BürO SelektiOn. Zu Besuch im Chefbüro. Quer durch den Wiener Office-Markt. Unterwegs in der Zukunft der Arbeitsräume.

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1 BürO SelektiOn Magazin für Arbeitswelten Zu Besuch im Chefbüro. Quer durch den Wiener Office-Markt. Unterwegs in der Zukunft der Arbeitsräume. Mobil mit der EHL Immo-App. Jetzt neu für unsere Bürokunden!

2 Das RIVERGATE Green Building Zertifikat in Platin Als erstes neu gebautes Bürogebäude Österreichs wurde das RIVERGATE kürzlich mit dem renommierten Green Building Zertifikat in Platin ausgezeichnet. Damit erfüllt das RIVERGATE, eine nicht nur architektonisch beispielgebende Landmark in erstklassiger Lage,allemodernen Umweltkriterien. Nachhaltigkeit in Bezug auf Energie, Wasserhaushalt, Materialien, Licht und Ressourcen ist oberstes Gebot. Eine eigene Lichtsimulation hält das künstliche Licht in Außenbereichen so gering wie möglich, der sparsame Energieeinsatz wurde weiter verbessert. Arbeiten auch Sie im grünsten Office Center Österreichs mit Panoramablick und hervorragender Infrastruktur. Herzlich willkommen im RIVERGATE. RIVERGATE Handelskai Wien VERMIETUNG Tel.: 0800/ HWB: 38,5 kwh/m2.a

3 i n h a l t Mein Reich: vorbeigeschaut in feudalen Büros, wandelbaren Kreativzellen, Architektenspielwiesen. 10 Der Wiener Markt: Welche Flächen kleine, mittlere und große Firmen suchen. Und was sie finden. Typisch Palais? Typisch Turm? Das Angebot auf dem Wiener Markt ist vielfältig. Zu vielfältig für Kategorien. Draußen vor der Firmentür: auf einem Rundgang durch sechs Bürogrätzel. Groß, bunt, teuer: die Büros erfolgreicher Unternehmen. Ausgefallene Beispiele, schlichte Ausnahmen Wie wir arbeiten (werden): Visionen von gestern und Tatsachen von morgen. Fotos: Dimo Dimov, icprojektentwicklung, ehl, Clemens Fabry, CamenzinD evolution, vitra. Cover: Dimo Dimov Vorwo r t Um diese Büroselektion auf die Eigentlich wollten wir auch bestimmten Beine zu stellen, haben einige Wiener Bürogrätzeln, die wir atmosphärisch Kollegen einiges an Bürozeit verbracht. Ganz klassisch: am haben (Seiten 24 bis 29) typischen Berufs- auf ihre weichen Qualitäten abgetestet Schreibtisch, flankiert von Telefon, Bildschirm und Tonnen an Büchern und ner Bürostandorte sind heterogen (Seiten gruppen zuordnen, aber siehe da: Die Wie- Zeitschriften, im Eckhaus Apostelgasse/ 2o ff), bieten aber jede Menge Great Places Impressum Hainburgerstraße mitten in Wien Landstraße. Ein Gründerzeithaus, in dem loftartige Nicht immer sieht es dort so originell, Medieninhaber und Herausgeber: to work (Seiten 40 bis 42). Die Presse Verlags-Ges.m.b.H. & Co KG, Büros liegen, die so unterteilt sind, dass man schräg und wohnzimmerartig aus wie bei 1030 Wien, Hainburger Straße 33, kaum von Großraum sprechen kann. Hell Google (Seiten 32 bis 34), aber man kommt Tel.: 01/ Serie. Geschäftsführung: und hoch ist es hier, es gefällt uns. den Visionen eines Büros der Zukunft schon Dr. Michael Tillian, Mag. Herwig Langanger. Aber ebenso haben wir Arbeitszeit draußen ganz nahe (Seiten 52 bis 54). Allerdings hilft Die Presse Content Engine GmbH & Co KG. Redaktion: Mag. Madeleine Napetschnig, verbracht, in Wien, das für Zeitungsmenschen ja wie ein großes Büro ist, schließlich eleganteste, umweltfreundlichste Interieur M.S.C. Medien Service GmbH. die tollste Architektur oder das kreativste, Mag. Astrid Müllner, Mag. Erich Ebenkofler. Art Direction: liegen die guten Geschichten auf der Straße, nichts, wenn Klima (Seite 46f) und Umgangsformen untereinander nicht passen. Produktion: Patricia Varga, Christian Stutzig. Matthias Eberhart. sagt man. Wir meinen: auch in den Bürohäusern. Und dort waren wir zu Besuch, So manches geht nämlich gar nicht... Verkauf: Irene Sandraschitz, Tanja Scherzer, Die Presse Media GmbH & Co KG. hielten Menschen aus ganz unterschiedlichen Branchen (Seiten 4 bis 8) von der mit den folgenden Seiten. Ob in Frei- oder Druck- und Verlagsgesellschaft m.b.h., ( Seite 50). In diesem Sinn: viel Vergnügen Peter Syrch, Walter Celand Hersteller: Niederösterreichisches Pressehaus, Arbeit ab. Bürozeit St. Pölten, Gutenbergstraße 12 3

4 BüroVisiten Mein Reich Wie arbeitet man in Wien? Kommt darauf an. Wir besuchten Menschen in feudalen Büros, in wandelbaren Kreativzellen, in traditionsreichen Denkwerkstätten, in Retroarchitektur. TexT: madeleine napetschnig und astrid müllner 4 Anfragen zu Hintergrundgesprächen und Interviews öffnen die Türen zu vielen Büros in Wien, oft ganz bereitwillig bittet man Zeitungsmenschen in das Innerste von Unternehmen, das Allerheiligste von Machtzentralen. Man lässt uns dann in den Büros, Ateliers, Kanzleien mehr oder weniger geordnete Schreibtische mit privaten Fotos, Wände mit Lieblingsbildern, Regale mit gewitzten Büroaccessoires sehen. Und man lässt uns von den Möbeln, der Beleuchtung, der Ausstattung ein wenig auf die Persönlichkeit schließen. Das alles bleibt dann unter uns (und manches auch nur Spekulation), weil es meist nicht Gegenstand der Geschichte ist. Aber sich im eigenen Büro auch ablichten zu lassen, der Öffentlichkeit Einblick zu gewähren, wie es dort aussieht, wo entschieden, gesteuert und gewerkt wird? Das muss dann doch nicht sein, meinen viele, die sonst gern Auskunft geben. understatement. Vielleicht ist das die dem Wiener gern zugeschriebene Art der Tiefstapelei, zwar einiges auf sich zu halten, das aber nicht zwingend zeigen zu müssen. Understatement eben, man erkennt einander. Es besteht wenig Geltungsdrang, Firmenzentralen und Chefbüros dem Bilanzergebnis oder dem Image anzupassen, und wenn schon repräsentativ, dann eher durch die neue Architektur oder die traditionelle, gute Lage. Manchen Kunden, meinen vor allem die Dienstleister, könnte allzu viel Klotzerei, ein sichtbar teures Mobiliar und ein Ausschnitt der eigenen Kunstsammlung das Gefühl geben, diese auch mitfinanzieren zu müssen. So gestalten sich viele Büros weniger repräsentativ, als man annehmen möchte. Während andere, in denen es vor allem um Diskretion geht, sich gleich gar nicht hinter die Tür blicken lassen. Beständigkeit. Nun zeigen sich aber nicht jeder Büroinhaber und jede Branche so zurückhaltend, wenn es darum geht zu beweisen, dass ein anregendes Ambiente auch Produktives hervorbringt: Wir besuchten vier Vertreter aus ganz unterschiedlichen Businessbereichen und Stilwelten und fragten nach ihren liebstenmöbelstücken, ihrer Bürobiografie, warum sie gerade dieses Büro gesucht und welche Atmosphäre sie dort gefunden haben. Alles ganz unterschiedlich und dennoch gibt es einen großen gemeinsamen Nenner. Denn, wenn man bedenkt, wie stark sich das Aussehen von Wohnräumen, Küchen und Badezimmern geändert hat, so ist es erstaunlich, wie konstant sich das Modell Büro im klassischen Sinn gehalten hat: breiter Schreibtisch, bequemer Chefsessel dahinter, Tisch mit Stühlen für Besprechungen, etwas Ablage, etwas Kunst. Meist ist das Büro sofort als solches zu erkennen, und auch die Rolle dessen, der es innehat, schon an Details ablesbar. Ein Wiener Chefbüro liegt meist in oberen Etagen oder jenen mit der besten Aussicht, ein Wiener Kreativbüro hat Größe und mitunter einen besonderen Grundriss, und nicht immer sind Schleusen ein Empfangstresen, ein Sekretariat vorgeschaltet, durch die der Mitarbeiter oder Besucher erst gelangen muss. Die Rolle im Grundriss: manchmal abgehoben, aber auch ein wenig ab vom Schuss. Nicht automatisch allerdings bedeutet ein Chefbüro zwischen allen Mitarbeitern auch die Existenz flacher Hierarchie, ein bisserl Unterschied muss sein in Wien. charakteristik. Ein typisches Wiener Büro erkennt man vielleicht weniger am Interieur als an der Architektur, denn was teuer und repräsentativ, funktionell und originell an Mobiliar ist, darüber herrscht international Konsens. Der große Bestand an Bauten nach 1848 versorgt den Büromarkt mit extrahohen Räumen, Stuckdecken, Sternparketten, Kastenfenstern, Flügeltüren. Vor allem in der City und den innerstädtischen Bezirken sind solche Büros häufig, aber nicht zwingend mit Stilmöbeln oder im Jugendstil eingerichtet. Oft trifft man in diesen Räumen durchgängig modernes Mobiliar, ausgeklügelte Lichtsysteme, tiefe italienische Designersofas, originelle Bürolösungen aus Deutschland. Das Umgekehrte ist selten: der moderne Bau mit alten, schönen Stücken. Wenn, dann nur ironisch gebrochen Shabby Chic, for those who know. Was wir bei unseren Visiten gefunden haben: das Feudale in Repräsentationsarchitektur, das Kreative im Loft, das Tradierte modern interpretiert in einem Gründerzeitbau und das Moderne, Cleane, Funktionelle in einer Architektur, die man nochneu bewerten muss. Und Vertreter, die uns hinter die Kulissen blicken ließen. Fotos: dimo dimov, HertHa Hurnaus

5 ReduzieRt, Cool, schlicht. NiChts lenkt von der ARbeit Ab. und vom tollen blick." alleswirdgut: die chefs des architekturbüros, herwig spiegl (oben), andreas marth, Friedrich passler, christian Waldner. Eine neue Arbeitstätte finden, sie umbauen, aus dem achten Bezirk weg und in den zweiten ziehen: Für all dies brauchte das Architekturbüro AllesWirdGut an die vier Monate. Rasant, oder? Dem neuen Büro sieht man das Tempo jedenfalls nicht an: Es kommt durchdacht daher, klar, reduziert, schlicht. Nichts erinnert mehr an die blauen Teppiche und Beamtenstuben von vorher. Worauf es ankommt, wenn Architekten, die sonst Büros planen und bauen, selbst eines suchen? Cool soll s natürlich sein, sagt Herwig Spiegl, einer von vier Chefs der Firma, stilistisch passen muss es, und wenn geht, nicht von einem geliebten Mitstreiter geplant worden sein. Fündig wurde man am Donaukanal ein toller Standort, City, Wasser, Bäume, Hochhäuser, das Badeschiff in anonymer Architektur aus den 1970er- Jahren: Die AWGs finden die Fassade toll, andere gucken schon mal verwundert. Skeptisch habe auch der Maler geblickt, erzählt Spiegl, als er den Auftrag erhielt, die Decke schwarz zu spritzen. Dabei war dies die kostengünstige Variante zu einem Abbau des klassisch abgehängten Teils und das finden nun auch Maler und Mitarbeiter die angenehmere, als damit zu leben. 800 Quadratmeter Platz haben die 35 Mitarbeiter und vier Chefs (die in einem gemeinsamen Büro sitzen), doppelt so viel wie vorher in der Josefstadt. Dass man nun auf zwei Ebenen verteilt ist, sei eine Herausforderung, aber irgendwie sei jeder Umzug ein Neustart. Was Spiegl im Büro am dringendsten braucht? Platz, Weite, Raum, Blick. Aber nicht unbedingt einen Bürosessel: Eigentlich kann ich beim Arbeiten nicht sitzen. 5

6 BüroVisiten alexander Kottulinskys unternehmen irm-kotax entwickelt Versicherungssysteme. Kottulinsky ist auch präsident des Burgenvereins. so hat man sich eben von ikea zum CouNtRyhouse vorgehangelt. Eigentlich wollte Versicherungsexperte Alexander Kottulinsky gar keinen Schreibtisch in sein Büro stellen. Das funktionierte dann doch nicht. Nun steht das schöne Stück seiner Großmutter schräg zum Fenster, draußen fällt der Blick auf den kleinen Park vor der Börse. Kottulinsky hat den Schreibtisch aus dem Schloss seiner Familie im oststeirischen Neudau nach Wien gebracht. Auch die Trophäen ein Hirsch, ein Mufflon, ein Auerhahn zeugen von der Verbundenheit mit dem Wald, der Jagd und den Themen, mit denen sich sein Unternehmen beschäftigt. Gemeinsam mit Michael Patocka versichert Kottulinsky unter anderem Burgen und Schlösser, er selbst ist Präsident des Burgenvereins. Der Raum erinnert weniger an ein Büro, sondern eher an einen gemütlichen Salon gut, um kreativ zu sein, eine Denkwerkstatt, sagt Kottulinsky. Zwei cognacfarbene Clubsofas stehen einander gegenüber, dazwischen prangt ein großer Tisch, der aus einer uralten steirischen Eiche gefertigt wurde und seinen Besitzer schon seit etlichen Bürojahren begleitet. Was mich ebenfalls begleitet hat, ist der Altbau. Er arbeitete stets in traditionellem Bestand, zuletzt im Palais Harrach. Vor eineinhalb Jahren legte das Unternehmen an Quadratmetern zu, an Besprechungsräumen und Stellagen, in denen viel Papier lagert. Aber ganz übersichtlich. Zu üppig soll aus Kottulinskys Sicht ein Büro nämlich nicht ausgestattet sein. Viele hat er sich angesehen, und sich dann für diesen sanierten Altbau entschieden, bei dem alles passt, die Hausverwaltung, das Grätzel. Nur manchmal geht ihm der Naschmarkt ab. Fotos: dimo dimov 6

7 die FARbeN, die höhe des RAums, das ist luxus. elisabeth gürtler, generaldirektorin der spanischen hofreitschule und sacher-chefin, arbeitet mit ihrem Team in der hofburg. Alles läuft auf Hochtouren. In den Büros der Spanischen Hofreitschule wird derzeit an der Fete Impériale gearbeitet, dem Sommerball, der am 28. Juni in Sommerreitschule, Stallburg und Winterreitschule stattfindet. Der Rahmen für die Betriebsamkeit könnte prominenter nicht sein: Am Michaelerplatz 1, 1010 Wien, liegen die Räumlichkeiten, in denen Elisabeth Gürtler, Generaldirektorin der Spanischen Hofreitschule und Sacher-Chefin, mit ihrem Team für das Event plant und organisiert. Ungefähr zweimal pro Tag wechselt Gürtler zwischen ihrem kleinen Büro im Sacher da passen gerade der Schreibtisch und zwei Sessel hinein und der imperialen Arbeitsstätte in der Hofburg. Was sie an diesem Standort so mag? Die Farben, die Höhe des Raums, das ist Luxus. Das Gleiche ist ihr für die Mitarbeiter wichtig: Licht, Farben und ein großer Tisch für Besprechungen. Viele Möbel hat sie selbst mitgebracht, etwa Stühle, eine Kommode, als sie 2007 das Amt übernahm. Und wohin man sieht: Pferde, in Büchern, auf Bildern. Aber, was auffällt, kein Computer. Ein PC stehe im Sacher, hier arbeite ich mit ipad, erzählt Gürtler. Ihre Büros sind für sie vor allem Orte, um Dinge durchzuführen. Dinge durchdenken, das passiert eher zu Hause am Esstisch, am Wochenende, am Abend. Dass ihr Büros nicht so wichtig sind, hat sie schon vor Längerem im Sacher bewiesen. Als dort diskutiert wurde, wer denn welches Büro habe, zog sie kurzerhand aus in ihr erwähntes kleines Zimmer. Und ihre Räumlichkeiten, so erzählt Gürtler, wurden zu zwei Juniorsuiten. 7

8 BüroVisiten ich denke, dass man für grosse ideen entsprechend viel platz über dem kopf haben muss. 8 Dagmar Gross, Wein- und Marketingexpertin sowie Art-Consulterin, verbindet im Grosswerk Galerie- und Bürobetrieb. Um im Grosswerk eine Bürosituation zu einem Vernissagen-Ereignis zu verwandeln, braucht Dagmar Gross nicht lange eineinhalb Stunden : Schreibtischsessel und Tischplatten weg, die Computer ins Kammerl. Und die Ordnertrolleys, die sie bei Prodomo extra anfertigen ließ, werden strategisch gut als Sitzplätze platziert. Es sind Gross Lieblingsstücke in ihrer Galerie, die zugleich auch als Marketingbüro fungiert. Die Räume sind sehr hoch, atmosphärisch, die Kunstwerke gut durch eine spezielle Beleuchtung in den Mittelpunkt gerückt. Hier verbindet und durchdringt sich vieles: Bürobetrieb, Kunstbetrieb. Auch zu Ausstellungszeiten (zuletzt waren Bilder von Lisa Klein zu sehen) hat die Wein-/Marketingexpertin und Art-Consulterin kulinarisch viel zu tun: Weine werden von der Stilistik zu den Werken ausgesucht, Gross veranstaltet unter anderem Künstlerdiners, bei denen eine kleine geladene Runde auf den Künstler trifft, zuletzt kochte der Autorenfilmer und Fotograf David Ruehm. In diesen Fällen sind die Küche (maßgefertigt, dezent hellgrün, mit Theke) sowie der Riesentisch gefragt. Lange hat Gross nach einem Ort wie diesem gesucht: eine Art Loft, von einer ruhigen Straße aus zugänglich, mit hohen Fenstern, spezieller Raumqualität, interessanter Nachbarschaft. In der Liniengasse, mitten im sechsten Bezirk, konnte sie ihre Vorstellungen umsetzen: Ursprünglich wollte ich einen versiegelten Estrich, aber dann entschied ich mich für einen Eichenboden als warmem Kontrapunkt zu den hohen Räumen. Auf Anhieb gefiel ihr die kleine Treppe, die zur Flügeltür in Richtung Stiegenhaus hinaufführt. Das hat etwas Charmantes! Detto die Anlage des Gründerzeithauses selbst, denn es steht etwas erhöht über der Straße, eine kleine Insel mit fast dörflichem Charakter. Foto: david Ruehm

9 ENTGELTLICHE EINSCHALTUNG Heiß umkämpfter Büromarkt Über Erfolg und Misserfolg von Office-Projekten in Wien zählt heute mehr denn je die Qualität. Die Zeiten, in denen Büros in Wien bereits Jahre vor deren Fertigstellung bis auf den letzten Quadratmeter vermietet oder verkauft waren, sind vorbei. Heute stehen viele Büroflächen leer, was die Konkurrenz unter Projektentwicklern zuletzt deutlich angeheizt hat. Denn Mieter suchen heute nicht nur das optimale Preis-Leistungs- Verhältnis, sondern vor allem höchste Qualität. Zu den renommiertesten und erfolgreichsten Büroprojekten Wiens zählt das EURO PLAZA in Meidling. Seit 2002 wächst der Office Park. Heute besteht er aus zehn Gebäuden. Bis Mitte 2014 kommen in der fünften Bauphase drei weitere Gebäude mit mehr als Quadratmetern hinzu. Die Vermarktung des EURO PLAZA läuft dabei anders als der allgemeine Trend am Markt. Denn obwohl sich die neuen Gebäude noch im Rohbau befinden, sind die Flächen schon zu einem großen Teil vermietet. Neben den bestehenden Langzeitmietern darunter Coca-Cola, Kapsch, L Oreal, Hewlett-Packard, Microsoft, Nestlé, oder Sony werden nächstes Jahr unter anderem 3Mund Philips ihre neuen Büros am Wienerberg beziehen. In den letzten Jahren hat sich der Office Park zu einem Business-Standort mit einer lebendigen Community entwickelt. Dies wissen auch die Mieter zu schätzen. Neben seiner guten Erreichbarkeit ist für die Mieter im EURO PLAZA vor allem dessen Qualitätsangebot entscheidend. Dabei sind Architektur, Gebäudetechnik und -infrastruktur ebenso wichtig wie umfassende Serviceleistungen, welche die Mieter im EURO PLAZA auf Wunsch dazu buchen können. Dass die Quadratmeterkosten im Vergleich zu anderen Büros im Premium-Segment durchaus moderat sind, ist ein weiterer Pluspunkt und wesentlich für den anhaltenden Erfolg des EURO PLAZA. NEUMAN +PARTNER Jetzt kommt EURO PLAZA 5. Full Service, beste Infrastruktur und internationales Flair. Die neuen Büros in Wiens modernstem Office Park sind genau das Richtige für Sie. Sichern Sie sich jetzt Ihr Büro im neuen EURO PLAZA 5. Maßgeschneidert ab 270 m 2 für Ihre individuellen Ansprüche. Aber auch eine ganze Etage ab m 2 oder ein eigenes Bürohaus mit rund m 2 alles ist möglich. Informationen bei Ihrem Immobilienmakler oder direkt beim Bauträger: STRAUSS & PARTNER Development, Inge Bacovsky,

10 Markt Kreativ. Die Flächen im Loffice in Wien Neubau wurden von Künstlern gestaltet. (wien.lofficecoworking.com) 10 Für Groß & Klein Vom Konzern zum Kreativen: der Wiener Büromarkt für Unternehmen aller Größen. Was sie suchen, welche Flächen sie finden und wie lange das Ganze dauert. Ein Überblick. TexT: BeaTe Lammer

11 Inszeniert. Klassisch & cool: ganz unterschiedlich die Flächen bei Neno. ( Stilvoll. Anwälte oder Berater zieht es in zentrale Lagen, gern in Palais. Hier: die alte Börse. Fotos: LoFFice, NeNo/susaNNe spiel (2), ehl Die gute Nachricht zuerst: Wer in Wien ein Büro sucht und keine allzu großen Ansprüche hat, dürfte derzeit keine Probleme haben, eines zu finden. Zwar wurde in den vergangenen Jahren mehr Fläche vermietet als neu errichtet, da aber ein Großteil der Nachfrage aus Umzügen resultiert, bleiben viele leere Büros zurück, die bezogen werden könnten wenn das nur jemand wollte. Nun die schlechte Nachricht: Wenn man spezielle Wünschebezüglich der Raumaufteilung, des technischen Equipments oder der Lage hat, muss man rechtzeitig zu suchen beginnen. Der markt für Kleine. Auch kleine Unternehmen, die nur Immobilien bis zu einigen hundert Quadratmetern suchen, müssen drei bis fünf Monate einkalkulieren, bis sie ins neue Büro einziehen, rät Alexander Fenzl von OttoImmobilien. Obwohl das Angebot an kleineren Flächen stabil sei und immer wieder Büros frei werden. Denn kleine Büros fänden sich häufig auch in gemischten Häusern, in denen auch Wohnungen beherbergt sind. Die Neubauprojekte in den Büroclustern seien vielfach nicht so sehr auf Kleine ausgerichtet. Unter 500 Quadratmetern findet man dort selten etwas, sagt Fenzl. 90 Prozent der Flächenwürden an größere Firmen vergeben. Der Grund: Die Kleinen binden sich kürzer und ziehen öfter um. Der Verwaltungsaufwand sei den Eigentümern oft zu hoch. Abseits der Bürocluster sei man aber froh, wenn man für die kleinen Flächenauch Mieterfindet. Für sehr kleine Unternehmen kommen auch spezielle Dienstleister infrage. Ein Klassiker ist Regus, über Mingo Services bietet etwa auch die Wirtschaftsagentur Wien Kleinstunternehmern Büros und Beratung an. In Anspruch genommen werden diese Angebote die meist etwas teurer sind als blanke Flächen gern von internationalen Firmen, die eine Dependance in Österreicheröffnen und fürserste drei bis vier Mietarbeiter dorthin schicken wollen. Oder von neu gegründeten Unternehmen, die noch nicht wissen, ob und wie sie wachsen würden, schildert AndreasPolak-Evans vom Gewerbeimmobilienbüro Dr. Max Huber. In den vergangenen paar Jahren wurden außerdem Büro-WGs immer beliebter, Flächen, die unter Begriffen wie Coworking Spaces oder Shared Offices laufen. Je nach Geschmack und Bedarf gibt es unterschiedlichste Angebote. Im Loffice beispielsweise, angesiedelt in einer ehemaligen Schuhfabrik in Wien Neubau, kann man sich flexibel einmieten tage-, wochen- oder monatsweise, an Einzelarbeitsplätzen oder in separaten Büroräumen. Diese, aber auch Event- und Seminarräume, wurden von zeitgenössischen Künstlern gestaltet. Unter anderem sind Start-ups Zielgruppe solcher Angebote, oder auch digitale Nomaden, wie etwa beim Anbieter Neno, der an zwei Standorten in Wien auf unterschiedlicheinszenierungen (siehe Bilder oben) setzt. In der City. Dass klein aber nicht immer kostengünstiger bedeuten muss, zeigt eine andere Klientel: jene der Anwaltsbüros und Unternehmensberater etwa. Die zieht es oft in zentrale Lagen, und dort zahle man zwischen 17 und 25 Euro pro Monat und Quadratmeter, in den inneren Bezirken immerhin noch zwischen zwölf und 15 Euro, berichtet Polak-Evans. Im Schnitt zahle man, ob groß, ob klein, in Wien 12,5 Euro pro Quadratmeter und Monat, sagt Fenzl. Wer über gute Bonität verfüge, könne ebenfalls bei der Miete sparen. Unter die 12,5 Euro pro Quadratmeter gehen die Vermieter ungern, aber sie ge- >> 11

12 Markt >> 12 währen dann Incentives, etwa mietfreie Zeiten. Vorausgesetzt, die Kreditwürdigkeit stimmt. Auch bei Kleinen überprüfen Vermieter diese zunehmend, etwa über den Kreditschutzverband. Mittelgroße Unternehmen, die bis 1000 Quadratmeter suchen, tun sich ebenfalls nicht schwer, ein Büro zu finden es sei denn, sie wollen alle Räume auf einer Ebene haben. Und die meisten möchten das. Auch haben sie oft spezielle Wünsche, würden gern einen großen Raum mit mehreren kleinen kombinieren, berichtet Polak-Evans: Der Geschäftsführer erhalte ein Einzelbüro, vier bis fünf Leute werden in Teambüros einquartiert. Solche Flächen zu finden ist leichter als für große Unternehmen, aber nicht mehr ganz so leicht wie für Kleinfirmen. Fenzl rät Firmen, die bis 1000 Quadratmeter Fläche suchen, eine Suchzeit von fünf bis zehn Monaten einzukalkulieren. einmieten, nicht aufbauen. Anders als die Großen hätten die mittelgroßen Firmen kaum die Möglichkeit, sich von einem Projektentwickler ein Haus bauen zu lassen, in dem sie gleich Ankermieter werden können, stellt Michael Zöchling, von BAR Bareal fest. Sie müssen warten, bis ein neues auf einen Blick angebot. Prinzipiell ist die Lage in Wien derzeit gut für Firmen, die Büroflächen suchen egal, ob groß, mittel oder klein. Länger dauern kann es aber schon einmal, wenn das Unternehmen spezielle Anforderungen an Lage, Raumaufteilung oder technisches Equipment hat. Im Schnitt bezahlt man derzeit in Wien 12,5 Euro pro Quadratmeter und Monat. mittel bis groß. Wer etwas mehr Platz braucht, kann sich in Projekten wie dem Doppio (Bild links oben) oder dem Euro Plaza (rechts oben) umsehen. Und ganz Große, etwa die OMV, können ganze Gebäude für sich haben, wie das Plus Zwei (links). Sollen alle Räume auf einer ebene liegen, kann die Suchzeit. Natürlich kann es schnell gehen, aber auch kleine Firmen sollten, so Experten, drei bis fünf Monate einplanen bis zum neuen Büro. Bei mittelgroßen Firmen kann es bis zu ein Jahr dauern, vor allem wenn sie 1000 Quadratmeter auf einem Stockwerk mieten wollen. Bei großen Unternehmen ist mit mindestens einem Jahr zu kalkulieren. Suche Schon einmal länger dauern. Projekt gestartet wird. Oder sich mit einem bestehenden Büro zufriedengeben. Die Aufgabe der Makler habe sich generell verändert, berichtet Georg Spiegelfeld von Spiegelfeld International: Diese würden immer mehrals Berater, weniger als Vermittler fungieren. Häufig suchten Unternehmen zuerst im Internet und wendeten sich dann an den Makler, um sich zu konkreten Angeboten beraten zu lassen. Knappheit befürchtet. Wer mehr als 1000 Quadratmeter Fläche benötigt, muss eine Suchzeit von einem Jahr aufwärts einkalkulieren. Nächstes Jahr könnte es noch schwerer werden: In den neuen Projekten seien zwar einige größere Flächenzuhaben, die seien aber zumeist teuer. Und es könnte sein, dass das Angebot an großen Flächen knapp wird, fürchtet Fenzl. Zwar werden durch die Umzüge Flächen frei, die kommen aber, sogar wenn die Miete gering ist, kaum infrage. Denn vor allem große Firmen versprechen sich von Umzügen effizientere Büros, in älteren Gebäuden fallen aber vielfach höhere Energie- und Betriebskosten an. Die Mieten nehmen in Österreich einen verhältnismäßig geringen Anteil an den Gesamtkosten ein, sagt Zöchling. Er befürchtet eine Knappheit, die auf die Preise Auswirkungen haben könnte: Wenn die Konjunktur nicht einbricht, sondern gleich bleibt, dürften sich die Preise für Flächen über 1000 Quadratmeter verteuern. Was die Suchzeit für große Firmen ebenfalls erhöht: Interne Entscheidungsfindungsprozesse dauern länger. Auch der Planungsbedarf sei bei den großen Firmen am höchsten, sagt Zöchling. Sie müssen überlegen, ob sie Zellen- oder Großraumbüros wollen, ob Abteilungen zusammengelegt werden, ob man die Struktur verändern will. Generell dauert bei Neubauprojekten die endgültige Fertigstellung länger. Die Projektentwickler würden das Objekt meist als Edelrohbau übergeben, also noch ohne Wände, um den Mietern die letzten Planungsschritte zu überlassen, sagt Fenzl. Das ermögliche mehr Auswahl, koste aber auch Zeit. Sucht man mehr als 5000 Quadratmeter, könne man auch schon überlegen, voneinem Projektentwickler ein Haus bauen zu lassen, das gleich den eigenen Bedürfnissen entspreche also sich als Ankermieter für ein solches Projekt ins Spiel bringen, rät Zöchling. Dafür sollte man dannaber schon zwei Jahre einkalkulieren. Fotos: anna BLau, NeuMaNN +partner, ic projektentwicklung

13 Inspiring history. Spurring future. Die erste Adresse in Wien. HWB 51 kwh/m²a

14 Markt Zahlen, Daten, Fakten Was Büros so kosten, wie viele Flächen es in Wien gibt. Und wie viel sich damit verdienen lässt. Von Mietpreisen, Quadratmetern, Renditen. TExT: AsTrid MüllnEr 10,69 Millionen Quadratmeter. Diese Zahl steht für den Bestand an Büroflächen, der mit Ende März 2013 in Wien gezählt wurde. Darunter fallen ganz moderne Flächen in neuen Bauten genauso wie generalsanierte Büros in älteren Gebäuden. Das sind so viel um einen beliebten Vergleich zu ziehen und berechnet nach der Fifa-Norm wie knapp 1500 Fußballfelder kamen an die Quadratmeter neue (oder generalsanierte) Flächen hinzu, 2013 sollen es an die Quadratmeter sein. Da aber immer wieder auch Büroflächen wegfallen (Umwandlung in Wohnungen, Hotels), bleibt der Leerstand in Wien generell und traditionell recht stabil. Zurzeit liegt er bei 6,6 Prozent. Das sind 98 Fußballfelder, die theoretisch zu haben wären. Theoretisch, weil viele dieser Flächen nicht mehr zeitgemäß sind und keine Nutzer finden. Im Vorjahr gingen hingegen rund Quadrameter Büros an neue Mieter (etwa 40 Fußballfelder), heuer sollen es ähnlich viele, vielleicht etwas weniger sein. Auch die Neuflächenproduktion soll heuer etwas nachlassen. Wer in Wien ein ganz tolles Büro will, am besten in der City, am besten in einem tollen alten Bau mit, natürlich, modernster Ausstattung oder, auch fein, oben in einem Turm, der muss derzeit mit rund 25 Euro pro Quadratmeter und Monat rechnen. Diesen Wert erreichen die Spitzenmieten in der Stadt. Gibt man sich kompromissbereit, sind in bester Lage auch Objekte um rund 16 Euro zu haben, in guter Lage bezahlt man zwischen 13 und 16 Euro. Im Schnitt berappt man in Wien 12,5 Euro pro Quadratmeter und Monat für Büros. Günstiger bekommt man es, wenn man in nicht gar so begehrten Lagen in nicht gar so moderne Projekte zieht. Dann kommt man schon mit 8,75 Euro durch. Und das alles ist gar nicht viel im Vergleich. Hongkong zum Beispiel ist laut dem Bericht Prime Office Occupancy Costs von CBRE, das Raumnutzungskosten von erstklassigen Büroflächen untersucht, derzeit das teuerste Pflaster. Rund 2060 Euro pro Quadratmeter und Achtung! Jahr berappt man dort an Raumnutzungskosten. Auf den Monat umgerechnet sind das immerhin stolze 171 Euro pro Quadratmeter. Österreich nimmt in diesem Ranking übrigens den 88. Platz ein, mit rund 30 Euro. An Stelle zwei rangiert London, auf den Plätzen liegen Tokio und Peking. Ja, dagegen nimmt man sich schnell als kleiner Fisch aus, aber auch hierzulande wird, zum Beispiel, fleißig in Gewerbeimmobilien investiert Euro flossen 2012 in den heimischen Immobilienmarkt. Dabei spielten zwar Einzelhandelsimmobilien, gemischt genutzte Objekte und große Wohnportfolios auch eine gewichtige Rolle, immerhin an die 20 Prozent wurden in Büroobjekte investiert. Nachgefragt sind sie vor allem bei eher sicherheitsorientierten Anlegern, denn Käufer, die auf schnelle Verkaufgewinne aus sind, werden zumeist mit einer Rendite von rund 5,25 Prozent nicht glücklich. Interessiert sind hingegen Versicherungen, aber auch private Anleger und Stiftungen, deutsche und österreichische Fonds. Und bei solchen Zahlen findet das mit dem beliebten Vergleich auch rasch ein Ende. In Sachen Marktwert kann eine Immobilie mit einem Spitzenfußballer dann doch nicht mitziehen. Beispiel gefällig? David Alaba hat (bei Redaktionsschluss) einen Marktwert von 22 Millionen Euro. Und die Tendenz? Stark steigend: 30 Millionen Euro könnten, so Experten, bei dem österreichischen Fußballer bald erreicht sein. 14

15 HWB: 79,44 kwh/m 2.a; GEE: 1,31 Das Zacherl stadthaus macht schon im stiegenhaus lust auf Die arbeit im büro. Das mitten in Wien am Wildpretmarkt 2 4gelegene Zacherl Stadthaus 1010 ist einer der bedeutendsten Jugendstilbauten der Otto-Wagner-Schule. Auf 4Etagen stehen zwischen 490 und m 2 ab 16/m 2 zur Verfügung. Mit Lift, Fernwärme, Fan-Coils, Parkettböden und einzigartiger Aussicht auf den Stephansdom. Näheres erfahren Sie von Frau Dagmar Oberhollenzer unter Telefon +43 (0) oder unter d.oberhollenzer@colliers.at Colliers International Immobilienmakler GmbH, Goldschmiedgasse 10, 1010 Wien,

16 ausblick Uferkante. Der Startschuss ist noch nicht ganz sicher: der Marina-Tower zwischen Handelskai und Donauwasser. Marktgröße. Neue alte Post-Adresse: Am Rochusmarkt existiert schon eine Niederlassung, durch massiven Ausbau sollen große Flächen dazukommen. Höhenwertung. Die ÖBB transferiert ihre Konzernzentrale auf das Gelände des neuen Hauptbahnhofs. Zentralperspektive. Die Erste versammelt auf dem Gelände des Hauptbahnhofs alle Niederlassungen an einem Fleck. Finanzplatz. Die Zentrale der Uni Credit Bank Austria nimmt auf dem Gelände des früheren Nordbahnhofs Formen an. 16 Jede Zeit hat ihre Bürohäuser Einerseits dominieren Großbauten den Büromarkt, andererseits lässt die Immo-Branche Vorsicht walten. TexT: walter senk Wenig Bewegung auf dem Wiener Büromarkt: In den nächsten Jahren wird es zu einem verringerten Bedarf an Büroflächen kommen, Grund sind Personalreduktionen in vielen Unternehmen sowie Schließungen von externen Headquarter Offices in Wien. Verschärft wird die Situation dadurch, dass Konzerne wie ÖBB, Erste Group oder Post neue Standorte planen und deren Bestandsgebäude einen weiteren Anstieg der Leerflächen verursachen werden. Wobei noch nicht klar ist, in welcher Form sie wieder auf den Markt zurückfließen ob als Büros, Wohngebäude oder anders genutzte Immobilien. Es fehlt uns leider an Zuwanderungen von neuen Big Playern. Ein Google Headquarter Europa in Wien hätte mit Sicherheit Signalwirkung, meint Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult. Die wirtschaftliche Lage macht es weder der Stadt noch den Projektentwicklern leicht, für die nächsten Jahre zu planen. So setzt man Initiativen, wie Gerhard Hirczi, Geschäftsführer der Wirtschaftsagentur Wien, bestätigt: Standortinnovationen ergeben sich nicht von selbst. Unsere Projekte geben Anreize, um Entwicklungen in Gang zu setzen. Es gilt, die Stärkefelder der Stadt klar zu positionieren. Eine dieser Stärken sei die Pharma- und Biotechnologie, erläutert Claus Stadler, Geschäftsführer bei Strauss & Partner: Hier sehen wir noch viel Potenzial. Wir sind überzeugt, dass unter anderem dieser Ruf die Zukunft des Standortes Wien als innovativer Forschungs- und Businessstandort sichert. Der Biotechcluster in der Muthgasse soll daher weiter vorangetrieben werden. Nur kein Risiko. Grundsätzlichwarten die privaten Investoren aber mit neuen Projekten ab, ins Risiko geht kaum jemand. Die S+B Gruppe ist eine von ihnen, sie plant das nächste Büroprojekt neben der Marxbox ab Diese Erweiterung kommt definitiv und fix, bestätigt Vorstand Reinhard Schertler. Prinzipiell müssen zwei Voraussetzungen für einen Projektstart erfüllt sein, meint Sabine Ullrich, Geschäftsführerin IC Pro- Fotos: zechner &zechner zt GMBh, zoom.vp.at, Marina towers entwicklungsgmbh, ssw architekten, ucba; neumann und partner

17 jektentwicklung, gesicherte Vorvermietung und Finanzierung. Die Banken sind sehr sensibel geworden bei der Finanzierung von Neubauprojekten ohne Vorverwertung. Im Gegenzug wollen Mieter neue Flächen immer schneller beziehen, weil langfristige Unternehmensprognosenheute nicht mehr möglich sind. Kaum jemand wartet auf ein Entwicklungsprojekt mit einer Vorlaufzeit von zwei, drei Jahren. Ähnlich sieht das Schertler: Die Entscheidungsphase bei Unternehmen ist länger geworden. Und wenn sie sich entschieden haben, muss der Bezug schnell gehen. Rückkehr der Industrie? Die Immobilienbranche erwartet nicht, dass sich die wirtschaftliche Situation rasch bessert. Wer in dieser Lage plant und bauen will, braucht einen Einzigartigkeitsfaktor, meint Ullrich: Die Produktidee muss entwickelt sein. Dazu gehören Standardwerte wie öffentliche Anbindung, gute Infrastruktur, Grün in der Nähe ist ein Vorteil, so Ullrich. Vor allem im Inneren soll das Projekt viel können, so Stückler: Geiz ist nicht geil, aber Unternehmen zeigen ihren Erfolg nicht mehr so nach außen, sondern eher nach innen. Und noch ein zu beachtender Faktor: Nicht nur neue Flächen sind entscheidend auch eine Betreuung der durch Neubezug frei werdenden Altflächen wird immer wichtiger bei der Vermietung, erklärt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult. Einen interessanten Aspekt sieht Alfons Metzger, Geschäftsführer der Metzger Realitäten Gruppe: Ich glaube, dass es auch die Rückkehr von industriellen Arbeitsplätzen geben wird. Metzger versteht darunter keineswegs alte Fabriksbauten, sondern Arbeitsplätze, die auf intelligente Industrie und mittleres Gewerbe fokussieren. So wie jetzt die Bürocluster könnten sich in kleinerem Stil spezielle Viertel wiederbeleben Computer- oder Designerviertel, in denen man sich gegenseitig zuarbeitet. Metzger sieht eine Renaissance der kleinen Gewerbebetriebe, die sich auf Büroflächen ansiedeln und damit das Aussehen von Bürogebäuden verändern, weil sie als gemischt genutzte Objekte errichtet werden. was entsteht? Bürohäuser, die in Wien sicher auf den Markt kommen, kommen 2013 denn sie sind in Bau, besser gesagt in Fertigstellung. Die anderen Projekte sind fast so sicher wie die Teilnahme Österreichs an der Fußball-WM Andere so sicher wie potenzielle Mieter zögern länger. bei entscheidungen Muss es aber ganz schnell gehen. wachstumsphase. Euro Plaza am Wienerberg finalisiert bald die fünfte Bauphase, ein Mieter ist schon gefunden. der Vorstoß der heimischen Kicker ins Achtelfinale. Die Ausgangslage für neue Projekte ist eben nicht berauschend und die heimischen Immobilienprofis wissen sehr gut, was sie dem Markt zutrauen können. Definitiv ist Österreichs höchstes Gebäude, der DC Tower 1, der Ende 2013 eröffnet werden soll. Weiter Richtung Innenstadt geht das Green Worx in der Lassallestraße ins Finale, es ist nicht nur daserstemit Leed-Platin zertifiziertebüroobjekt Österreichs, sondern hat mit der Firma Manpower auch bereits seinen ersten Großmieter gewonnen. Im Sommer soll überdies das 2nd Central Office am Park der Raiffeisen Evolution fertiggestellt sein von rund Quadratmetern sind fast die Hälfte vermietet. Im Lauf des heurigen Jahres wird im 22. Bezirk das Star22 mit rund Quadratmetern finalisiert. Neben diesem Projekt stellt die Wien Holding im Herbst den Wirtschaftspark Breitensee in Wien 14 fertig. Am Wienerberg soll die Baustufe fünf des Euro Plaza mit rund Quadratmetern ebenfalls noch Ende dieses Jahres kommen, womit der Standort auf fast m2 wächst. Die Fertigstellung oder besser die Vollvermietung der neuen Büroflächen ist die Voraussetzung für ein angrenzendes Projekt. 2014/2015. Die Erweiterung des Innocenters der S+B Gruppe mit einer Ausbaustufe über rund m2 steht in den Startlöchern. Der Baustart ist aber erst geplant, wenn die Flächen nebenan verwertet sind. Vorsicht siegt in diesem Fall. Intensiv wird derzeit auch an der Vorbereitung für die Weiterentwicklung von Viertel Zwei gearbeitet. Die Grundstücke sind bereits gesichert, da es aber noch einer Umwidmung bedarf, können noch keine Details bekannt gegeben werden. Mitte vergangenen Jahres wurde der Grundstein für die Zentrale der Erste Group am neuen Hauptbahnhof im Quartier Belvedere gelegt soll sie fertig sein und wird auf Quadratmetern rund 4500 Arbeitsplätze bieten. 20 über die Stadt verteilte Standorte sollen hier angesiedelt werden. Wegen des reduzierten Eigenbedarfs der Bank könnte ein Teil fremdvermietet werden. Ebenfalls im Quartier Belvedere plant die Signa Holding mit dem A.01 einen 88 Meter hohen Turm mit rund m2 Bruttogeschoßfläche. Ob der Marina Tower 2015 fertig wird, hängt wohl mit der Vorvermietung zusammen. 30 Prozent sind für einen Baustart vorgesehen und sollten sich diese heuer noch ergeben, wäre 2015 ein möglicher Termin; sonst verschiebt sich die Fertigstellung entsprechend nach hinten geht es wieder aufwärts. Mit einem Baustart 2015 rechnet die S+B Gruppe für ein gemischtes Objekt in Neu-Marx. Das Erfolgskonzept soll weitergeführt werden, rund Quadratmeter wird das neue Gebäude haben. Fix ist die Errichtung der UniCredit Bank Austria Town, der neuen Zentrale der Bank Austria. Der Umzug an den neuen Firmenstandort ist für 2016 geplant. Auf dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofs sollen bis zu m2 Bruttogeschoßfläche errichtet werden. Für den Eigenbedarf sind rund m2 geplant, für externe Mieter stehen rund m2 BFG zur Verfügung. Zwei konkrete Projekte verfolgt derzeit die Firma Bondi Consult, wobei deren Realisierung realistisch erst 2016/2017 gesehen werden kann soll auch die neue Unternehmenszentrale der Österreichischen Post AG bezugsfertig sein. Auf der posteigenen Liegenschaft am Rochusmarkt in 1030 Wien ist der Baubeginn für 2014 geplant. Auf dem Standort werden moderne Arbeitsplätze für rund 1000 Personen errichtet. Auf rund m2 BGF sollen Büros sowie Einzelhandelsflächen entstehen und das bestehende Angebot im Grätzel abrunden. 17

18 EntgEltlichE Einschaltung standort for global business BusinEss PaRK ViEnna. Eine toplage mit attraktivem Preis-leistungs-Verhältnis der hauptgrund für die Wahl eines Firmensitzes. Der Business Park Vienna ist einer der größten Büro- und geschäftsstandorte Wiens. spitzengastronomie im Zweihaubenrestaurant dasturm. Fotos: ImmoFInanz ag 18 Event-location im 35.stock: Das thirtyfive bietet Platz für Veranstaltungen aller art. Zeitgemäße Bürokonzepte treffen im Business Park Vienna auf shops und Restaurants.

19 EntgEltlichE Einschaltung Der Business Park Vienna liegt im süden Wiens unmittelbar neben dem Erholungsgebiet Wienerberg und ist einer der größten Büro- und geschäftsstandorte der stadt. Die vom italienischen stararchitekten Massimiliano Fuksas entworfenen Bürotürme Vienna twin tower prägen die skyline und sind ein weithin sichtbarer Blickfang. Der standort punktet mit einem Mix aus internationalen unternehmen, shopping-, gastronomie- und Freizeitangeboten wie Kino, Fitnessstudio, laufstrecke und einem golfplatz vor der tür. Intelligente Büros. Die einzelnen Bürogebäude erfüllen die unterschiedlichsten anforderungen: Vom Kombibüro über Open-space-Office bis zu prestigeträchtigen und effizienten Bürolösungen lässt sich im Business Park Vienna jeder Mieterwunsch umsetzen. sowohl Kleinbüros als auch Mieteinheiten von mehreren 1000 Quadratmetern sind realisierbar bis zu 2600 Quadratmeter stehen auf einer Ebene zur Verfügung. neben der hochwertigen technischen ausstattung beeindrucken die Räume durch helligkeit und transparenz. Work-Life-Balance. internationale unternehmen schätzen besonders die geografische lage des standorts am Wienerberg, wie beispielsweise Barbara Potisek-Eibensteiner, cfo der Rhi ag: Der Business Park Vienna überzeugt durch seine nähe zum Flughafen und die unmittelbare autobahnanbindung zu unseren österreichischen standorten. Für laurent Pernet, generaldirektor von Peugeot citroën Österreich, bietet der Business Park Vienna einen echten Mehrwert: Wir haben hier ein zeitgemäßes Bürokonzept vorgefunden, das die Modernität unserer Marken Peugeot und citroën zum ausdruck bringt. Zudem finden unsere Mitarbeiter verschiedene cafés, Restaurants und shoppingmöglichkeiten in der nähe ihres arbeitsplatzes vor. On top of Vienna. neben toplage und erstklassigem Büroangebot punktet der Business Park Vienna mit zwei weiteren exklusiven highlights: im 22. stock des immofinanz-towers liegt das Restaurant dasturm, von den gourmetkritikern des gault Millau mit zwei hauben ausgezeichnet. Ob Business-lunch oder abend- Diner, das team rund um Küchenchef heinz Preschan bietet spitzengastronomie auf internationalem spitzenniveau. apropos höchste ansprüche. Wussten sie, dass im Business Park Vienna Wiens höchste Event-location liegt? Ob cocktailempfang oder Pressekonferenz, ViP- Meeting oder Businessseminar im neuen, 600 Quadratmeter großen Eventspace thirtyfive im 35. stock des Vienna twin tower hat man einen einzigartigen Rundblick über die stadt. Infos Toplage, moderne Architektur 15 Minuten zur Stadtmitte 20 Minuten zum Flughafen Wien Direktanbindung an das Autobahnkreuz und das öffentliche Verkehrsnetz Gesamtnutzfläche von Quadratmetern Quadratmeter Büround Geschäftsflächen Drei Parkgaragen, 2000 Stellplätze 24-Stunden-Portier- & Security-Service Wiens höchste Event-Location: ThirtyFive Zweihaubenrestaurant: dasturm Restaurants, Cafés und Bars Shoppingzone Fitnesscenter, Kindergarten Konferenzräume, Viersternehotel, Mietapartements Kino, Sport- und Golfplatz vor der Tür Eigentümer: Immofinanz Group Mitten in Europa. Über 300 namhafte internationale unternehmen agieren von Österreich und Wien aus in die ganze Welt. Zu Recht wird die stadt an der Donau als Drehscheibe zwischen West und Ost bezeichnet. im globalen Wettbewerb der standorte überzeugt Wien als stadt mit der höchsten lebensqualität, wie studien immer wieder belegen. Eduard Zehetner, ceo der immofinanz group und Eigentümer der immobilie, dazu: global agierende unternehmen schätzen die geopolitische lage von Wien. Der Business Park Vienna erfüllt höchste ansprüche für modernes arbeiten und leben in dieser stadt. nicht zuletzt punktet der standort auch mit einem sehr attraktiven Preis-leistungs-Verhältnis. Kontakt: BUsInEss PaRK VIEnna Büros mit Weitblick Tel.: +43/(0)1/

20 typologie Jahrtausendbau. Lange der größte Riese von Wien und das erste Town-in- Town-Konzept: Millennium-Tower. Jugendstiljuwel. Historische Substanz luxuriös modernisiert: Büros am Fleischmarkt. Industriedenkmal. Backsteinarchitektur reloaded: Kreativere suchen Flächen wie in der Heller-Fabrik. Monument. Oben lichte Büros, unten ein Hotel: Im Herbst ist der 250 Meter hohe DC Tower 1 fertiggestellt. 20

21 Schicker Tower, smartes Office Styling, Prunk, Luxus oder Funktionalität? Das Angebot an Büroimmobilien ist vielfältig und lässt sich doch nicht in Kategorien pressen. Zu individuell sind die Anforderungen. TexT: wolfgang pozsogar Fotos: Clemens Fabry (2), ehl (2) Übersehen kann man den neuen DC-Tower nicht: Bei der Fahrt über die Reichsbrücke nach Norden bleibt der Blick unweigerlich an dem markanten Büroturm hängen. Mit rund 250 Metern überragt das jetzt höchste Gebäude Österreichs den Stephansturm um mehr als hundert Meter. Aber es ist nicht nur die Höhe, sondern auch die Architektur des Bauwerks, die das Auge fesseln. Schwarz, schlank und in einer markanten Knickung in der Silhouette präsentiert sich der im Herbst fertig werdende Büroturm. Entworfen wurde das spektakuläre Bauwerk von Dominique Perrault. segel, stockwerke und stuck. So wie der DC Tower wollen noch einige andere Büroprojekte in Wien mit ihrer Architektur punkten. Auf der gegenüberliegenden Donauseite steht seit Kurzem neben dem überragenden Millennium-Tower das Rivergate, ein Entwurf der deutschen Architekten Auer + Weber + Assoziierte. Die zwei großzügigen Baukörper erinnern passend zum Standort am Wasser an Segel. Einige Kilometer donauabwärts, beim Prater, erfreut das Viertel Zwei mit interessanter Bauweise. Und auf dem Gelände des Hauptbahnhofs entstehen weitere architektonische Landmarks: die neue Zentrale der Erste Bank sowie zwei Bürotürme der Signa. Neben den gestylten Hightech-Bauten buhlen noch andere Büroimmobilien um Mieter: In der City beispielsweise luxuriöse Büros in prunkvollen alten Palais oder nob- ler Gründerzeitarchitektur in den Bezirken innerhalb des Gürtels. Etwas außerhalb, aber dafür verkehrsgünstig: Businessparks mit architektonisch eher unauffälligen Gebäuden, aber umfassender Funktionalität. Aber auch sanierte Denkmäler in der Backsteinoptik der frühen Industrialisierung haben ihre Reize wie etwa die frühere Heller-Fabrik in Favoriten. Und letztlich warten da noch die preisgünstigen Büros in B- und C-Lagen darauf, eine pragmatische Klientel zu überzeugen. repräsentation versus effizienz. Diese unterschiedlichen Typologien von Büroimmobilien spielen bei der Entscheidung des Mieters eine nicht unwesentliche Rolle. Wer wofür Präferenzen hat, weiß der Wiener Immobilienmakler Michael Ehlmaier: EDV- BranchenMonokulturen haben sich in Wiens Bürolandschaft nicht durchgesetzt. Unternehmen oder Callcenter übersiedeln eher in ein modernes, aber schlichtes Bürohaus mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Werbeagenturen suchen erfahrungsgemäß stylishe Bürohäuser mit dem gewissen Etwas. Rechtsanwaltskanzleien tendieren meist zu eleganten Büroflächen mit repräsentativer Adresse und luxuriösem Ambiente. Ähnlich umschreibt Beata Gogl, bei JP Immobilien für Gewerbeimmobilien verantwortlich, die Vorlieben potenzieller Mieter: Es gibt Kunden, die außergewöhnliche Büros suchen. Andere, neben Anwälten etwa auch Steuer- oder Personalberater wünschen eher imageträchtige Immobilien und bevorzugen repräsentative ältere Gebäude. Große Unternehmen wiederum achten besonders auf die Effizienz der Immobilie und eine verkehrsgünstige Lage. Die markanten Beispiele für luxuriöse und repräsentative Büros finden sich in Wien vor allem in der Innenstadt und im Gründerzeitbestand: goldenes Quartier, Fleischmarkt 1 oder Biberstraße 5 heißen solche Adressen. Derlei Angebote werden von Mietinteressenten, die ein luxuriöses Image, eine repräsentative Adresse und ein elegantes Umfeld suchen, stark nachgefragt, bestätigt Ehlmaier. Die Flächenansprüche in der City müssen sich allerdings in Grenzen halten, denn Objekte mit tausend Quadratmetern und aufwärts existieren dort kaum. Begrenzt sind zudem die Parkmöglichkeiten, und letztlich erweist sich die Flächeneffizienz in Altbauten nicht immer optimal. Perfekt ist dafür die innerstädtische Infrastruktur: Luxusrestaurants und Fast-Food- Ketten, Hochpreislabels und Modediskonter alles in der Nähe. Argument Ausstattung. Fast als Kontrapunkt zum City-Luxus im durchaus positiven Sinn präsentiert sich das Business Center Euro Plaza im 12. Bezirk. Hier wird vom Vermieter weder auf ein repräsentatives und luxuriöses Ambiente noch auf prominente Architektur hingewiesen. Stattdessen streicht man nüchterne Details wie hochwertige Stahl-Glas-Aluminium-Fassaden oder die moderne Ausstattung der Büros hervor. Trotzdem ist das Euro Plaza eine Erfolgsgeschichte und globale Unternehmen von Microsoft über Coca-Cola und Danone bis zu Nestlé zählen zu den Mietern. Es ist 21

22 typologie segelmotiv. Nicht bloß ein ein Glasbau: Die Architektur des Rivergate nimmt zur Umgebung Bezug. 22 eine kleine Stadt in der Stadt, die Mieter haben alles, was sie benötigen, und das zu einem Preis, der in Relation zum Gebotenen durchaus günstig ist, erklärt Gogl einige Gründe für die Attraktivität dieses Projektes. Keine Monokulturen. Wirklich in eine Typologie einteilen lassen sich die großen Wiener Büroprojekte allerdings nicht. Den Tower für Hightech-Firmen oder den Palais-Bezirk für Anwälte gibt es ebenso wenig wie das Businesscenter für nüchterne Technikunternehmen. Selbst St. Marx ursprünglich als Medienzentrum konzipiert befriedigt mittlerweile die Bürobedürfnisse durchaus unterschiedlicher Branchen. Ein Grund dafür ist, dass die Entwickler ihre Angebote möglichst breit und branchenübergreifend ausrichtenwollen. Nach Meinung von Franz P. Orasch, bei Signa für die Entwicklung von Büroimmobilien und damit für Landmarks wie Rivergate, goldenes Quartier und A01-Tower verantwortlich, sind Architektur und Image allein zu wenig, um Mieter zu gewinnen: Am Ende des Tages muss das Produkt insgesamt passen. Bei der Entscheidung des Mieters zählen Standort, vernünftige Kosten, Flächeneffizienz und Flexibilität ganz wesentlich. Diese Hard Facts lassen sich von potenziellen Mietern auch nüchtern bewerten und vergleichen. Gestaltung und Image einer Büroimmobilie werden hingegen eher emotionell beurteilt: Jedes Gebäude hat seine Stärken, ob es gefällt, ist aber Resultat individueller Wahrnehmungen, meint Orasch. Dass bei der Entscheidung für eine Büroimmobilie viele Faktoren eine Rolle spielen, zeigt auch der derzeit vielleicht deutlichste wiener Klassik. Stilvoller Auftritt mit großer Treppe, hohen Decken, Zimmerfluchten (Haus in der Albertgasse). Jedes gebäude hat seine stärken. ob es gefällt, ist aber resultat idividueller WahrnehMungen. Trend auf dem Markt: die Bestätigung der nachhaltigen Gebäudequalität durch ein Ökologiezertifikat. Greenworx, Viertel Zwei oder Rivergate sind Beispiele dafür. Selbst der DC Tower wird als Green Building zertifiziert: Mietinteressenten verbinden mit einer solchen Zertifizierung einerseits günstige Betriebskosten und andererseits ein modernes Image, sagt Ehlmaier. zeichen setzen. Der Wunsch, mit einem neuen Büro quasi das Ansehen des Unternehmens aufzumöbeln, ist neben der Optimierung der Flächeneffizienz ein Ziel, das mit der Übersiedlung verbunden wird, erzählt Ehlmaier. Außerdem wollen viele Mietinteressenten, dass der Firmensitz in gewisser Weise die Unternehmensphiloso- phie spiegelt, meint der Makler. Das sei sinnvoll, findet Martin Schreier, Professor für Marketingmanagement an der WU Wien: Jede Aktion einer Firma, die nach außen sichtbar ist, sollte mit der Markenpersönlichkeit stimmig sein. Von renommierten Architekten gestaltete Bauten bringen einem Unternehmen mehr Aufmerksamkeit, behauptet Schreier, allerdings ist damit auch das Risiko verbunden, dass sich tolle Architekten beim Planen oft nichts dreinreden lassen. Wobei für einen Planer oft anderes als der Imagetransport im Vordergrund steht: Wir entwickeln unsere Bauten vor allem in einem städtebaulichen Kontext und koordinieren das mit rationalen Bürogrundrissen, erzählt Architekt Dieter Henke, in dessen Atelier Bürohäuser wie Hoch Zwei oder K47 entstanden sind. Derzeit arbeitet Henke am neuen Campus der Erste Bank auf dem Wiener Zentralbahnhof. Hier orientierte man sich ebenfalls an städtebaulichen Bedürfnissen, erzählt er. Allerdings wurde er von der Erste Bank mit einem 300 Seiten starken Papier gebrieft, in dem wir versucht haben, unser Selbstverständnis als Bank und Sparkasse zu vermitteln, so Erste-Pressesprecher Michael Mauritz. Er verweist dabei auf die Geschichte des italienischen Städtchens San Gimignano, in dem die Kaufleute des Mittelalters versuchten, sich mit der Höhe ihrer (weitgehend nutzlosen) Türme zu übertrumpfen: Genau das wollten wir nicht, sagt Mauritz. Fotos: ehl, signa