Öffentliche Förderung von qualitätsvollem Mietwohnungsbau Information für Investorinnen und Investoren

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1 Öffentliche Förderung von qualitätsvollem Mietwohnungsbau Information für Investorinnen und Investoren

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3 Inhalt 5 Vorwort 6 Mieterinnen und Mieter Bindungen Belegung Mieten Art und Umfang der Förderung Darlehenskonditionen Wohnqualitäten Allgemeines Weitere Wohnraumförderprogramme

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5 Vorwort Düsseldorf ist eine prosperierende Stadt. Durch die hohe Lebens- und Wohnqualität sowie die gute wirtschaftliche Entwicklung gewinnt Düsseldorf nach wie vor an Bevölkerung. Dementsprechend hoch ist auch die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Das führt naturgemäß dazu, dass sowohl die Preise für Wohneigentum aber auch die Mieten für Mietwohnungen im Stadtgebiet und im näheren Umfeld beständig steigen. Insbesondere im preisgünstigen und mittleren Marktsegment ist der Wohnungsmarkt zz. angespannt. Die Landeshauptstadt Düsseldorf verfolgt eine gemeinwohlorientierte Wohnungsbaupolitik, die ausreichenden Wohnraum in allen Preissegmenten schaffen soll. Dafür steht das vom Rat beschlossene Handlungskonzept Zukunft Wohnen.Düsseldorf (HKW). Die zahlreichen Aktivitäten der kommunalen Wohnungspolitik werden an die aktuellen Gegebenheiten angepasst und zukunftsorientiert weiterentwickelt. Eine wesentliche Maßnahme zur Umsetzung des HKW ist die Festlegung von Anteilen preiswerter und bezahlbarer Wohnungen in Neubaugebieten. In diesem Zusammenhang ist der Neubau von Mietwohnungen mit zunächst zinslosen öffentlichen Baudarlehen des Landes Nordrhein-Westfalen besonders wichtig. Bei den Wohnungen handelt es sich um sogenannte Sozialwohnungen, die für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen errichtet werden. Durch die Inanspruchnahme der zinslosen Darlehen werden die Finanzierungskosten reduziert, so dass sich auch geringere Mieten wirtschaftlich darstellen lassen. Diese Broschüre beinhaltet die wichtigsten Informationen rund um die Förderung des Mietwohnungsbaus. Dirk Elbers Oberbürgermeister 5

6 Mieterinnen und Mieter Haushalte, die eine Sozialwohnung beziehen möchten, benötigen einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Die Erteilung des WBS ist im Wesentlichen einkommensabhängig. Die nachfolgende Tabelle zeigt, mit welchem Jahresbruttoeinkommen die beispielhaft aufgeführten Haushalte noch einen WBS erhalten können. Haushalt Einkommensgruppe A* Einkommensgruppe B* 1-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro Rentnerin/Rentner rd Euro rd Euro 2-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (kein Kind) 3-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (ein Kind) 4-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (zwei Kinder) * Je nach Höhe der Einkommen wird in Einkommensgruppe A und B unterschieden; in EKG B dürfen die Haushalte 40% mehr Einkommen haben. Laut der Angaben von IT.NRW (Statistisches Landesamt) betrug in 2012 das durchschnittliche Jahresbruttoeinkommen der vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer im produzierenden Gewerbe und im Dienstleistungsbereich in NRW rd Euro. Je nach Beschäftigungsart und Leistungsgruppe liegen viele Berufstätige auch darunter. Insbesondere die Beschäftigten im Baugewerbe, in der öffentlichen Verwaltung wie Polizei oder Feuerwehr, im Einzelhandel, in Pflegeberufen sowie in vielen Dienstleistungsberufen unterschreiten die vorgenannten Bruttoeinkommen. 6

7 Gerade diese Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer benötigen preislich angemessene Wohnungen in der Stadt, in der sie auch arbeiten. Lange Wege zur Arbeit und die damit verbundenen Fahrt - kosten würden die ohnehin einkommensschwachen Haushalte weiter unnötig belasten. Außerdem werden aufgrund der aktuellen Rentenentwicklungen künftig immer mehr Rentnerinnen und Rentner auf preiswerte Wohnungen angewiesen sein. In Düsseldorf lebten 2011 schon rd Menschen im Rentenalter, also fast 19 % der Bürgerinnen und Bürger. Wohnprojekte Als Wohnprojekt ist der Zusammenschluss mehrerer Personen zu einem gemeinschaftlich entwickelten, bewohnten und verwalteten Wohnobjekt mit mehreren, einzeln bewohnten Wohneinheiten (Mietwohnungen oder Wohneigentum) und Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen. Entstehen soll eine selbst gewählte, aktive Nachbarschaft mit unterschiedlichsten Formen der Selbstorganisation und individu ellen Leitmotiven. Die Planung und Belegung eines Objektes mit einem Wohnprojekt hat die Vorteile, dass die künftigen Mieter verlässlich sind und sich mit dem Objekt und dem Quartier stark identifizieren. Es entstehen ausgewogene Belegungsstrukturen, die das Quartier stabilisieren und aufwerten. Die Stadt Düsseldorf verzichtet bei der Belegung mit einem Wohnprojekt auf die Ausübung des Besetzungsrechtes. 7

8 Die Servicestelle neue Wohnformen des Wohnungsamtes unterstützt Investorinnen und Investoren, die öffentlich geförderte, aber natürlich auch frei finanzierte, Wohnungen für ein Wohnprojekt errichten möchten. Bindungen Mit der Inanspruchnahme des zinsgünstigen Darlehens werden für die Wohnungen Mietpreis- und Belegungsbindungen vereinbart. Die Bindungsdauer beträgt wahlweise 15, 20 oder 25 Jahre. Die Belegungsbindung kann durch das so genannte Besetzungsrecht (Einkommensgruppe A) oder das Allgemeine Belegungsrecht (Einkommensgruppe B) realisiert werden. Nach Ablauf der festgelegten Bindungsdauer gelten die Wohnungen als frei finanziert und können umgehend zu den Bedingungen des allgemeinen Mietrechts vermietet werden. 8

9 Belegung Ausübung des Besetzungsrechtes in Düsseldorf Die Vergabe von Wohnungen durch das Wohnungsamt erfolgt nach der Dringlichkeit des Vermittlungsfalls. Dabei wird nach den Kategorien Wohnungsnotfall, Dringlichkeitsfall und Verbesserungswunsch priorisiert. Die Schaffung und Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen haben dabei einen hohen Stellenwert. Bei der Belegung wird daher bereits im Vorfeld geprüft, ob erkennbare Belastungen in einem Objekt vorhanden sind, um diese auch bei der Wiederbelegung zu berücksichtigen. So wird z. B. zur Förderung der Integration aller Nationalitäten und Aufrechterhaltung einer stabilen Struktur versucht, eine sozialverträgliche Mischung verschiedener Nationalitäten und unterschiedlicher Einkommensverhältnisse (Arbeitnehmende, Rentnerinnen und Rentner, Transfer-Leistungsempfängerinnen und -Leistungsempfänger) zu erreichen. Die erstmalige Belegung von Wohnungen erfolgt grundsätzlich in enger Abstimmung mit der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer. In besonderen Fällen verzichtet das Wohnungsamt ganz oder teilweise auf die Ausübung des Besetzungsrechtes. Für die Vermietung ist es dann lediglich erforderlich, dass die Haushalte über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügen und bereits in Düsseldorf wohnen. Allgemeines Belegungsrecht Wohnungen für Haushalte der Einkommensgruppe B sind Mieterinnen und Mietern vorbehalten, die die maßgebliche Einkommensgrenze, nachweislich der Prüfung durch das Wohnungsamt, um bis zu 40 % überschreiten können. In diesem Rahmen entscheidet alleine die Eigentümerin bzw. der Eigentümer über die Vermietung der Wohnung. 9

10 Mieten Für die festgelegte Bindungsdauer werden folgende Nettokaltmieten bewilligt (Bewilligungsmiete): Miete/qm/mtl. ohne Betriebs- und Heizkosten Miete für Wohnungen im Passivhausstandard ggf. Betreuungspauschale Einkommensgruppe A 6,25 Euro/qm Wohnfläche/monatlich 6,55 Euro/qm Wohnfläche/monatlich max. 35 Euro pro Wohnung Einkommensgruppe B 7,15 Euro/qm Wohnfläche/monatlich 7,45 Euro/qm Wohnfläche/monatlich max. 35 Euro pro Wohnung Neben der Miete können Betriebskosten und eine Kaution erhoben werden. Für Studentenwohnungen ist ein Möblierungszuschlag möglich. Die Miete kann ab dem ersten Jahr nach Bezugfertigkeit um 1,5 % jährlich, bezogen auf die Bewilligungsmiete, erhöht werden. So lassen sich die Mieteinnahmen für die gesamte Dauer der Bindung errechnen. 10

11 Art und Umfang der Förderung Jede natürliche oder juristische Person mit ausreichender Kreditwürdigkeit kann Fördermittel in Form von öffentlichen Baudarlehen erhalten. Für die Darlehen können Tilgungsnachlässe (Teilschulderlass) in unterschiedlicher Höhe beantragt werden. Die festgelegten Zins- und Tilgungsleistungen sowie der laufende Verwaltungskostenbeitrag werden vom reduzierten Darlehen erhoben. Die Baudarlehen können verwendet werden für die Neuschaffung von «Mietwohnungen, «Mieteinfamilienhäusern, «Genossenschaftswohnungen und «zur Vermietung bestimmter Eigentumswohnungen. Die Höhe der Baudarlehen ist abhängig davon, für welche Haushalte, nämlich Einkommensgruppe A oder B, die Wohnungen errichtet werden und ob es sich um einen Neubau oder um die Schaffung von neuwertigen Wohnungen in einem Bestandsobjekt handelt. Grundpauschale (Tilgungsnachlass 10 %) Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B Neubau Euro/qm Euro/qm Wohnfläche Wohnfläche Neuschaffung Euro/qm 825 Euro/qm im Bestand Wohnfläche Wohnfläche Zusatzdarlehen (Tilgungsnachlass 50 %) «Passivhausstandard 100 Euro/qm Wohnfläche 100 Euro/qm Wohnfläche «kleine Wohnungen Euro pro Wohnung Euro pro Wohnung bis 62 qm «Aufzug Euro pro erschlos Euro pro erschlossener Wohnung, max. sener Wohnung, max Euro pro Aufzug Euro pro Aufzug «Mieteinfamilien Euro Euro häuser 11

12 Darüber hinaus gibt es weitere Darlehen für besondere Maßnahmen: «Darlehen für Standortaufbereitung und wohnungswirtschaftliche Quartiersmaßnahmen (Tilgungsnachlass 50 %) «Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung, zum standortbedingten Lärmschutz oder zu Gründungsmaßnahmen, sowie zur Erstellung von Quartierskonzepten, «Sicherungsmaßnahmen (z. B. Schutz von bestehenden Bauwerken, Bauteilen, Versorgungsleitungen), Beseitigung umweltgefährdender Stoffe (z. B. Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen), «Beseitigung von Stoffen, die die Wohnnutzung beeinträchtigen (Sanieren belasteter oder kontaminierter Böden), «Abbrucharbeiten (Abbruch aufstehender Bausubstanz, Beseitigung von Fundamenten, Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Verkehrsanlagen), «Maßnahmen auf dem Grundstück außerhalb des Baukörpers für erhöhten, standortbedingten Lärmschutz, «standortbedingte Mehrkosten für Gründungsmaßnahmen (z. B. Abstützen von Nachbarbebauung oder zusätzliche Baumaßnahmen bei topografischen Besonderheiten) oder Hochwasserschutzmaßnahmen. «Schwerbehindertendarlehen «Für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der Neuschaffung von geförderten Mietwohnungen können zugunsten von Schwerbehinderten Darlehen bewilligt werden, wenn das Darlehen zur Deckung der Mehrkosten der behindertengerechten Baumaßnahmen, z. B. Rampe, Hebeanlage, behinderungsgerechtes Bad, WC, notwendig ist. «Das Darlehen beträgt pro Wohnung und je nach Umfang der Maßnahme maximal Euro für die Einkommensgruppe A und Euro für die Einkommensgruppe B. Eine Eigenleistung von 20 % der Gesamtkosten ist notwendig. 12

13 Berechnungsbeispiel Förderung Neubau eines Wohngebäudes mit 8 Wohnungen Gesamtwohnfläche 600 Quadratmeter, davon 4 Wohnungen mit je 60 Quadratmeter Wohnfläche, 4 Wohnungen mit je 90 Quadaratmete Wohnfläche Baudarlehen Tilgungsnachlass Euro Euro Grundpauschale Zusatzdarlehen kleine Wohnungen Zusatzdarlehen Aufzug Standortaufbereitung (fiktiver Wert) Gesamt Für das ausgezahlte Darlehen von Euro werden Zinsen, Tilgung und laufender Verwaltungskostenbeitrag lediglich für den um den Tilgungsnachlass verringerten Betrag von Euro erhoben. 13

14 Darlehenskonditionen «Zinsen 0,0 % p. a. für zehn Jahre, 0,5 % p. a. für die restliche Bindungsdauer, danach wird das Darlehen marktüblich verzinst «Verwaltungskostenbeitrag (VKB) 0,4 % einmalig vom Darlehensbetrag 0,5 % p. a. laufend vom Darlehensbetrag; nach Tilgung des Darlehens um 50 % wird der VKB vom halben Darlehen erhoben «Tilgung 1 % p. a. «Auszahlung 99,6 % «Auszahlungsraten 20 % bei Baubeginn (Fertigstellung der Bodenplatte) 45 % bei Rohbaufertigstellung 35 % bei abschließender Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit 14

15 Wohnqualitäten «Alle Wohnungen sind barrierefrei zu errichten. Dabei ist die DIN Teil 2 in großen Teilen anzuwenden. «Wohnungen werden in Gebäuden mit maximal fünf Vollgeschossen gefördert. Ausnahmen sind ggf. bei der Schließung von Baulücken möglich. «Wohn- und Schlafräume müssen mindestens 10 qm groß sein. «Damit die Wohnungen in Relation zur Anzahl der Nutzerinnen und Nutzer insgesamt bezahlbar bleiben gibt es Wohnflächen obergrenzen: Wohnung mit Küche barrierefrei zusätzliche rollstuhlgerecht und Nebenräumen Badewanne qm Wohnfläche maximal 1 Zimmer* Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer * Wohnungen für 1 Person sollten ebenfalls über 2 Zimmer verfügen und möglichst nicht größer als 50 qm sein. Alle Bauvorhaben können auch gemischt finanziert werden. In einem Objekt können durchaus frei finanzierte Wohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen für Haushalte der Einkommensgruppe A oder B gemeinsam realisiert werden. 15

16 Allgemeines Die Fördermittel werden beim Amt für Wohnungswesen, Brinckmannstraße 5, Düsseldorf, der Landeshauptstadt Düsseldorf beantragt und ggf. bewilligt. Die NRW.BANK ist die Darlehensgeberin, dort wird im Zusammenhang mit der Antragsprüfung Ihre Bonität festgestellt. Ihre Bonität ist Voraussetzung für die Bewilligung der Fördermittel. Den Darlehensvertrag schließen Sie ebenfalls mit der NRW.BANK ab, die anschließend auch die Darlehen verwaltet. Vor Bewilligung der Darlehen können Sie nicht mit dem Bauvorhaben beginnen. Zum Baubeginn gehören auch der Abschluss von Lieferund Leistungsverträgen. Der vorherige Kauf und die Freimachung des Grund stückes stehen einer Förderung nicht entgegen. Wenn Sie mehr zur Förderung von Mietwohnungen in Düsseldorf erfahren möchten, vereinbaren Sie gerne einen Termin: Kontakt Telefon Frau Lohkamp Frau Duscher Herr Dukat

17 Weitere Wohnraumförderprogramme Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindungen Die Landeshauptstadt Düsseldorf gewährt Zuschüsse, um Belegungsund Mietpreisbindungen an frei finanzierten Bestandswohnungen in Düsseldorf zu erwerben. Ziel der Förderung ist es, preisgünstigen Wohnraum für Haushalte zu sichern, die sich am Markt nicht selbst angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Gefördert wird durch die Gewährung eines Zuschusses in Höhe von 2,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Der Zuschuss wird für die Dauer der Einräumung des Belegungsrechtes (10 oder 15 Jahre) der oder dem Verfügungsberechtigten gewährt. Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand Förderzweck ist die Anpassung des Wohnraumangebots an die Erfordernisse des demografischen Wandels. Der Wohnungsbestand soll baulich so umgestaltet werden, dass er möglichst barrierefrei von allen Altersgruppen und insbesondere auch von älteren Menschen genutzt werden kann. Das Darlehen beträgt bis zu Euro pro Wohnung, höchstens jedoch 50 % der anerkannten förderfähigen Bau- und Baunebenkosten. Unabhängig davon bezuschusst die Stadt Düsseldorf diese Maßnahmen mit bis zu Euro pro Wohnung, höchstens jedoch 20 % der anerkannten förderfähigen Bau- und Baunebenkosten. Darüber hinaus gibt es weitere Fördermittel für Aufzüge. Durch die Förderung entstehen keine Bindungen! 17

18 Bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand und in bestehenden vollstationären Dauerpflegeeinrichtungen Gefördert werden bauliche Maßnahmen (Modernisierung), die zur nach haltigen Verbesserung der Energieeffizienz und damit zu einer Senkung der Nebenkosten im Wohnungsbestand sowie zu einer verstärkten CO2- Einsparung beitragen. Förderfähig sind bauliche Maßnahmen in bestehenden Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie im bestehenden selbst genutzten Wohneigentum. Außerdem können unter bestimmten Bedingungen bauliche Maßnahmen in bestehenden vollstationären Dauerpflegeeinrichtungen gefördert werden. Folgende Maßnahmen sind förderfähig: «Wärmedämmung der Außenwände «Wärmedämmung der Kellerdecke und der erdberührten Außenflächen beheizter Räume oder der untersten Geschossdecke «Wärmedämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke «Einbau von Fenstern und Fenstertüren, Dachflächenfenstern und Außentüren «Maßnahmen zur energieeffizienten Verbesserung bzw. zum erstmaligen Einbau von Heizungs- und Warmwasseranlagen auf der Basis von Brennwerttechnologie, Kraft-Wärme-Kopplung oder Nah-/Fernwärme sowie erneuerbaren Energien «Einbau von mechanischen Lüftungsanlagen Das Darlehen beträgt bis zu Euro pro Wohnung bzw. Pflegewohnplatz, höchstens jedoch 80 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau- und Baunebenkosten. 18

19 Für das Darlehen kann auf Antrag ein anteiliger Tilgungsnachlass (Teilschuld erlass) in Höhe von 20 v. H. des Darlehens gewährt werden. Werden energetische Maßnahmen mit Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren (s. o.) kombiniert, so kann der anteilige Tilgungsnachlass für das Gesamtdarlehen gewährt werden. Erneuerung von selbst genutzten denkmalgeschützten, denkmalwerten und/oder städtebaulich und baukulturell erhaltenswerten Wohngebäuden Zur Stärkung der städtebaulichen Funktion von Wohnquartieren, Wohnsiedlungen und Wohngebäuden von besonderem städtebaulichem Wert und zum Erhalt des gebauten historischen Erbes in Nordrhein-Westfalen werden bauliche Maßnahmen in und an Wohngebäuden gefördert, die von der Eigentümerin oder vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. In einem gemischt genutzten Wohngebäude können auch gewerbliche Räume von untergeordnetem Anteil sowie der übrige Wohnraum mit gefördert werden. Gefördert werden alle baulichen Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung, die nach Art und Umfang zur Erhaltung, Nutzung und Modernisierung des Wohngebäudes und des privaten Wohnumfelds geeignet sind. Der Darlehenshöchstbetrag ist «für das selbst genutzte Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung auf 85 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau- und Baunebenkosten, höchstens jedoch auf einmalig Euro begrenzt, «für das gemischt genutzte Wohngebäude (Gebäude mit mehr als zwei Einheiten), in dem die Eigentümerin oder der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, auf 80 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau- und Baunebenkosten, höchstens jedoch auf einmalig Euro für das gesamte Gebäude begrenzt. 19

20 Herausgegeben von der Landeshauptstadt Düsseldorf Der Oberbürgermeister Amt für Wohnungswesen Verantwortlich Thomas Nowatius Redaktion Heike Lohkamp Layout, Druckbetreuung Medienservice, Stadtbetrieb Zentrale Dienste V/