L e s e p r o b e. Sprengnetter (Hrsg.) Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen

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1 L e s e p r o b e Sprengnetter (Hrsg.) Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen Alle Rechte, insbesondere das Recht zur Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung vorbehalten. Die Verwendung von Text und Bildern, auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung der Sprengnetter GmbH urheberrechtswidrig und strafbar. Sprengnetter GmbH, Sinzig 2013

2 3.03 Marktanpassung Sachwertfaktoren Inhaltsübersicht 1 Sachwertfaktoren unverzichtbare Voraussetzung für marktkonforme Wertermittlungen /1/1 2 Das Ziel Sachwertfaktor-Gesamtsysteme /2/1 3 Das Sachwertmodell (Modellparameter) /3/1 4 Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamtsysteme /4.1/1 4.1 Erläuterungen zu den Tabellen und Abbildungen /4.1/1 4.2 Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke /4.2/ Gesamtsystem: Kaufpreise /4.2/ Gesamtsystem: Kaufpreise /4.2/ Sprengnetter-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke (freistehend) /4.2/ Sprengnetter-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsystem 2006 für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) /4.2/ Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2012 (NHK 2010) für freistehende Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke /4.2/ Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2012 für Reihenend- und Doppelhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) im Modell NHK /4.2/ Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem 2012 (NHK 2010) für Reihenmittelhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) /4.2/ Mehrfamilienwohnhausgrundstücke /4.3/1 4.4 Wohnungs- und Teileigentume /4.4/1 Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 103. Ergänzung 3.03/I/1

3 4.4.1 Landkreis Ahrweiler: Kaufpreise 2000/ /4.4/1 4.5 Gemischt genutzte Grundstücke /4.5/1 4.6 Geschäftshausgrundstücke /4.6/ Kauf- und Warenhausgrundstücke /4.6/ Fach- und Supermarktgrundstücke /4.6/2 4.7 Gewerbe- und Industriegrundstücke /4.7/ Gesamtsystem: Kaufpreise 2006/ /4.7/1 4.8 Aufgegebene landwirtschaftliche Hofstellen /4.8/ in bebauten Ortslagen /4.8/ im Außenbereich /4.8/3 4.9 Sonderimmobilien /4.9/ Mühlengrundstücke /4.9/ Hotelgrundstücke /4.9/ Gaststättengrundstücke /4.9/4 5 Marktanpassungsfaktoren für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale /5/1 5.1 Marktanpassungsfaktoren für Investitionskosten (EFH) /5/1 3.03/I/2

4 1 Sachwertfaktoren unverzichtbare Voraussetzung für marktkonforme Wertermittlungen Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens) zählt zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten i.s.d. 193 Abs. 5 BauGB. Er wird bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ( ImmoWertV vorgeschrieben (vgl. 8 Abs. 2 i. V. m. 14 Abs. 2 Immo- WertV). Eine unverzichtbare Voraussetzung für marktkonforme Ergebnisse des Sachwertverfahrens ist die Verfügbarkeit von (möglichst örtlichen, objektartspezifischen, aktuellen und modellkonformen) Sachwertfaktoren, auch Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Sachwertanpassungsfaktoren, Marktanpassungsfaktoren oder Wertzahlen genannt. Die bewertungstheoretischen Grundlagen des Sachwertverfahrens sind in Sprengnetter, Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Teil 7 (Sachwertverfahren) ausführlich dargelegt. In Teil 7, Kapitel 2 (Sachwertverfahren Begriffe, Grundlagen), Abschnitt 12 (Marktanpassung) sind die Definition des Sachwertfaktors, die ihn wesentlich bestimmenden Einflussfaktoren, seine Darstellungsformen und Anwendungsbereiche sowie die Methoden seiner Ableitung und Berechnung bei der praktischen Wertermittlung ausführlich erläutert. Der Sachwertfaktor dient zur Anpassung des Rechenergebnisses vorläufiger Sachwert an den Grundstücksmarkt, d. h. an den Durchschnitt der für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreise. Die allgemeine Formel für die Ableitung der Sachwertfaktorfunktion lautet: KPi bog darin bedeuten: i k f k = Sachwertfaktor vswi KP i = Kaufpreis des Kauffalles i bog i = Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des Kauffalles i vsw i = vorläufiger Sachwert des Kauffalles i Die Funktion des Sachwertfaktors wird durch vielfache Gegenbewertungen von verkauften Objekten mittels Sachwertmodell der ImmoWertV abgeleitet. Sie stellt das durchschnittliche Verhältnis (bzw. eine vermittelnde Funktion) aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten (vorläufigen) Sachwerten dar. Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 103. Ergänzung 3.03/1/1

5 Die wichtigsten Einflussfaktoren des Sachwertfaktors sind: 1) das Bewertungsmodell, der sachliche Teilmarkt (Objektart), das Bodenwertniveau, die Höhe des vorläufigen Sachwerts (d.h. des Substanzwerts), die Region und die Zeit. 1) Vgl. Sprengnetter, Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Teil 7, Kapitel 2 (Sachwertverfahren Begriffe, Grundlagen), Abschnitt 12.5 (Einflussfaktoren). 3.03/1/2

6 2 Das Ziel Sachwertfaktor-Gesamtsysteme Grundstücks(teil)märkte können viele lokale Besonderheiten aufweisen (Alte Maklerweisheit: All business is local ). Der Immobilienmarkt besitzt jedoch auch viele globale Zusammenhänge. Bereits im Jahre 1978 hat Sprengnetter die These formuliert: Es ist zu erwarten, dass in Gebieten mit übereinstimmendem Bodenwertniveau für dieselben Grundstücksarten in etwa übereinstimmende Marktanpassungsfunktionen bestehen. Durch über drei Jahrzehnte hinweg durchgeführte Vergleiche der Ergebnisse von Kaufpreisanalysen unterschiedlichster Regionen wurde die grundsätzliche Richtigkeit dieser These bestätigt. Die Analysen zeigten, dass neben der Objektart und der Höhe des vorläufigen Sachwerts das Bodenwertniveau der Gemeinde (beispielsweise in größeren Städten des Baugebiets) den Sachwertfaktor am stärksten beeinflusst. Demzufolge liegt es nahe, die Sachwertfaktorfunktionen innerhalb der einzelnen Objektarten nach Bodenwertniveaus zu staffeln, um somit das in Deutschland für die jeweilige Objektart gegebene Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem aufzeigen zu können. Was unter dem Gesamt- und Referenzsystem verstanden werden soll, wird mit der nachstehenden Abbildung verdeutlicht. Sachwert-Marktanpassungsfaktor k 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 120 /m² 60 /m² 30 /m² 15 /m² 240 /m² 480 /m² vorläufiger Sachwert in Abb. 2 1: Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem freistehende Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 103. Ergänzung 3.03/2/1

7 Nicht jeder Gutachterausschuss und (in Ermangelung dessen Aktivitäten) nicht jeder Sachverständige kann für alle Objektarten jederzeit aktuelle geeignete Marktanpassungsfaktoren ableiten. Die überregional abzuleitenden Gesamtsysteme besitzen deshalb vorrangig die Funktion eines Referenz- und Ergänzungssystems. Dieses Sachwertfaktorsystem nach Sprengnetter dient vorrangig dazu, die gesetzmäßigen Abhängigkeiten der Sachwertfaktoren von der Objektart, der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenwertniveau zu verdeutlichen. Auf dieser Grundlage können u. a.: Regionale Sachwertfaktor-Gesamtsysteme aus nur wenigen Vergleichsobjekten abgeleitet werden (da der generelle Funktionsverlauf ja bekannt ist). D. h. mit nur wenigen Stützwerten lässt sich das Gesamtsystem auch auf ggf. vom Bundesdurchschnitt abweichende örtliche Verhältnisse übertragen (i. d. R. passt das System, lediglich das Niveau der Kurven kann regional abweichen). Das so gewonnene örtliche Gesamtsystem ist i. d. R. genauer als die von örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Daten (da diese zumeist kein Gesamtsystem ableiten können); Sachwertfaktoren für kaufpreisarme Lagen in ihrer Höhe sogar ohne jeden Vergleichskauffall durch deduktiven Vergleich, d. h. Einordnung in das Gesamtsystem geschätzt werden. Durch Vergleich mit anderen Veröffentlichungen (Gutachterausschuss oder Literatur) kann man die Werte des Gesamtsystems in ein örtlich anwendbares System umformen und Grundstücksmärkte verschiedener Regionen miteinander vergleichen. Gutachterausschüsse können die Gliederung dieses Systems als Vorlage zur Strukturierung ihrer Datenableitungen verwenden. Sachverständige können dieses System als Referenzsystem zur Festigung ihres Marktgefühls verwenden (vgl. Kapitel 3.04, Abschnitt 3.1, Beispiel 1). Sprengnetter stellt im Marktdatenshop unter sprengnetter.de/marktdaten bereits auf die regionalen Grundstücksmärkte transformierte Sachwertfaktor-Gesamtsysteme zum Download bereit. 3.03/2/2

8 3 Das Sachwertmodell (Modellparameter) Sachwertfaktoren sind in erheblichem Maße vom gewählten Sachwertmodell abhängig. Die nachfolgenden Tabellen wurden deshalb einheitlich sofern nichts anderes ergänzend angegeben ist in folgendem Sachwertmodell abgeleitet: Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL) Baunebenkosten in NHK 2010 enthalten Korrekturfaktoren für das keine Land und die Ortsgröße (z.b. Regionalfaktor) Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche gemäß Nr SW- RL oder Wohnfläche gemäß WoFlV / WMR Baupreisindex Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes Baujahr ursprüngliches bzw. bei kernsanierten Objekten fiktives Baujahr Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 3 SW-RL Restnutzungsdauer GND abzüglich Alter; ggf. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen modifizierte RND nach Anlage 4 SW-RL bzw. nach Sprengnetter Alterswertminderung linear Bodenwert lage- und anbauartbezogenes Bodenwertniveau (ohne/vor der ggf. beim Einzelobjekt erforderlichen Anpassung an die Grundstücksfläche, GFZ, etc.); abgabenfrei; ungedämpft, Aus Gründen der Modelltreue ist die Beachtung der Modellangaben zu dem jeweiligen Sachwertfaktor-Gesamt- und Referenzsystem unterhalb der entsprechenden Tabellen zu beachten. Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 103. Ergänzung 3.03/3/1

9 derzeit unbesetzt 3.03/3/2

10 4 Sprengnetter-Sachwertfaktor-Gesamtsysteme 4.1 Erläuterungen zu den Tabellen und Abbildungen In diesem Abschnitt werden a) ein repräsentativer Querschnitt der für die verschiedenen Regionen Deutschlands mitgeteilten Sachwertfaktortabellen und -funktionen wiedergegeben. Es werden nur Untersuchungsergebnisse mitgeteilt, für die das zugrunde gelegte Bewertungsmodell und deren Bodenwertniveau hinreichend zuverlässig erkundet werden konnten; b) aus eigenen Kaufpreisanalysen und den unter a) beschriebenen Analyseergebnissen für Sachwertfaktoren werden objektartweise Sachwertfaktor- Gesamtsysteme abgeleitet und veröffentlicht. Angestrebt wird ein 4- Jahresrhythmus. Insbesondere auf der Grundlage der nach Bodenwertniveaus abgestuften Tabellen und Grafiken zu den Gesamtsystemen ist es dem Sachverständigen möglich, marktkonforme Sachwertermittlungen auch dann durchzuführen, wenn von dem für seine Region zuständigen Gutachterausschuss keine Sachwertfaktoren abgeleitet wurden. 1) Die Sachwertfaktor-Tabellen und -Grafiken sind nach folgenden Objektarten gegliedert: Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke (freistehend) Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) Reihenend- und Doppelhausgrundstücke Reihenmittelhausgrundstücke Mehrfamilienwohnhausgrundstücke Wohnungs- und Teileigentume Geschäftshausgrundstücke Gewerbe- und Industriegrundstücke mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Grundstücke in bebauten Ortslagen im Außenbereich Sonderimmobilien Mühlen-, Hotel- und Gaststättengrundstücke 1) Vgl. die diesbezüglichen Ausführungen in Abschnitt 2. Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 103. Ergänzung 3.03/4.1/1

11 Sämtliche Tabellen sind nach dem vorläufigen Sachwert und nach unterschiedlichen Bodenwertniveaus gegliedert. Bezüglich der in den linken Spalten der Sachwertfaktortabellen abgedruckten vorläufigen Sachwerte kann wegen der hinreichend kleinteiligen Staffelung dieser vorläufigen Sachwerte ohne wesentliche Genauigkeitseinbuße linear interpoliert 1) werden. Bezüglich des Bodenwertniveaus ist eine lineare Inter- und Extrapolation nur zulässig, wenn die Tabelle bezüglich des Bodenwertniveaus hinreichend kleinteilig gestaffelt ist. Dies ist derzeit nur bei den Sachwertfaktoren-Tabellen für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) und für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) der Fall. 2) Bei den genannten Bodenwertniveaus handelt es sich um das durchschnittliche Bodenwertniveau der Gemeinde bzw. bei größeren Städten des Stadtteils bzw. des Baugebietes. Das bedeutet, dass bei der Anwendung der Tabellen im konkreten Bewertungsfall die Sachwertfaktor-Kurve vorrangig aufgrund des durchschnittlichen Bodenwertniveaus der Objektart der Gemeinde bzw. des Baugebiets, innerhalb derer das Bewertungsobjekt liegt, auszuwählen ist. Hierdurch wird auf die Wirtschaftskraft in der Region bzw. der Nachfrager nach Grundstücken in diesem speziellen Baugebiet abgestellt. Nicht sachgemäß ist es, den Sachwertfaktor mit Ausnahme der Lagewertanpassungen (z.b. wegen Aussicht, Immissionen oder Gesellschaftslage) und Anpassungen bezüglich der Anbauart (z.b. für Reihenhausgrundstücke), weil diese wiederum die Nachfrager spalten können auf den an die spezifischen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks umgerechneten relativen Bodenwert abzustellen (z.b. den reduzierten Bodenrichtwert bei Grundstücken mit Übergröße oder unterdurchschnittlicher baulicher Ausnutzbarkeit). 3) Diese Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert (d.h. die Höhe des Substanzwertes) ein. In manchen Tabellen sind Teilbereiche durch Doppellinien abgegrenzt. Die außerhalb der mit Doppellinien gekennzeichneten Tabellenbereiche gegebenen Anpassungsfaktoren sind mit Hilfe der Regressionsgleichung durch Extrapolation entstanden und genießen daher ein geringeres Vertrauen als die übrigen Faktoren, die auf der Grundlage hinreichender Marktdaten ermittelt worden sind. Die so in den Tabellen abgegrenzten Bereiche werden in den Grafiken durch gestrichelte (anstatt durchgezogene) Kurven besonders gekennzeichnet. 1) Vgl. Sprengnetter, Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Teil 1, Kapitel 6 (Tabelleninterpolation). 2) Vgl. Sprengnetter, H.O.: Zur Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren im NHK 95-Modell, immobilien & bewerten (vormals WFA) 1/2000, S. 3 und Sauerborn, Ch. et al.: Neues Gesamtsystem für Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, immobilien & bewerten (vormals WFA) 3/2006, S ) D.h.: Grundsätzlich sind die Bodenwerte vor dem Abgreifen des Sachwertfaktors zu normieren (z.b. auch bezüglich der Grundstücksfläche und der GFZ), so dass die Wertunterschiede nur noch durch die Lage verursacht werden. 3.03/4.1/2

12 4.2 Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke Gesamtsystem: Kaufpreise 1993 Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke 1) vorl. Sachwert Bodenwertniveau (erschließungsbeitragsfrei) [ ] 20 /m² 40 /m² 125 /m² 500 /m² ,26 1,35 1, ,03 1,13 1, ,92 1,02 1, ,85 0,94 1, ,79 0,89 1, ,75 0,85 1,00 1, ,72 0,81 0,96 1, ,69 0,79 0,93 1, ,67 0,76 0,90 1, ,65 0,74 0,88 1, ,63 0,72 0,86 1, ,61 0,71 0,84 0, ,60 0,69 0,82 0, ,59 0,68 0,81 0, ,58 0,67 0,80 0, ,57 0,66 0,78 0, ,56 0,65 0,77 0, ,55 0,64 0,76 0, ,54 0,63 0,75 0, ,53 0,62 0,74 0, ,52 0,61 0,73 0, ,52 0,60 0,72 0, ,51 0,60 0,71 0, ,50 0,59 0,71 0, ,58 0,69 0, ,57 0,68 0, ,67 0, ,66 0, , , , ,68 Bereich I Bereich II Bereich III Bereich IV Tab : Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem freistehende Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke 1) (früheres Bundesgebiet; Stand 1993) Hinweis: Die dieser Tabelle entsprechende Abbildung ist auf S. 3.03/2/1 als Abb. 2 1 abgedruckt. 1) Diese Marktanpassungsfaktoren gelten nur für unvermietete Objekte. Für vermietete Einund Zweifamilienhausgrundstücke werden i.d.r. bei nicht unmittelbarer Eigennutzungsmöglichkeit für den Erwerber deutlich niedrigere Kaufpreise gezahlt. Demnach ergeben sich geringere Marktanpassungsfaktoren bzw. höhere -abschläge. Sprengnetter, Marktdaten und Praxishilfen; 95. Ergänzung 3.03/4.2/1

13 Regressionsgleichung: k S; B = a (2 vsw) b k S; B = Marktanpassungsfaktor für das jeweilige Bodenwertniveau B und Sachwertniveau S vsw = vorläufiger Sachwert in Millionen Euro Bewertungsmodell: Bereich I: a = 0,53 Bereich III: a = 0,74 (20 /m²) b = 0,29 (125 /m²) b = 0,25 Bereich II: a = 0,62 Bereich IV: a = 0,84 (40 /m²) b = 0,26 (500 /m²) b = 0,30! NHK: Sprengnetter (NHK 13 (3.01.1) 1) Stand 1993, ohne regionale Anpassung); ergänzender Hinweis: Gilt auch mit hinreichender Genauigkeit für NHK 95/ )! BNK: Sprengnetter (3.01.7) 1)! ur: DIN 277 (1950)! BPI: Neubau von Wohngebäuden (4.04.1) 1)! AWM: Ross (3.02.1) 1)! BW: Bereich I: 20 /m² (BRW ebfr.; ungedämpft) Bereich II: 40 /m² (BRW ebfr.; ungedämpft) Bereich III: 125 /m² (BRW ebfr.; ungedämpft) Bereich IV: 500 /m² (BRW ebfr.; ungedämpft)! Zeit: 1993 bis Anfang 1994 Bemerkungen: Dem hier veröffentlichten bundesdurchschnittlichen Überblick der Marktanpassungsfaktoren liegen Untersuchungen aus mehreren Regionen der alten Bundesländer zugrunde. So z.b. aus Esslingen, Bad Dürkheim, Trier, Bernkastel- Wittlich, Lübeck, Hamburg, Soltau, Siegen-Wittgenstein. Alle zugrunde gelegten Marktanpassungskurven stimmen im Rahmen der erzielbaren Genauigkeit für das jeweilige Bodenwertniveau gut überein. 1) Kapitelnummer innerhalb dieser Arbeitsmaterialien. 2) Vgl. Sprengnetter, H.O.: Zur Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren im NHK 95-Modell. WFA 1/2000, Seite /4.2/2

14 Sprengnetter (Hrsg.) Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen Die neue Sachwertrichtlinie Wir machen sie anwendbar durch unsere Marktdaten und Praxishilfen Gesetze, Verordnungen, Richtlinien, Marktdaten, Formulare und Schemata 25 Jahre Expertenwissen in 4 Bänden auf rund Seiten und auf Wunsch immer topaktuell mit 4 Aktualisierungen pro Jahr. Jetzt inklusive NHK 2010: praxistaugliche und komplettierte NHK-Tabellen nach BGF und Wohnfläche zusätzliche Korrektur- und Anpassungsfaktoren modellkonforme Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze Baupreisindizes mit Basis 2010 Richtlinientext der SW-RL Besuchen Sie uns online und erfahren Sie noch mehr zum Werk: Unsere Kundenbetreuer beraten Sie auch gerne: telefonisch unter oder per info@sprengnetter.de Besuchen Sie unseren Online-Shop und sichern Sie noch heute Ihre Marktdaten und Praxishilfen : Sprengnetter Immobilienbewertung steht für einen einzigartigen Komplettservice im Bereich der Immobilienbewertung. Von der Ausbildung und Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC von Bewertungssachverständigen über umfassende Bewertungsliteratur, Spezialsoftware und eine eigene Marktforschung bis hin zur täglichen Fach-Beratungshotline für Sachverständige. Darüber hinaus bietet Sprengnetter Immobilienbewertung auch alle Arten von Bewertungsdienstleistungen an (z. B. Markt- und Beleihungswertgutachten, Portfoliobewertungen, Stellungnahmen, Obergutachten, Objektbesichtigungen, Bautenstandsprotokolle und Energieausweise). Hierzu steht ein deutschlandweites Netzwerk von rd qualifizierten Gutachtern zur Verfügung.