Privatkunden. Hypotheken und Bauen individuell und solid

Transkript

1 Privatkunden _ Hypotheken und Bauen individuell und solid 1

2 Planen Sie Ihre Zukunft weitsichtig ein erfahrener Partner steht Ihnen zur Seite Bauen Sie auf ein solides Fundament mit einer persönlichen Finanzierung Wer den Schritt ins eigene Zuhause plant, will seine ganz persönlichen Vorstellungen verwirklichen. 2 Die Kosten für den Bau oder den Kauf Ihres Eigenheims sind abhängig von Ihren 3 Die eigenen vier Wände bieten viel Gestaltungsspielraum egal, ob Sie Erstbesitzer sind oder ein Umbauprojekt realisieren möchten. Gut, wenn Sie sich dabei auf einen starken Partner verlassen können, der Sie darin unterstützt, Ihren ganz persönlichen Traum zu leben. Wünschen und Vorstellungen. Welche Lage bevorzugen Sie im Grünen oder stadtnah mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten? Wie viel Raum benötigen Sie für sich selbst, für Ihre Kinder, Gäste oder das eigene Büro? Aber auch Ihre Ansprüche an die architektonische Gestaltung, sowohl innen wie aussen, sowie die Ausstattung beeinflussen Ihren Kapitalbedarf. Als regional verankerte Bank gehören wir zu den Kennern des lokalen Immobilienmarktes und verfügen über langjährige Erfahrung in der Finanzierung von Wohneigentum. Sie profitieren von kurzen Wegen und Entscheidungen vor Ort sowie bewährten und transparenten Finanzierungsmodellen. Gerne beraten wir Sie persönlich.

3 Der Kapitalbedarf Rechenbeispiel mit 20 % Eigenkapital in bar 4 Eigenkapital Finanzierung CHF Kaufpreis/Verkehrswert % 5 Als Eigenkapital sollten Sie in der Regel mind. 20 % des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten aufbringen. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten. In erster Linie bietet sich Sparguthaben an. Ergänzend kann der Verkauf von Wertschriften oder der Rückkauf einer Lebensversicherung in Betracht gezogen werden. Auch der Vorbezug von Pensionskassengeldern Eigenkapital (in bar) 1. Hypothek 2. Hypothek % 66 % 14 % der 2. Säule (max. 10 % des Kaufpreises) oder Vorsorgekapital der Säule 3a Zinskosten* 1. und 2. Hypothek à 5 % ist möglich. Letzteres kann alternativ auch verpfändet werden. Welche Art der Kapitalbeschaffung für Sie zweckmässig erscheint, ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen im persönlichen Gespräch. Amortisation (berechnet auf 20 Jahre) Jährliche Nebenkosten (1 % des Kaufpreises/Verkehrswertes) Total Belastung pro Jahr Fremdkapital/Hypothek Total Belastung pro Monat Das übrige Kapital erhalten Sie von uns in Form einer Hypothekarfinanzierung (bis max. 80 % des Marktwertes, z. B. Kaufpreis, Ertragswert etc.). Die 1. Hypothek beträgt * Kalkulatorisch: Um die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen zu gewährleisten, dienen langfristige Mittelwerte als Berechnungsgrundlage. 66 % des Kaufpreises. Für den verbleibenden Betrag stellen wir Ihnen eine 2. Hypothek zur Verfügung. Diese wird über einen längeren Zeitraum (spätestens bis zur Pensionierung, längstens innert 20 Jahren) in periodischen Amortisationsraten zurückbezahlt und weist gewöhnlich einen höheren Zinssatz auf. Die Hypothekarzinsen variieren je nach Marktverhältnissen sowie in Abhängigkeit der gewählten Hypothekarmodelle.

4 Die Hypothekarzinsen Die Amortisationen 6 Den grössten Teil der jährlich anfallenden Kosten für ein Eigenheim machen die Hypothekarzinsen aus. Die Höhe der Zinsen hängt in erster Linie vom aktuellen Zinsumfeld ab. Daneben bestimmen Sie selbst, welche Zinsschwankungen nach oben und nach unten Sie aufgrund des gewählten Hypothekarmodelle in Kauf zu nehmen bereit sind und zu Durch die Tilgung der Hypothek gleichen Sie die Altersentwertung aus und schaffen zugleich Reserven für künftige Renovationen oder Aus- und Umbauten. Wie und in welchen Raten Sie die Hypothek zurückzahlen, legen wir gemeinsam mit Ihnen fest. 7 Ihren finanziellen Möglichkeiten passen. Dafür bieten wir Ihnen eine breite Palette von Finanzierungsformen an, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Direkte Amortisation Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jährlich einen gleichbleibenden Betrag zurück. Die Hypothekarschuld verringert sich so Jahr für Jahr und ebenso die Zinsbelastung. Allerdings reduziert sich dadurch auch der Betrag, den Sie von den Steuern absetzen können. Indirekte Amortisation Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld unverändert. Sie sparen die mit uns vereinbarten Amortisationsraten auf einem separaten Vorsorgekonto der Säule 3a an. Spätestens bei Ihrer Pensionierung oder nach Ablauf einer vereinbarten Zeit wird dieses Guthaben zur Tilgung des Hypothekardarlehens verwendet. Mit dieser Methode ergeben sich auch Steuervorteile, welche wir auf Seite 16 erläutern.

5 Die Neben- und Unterhaltskosten Tragbarkeit 8 Die Nebenkosten sind grösstenteils dieselben, die Sie bereits als Mieter kennengelernt haben. Zu den regelmässigen Abgaben für Strom, Wasser, Gas usw. kommen für Eigentümer weitere Kosten hinzu, wie z. B. Versicherungen, Gebäudeunterhalt, kleinere Reparaturen und periodische Instandsetzungen. Die Höhe der Neben- und Unterhaltskosten hängt immer auch vom Alter der Immobilie ab und beträgt rund 0.5 % bis 1 % des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten. Insbesondere als Stockwerkeigentümer sollten Achten Sie darauf, dass sich die Kosten auch langfristig in einem finanziell tragbaren Rahmen bewegen. Die Hypothekarzinsen, die Amortisationsraten sowie die Neben- und Unterhaltskosten sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Bedenken Sie dabei, dass die Hypothekarzinsen in Abhängigkeit der Marktlage steigen oder sinken können. 9 Sie mit etwas höheren Neben- bzw. Unterhaltskosten rechnen, da Sie sich neben der Nutzung Ihrer Wohnung auch an den gemeinsamen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft (z. B. Lift, Keller, Spielplatz etc.) beteiligen müssen. Drei Faustregeln Als Eigenkapital sollten Sie in der Regel über mindestens 20 % des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten verfügen. Neben- und Unterhaltskosten von 0.5 % bis 1 % sowie Amortisationsraten sind in der Planung unbedingt zu berücksichtigen. Die Aufwendungen für das Wohnen in den eigenen vier Wänden sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen.

6 Unsere Hypothekarmodelle im Überblick flexibel und nach Mass kombinierbar Festhypothek 10 Das passende Finanzierungsmodell wird durch Ihre individuellen Bedürfnisse sowie das aktuelle Zinsumfeld bestimmt. Auf Basis der nachfolgenden Hypothekarmodelle zeigen Ihnen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater Mittel und Wege auf, wie Sie die Finanzierung Ihres Vorhabens auf ein stabiles Fundament stellen. Mindestbetrag Typ Laufzeit Zinssatz CHF am Kapitalmarkt (Swap) orientierte Hypothek wählbar 2 bis 10 Jahre fest während der gesamten Laufzeit 11 Zinsanpassung am Ende der vereinbarten Laufzeit Was gilt es zu beachten? Generell gilt: Je kürzer die Laufzeiten, desto tiefer der Zinssatz. Zinsbelastung vierteljährlich Amortisation bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich Kurzfristige Zinssätze unterliegen stärkeren Schwankungen als mittel- bis langfristige. Amortisationsperiodizität grundsätzlich jährlich Kündigung jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist Ist das aktuelle Zinsniveau hoch oder tief? Sind eher steigende oder sinkende Zinsen auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung zu erwarten? Ist eine Kombination von verschiedenen Finanzierungsvarianten und Laufzeiten Wechsel in andere Hypothekarmodelle einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich während der Laufzeit nicht möglich Vorteile + Zinssatzschwankungen sind ausgeschlossen empfehlenswert? + Sie können während der Laufzeit genau budgetieren Nachteile Während der Laufzeit können Sie nicht von Zinssenkungen profitieren Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung während der Laufzeit

7 Variable Hypothek Flexhypothek ohne Zinsbegrenzung 12 Mindestbetrag keine betragsmässige Untergrenze Mindestbetrag CHF Typ grundsätzlich am Kapitalmarkt orientierte Hypothek Typ am Geldmarkt (Libor) orientierte Hypothek, sogenannte Laufzeit unbeschränkt Rollover-Hypothek, ohne integrierte Zinsabsicherung Zinssatz variabel Laufzeit wählbar 3 oder 5 Jahre (kürzere Laufzeiten auf Anfrage) Zinsanpassung laufend Zinssatz Basis 3-Monats- oder 6-Monats-CHF-Libor-Satz, plus individuelle Kosten- und Risikomarge (inter- Zinsbelastung vierteljährlich nationale Zinsusanz 365/360), gerundet auf den nächsten Hundertstel Amortisation Amortisationsperiodizität Kündigung Wechsel in andere Hypothekarmodelle Vorteile Nachteil direkt oder indirekt möglich (nur bei selbstbewohntem Wohneigentum) grundsätzlich jährlich jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode möglich + Sie profitieren von sinkenden Zinsen + Sie bleiben flexibel, sowohl im Hinblick auf Folgefinanzierungen als auch bei anstehenden Reduktionen Bei steigenden Zinsen ist mit einer Mehrbelastung zu rechnen Zinsanpassung Zinsbelastung Amortisation Amortisationsperiodizität Kündigung Wechsel in andere Hypothekarmodelle Vorteile Nachteil viertel- oder halbjährlich vierteljährlich bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich grundsätzlich jährlich jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Wechsel in eine Festhypothek mit einer Mindestlaufzeit von zwei Jahren auf Ende einer Zinsperiode möglich, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 60 Tagen + Sie profitieren uneingeschränkt von Zinssenkungen + Die Flexhypothek zeichnet sich durch ein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis aus Der Libor (Basis-Zinssatz) kann markanten Schwankungen unterworfen sein

8 Flexhypothek mit Zinsbegrenzung (Cap) Baufinanzierungen 14 Mindestbetrag CHF Neubauten, Umbauten oder Erweiterungen von Liegenschaften erfordern oftmals 15 Typ am Geldmarkt (Libor) orientierte Hypothek, sogenannte erhebliche finanzielle Mittel sowie eine professionelle Begleitung. Für Ihr Bauvorhaben Rollover-Hypothek mit integrierter Zinsabsicherung unterbreiten wir Ihnen deshalb individuelle Finanzierungsvorschläge, die geeignete Laufzeit wählbar 3 oder 5 Jahre (kürzere Laufzeiten auf Anfrage) Zinssatz Basis 3-Monats-CHF-Libor-Satz plus individuelle Produkte flexibel kombinieren. Dabei lassen wir auch eventuelle Risiken nicht ausser Kosten- und Risikomarge sowie Cap-Zinsprämienanteil Acht. Offen über den Umgang mit Risiken zu reden, gehört bei uns zur weitsichtigen (internationale Zinsusanz 365/360), gerundet auf den nächsten Hundertstel Planung von Lösungen nach Mass. Denn nur so können Sie sicher sein, die richtigen Zinsanpassung vierteljährlich Entscheidungen zu treffen. Zinsbelastung vierteljährlich Amortisation bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich Amortisationsperiodizität grundsätzlich jährlich Kündigung jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Wechsel in andere Hypothekarmodelle während der Laufzeit nicht möglich Vorteile + Sie profitieren uneingeschränkt von Zinssenkungen + Mit der integrierten Zinsabsicherung sichern Sie sich gegen steigende Zinsen bis zu einem vereinbarten Maximalzinssatz ab Nachteile Der Libor (Basis-Zinssatz) kann markanten Schwankungen unterworfen sein. Zinserhöhungen bis zum vereinbarten Maximalzinssatz sind möglich Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung während der Laufzeit Weitere Finanzierungsvarianten auf Anfrage.

9 Steuerliche Aspekte 16 Ihre Steuersituation wird durch Ihr Eigenheim in verschiedener Hinsicht beeinflusst. Ein Spar-Tipp 2: Effektiver oder pauschaler Liegenschaftsunterhalt die richtige Wahl 17 wesentlicher Faktor zur Beurteilung möglicher Steuerersparnisse ist die Steuerprogression, Renovations- und Unterhaltskosten, die dem Erhalt und der Erneuerung dienen, sind bei das heisst die zunehmende steuerliche Belastung mit steigendem Einkommen. Je höher den Steuern abzugsfähig. Im Kanton Zürich und in vielen anderen Kantonen können die Steuerprogression ist, desto grösser ist auch die steuerliche Wirkung von Abzügen im Sie jährlich wählen, ob Sie die effektiven Kosten oder eine Pauschale abziehen wollen. Zusammenhang mit Liegenschaften. Sparpotenziale entstehen immer dort, wo die steuer- Zwar müssen Sie als Bewohner Ihres eigenen Zuhauses ein theoretisches Mieteinkommen liche Berechnungsgrundlage zu Gunsten des Steuerpflichtigen beeinflusst werden kann. (Eigenmietwert) deklarieren, doch lässt sich durch eine kluge Planung des Unterhal- tes, das konsequente Ausschöpfen aller Abzugsmöglichkeiten und die entsprechende Beim steuerbaren Einkommen: Wahl der Abzugsart in den meisten Fällen noch ein klarer Steuervorteil realisieren. Reduktion des Einkommens durch Abzüge von Gewinnungskosten, d. h. von Liegenschaftsunterhalt und Schuldzinsen Spar-Tipp 3: Zusammenfassen und Aufteilen von Renovationsarbeiten Wenn mehrere kleine Reparaturarbeiten anstehen, führen Sie diese im selben Jahr durch. Bei der Grundstückgewinnsteuer: So entstehen abzugsfähige Kosten, die höher sind als die Pauschale. Grössere Renovations- Reduktion des Gewinnes durch Erhöhung der Anlagekosten, z. B. Aufrechnung der wert- arbeiten werden von Vorteil über zwei oder sogar drei Jahre verteilt, um mehrere Jahre vermehrenden Investitionen von einem Abzug zu profitieren, der grösser ist als die jährliche Pauschale. Spar-Tipp 1: Indirekte Amortisation mit der dritten Säule Beträge, die Sie auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a einbezahlen, können Sie bis zu einem jährlichen, gesetzlichen Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das Kapital auf dem Konto ist vermögenssteuerfrei und die Zinserträge sind einkommenssteuerfrei. Die indirekte Amortisation ist eine Vereinbarung mit Ihrer Bank über eine zeitlich aufgeschobene Rückzahlung der Hypothek. Dafür verpfänden Sie z. B. Ihr 3.-Säule- Vorsorgekonto, auf das Sie regelmässig einzahlen. Ihre Hypothekarschuld bleibt somit über die Jahre unverändert. Sie können also während der ganzen Laufzeit die komplette Hypothekarschuld vom steuerbaren Vermögen und die Zinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Auszahlung bei Auflösung des 3.-Säule-Vorsorgekontos wird ausserdem privilegiert besteuert. Spar-Tipp 4: Weitsicht in Bezug auf Grundstückgewinnsteuer Der Gewinn aus der Veräusserung einer Liegenschaft unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Im Prinzip wird dafür die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis berechnet. Alle wertvermehrenden Investitionen, die Sie getätigt haben, können Sie aber zum Kaufpreis aufrechnen. Das heisst, alle Kosten, die Sie nicht als Liegenschaftsunterhalt abziehen konnten, können Sie beim Verkauf geltend machen. Es ist deshalb wichtig, dass Sie alle Rechnungen und Unterlagen aufbewahren und besonders grössere Renovationen gut dokumentieren. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, wenn beim Verkauf einer selbstbenutzten Wohnliegenschaft innert angemessener Frist der Erlös zum Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Wohnliegenschaft verwendet wird.

10 Einkommen indirekte Amortisation 18 Spar-Tipp 5: Optimale Verschuldung berechnen Wenn die Schuldzinsen gleich hoch wie der Eigenmietwert oder höher sind, bezahlen Sie auf diesem fiktiven Einkommen keine Steuern oder Sie reduzieren sogar Ihr steuerbares Einkommen. Es kann für Sie also lohnenswert sein, in bestimmten Fällen eine höhere Hypothekarbelastung in Kauf zu nehmen. Beachten sollten Sie jedoch, dass Sie den Eigenmietwert nur rechnerisch einnehmen, die Schuldzinsen aber tatsächlich bezahlen müssen. Höhere Schulden machen dann Sinn, wenn die Schuldzinsen nach Berücksichtigung aller Steuereffekte kleiner sind als die Erträge, die Sie mit den freien Mitteln erwirtschaften. Besteuerung Eigenmietwert Ausblick Seit den 90er Jahren wird ein Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung angestrebt. Dabei geht es um die Abschaffung des Eigenmietwertes und den begrenzten oder vollständigen Wegfall der Abzugsmöglichkeiten. Eine solche Reform hätte unweigerlich Auswirkungen auf die persönliche Steuersituation. Allerdings gehen die Vorstellungen darüber, wie dieser Systemwechsel ausgestaltet werden müsste, auseinander. Zum heutigen Zeitpunkt ist jedoch keine zuverlässige Prognose über den Ausgang dieser Debatte möglich. 19 Unsere Kompetenz in Steuerfragen Wer in sein eigenes Zuhause investiert, kann auch finanzielle Vorteile für sich in + Eigenmietwerthekarzinsen Hypo- Anspruch nehmen. Wie, das wissen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater, die sich in Steuerfragen rund ums Wohnen bestens auskennen und Ihnen bei der Realisierung Ihrer Steuervorteile behilflich sind. Unterhalt Steuerersparnisse Steuerbares Einkommen

11 Bank BSU Bank BSU Genossenschaft Bankstrasse Uster Telefon Fax info@bankbsu.ch Diese Publikation dient ausschliesslich Informationszwecken und stellt weder ein Angebot noch eine Empfehlung oder Aufforderung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar. Hinsichtlich der Genauigkeit und Vollständigkeit dieses Dokumentes wird keine Gewähr gegeben, und es wird jede Haftung für Verluste abgelehnt, die sich aus dessen Verwendung ergeben. Gesetzliche oder regulatorische Änderungen bleiben vorbehalten. Die aufgeführten Konditionen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Herausgabe dieser Publikation. Massgebend sind die Konditionen gemäss den jeweils aktuellen Produkt-, Preis- und Zinssatzdokumentationen. Änderungen sind jederzeit möglich. Geschäftsstellen Uster Dübendorf Volketswil