Mietwohnungsbau Stand

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1 1 von 11 Mietwohnungsbau Stand nach dem Wohnraumförderungsprogramm des Landes NRW und den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) Das Land NRW stellt für Investoren zinsgünstige Darlehen für die Schaffung von Sozialwohnungen zur Verfügung. Durch die Förderung soll die Wohnraumversorgung für zum Beispiel Familien und Alleinerziehende, Senioren, Studenten, Menschen mit Betreuungsbedarf oder mit Behinderung verbessert werden. Attraktive Tilgungsnachlässe führen dazu, dass Mieten für Sozialwohnungen durchaus mit denen des freifinanzierten Sektors konkurrieren können. Wer wird gefördert? Natürliche und juristische Personen, die über eine ausreichende Bonität verfügen. Was wird gefördert? Gefördert wird die Neuschaffung von Mietwohnraum und zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen auch in der Form von Gruppenwohnungen, Genossenschaftswohnungen, Mieteinfamilienhäusern, zur Vermietung bestimmter Eigentumswohnungen und bindungsfreien Wohnungen, gegen Einräumung von Benennungsrechten an geeigneten Ersatzwohnungen (mittelbare Belegung), die nachhaltig an den begünstigten Personenkreis vermietet werden können. Gefördert wird Wohnraum für Begünstigte, die bestimmte Einkommensgrenzen gemäß 13 Abs. 1 WFNG NRW einhalten. Bei der Förderung von Mietwohnraum in Wohngebäuden oder Wirtschaftseinheiten mit mehr als 10 Mietwohnungen können Gemeinschaftsräume gefördert werden, die der ausschließlichen Nutzung durch die Mieter vorbehalten sind.

2 2 von 11 Unabhängig von oder im Zusammenhang mit der Förderung von Mietwohnraum können Räume zum Zwecke der Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur gefördert werden. Diese müssen zur Nutzung durch die Bewohner des Quartiers, einen gemeinnützigen Verein, einer gemeinnützigen Gesellschaft, kirchliche oder kommunale Einrichtungen bestimmt sein. Hierfür ist ein Nutzungskonzept vorzulegen. Als Neuschaffung von Mietwohnraum und zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen gelten auch Baumaßnahmen, durch die Mietwohnraum, Gemeinschaftsräume und Räume zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur in einem neuen selbstständigen Gebäude, durch Änderung, Nutzungsänderung und Erweiterung von Gebäuden oder durch Änderung von Mietwohnungen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse neu geschaffen werden. Welche Qualitäten müssen die zu fördernden Wohnungen erfüllen? Wohnraum darf nur gefördert werden, wenn er den Qualitätsanforderungen der Anlage 1 der WFB entspricht. U. a. muss der Standort ein gesundes und ruhiges Wohnen ermöglichen, müssen sich die Wohnungen in das Stadtbild und die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen, darf das Gebäude nicht mehr als vier Vollgeschosse haben (ggfls. Ausnahmen möglich), muss ein Drittel der Grundstücksfläche als Grünfläche (ohne Stellplätze) gestaltet werden, müssen die Wohnfläche der Wohnungen in einem angemessenen Verhältnis zur Raumanzahl stehen Darüber hinaus sind Wohnflächenunter- und obergrenzen einzuhalten. Die Wohnungen sind barrierefrei (DIN Teil 2) zu errichten. Es ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils geltenden Fassung einzuhalten.

3 3 von 11 Ersatzwohnraum muss zur Erfüllung wohnungspolitischer oder städtebaulicher Ziele benötigt werden. Es handelt sich nicht um eine abschließende Aufzählung, wir beraten Sie gern! Welche Eigenleistung müssen Sie erbringen? Die Antragstellerin/der Antragsteller muss eine Eigenleistung von mindestens 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, sowie alle weiteren Kosten) nachweisen. Als Eigenleistung können anerkannt werden: eigene Geldmittel, der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks, der Wert der Selbsthilfeleistungen und im Grundbuch nach den Fördermitteln gesicherte Fremdmittel Die Herkunft der Geldmittel ist zu belegen. Der Tilgungsnachlass kann auf Antrag bis zur Hälfte auf die erforderliche Eigenleistung angerechnet werden. In diesem Fall ist innerhalb einer gesetzten Frist ein Gesamtkostennachweis einzureichen. Wie hoch ist das öffentliche Darlehen? Grundsätzlich ist die Höhe des Darlehens von der Größe der Wohnung, dem Bauort (Mietenniveau der Gemeinde), dem EnEV-Standard und dem Einkommen des Mieterhaushaltes (Einkommensgruppe A oder B) abhängig. In Wuppertal ist nur die Förderung von Wohnungen für Mieterhaushalte der Einkommensgruppe A zulässig. Zur Einkommensgruppe A gehören Begünstigte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt. Die Grenze liegt für einen 1-Personenhaushalt bei ,- p.a., einen 2-Personenhaushalt bei ,- p.a.

4 4 von 11 Die Einkommensgrenze erhöht sich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person um je 5.100,- p.a. und für jedes weitere zum Haushalt gehörende Kind um je 660,- p.a. Die Haushalte der Einkommensgruppe A erfüllen die Voraussetzungen für die Erteilung eines entsprechenden Wohnberechtigungsscheins. Wuppertal gehört dem Mietenniveau M 3 an. Die Schaffung von Sozialwohnungen kann mit folgenden Darlehen gefördert werden: Grundpauschale je qm förderfähiger Wohnfläche Darlehen für die Standortaufbereitung Zusatzdarlehen für bestimmte Ausstattungskriterien des Wohnraums Schwerbehindertendarlehen, siehe hierzu die gesonderten Informationen Darlehen für Schwerbehinderte Wie hoch ist die Grundpauschale? Neubau von Sozialwohnungen, Gemeinschaftsräumen und Räumen zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur: 1.680,- je m² Wohnfläche Neuschaffung im Bestand von Sozialwohnungen, Gemeinschaftsräumen und Räumen zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur: bis zu 1.210,- je m² Wohnfläche Hinweis: Bei der Neuschaffung im Bestand ist die Höhe des Darlehens (Grundpauschale und Zusatzdarlehen, s. u.) maximal auf die Höhe der berücksichtigungsfähigen Baukosten inklusive Baunebenkosten abzüglich des einzusetzenden Eigenkapitals begrenzt. Neubau bindungsfreier Wohnungen (mittelbare Belegung): 1.008,- je m² Wohnfläche Wie sind die Darlehenskonditionen? Die Mietpreis- und Belegungsbindung beträgt wahlweise 20 oder 25 Jahre (dies entspricht dem Zeitraum der Zinsbindung).

5 5 von 11 Zinssatz: - 0,0 % bis zum Ablauf des 10. Jahres, - danach 0,5 % p.a. für die Dauer der restlichen Belegungsbindung, - nach Ablauf der Belegungsbindung wird das Darlehen marktüblich verzinst Tilgung: - 1 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen, - auf Antrag 2 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen Verwaltungskostenbeitrag: - einmalig 0,4 % - laufend 0,5 % p.a. des Darlehens, nach Tilgung des Darlehens um 50 % erfolgt die Berechnung vom halben Darlehensbetrag Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich zu zahlen. Der gesamte Tilgungsnachlass wird bei Leistungsbeginn vom gewährten Darlehen abgesetzt. Die Zins- und Tilgungsleistungen sowie der laufende Verwaltungskostenbeitrag werden vom reduzierten Darlehen erhoben. Wie hoch sind die Bearbeitungsgebühren? Einmalig 0,4 % der Darlehenssumme als Gebühr bei der NRW.BANK (wird bei Auszahlung einbehalten) sowie Einmalig 0,4 % der Darlehenssumme als Verwaltungsgebühr bei der Bewilligungsbehörde Tilgungsnachlass auf die Grundpauschale Sie erhalten auf die Grundpauschale des Darlehens einen Tilgungsnachlass in Höhe von 15 %, d. h. dieser Betrag ist nicht zurückzuzahlen. Der Antrag auf Tilgungsnachlass ist mit Beantragung der Fördermittel zu stellen. Darlehen für die Standortaufbereitung Für Maßnahmen wie z. B. den Abbruch vorhandener Bausubstanz, die Beseitigung umweltgefährdender Stoffe oder Sicherungsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der sozialen Wohnraumschaffung anfallen, kann ein Darlehen für die Standortaufbereitung

6 6 von 11 gewährt werden. Das Darlehen beträgt 75 v. H. des förderfähigen Anteils der berücksichtigungsfähigen Kosten, maximal pro geförderter Mietwohnung. Für die Ermittlung der Darlehenssumme sind zunächst die Kosten zugrunde zu legen, die sich voraussichtlich ergeben werden. Nach Fertigstellung der Fördermaßnahme sind dann die tatsächlich angefallenen Kosten nachzuweisen. Sind die Kosten geringer als veranschlagt, ist das Darlehen zu kürzen. Eine Erhöhung des bewilligten Darlehens ist nicht möglich. Die Maßnahmen zur Standortaufbereitung gelten nicht als Beginn des Bauvorhabens und dürfen vor Erteilung der Förderzusage durchgeführt werden. Tilgungsnachlass für die Standortaufbereitung Auf Antrag kann für das Darlehen für die Standortaufbereitung ein Tilgungsnachlass (entspricht einem nicht zurückzuzahlenden Zuschuss) gewährt werden. Der Tilgungsnachlass beträgt 50 v. H. des abgerechneten Darlehens für die Standortaufbereitung. Der Antrag auf Tilgungsnachlass ist mit Beantragung der Fördermittel zu stellen. Zusatzdarlehen für kleine Wohnungen, Gemeinschaftsräume und Räume zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur bis zu einer Größe von 55 qm zusätzlich pro Wohnung, wenn eine Zweckbindung für die Einkommensgruppe A vereinbart wird Aufzüge: o Zusatzdarlehen pro geförderter Wohnung, die durch den Aufzug erschlossen wird; maximal pro Aufzug o Zusatzdarlehen pro geförderter Wohnung, die durch einen Liegendaufzug erschlossen wird, maximal pro Aufzug Pflegebäder: pro Pflegebad für den Einbau eines zusätzlichen Pflegebades bei Gruppenwohnungen

7 7 von 11 Außenanlagen für dementiell erkrankte oder behinderte Menschen (z.b. Sinnesgärten, Gärten mit besonderen Gestaltungselementen und Schutzvorrichtungen) oder Außenanlagen zur Verbesserung oder Neugestaltung des Wohnumfeldes (z.b. Quartiersplätze, Spielplätze, Bolzplätze, Bewegungsfelder): 75 % der Herstellungskosten, maximal 200 pro m² gestalteter Grundstücksfläche barrierefreie Nahmobilitätsangebote für die Hausgemeinschaft (z.b. Abstellanlagen für Fahrräder, Rollatoren, Kinderwagen), wenn der in der Baugenehmigung festgesetzte Stellplatzschlüssel auf einen Wert unter 1,0 gesenkt wird: 75 % der Herstellungskosten, maximal 500 pro m² gestalteter Grundstücksfläche Mieteinfamilienhäuser: pro Haus Mietwohnungen mit Passivhausstandard: 100 pro m² förderfähiger Wohnfläche für die Erstellung von Quartierskonzepten: bis zu je geförderter Wohneinheit Zusatzdarlehen für Gruppenwohnungen wegen baulichen Mehraufwandes infolge von Brandschutzauflagen: Im Zusammenhang mit der Umsetzung von Brandschutzauflagen entstehende zusätzliche Kosten bei der Neuschaffung von Gruppenwohnungen für pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf kann ein Zusatzdarlehen von bis zu pro Appartement oder Wohnschlafraum der Gruppenwohnung gewährt werden. Der Förderzusage sind die Kosten zugrunde zu legen, die sich plausibel z.b. aus Brandschutzgutachten oder Kostenvoranschlägen ergeben. Zu beachten: Die Zusatzdarlehen o für Außenanlagen für dementiell erkrankte oder behinderte Menschen o für Außenanlagen zur Verbesserung oder Neugestaltung des Wohnumfeldes (z.b. Quartiersplätze, Spielplätze, Bolzplätze, Bewegungsfelder) o für Nahmobilitätsangebote o zur Deckung städtebaulicher oder gebäudebedingter Mehraufwendungen und o für die Erstellung von Quartierskonzepten sind kostenabhängig.

8 8 von 11 zur Deckung städtebaulicher oder gebäudebedingter Mehrkosten bei der Neuschaffung von Wohnraum in Bestandsimmobilien bei z. B. Gebäuden von besonderem städtebaulichen Wert bis zu 600 pro m² Wohnfläche; neben diesem Zusatzdarlehen dürfen keine Zuschüsse aus der Städtebauförderung für städtebaulich bedingte Mehrkosten oder aus Denkmalfördermitteln in Anspruch genommen werden Wohnungen für Rollstuhlnutzer: 4000,- pro Wohnung auf Antrag; das Zusatzdarlehen wird für folgende Ausstattungsmerkmale erhöht: - Türen zum Außenbereich mit Nullschwelle: 1000,- pro Tür - elektrische Bedienung der Türen: 1500,- pro Tür - rollstuhlgerechte, unterfahrbare Einbauküche: 5000,- individuelle Maßnahmen für Schwerbehinderte: maximal ,- pro Wohnung Zu beachten: Auf Antrag ist ein anteiliger Tilgungsnachlass (Teilschuldenerlass) i.h.v. 50 % auf folgende Darlehen anzurechnen: - städtebauliche oder gebäudebedingte Mehrkosten, - Wohnungen für Rollstuhlfahrer inkl. der Zusatzdarlehen für weitere Ausstattungsmerkmale und - individuelle Maßnahmen für Schwerbehinderte Nach Fertigstellung der Maßnahmen ist in Form eines Kostennachweises abzurechnen. Sind die Kosten geringer als veranschlagt, erfolgt eine Kürzung der Darlehen. Eine Erhöhung des bewilligten Darlehens ist nicht möglich. Wie wird das Darlehen ausgezahlt? Die Auszahlung des Darlehens erfolgt in folgenden drei Raten: 20 v. H. nach Fertigstellung der Bodenplatte 45 v. H. nach Fertigstellung des Rohbaus 35 v. H. bei abschließender Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit Beim Darlehen für die Standortaufbereitung bestehen abweichende Auszahlungsmodalitäten.

9 9 von 11 Was ist bei der Miete zu beachten? In Wuppertal als Gemeinde des Mietniveaus 3 und einer zulässigen Förderung für Angehörige der Einkommensgruppe A: 5,55 /m² mtl. zzgl. 1,5 %. jährliche Mieterhöhung bezogen auf die Ausgangsmiete zzgl. Betriebskosten Abweichungen: Bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme- oder Warmwasserbereitung (Contracting) reduziert sich die genannte Miete in Höhe von 5,55 um 0,20 /m². Für Wohnungen mit Passivhausstandard darf höchstens eine Miete in Höhe von 5,85 /m² mtl. vereinbart werden. Die Miete für Ersatzwohnraum (mittelbare Belegung) darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und muss 5,55 /m² mtl. unterschreiten. Die Bewilligungsbehörde legt die erforderliche Unterschreitung in Abhängigkeit von der Qualität der Ersatzwohnung fest. Die Koppelung von PKW-Stellplätzen mit der Miete ist unzulässig, es sei denn, es handelt sich um Garagen für Mieteinfamilienhäuser. Für geförderte Gemeinschafträume darf ein monatliches Entgelt vereinbart und mit der Miete gekoppelt werden. Die Summe aller Entgelte darf die zulässige Miete für eine Mietwohnung für Begünstigte der Einkommensgruppe A nicht überschreiten. Sollen Betreuungsleistungen erbracht werden? Was ist zu beachten? Neben der Miete darf für allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste ein Entgelt in Höhe von maximal 35 pro Haushalt monatlich in Rechnung gestellt werden. Die Forderung ist nicht von der tatsächlichen Inanspruchnahme der angebotenen Leistung abhängig. Ein schlüssiges Konzept über das Angebot muss bei Erteilung der Förderzusage vorliegen. Sollen über allgemeine Unterstützungsleistungen hinausgehende Pflege- oder Betreuungsleistungen erbracht werden, ist die Entgelthöhe mit der fachlich zuständigen Stelle, z. B. dem Kostenträger oder der WTG-Behörde, abzustimmen.

10 10 von 11 Welche Belegungsbindungen werden begründet? Die geförderten Wohnungen dürfen nur Haushalten der Einkommensgruppen A zur Verfügung gestellt werden, d. h. die geförderte Wohnung darf nur einem Wohnungssuchenden mit entsprechendem Wohnberechtigungsschein überlassen werden. Wie lange bestehen die Miet- und Belegungsbindungen? Die Dauer der Miet- und Belegungsbindung beträgt nach Wahl des Antragstellers 20 oder 25 Jahre. Die einmal getroffene Wahl ist bindend. Die vorzeitige und vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen verkürzt die Dauer der Miet- und Belegungsbindungen nicht. Eine Verlängerung der Bindung ist auf Antrag möglich. Wann darf mit den Maßnahmen begonnen werden? Mit dem Bauvorhaben darf nicht vor Erteilung der Förderzusage begonnen werden, es sei denn, die Bewilligungsbehörde hat vorab zugestimmt. Als Vorhabenbeginn ist der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen anzusehen, die der Ausführung zuzurechnen sind; Planung bis einschließlich Leistungsphase 6 des 34 der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI), Bodenuntersuchung, das Herrichten des Grundstücks und Grunderwerb gelten nicht als Beginn des Bauvorhabens. Der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen steht der Förderung dann nicht entgegen, wenn der Antragstellerin oder dem Antragsteller nach diesem Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt gemäß Nummer der WFB eingeräumt ist und ihr oder ihm im Falle des Rücktritts außer den Kosten für Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb keine weiteren Lasten entstehen. Mit der Ausführung der Verträge darf auch bei Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehaltes nicht begonnen werden. Wo werden die Fördermittel beantragt? Bei der Stadt Wuppertal, Ressort Bauen und Wohnen, Abteilung Bauförderung und Wohnen, Winklerstr. 1, Wuppertal als Bewilligungsbehörde.

11 11 von 11 Wie werden die Fördermittel beantragt? Die für die Beantragung vorgeschriebenen Antragsvordrucke erhalten Sie zum Herunterladen unter oder Vor Antragstellung wird ein Beratungsgespräch bei der Bewilligungsbehörde empfohlen. Von wem bekommen Sie die Förderzusage? Von der Bewilligungsbehörde, die den Antrag entgegen genommen hat. Wie geht es weiter? Die NRW.BANK leitet die Vertragsunterlagen zu, zahlt die Fördermittel aus und verwaltet das Darlehen. Wichtiger Hinweis: Diese Informationsbroschüre erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Für weitere Informationen stehen wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie einen Termin unter der Tel.-Nr (Fax: ) oder der -Adresse Stadtverwaltung Wuppertal Ressort Bauen und Wohnen Abteilung Bauförderung und Wohnen Winklerstraße 1 (gegenüber Bahnhof Barmen) Wuppertal-Barmen Tel Förderprogramme, Informationsmaterial und benötigte Antragsformulare erhalten Sie auch unter folgenden Internetadressen: