Soziale Wohnraumförderung

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1 Das Fördergeschäft in der NRW.BANK Soziale Wohnraumförderung Wir fördern das Gute in NRW.

2 Gliederung 1. Rahmenbedingungen 2. Mietwohnraum 3. Wohnungsbestand 4. Fragen? 2

3 Rahmenbedingungen Finanzierungsstruktur des mehrjährigen Wohnraumförderungsprogramms Miete Eigentum Bestand Quartier Studenten Quartier Mittelverwendung: Mietwohnraum Eigentumsmaßnahmen! Bestandsinvestitionen Quartiersentwicklung studentisches Wohnen Programmvolumen 450 Mio. 80 Mio. 150 Mio. 70 Mio. 50 Mio. 800 Mio. 3

4 Rahmenbedingungen Zuständigkeiten Mittelvergabe soziale Wohnraumförderung Fördernehmer stellt einen Antrag bei der Stadt Gelsenkirchen Referat 61 Stadtplanung Wohnungswesen/Stadtregionale Kooperation Stadt prüft auf Basis der Richtlinie NRW.BANK führt die Bonitätsprüfung durch und teilt der Stadt die Kreditentscheidung mit Stadt erteilt die Förderzusage Fördernehmer und NRW.BANK schließen Kreditvertrag NRW.BANK führt die Auszahlung und Kreditbearbeitung durch 4

5 Rahmenbedingungen Zielgruppen - Einkommensgrenzen Maximales Brutto-Jahreseinkommen (in ) Personen Einzelpersonen 2 Personen mit 1 Kind mit 2 Kindern mit 3 Kindern mit 4 Kindern Eink. Gruppe A Eink. Gruppe B Gültig ab 2016 Ca. 50 % aller Haushalte halten die Einkommensgrenzen ein! Ca. 80 % aller Rentnerhaushalte halten die Einkommensgrenzen ein! 5

6 Rahmenbedingungen Allgemeine Voraussetzungen Fördermittel kann beantragen, wer Eigentümer eines Baugrundstücks ist oder Erwerb eines Grundstücks in Aussicht hat Kreditwürdig ist Gewähr für ordnungsgemäße wirtschaftliche Durchführung und Verwaltung des Bauvorhabens und der Wohnungen bietet Angemessene Eigenleistung erbringt - in der Regel 20 % - Mit dem Bauvorhaben noch nicht begonnen hat. Dazu zählen auch der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen 6

7 Mietwohnraum Darlehensgrundpauschalen für das Mietniveau 3 (Gelsenkirchen) Neuschaffung von Wohnraum im Bestand mit wesentlichem Bauaufwand (> 650 /m² Wohnfläche) Grundpauschale Beträge /m² Wohnfläche Diese Grundpauschalen gelten für Bauvorhaben die den energetischen Standard der EnEV 2016 erfüllen. Tilgungsnachlass Einkommensgruppe A % Einkommensgruppe B % 7

8 Mietwohnraum Zusatzdarlehen Fördertatbestand Beträge in Kleine Wohnungen bis 62 m² (67 m² mit Badewanne) A B Pro Wohnung für Aufzug Je Mieteinfamilienhaus Mehraufwand städtebaulich bedingt je m² Max. 600 Kosten für Standortaufbereitung je Wohnung (max. 75% der Kosten) Weitere Zusatzdarlehen sind möglich. 8

9 Mietwohnraum Standortaufbereitung Was wird gefördert? Standortbedingter Lärmschutz Beseitigung umweltgefährdender Stoffe Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung Abbrucharbeiten Wie wird gefördert? 75% der förderfähigen Kosten (Gutachten/ Kostenvoranschläge) Höchstens je neu geförderter WE 50% Tilgungsnachlass 9

10 Mietwohnraum Mietobergrenzen Mietniveau 3 Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B Bewilligungsmiete je m² Wohnfläche Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B Gelsenkirchen 5,25 6,10 Erhöhung um 0,30 /m² bei Passivhausstandard Steigerung der Miete um maximal 1,5 % jährlich bezogen auf die Bewilligungsmiete bis zum Ablauf der Belegungsbindung 20 oder 25 Jahre 10

11 Mietwohnraum Konditionen Mietniveau 3 Zinsen: 0,0 % p.a. 10 Jahre fest, danach: 0,5 % p.a. maximal weitere 15 Jahre fest Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. Tilgung: 1,0 % p. a. / auf Antrag auch 2 % p. a. Auszahlung: 99,6 % Belegungsbindung: 20 oder 25 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindung = Dauer der Zinsfestschreibung 11

12 Mietwohnraum Beispiel für eine Gemeinde des Mietniveaus 3 Beispiel: Umbau eines Gebäudes und Schaffung von 30 Wohnungen, davon 20 Kleinwohnungen, Gesamtwohnfläche m², 2 Aufzüge Baudarlehen Grundpauschale* Zusatzdarlehen Kleinwohnungen Aufzug Summen *EnEV-Standard Tilgungsnachlass % Nachlass vom Gesamtdarlehen Restschuld ab Leistungsbeginn Die Hälfte des Tilgungsnachlasses kann als Eigenkapital anerkannt werden 12

13 Mietwohnraum Wirkung Tilgungsnachlässe M3 Liquiditätsvorteil Tilgungsnachlass 1 % Tilgung; 0,5 % Verwaltungskosten = 0,28 pro m² Wohnfläche monatlich Subventionsvorteil Förderdarlehen bei 1,5 % Zinsdifferenz gegenüber einem Kapitalmarktdarlehen = 1,62 pro m² Wohnfläche monatlich Subventionswert insgesamt: 1,90 pro m² monatlich 13

14 Wohnungsbestand 1. Reduzierung von Barrieren/Modernisierung Keine Mietpreis-/Belegungsbindung 2. Umbau von Pflegeheimen 3. Modernisierung von hochverdichteten Wohnanlagen nur in Verbindung mit Nr Erneuerung von erhaltenswerten Wohngebäuden und Denkmälern Keine Mietpreis-/ Belegungsbindung 5. Verbesserung der Energieeffizienz Mietpreis-, Belegungsbindung 14

15 Wohnungsbestand Reduzierung von Barrieren und Modernisierung Was wird gefördert? Einbruchsschutz Ausstattungsverbesserung Bodengleiche Dusche, erhöhte Toilette Verlegung von Schaltern, Steckdosen etc. Abbau von Schwellen Verbreiterte Türen Barrierefreies Erschließungssystem Einbau oder Modernisierung eines Aufzugs Umbau/Anbau eines Balkons oder einer Terrasse Darlehen bis zu pro Wohneinheit 15

16 Wohnungsbestand Reduzierung von Barrieren und Modernisierung Voraussetzung Objekte, unabhängig vom Baualter Keine Mietpreis- und Belegungsbindung 80 % der förderfähigen Kosten maximal je Wohnung Erhöhung des Darlehens pro Wohnung für Erschließungssysteme pro Wohnung für Aufzüge 16

17 Wohnungsbestand Reduzierung von Barrieren und Modernisierung - Konditionen Zinsen: Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. für die ersten 10 Jahre fest 0,5 % p.a. Tilgung: 4 % p. a. Auszahlung: 99,6 % Nach 10 Jahren: Marktübliche Verzinsung 17

18 Wohnungsbestand Verbesserung der Energieeffizienz Was wird gefördert? Wärmedämmung Außenwände Kellerdecke Dach Einbau oder Austausch Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Außentüren Heizungs- und Warmwasseranlagen Lüftungsanlagen Einbruchsschutz Darlehen bis zu pro Wohneinheit 18

19 Wohnungsbestand Verbesserung der Energieeffizienz Voraussetzungen Nur Objekte Baujahr vor 1995 Mietpreis- und Belegungsbindung bei Mietobjekten Stadterneuerungsgebiete Soziale Stadt oder Stadtumbau West keine Belegungsbindungen 80 % der förderfähigen Kosten maximal je Wohnung Bis zu weiteren je Wohnung bei denkmal- oder städtebaulichem Mehraufwand 19

20 Wohnungsbestand Verbesserung der Energieeffizienz Mietobergrenze nach Modernisierung (M3) 5,25 /m² Wohnfläche Letzte Kaltmiete plus Erhöhungsbetrag nach 559 BGB bis zur Mietobergrenze Überschreitung Mietobergrenze um das 1fache der Energiekostenersparnis Erhöhung um 1,5% jährlich (bis zur Vergleichsmiete 558 BGB) 20

21 Wohnungsbestand Verbesserung der Energieeffizienz - Konditionen Zinsen: Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. wahlweise 15 oder 20 Jahre fest 0,5 % p.a. Tilgung: 2 % p. a. Auszahlung: 99,6 % Belegungsbindung: 15 oder 20 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindung = Dauer der Zinsfestschreibung 20% Tilgungsnachlass auf das gesamte Darlehen 21

22 Wohnungsbestand Modernisierung von hochverdichteten Wohnanlagen Was wird gefördert? Allgemeine Modernisierungsmaßnahmen Belichtungskonzepte Neugestaltung der Eingangsbereiche und Grünflächen Vermeidung von Angsträumen Mindestens eine Energetische Maßnahmen Reduzierung von Barrieren können mitgefördert werden Insgesamt bis zu pro Wohnung möglich 22

23 Wohnungsbestand Modernisierung von hochverdichteten Wohnanlagen Voraussetzungen Maßnahmen auf der Basis eines kommunalen wohnungspolitischen Handlungskonzepts integriertes Bewirtschaftungskonzept Förderfähig sind allgemeine Modernisierungsmaßnahmen in Verbindung mit Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz enge Abstimmung mit dem Ministerium und der Bewilligungsbehörde erforderlich 23

24 Wohnungsbestand Modernisierung von hochverdichteten Wohnanlagen Darlehenshöhen für allgemeine Modernisierung / Verbesserung der Energieeffizienz Maximal 80 % der förderfähigen Kosten Bis zu pro Wohnung Privates Wohnumfeld: maximal 35 pro m² gestalteter Grundstückfläche Mehrkosten denkmal- oder städtebaulich bedingt: maximal pro Wohnung Reduzierung von Barrieren: maximal pro Wohnung 24

25 Wohnungsbestand Modernisierung von hochverdichteten Wohnanlagen Förderbeispiel für ein Hochhaus mit 40 Wohnungen Maßnahmen: Heizung, wärmegedämmte Fenster, barrierefreie Bäder, Beleuchtungssystem zur Beseitigung von Angsträumen Kosten Förderdarlehen (80 % der Kosten) Tilgungsnachlass (20 %) Darlehensrestschuld Basis zur Berechnung der Leistungsrate 25

26 Wohnungsbestand Verbesserung der Energieeffizienz - Konditionen Zinsen: Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. wahlweise 15 oder 20 Jahre fest 0,5 % p.a. Tilgung: 2 % p. a. Auszahlung: 99,6 % Belegungsbindung: 15 oder 20 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindung = Dauer der Zinsfestschreibung 20% Tilgungsnachlass auf das gesamte Darlehen Die Konditionen gelten für das gesamte Darlehen, wenn eine energetische Maßnahme mit gefördert wird 26

27 Wohnungsbestand Selbst genutzte Denkmäler und erhaltenswerte Wohngebäude Wohneigentum / Teileigentum : 1. Wohnung Das Objekt muss überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Berechnungsgrundlage sind die m² Verhältnisse Mindestens eine Wohnung muss vom Eigentümer selbst genutzt werden Maximal 80/85 % der förderfähigen Kosten Darlehenshöchstbetrag pro Gebäude Ein bis zwei Einheiten: Ab drei Einheiten:

28 Wohnungsbestand Denkmalförderung - Konditionen Zinsen: Verwaltungskosten: 0,5 % p.a. für die ersten 10 Jahre fest 0,5 % p.a. Tilgung: 4 % p. a. Auszahlung: 99,6 % Nach 10 Jahren: Marktübliche Verzinsung 28

29 Kontakt NRW.BANK Anstalt des öffentlichen Rechts Bereich Wohnraumförderung Kavalleriestraße Düsseldorf Martina Lüdeke Jürgen Jankowski Georg Krausse Simeane Jakobs Tim Hegmanns

30 Mietwohnraum Beispiel für eine Gemeinde des Mietniveaus 3 Beispiel: Abriss aufstehender Gebäude und Neubau von 30 Wohnungen, davon 20 Kleinwohnungen, Gesamtwohnfläche m², 2 Aufzüge Baudarlehen Grundpauschale* Zusatzdarlehen Standortaufbereitung Kleinwohnungen Aufzug Summen *EnEV-Standard Tilgungsnachlass % Nachlass vom Gesamtdarlehen Restschuld ab Leistungsbeginn Die Hälfte des Tilgungsnachlasses kann als Eigenkapital anerkannt werden 30

31 Mietwohnraum Anrechnung der Tilgungsnachlässe M3 Gesamtkosten Hausbankdarlehen Darlehen in Höhe 50 %Tilgungsnachlass Vorrangdarlehen NRW.BANK-Darlehen Ersatz der Eigenleistung Eigenleistung (11,81 %) = 20 % EK Gesamtfinanzierung Nachrichtlich: Tilgungsnachlass , davon 50 % = als Eigenkapitalersatz möglich * Kostennachweisverfahren 31

32 Mietwohnraum Wirkung Tilgungsnachlässe M3 Liquiditätsvorteil Tilgungsnachlass 1 % Tilgung; 0,5 % Verwaltungskosten = 0,51 pro m² Wohnfläche monatlich Subventionsvorteil Förderdarlehen bei 1,5 % Zinsdifferenz gegenüber einem Kapitalmarktdarlehen = 2,43 pro m² Wohnfläche monatlich Subventionswert insgesamt: 2,94 pro m² monatlich 32