Öffentliche Förderung von qualitätsvollem Mietwohnungsbau Information für Investorinnen und Investoren

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1 Öffentliche Förderung von qualitätsvollem Mietwohnungsbau Information für Investorinnen und Investoren

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3 Inhalt 4 Mieterinnen und Mieter 6 Bindungen 7 Belegung 8 Mieten 9 Art und Umfang der Förderung 12 Darlehenskonditionen 13 Wohnqualitäten 14 Allgemeines 15 Weitere Wohnraumförderprogramme

4 Mieterinnen und Mieter Haushalte, die eine Sozialwohnung beziehen möchten, benötigen einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Die Erteilung des WBS ist im Wesentlichen einkommensabhängig. Die nachfolgende Tabelle zeigt, mit welchem Jahresbruttoeinkommen die beispielhaft aufgeführten Haushalte noch einen WBS erhalten können. Haushalt Einkommensgruppe A* Einkommensgruppe B* 1-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro Rentnerin/Rentner rd Euro rd Euro 2-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (kein Kind) 3-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (ein Kind) 4-Personen-Haushalt rd Euro rd Euro (zwei Kinder) * Je nach Höhe der Einkommen wird in Einkommensgruppe A und B unterschieden; in EKG B dürfen die Haushalte 40% mehr Einkommen haben. 4

5 Laut der Angaben von IT.NRW (Statistisches Landesamt) betrug in 2014 das durchschnittliche Jahresbruttoeinkommen der vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer im produzierenden Gewerbe und im Dienstleistungsbereich in NRW rd Euro. Je nach Beschäftigungsart und Leistungsgruppe liegen viele Berufstätige auch darunter. Insbesondere die Beschäftigten im Baugewerbe, in der öffentlichen Verwaltung wie Polizei oder Feuerwehr, im Einzelhandel, in Pflegeberufen sowie in vielen Dienstleistungsberufen unterschreiten die vorgenannten Bruttoeinkommen. Gerade diese Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer benötigen preislich angemessene Wohnungen in der Stadt, in der sie auch arbeiten. Lange Wege zur Arbeit und die damit verbundenen Fahrt kosten würden die ohnehin einkommensschwachen Haushalte weiter unnötig belasten. Außerdem werden aufgrund der aktuellen Rentenentwicklungen künftig immer mehr Rentnerinnen und Rentner auf preiswerte Wohnungen angewiesen sein. In Düsseldorf lebten 2014 rd Menschen, die älter als 60 Jahre sind, also fast 24 % der Bürgerinnen und Bürger. 5

6 Bindungen Mit der Inanspruchnahme des zinsgünstigen Darlehens werden für die Wohnungen Mietpreis und Belegungsbindungen vereinbart. Die Bindungsdauer beträgt wahlweise 20 oder 25 Jahre. Die Belegungsbindung kann durch das so genannte Besetzungsrecht (Einkommensgruppe A) oder das Allgemeine Belegungsrecht (Einkommensgruppe B) realisiert werden. Nach Ablauf der festgelegten Bindungsdauer gelten die Wohnungen als frei finanziert und können umgehend zu den Bedingungen des allgemeinen Mietrechts vermietet werden. Eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen verkürzt die Bindungsdauer nicht. 6

7 Belegung Ausübung des Besetzungsrechtes in Düsseldorf Die Vergabe von Wohnungen durch das Wohnungsamt erfolgt nach der Dringlichkeit des Vermittlungsfalls. Dabei wird nach den Kategorien Wohnungsnotfall, Dringlichkeitsfall und Verbesserungswunsch priorisiert. Die Schaffung und Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen haben dabei einen hohen Stellenwert. Bei der Belegung wird daher bereits im Vorfeld geprüft, ob erkennbare Belastungen in einem Objekt vorhanden sind, um diese auch bei der Wiederbelegung zu berücksichtigen. So wird z. B. zur Förderung der Integration aller Nationalitäten und Aufrechterhaltung einer stabilen Struktur versucht, eine sozialverträgliche Mischung verschiedener Nationalitäten und unterschiedlicher Einkommensverhältnisse (Arbeitnehmende, Rentnerinnen und Rentner, Transfer Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfänger) zu erreichen. Die erstmalige Belegung von Wohnungen erfolgt grundsätzlich in enger Abstimmung mit der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer. In besonderen Fällen verzichtet das Wohnungsamt ganz oder teilweise auf die Ausübung des Besetzungsrechtes. Für die Vermietung ist es dann lediglich erforderlich, dass die Haushalte über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügen und bereits in Düsseldorf wohnen. Allgemeines Belegungsrecht Wohnungen für Haushalte der Einkommensgruppe B sind Mieterinnen und Mietern vorbehalten, die die maßgebliche Einkommensgrenze, nachweislich der Prüfung durch das Wohnungsamt, um bis zu 40 % überschreiten können. In diesem Rahmen entscheidet alleine die Eigentümerin bzw. der Eigentümer über die Vermietung der Wohnung. 7

8 Mieten Für die festgelegte Bindungsdauer werden folgende Nettokaltmieten bewilligt (Bewilligungsmiete): Miete/m 2 /mtl. ohne Betriebs- und Heizkosten Miete für Wohnungen im Passivhausstandard ggf. Betreuungspauschale Einkommensgruppe A 6,25 Euro/m 2 Wohnfläche/monatlich 6,55 Euro/m 2 Wohnfläche/monatlich max. 35 Euro pro Wohnung Einkommensgruppe B 7,15 Euro/m 2 Wohnfläche/monatlich 7,45 Euro/m 2 Wohnfläche/monatlich max. 35 Euro pro Wohnung Neben der Miete können Betriebskosten und eine Kaution erhoben werden. Für Studentenwohnungen ist ein Möblierungszuschlag möglich. Die Miete kann ab dem ersten Jahr nach Bezugsfertigkeit um 1,5 % jährlich, bezogen auf die Bewilligungsmiete, erhöht werden. So lassen sich die Mieteinnahmen für die gesamte Dauer der Bindung errechnen. 8

9 Art und Umfang der Förderung Jede natürliche oder juristische Person mit ausreichender Kreditwürdigkeit kann Fördermittel in Form von öffentlichen Baudarlehen erhalten. Für die Darlehen können Tilgungsnachlässe (Teilschulderlass) in unterschiedlicher Höhe beantragt werden. Die festgelegten Zins und Tilgungsleistungen sowie der laufende Verwaltungskostenbeitrag werden vom reduzierten Darlehen erhoben. Die Baudarlehen können verwendet werden für die Neuschaffung von «Mietwohnungen, «Mieteinfamilienhäusern, «Genossenschaftswohnungen und «zur Vermietung bestimmter Eigentumswohnungen. Die Höhe der Baudarlehen ist abhängig davon, für welche Haushalte, nämlich Einkommensgruppe A oder B, die Wohnungen errichtet werden und ob es sich um einen Neubau oder um die Schaffung von neuwertigen Wohnungen in einem Bestandsobjekt handelt. Grundpauschale bei Einhaltung der EnEV2016 (Tilgungsnachlass 25 %) Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B Neubau Euro/m Euro/m 2 Wohnfläche Wohnfläche Neuschaffung Euro/m Euro/m 2 im Bestand Wohnfläche Wohnfläche Zusatzdarlehen (Tilgungsnachlass 50 %) «Passivhausstandard 100 Euro/m 2 Wohnfläche 100 Euro/m 2 Wohnfläche «kleine Wohnungen Euro pro Wohnung Euro pro Wohnung bis 62 m 2 «Aufzug Euro pro erschlos Euro pro erschlossener Wohnung, max. sener Wohnung, max Euro pro Aufzug Euro pro Aufzug «Mieteinfamilien Euro Euro häuser 9

10 Darüber hinaus gibt es weitere Darlehen für besondere Maßnahmen: «Darlehen für Standortaufbereitung und wohnungswirtschaftliche Quartiersmaßnahmen (Tilgungsnachlass 50 %) «Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung, zum standortbedingten Lärmschutz oder zu Gründungsmaßnahmen, «Sicherungsmaßnahmen (z. B. Schutz von bestehenden Bauwerken, Bauteilen, Versorgungsleitungen), «Beseitigung umweltgefährdender Stoffe (z. B. Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen), «Beseitigung von Stoffen, die die Wohnnutzung beeinträchtigen (Sanieren belasteter oder kontaminierter Böden), «Abbrucharbeiten (Abbruch aufstehender Bausubstanz, Beseitigung von Fundamenten, Ver und Entsorgungsleitungen sowie Verkehrsanlagen), «Maßnahmen auf dem Grundstück außerhalb des Baukörpers für erhöhten, standortbedingten Lärmschutz, «standortbedingte Mehrkosten für Gründungsmaßnahmen (z. B. Abstützen von Nachbarbebauung oder zusätzliche Baumaßnahmen bei topografischen Besonderheiten) oder Hochwasserschutzmaßnahmen. «Schwerbehindertendarlehen (Tilgungsnachlass 50 %) «Für Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der Neuschaffung von geförderten Mietwohnungen können zugunsten von Schwerbehinderten Darlehen bewilligt werden, wenn das Darlehen zur Deckung der Mehrkosten der behindertengerechten Baumaßnahmen, z. B. Rampe, Hebeanlage, behinderungsgerechtes Bad, WC, notwendig ist. «Das Darlehen beträgt pro Wohnung und je nach Umfang der Maßnahme maximal Euro für die Einkommensgruppe A und Euro für die Einkommensgruppe B. Eine Eigenleistung von 20 % der Gesamtkosten ist notwendig. Der Tilgungsnachlass kann zur Hälfte als Eigenleistung anerkannt werden. 10

11 Berechnungsbeispiel Förderung Neubau eines Wohngebäudes mit 8 Wohnungen Gesamtwohnfläche 600 Quadratmeter, davon 4 Wohnungen mit je 60 Quadratmeter Wohnfläche, 4 Wohnungen mit je 90 Quadaratmete Wohnfläche Baudarlehen Tilgungsnachlass Euro Euro Grundpauschale Zusatzdarlehen kleine Wohnungen Zusatzdarlehen Aufzug Standortaufbereitung (fiktiver Wert) Gesamt rd. 27 % Für das ausgezahlte Darlehen von Euro werden Zinsen, Tilgung und laufender Verwaltungskostenbeitrag lediglich für den um den Tilgungsnachlass verringerten Betrag von Euro erhoben. 11

12 Darlehenskonditionen «Zinsen 0,0 % p. a. für zehn Jahre, 0,5 % p. a. für die restliche Bindungsdauer, danach wird das Darlehen marktüblich verzinst «Verwaltungskostenbeitrag (VKB) 0,4 % einmalig vom Darlehensbetrag 0,5 % p. a. laufend vom Darlehensbetrag; nach Tilgung des Darlehens um 50 % wird der VKB vom halben Darlehen erhoben «Tilgung 1 % p. a., auf Antrag 2 % «Auszahlung 99,6 % «Auszahlungsraten 20 % bei Baubeginn (Fertigstellung der Bodenplatte) 45 % bei Rohbaufertigstellung 35 % bei abschließender Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit Die Darlehen der NRW.BANK werden im Grundbuch nachrangig gesichert. 12

13 Wohnqualitäten «Alle Wohnungen sind barrierefrei zu errichten. Dabei ist die DIN Teil 2 in großen Teilen anzuwenden. «Wohnungen werden in Gebäuden mit maximal sieben Geschossen (einschließlich der Nicht Vollgeschosse) gefördert. Ausnahmen sind möglich. «Wohn und Schlafräume müssen mindestens 10 m 2 groß sein. «Damit die Wohnungen in Relation zur Anzahl der Nutzerinnen und Nutzer insgesamt bezahlbar bleiben gibt es Wohnflächen obergrenzen: Wohnung mit Küche barrierefrei zusätzliche rollstuhlgerecht und Nebenräumen Badewanne m 2 Wohnfläche maximal 1 Zimmer* Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer * Wohnungen für 1 Person sollten ebenfalls über 2 Zimmer verfügen und möglichst nicht größer als 50 m 2 sein. Alle Bauvorhaben können auch gemischt finanziert werden. In einem Objekt können durchaus frei finanzierte Wohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen für Haushalte der Einkommensgruppe A oder B gemeinsam realisiert werden. 13

14 Allgemeines Die Fördermittel werden beim Amt für Wohnungswesen, Brinckmannstraße 5, Düsseldorf, der Landeshauptstadt Düsseldorf beantragt und ggf. bewilligt. Die NRW.BANK ist die Darlehensgeberin, dort wird im Zusammenhang mit der Antragsprüfung Ihre Bonität festgestellt. Ihre Bonität ist Voraussetzung für die Bewilligung der Fördermittel. Den Darlehensvertrag schließen Sie ebenfalls mit der NRW.BANK ab, die anschließend auch die Darlehen verwaltet. Vor Bewilligung der Darlehen können Sie nicht mit dem Bauvorhaben beginnen. Zum Baubeginn gehören auch der Abschluss von Lieferund Leistungsverträgen. Der vorherige Kauf und die Freimachung des Grund stückes stehen einer Förderung nicht entgegen. Wenn Sie mehr zur Förderung von Mietwohnungen in Düsseldorf erfahren möchten, vereinbaren Sie gerne einen Termin: Kontakt Telefon Frau Lohkamp Frau Duscher Herr Dukat

15 Weitere Wohnraumförderprogramme Wohnraum für Flüchtlinge Der Bedarf an Wohnraum für Flüchtlinge ist hoch. Das Land Nordrhein Westfalen unterstützt daher die Schaffung entsprechenden Wohnraums in besonderem Maße. Für die Neuschaffung von Wohnungen gelten im Wesentlichen die Wohnraumförderungsbestimmungen mit Ausnahme der Höhe des Tilgungsnachlasses. Dieser beträgt bei der Schaffung von Wohnungen für Flüchtlinge 25 %. Möglich ist auch die Herrichtung von Bestandsimmobilien (auch Gewerbeobjekte) mit geringem Aufwand. Diese Maßnahme kann zu 100 % mit öffentlichen Mitteln finanziert werden. Der Tilgungsnachlass beträgt hierbei 20 %. Der Erwerb eines Bestandobjektes gehört nicht zur Herrichtung. Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindungen Die Landeshauptstadt Düsseldorf gewährt Zuschüsse, um Belegungsund Mietpreisbindungen an frei finanzierten Bestandswohnungen in Düsseldorf zu erwerben. Ziel der Förderung ist es, preisgünstigen Wohnraum für Haushalte zu sichern, die sich am Markt nicht selbst angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Gefördert wird durch die Gewährung eines Zuschusses in Höhe von 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Der Zuschuss wird für die Dauer der Einräumung des Belegungsrechtes (5 bis 15 Jahre) der oder dem Verfügungsberechtigten gewährt. Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand Förderzweck ist die Anpassung des Wohnraumangebots an die Erfordernisse des demografischen Wandels. Der Wohnungsbestand soll baulich so umgestaltet werden, dass er möglichst barrierefrei von allen Altersgruppen und insbesondere auch von älteren Menschen genutzt werden kann. 15

16 Das Darlehen beträgt bis zu Euro pro Wohnung, höchstens jedoch 80 % der anerkannten förderfähigen Bau und Baunebenkosten. Unabhängig davon bezuschusst die Stadt Düsseldorf diese Maßnahmen mit bis zu Euro pro Wohnung, höchstens jedoch 20 % der anerkannten förderfähigen Bau und Baunebenkosten. Darüber hinaus gibt es weitere Fördermittel für Aufzüge. Durch die Förderung entstehen keine Bindungen! Bauliche Maßnahmen zur Modernisierung im Wohnungsbestand (Verbesserung der Energieeffizienz, Einbruchschutz und Wohnumfeld) Gefördert werden bauliche Maßnahmen (Modernisierung), die zur nach haltigen Verbesserung der Energieeffizienz und damit zu einer Senkung der Nebenkosten im Wohnungsbestand sowie zu einer verstärkten CO2 Einsparung beitragen. Förderfähig sind bauliche Maßnahmen in bestehenden Miet und Genossenschaftswohnungen sowie im bestehenden selbst genutzten Wohneigentum. Folgende Maßnahmen sind förderfähig: «Wärmedämmung der Außenwände «Wärmedämmung der Kellerdecke und der erdberührten Außenflächen beheizter Räume oder der untersten Geschossdecke «Wärmedämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke «Einbau von Fenstern und Fenstertüren, Dachflächenfenstern und Außentüren «Maßnahmen zur energieeffizienten Verbesserung bzw. zum erstmaligen Einbau von Heizungs und Warmwasseranlagen auf der Basis von Brennwerttechnologie, Kraft Wärme Kopplung oder Nah /Fernwärme sowie erneuerbaren Energien «Einbau von Lüftungsanlagen «Anbau eines barrierefreien Freisitzes (Balkon, Terrasse, Loggia) «Einbau von Sicherheitstechnik zum Schutz gegen Einbruch und zur Verbesserung der Sicherheit am und im Gebäude 16

17 «Verbesserung oder Neugestaltung des Wohnumfeldes (z. B. Quartiersplätze, Spielplätze, Bolzplätze, Bewegungsfelder) für Mietwohnungen auf dem Baugrundstück «Verbesserung oder Schaffung von alternativen barrierefrei erreichbaren Nahmobilitätsangeboten für die Hausgemeinschaft (Mietwohnungen) auf dem Baugrundstück (z. B. Abstellanlagen für (Lasten )Fahrräder, Rollatoren, Kinderwagen) Das Darlehen beträgt bis zu Euro pro Wohnung, höchstens jedoch 80 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau und Baunebenkosten. Für das Darlehen kann auf Antrag ein anteiliger Tilgungsnachlass (Teilschuld erlass) in Höhe von 20 v. H. des Darlehens gewährt werden. Werden energetische Maßnahmen mit Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren (s. o.) kombiniert, so kann der anteilige Tilgungsnachlass für das Gesamtdarlehen gewährt werden. Erneuerung von selbst genutzten denkmalgeschützten, denkmalwerten und/oder städtebaulich und baukulturell erhaltenswerten Wohngebäuden Zur Stärkung der städtebaulichen Funktion von Wohnquartieren, Wohnsiedlungen und Wohngebäuden von besonderem städtebaulichem Wert und zum Erhalt des gebauten historischen Erbes in Nordrhein Westfalen werden bauliche Maßnahmen in und an Wohngebäuden gefördert, die von der Eigentümerin oder vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. In einem gemischt genutzten Wohngebäude können auch gewerbliche Räume von untergeordnetem Anteil sowie der übrige Wohnraum mit gefördert werden. Gefördert werden alle baulichen Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung, die nach Art und Umfang zur Erhaltung, Nutzung und Modernisierung des Wohngebäudes und des privaten Wohnumfelds geeignet sind. 17

18 Der Darlehenshöchstbetrag ist «für das selbst genutzte Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung auf 85 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau und Baunebenkosten, höchstens jedoch auf einmalig Euro begrenzt, «für das gemischt genutzte Wohngebäude (Gebäude mit mehr als zwei Einheiten), in dem die Eigentümerin oder der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, auf 80 v. H. der anerkannten förderfähigen Bau und Baunebenkosten, höchstens jedoch auf einmalig Euro für das gesamte Gebäude begrenzt. 18

19 Notizen 19

20 Herausgegeben von der Landeshauptstadt Düsseldorf Der Oberbürgermeister Amt für Wohnungswesen Verantwortlich Thomas Nowatius Redaktion Heike Lohkamp Layout, Druckbetreuung Medienservice, Stadtbetrieb Zentrale Dienste V/17