Nachhaltige Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten

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1 DACH+ Campus Siedlungsumbau Herausforderungen für den Bodenseeraum Rorschacherberg, Institut für Raumordnung und Entwicklungsplanung Universität Stuttgart

2 1 Gliederung Forschungsprojekt Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten Herausforderungen alternder Einfamilienhausgebiete Handlungsfelder nachhaltiger Bestandsentwicklung

3 2 Projekt: Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung. Auftraggeber: Wüstenrot Stiftung Projektlaufzeit: Projektpartner: - Hochschule für Technik Stuttgart (HFT) - Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung Dortmund/Aachen (ILS) - Institut für Raumordnung und Entwicklungsplanung der Universität Stuttgart (ireus) 29 Untersuchungsgebiete in 14 Fallstudien-Kommunen in fünf westdeutschen Bundesländern Forschungsbericht kann kostenlos bei der Wüstenrot Stiftung angefordert werden:

4 3 Hintergrund Die Wohnsuburbanisierung in Westdeutschland nach dem 2. Weltkrieg manifestiert sich in einem enormen Bestand an inzwischen gealterten Einund Zweifamilienhäusern In diesem Gebäudebestand befinden sich rund ein Fünftel aller Wohnungen Westdeutschlands

5 4 Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage Quantitative Dimension Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte wird in Zukunft sinken Bevölkerungskohorten der Erbauergeneration übersteigt die nachfolgenden Generationen potenzieller Erwerber Kohortenstärke Kohortenstärke Kaufrate Verkaufsrate Altersspezifische Kauf-und Verkaufsrate nach Myers/Ryu 2007

6 5 Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage Qualitative Dimension Veränderung und Pluralisierung der Lebensmodelle für zu einem Bedeutungszuwachs urbaner Wohnformen Bedeutungsverlust traditioneller Familienmodelle und Zunahme von Singlehaushalten, Alleinerziehenden und kinderlosen Paaren Veränderungen der Arbeitswelt, wie Anstieg der Frauenerwerbsquote, Erosion des Normalarbeitsverhältnisses und die Zunahme prekärer Beschäftigungen

7 6 Hypothese: Drohendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage Räumliche Dimension Polarisierung zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen sowie zwischen zentralen und peripheren Standorten Quelle: empirica-deutschlandindex und EZFH-Ranking II/2013 (Hedonische Preise, Basis: ab 2012 empiricasysteme, davor IDN Immodaten GmbH). Angaben für Baujahre ab 2002, m², höherwertige Ausstattung.

8 7 Forschungsfragen In welchem Zustand und welcher Marktsituation befinden sich die älteren Einfamilienhausbestände? Wie läuft der Generationenwechsel ab? Welche Bedeutung hat das Thema Bestandsentwicklung von Einfamilienhausgebieten in der kommunalen Praxis? Welche Maßnahmen können zu einer nachhaltige Nutzung dieser Bestände beitragen?

9 8 Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene

10 9 Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene Anzahl (in Millionen) and Anteil der Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern der Baujahre nach Risikoklasse and Kreistyp Lippe Lippe Hohes Risiko Mittleres Risiko Geringes Risiko Gesamt Kernstädte % % % % Verdichtete Kreise Ländliche Kreise % % % % % % % % Gesamt

11 10 Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene Insgesamt konzentrieren sich die potenziellen Angebotsüberhängen auf die Gebiete außerhalb der Kernstädte Absolut am stärksten betroffen sind die verstädterten Räume Relativ am stärksten betroffen sind die ländlich-peripheren Gebiete Grundsätzlich bestätigt die Analyse auf Gemeindeebene die räumlichen Muster der Kreisebene, aber es gibt auch deutliche Differenzierungen Kommunen mit höchster und geringerer Betroffenheit liegen teilweise unmittelbar nebeneinander

12 11 Bestandsanalyse auf Kreis- und Gemeindeebene Konstanz Friedrichshafen Konstanz Friedrichshafen Winterthur Zurich Sankt Gallen Winterthur Zurich Sankt Gallen Vaduz Vaduz

13 12 Fallstudien: Teilnehmende Kommunen

14 13 Fazit aus den Fallstudien Leerstand erst punktuell vorhanden, derzeit bestehen noch keine gravierenden Vermarktungsschwierigkeiten Der Generationenwechsel ist noch nicht abgeschlossen teilweise hoher Altersdurchschnitt und geringe Belegungsdichten Viele Gebäude und Gebiete sind für das Wohnen im Alter nur bedingt geeignet Reurbanisierung? Resuburbanisierung? Postsuburbanisierung?

15 14 Fazit aus den Fallstudien Sanierungsdefizite bestehen vor allem im energetischen Bereich Handlungsbedarf in Abhängigkeit von der Nachfragesituation sehr unterschiedlich Bei Nachfrageproblemen sind gesamtörtliche und überörtliche Ansätze vielversprechend Bei angespanntem Marktumfeld steht die Steuerung der Innenentwicklung und Nachverdichtung im Vordergrund Reurbanisierung? Resuburbanisierung? Postsuburbanisierung?

16 15 Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten Wachstum Zuzug, Verjüngung Umfangreiche Modernisierung, Nachverdichtung Wertzuwachs Stagnation geringe Fluktuation, Tendenz zur Überalterung punktuelle/sukzessive Erneuerung Wertstabilität Schrumpfung Wegzug, starke Überalterung geringe Investitionen in den Bestand Wertverlust

17 16 Ansätze für kommunales Handeln Wachstum: Ausschöpfung von Standortpotenzialen unter Beibehaltung der bestehenden Struktur und Funktion, Vermeidung unerwünschter Nachverdichtung > Stabilisierung Stagnation: Verbesserung durch Aufwertungsmaßnahmen > Qualifizierung Schrumpfung: Rückbau, ggf. Ersatzneubau mit marktgerechten Wohnformen, Umnutzungen > Umstrukturierung

18 17 Ansätze für kommunales Handeln EFH-Bestände erfordern künftig mehr Aufmerksamkeit Erforderlich ist ein systematisches Monitoring von Angebots- und Nachfragtrends Zusammenführung vorhandener Daten zu Einwohnern, Grundstücken und Gebäuden, Infrastruktur, etc. auf Gebietsebene Ziel: Einfamilienhausgebiets-Check als Frühwarnsystem, das rechtzeitiges kommunales Handeln ermöglicht, bevor ernsthafte Probleme entstehen Reurbanisierung? Resuburbanisierung? Postsuburbanisierung?

19 18 Ansätze für kommunales Handeln Werkzeugkasten für eine nachhaltige Bestandsentwicklung Stadtentwicklung und Monitoring Innenentwicklung und Flächenmanagement Infrastruktur und Nahversorgung Öffentlicher Raum und Stadtbild Verkehr und Mobilität Gebäude und Wohnraum Bewohner und Beteiligung Übergeordnete Themen (nationale/ regionale Ebene)

20 19 Ansätze für kommunales Handeln Handlungsfeld Innenentwicklung und Flächenmanagement Bestandsorientierte Siedlungsentwicklung Interkommunales Flächenmanagement Baulücken- und Brachflächenaktivierung Umnutzung leer stehender Nichtwohngebäude Nachverdichtungskonzepte Nachfragestimulierung und Öffentlichkeitsarbeit. Reurbanisierung? Resuburbanisierung? Postsuburbanisierung?

21 20 Fazit Fokus EFH-Gebiete Das Forschungsprojekt hat die Notwendigkeit herausgearbeitet, dass Kommunen und übergeordnete Ebenen ihre Aufmerksamkeit stärker als bisher auf den Einfamilienhausbestand lenken. EFH-Check Die Installation eines Frühwarnsystems ermöglicht ein rechtzeitiges kommunales Handeln, noch bevor ernsthafte Probleme entstehen. Kein Patentrezept Ausgangslagen und Rahmenbedingungen der Kommunen und der einzelnen Gebiete sind sehr unterschiedlich. EFH-Gebiete als kommunales Handlungsfeld Dafür bietet der Werkzeugkasten mit Strategiebausteinen, Handlungsoptionen und Maßnahmen ortsangepasste, individuelle Lösungen. Reurbanisierung? Resuburbanisierung? Postsuburbanisierung?

22 21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!