter Kaufpreisdatenbank gezogen. Diese genügte folgenden Kriterien: Normalherstellungskosten Gebäudebaujahresklassen Gebäudestandard Baunebenkosten Korrekturfaktoren für das Land und die Ortsgröße (z. B. Regionalfaktor) Bezugsmaßstab Baupreisindex Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer œ Ein und Zweifamilienhäuser, œ kein Ersterwerb, œ kein Erbbaurecht, œ kein ungewöhnlich hoher oder niedriger Kaufpreis, œ Wohnfläche zwischen 60 und 300 m² und œ Kaufzeitpunkt zwischen dem und dem NHK 2010 (Anlage 1 SW RL) keine nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW RL) in NHK 2010 enthalten keine Brutto Grundfläche gemäß Nr SW RL (bzw. Wohnfläche i. V. m. den von Sprengnetter entwickelten, wohnflächenbezogenen NHK 2010 und der Nutzflächenfaktoren) Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude vom Statistischen Bundesamt ursprüngliches Baujahr nach Anlage 3 SW RL GND abzüglich Alter; ggf. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen modifizierte RND nach Sprengnetter (entspricht weitgehend Anlage 4 SW RL) linear pauschaler Ansatz in Höhe von 1 % bis 5 % des Gebäudezeitwerts (ohne Außenanlagen) pauschaler Ansatz in [ ] Alterswertminderung Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen Wertansatz für bei der BGF Berechnung nicht erfasste Bauteile Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale entsprechende Kaufpreisbereinigung: k = KP±boG vsw mit k Sachwertfaktor KP Kaufpreis bog besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vsw vorläufiger Sachwert Bodenwert abgabenfrei; ungedämpft; angepasst an die Grundstücksgröße und GFZ Grundstücksfläche marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße Stichprobengröße Auswertezeitraum Kaufpreise aus 1/2013 bis 9/2014 Standardabweichung (σ) 0,261 korrigiertes Bestimmtheitsmaß (R²) 0,941 Tab. 1: Beschreibung des Auswertemodells und der Stichprobe für die Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 Die geografische Verteilung dieser Datensätze ist in Abb. 1 dargestellt (ein Punkt kann dabei auch mehrere Objekte repräsentieren). Zur unabhängigen Kontrolle der Ergebnisse wurden bundesweit GAA kontaktiert und die Teilnahme an einem gemeinsamen Forschungsprojekt angeboten. Rheinland Pfalz, die Stadt Bayreuth, die Stadt Nürtingen, der Saarpfalzkreis und der Kreis Schleswig Flensburg haben Kaufpreise anonymisierter Objekte inkl. Nachbewertungen auf Basis der NHK 2010 zur Verfügung gestellt. Diese Daten wurden ausschließlich zur Plausibilisierung der Sprengnetter Sachwertfaktoren verwendet (siehe Abschnitt 6.2). Ich danke recht herzlich den Gutachterausschüssen, die durch ihre Datenabgabe die Verifizierung dieser Untersuchung auf dieser breiten Basis ermöglichten. 4 Analyseschritte 4.1 Vorarbeiten und Auswertemodell In einem ersten Schritt erfolgte die Nachbewertung aller Kauffälle im Modell der SW RL/NHK 2010 (Modellparameter siehe Tab. 1). Die NHK 2010 sind in der SW RL in Abhängigkeit der Gebäudearten, der Gebäudestandardstufen, der Anbauarten und der Bauweisen definiert. Es handelt sich dabei um durchschnittliche, auf eine Flächeneinheit bezogene Herstellungskosten für Gebäude und sonstige bauliche Anlagen. 1) Deshalb wurden zunächst die Gebäudeart (aus der Geschossanzahl und Angaben zur Keller und Dachgeschoss(ausbau)situation) und die Gebäudestandardstufe (aus der vorliegenden jeweiligen Gebäudebeschreibung) bestimmt. Die Anbauart, also ob es sich um ein freistehendes Objekt, ein Reihenmittel, Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte handelt, war ebenfalls aus den vorliegenden Gebäudebeschreibungen ersichtlich. 1) Vgl. Sprengnetter/Sauerborn in [1], Teil 7 Kapitel 2 (Sachwertverfahren Begriffe, Grundlagen), Abschnitt 4.2 (Definition NHK).

4 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 Als einheitliches Flächenmaß wurde in Analogie zur SW RL die BGF gewählt, das heißt, dass alle Datensätze, zu denen entweder die Wohnfläche 1) und/oder Kubatur bekannt waren, mit Hilfe der von Sprengnetter Marktforschung abgeleiteten Nutzflächenfaktoren 2) bzw. dem Kubikmeteraufwand auf den einheitlichen Bezugsmaßstab BGF umgerechnet wurden. Schlussendlich hätten aber auch die von Sprengnetter präferierten Normalherstellungskosten auf Basis der Wohnfläche dieser Analyse zu Grunde gelegt werden können. Mathematisch wäre wegen des Dreisatz Verhältnisses dasselbe Ergebnis erhalten worden. Die Normalherstellungskosten wurden anschließend bzgl. der Objektart 3), der Gebäudeart 4) und der Objektgröße 5) an die Objekteigenschaften angepasst. Mithilfe des Baupreisindexes des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude, Basis 2010) wurden die Herstellungskosten des Gebäudes berechnet. Analog wurden die Herstellungskosten für besondere Bauteile ermittelt. Für die lineare Alterswertminderung wurde aus dem Baujahr, dem Kaufzeitpunkt und den Modernisierungspunkten die modifizierte Restnutzungsdauer anhand der von Sprengnetter/Kierig abgeleiteten Tabelle 6) ermittelt. Diese Tabelle ist weitgehend identisch mit den in Anlage 4 der SW RL abgedruckten Tabellen. Der Wert der Außenanlagen wurde (in Abhängigkeit der Gebäudebeschreibungen) als Prozentsatz von dem Gebäudezeitwert (ohne Außenanlagen) mit 1 % bis 5 % (im Median mit 5 %) angesetzt. 1) Die Wohnfläche lag in 85 % der Datengrundlage vor. 2) Vgl. [2], Kapitel ) Für Zweifamilienhäuser erfolgte die Anpassung mit dem Faktor 1,05 und für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen mit dem Faktor 1,03. 4) Vgl. [2], Kapitel /1, S. 5. 5) Vgl. [10]. 6) Vgl. [2], Kapitel /2, S. 5 ff. Schlussendlich wurde der absolute Bodenwert durch Multiplikation des abgabenfreien, grundstücksgrößenund bezüglich der GFZ angepassten Bodenwertes mit der Grundstücksgröße ermittelt. 4.2 Schätzung der Sachwertfaktoren Methode Die Schätzung der Sachwertfaktoren erfolgte in der freien Programmiersprache für Statistik R als multivariate Regressionsanalyse, d. h. mehrere Variablen wurden zugleich analysiert. Dazu wurde in die Regressionsanalyse jede in die Ermittlung des vorläufigen Sachwerts eingehende Variable kategoriell eingeführt. Für jede Variable wurden also Klassen gebildet. Je nach Differenziertheit des Merkmals in der Stichprobe wurde die Variable teils auch in fein und grobgliedrige Einteilungen differenziert. So wurde beispielsweise der abgabenfreie Bodenwert einmal in einer feingliedrigen Einteilung in 10 Intervalle und einmal in einer grobgliedrigen Einteilung in die neun Bodenwertklassen (Werte in ): œ 7,50 (BW 10), œ 15 (10 < BW 22,5), œ 30 (22,5 < BW 45), œ 60 (45 < BW 90), œ 120 (90 < BW 180), œ 240 (180 < BW 360), œ 480 (360 < BW 720), œ 960 (720 < BW 1.440) und œ (1.440 < BW) in die Regressionsanalyse eingeführt. Analog erfolgte für das Baujahr eine feingliedrige Einteilung in 10 Jahres Intervalle und eine grobgliedrigere Einteilung in die Baujahresklassen: œ <1919 (Baujahr < 1919), œ <1949 (1919 Baujahr < 1949), œ <1974 (1949 Baujahr < 1974), œ <1990 (1974 Baujahr < 1990), œ >1990 (1990 Baujahr). Des Weiteren wurden folgende Variablenklassen in die Regressionsanalyse eingeführt: œ Gebäudeart (Massiv, Fertighaus_massiv, Fertighaus_Holz); œ Filter_NHK_Typ1 (NHK_Typ_1.01 bis NHK_Typ_3.53); œ Filter_NHK_Typ2 (NHK_Typ_1.01 bis NHK_Typ_1.53 (also ohne Anbauart)); œ Anzahl Vollgeschosse (1, 2, 3); œ Dachform (Satteldach, Flachdach); œ Dachausbau (kein, halb, voll); œ Unterkellerung (kein, halb, voll); œ Kellerausbau (kein, halb, voll); œ Objektart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung); œ Anbauart (freistehend, Doppelhaus, Reihenendhaus, Reihenmittelhaus); œ Wohnflächen Klasse_1 (<100, <150; 150); œ Wohnflächen Klasse_2 (Klasse_60 in 20er Schritten... Klasse_300); œ Bodenwertanteil am vorläufigen Sachwert (<25%, <50%, <75%, 75%) œ Bodenwertanteil am vorläufigen Sachwert (Klasse_0... in 10er Schritten... Klasse_100); œ Filter_Objektgrößenanpassung (Klasse_0,8, Klasse_0,9, Klasse_1); œ Filter_Nutzflächenfaktoren (in 0,1er Schritten); œ vsw_klasse_25 (Einteilung des vorläufigen Sachwerts in er Schritte); œ vsw_klasse_50 (Einteilung des vorläufigen Sachwerts in er Schritte); œ Gebäudestandardstufe. Zur Untersuchung regionaler Abhängigkeiten wurden zudem in die Regressionsanalyse eingeführt: œ das regionale Korrekturglied (siehe Abschnitt 5.3), œ der BBR Typ (Einteilung des Bundesgebietes in kleine ländliche Gemeinde bis Metropole), œ die Postleitzahl, œ der Kreisgebietsschlüssel, œ die Sprengnetter Auswerteregion (Einteilung des Bundesgebietes in rd. 875 zusammenhängende räumliche Bereiche) und œ eine Unterscheidung in Ost und Westdeutschland. 4.3 Schätzung der Sachwertfaktoren Aufspalten der Datengrundlage in zwei Stichproben Um die Stabilität der nachfolgenden Schätzung(en) nicht nur anhand statistischer Kennziffern wie dem Be 151

5 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK stimmtheitsmaß R², dem korrigierten Bestimmtheitsmaß R² 1) oder der Standardabweichung σ messen zu können, erfolgte die Schätzung der Sachwertfaktoren nicht für die gesamte Datengrundlage, sondern die Datengrundlage wurde in zwei Teile (Stichprobe 1 und Stichprobe 2) aufgesplittet. Nach dem Zufallsprinzip wurden rd. 35 % der Datengrundlage der Stichprobe 2 zugeordnet. Die Schätzungen erfolgten dann ausschließlich auf der Grundlage der Stichprobe 1. Testet man anschließend die Ergebnisse der Schätzung(en) anhand der Stichprobe 2, so ist erkennbar, ob die Ergebnisse der Schätzung(en) nur hinsichtlich der analysierten Stichprobe 1 zutreffende Ergebnisse liefern oder allgemein anwendbar sind. 4.4 Schätzung der Sachwertfaktoren Aufbau der Schätzfunktionen Zunächst wurde eine Schar von Schätzfunktionen gebildet, deren Ergebnisse sowohl in linearen als auch in nicht linearen Regressionsmodellen berechnet wurden. Der Unterschied der Schätzfunktionen bestand dabei lediglich in dem Umfang der untersuchten Variablen. Der Umfang reichte dabei von einer einzelnen erklärenden Variablen über eine Kombination aus mehreren erklärenden Variablen bis hin zu einem Ansatz aller in die Ermittlung des vorläufigen Sachwerts eingehenden Variablen. Grundsätzlich hat die Schätzfunktion für den Sachwertfaktor k somit folgenden Aufbau: k = f(gebäudeart) + f(filter_nhk_typ1) + f(anbauart) + + e. mit dem Fehler e. 1) Das Bestimmtheitsmaß R² besitzt die Eigenschaft, dass es (automatisch) umso größer wird, je größer die Zahl der unabhängigen Variablen ist. Demgegenüber berücksichtigt das korrigierte Bestimmtheitsmaß R² die Anzahl der unabhängigen Variablen und ist i. d. R. kleiner als R² (einzige Ausnahme: R² = 1 = R²). Aufgabe der Schätzung bei mehreren (möglichen) erklärenden Variablen ist es dann, schrittweise diejenigen Variablen auszuschließen, die nicht signifikant oder korreliert mit anderen Variablen sind. Einen ersten Aufschluss über die Ergebnisqualität der Schätzung liefern statistische Kennziffern wie das korrigierte Bestimmtheitsmaß R² und die Standardabweichung σ. Dabei ist zu bedenken, dass sich diese Kennziffern auf die ausgewertete Datengrundlage beziehen. Ändert sich die Stichprobe, könnte sich eine andere Ergebnisqualität ergeben. Aus diesem Grund (Unabhängigkeit von der Datengrundlage) sind also die Ergebnisse der Schätzung unbedingt mit unabhängigen Stichproben zu testen, will man sich ein verlässliches Bild über die Ergebnisqualität der Schätzung verschaffen. Es wurden daher für jede Schätzung die Ergebnisse, also örtliche Sachwertfaktoren, berechnet und die in Abschnitt 6 beschriebenen Tests mit unabhängigen Stichproben durchgeführt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit werden nachfolgend nur die Ergebnisse der besten Schätzung, also des letztlich verwendeten Ergebnisses, auszugsweise dargestellt. 5 Ergebnisse 5.1 Örtliche Sachwertfaktoren Als statistisch signifikante, den Sachwertfaktor erklärende Variablen wurden die grobgliedrige Einteilung in Bodenwertklassen (siehe Abschnitt 4.1), die feingliedrige Einteilung des vorläufigen Sachwerts, die Anbauart und das regionale Korrekturglied ermittelt. Die übrigen in Abschnitt 4.2 in die Analyse eingeführten Variablen erweisen sich als nicht signifikant. Das korrigierte Bestimmtheitsmaß R² betrug bei dieser Schätzung 0,941 (!), also als hochgradig bestimmt; die Standardabweichung 0,261. Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 werden über das Marktdaten Portal zur Verfügung gestellt. 5.2 Bundesdurchschnittliche Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsysteme 2015 Nachfolgend werden die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 zu einem bundesdurchschnittlichen Gesamt und Referenzsystem zusammengefasst und hier auszugsweise 2) für freistehende Ein und Zweifamilienhausgrundstücke tabellarisch und grafisch dargestellt (siehe Tab. 2 und Abb. 2). Näherungsweise kann man sich folgende mathematische Beziehung vorstellen: k = k_brd + Δk mit: k = örtlicher Sachwertfaktor k_brd = bundesdurchschnittlicher Sachwertfaktor, also Gesamt und Referenzsystem Δk = regionales Korrekturglied (siehe Abschnitt 5.3) Durch Umstellung obiger Funktion erhält man mit k_brd = k Δk ein bundesdurchschnittliches Gesamt und Referenzsystem. Diese Vorgehensweise kann als Entregionalisierung der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 betrachtet werden. Mit Hilfe eines solchen bundesdurchschnittlichen Gesamt und Referenzsystems können die Zusammenhänge auf den Immobilienmärkten, also die Abhängigkeiten der Sachwertfaktoren nachvollzogen werden. Diese Abhängigkeiten bestehen dieser empirischen Analyse zufolge (unverändert) in der Objekt und Anbauart, der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenwertniveau. Zudem wird mit den bundesdurchschnittlichen Gesamt und Referenzsystemen eine Vergleichbarkeit zu bisher veröffentlichten Sachwertfaktoren hergestellt. Im Vergleich zu den synthetisch abgeleiteten Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsystemen aus dem Jahr ) ergeben sich folgende Auffälligkeiten bzw. Besonderheiten: 2) Die vollständige Veröffentlichung der bundesdurchschnittlichen Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsysteme 2015 ist vorgesehen in [2]. 3) Hier nicht abgedruckt; vgl. z. B. [9] oder [2].

6 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 er- Ei- er- to- en ennd flä- lä- % änen in zu en in nd œ Weit überwiegend sind die Sachwertfaktoren im niedrigeren Bereich der vorläufigen Sachwerte jetzt höher, dafür bei höheren vorläufigen Sachwerten niedriger. D. h. die Sachwertfaktorkurven sind ein wenig steiler geworden. œ Insgesamt liegen die Sachwertfaktorkurven nun ein wenig weiter auseinander. œ Neu hinzugekommen sind Sachwertfaktoren für kleine (7,5 ) und sehr hohe (1.920 ) Bodenwertniveaus. Im Vergleich zu den Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsystemen, die von Sprengnetter noch zu den NHK 2000 veröffentlicht wurden, 1) liegen die (hier nicht abgedruckten) Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser 2015 nun (im Mittel um rd. 0,08 Punkte) höher als die für freistehende Objekte mit vergleichbarem Bodenwertniveau und vorläufigem Sachwert. Bei den NHK 2000 lagen diese leicht (bei niedrigeren Bodenwertniveaus) bis zu 0,16 Punkte (bei höheren Bodenwertniveaus) unterhalb der Sachwertfaktoren für freistehende Ein und Zweifamilienhausgrundstücke. 5.3 Regionales Korrekturglied bearbeiter und nicht nur durch Sachverständige der Finanzverwaltung) und 1,8 dennoch zu hinreichend marktkonformen Ergebnissen führende Sachwert- 1,6 verfahren in seinem Ruf zu schädigen. 1,4 Ich empfehle dringend, die Sachwert- 1,2 Das regionale Korrekturglied beschreibt die Relation des örtlichen Immobilienmarktes zum Bundesdurchschnitt und wird von der Sprengnetter Marktforschung quartalsweise auf der Basis aktueller Kaufpreise analysiert und fortgeschrieben. Durch die oben beschriebene Beziehung (k = k_brd + Δk) ergibt sich natürlich auch, dass der Sachverständige die bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoremodelle unverändert zur bisherigen Situation immer vor ihrer Anwendung in einem Markt oder Beleihungswertgutachten auf ihre An gestalten und wendbarkeit zu prüfen hat! Denn die örtlichen Sachwertfaktoren weichen von dem hier zwei nachfolgend Möglichkeiten: auszugsweise vorgestellten bundesdurchschnittlichen Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsystem 2015 für freistehende Ein und Zweifamilienhausgrundstücke (Tab. 2) zwar tuellen RHK (bzw. NHK). 1) vorläufiger Sachwert [ ] œ der ImmoWertV (i.v.m. den in der 1 WertR veröffentlichten NHK) so zu 0,8 œ das BewG so umzugestalten, 0,6 dass sie zu marktkonformen Ergebnissen führen. Hierzu gibt es vorrangig 0,4 7, Bodenwertniveau (abgabenfrei) ,55 1,67 1,75 1, ,26 1,44 1,48 1,62 1, ,01 1,15 1,22 1,37 1,48 1, ,86 0,98 1,07 1,21 1,32 1, ,76 0,87 0,96 1,10 1,21 1,35 1, ,68 0,79 0,88 1,02 1,13 1,26 1, ,63 0,72 0,82 0,96 1,06 1,19 1, ,58 0,67 0,77 0,90 1,01 1,13 1, ,54 0,63 0,73 0,86 0,96 1,08 1,27 1,45 1, ,51 0,60 0,69 0,82 0,93 1,04 1,23 1,44 1, ,49 0,57 0,66 0,79 0,89 1,01 1,19 1,42 1, ,46 0,54 0,64 0,76 0,86 0,98 1,16 1,38 1, ,44 0,52 0,61 0,74 0,84 0,95 1,13 1,34 1, ,42 0,50 0,59 0,71 0,81 0,92 1,10 1,30 1, ,41 0,48 0,57 0,69 0,79 0,90 1,07 1,27 1, ,39 0,46 0,56 0,67 0,77 0,88 1,05 1,24 1, ,45 0,54 0,66 0,75 0,86 1,03 1,21 1, ,43 0,53 0,64 0,74 0,84 1,01 1,18 1, ,42 0,51 0,63 0,72 0,82 0,99 1,16 1, ,41 0,50 0,61 0,71 0,81 0,97 1,14 1, ,40 0,49 0,60 0,69 0,79 0,96 1,12 1, ,48 0,59 0,68 0,78 0,94 1,10 1, ,47 0,58 0,67 0,77 0,93 1,08 1, ,46 0,57 0,66 0,76 0,92 1,06 1, ,45 0,56 0,65 0,74 0,90 1,05 1, ,44 0,55 0,64 0,73 0,89 1,03 1, ,43 0,54 0,63 0,72 0,88 1,02 1, ,43 0,53 0,62 0,71 0,87 1,00 1, ,42 0,52 0,61 0,71 0,86 0,99 1, ,41 0,52 0,60 0,70 0,85 0,98 1, ,40 0,50 0,59 0,68 0,83 0,95 1, ,49 0,58 0,67 0,82 0,93 1, ,48 0,56 0,65 0,80 0,91 1, ,47 0,55 0,64 0,79 0,89 1, ,46 0,54 0,63 0,77 0,88 1,19 Tab. 2: Auszug aus dem Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsystem 2015 (NHK 2010) für freistehende Ein und Zweifamilienhausgrundstücke; Deutschland insgesamt; Stand 2013/2014 Dr. Sprengnetter: ImmoWertV Anwendungsempfehlungen zum Sachwertverfahren (Teil 1) Sachwertfaktor k Sachwert-Marktanpassungsfaktor (k) 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 Sachwert-Marktanpassungsfaktoren 1998 im NHK95-Modell Kreis Ahrweiler; Bodenwert DM/m² (Durchschnitt 70,- DM/m²) RND < 50 Jahre R 2 = 0,35; n = 12 RND Jahre R 7, = 0,42; n = RND > 70 Jahre R 2 = 0,53; n = a) Streichung der baujahresbezogenen 0,2 0,20 Abschläge an den RHK (bzw NHK); d.h. Anwendung immer nur vorläufiger Sachwert (vsw) in DM vorläufiger [Tausend ] der am Wertermittlungsstichtag ak- Abb. 3: Einfluss der Restnutzungsdauer Kreis Ahrweiler, Bodenwert DM/m² Abb. 2: Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsystem 2015 (NHK Hinweis: RND < 50 Jahre RND > Jahre RND > 70 Jahre 2010) für freistehende Ein und Zweifamilienhausgrundstücke; Deutschland insgesamt; Stand 2013/2014 Die AWM nach Ross ergibt gemeinsam mit den baujahresbedingten Dies verlangte aber auch zwingend 1) Hier nicht abgedruckt; vgl. z. B. [6] oder [2]. RHK(NHK)-Reduzierungen eine lineare vorhergehende Analysen zum Sach- Beispiel: Bisher einfache Struktur AWM. 2) wertfaktor in diesem neuen Modell des Sachwertfaktor-Modells Dieser Umstand hat den Vorteil, einschließlich erforderlicher Regionalisierungen. Die gesamten Erfahrun- dass die über mehr als 30 Jahre hindurch erarbeiteten Erkenntnisse gen der letzten 30 Jahre und auch Sprengnetter hat z.b. für das bishe

7 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK überwiegend in einem Bereich kleiner gleich ±0,15 Punkte, in Extremfällen aber in einem Bereich von bis zu 0,35 bzw. +0,60 Punkten, ab. Der Bezug des örtlichen Immobilienmarktes zu diesen bundesdurchschnittlichen Werten kann durch permanente Kaufpreisauswertungen hergestellt werden. 6 Tests Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 wurden diversen Tests unterzogen. Zum einen wurde überprüft, ob sie stichprobenabhängig (siehe Abschnitt 6.1), ob sie abhängig von der Anzahl der örtlichen Datensätze (siehe Abschnitt 6.2) und ob sie zeitabhängig sind (siehe Abschnitt 6.3). 6.1 Test mit Daten aus derselben Datengrundlage, die an der Auswertung jedoch nicht teilgenommen haben (Abgleich mit Stichprobe 2) Bei diesem Test wurde geprüft, ob der Einbezug der Stichprobe 2 in eine gemeinsame Auswertung zu einem signifikant anderen Ergebnis geführt hätte. Sowohl die statistischen Parameter wie das korrigierte Bestimmtheitsmaß und die Standardabweichung als auch die einzelnen örtlichen Sachwertfaktoren waren überwiegend identisch. Traten vereinzelt Abweichungen auf, waren diese in einer vernachlässigbaren Größenordnung von i. d. R. kleiner als 0,02 Punkten. Im Ergebnis dieses Tests kann gesagt werden, dass die Auswertergebnisse nicht stichprobenabhängig sind. 6.2 Test mit Daten aus einer anderen Datenquelle mit demselben zeitlichen Bezugsraum Mit diesem Test wurde geprüft, inwieweit die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 die örtlichen Marktverhältnisse wiederspiegeln. Mit anderen Worten sollte dieser Test zeigen, wie gut (oder schlecht) örtliche Kaufpreise mit Hilfe der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 reproduziert werden können. Als Datengrundlage für diesen Test dienten die von den GAA zur Verfügung gestellten Objektangaben und Kaufpreise. Alle auswertbaren Kauffälle wurden mit Hilfe der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 nachbewertet. Der so ermittelte Marktwert wurde dann ins Verhältnis mit dem Kaufpreis gesetzt. Schlussendlich wurde der Median dieser Verhältnisse sowie die Standardabweichung berechnet. Das Verhältnis Marktwert zu Kaufpreis liegt bei den insgesamt 994 getesteten Objekten im Median bei 1,018; die Standardabweichung bei 0,244. Mit anderen Worten, die mit Hilfe der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 ermittelten Marktwerte dieser unabhängigen Datengrundlage sind im Median 1,8 % oberhalb der Kaufpreise. Es könnte vermutet werden, dass diese sehr gute Treffgenauigkeit aus einer überproportionalen Verteilung in der Datengrundlage resultieren könnte. Genau das Gegenteil war der Fall. In der Datengrundlage zur Auswertung der Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 waren beispielsweise nur zwei Kauffälle aus der Stadt Bayreuth, sieben Kauffälle aus der Stadt Nürtingen oder 15 Kauffälle aus dem Saarpfalzkreis. Im Fazit dieses Abgleichs ist also festzustellen, dass die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 die örtlichen Marktverhältnisse wiederspiegeln und zwar auch dort, wo die ausgewertete Datengrundlage vergleichsweise klein war. Garant für die Aussagekraft der örtlichen Sachwertfaktoren ist die Auswertung in einem einheitlichen Modell unter Einbeziehung allgemeiner Marktmechanismen und lokaler Zusammenhänge über Nachbarschaftsbeziehungen. 6.3 Test mit Daten aus einem späteren Zeitraum Im dritten Test wurde geprüft, inwieweit die Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 auf Kauffälle anwendbar sind, die außerhalb des Auswertezeitraumes liegen. Für diesen Abgleich wurden aus der Sprengnetter Kaufpreisdatenbank Objekte mit einem bekannten Kaufpreis aus dem Zeitraum bis selektiert. Es handelt sich also um Objekte, die nicht bereits in der Datengrundlage der Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 vorhanden waren. Diese Datengrundlage wurde dann mit Hilfe der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 nachbewertet. Bei dieser Nachbewertung wurden die auf den jeweiligen Wertermittlungsstichtag bezogenen (Quartalswerte der) regionalen Korrekturglieder angesetzt, wodurch die korrekte Stichtagsanpassung der Sach Anzahl Kaufpreise Ort / Gebiet Zeitraum Verhältnis Marktwert/Kaufpreis (Median) Standardabweichung σ Regionales Korrekturglied 613 Kreis Schleswig Flensburg 1/2013 7/2014 1,017 0,252 Ø 0,03 ( 0,05 bis 0,18) 196 Bundesland Rheinland Pfalz 1 8/2013 1,009 0,194 Ø 0,01 ( 0,15 bis 0,21) 86 Stadt Nürtingen 1 12/2013 1,035 0,295 Ø 0,04 68 Stadt Bayreuth 1/2013 7/2014 1,018 0,238 Ø 0,08 31 Saarpfalzkreis 1/2013 2/2014 1,026 0,339 Ø 0,03 ( 0,08 bis 0,11) 994 Insgesamt 1,018 0,244 Tab. 3: Ergebnisse des Tests der örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 mit Daten aus einer externen Datenquelle

8 Dr. Gante: Neue örtliche Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010 wertfaktoren erreicht wird. Schlussendlich wurde das Verhältnis Marktwert zu Kaufpreis gebildet. Im Median lag das Verhältnis Marktwert zu Kaufpreis bei den untersuchten Objekten bei 1,000 mit einer Standardabweichung von 0,325. Dieser Test bestätigt wie gesagt keinesfalls eine Zeitunabhängigkeit der ermittelten örtlichen Sachwertfaktoren, da diese durch die Einführung der stichtagsbezogenen regionalen Korrekturglieder berücksichtigt wurde! Dieser Test bestätigt allerdings, dass die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 aufgrund der an die Marktsitution angepassten regionalen Korrekturglieder zu marktkonformen Wertermittlungsergebnissen gelangen. Aus diesem Grund analysiert Sprengnetter Marktforschung quartalsweise die örtlichen Sachwertfaktoren und regionalen Korrekturglieder. 7 Fazit und Ausblick Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 wurden in einer bundesweit flächendeckenden multivariaten Regressionsanalyse unter Einbeziehung allgemeiner Marktmechanismen und lokaler Zusammenhänge über Nachbarschaftsbeziehungen ermittelt. Im Vergleich zu vorherigen Sachwertfaktorveröffentlichungen von Sprengnetter konnte zunächst festgestellt werden, dass die Abhängigkeit des Sachwertfaktors vom Bodenwert(niveau), vom vorläufigen Sachwert und von der Anbauart unverändert fortbesteht. Der Verlauf der Sachwertfaktorkurven ist dieser Analyse zufolge ein wenig steiler; auch liegen sie nun ein wenig weiter auseinander als früher. Die Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser sind nun (im Mittel um rd. 0,08 Punkte) höher als die für freistehende Objekte mit vergleichbarem Bodenwertniveau und vorläufigem Sachwert. Die Anwendbarkeit der Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 hat sich in diversen Tests eindrucksvoll bestätigt. Insbesondere konnte festgestellt werden, dass die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren 2015 auch in den Regionen zu marktgerechten Ergebnissen führen, in denen die Stichprobe aus der Sprengnetter Kaufpreisdatenbank vergleichsweise klein war. Die örtlichen Sachwertfaktoren weichen von den hier vorgestellten bundesdurchschnittlichen Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsysteme 2015 (Tab. 2) überwiegend in einem Bereich kleiner gleich ±0,15 Punkte, in Extremfällen aber in einem Bereich von bis zu 0,35 bzw. +0,60 Punkten, ab. Von daher ist es für den Sachverständigen unerlässlich, vor einer Anwendung der Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamtund Referenzsysteme 2015 einen (aktuellen) Bezug des örtlichen Immobilienmarktes zu den bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren durch permanente eigene Kaufpreisauswertungen herzustellen. Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren werden quartalsweise aktualisiert. Die bundesdurchschnittlichen Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamtund Referenzsysteme werden voraussichtlich alle 5 Jahre aktualisiert. 8 Literatur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar. Loseblattsammlung; Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen. Loseblattsammlung; Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig [3] Sauerborn: Die neue Sachwertrichtlinie und die NHK 2010; in: immobilien & bewerten 4/2012, S. 148 ff. [4] Sprengnetter/Kierig: Immo WertV: Das neue Immobilienrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung Sprengnetter Immobilienbewertung. Sinzig [5] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010: Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren. Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig [6] Sauerborn/Buder/Peters/Sterz: Neues Gesamtsystem für Sachwert Marktanpassungsfaktoren; in: immobilien & bewerten (vormals WFA) 3/2006, S [7] Sauerborn: Sachverständiger Spielraum bei der Marktanpassung; in: immobilien & bewerten 2/2008, S. 59. [8] Sprengnetter: Örtliche Marktkompetenz bundesweite Regionalisierung der Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren; in: Immobilien & bewerten 1/2008, S. 22. [9] Gante/Sauerborn: Neue Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze im Modell der SW RL/NHK 2010; in: immobilien & bewerten 4/2012, S. 158 ff. [10] Andrä: Werteinfluss der Objektgröße auf den Sachwert; in: immobilien & bewerten 2/2015, 58 ff. Dr. Ing. (Verm. Ass.) Jürgen Gante Sprengnetter Marktforschung Barbarossastraße. 2, Sinzig Hinweis Die Sprengnetter Sachwertfaktor Gesamt und Referenzsysteme 2015 für Ein und Zweifamilienhausgrundstücke werden in Kürze in Sprengnetter (Hrsg.), Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen veröffentlicht und stehen den Anwendern von Sprengnetter ProSa und Sprengnetter Smart Value ab der nächsten Version zur Verfügung. Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren sind ab Januar 2016 online in dem Marktdaten und Kartenportal abrufbar: Zudem werden diese Daten automatisch bei den Bewertungen mit TEN2CLICK und dem Sprengnetter Online Bewertungsservice herangezogen. Die örtlichen Sprengnetter Sachwertfaktoren werden quartalsweise aktualisiert. 155