Der Markt hat immer Recht!

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1 Der Markt hat immer Recht! Preise Analysetechniken - Praxishilfen Dr. Hans Otto Sprengnetter IVD; Berlin, Markttransparenz? In Deutschland? 2 1

2 Markttransparenz? Quelle: JLL ( ) 3 Entwicklungsgeschichte/-stufen der Marktkonformität mi 1.0 Theorie und Modellentwicklung mi 2.0 Gesetzliche Normierung der Modelle mi 3.0 Belastbare Marktdaten und Marktwerte mi 4.0 Die Zukunft 4 2

3 Theorie- und Modellentwicklung (ml 1.0) Thesen (1973 / 1974) 1. Verkehrswert = geschätzter wahrscheinlichster Kaufpreis in einem (nötigenfalls fiktiv unterstellten) nächsten Kauffall. 2. Eine Verkehrswertermittlung muss zwingend (nachvollziehbar) auf realisierten Kaufpreisen basieren. 3. Jedes Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) muss quasi eine eigenständige finale Verkehrswertschätzung darstellen. 5 Theorie- und Modellentwicklung (mi 1.0) Grundsätze marktkonformer Immobilienbewertung (GmI 1978) Grundsatz 1: Dasselbe Modell Grundsatz 2: Unterschiede marktkonform berücksichtigen Grundsatz 3: Sichere Verfahrensergebnisse Grundsatz 4: Marktnahe, nachvollziehbare Rechengänge Grundsatz 5: Übertragbare Ergebnisse 6 3

4 Theorie- und Modellentwicklung (ml 1.0) 6. Wenn eben möglich, 2 voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren anwenden (1978) Stichwort: 2-Säulen-Prinzip. _ 7. Gesamtmodelle zum Liegenschaftszinssatz und zum Sachwertfaktor (Anfang 1990er Jahre). 7 Theorie- und Modellentwicklung (ml 1.0) Der Sachwertfaktor Gesamt- und Referenzsystem (EFH / ZFH) 8 4

5 Theorie- und Modellentwicklung (ml 1.0) Das Liegenschaftszinssatz Gesamt- und Referenzsystem 9 Theorie- und Modellentwicklung (ml 1.0) Bedeutung von Gesamtsystemen Relationen zwischen den Objektarten verdeutlichen p und k für spezifische Objektarten aus nur wenigen Vergleichsobjekten ableiten (da Funktionsverlauf bekannt) p und k für spezifische Objektarten sogar ohne jeden Vergleichskauffall schätzen (durch deduktiven Vergleich) Grundstücksmärkte verschiedener Regionen vergleichen 10 5

6 Der Einzug der GmI in die deutschen Regelwerke (ml 2.0) (Novellierung 193 BauGB): erforderlichen Daten (GAA) gesetzlich festgelegt; erstmals der Sachwertfaktor genannt ImmoWertV: 2.1 Marktanpassung geregelt. ( 14; SWV + ErbR) 2.2 Modelltreue (1. Grundsatz) umgesetzt (z.b. 8 Abs. 2 ImmoWertV) 11 Gesetzliche Normierung der Modellkonformität (ml 2.0) 2012 Sachwertrichtlinie: + Grundsatz der Modellkonformität: Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. (Nr. 1 Abs. 2) + Bewertungsmodelle für ganz Deutschland vereinheitlicht (z.b. SW-RL, Anlage 5) + Die wesentlichen Modellparameter der abgeleiteten Daten sind zu veröffentlichen. (SW-RL; auch VW-RL, EW-RL) 12 6

7 Naturgesetze zu erforschen Anforderungen marktkonforme Immobilienbewertungen zu definieren marktkonforme Bewertungsmodelle zu entwickeln Grundsätze der Modellkonformität gesetzlich zu normieren Bundesweite zuverlässige Wertermittlungsdaten (ml 3.0) zu wenig hinreichend geeignete Stichproben (Menge, Qualität) fehlende technische Möglichkeiten, große Datenmengen auszuwerten 13 Belastbare Daten und Ergebnisse (ml 3.0) + Neue technische Möglichkeiten der Marktanalyse + Erhöhter Bedarf an gesicherten Marktdaten: Bundesverfassungsgericht 2006: Grundbesitzbewertung (Erbschaft- und Schenkungsteuer) ist verfassungswidrig. Erbschaftsteuerreformgesetz 2008: Grundbesitzbewertung neu geregelt. Basel II und Basel III: höhere Anforderungen an die kreditwirtschaftliche Wertermittlung. 14 7

8 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten + seit über 50 Jahren: Gutachterausschüsse (1) oft kleinräumigen Struktur der GAA (2) kennen idr kaufzeitpunktnahen Zustand nicht (3) + seit dem 1. Juli 2009: Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen. (4) 15 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten Entwicklung von Parallelwelten (1) Immobilienscout24: wertet Angebotsdaten aus (2) Kreditwirtschaft: wertet Kaufpreise aus (Transaktionsdatenbanken) (3) Sprengnetter: deutschlandweite Kaufpreisauswertung (4) 16 8

9 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten Anforderungen an mi 3.0-Marktdaten: flächendeckend für ganz Deutschland aktuell / zeitnah sicher aus geeigneten Kaufpreisstichproben abgeleitet einheitliche Modelle Sprengnetter-Marktdaten basieren auf: bundesweit einheitlichen Gesamtmodellen jährlich über Kaufpreisauswertungen kaufzeitpunktnahen Außen- und Innenbesichtigungen 17 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (ml 3.0) Marktdaten und Marktwerte - Zielgruppen für Profis Mieten Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Vergleichsfaktoren Eigentumswohnungen für Fachlaien Anpassungs- und Umrechnungskoeffizienten Online-Bewertungs- Service (OBS) Automated Valuation Modell (AVM) webbasiert abrufbar (aus Bewertungssoftware oder aus Marktdatenshop) 18 9

10 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (ml 3.0) Marktdaten und Marktwerte - Zielgruppen für Profis Mieten Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Vergleichsfaktoren Eigentumswohnungen für Fachlaien Anpassungs- und Umrechnungskoeffizienten Online-Bewertungs- Service (OBS) Automated Valuation Modell (AVM) 19 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten Auswertung Grundstücksmarktberichte u. Mietspiegel - Sachwertfaktoren - Liegenschaftszinssätze - Vergleichskaufpreise - Bodenwerte, Mieten Kaufpreisauswertungen der Sprengnetter Expertengremien - der letzten 2 Jahre - der letzten 3 Monate Kaufpreisauswertungen eigener Bewertungen (> Datensätze/Jahr) - der letzten 2 Jahre - der letzten 3 Monate Permanenter Abgleich der Informationen in Abhängigkeit der Region, der Objektart, etc. Auswertungs -prozess Quartalsweise Aktualisierung der Marktdaten - in den Regionen mit gesicherten Erkenntnissen - durch Hochrechnung in den anderen Regionen Abgleich Unabhängige Überprüfung der Marktdaten ggf. Korrektur Weitergabe zur Übernahme Weitergabe zur Prüfung der Übernahme Übernahme der Marktdaten (Testumgebung) Freigabe der Marktdaten (Produktivumgebung) Prüfung der Übernahme durch Abgleich Prüfvermerk 20 10

11 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten Arbeitsmittel Python ArcView Excel Q-GIS R SQL- Skripte 21 Erhöhter Bedarf an aktuellen, sicheren Marktdaten Analysemethodik Lineare Regression s-analysen OLS Multiple Regressio nsanalysen Error- Modelin g Hedonisch e Modelle Mittelwe rtanalysen Signifikan z- analysen Expectatio n Maximization Non linear Models 22 11

12 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (mi 3.0) Kaufpreisauswertungen regionsweises Vorgehen, Rhein-Erft- Kreis Visualisierung von Abweichungen (VW:KP) 23 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (ml 3.0) 24 12

13 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (ml 3.0) Kalibrierung EFH 2013 (Veränderungen) Update Febr Update Juli Beispiel 1 - unserer Marktdaten (mi 3.0) Kalibrierung ETW 2013 Update Febr Update Juli

14 Beispiel 1 - unserer Marktdaten (mi 3.0) Ergebnisse + quartalsweise aktuelle + bundesweit flächendeckende + modellkonforme Liegenschaftszinssätze Sachwertfaktoren Vergleichsfaktoren Eigentumswohnungen 27 Brauchbare Mieten (für Markt- und Beleihungswertermittlungen) Der Schlüssel muss zum Schloss passen! Sprengnetter-Mieten: aktuell differenziert modellkonform zu den Liegenschaftszinssätzen Marktwert = Kombination aus Miete und Liegenschaftszinssatz 28 14

15 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Methodik Basis: Mietspiegel für 376 Gemeinden (nahezu) alle MSP 37 % der Bevölkerung Zur Plausibilisierung: Mieten aus Grundstücksmarktberichten für Gemeinden 12 % der Bevölkerung 29 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Quelle: Mietspiegel Ahaus 2015 Quelle: Mietspiegel Dresden 2015 Quelle: Mietspiegel Aachen Quelle: Mietspiegel Aschaffenburg

16 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Einheitliche Erfassung der MSP (Transport in ein einheitliches System) einfach mittel gut Lage Altbau ab 1990 ab 1930 ab 2000 ab 1970 ab 2010 Baujahr einfach mittel gehoben Ausstattung 31 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) 2,2 Mio. Angebotsmieten 86 % der Bevölkerung 32 16

17 IVD; Berlin, Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Mietspiegel Angebotsmieten Lage Marktentwicklung Entfernung 33 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Mieten (PLZ-Ebene) marktüblich erzielbare Wohnraummieten hier: Auszug Baujahr 2000, mittlere Lage und mittlere Ausstattung 63 Mieten je PLZ: 3 Lage-, 3 Ausstattungs- und 7 Baujahrsklassen > 2,70 /m² ~ 6,00 /m² Stand: Juli 2015 < 17,50 /m² 34 17

18 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Bonn Baujahr 2010, mittlere Lage und mittlere Ausstattung 35 Beispiel 2 brauchbare Mieten (ml 3.0) Berlin Baujahr 2010, mittlere Lage und mittlere Ausstattung 36 18

19 Beispiel 2 brauchbare Mieten (mi 3.0) Ergebnisse + quartalsweise aktuelle + bundesweit flächendeckende + modellkonforme Mieten 37 Unsere neueste Entwicklung: AVM (Automated Valuation Model) = multiples lineares hedonisches Regressionsmodell

20 Die neueste Entwicklung: AVM Kurzbeschreibung des AVM Eingaben Adresse Baujahr Wohnfläche Grundstücksfläche Anbauweise Vermietet Garage Aufzug weitere Zustandsmerkmale* *zukünftige Features Ausgaben / Ergebnisse Marktwert Standardabweichung Marktwertbandbreite Vertrauenskennzahl (Score) Anbauweise Vergleichsobjekte* Preisindex *zukünftige Features 39 Die neueste Entwicklung: AVM (Kurzbeschreibung) Wissenschaftlich-mathematischer Ansatz optimale Kaufpreisreproduktion Zustand-Raum-Zeit Modellierung Genauigkeit der Wertermittlung statistische Genauigkeit des ermittelten Wertes wird mitgeliefert automatische Einschätzung der Zuverlässigkeit jeder getätigten Wertermittlung Flexibilität der Eingaben funktioniert mit der Adresse als Minimaleingabe weitere Eingab(emöglichkeiten)en entsprechend ihrer Wichtigkeit 40 20

21 Die neueste Entwicklung: AVM (Kurzbeschreibung) Besonderheiten des Sprengnetter AVM marktgenaue und kostengünstige Bewertungslösung auf Genauigkeit (max. Kaufpreisreproduktionen) hin optimiert individuell zugeschnittene Lösungen bei Immobilienportfolios (bei Bedarf) Einsatzmöglichkeiten vorrangig Portfoliobewertung Immobilien-Monitoring Risikomanagement Einzelbewertungen (1) Zugangsmöglichkeiten zum AVM direkt über Online-Weboberfläche Anbindung Ihrer Software (ProSa etc.) an unseren Webservice 41 Die neueste Entwicklung: AVM Das AVM in der Praxis 42 21

22 Die neueste Entwicklung: AVM 43 Die neueste Entwicklung: AVM 44 22

23 Wir wissen, + unsere Daten sind marktgerecht (da aus hinreichend umfassender Datenmenge abgeleitet) belastbar (da wissenschaftlich/ professionell abgeleitet) immer aktuell (da quartalsweise abgeleitet) flächendeckend (auch dort Daten, wo andere nichts liefern) modellkonform (alles passt zusammen: z.b. p zur Miete. Zusammenstückeln aus unterschiedlichsten Quellen liefert keine marktkonformen Werte.) Wir sind auch davon überzeugt, + unseren Bewertungstools (F2C, T2C, T2Cexpert; Smart Value; ProSa; AVM) gehört die Zukunft. 45 Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit! 46 23

24 Literatur u.ä. [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen. Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2016 [2]Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2016; insbesondere Teil 1, Kapitel 2 (Geschichte der Immobilienbewertung) und Teil 1, Kapitel 3 (BauGB und ImmoWertV), Abschnitt 3.39 (Spurensuche) [3] Sprengnetter-Bibliothek: Elektronische Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 28.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig [4] Sprengnetter (Hrsg.): Archiv der immobilien & bewerten (vormals WFA) Fachzeitschrift für Forschung, Recht und Praxis; insbesondere 2016, S.52-56, Sprengnetter/Kierig: Grundsätze marktkonformer Immobilienbewertung 3.0 [5]Sprengnetter (Hrsg.): Produktbeschreibung Sprengnetter-AVM [6] Sprengnetter (Hrsg.): SPRENGNETTER Akademie, Sinzig 47 24