Fragen und Antworten zum SPRENGNETTER-Immobilienmarktmonitoring (S-IM)

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1 Fragen und Antworten zum SPRENGNETTER-Immobilienmarktmonitoring (S-IM) 1. Über welche Kompetenzen und Erfahrungen verfügt SPRENGNETTER zur Herausgabe eines eigenen Indexes? Das Erhebungs- und Analysemodell des S-IM beruht auf der über 35-jährigen Erfahrung von SPRENGNETTER in der Immobilienmarktbeobachtung und Ermittlung von Immobilienmarktdaten. SPRENGNETTER bietet somit seit Jahrzehnten deutschlandweit umfangreiche, differenzierte und valide Immobilienmarktdaten an. Neben der Immobilienbewertung im Allgemeinen gehört die Ermittlung von Immobilienmarktdaten zu den Kernkompetenzen von SPRENGNETTER. So hat SPRENGNETTER in den Jahren 2004 und 2005 für die Staatsanwaltschaft Bonn in dem Ermittlungsverfahren gegen Ver-antwortliche der Deutsche Telekom AG u. a. die Immobilienwertentwicklung in den Jahren 1993 bis 2003 ermittelt. Die fachlichen Kernelemente hierbei waren die An-forderungen der bundesweiten Flächen-deckung sowie der feinen Granularität der Daten. Vor allem jedoch hatten die hier von SPRENGNETTER abgeleiteten Indizes der gerichtlichen Überprüfung Stand zu halten. In einem ähnlichen Projekt hat SPRENGNETTER von 2007 bis 2009 das Forschungsprojekt Immobilienpreisanalyse des heutigen Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Namen des Bundesbauministeriums durchgeführt. Hier wurden Modelle zur Datenabfrage und Hochrechnung entwickelt und in die Praxis umgesetzt, die belastbare Aussagen zu der Preisentwicklung der Immobilien in Deutschland zulassen. Im Rahmen dieser Forschungsarbeit wurde u. a. die Verwendbarkeit von TEN2CLICK als Ausgangsbasis für ein solches Monitoring mit positivem Ergebnis getestet. Es konnte gezeigt werden, dass das hier angewendete Modell des S-IM für ein Immobilienmarkt-Monitoring ein effektiver Lösungsansatz sein kann. Derzeit nutzen rd. 150 Gutachterausschüsse SPRENGNETTER-AKuK zur automatisierten Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung. Im Januar 2013 hat das Ministerium für Inneres und Kommunales des Landes Nordrhein- Westfalen ein Projekt zur Entwicklung einer modernen und effizienten IT-Lösung zur Realisierung einer zentralen Kaufpreissammlung ausgeschrieben. SPRENGNETTER erhielt im August 2013 den Zuschlag für das Projekt. Auch dies ist ein weiterer Beleg für die große Erfahrung von SPRENGNETTER im Bereich der Auswertung von Immobilien-Kaufpreisen. Als zusätzliche Komponente zu den beispielhaft aufgeführten Projekten erweitern im S-IM noch die Daten aus den SPRENGNETTER 1

2 Expertengremien sowie tausende govalue- Bewertungen den um-fangreichen Fundus SPRENGNETTERS in der Immobilienmarktbeobachtung. Durch das deutschlandweite Netz von über 600 qualifizierten Experten in rd. 70 regionalen Gremien besteht hier die einmalige Situation, äußerst marktnah und kurzperiodisch Informationen bundesweit flächendeckend erheben und in die Analyse einführen zu können. 2. Warum noch ein Index? Insbesondere für die Fortschreibung der Immobilienwerte großer Bestandsportfolien werden Indizes benötigt, die die Wertentwicklung für einen langen Zeitraum abbilden. Bislang gibt es nur einen Index, der diese Anforderung erfüllt. Allerdings liegt dieser nicht flächendeckend für Deutschland vor. Insbesondere die Preisentwicklungen in den ländlichen Regionen werden nicht dargestellt. Viele der verfügbaren Indizes bilden den Gesamtmarkt des Wohneigentums in Deutschland nicht mit der erforderlichen Granularität ab. SPRENGNETTER schließt mit dem S-IM diese Lücken und stellt die zur Wertfortschreibung und Überprüfung von Immobilienwerten benötigten Indexreihen allgemein zur Verfügung. 3. Wozu dient das S-IM? Mit dem S-IM können z. B. Versicherungen, Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Immobilienfonds sowie Wohnungs- und Immobilienunternehmen die Werte großer Immobilienportfolios effizient fortschreiben. Jedes Bestandsobjekt erhält einen aktuellen Marktwert als Basis für den Beleihungsauslauf ( loan to value ). Somit kann der Bedeckungsgrad für die einzelnen Darlehen dokumentiert werden. Das S-IM ist ein geeignetes statistisches Verfahren für die nach Basel III und Solvency II geforderte kleinräumige Beobachtung von Marktschwankungen für alle Arten von Wohnimmobilien. Auch zur Überprüfung der Aussagen eines anderen Marktschwankungsmodells kann das S-IM herangezogen werden. Mit dem S-IM können Risikoregionen in Deutschland identifiziert werden. Mit dem S-IM kann zudem das örtliche Marktrisiko im Neugeschäft mit Wohnimmobilien abgeschätzt werden. 4. Mit welcher Methode wird das S-IM ermittelt? Das S-IM basiert auf den turnusmäßigen Wiederbewertungen hypothetischer Immobilienportfolios. Für die verschiedenen Immobilien-Teilmärkte werden dabei jeweils jährlich die Marktwerte von insgesamt über Objekten unter Verwendung aktueller regionaler Marktdaten mit der Anwendung zur automatisierten Wertermittlung TEN2CLICK ermittelt. Auf der Grundlage der Marktwerte wird mit Hilfe statistischer Hochrechnungen die räumliche Flächendeckung hergestellt. Die Portfolios sind in dem Sinne hypothetisch, dass auf real existierenden Grundstücken regionaltypische (hypothetische) Gebäude 2

3 bewertet werden. Daraus ergibt sich der große Vorteil dieses Ansatzes, dass das Portfolio in seiner Zusammensetzung immer konstant bleibt. Anders als bei anderen Indizes, für die von Stichtag zu Stichtag völlig unterschiedliche Immobilien betrachtet werden, kann mit diesem Ansatz eine qualitätsbereinigte Wertentwicklung gemessen werden. Das Monitoring selbst erfolgt dann auf der Grundlage der zeitlichen Wertänderungen der einzelnen Portfolios auf der Ebene von kleinräumigen Auswerteregionen. Die Besonderheit dieser Methode ist die Verbindung der hedonischen Ableitung der einzelnen Marktwerte mit dem in seiner Zusammensetzung zeitlich konstanten Portfolio, das betrachtet wird. 5. Wie kleinräumig erfolgt die Auswertung? Das Monitoring erfolgt auf der Grundlage der zeitlichen Wertänderungen der einzelnen Portfolios auf der Ebene von 875 SPRENGNETTER-Auswerteregionen. Diese SPRENGNETTER-Auswerteregionen sind geografische Gebiete, in denen nach den Erkenntnissen von SPRENGNETTER vergleichbare Wertentwicklungen angenommen werden können. So bilden z. B. Grenzregionen zu Nachbarstaaten aber auch Inseln wie Sylt oder Rügen eigene Auswerteregionen, da z. B. rein landkreisweise Auswertungen zu Unschärfen oder gar Fehlinterpretationen führen könnten. Die Wertentwicklungen größerer Städte (z. B. München, Hamburg, Berlin, etc.) werden in mehreren Auswerteregionen differenziert abgebildet. 6. Auf welchen Aggregationsebenen werden die Ergebnisse bereitgestellt? Neben den teilmarktspezifischen Indexreihen für die insgesamt 875 SPRENGNETTER- Auswerteregionen werden auch auf folgende Ebenen aggregierte Indexreihen reportet: Gesamtdeutschland Großregionen (Nord-, Ost-, Süd-, Westdeutschland) 7. Welche Daten liegen dem Index zugrunde? Dem Index liegen Kaufpreise, also Daten über tatsächlich erfolgte Transaktionen zu Grunde. SPRENGNETTER verfügt über eine eigene Transaktionsdatenbank mit mehreren Kaufpreisen. Zusätzlich zu den eigentlichen Kaufpreisen liegen SPRENGNETTER alle wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale der verkauften Immobilien vor, wie z. B. die Lage, die Größe, das Baujahr, der Modernisierungsgrad und die Ausstattung. Außerdem verfügt SPRENGNETTER flächendeckend für Deutschland über marktübliche Mieten, die insbesondere auf der Grundlage nahezu aller in Deutschland vorhandener Mietspiegel ermittelt werden. Aus diesen Daten leitet SPRENGNETTER flächendeckend für ganz Deutschland die Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren ab, mit denen in TEN2CLICK die Marktwerte der Immobilien ermittelt 3

4 werden. Diese Daten werden im S-IM ebenso stichtagsbezogen angesetzt wie die örtlichen Bodenwerte, der Baupreisindex etc. 8. Wodurch unterscheidet sich das S-IM von anderen verfügbaren Indizes und Marktschwankungsmodellen? Viele Indizes basieren auf Markteinschätzungen oder Angebotsdaten. Dem S- IM liegen echte Transaktionsdaten zu Grunde. Das S-IM bildet somit nachweislich das reale Marktgeschehen ab. Zu den einzelnen Kaufpreisen sind jeweils auch alle wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale bekannt. Dies ermöglicht eine qualitätsbereinigte Betrachtung der Wertentwicklungen. Mit hoher Qualität. Indizes, die auf der unmittelbaren Auswertung von Kaufpreisen oder Angebotsdaten basieren, haben oft das Problem, dass sich die Zusammensetzung der untersuchten Stichproben von Stichtag zu Stichtag stark unterscheiden. Oft ergeben sich so scheinbare Wertentwicklungen, die nicht den realen Wertentwicklungen entsprechen. Bestenfalls werden solche Probleme durch Verwendung hedonischer Verfahren behoben. Beim S-IM wird durch den Ansatz hypothetischer Portfolios die regelmäßig betrachtete Stichprobe konstant gehalten. Somit treten die v. g. Probleme gar nicht erst auf. Der hedonische Ansatz beim S-IM liegt in der Verwendung der aus den Kaufpreisen abgeleiteten Marktdaten und deren Verwendung in TEN2CLICK. Viele Indizes beobachten die Wertentwicklungen nur über einen relativ kurzen Zeitraum (z. B. 10 Jahre). Die Indizes des S-IM betrachten den Zeitraum ab 1987 (ab 1990 für Ostdeutschland). 9. Wann erscheinen jeweils die neuen Indizes? Das S-IM wird jährlich aktualisiert. Die neuen Indizes erscheinen jeweils Ende September. 10. Ist der Index repräsentativ? Für das S-IM werden regelmäßig über Objekte bewertet. Das ist ein sehr dichtes Netz an tatsächlich vorhandenen Grundstücken, also an Stützstellen. Als geografischer Verteilungsschlüssel dieser Stützstellen wurde hauptsächlich die Bevölkerungsdichte herangezogen. Hierdurch ist die regionale Repräsentativität sichergestellt. Neben der geografischen Verteilung werden auch regional typische Gebäude betrachtet. Hierfür wurden eigene Analysen auf der Basis von über Objekten durchgeführt. Dadurch ist sichergestellt, dass neben der Lage auch das betrachtete Gebäude repräsentativ ist. 11. Werden die Ergebnisse des S-IM verprobt? Die Ergebnisse des S-IM werden in Stichproben anderen verfügbaren Indexreihen (z. B. Indexreihen aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse, des Deutschen Städtetags etc.) gegenübergestellt. 4

5 12. Wer kann das S-IM erwerben? Die Detailergebnisse des S-IM stehen allgemein zur Verfügung. 13. In welcher Form wird das S-IM bereitgestellt? Die S-IM-Daten werden in einer PLZ-5- basierten Tabelle ausgewiesen und in Form von CSV-Dateien für Gesamtdeutschland oder ausgewählte Regionen bereitgestellt. Die erstmalige Datenlieferung umfasst auch eine ausführliche Dokumentation des S-IM. Zusätzlich zu den Indizes werden Reports zur Verfügung gestellt, in denen die gemessenen Marktschwankungen auf unterschiedlichen Ebenen (Gesamtdeutschland, Großregionen und Teilmärkte) zusammengefasst dargestellt und interpretiert werden. Es werden allgemeine Trends und Auffälligkeiten aufgezeigt. Außerdem werden die zehn Auswerte-regionen mit den stärksten Anstiegen bzw. Absenkungen dargestellt (TOP 10 Entwicklungen). Erkannte Sonderentwicklungen werden explizit hervorgehoben und z. B. in Form von HeatMaps visualisiert. 14. Welche Daten stellt SPRENGNETTER darüber hinaus noch zur Verfügung? SPRENGNETTER stellt seit Jahrzehnten nahezu alle für die Immobilienbewertung erforderlichen Daten allgemein zur Verfügung. Hierzu zählen z. B. Normalherstellungskosten, die gegenüber denen des Bundesbauministeriums ergänzt und verbessert sind. SPRENGNETTER hat bereits vor über 20 Jahren Referenzsysteme für Marktanpassungsfaktoren entwickelt und veröffentlicht, die bis heute die Grundlage für objektive und belastbare Wertermittlungen bilden. Zwischenzeitlich haben diese Systeme Eingang in die Welt der Normen gefunden (z. B. Bewertungsgesetz, Immobilienwertermittlungsverordnung und Sachwertrichtlinie). Viele Gutachterausschüsse nutzen die Systeme und leiten auf dieser Basis ihre regionalen Marktdaten ab. Seit einigen Jahren stellt SPRENGNETTER jedoch nicht nur solche Referenzsysteme zur Verfügung. Mittlerweile stehen Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und marktübliche Mieten für jede Lage in Deutschland webbasiert zum Abruf bereit. Selbst standort- und objektbezogene Marktund Beleihungswerte von Standardimmobilien können dank der Anwendung TEN2CLICK bereitgestellt werden. TEN2CLICK ermittelt diese Werte auf der Grundlage einiger weniger Objektinformationen und den v. g. Marktdaten voll automatisch. Insbesondere für Kreditinstitute ist es oft wichtig zu wissen, welcher Erlös für eine Immobilie im Falle einer Zwangsverwertung zu erwarten ist. Hierzu stellt SPRENGNETTER sog. Mindestwerte zur Verfügung, die aus den Erlösquoten in Zwangsversteigerungen kleinräumig für ganz Deutschland ermittelt werden. Die Beurteilung der mittelfristigen Verkäuflichkeit und des Besicherungsrisikos einer Immobilie ist für Kreditinstitute elementar. Das auf Markt- und Standort-qualitäten 5

6 beruhende SPRENGNETTER-Lagescoring klassifiziert die zu beurteilenden Immobilien dazu in einem leicht verständlichen Punktesystem. Impressum Herausgeber: SPRENGNETTER GmbH Heerstraße 109 D Bad Neuenahr-Ahrweiler Germany Geschäftsführung: Dr. Hans Otto Sprengnetter, Jan Sprengnetter Die Gesellschaft hat Ihren Sitz in Bad Neuenahr - Ahrweiler und ist eingetragen beim Amtsgericht Koblenz unter HRB T (0) / F (0) / E info@sprengnetter.de Stand: Oktober