Baugenossenschaft Zuffenhausen eg. Geschäftsbericht

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1 Baugenossenschaft Zuffenhausen eg 2016 Geschäftsbericht

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3 Inhalt Verstorbene Mitglieder Seite 4 Grußwort des Vorstandes Seite 5 Die BGZ auf einen Blick Seite 6 1. Bericht des Vorstandes Seite Neubau 1.2. Modernisierung 1.3. Hausbewirtschaftung 1.4. Jubiläen 1.5. Schlusswort 2. Lagebericht Seite Grundlagen des Unternehmens 2.2. Wirtschaftsbericht 2.3. Prognose, Risiko- und Chancenbericht 2.4. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten 3. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns 2016 Seite Bericht des Aufsichtsrates Seite Jahresabschluss 2016 Seite Bilanz zum Gewinn- und Verlustrechnung vom 1.1. bis Anhang des Jahresabschlusses 2016 Geschäftsbericht

4 Durch Tod haben wir verloren Bachmann, Anton Bässler, Eugen Beckmann, Margret Blaich, Erwin Bronner, Hartwig De Rosa, Vincenzo Dischereit, Burkhard Dormien, Manfred Freitag, Erwin Fuchslocher, Regina Gerlach, Otto Grund, Gerhard Helbing, Günther Ilicin, Ivan Jäger, Karl Jänicke, Günter Kotzur, Rudolf Kraeft, Markus Müller, Käte Müller, Rolf Parusel, Paul Quapil, Anna Raida, Heinz Reinhold, Emma Rinn, Gerhard Rüttler, Berthold Schwirner, Hans-Jürgen Seliger, Helma Vorthmann, Ilse Weiherer, Adelheid Wenzel, Silvia Wusch, Inge 4 Geschäftsbericht 2016

5 Grußwort des Vorstandes Sehr geehrte Mitglieder, sehr geehrte Leserinnen und Leser, Sie halten den Geschäftsbericht unserer Genossenschaft für das Jahr 2016 in Händen und werden feststellen, dass er gegenüber den Vorjahren deutlich aufgefrischt wurde. Wir laden Sie gerne zur Lektüre ein! Lesen Sie, dass das Jahr 2016 für die BGZ wieder erfolgreich war, dass die Neubauten in der Frauenstegstr. 11 und 15 sowie der Schozacher Str. 6 bis 10 / Rotweg 44 A C planmäßig fertiggestellt und an die Bewohner übergeben werden konnten. Lesen Sie über unsere Neubauten im Tulpenapfelweg 24 / In den Obstwiesen 28 im Neubaugebiet Hohlgrabenäcker, über die Planungen für unseren Zuffenhäuser Garten, bisher Stammheimer Block, und auch den aktuellen Planungsstand für mögliche weitere Wohnungen in Freiberg. Lesen Sie, wie wir im letzten Jahr mit unseren Modernisierungen zum Beispiel in der Weilimdorfer Str. 24/1 4, der Cheruskerstr. 39, der Schwieberdinger Str. 53 und der Bönnigheimer Str. 2 und 4 wieder Wohnungen fit für die Zukunft gemacht haben und was in diesem Jahr an Verbesserungen in unserem Wohnungsbestand vorgesehen ist. Lesen Sie außerdem über unsere organisatorischen Änderungen und unser Team Hausbewirtschaftung, mit dem wir uns noch besser um Sie kümmern wollen. Und freuen Sie sich mit uns, dass die Genossenschaftsidee von der UNESCO als Weltkulturerbe aufgenommen wurde, weil die Genossenschaften durch langfristiges soziales und wirtschaftliches Handeln wichtige Stützen der Gesellschaft sind. Der gesetzlich geforderte Lagebericht für 2016 fällt kompakter aus als in den Vorjahren und beschränkt sich auf die gesetzlichen Anforderungen. Auf interessante Zahlen und Auswertungen brauchen Sie deshalb aber nicht verzichten, diese finden Sie nun im vorderen Teil des Geschäftsberichtes. Und die BGZ braucht sich damit keineswegs verstecken: unsere Zahlen, Diagramme und Grafiken zeigen, dass bei der BGZ nicht nur in 2016 gut gearbeitet wurde, sondern dass dies die gesamte Geschichte unserer Genossenschaft auszeichnet für eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung unserer Mitglieder! An diesem Erfolg waren auch 2016 wieder viele beteiligt. Deshalb ein großes Dankeschön an den Aufsichtsrat für seine Unterstützung, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die engagierte und erfolgreiche Arbeit und Ihnen, liebe Mitglieder, für Ihre Treue zur BGZ und die Unterstützung bei Modernisierungsmaßnahmen für unsere, für Ihre Wohnungen! Ihr Vorstand der Baugenossenschaft Zuffenhausen eg Hanns Hub Bernd Heinl Geschäftsbericht

6 Die BGZ auf einen Blick Zahlen und Daten per Anzahl der Mitglieder Geschäftsguthaben Eigener Hausbesitz Verwaltung nach dem WEG Bilanzsumme Umsatzerlöse 2016 aus Hausbewirtschaftung: Personen , E Mietwohnungen 9 Läden Garagen und Stellplätze 1 Teileigentümergemeinschaft mit 21 PKW-Stellplätzen ,54 E ,66 E Durchschnittliche Unternehmensmiete: 6,44 E/qm Wohnfläche zzgl. Nebenkosten Aufsichtsrat Vorsitzender Klaus Herrmann Dipl.-Ingenieur Stellvertretende Vorsitzende und Schriftführerin Angela Bender Rechtsanwältin Stellvertretende Schriftführerin Heike Mössner Dipl.-Verwaltungswirtin (FH) Dieter Reischl Dipl.-Verwaltungswirt (FH) bis Steffen Emmert Dipl.-Betriebswirt (BA) Thomas Mauser Architekt Ernst Wuchner Fachwirt der Grundstücksund Wohnungswirtschaft ab Vorstand Vorsitzender Hanns Hub Dipl.-Betriebswirt (FH) Bernd Heinl Dipl.-Ingenieur (FH) Rolf Müller Konstrukteur i. R. verstorben am Mitarbeiter/innen per Mitglieder des Vorstandes 13 kaufmännische und technische Mitarbeiter(innen), darunter 3 Teilzeitkräfte 6 Hausmeister 17 nebenberufliche Hauswarte und Reinemachefrauen 6 Geschäftsbericht 2016

7 Bericht des Vorstandes 1. Bericht des Vorstandes 1.1. Neubau Der Neubau von Wohnungen ist ein wichtiger Baustein in der Entwicklungsstrategie der BGZ. Er sorgt für eine Verjüngung und auch eine Vergrößerung des Gesamtbestandes und ermöglicht es uns, unseren Mitgliedern neue, moderne Wohnungen anbieten zu können. Wir freuen uns daher, im vergangenen Jahr wieder zwei Neubauten fertiggestellt und die Planungen für weitere Neubauten vorangetrieben zu haben. Fertigstellungen in 2016 Der Neubau in der Frauenstegstr. 11 und 15 in Zuffenhausen mit 22 Wohnungen konnte in 2016 fertiggestellt und mit Erfolg vermietet werden. Die Wohnungen wurden altersgerecht und zukunftsgerecht erstellt und verfügen über eine moderne Ausstattung wie z. B. bodengleiche Duschen, Aufzüge bis in die Tiefgarage, Balkone, Parkettboden und Fußbodenheizung. Die Übergabe der Wohnungen fand im Februar 2016 statt. Die Neubauten Schozacher Str. 6 bis 10 und Rotweg 44 A C mit 35 Wohnungen und die zweigruppige Kindertagesstätte wurden ebenso in 2016 erfolgreich fertiggestellt und vermietet. Die Wohnungen sind wie in der Frauenstegstraße ausgestattet. Der Neubau in der Frauenstegstr. 11 und 15 Im Gebäude Schozacher Str. 6 bis 10 wurden Aufzüge bis in die Tiefgarage eingebaut. Die Kindertagesstätte im Rotweg 44 C hat einen sehr schönen Außenspielbereich für die Kinder erhalten. Die neuen Wohnungen konnten an die Bewohner ab Juni 2016 übergeben werden. Der Kindergarten wurde mittlerweile von der Stadt Stuttgart eröffnet. Rotweg 44 A C und Schozacher Str. 6 bis 10 Geschäftsbericht

8 Bericht des Vorstandes Zukünftige Neubauten Projekt Tulpenapfelweg im Neubaugebiet Hohlgrabenäcker Der Bau erfolgt im städtischen Programm Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher, die zukünftigen Bewohner müssen also bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, haben dann aber nur eine reduzierte Miete zu zahlen. Projekt Zuffenhäuser Garten Für uns ist der Stammheimer Block etwas ganz Besonderes: im Jahr 1920 errichtet war er das erste Wohngebäude der BGZ, er beherbergte auch unsere erste Geschäftsstelle. Nun soll er voraussichtlich 2019 abgerissen werden und es ist uns wichtig, dass dort wieder etwas Besonderes entsteht. Bereits im April 2017 begonnen wurde mit dem Bau unserer 20 Wohnungen Tulpenapfelweg 24 und In den Obstwiesen 28. Eine gemeinsame Tiefgarage, die mit den Aufzügen erreichbar ist, verbindet die beiden Häuser mit insgesamt rund m² Wohnfläche. Diese verteilt sich auf fünf 2-Zimmer-, fünf 3-Zimmer-, acht 4-Zimmer und zwei 5-Zimmerwohnungen zwischen 54 und 105 m². Jede Wohnung verfügt über einen Freisitz, eine bodengleiche Dusche, Fußbodenheizung und Parkettboden. Die Fertigstellung erwarten wir im Herbst So wurde im letzten Jahr eine Mehrfachbeauftragung von Architekten für unseren Zuffenhäuser Garten durchgeführt, bei der der Siegerentwurf die entscheidenden Punkte vor allem mit der Qualität der geplanten Wohnungen und der Gestaltung des Innenbereiches sammeln konnte. Vorgeschlagen wurde eine Bebauung mit drei Baukörpern, die einen attraktiven Innenhof bilden die darunterliegende Tiefgarage erstreckt sich praktisch über das ganze Grundstück. An der Stammheimer Straße entlang erfolgt die Bebauung straßenbegleitend. Mit Ihrer stadtbildprägenden Ansicht wird die Fassade der Heimstättenstr. 1 (in der sich damals auch unsere Geschäftsstelle befand) erhalten bleiben. Insgesamt m² Wohnfläche sind laut dem Entwurf vorgesehen, auf insgesamt 56 vornehmlich kleinere und kompaktere Baustelle (Foto oben) und Visualisierung (Bild unten) der 20 Wohnungen im Tulpenapfelweg 24 und In den Obstwiesen 28 8 Geschäftsbericht 2016

9 Visualisierung vom Projekt Zuffenhäuser Garten Wohnungen verteilt. Die weiteren Planungen gehen voran, der Baubeginn ist Anfang 2019 angedacht, die Fertigstellung sollte dann Anfang 2021 abgeschlossen sein. Mit den betroffenen Bewohnern sind wir bereits auf der Suche nach neuen Wohnungen übrigens schon mit gutem Erfolg. Projekt Neubau Adalbert-Stifter-Straße Auf dem gemeinsamen Grundstück mit dem Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg in der Adalbert-Stifter-Straße soll neuer Wohnraum geschaffen werden. Die in die Jahre gekommene Tiefgarage auf dem Grundstück ist aus wirtschaftlichen Erwägungen nicht sanierungswürdig und soll deshalb abgerissen werden. Neben der Erstellung neuer Mietwohnungen sollen die Genossenschaften auch eine dreigruppige Kindertagesstätte sowie zwei Wohngemeinschaften für Pflegebedürftige errichten. In diesem Jahr soll ein Architektenwettbewerb mit acht Büros stattfinden. Der Baubeginn könnte eventuell Anfang 2020 erfolgen. Neubauten im Umlaufvermögen Langenäcker/Wiesert in Stammheim Nach Aufstellung unseres Lageberichtes erreichte uns die erfreuliche Nachricht, dass die gerichtliche Klärung des Umlegungsbeschlusses endlich beigelegt ist. Damit ist der Weg nun frei, das Baugebiet zu erschließen, vielleicht kann schon in 2018 mit ersten Bauarbeiten begonnen werden. Die BGZ wird 10 Doppelhaushälften zum Verkauf erstellen Modernisierungen Modernisierungen in 2016 Durch umfassende Investitionen in den Bestand erhalten wir diesen nachhaltig und ermöglichen den Bewohnern ein modernes, komfortables und zeitgemäßes Wohnen zu einem bezahlbaren Preis. Die Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten einschließlich aktivierter Kosten und der von den Hausmeistern ausgeführten Arbeiten befinden sich weiterhin auf sehr hohem Niveau: Ausgaben für Modernisierungen Jahr Ausgaben Wohn- und Ausgaben in T E Nutzfläche in qm in E/qm ,87 33, ,84 32, ,85 32, ,53 35, ,44 36, ,51 44, ,16 41, ,66 40, ,09 49, ,10 48,76 Geschäftsbericht

10 Bericht des Vorstandes Die Investitionen bei den Wohnungswechseln und der laufenden Instandsetzung beliefen sich auf rund T E 2.356, der Rest verteilt sich auf geplante Maßnahmen. Die größte Modernisierungsmaßnahme wurde in der Weilimdorfer Str. 24/1 4 in Ditzingen durchgeführt. Das Gebäude mit 28 Wohnungen erhielt einen besseren Wärmeschutz durch eine neue Fassade, neue Fenster und ein neues Dach, eine Zentralheizung wurde eingebaut. Außerdem wurden die vorhandenen Balkone durch neue große Vorstellbalkone ersetzt. Bönnigheimer Str. 2 und 4 Weilimdorfer Str. 24 / 1 4 Eine umfangreiche energetische Modernisierung wurde auch bei den Gebäuden Schwieberdinger Str. 53 und Bönnigheimer Str. 2 und 4 in Zuffenhausen durchgeführt. Sie erhielten neue Fassaden, neue Fenster, neue Dächer und Zentralheizungen. Fast alle Wohnungen haben einen großen Vorstellbalkon erhalten. Das Gebäude Cheruskerstr. 39 erfreut sich ebenso einer neuen Fassade, neuer Fenster, eines neuen Daches und neuer großen Balkone. Die vorhandene Zentralheizung wurde im Zuge der Modernisierung erneuert. Schwieberdinger Str. 53 Cheruskerstr Geschäftsbericht 2016

11 Hessigheimer Str. 17 bis 25 Gebäude bekommt eine neue Fassade, neue Fenster, ein neues Dach, Zentralheizung, neue Bäder und Balkone. Mit der Maßnahme wurde bereits begonnen, sie soll im Juli abgeschlossen sein. Die Wohnungen in der Colmarer Str. 8 und 10 bekommen neue Bäder. Fleiner Str. 61 bis 67 Ein Fassadenanstrich wurde an den Gebäuden Hessigheimer Str. 17 bis 25 und der Fleiner Str. 61 bis 67 durchgeführt. Die Hessigheimer Str. 17 bis 25 wurde zusätzlich mit neuen Fenstern ausgerüstet. Die Treppenhäuser wurden in folgenden Objekten renoviert: Fleiner Str. 31 bis 37, Rotweg 72 bis 78, Rotweg 80 bis 86, Ödheimer Block und inkl. neuer Wohnungseingangstüren in der Prevorster Str. 16 und 18 bis 22. Ausblick Modernisierungen in 2017 Auch in 2017 wird wieder ein sehr umfangreiches Modernisierungsprogramm durchgeführt: Zuffenhausen Die größte energetische Modernisierungsmaßnahme findet in der Ludwigsburger Str. 54 bis 58 in Zuffenhausen statt. Das Ludwigsburger Str. 54 bis 58 Rohracker Die Gebäude in der Weinklinge 10 und 12 und Ontariostr. 4 erhalten neue Fenster. In der Ontariostr. 4 werden zusätzlich noch neue Bäder eingebaut. Ditzingen Die Zollernstr. 36 bis 40 wird mit Balkonen ausgestattet. Fassadenanstriche sind in Zuffenhausen für die Bietigheimer Str. 31 sowie die Hofäcker Str. 2 und 4 und in Ditzingen für die Zollernstr. 26 bis 44 vorgesehen. Geschäftsbericht

12 Bericht des Vorstandes 1.3. Hausbewirtschaftung Neuorganisation der Hausbewirtschaftung Die Anforderungen im Bereich Hausbewirtschaftung werden immer größer. Um ihnen gerecht zu werden und die Betreuung unserer Bewohner in Zukunft noch besser gewährleisten zu können, haben wir diesen Bereich ausgebaut und neu organisiert. Die Wohnungsvergabe erfolgte bisher durch Frau Ulrike Stark, die weitere Betreuung nach dem Einzug teilten sich Frau Manuela Poljak und Frau Yvonne Steidle in ihren Wohngebieten. Diese Gebiete haben wir nun neu aufgeteilt und seit dem 1. Januar 2017 führen alle drei Damen sowohl die Wohnungsvergabe durch und übernehmen auch komplett die weitere Betreuung für ihre jeweiligen Gebiete. Somit haben unsere Bewohner immer die gleichen Ansprechpartner. Die Zuordnung der Wohnungsgebiete ist in der nachstehenden Übersicht für Sie ersichtlich: Freiberg und Rot: Frau Manuela Poljak Zuffenhausen: bis 31. März 2017 Frau Yvonne Steidle/ ab 1. Mai 2017 Frau Feven Fessehaye Burgholzhof, Mönchfeld, Rohracker, Stammheim und Weilimdorf sowie Ditzingen: Frau Ulrike Stark Außerdem haben wir die Sprechzeiten für unsere Bewohner ab dem 1. Januar 2017 um einen Tag mehr in der Woche erweitert: Sprechzeiten sind jetzt wie folgt: für eine engere Verzahnung mit dem Hausmeisterdienst und der Buchhaltung sorgen. Sie wird außerdem die Kontakte nach außen pflegen (z. B. soziale Dienstleister, städtische Ämter), für unser Gesamtpaket Gutes Wohnen. Ein wichtiger Teil ist dabei das Wohnen im Alter und wie wir es dabei schaffen, dass unsere Mitglieder so lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung leben können. Helfen kann dabei zum Beispiel das Programm ViA, eine Kooperation mit der Baugenossenschaft Neues Heim eg und der Else-Heydlauf-Stiftung. Das Programm Vertrauen im Alter bietet eine Betreuung mit z. B. einem regelmäßigen Kontaktanruf oder einem Hausnotruf, aber auch kulturelle, gesellige oder informative Veranstaltungen. Die Else-Heydlauf-Stiftung unterstützt in Kooperation mit uns schon länger die Betreuung der Seniorenwohnanlage Mönchsbergstr. 109 in Zuffenhausen. Aber auch das Wohncafé Wallensteinstr. 11B in Freiberg (im Bestand des Bau- und Heimstättenverein Stuttgart eg), genannt die kleine Else, wird durch sie betrieben. Wohncafés gibt es in Stuttgart und Umgebung bereits 13. Sie sind ein Konzept des Vereins Integrative Wohnformen e.v., der von 16 Wohnungsunternehmen getragen wird. Der Verein unterstützt seine Mitglieder indirekt durch seine Kontakte zur Politik und Verwaltung und direkt durch Informationen und Ratschläge zum Thema Wohnen im Alter oder bei Behinderung. Zahlen und Informationen aus der Bestandsbewirtschaftung Mietwohnungen Dienstagvormittag: Donnerstagnachmittag: 08:30 12:00 Uhr 13:15 17:00 Uhr Gewerblich genutzte Einheiten 9 10 Um die Wartezeiten zu verkürzen und den Termin besser vorbereiten zu können, sollte immer vorab ein Termin vereinbart werden entweder telefonisch oder per . Zum 1. Oktober 2016 haben wir Frau Sandra Moll eingestellt. Sie hat die neue Stelle der Leiterin Hausbewirtschaftung übernommen und wird dabei die Arbeit der drei Damen koordinieren, den Bereich Hausbewirtschaftung weiterentwickeln und Garagen Stellplätze Wohnfläche gesamt in qm , ,79 Nutzfläche gesamt in qm, gewerblich und sonstig genutzte Einheiten 2.678, ,30 12 Geschäftsbericht 2016

13 Die durchschnittliche Unternehmensmiete betrug am 31. Dezember 2016 je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat E 6,44. Entwicklung der durchschnittlichen Unternehmensmiete je qm/monat in E 5,58 5,78 5, * *Jahr jeweils zum 31. Dezember 6,20 6,44 Die durchschnittliche Unternehmensmiete verteilt sich in Mietpreisspannen je qm Wohnfläche auf die Gesamtanzahl der Wohnungen wie folgt: Anzahl der Wohnungen 2016 Die durchgeführten Erhöhungen der Nutzungsgebühren und die Belegungen der Neubauten sind erkennbar, allerdings weisen immer noch fast die Hälfte unserer Wohnungen eine qm-miete unter E 6,50 aus. Wir können somit unseren Bewohnern weiterhin ein preisgünstiges und gleichzeitig gutes Wohnen anbieten. Die Anzahl der Wohnungswechsel war mit 113 die niedrigste in den letzten 10 Jahren. Dies ist dem sehr engen Wohnungsmarkt in Stuttgart und Umgebung geschuldet: wer aktuell eine gute und günstige Wohnung hat, möchte diese behalten. Im ersten Quartal 2017 waren weiter sehr wenig Wechsel zu verzeichnen und wir gehen davon aus, dass die Zahl der Wohnungswechsel weiterhin niedrig ausfallen wird eine Prognose für das ganze Jahr ist aber zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Zeitreihe Fluktuation Jahr Anzahl der Anzahl der Fluktuations- Wohnungs- Bestands- rate wechsel wohnungen in Prozent , Anzahl der Wohnungen 2015 über 7,00 6,50 7,00 6,00 6,50 5,50 6,00 5,00 5,50 bis 5, , , , , , , , , , Geschäftsbericht

14 Bericht des Vorstandes Kündigungsgründe für Wohnungswechsel in 2016 Grund der Wohnungsaufgabe Anzahl der Wohnungen Tausch innerhalb der BGZ 27 Tod 14 Wegzug 66 (davon 12 ins Alten-/Pflegeheim) Zwangsräumung/ fristlose Kündigung 6 Wegen bevorstehendem Abriss sind beim Tausch innerhalb der BGZ fünf Fälle und bei den Wegzügen zwei Fälle enthalten, insgesamt sieben Wohnungen wurden nicht neu belegt. Bei der Weitervermietung mussten in 25 Wohnungen die Belegungsrechte Dritter berücksichtigt werden und in drei Wohnungen ging die Nutzung auf einen Angehörigen über. So blieben noch 56 Wohnungen, die den Bewerbern aus unserer Vormerkdatei oder im Internet angeboten werden konnten. Tatsächliche Leerstände gab es dabei ausschließlich nur bei Modernisierungen. Die Summen der abgerechneten Nebenkosten stellen sich wie folgt dar: Entwicklung der Nebenkosten Jahr Nebenkosten in T E Die Änderungen ergeben sich durch z. B. unterschiedlich kalte Winter. Erfreulich ist zu erwähnen, dass wir für unsere Bewohner nach gemeinsamer Verhandlung mit anderen Wohnungsunternehmen mit Unitymedia einen neuen Kabelvertrag abschließen konnten. Ab dem 1. Januar 2017 wurde das Leistungsangebot erhöht bei gleichbleibendem Preis den wir uns für die nächsten 10 Jahre gesichert haben. Einen wichtigen Beitrag zur Betreuung unserer Bewohner und unseres Bestandes leistet unser Hausmeisterteam. Eine Besonderheit ist dabei sicher, dass bei technischen Notfällen unser Bereitschaftsdienst auch außerhalb der Geschäftszeiten unter der Notruftelefonnummer erreichbar ist. Davon sollte aber nur Gebrauch gemacht werden, wenn sich das Anliegen nicht auf den nächsten Tag oder gar über das ganze Wochenende hinaus schieben lässt. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung berechnen wir nur die persönlichen Aufwendungen der Hausmeister, soweit diese mit umlagefähigen Arbeiten betraut sind. Die Verrechnung erfolgt anhand von Arbeitszeitenstatistiken zu Selbstkosten. Es ergeben sich folgende Zahlen: Jahr Hausmeister- davon als Betriebsstunden gesamt kosten verrechnet Das Hausmeisterteam wird seit dem 1. Januar 2017 durch Herrn Salvatore Galluccio verstärkt. Er übernimmt von Herrn Günter Han Stück für Stück die Betreuung unserer Wohnungen in der Parksiedlung und im Stammheimer Block. Herr Han wird sich zukünftig um Reparaturen in unserem gesamten Wohnungsbestand kümmern. Marketinginitiative der Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften Gutes und preisgünstiges Wohnen bieten nicht nur wir, sondern auch die anderen Mitglieder der Marketinginitiative der Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften. Diese haben in den letzten fünf Jahren alleine in Stuttgart über 573 Millionen E in Ihre Wohnungsbestände investiert und die dabei möglichen Mieterhöhungen nicht ausgenutzt. 14 Geschäftsbericht 2016

15 1.4. Jubiläen Unsere Betriebsjubiläen im vergangenen Jahr und bis Mai 2017: Herr Manfred Riebel 25 Jahre bei der BGZ seit Oktober 1991, Team Hausmeister Herr Günter Han 25 Jahre bei der BGZ seit Mai 1992, Team Hausmeister Frau Ulrike Stark 20 Jahre bei der BGZ seit Mai 1997, Team Hausbewirtschaftung und Vorstandsekretärin von Herrn Hub Frau Snežana Pernjak 15 Jahre bei der BGZ seit August 2001, Prokuristin und Leitung Rechnungswesen/Buchhaltung Frau Manuela Poljak 15 Jahre bei der BGZ seit November 2001, Team Hausbewirtschaftung und Vorstandssekretärin von Herrn Heinl Allen Jubilaren ein ganz herzliches Dankeschön! 1.5. Schlusswort Der Vorstand bedankt sich nochmals bei allen, die zum Erfolg der BGZ beigetragen haben! Stuttgart, im April 2017 gez. Hanns Hub gez. Bernd Heinl Geschäftsbericht

16 Lagebericht 2. Lagebericht 2.1. Grundlagen des Unternehmens Die Baugenossenschaft Zuffenhausen eg ist eine Genossenschaft und wurde am in Zuffenhausen gegründet. Sie ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter der Nummer 244 eingetragen und weist zum Jahresende 2016 insgesamt verbleibende Mitglieder mit Genossenschaftsanteilen à E 160,00 aus. Nach der Satzung widmet sich die Genossenschaft der guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Sie besitzt Objekte in Stuttgart in den Stadtteilen Zuffenhausen mit Rot, Freiberg, Mönchfeld, Rohracker, Bad Cannstatt-Burgholzhof, Stammheim und Weilimdorf sowie in Ditzingen. Neben dem eigenen Bestand verwaltet die BGZ eine Tiefgarageneigentümergemeinschaft nach dem WEG. Außerdem ist sie im Bauträgergeschäft tätig, die Erlaubnis eines Gewerbes nach 34 c der Gewerbeordnung wurde ihr am erteilt Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft wuchs in 2016 weiter solide und stetig, das Bruttoinlandsprodukt legte um +1,9 Prozent nach +1,7 Prozent im Vorjahr zu. Für 2017 wird ein weiterer Anstieg von +1,5 Prozent erwartet. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich auch 2016 leicht positiv. Mit einem Plus von 1,1 Prozent auf 43,5 Millionen Beschäftigte wurde zum zehnten Mal in Folge ein neuer Höchststand erreicht. Die Zahl der Arbeitslosen ging von 6,4 Prozent auf 6,1 Prozent zurück und betrug durchschnittlich rund 2,7 Millionen. Mit ähnlichen Zahlen wird auch in 2017 gerechnet. In Baden-Württemberg stieg die Zahl der Erwerbstätigen sogar um 1,2 Prozent, im November 2016 lag die Arbeitslosenquote bei 3,6 Prozent (Gesamt-Deutschland 5,7 Prozent). Die positiven Arbeitsmarktbedingungen und die mindestens stabile Einkommenssituation der privaten Haushalte führen auch bei der BGZ zu einer Sicherung der Nachfrage und des aktuellen Mietniveaus. Die Inflation in Deutschland betrug 2016 lediglich 0,5 Prozent, hier wird allerdings für 2017 ein Anstieg auf rund 1,5 Prozent erwartet. Die Baupreise stiegen in 2016 deutschlandweit um 2,2 Prozent. Die weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau befindlichen Zinsen wirken sich positiv auf das Zinsniveau bei Kreditaufnahmen aus. In Baden-Württemberg verzeichnete der Wohnungsbau in den ersten drei Quartalen 2016 ein Umsatzplus von 10,8 Prozent. Der Anstieg der Baugenehmigungen von 13,3 Prozent gegenüber dem Vorjahrszeitraum (gemessen am Volumen des umbauten Raums) lässt eine weiterhin hohe Auslastung erwarten, viele Unternehmen des Baugewerbes sind an der Kapazitätsgrenze. Der Wohnungsmarkt in Stuttgart weist insgesamt einen Nachfrageüberhang aus. Der Druck im preiswerten Segment wird in den kommenden Jahren durch die Anschlussversorgung der aktuellen Flüchtlinge zusätzlich zunehmen Geschäftsverlauf Bestandsbewirtschaftung Zum 31. Dezember 2016 ergibt sich ein statistischer Bestand von Mietwohnungen, neun gewerblich genutzten Einheiten, 948 Garagen und 269 Stellplätzen. Die gesamte Wohnfläche beläuft sich auf ,80 qm. Die gewerblich und sonstig genutzten Einheiten verfügen über eine Nutzfläche von 2.678,30 qm Neubautätigkeit im Anlagevermögen Die Neubauten in der Frauenstegstr. 11 und 15 in Zuffenhausen mit 22 Wohnungen und einer Tiefgarage wurden fertiggestellt, die Übergabe an die neuen Bewohner erfolgte im Februar Fertiggestellt wurden außerdem die Neubauten Schozacher Str. 6 bis 10 und Rotweg 44 in Rot mit 35 Wohnungen, einer zweigruppigen Kindertagesstätte und einer Tiefgarage, die Übergabe erfolgte von Juni bis August In Planung genommen wurde das Neubauvorhaben Tulpenapfelweg in Zuffenhausen, Baugebiet Hohlgrabenäcker. Entstehen sollen ab dem Frühjahr 2017 in zwei Gebäuden insgesamt 20 Wohnungen mit einer gemeinsamen Tiefgarage im städtischen Förderprogramm Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher. Planungen erfolgten ebenfalls für den zukünftigen Abriss mit nachfolgendem Neubau der Gebäude Heimstättenstr. 1, Stammheimer Str. 94 bis 100 und Wimpfener Str. 1 bis 11 in Zuffenhausen Bestandspflege Umfangreich energetisch saniert wurden die Weilimdorfer Str. 24/1 4 in Ditzingen sowie die Bönnigheimer Str. 2 und 4, die Cheruskerstr. 39 und die Schwieberdinger Str. 53 in Zuffenhausen. 16 Geschäftsbericht 2016

17 Wo möglich erhielten die Wohnungen neue oder größere Balkone. Die Ausgaben beliefen sich insgesamt auf rund T E 4.035, davon wurden rund T E aktiviert. Die Fertigstellungen erfolgten im jeweiligen Zeitplan. Neben diesen Maßnahmen wurde für Instandhaltungen und Modernisierungen rund T E aufgewendet, davon rund T E 995 im Rahmen von Wohnungswechseln. Zur Ausweitung der Betreuung unserer Bewohner wurde die innerbetriebliche Organisation geändert und die Stelle der Leitung Hausbewirtschaftung neu geschaffen Wohnungseigentumsverwaltung Verwaltet wird eine Tiefgaragengemeinschaft mit 21 Einstellplätzen. Die Entlastung wurde von der Gemeinschaft erteilt Neubautätigkeit im Umlaufvermögen Neubautätigkeit im Umlaufvermögen fand 2016 nicht statt. Im Baugebiet Langenäcker/Wiesert in Stammheim hat die BGZ Anspruch auf Grundstücke mit einer Gesamtfläche von qm zum Bau von zehn Doppelhaushälften. Der Umlegungsbeschluss befindet sich noch in gerichtlicher Klärung Beurteilung Der Vorstand der BGZ beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres positiv Lage Ertragslage Der Jahresüberschuss von T E wird maßgeblich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis geprägt. Gegenüber der ersten Planung mit T E ergab sich unter anderem eine positivere Entwicklung bei den Mieteinnahmen (+ T E 145) (geplant T E ), durch Tilgungszuschüsse für Modernisierungsdarlehen in Höhe von T E 179, durch geringere Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (- T E 60) (geplant T E 4.238) und eine niedrigere Bewertung der Pensionsrückstellung (- T E 265). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich mit T E im Vergleich zum Vorjahr T E weiterhin positiv entwickelt. Die Steigerung resultiert aus dem Bezug der Neubauten in 2016, der Anpassungen der Nutzungsgebühren bei Wohnungswechseln sowie aus Erhöhungen im laufenden Vertrag (einschließlich nach Modernisierungen). Die durchschnittliche Unternehmensmiete betrug am 31. Dezember 2016 je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat E 6,44 gegenüber E 6,20 zum 31. Dezember Die übrigen Erträge haben sich erhöht, hier sind in 2016 Tilgungszuschüsse für Modernisierungsdarlehen in Höhe von T E 179 enthalten. Die aufgrund einer Änderung des Abzinsungssatzes niedrigere Bewertung der Pensionsrückstellung führte praktisch in gleicher Höhe zu geringeren Personalkosten. Von den vorgenannten persönlichen Aufwendungen werden T E 250 im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weiterberechnet (Vorjahr T E 247). Die Abschreibungen haben sich durch die fertiggestellten Neubauten und aktivierten Modernisierungsausgaben von T E auf T E erhöht. Die Ertragslage ist zufriedenstellend Finanzlage Kapitalstruktur Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapitalquote beträgt 38,7 Prozent, die Eigenkapitalrendite liegt bei 6,8 Prozent. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Zinsen werden in der Regel auf mindestens 10 Jahre, teilweise auch auf 30 Jahre, gesichert. Bei den Finanzverbindlichkeiten erfolgte die Aufnahme von Darlehen für Neubauten und Modernisierungen in Höhe von T E 6.190, vorzeitige Rückzahlungen von Darlehen erfolgten an Kreditinstitute in Höhe von T E 377 und an andere Kreditgeber in Höhe von T E 1.255, außerdem erfolgten Umfinanzierungen in Höhe von T E Investitionen Es erfolgten Investitionen in die Neubauten Frauenstegstr. 11 und 15 (T E 1.170) und Schozacher Straße/Rotweg (T E 2.271). Außerdem wurden im Rahmen unserer Modernisierungsmaßnahmen zur langfristigen Sicherung der Vermietbarkeit T E (einschließlich der Balkonanbauten) aktiviert. Die Maßnahmen sind überwiegend abgeschlossen. Die Finanzierung erfolgte durch die erwähnten Darlehen und Eigenmittel. Bauvorbereitungskosten fielen insgesamt T E 289 an. Der Kaufpreis für das Grundstück Tulpenapfelweg wurde noch im Geschäftsbericht

18 Lagebericht Dezember 2016 überwiesen und ist einschließlich angefallener Nebenkosten unter der Position Geleistete Anzahlungen ausgewiesen. Nutzen und Lasten gingen am auf die Genossenschaft über. Liquidität Die Kapitalflussrechnung zeigt die Entwicklung der Zahlungsmittel der BGZ auf. Die Systematik der Kapitalflussrechnung wurde geändert, die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst T E T E Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 1.082, ,5 Abschreibungen auf Sachanlagen 1.850, ,8 Veränderung langfristige Rückstellungen 308,7-19,5 Abschreibung auf Mietforderungen 13,1 8,0 Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 4,2 14,7 Veränderung kurzfristige Rückstellungen -74,6-1,0 Gewinn/Verlust aus Abgängen von Anlagevermögen 0,0 4,1 Veränderungen kurzfristiger Aktiva -28,2-667,6 Veränderungen kurzfristiger Passiva 813,9-359,4 Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/-erträge 678,0 642,2 Ertragssteueraufwand 71,7 74,3 Ertragssteuerzahlung -39,4-65,6 Cash-Flow aus lfd. Geschäftstätigkeit 4.679, ,5 Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -2,0-14,3 Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen , ,4 Einzahlungen aus Abgängen Finanzanlagen 2,3 2,4 Einzahlungen aus Abgängen Sachanlagen 0,0 17,2 Erhaltene Zinsen 6,9 2,4 Cash-Flow aus Investitionstätigkeit , ,7 Einzahlungen aus Valutierung von Darlehen 5.548, ,2 planmäßige Tilgungen , ,1 außerplanmäßige Tilgungen 0, ,1 Gezahlte Zinsen -684,9-644,6 Einzahlungen von Mitgliedern 86,0 282,7 Auszahlung von Dividenden -158,7-160,9 Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit 3.663, ,2 Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes - 949,3-621,0 Finanzmittelbestand am 1. Januar 6.206, ,2 Finanzmittelbestand am 31. Dezember 5.257, ,2 18 Geschäftsbericht 2016

19 In den aufgeführten außerplanmäßigen Tilgungen betrafen rund T E Umfinanzierungen, in gleicher Höhe wurden neue Darlehen aufgenommen. Die Liquiditätslage der Genossenschaft ist zufriedenstellend, Engpässe sind derzeit und auch in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Bei Bedarf stehen Kreditlinien und Beleihungsreserven zur Verfügung. Beurteilung Die Finanzlage ist geordnet, die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die Finanzierung der Investitionen in 2017 ist gesichert, das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung Vermögenslage Die Bilanzsumme ist von T E per auf T E per angestiegen. Das Anlagevermögen hat sich von T E auf T E erhöht, ursächlich waren die Investitionen in Neubau und im Rahmen der Modernisierungen im Bestand einschließlich Balkonanbauten, denen geringere Abschreibungen gegenüberstanden. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme hat sich von 86,7 Prozent auf 87,5 Prozent erhöht. Von dem auf der Passivseite ausgewiesenen Kapital stehen der Genossenschaft insgesamt T E langfristig zur Verfügung. Es handelt sich um: T E Eigenkapital Langfristige Darlehen für Mietwohnungen Langfristige Rückstellungen Stellt man diesem langfristigen Kapital das Anlagevermögen von T E gegenüber, ergibt sich eine Überdeckung von T E Sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um T E 366 erhöht. Beurteilung Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage Der Vorstand der BGZ beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens als positiv. Das Umlaufvermögen blieb insgesamt mit T E gegenüber T E im Vorjahr fast unverändert, geringeren liquiden Mitteln (- T E 621) standen höhere kurzfristige Forderungen und Unfertige Leistungen gegenüber. Das Eigenkapital der Genossenschaft hat sich von T E auf T E erhöht, sein Anteil an der Bilanzsumme beträgt 38,7 Prozent nach 38,3 Prozent im Vorjahr. Beim Fremdkapital sind hauptsächlich die Finanzierungsmittel von Kreditinstituten ausgewiesen, außerdem die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich durch die vorgenommenen Neuaufnahmen sowie planmäßigen und außerplanmäßigen Tilgungen insgesamt von T E auf T E erhöht, ihr Anteil an der Bilanzsumme beträgt 50,4 Prozent nach 49,6 Prozent im Vorjahr. Geschäftsbericht

20 Lagebericht Finanzielle Leistungsfaktoren Folgende finanzielle Leistungsfaktoren können für die BGZ ermittelt werden: Rentabilitätszahlen % % Gesamtkapitalrentabilität (Jahresüberschuss a.o. Ergebnis + Fremdkapitalzinsen)/Bilanzsumme 2,64 3,55 Eigenkapitalrentabilität (Jahresüberschuss a.o. Ergebnis)/Eigenkapital 4,22 6,80 Vermögens- und Finanzierungskennzahlen % % Anlagenintensität Anlagevermögen/Bilanzsumme 86,68 87,47 Eigenkapitalquote Eigenkapital/Bilanzsumme 38,26 38,72 Langfristiger Fremdkapitalanteil Langfristiges Fremdkapital/Bilanzsumme 49,63 50,43 Anlagendeckungsgrad (Eigenkapital + langfristige Rückstellungen + langfristiges Fremdkapital)/Anlagevermögen 106,51 106,65 Weitere Kennzahlen Anteil Mietforderungen Mietforderungen/(Sollmieten + abgerechnete Umlagen) % 0,30 0,52 Anteil Erlösschmälerungen Anteil Erlösschmälerungen/ (Sollmieten + abgerechnete Umlagen) % 1,03 0,79 Fremdkapitalzins/m² p. m. Zinsen für Dauerfinanzierungsmittel und Erbbauzinsen/(Wohn- und Nutzfläche *12) E 0,53 0,48 Zinsquote (langfristige Fremdkapitalzinsen + Erbbauzinsen)/Sollmiete % 8,44 7,60 Gebäudeerhaltung/m² p. m. (Instandhaltung + Modernisierung)/ (Wohn- und Nutzfläche *12) E 3,94 3,88 Modernisierungsquote (Instandhaltung + Modernisierung)/Sollmiete % 62,61 60,06 Es sei außerdem auf die unter dargestellten Kennzahlen verwiesen. Insgesamt waren 113 Kündigungen zu verzeichnen (Vorjahr 145), die Fluktuationsrate ging von 7,3 Prozent auf 5,5 Prozent zurück. Bis auf geplante Leerstände wegen anstehender Modernisierungsmaßnahmen oder Abrisse konnten alle Wohnungen zeitnah wieder vermietet werden Prognose, Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht Für das Jahr 2017 kann in unserer Region mit stabilen wirtschaftlichen Verhältnissen und einem soliden Arbeitsmarkt gerechnet werden. Es ist also von weiterhin guten Rahmenbedingungen auszugehen, so dass mit keinen Schwierigkeiten in unserem Hauptgeschäftsfeld, der Bewirtschaftung unseres eigenen Bestandes, gerechnet werden muss. Mit unserem konstant umfangreichen Neubau-, Modernisierungsund Instandsetzungsprogramm werden wir weitere Wohnungen bauen und erhalten, die auch zukünftig nachgefragt werden. Für 2017 sind an nicht zu aktivierenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten T E geplant. Bei den Mieterlösen ohne Umlagenabrechnungen erwarten wir T E , der Jahresüberschuss ist mit T E kalkuliert. Eine Änderung der Geschäftspolitik steht nicht zur Diskussion, weiter ist das Hauptziel, preisgünstigen Wohnraum für die Mitglieder zur Verfügung zu stellen. Der bisherige Verlauf des neuen Geschäftsjahres entspricht den Erwartungen. Neubautätigkeit für den Bestand Begonnen werden soll im Frühjahr 2017 mit dem Bau von 20 Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage im Tulpenapfelweg 24 / In den Obstwiesen 28 in Zuffenhausen, Gebiet Hohlgrabenäcker. Das Bauvorhaben erfolgt im städtischen Förderprogramm Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher, die Bezugsfertigkeit wird im Herbst 2018 erwartet. Modernisierung und Instandsetzung 2017 Die größte Modernisierungsmaßnahme in 2017 findet an und im Gebäude Ludwigsburger Str. 54 bis 58 in Zuffenhausen statt. Es erfolgen eine energetische Sanierung der Gebäudehülle, der Einbau einer Zentralheizung, die Erneuerung der Bäder und der Anbau von Balkonen. Die Arbeiten sollen im April beginnen und im Juli abgeschlossen sein. 20 Geschäftsbericht 2016

21 Weitere größere Maßnahmen sind in Rohracker in der Ontariostr. 4 die Erneuerung der Fenster und Bäder und in Ditzingen in der Zollernstr. 26 bis 44 die Fassadeninstandsetzung einschließlich Anbau von Balkonen an den Gebäuden 36 bis 40. Zusätzlich zu den oben genannten T E rechnen wir mit weiteren aktivierungspflichtigen Investitionen in unseren Bestand für Modernisierungen und Balkonanbauten von T E Bauträgermaßnahmen Das Baugebiet Langenäcker/Wiesert in Stammheim verzögert sich weiter. Zwei Eigentümer hatten die gerichtliche Klärung des Umlegungsbeschlusses vom Juli 2014 gefordert, gegen das Urteil des Landgerichts vom November 2016 hat der verbliebene streitende Eigentümer Berufung eingelegt. Die Bebauung verschiebt sich also abermals. Die Genossenschaft geht aber nach wie vor davon aus, dass sie insgesamt zehn Doppelhaushälften zum Verkauf errichten wird Chancen- und Risikobericht Risikomanagementsystem Das Risikomanagement der BGZ ist durch die geringe Betriebsgröße geprägt, die sicherstellt, dass bestehende Risiken dem Vorstand gemeldet werden. Riskante oder sehr spekulative Geschäfte gehören nicht zum Selbstverständnis einer Genossenschaft. Ein wichtiger Bestandteil ist die Risikofelddefinition und -betrachtung. Nach der erfolgten Definition der Risikofelder werden in regelmäßigen Abständen die mögliche Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet. Diese Bewertung liefert bei der Planung sowohl im kurz-, mittel- als auch langfristigen Bereich Entscheidungshilfen. Unterstützt wird das Risikomanagement durch die bisher schon erfolgreich genutzten Instrumente, wie beispielsweise der Instandsetzungsplan (mit Hilfe der Ergebnisse einer laufenden Bestandsbewertung aufgestellt), die pro Quartal erstellten Ertrags- und Vermögensanalysen und die Ertragsvorschau für das laufende Jahr. Größere Soll-Abweichungen bei den Zahlen sind damit frühzeitig erkennbar, diese und andere Auswertungen werden in gemeinsamer Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat behandelt. Eine Analyse der Zinsfestschreibungen der Darlehen erlaubt es, bei Neuaufnahmen oder Prolongationen gestreute Laufzeiten zu vereinbaren. Die Zahlungsströme im Bereich der Finanzierung sind damit keinen unvorhergesehenen Schwankungen unterworfen Chancen und Risiken Dominierendes Geschäftsfeld der BGZ ist die Bewirtschaftung ihres Wohnungsbestandes. Risiken sind hier derart denkbar, dass Wohnungen nicht mehr den Anforderungen genügen oder sich bei einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mehr Ausfälle bei den Nutzungsgebühren ergeben. Sie können sich auch durch die steigenden Baupreise ergeben und dass aufgrund der aktuell hohen Auslastung der Handwerksunternehmen notwendige Leistungen nicht im erforderlichen Maß abgerufen werden können. Risiken können sich außerdem durch die Verschärfung von Gesetzen (höhere Energieanforderungen, Begrenzungen von Mieterhöhungen) ergeben. Das aktuelle wirtschaftliche Umfeld und die große Nachfrage nach Wohnungen in unseren Regionen führen eher dazu, dass die Nutzungsgebühren bezahlt werden können und die Nachfrage nach unseren Wohnungen steigt. Mit unserem umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramm und der stärkeren Betreuung der Bewohner bleiben die Wohnungen auch weiter attraktiv. Höhere Baupreise sind in unseren Plänen schon berücksichtigt. Durch die gute Vermögens- und Ertragslage ist es der BGZ möglich, die Modernisierungstätigkeit auch weiter auf hohem Niveau weiterzuführen, Wohnhäuser für den nach der demografischen Entwicklung zu erwartenden Bedarf umzubauen oder aber, falls eine Modernisierung oder ein Umbau nicht mehr möglich ist, auch abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Ein Liquiditätsrisiko besteht nicht, Kreditlinien und Reserven zur Beleihung sind außerdem ausreichend vorhanden. Bei den Finanzierungen erfolgen die Zinsfestschreibungen meist für zehn Jahre. Die Anlage der Flüssigen Mittel verteilt sich auf drei Banken mit jeweils unterschiedlicher Gesellschafts- und Sicherungsform. Die gewerbliche Vermietung und die WEG-Verwaltung sind jeweils von untergeordneter Bedeutung und können damit nicht zu ernsthaften Risiken für die BGZ führen. Bei der Bauträgertätigkeit können Risiken beispielsweise dann entstehen, wenn sich der Verkauf über einen längeren Zeitraum hinzieht. Die Baugenossenschaft ist derzeit nicht im Bauträgergeschäft tätig, die bisher nur geplante Maßnahme in Langenäcker/Wiesert ist gemessen an der Unternehmensgröße sehr überschaubar und kann keine bestandsgefährdenden Risiken bergen. Geschäftsbericht

22 Lagebericht Gesamtbeurteilung der Risiken und Chancen Bestandsgefährdende Risiken sind derzeit nicht erkennbar. Das kontinuierliche Risikomanagement erlaubt ein frühzeitiges Erkennen von Risiken und ein flexibles Reagieren auf sich verändernde Anforderungen, um sich uns bietende Chancen zu nutzen. Dies lässt nicht nur in 2017, sondern auch darüber hinaus, eine weiter positive Entwicklung der Genossenschaft zu. Bei anstehenden Zinsanpassungen wird üblicherweise wieder eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren oder länger angestrebt, zur Vermeidung eines Klumpenrisikos wird dabei eine Analyse der Zinsfestschreibungen beachtet. Stuttgart, den 21. März Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Entsprechend dem Unternehmensleitbild werden bei der Finanzierung und der Anlage von freien Geldern keine unnötigen Risiken eingegangen. Der Vorstand Hub Heinl Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Flüssige Mittel. Soweit bei Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtungen berücksichtigt. Freie Gelder werden als Tagesgeld und Festgeld für einen oder mehr Monate angelegt. Die Anlagen verteilen sich auf drei Banken mit jeweils unterschiedlicher Gesellschafts- und Sicherungsform. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen die originären Finanzinstrumente hauptsächlich in Form von Bankverbindlichkeiten, die Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Genossenschaft für die Darlehenslaufzeit keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. 22 Geschäftsbericht 2016

23 Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns 2016 Der Bilanzgewinn entwickelt sich wie folgt: Jahresüberschuss E ,25 Einstellung in die Gesetzliche Rücklage E ,00 Bilanzgewinn E ,25 Vorstand und Aufsichtsrat schlagen gemeinsam folgende Verwendung vor: Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage E ,05 4,0 Prozent Dividende nach dem Stand der Geschäftsguthaben vom 1. Januar 2016 E ,20 E ,25 Weilimdorfer Str. 24/1 4 Geschäftsbericht

24 Bericht des Aufsichtsrates 4. Bericht des Aufsichtsrates Gemäß 24 Abs. 1 unserer Satzung hat der Aufsichtsrat die Pflicht, den Vorstand in seiner Geschäftsführung zu fördern und zu überwachen. Diesen Aufgaben ist der Aufsichtsrat im Berichtsjahr wie folgt nachgekommen: Der Aufsichtsrat hat sich regelmäßig über die geschäftlichen Belange und alle sonst wesentlichen Angelegenheiten in unserer Genossenschaft berichten lassen. In 20 Sitzungen, davon elf gemeinsam mit dem Vorstand, wurden sämtliche unternehmensrelevante Themen besprochen. Die technische Berichterstattung erstreckte sich über die Planung und Durchführung von Modernisierungen und Instandhaltungen, die Hausbewirtschaftung sowie die Neubautätigkeit unserer Genossenschaft. Schwerpunkte waren die vorbereitenden Planungen für den Zuffenhäuser Garten, die Bestandserneuerungen in der Schozacher Str. 6 bis 10 / Rotweg 44 sowie das Neubauvorhaben im Tulpenapfelweg. Über die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage hat der Vorstand anhand von Quartalsanalysen berichtet. Darüber hinaus wurde eine mittelfristige Finanzplanung erstellt. Der Aufsichtsrat hat alle für die Geschäftstätigkeit erforderlichen Beschlüsse gefasst. An einem ganztägigen Termin haben Aufsichtsrat und Vorstand in verschiedenen Wohnquartieren insgesamt 114 Wohnungen besichtigt und sich einen Eindruck von den jeweiligen Wohnanlagen verschafft. Für die freundliche Aufnahme der Verwaltungsorgane in den Wohnungen sei auch hier nochmals ausdrücklich gedankt. An einem weiteren ganztägigen Termin wurden Fragen der BGZ-Unternehmensstrategie besprochen. Auch 2016 hat der Aufsichtsrat wie seit Jahren üblich zwei ganztägige Überwachungsprüfungen in der Geschäftsstelle durchgeführt. Die nicht vorangemeldeten Prüfungsthemen umfassten das gesamte Spektrum der geschäftlichen Tätigkeiten mit den Schwerpunkten Modernisierungsmaßnahmen, Hausbewirtschaftung, Organisation und interne Geschäftsprozesse. Es gab keine nennenswerten Beanstandungen. Die erfolgten Anregungen hat der Vorstand aufgenommen und in den folgenden gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand berichtet. Mitgliederversammlung am 28. Juni Geschäftsbericht 2016

25 Ergänzt wurden die Überwachungsprüfungen des Aufsichtsrates durch eine einwöchige Prüfung der Wohnungswirtschaftlichen Treuhand GmbH (WTS), Stuttgart. Gegenstand der Prüfung war die Darlehens- und Finanzierungsstruktur der Baugenossenschaft Zuffenhausen eg. Die WTS hat festgestellt, dass die Baugenossenschaft bei Ausschreibungen sowie Aufnahmen und Ablösungen von Fremdmitteln zielorientiert und kostenbewusst vorgeht. Aufgrund der Prüfungen des Aufsichtsrates wird dem Vorstand für das Berichtsjahr 2016 bestätigt, dass er seine ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat. Auch die WTS hat dem Vorstand eine ordnungsgemäße Geschäftsführung bestätigt. Der Aufsichtsrat sieht sich in seinem Vertrauen in den Vorstand wiederum bestätigt. So hat auch der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am einstimmig, ohne weitere Diskussion beschlossen, Herrn Hanns Hub nach turnusmäßigem Ablauf seiner Amtszeit ab dem für weitere drei Jahre, bis zum , als Vorstand zu bestellen. In der Mitgliederversammlung am ist dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2015 einstimmig Entlastung erteilt worden. Außerdem wurde Herr Thomas Mauser für weitere drei Jahre zum Aufsichtsratsmitglied der BGZ gewählt. Neu in den Aufsichtsrat gewählt wurde Herr Ernst Wuchner. In der konstituierenden Sitzung am hat das Gremium Herrn Klaus Herrmann in dem Amt des Vorsitzenden des Aufsichtsrates und Frau Angela Bender in dem Amt der stellvertretenden Vorsitzenden bestätigt. In Personalunion übt Frau Angela Bender weiterhin die Aufgaben der Schriftführerin und Frau Heike Mössner übt weiterhin das Amt der stellvertretenden Schriftführerin aus. Mit der Mitgliederversammlung am scheiden entsprechend den Bestimmungen der Satzung Frau Heike Mössner und Herr Klaus Herrmann turnusmäßig aus. Frau Heike Mössner vom Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung gehört dem Aufsichtsrat seit sechs Jahren an. Ihre Erfahrungen aus der Stadterneuerung, der Entwicklung von Stadtquartieren im Rahmen der Sozialen Stadt werden im Aufsichtsrat von allen Seiten geschätzt und stärken die Kompetenz des Aufsichtsrates. Der Aufsichtsrat ist froh, dass sich Frau Heike Mössner zur Wiederwahl zur Verfügung stellt. Die Wiederwahl von Frau Mössner ist zulässig und wird der Mitgliederversammlung empfohlen. Herr Klaus Herrmann gehört dem Aufsichtsrat seit 1993 an und ist nach acht Jahren als stellvertretender Vorsitzender 2009 vom Aufsichtsrat zum Vorsitzenden gewählt worden. Die Wiederwahl ist zulässig und Herr Klaus Herrmann bewirbt sich mit Unterstützung des gesamten Aufsichtsrates erneut um das Vertrauen der Mitgliederversammlung. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für seine verantwortungsbewusste und erfolgreiche Geschäftsführung im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 und betont wiederum seine Wertschätzung für die offene und konstruktive Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand. Der Dank gilt auch allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft, die den Erfolg unserer Genossenschaft maßgeblich mitbestimmen. Der Aufsichtsrat dankt auch allen ehrenamtlichen Hauswarten und Hausverwaltern, die unseren Genossenschaftsgedanken vor Ort leben. Stuttgart, im März 2017 gez. Klaus Herrmann Am wurden in der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat der Jahresabschluss 2016 sowie der Lagebericht mit Chancen- und Risikoeinschätzungen ausführlich behandelt. Der Aufsichtsrat erklärt sich mit den Abschlusszahlen und dem Lagebericht nach Prüfung einverstanden und empfiehlt der Mitgliederversammlung, den Jahresabschluss festzustellen und der vom Vorstand vorgeschlagenen Gewinnverwendung zuzustimmen. Geschäftsbericht

26 Jahresabschluss Jahresabschluss Bilanz zum AKTIVA in E in E in E Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände , ,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,83 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten , ,45 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,89 Bauten auf fremden Grundstücken 7.661, ,03 Technische Anlagen und Maschinen , ,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 Anlagen im Bau 0, ,28 Bauvorbereitungskosten , ,82 Geleistete Anzahlungen , ,30 0,00 Finanzanlagen Sonstige Ausleihungen 880, ,85 Andere Finanzanlagen 750, ,68 750,00 Anlagevermögen insgesamt , ,15 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,81 Unfertige Leistungen , ,59 Andere Vorräte , , ,91 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,23 Forderungen aus Betreuungstätigkeit 214,75 537,70 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 6.681, ,01 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,68 Flüssige Mittel und Bausparguthaben Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,03 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten 7.715, ,22 Andere Rechnungsabgrenzungsposten , , ,00 Bilanzsumme , ,33 26 Geschäftsbericht 2016

27 PASSIVA in E in E in E Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,00 der verbleibenden Mitglieder , ,00 aus gekündigten Geschäftsanteilen 0, ,00 0,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: E 1.280,00 (3.200,00) Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,00 im Geschäftsjahr eingestellt: E ,00 ( ,00) Bauerneuerungsrücklage , ,41 aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: E ,31 ( ,49) Andere Ergebnisrücklagen , , ,65 Bilanzgewinn Jahresüberschuss , ,31 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , ,00 Eigenkapital insgesamt , ,37 Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,00 Steuerrückstellungen , ,97 Sonstige Rückstellungen , , ,32 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,49 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 0, ,19 Erhaltene Anzahlungen , ,82 Verbindlichkeiten aus Vermietung 7.000, ,09 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,26 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,01 davon aus Steuern: E 1.985,21 (2.050,33) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: E 536,10 (544,87) Rechnungsabgrenzungsposten , ,81 Bilanzsumme , ,33 Geschäftsbericht

28 Jahresabschluss Gewinn- und Verlustrechnung vom 1.1. bis in E in E in E Umsatzerlöse a) aus Hausbewirtschaftung , ,18 b) aus Betreuungstätigkeit 300,00 300,00 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,78 Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen , ,06 Sonstige betriebliche Erträge , ,49 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,54 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,97 Rohergebnis , ,00 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,53 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,64 davon für Altersversorgung: E 8.337,15 ( ,65) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,30 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,09 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 79,58 114,64 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.793, ,11 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,99 Steuern vom Einkommen und Ertrag , ,83 Ergebnis nach Steuern , ,37 Sonstige Steuern , ,07 Jahresüberschuss , ,31 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , ,00 Bilanzgewinn , ,30 28 Geschäftsbericht 2016

29 5.3. Anhang des Jahresabschlusses 2016 A. Allgemeine Angaben 1. Die Baugenossenschaft Zuffenhausen eg hat ihren Sitz in Stuttgart und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Stuttgart unter Nummer GnR Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß 242 ff. und 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und Regelung der Satzung aufgestellt. 3. Die Baugenossenschaft Zuffenhausen eg ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gem. 267 HGB. 4. Die Genossenschaft nimmt die größenabhängigen Erleichterungen des 288 Abs. 2 HGB in Anspruch. 5. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gem. 275 Abs. 2 HGB gewählt. Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wurde die Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme auf einen Zeitraum von 30 Jahren neu festgelegt. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde: Wohngebäude Jahre 6. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet. 7. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. 8. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitgehend im Anhang aufgeführt. nach umfassender Modernisierung mindestens Garagen Außenanlagen Geschäftsbauten Bauten auf fremden Grundstücken Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung 30 Jahre Jahre 10 Jahre Jahre 33,3 Jahre 20 Jahre 3 12,5 Jahre 9. Der vorliegende Jahresabschluss wurde erstmalig unter Anwendung des Bilanzrichtlinien-umsetzungsgesetzes (BilRUG) gemäß Art. 75 EGHGB aufgestellt. B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bilden die EDV-Programme mit Anschaffungskosten unter E 150; diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst. Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu Anschaffungskosten von E 150,00, die einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Bruttoanschaffungskosten E 150,00 nicht übersteigen. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Bruttoanschaffungskosten mehr als E 150,00 und bis zu E 1.000,00 betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst. Die Geschäftsfahrzeuge werden auf eine Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben. Die Anderen Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten bewertet. Geschäftsbericht

30 Jahresabschluss 2016 Im Umlaufvermögen sind die Grundstücke ohne Bauten zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt. Die anderen Rechnungsabgrenzungsposten betreffen einen Investitionszuschuss und weitere Herstellungskosten für den Betrieb einer Heizungsanlage, sie werden auf die Laufzeit des Wärmelieferungsvertrags abgeschrieben. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben. Das Gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck nach der PUC-Methode ermittelt und bewertet. Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2 % und Rentensteigerungen von 1,5 % jeweils pro Jahr berücksichtigt, ohne Berücksichtigung der Fluktuation. Der zugrunde liegende Rechnungszins gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung beträgt 4,01 % (Stand 12/2016). Der Unterschiedsbetrag gemäß 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen für Pensionen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangegenen zehn Geschäftsjahren zum durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen sieben Jahren beträgt E erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Für Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt. 1. Anlagevermögen Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt: Der Anlagespiegel ist auf Seite 32/33 gedruckt. 2. In der Position Unfertige Leistungen sind E ,75 (Vorjahr E ,59) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig. 4. In der Position Sonstige Rückstellungen sind keine Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten. Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung 30 Geschäftsbericht 2016

31 5. Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitsspiegel: Verbindlichkeiten Insgesamt Davon Davon Restlaufzeit gesichert Bei den Angaben in unter 1 bis 5 über Klammern handelt es sich 1 Jahr Jahre 5 Jahre Art der um die Vorjahreszahlen. E E E E E Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber , , , , ,06 GPR Kreditinstituten ( ,49) ( ,24) ( ,16) ( ,09) ( ,49) GPR Verbindlichkeiten gegenüber 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 GPR anderen Kreditgebern ( ,19) (96.170,37) ( ,62) ( ,20) ( ,19) GPR Erhaltene Anzahlungen * , ,71* ( ,82) ( ,82) Verbindlichkeiten aus 7.000, ,16 Vermietung ( ,09) ( ,09) Verbindlichkeiten aus , ,55 Lieferungen und Leistungen ( ,26) ( ,26) Sonstige Verbindlichkeiten , ,69 ( ,01) ( ,01) Gesamtbetrag , , , , ,06 GPR ( ,86) ( ,79) ( ,78) ( ,29) ( ,68) GPR Art der Sicherung: GPR = Grundpfandrecht * steht zur Verrechnung an D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung 1. In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr Erträge außergewöhnlicher Größenordnung in Höhe von T E 179 aus Tilgungszuschüssen für Modernisierungsdarlehen enthalten. 2. In den Sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge sind E 357,55 (Vorjahr E 430,67) aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind E ,09 (Vorjahr E ,67) aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. E. Sonstige Angaben 1. Mitgliederbewegung im Geschäftsjahr 2016: Anfang Zugang 157 Abgang 104 Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um E ,00 vermehrt. 3. Satzungsmäßig haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Geschäftsbericht

32 Jahresabschluss 2016 zu 5.C.1. Anlagespiegel (Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres) Anschaffungs- und Herstellungskosten Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungs-/ Herstellungs- des Geschäftsjahres (+/-) Herstellungskosten kosten zum zum E E E E E I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,45 0,00 0, ,96 II. Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , , ,18 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,37 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,89 Bauten auf fremden Grundstücken , ,19 Technische Anlagen und Maschinen , ,81 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , ,32 Anlagen im Bau , , ,09 0,00 Bauvorbereitungskosten , , ,27 Geleistete Anzahlungen 0, , ,73 Summe Sachanlagen , , ,52 0, ,76 Summe Immaterielle VG + Sachanlagen , , ,52 0, ,72 III. Finanzanlagen Sonstige Ausleihungen 3.249, ,17* 880,68 Andere Finanzanlagen 750,00 750,00 Summe Finanzlagen 3.999,85 0, ,17 0, ,68 Anlagevermögen insgesamt , , ,69 0, ,40 *Tilgungen 32 Geschäftsbericht 2016

33 (Kumulierte) Abschreibungen Buchwert Abschreibungen Abschreibungen Abgänge Zugänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert Buchwert (kumuliert) des des Geschäftsjahres (+/-) (kumuliert) zum Geschäftsjahres zum E E E E E E E E , ,45 0,00 0,00 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 0, , , , ,73 0, , , ,67 0,00 0, , , , , , ,67 0,00 0, , , ,30 880, ,85 750,00 750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,67 0,00 0, , , ,15 Geschäftsbericht

34 Jahresabschluss Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Herdweg 52/54, Stuttgart 5. Arbeitnehmer Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt: Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 9 3 Technische Mitarbeiter 2 0 Mitarbeiter im Regiebetrieb 6 18 Summe Mitglieder des Aufsichtsrates waren im Geschäftsjahr: Klaus Herrmann Angela Bender Heike Mössner Vorsitzender Stellvertretende Vorsitzende und Schriftführerin Stellvertretende Schriftführerin Dieter Reischl bis Steffen Emmert Thomas Mauser Ernst Wuchner ab Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung wären. 11. Nachtragsbericht Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten. 12. Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstandes Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von E ,25 ab. Gemäß 39 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses E ,00 in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von E ,25 wie folgt zu verwenden: Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage E ,05 Ausschüttung 4 Prozent Dividende (Stand Geschäftsguthaben ) E ,20 Stuttgart, den 21. März Mitglieder des Vorstandes waren im Geschäftsjahr: Hanns Hub Vorsitzender Bernd Heinl Rolf Müller verstorben am Der Vorstand Hub Heinl 8. Die Haftsumme für übernommene Genossenschaftsanteile beträgt E 750, Es bestanden folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Vergebene Aufträge für Neubauund Modernisierungsmaßnahmen E ,00 Finanzielle Verpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen (jährlich) E ,02 34 Geschäftsbericht 2016

35 Impressum Redaktion: Satz und Layout: Druck: Bildnachweis: Hanns Hub (Verantwortlicher), Sandra Moll C.W.G Creativ Werbung GmbH, Stuttgart Druckerei Täuber GmbH, Waiblingen BGZ Auflage: 3.000