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1 PRORENTA GMBH PARKWOHNANLAGE IM LUMENVIERTEL BONN Stan do rtberi c h t /

2 Inhalt: Ergebnisauswertung Unsere Ergebnisse im Blumenviertel Gutachten Zwangsversteigerungen Fazit Grundsätzliches vom Gutachterausschuss zum Standort Bonn Verkaufsfälle, Entwicklung und Tendenz 08/09 Allgemeine Preisentwicklung Aktuelle Durchschnittspreise Marktbericht Wohnungen Kauf - 4. Quartal 09 Marktbericht Wohnungen Miete - 4. Quartal Quellennachweis: Die auf den nächsten Seiten enthaltenen Ausführungen und Statistiken beruhen auf Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Bonn aus dem Jahre 08 / 09, dem größten deutschen Immobilienportal Immobilienscout24 und nicht zuletzt durch Erfahrungen aus unseren eigenen Verkäufen und Vermietungen im Objekt. Fremde Quellen sind entsprechend im Text gekennzeichnet. Der Objektstandort liegt im Stadtteil Duisdorf im Stadtbezirk Hardtberg. Die für den Objektstandort maßgeblichen Daten haben wir in den Fremdtexten rot gekennzeichnet. Düsseldorf, im Mai 10 Seite 2

3 Ergebnisauswertung Generell ist die Preisentwicklung und Nachfrage in Bonn in den letzten Jahren stabil geblieben. Eine Tendenz ist aber schon jetzt für uns erkennbar, dass das Nachfragepotential durch die Veränderung der Gesamtbevölkerung sich in zwei Bereichen modifiziert. Zum einen rückt das Älterwerden in den Fokus mit dem Wunsch nach einem Aufzug und anderen baulichen Merkmalen wie zum Beispiel barierefreie Eingänge etc. Auch erwerben ältere Menschen nicht so häufig Objekte wie die Generation zwischen 30 und 45 Jahren zum Eigennutz, so dass die Anzahl der Kaufinteressenten zukünftig kleiner wird. Derzeit wird der o.g. Effekt dadurch kompensiert, dass ältere Interessenten verstärkt als Investoren auftreten und Wohnungen als Kapitalanlage erwerben. Bankenkrise und niedrige Zinsen sind derzeit die aktuellen Gründe dazu. Bevorzugt werden jüngere Baujahre zwischen 10 und Jahren, da danach mit größeren Verschleißreparaturen gerechnet werden muss. Qualität und nachhaltige Vermietbarkeit bzw. Wohnwert sind ausschlaggebende Entscheidungskriterien. In diesen Fokus passt das noch relativ junge Blumenviertel mit seiner zentralen aber dennoch grünen Lage und der anerkannt guten Bauqualität. Der Gutachterausschuss ermittelt einen Durchschnittswert von 1.540,00 pro m². Die Auswertung des beigefügten Immobilienscout Reports gibt dieses Ergebnis ebenfalls in etwa wieder. Die Ergebnisse der Gutachter bei Zwangsversteigerungen im Objekt kommen gemäß der unten aufgeführten Aufstellung auf einen Durchschnittswert von 1.525,00 pro m². Seite 3

4 Unsere Ergebnisse im Blumenviertel sind wie folgt: Wohnung Wohnfl. Kaufpreis TG-Anteil m²-preis Orchideenweg 31 a 58,39 m² , , ,- Gerbaraweg 4 75,00 m² , ,- Orchideenweg 10 64,29 m² , , ,- Orchideenweg 31 68,70 m² ,- - Orchideenweg 10 98,73 m² 5.000, , ,- Orchideenweg 8 113,0 m² , , ,- Orchideenweg 13 71, m² 1.000, , ,- Orchideenweg 35a 76,30 m² , , ,- Orchideenweg 12 65,68 m² , ,- Schmittgasser Kirchw 101,8 m² , , ,- Gerberaweg 2 72,64 m² , , ,- 866 m² , ,- Gutachten Zwangsversteigerungen: Wohnung Jahr Wohnfl. Kaufpreis TG-Anteil m²-preis Gerberaweg ,00 m² , , ,- Schmittg.Kirchw ,00 m² , , ,- Lessenicherstr ,00 m² , , ,- 164 m² , ,- Die Vermietungssituation im Objekt ist nachwievor überdurchschnittlich gut. Auch den beteiligten Hausverwaltern und Objektbetreuern kann uneingeschränkt ein gutes Zeugnis für einen guten Objektzustand erteilt werden. Die Interessenten und Bewohner bestätigen diesen optischen Eindruck. Der aktuelle Mietpreis bewegt sich bei durchschnittlich 7,5 / m² / p.m. und liegt damit im Stadtbereich von Bonn im oberen Drittel. Seite 4

5 Fazit Derzeit werden 3 und 4 Zimmer Wohnungen zum Eigennutz ( gerne auch mit Gartenanteil ) und kleinere Einheiten von Vermietern / Kapitalanleger durchaus zu den von uns erzielten Verkaufspreisen nachgesucht. Zukünftig gehen wir eher von einem geringer werdenden Nachfragepotential im Wiederverkaufsbereich aus, gleichzeitig aber bei gleichbleibender guter Mieternachfrage mit stabilen Preisen. Das Preisniveau für Kauf und Miete ist in den letzen Jahren stabil geblieben. Auch zukünftig rechnen wir nicht mit größeren Ausschlägen nach Oben oder Unten. Neubaupreise im benachbarten Baufeld Grüne Mitte Duisdorf am Schmittgasser Kirchweg bewegen sich um einen m² Preis von 2.0,00 für Wohnungen und ,00 für einen Tiefgaragenstellplatz. Der Verkauf erfolgt derzeit über die V+R Immobilien GmbH. Kapitel Fremdquellen: Grundsätzliches vom Gutachterausschuss zum Standort Bonn: Die kreisfreie Universitätsstadt Bonn gehört zum Regierungsbezirk Köln und liegt im südlichen Teil des Landes Nordrhein-Westfalen. Das im Osten vom Siebengebirge und im Westen vom Höhenzug des Kottenforstes begrenzte Stadtgebiet erstreckt sich beiderseits des Rheins. Es gliedert sich in vier Stadtbezirke (Bonn, Bad Godesberg, Beuel und Hardtberg). Das Stadtgebiet ist überwiegend umgeben vom Rhein-Sieg-Kreis, im Süden grenzt es an den Kreis Ahrweiler (Rheinland-Pfalz). Die ehemalige Bundeshauptstadt trägt seit dem Berlin/Bonn-Beschluss im Jahre 1991 die offizielle Bezeichnung "Bundesstadt". Sechs Bundesministerien haben weiterhin ihren ersten Dienstsitz in Bonn, und über Bundesbehörden - darunter Bundesrechnungshof und Bundes-kartellamt - sind seit 1991 hierher umgezogen. Seite 5

6 Ab 1996 ist Bonn, als Standort von nunmehr Einrichtungen der Vereinten Nationen, einzige UN-Stadt Deutschlands. Neben ihrer nach wie vor politischen Bedeutung und ihrem Ruf als Universitätsstadt mit rd Studenten gewinnt die Stadt Bonn zunehmend als internationaler Wirtschafts-, Wissenschafts- und Kongressstandort an Beachtung. Darüber hinaus entwickelte sich Bonn in den letzten Jahren sowohl zur Kunst und Kulturstadt als auch zu einem bedeutenden Dienstleistungszentrum (z. B. Telekommunikation, Post, Banken, Medizin). Die Einwohnerzahl weist seit Jahren eine steigende Tendenz auf und beträgt gegenwärtig rd (Stand ). In den 18 Jahren seit dem Berlin / Bonn-Beschluss entspricht dies einer Steigerung von 3,9 %. Die Einwohner zahl verteilt sich auf das Stadtgebiet wie folgt: Stadtbezirk Einwohnerzahl Bonn rd Bad Godesberg rd Beuel rd Hardtberg rd Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von rd ha; davon sind rd ha dem bebauten Bereich (ohne Verkehrsflächen) zuzurechnen, rd ha dienen als Grün-, Agrar- und Waldfläche. Quelle: Statistischer Informationsdienst der Bundesstadt Bonn Der bebaute Bereich teilt sich wie folgt auf: Die verkehrliche Infrastruktur der Bundesstadt ist leistungsfähig; darüber hinaus bestehen sehr gute Anbindungen an das Stadtbezirk Einwohnerzahl Bonn rd ha internationale Verkehrsnetz. Bad Godesberg rd ha Beuel rd ha Der sich auch weiterhin vollziehende Hardtberg rd. 516 ha Strukturwandel in der Region hat nicht zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes in Quelle: Statistischer Informationsdienst der Bundesstadt Bonn der Bundesstadt geführt; die Entwicklungspotenziale im Stadtgebiet sind auf Grund der Insellage zwischen den benachbarten Landkreisen begrenzt. Seite 6

7 Verkaufsfälle, Entwicklung bzw. Tendenz 08 / 09 Dem Gutachterausschuss wurden von Notaren, Amtsgerichten, der Enteignungsbehörde und der Umlegungsstelle Urkunden mit insgesamt Kauffällen, die im Jahr 08 über Grundstücke im Stadtgebiet von Bonn abgeschlossen wurden, zugeleitet. Die Gegenüberstellung zu 07 zeigt, dass die Anzahl aller registrierten Kauffälle im Vergleich zum Vorjahr um 1,4 % gefallen ist. Die Anzahl der Kauffälle im Marktsegment unbebaute Grundstücke fiel gegen über 07 um 2,8 % geringer aus (ohne Zwangsversteigerungs- und Erbbaurechtsfälle), bei der Anzahl der Kauffälle des Marktsegmentes Wohnungs- und Teileigentum war eine Abnahme von 1,7 % zu verzeichnen. Kaufjahr / Veränderung 04 04/ / / /08 08 Kauffälle insgesamt ,3 % ,2 % ,2 % ,4 % hiervon: Wohnungs- und Teileigentum (inkl. Kauffälle Garagen) ,4 % ,4 % ,5 % ,7 % Zwangsversteigerungen 86 -,4 % 71-4,2 % ,7 % 78-3,8 % 75 Erbbaurechte ,5 % ,3 % ,9 % 86-12,8 % 75 Seite 7

8 Allgemeine Preisentwicklung Die Entwicklung von insgesamt 821 ausgewerteten Kaufpreisen des Jahres 08 für selbstgenutzte und vermietete Eigentumswohnungen im gesamten Stadtgebiet wird aus der nachfolgenden Grafik deutlich. Hierbei sind keine Differenzierungen nach Ausstattungsstandards und Wohnungsgrößen vorgenommen worden. Die Durchschnittspreise sowohl im Teilmarkt der Neubauwohnungen (bis 3 Jahre alt, 226 Fälle) als auch im Teilmarkt der 10 bis 25 Jahre alten Eigentumswohnungen (307 Fälle) blieben in 08 gegenüber 07 nahezu stabil. Die Auswertung des Teilmarktes der 26 bis 40 Jahre alten Altbauten* (288 Fälle) zeigt allerdings ebenfalls ein Nachgeben des durchschnittlich gezahlten Preises gegen über dem Vorjahr um 4,1 %. Aktuelle Durchschnittspreise Aus 16 auswertbaren Kauffällen des Jahres 08 ergeben sich folgende Durchschnittspreise und -wohnflächen in den verschiedenen Baujahrsgruppen: Altersklasse Anzahl der Kauffälle Ø Wohnfläche Ø Preis bis m² 74 m² 72 m² 73 m² 64 m² 64 m² 1.001,- / m² 1.263,- / m² 1.274,- / m² 1.214,- / m² 1.254,- / m² 1.531,- / m² Die nachfolgende Tabelle zeigt das der voranstehenden Karte der Durchschnittspreise für 10 bis 25 Jahre alte Eigentumswohnungen zu Grunde liegende Datenmaterial aus den Kaufjahren 06 bis 08. Hierbei werden zusätzlich die Fallzahlen sowie die jeweils größten und kleinsten Kaufpreise (in Euro/m2) und das durchschnittliche Alter ausgewiesen. Die genannten Kaufpreise beziehen sich ausschließlich auf Wohnflächen und beinhalten keinen Anteil für Kfz-Stellplätze. Seite 8

9 Lage Anz. Kaufpreis Mittelwert Standard- Abweichung mittl. Alter Größe Mittelwert Kleinster Kaufpreis Größter Kaufpreis Graurheindorf Auerberg Buschdorf Tannenbusch Sportpark Nord Bonn-Castell Römerlager Bonn-Zentrum Poppelsdorf Bonn-Südstadt Endenich Lessenich Duisdorf Duisdorf Lengsdorf Ippendorff-Venusberg Kessenich-Dotlendorf Venusberghang Bundesviertel Friesdorf Brüser Berg Ückesdorf Röttgen Godesberg Zentrum Godesberg Villenviertel Godesberg Rheinlage Schweinheim Heiderhof Muffendorf/Lannesdorf Pennenfeld Mehlem Zentral Geislar/Vilich-Müldorf Schwarz-Rheindorf Neu Vilich/Bechlinghoven Beuel-Zentrum Beuel-Süd Oberkassel Pützchen Holzlar / / / / / / / /- 2 +/ / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /- 2 +/ / /- 90 +/ m² 50 m² 68 m² 33 m² 63 m² 60 m² 61 m² 46 m² 61 m² 48 m² 42 m² 75 m² 72 m² 63 m² 84 m² 78 m² 84 m² 72 m² 85 m² 76 m² 73 m² 83 m² 69 m² 79 m² 79 m² 89 m² 84 m² 95 m² 94 m² 75 m² 72 m² 47 m² 31 m² 69 m² 55 m² 98 m² 80 m² 78 m² Bei den mit versehenen Gebieten liegen weniger als 5 Kauffälle vor. Daher wird dort nur der Mittelwert ausgewiesen. Bei den mit versehenen Gebieten handelt es sich auf Grund fehlender aktueller Daten um indizierte Vorjahreswerte. Seite 9

10 Marktbericht Wohnungen KAUF - 4. Quartal 09 Bonn / Gemeinde Duisdorf (Nordrhein-Westfalen) Einwohnerzahl: Private kaufkraft (Index): 91 Bestand Wohngebäude: Quelle: Seite 10

11 Marktbericht Wohnung MIETE - 4. Quartal 09 Bonn / Gemeinde Duisdorf (Nordrhein-Westfalen) Einwohnerzahl: Private kaufkraft (Index): 91 Bestand Wohngebäude: Quelle: Seite 11